thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị

Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN MỤC LỤC Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN LỜI MỞ ĐẦU Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, cơng trình gắn liền với đất vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khoáng sản,…Do đó, BĐS phần chủ yếu của cải quốc gia, hoạt động thị trường BĐS (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) dựa việc thẩm định giá đáng tin cậy Với tăng trưởng kinh tế tiềm phát triển thị trường BĐS nước ta thời gian tới thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam Nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh nguồn vốn mà họ huy động vay chấp Do cần có tổ chức định giá trung thực, khách quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày bạch cung cấp dịch vụ định giỏ đáng tin cậy Ngày nay, bối cảnh kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động ngày bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá thị trường cú nhiều biến động gây hoang mang cho tồn xã hội, lúc việc phát triển hoạt động định giá không đòi hỏi tất yếu mà cấp bách Việt Nam, góp phần quan trọng việc minh bạch hóa thơng tin thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Việc định giỏ cần thiết bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng hoạt động mua bán, cho thuê, chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ ngân hàng Sau thời gian thực tập sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại thị nhìn nhận từ thực tế nước ta nay, em xin lấy đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp là: “Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại thị” Mục đích nghiên cứu đề tài Nghiên cứu sở lý luận định giá bất động sản chấp, nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá Cơng ty đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá chấp sàn giao dịch BĐS Công ty Ngô Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN Phương pháp nghiên cứu Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê so sánh, kết hợp với hỏi nhân viên định giá công ty Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiân cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp cơng ty cổ phần phát triển thương mại đô thị đưa giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giỏ chấp cơng ty Nội dung đề tài bao gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản chấp Sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại đô thị Chương 3: Giải pháp kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp sàn giao dịch bất động sản Công ty Em xin chân thành cám ơn giúp đỡ Th.S Vũ thị Thảo anh chị phòng thẩm định giá giúp đỡ em hồn thành chun đề thực tập Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG: định giá BĐS: bất động sản LN: lợi nhuận CP: chi phí UBNN: uỷ ban nhân dân MQH: mối quan hệ CPXD: chi phí xây dựng PTTT: phương thức toán ĐK: điều kiện TĐ: thời điểm TQSH: tồn quyền sở hữu TT: thị trường Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dựng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại ghi Bộ luật La Mã phân chia thành tài sản thành hai loại bất động sản động sản Ở nước ta, Theo điều 174 Bộ Luật Dân 2005 quy định 1: “BĐS tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều cơng sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó); - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể trài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…(những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm đá, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động); Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thơng: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình(những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi BĐS như: máy điều hồ di động, chậu cảnh vườn, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hố thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn lõu năm; cụng trình nuơi trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, cụng trình du lịch vui chơi thể thao, cụng trình hầm lì, tài sản khác Nhà nước quy định Điều kiện vật coi BĐS khi: - Không thể di dời di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái khơng bị thay đổi; - Tồn lâu dài; - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Có thể đo lường giá trị định; - Được chiểm giữ cá nhân cộng đồng người; 1.1.2 Thế chấp BĐS 1.1.2.1 Khái niệm Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dựng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) khơng chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp - Trong trường hợp chấp toàn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp - Trong trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác - Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai - Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN - Ở nước ta, trước Luật đất đai 1993 đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý không quy định rõ quyền người sử dụng đất, kìm hãm phát triển thị trường đất đai Sự đời Luật Đất đai năm 1993, lần cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu người dân mua bán đất đai Và luật liên quan không ngừng đổi để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Luật Đất đai 2003, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ - Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn Một nguồn vốn mà họ huy động chấp tài sản, chủ yếu chấp BĐS Vì hoạt động tín dụng ngân hàng quan trọng đảm bảo lợi ích hai bên chấp nhận chấp BĐS mang chấp nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, tài sản gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng - Ngồi ra, Luật Đất đai quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất ; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà Nước thống quản lý Nhà Nước thực việc giao đất cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà Nước, tổ chức trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên, chủ thể giao đất cho thuê đất nói trên, có cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh tế chấp vay vốn ngân hàng 1.1.2.2 Đặc điểm chấp BĐS - Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Vì đem BĐS chấp thực chất thực chấp quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nên thời gian chấp chủ sở hữu BĐS sử dụng, khai thác BĐS khơng khơng thể trao đổi, chuyển nhượng BĐS thị trường Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN - Trong hoạt động tín dụng, chấp BĐS chịu chi phối biến động thị trường BĐS lớn nên giá trị BĐS chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía tổ chức tín dụng Thơng thường giá trị BĐS chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp 1.1.3 Vai trò chấp BĐS 1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Đó hình thức huy động vốn nhanh chóng hiệu cá nhân tổ chức Điều thuận lợi chủ sở hữu sử dụng BĐS thời gian vay vốn chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích Nhưng nay, lượng vốn mà cá nhân tổ chức vay thấp so với giá trị thực BĐS mà họ đem chấp, đa số ngõn hàng cho vay theo nguyân tắc 7/7, tức 70% 70% giỏ trị BĐS Điều cú nghĩa người vay vay trờn 50% giỏ trị Điều thiệt thòi cho người chấp BĐS 1.1.3.2 Đối với tổ chức tín dụng Đối với ngân hàng hoạt động tín dụng hoạt động chủ yếu quan trọng Khi cho vay, ngân hàng kỳ vọng lựa chọn khách hàng thực dự án họ tốt để hồn trả gốc lãi Tránh rủi ro kinh doanh tổ chức tín dụng đưa tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm khác hàng, khả tài khách hàng, xác định tài sản hữu hình khác khách hàng Để đảm bảo an tồn tổ chức tín dụng u cầu chấp tài sản có giá trị để đảm bảo khoản vay Các tài sản có giá trị lớn tính khoản cao việc cấp tín dụng ngân hàng đảm bảo Vì đem chấp BĐS nguồn huy động vốn hiệu nhanh chóng cá nhân tổ chức cần vốn - Đối với tổ chức kinh doanh tài việc ln chuyển tiền tệ hoạt động chủ yếu Vì việc nhận chấp BĐS tài sản đảm bảo khác hoạt động giúp cho tổ chức tín dụng hoạt động bình thường - Nhận BĐS chấp làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (BĐS ) Ngô Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN - Nhận chấp BĐS nói riêng tài sản bảo đảm nói chung nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, phịng tránh rủi ro xảy 1.1.3.3 Đối với kinh tế Sự bình ổn phát triển thị trường tài ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Vì nhiều cá nhân tổ chức cần vồn để kinh doanh mà khơng có hoạt động tín dụng làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất họ Vì vậy, hoạt động chấp BĐS có vai trị to lớn, định việc cho vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng từ thúc đẩy kinh tế phát triển 1.1.4 Các quy định chấp BĐS Ở nước ta nay, Nhà nước ban hành số văn pháp luật quy định chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Đảm bảo tiền vay cho tổ chức tín dụng; Thơng tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực Nghị định 178/1999/NĐ thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN Dựa vào văn pháp luật quy định BĐS chấp sau : a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu quyền sử dụng khách hàng vay tổ chức tín dụng quy định theo: - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng khách hàng vay, bên bảo lãnh chấp, bão lãnh theo quy định pháp luật đất đai; - Đối với BĐS doanh nghiệp Nhà nước phải BĐS Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng dựng để bảo tiền vay theo quy định pháp luật doanh nghiệp Nhà nước; - Đối với BĐS khác phải thuộc quyền sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; b) BĐS phép giao dịch, tức BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác; c) BĐS khơng có tranh chấp, tức BĐS khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng vay chấp Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN dụng việc BĐS chấp, bảo lãnh khơng có tranh chấp phải chịu trách nhiệm cam kết cam kết Hợp đồng chấp BĐS bao gồm nội dung sau: - Tên địa bên (có ngày, tháng, năm); - Nghĩa vụ đảm bảo; - Mô tả BĐS chấp, giá trị BĐS chấp; - Bên giữ tài sản, giấy tờ BĐS chấp; - Quyền nghĩa vụ bên; - Các thoả thuận trường hợp xử lý phương thức xử lý BĐS chấp; - Các thoả thuận khác Trường hợp giao dịch bảo đảm tiền vay bị coi vô hiệu phần hay tồn khơng ảnh hưởng đến hiệu lực hợp đồng tín dụng mà giao dịch bảo đảm điều kiện Bân bảo lãnh phải tiếp tục thực nghĩa vụ trả nợ, nghĩa vụ bảo lãnh bổ sung tài sản bảo đảm cam kết Việc đăng ký, xoá đăng ký chấp, bảo lãnh tài sản giá trị quyền sử dụng đất, BĐS gắn liền với đất thực Bộ, ngành có liên quan ban hành văn hướng dẫn cụ thể trình tự, thủ tục, lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm Sở địa Sở địa nhà đất, UBNN xã, phường, thị trấn thực việc đăng ký giao dịch bảo đảm Cỏc bân cú thể thoả thuận việc cấp chứng nhận, chứng thực hợp đồng chấp, bảo lãnh quan công chứng Nhà nước UBNN cấp có thẩm quyền Nếu số trường hợp đồng chấp mà Nhà nước bắt buộc chứng nhận, chứng thực phải tuân theo UBNN theo quy định Chính phủ có thẩm quyền chứng thực hợp đồng chấp, bảo lãnh, cầm cố 1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm định giá BĐS chấp định giá BĐS nghệ thuật khoa học xác định giá trị hình thái tiền tệ BĐS thời điểm định, cho mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm BĐS va nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm lĩnh vực đầu tư ĐG BĐS chấp định nghĩa định giỏ BĐS nhằm mục đích chấp BĐS Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN Mà nghề định giá nước ta chưa phát triển, tổ chức tín dụng thường sử dụng nguồn nhân lực nội nhiều không đảm bảo tính xác kết định giá chưa sát với giá thị trường Sàn giao dịch công ty khơng phải ngoại lệ Vì cơng tác tuyển dụng quan trọng, ảnh hưởng tới hoạt động ĐG chung Sàn Trong nhiều trường hợp ĐG BĐS phức tạp có trưởng phịng đảm nhiệm được, nhân viên chưa đủ kinh nghiệm lực để thực nhiệm vụ Đôi công việc nhâ - viên ĐG cịn chồng chéo lên Có nhiều trường hợp ĐG sử dụng phương pháp không phù hợp hạn chế thông tin thị trường Thị trường BĐS nước ta giai đoạn đầu phát triển, hệ thống sở liệu BĐS chưa xác định hình rõ nét Gây khó khăn việc tìm kiếm - ơng tin so sánh thị trường Công ty thành lập nên ngân hàng liệu BĐS so sánh thị trường yếu chưa cập nhật đầy đủ Nên có nhu cầu ĐG người ĐG lúc thu thập thơng tin BĐS so sánh Ảnh hưởng đến tiến độ định giá chất lượng định giá (sử dụng thông tin cũ phụ - uộc vào quan điểm người ĐG) Những dụng cụ phục vụ cho trình ĐG thiếu (như máy ảnh, la bàn, thiết bị đo diện tích, ) Khi có nhiều hợp đồng ĐG lúc phải chờ đợi dụng cụ trên, khơng thiếu thiếu Từ ảnh h Ngơ Trọng Minh 59 Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN đến tiến độ chất lượng ĐG CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PH HÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA SÀN: Phát triển sàn thành đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng đầu Việt Nam, nơi tạo niềm tin khách hàng hoạt động tư vấn định giá bất động sản Sàn đặt nhữ mục tiêu cho tương lai gần như: Các giao dịch bất động sản tổ chức tư vấn độc lập tư vấn định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trình giao dịch tài sản đảm bảo cho khách hàng Sàn cố gắng đào tạo tuyển dụng đội ngũ nhân viên định giá chuyên nghiệp trình độ cao, động, tạo, có tinh thần trách nhiệm , am hiểu thị trường bất động sản, có khả phân tích, đánh giá động thái thị trường Cùng với chuyên gia đầu tư xây dựng, Hrec hướng tới mục tiêu, không tư vấn giá trị tài sản thẩm định giá, mà đưa dự báo xu hướng biến động tài sản thẩm định giá tương lai Là địa tin cậy a kháchh gđn với Sàn 3.2 GIẢI PHÁP : C ụ ng ty CP phát triển thương mại đô thịđược tành lp chalâu,và gặr ấnhu k ỉ k ă n D ịh v ụch ủy ế ucủa àngiao ịch b ấtđ ộg sả n dịh v địn gi ỏ v àdịch vụ m i gi ới b t đng sản o đ ộng địnhgi ỏ a S n m ộ trog nh ững ụ n c ụ gỉ p ph ầnlàm co th ịt ường b t độns ản ph át ri ể n mih b ch v àt úc đẩy kinh t ếph át ri ển Suđõ ye xin đưa mộ s gi i phá pđể p át ri ể n c ád ịh v ụ c ủ S àn óichunà o ạt ộg đ ịnhg ỏ c ủaS n n ó ri ê ng để m choS àn gio d ch Vieco l ịa h ỉt Ngô Trọng Minh 60 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN - c ậy c ng ười ti â u d ùng Kết hợpvớicc SngiadịcBĐSkhác : C ỏ c S àn c úth ể i úpđỡ nau trng vi ệcthực i ện ác ịh v ụ cho h ác h àg m ộ ác h nhan c óngv àh ệu uả , hanhch ỉ g đ a s ả p ẩ tiếp cậ v ới l ợngkh h àng , i ả mci p b án h àg , m ối li â n k ế t, chia sẻ th ng in, tao đổiknh nhi ệm g ữa h ành viân T ừđó túcđ y t ínhchy ân ngi ệp v n ng ao n ăn g l ự c ạnh tranh c a c c doahngh ệ kinh doah b ất đ ng s n M ột vai r ì qun tọngc ho ạđộn đ ịnhgi ỏl giú choth ị tờng b ất đ ộn gsả nhát tr n mnh bạch, h ụ ng g õ y ti t hòi co người ua hy ngư i b ỏ n K ếth ợp v ớicác Sà n iao d ch b ất động s n kc c ng giú ích vi ệc t ì m ki m thĩ ntintrao đổi kinhnhi ệ v h ỗ tợ nau rongcụ ng t c đnh giỏ ( ỡ m ỗ ụ n - ty c ú m ột th ế m ạnh ri ê ng) Sàn trang bị nhiều thiết bị đểphụ vụ comọi hoạt ộng Sà : Các th ĩ ngtin đg mua, đă ngb quảng o qa địa ch ỉ websie c n, b ảntin BĐSc ủaS àn Hre, video nh ất t i w bsit tii ượctr ưnb àt i S àn , khác hh àg c th ểhìnhdungt àn ộ b tđ ộg s n m kh ụ n c ầnp ả i i trực tiếp để t ìmhi ể u, gi úp i t kệm đượh ời gin cho ng i c únu c ầu kh t ì mua Đ , Như ng i ệntại Sàn chư a d ụg h t c g d ụng ca c ác thết ị r ờn, trn w esite th ì qu sơ s ài chư đáp ứg đượcnhuc ầu cho khác h hàn Đól m ột trongnhững ph ươ ng i ện rao ổ th ơn tinha ch ềugi - a c ng ty v kh ác h h àng Kết hợp với ịch vụ thnh tán vi cá Ngân hàng : Trong c ác c ổ đô ng s lập Sàn có Ngân hàng VPBank, TechcomBank, MBank Đây điều kiện thuận lợi việc toán khách hàng lựa chọn bất động sản cần mua, vừa an toàn lại đảm bảo lợi ích cho bên Việc thực toán bất động sản qua ngân hàng đảm bảo quyền lợi cho ng - i bán yên tâm người mua Xây dựng chuỗi dịch vụ thiết thực liên quan đến lợi ích hàng bán mua, thể cam kết phục vụ lợi ích khách hàng trog qá trnh io dịch bất đng sản d ụ cụng y đạidi ệncho n ua b n bán tực hi ện c ác th ủ tục pháp l n đt te quy ịnh ủ ph p lu t , đ b ả o quy ền ợ , i ế ki m th i gin ch khác h àng Nh ững d chv ụnh s hu útđợc kh ác h hàng hi ề n v àtă ngđượcuy tín c ụ n t tr n thị Ngô Trọng Minh 61 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN trưng Đô i hác h h àn c ủacơ ng ty xakh ụ n đế trự ti ế pđợc v àc ú hu ầu v n qu đ ện tho ạivỡ v y c n l ậ ph ng bn cuy â nđả mnh ận nhi ệm n y t - d ựng uy t n c c ng ty Cần xây dựng thời inbiểàm việc gày rongtuần V ỡcơ ng ty ung ấp ác dịh v ụli â quan ếnb ấtđộng s ản kh ch h àg đế nvới cụng ty on ững ng ày ngh nh ng nhi ề n ty ĐS ãkh ng l àượcđ iều v ỡvấ n đề ch ph , ệ h ốngt ĩg tn đă g b ár n Sànph i đ d ạng nhiề uể kh ách - g c ú đợc a cn g ý h ất Định gi t i s n g ày c ú vai rì qa tr ng , ól àthamgiav oc ơng t c q ả n l ý gỏ h ớc v x ác địn gi tr ài s ả đáứn nu c uc ủan ề kinht ế ó hội Nh g m nh ậthức cộng ồn n ói chung àc ủc ổ h ứ doanh ngi ệp c ỏnh õ v ề m quan tọn c ủ ôn ácth ẩm định giỏt àis ả n vẫ n ũn s hai; M ĩ it ường ph p lý cho hoạt đn thẩ m ịnh i ỏ nước a v ẫn c ũnb ấc p ti ế t ín đồng b ộ V ỡv ậy, Nh àn ướcc ầnminhbạchh ệ h ống h áplu ậv i ả mb ớt tính ph ức t ạpv th ếu t ống n ất ệ thống h áp lu ật n ưcta, nh i ệc c ấp chứngch ỉ th ẩm định giỏBĐSron Lu ật kinb ấộngs ản y u c uđịnhgi i ân v b ất ộng s n c c n c ú ch ứnchỉ qua ớpbồ id ưn địh gi b ấtđộn g ả nS â d n c ấh ứng ch ho tđ ộg , ũ n tẩ địnhgi ỏ i â nv ề g ỏ B T ài ch n c ấ th ẻ (p ải qu ỳ thi tuyể n Q ốc ga với m ĩ ) Khimu ối n gi b t độn ả n tì p ả i học ổ túc hờ mđể c úch ng c ỉ c ủaS X y ựngth ì hành g ề đợc S ự h ồnh év àk ụ g r ị r ng c y ế u ố p p ý cng tác đng đế ho t đ ộng c ủ c áct ổ cc ho ạt độg ron l ĩnh v c th ẩ mđịnhgi ỏ n ướa hiệ na h ệ tốni âuchuẩ n thẩ m ịnhg ỏ t isả nc ũnthi ếuvà c a đồng b ộ , c ch ưng dẫ nc ũnchng chng, h ac ụ tể vềph ưngph áp t íh c áchỉ tâ unh x cđịnh li th ếv v ị r ịa l ý , đất a, th ương hiệu danh nhi p , hững bất p n y ảnh h ưởgkh ụng nh ỏ t i h ấtlượnc g t cđịn gi ỏ t ài s n v b ản th â n m i don ngi ệ h ạtđ ộn định gi ỏ phả i ỗ lực , v ậndụng knh nhi ệ c ìh đ gi iqu - ết c ác v ướng m ắc , b ất c ập Hoàn thện khâu quy trình Đ ịnh giá : việc hồn thiện quan trọng hoạt động ĐG hoạt động tổ chức tín dụng Kết định giá đáng tin cậy thu hút khách hàng đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hàng Vì quy trình định giá BĐS phải thực cách nghiêm túc từ khâu tiếp nhận yêu cầu khách hàng, điều tra thị trường đến khách hàng nhận chứng thư định giá Ví dụ, xem xét kỹ bước tiếp nhận yêu cầu Ngô Trọng Minh 62 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN khách hàng quan trọng cơng ty có nên nhận ĐG BĐS khơng, tr h trường hợp đáng tiếc xảy Ở cơng ty nay, BĐS có giá trị lớn, khối lượng cơng việc nhiều trưởng phịng định giá làm khối lượng công việc phân định rõ công việc nhiệm vụ người, tránh chồng chéo cơng việc Cịn BĐS giá trị nhỏ giao cho hai nhân viên ĐG làm Trong nhiều trường hợp cơng việc ĐG tiến hành độc lập để so sánh kết đưa phương án tối ưu Nếu thấy cần thiết hội chun viên ĐG cơng ty Một vấn đề q uan trọng cách trình bày báo cáo định giá vừa phải khoa học, ngắn gọn dễ hiểu Báo cáo ĐG thể quan điểm người ĐG, thông tin thu thập phương pháp ĐG sử dụng Đồng thời thể tính khách quan, trung thực, tính chun nghiệp đáng tin hay khơng khách hàng cơng ty Trong báo ĐG nêu rõ ngắn gọn lý lựa chọn phương pháp ĐG BĐS dựng phương pháp cịn BĐS khác dựng phương pháp khác Phác hoạ vị trí tương đối BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để khách hàng hình dung lợi bất lợi BĐS Cũng cần phải xác định mục đích định giá gì? (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố chấp, hay - liên quan đến việc hay khng) Vận dụng phương pháp định giá : Tuỳ trường hợp mà sử dụng phương pháp ĐG cho phù hợp Đối với BĐS khơng có khả sinh lời chủ yếu dựng phương phương so sánh chi phí Đối với BĐS có khả sinh lời dựng kết hợp hay nhiều phương pháp (ví dụ: phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị lại phương pháp đầu tư lấy bình quân hai phương pháp, ) Đối với trường hợp đơn giản, không địi hỏi trình độ chun mơn cao giao cho ĐG viên mới, vừa đảm bảo quy trình ĐG họ tích luỹ thêm kinh nghiệm Cịn trường hợp phức tạp cẩn thận, cân nhắc lựa chọn phương pháp ĐG kết hợp phương pháp ĐG đảm bảo độ tin cậy cao Sử dụng phương phá vốn hố khó việc xác định tỉ lệ v ốn hố nên họ tham khảo phịng đầu tư tìm hiểu lợi nhuận yêu cầu nhà đầu tư Nếu Ngơ Trọng Minh 63 Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN thấy cần thiết hội ý chuyên - ia đưa hướng giải tốt Cấp thường xuyên tự bồi dưỡng cho kiến thức liên quan đến lĩnh vực BĐS nói chung quy định ĐG BĐS nói riêng Nắm bắt thơng tin, quy định BĐS ĐG BĐS Tổ chức hội thảo, hội nghị thị trường BĐS, qua biết văn bản, sách Nhà nước thông qua với phát triển thị trường BĐS Qua biết được biến động giá thị trường giúp ích - o người ĐG hoạt động ĐG Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên ĐG học lớp ngắn hạn lấy chứng hành nghề theo qui định pháp luật Có tinh thần học hỏi cơng ty có bề dày kinh nghiệm lĩnh vực ĐG áp dụng cô - nghệ phục vụ cho công tác ĐG Các sách lương thưởng ảnh hưởng tới tinh thần trách nhiệm nhân viên Có chế độ khen thưởng phạt nhằm thúc đẩy tinh thần tự giác làm việc đảm bảo uy tín cơng ty Kết ĐG tin cậy thu hút nhiều khách hàng tạo dựng uy tín thị trường Do phải làm tốt công tác tổ chức từ nội cơng ty Uy tín nhân viên ĐG tạo dựng lên uy tín cơng ty Vì phịng ĐG cần tổ chức buổi thảo luận để học hỏi rút kinh nghiệm để - ng tác định giá ngày hoàn thiện Xây dựng hệ thống thông tin: Hiện nay, công ty bước hồn thiện hệ thống thơng tin giá BĐS làm liệu cho hợp đồng ĐG BĐS Hệ thống giúp cho chuyên viên ĐG trình tác nghiệp, nguồn thông tin tạo điều kiện cho quy trình ĐG diễn nhanh chóng khơng nhiều công sức, thời gian Để làm việc cần phải có phận chun lưu giữ cung cấp thông tin đồ, thôg tiề qy hoạc v giá ả ùng ó C ầnx â d ựnh ưng r ìh pần ề đểtở chức qả n l ý c sởd ữ li ệu,t ìm ki ế v àkhah ácth ngtn trờ n m ạng pc - ụ c ng t ác chuy â n ng ành định gi ỏ Để tạo điều kiện cho chuyên viên ĐG công ty cần cung cấp đầy đủ điều kiện làm việc cú máy tính, bàn làm việc, riêng Hiện công ty Ngô Trọng Minh 64 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN hoàn chỉnh vấn đề này, trang bị cho chuyên viên ĐG máy tính xác tay, bàn làm việc dụng cụ cần thiết khác ph vụ cho công tác ĐG máy ảnh, la bàn, - Giải pháp đề xuất kết ợ sàn giao dịch tạo thành mạng lưới : Có thể nhận định rằg, để có hể phát triển dài hạn, s àn giao d ịch nước cần có chiến lược phù hợp Qua phân tích hội thách thức, điểm mạnh điểm yếu, thấy chiến lược phù hợp với công ty bất động sản nước chiến lược hạn chế điểm yếu để nắm bắt hội Cụ thể hơn, công ty phải xác định cho lực cốt lõi tập trung phát triển lực cốt lõi làm lợi cạnh tranh cho Đồng thời, cơng ty nước phải chung sức để cạnh tranh đối thủ nước ngồi, thơng qua thực thi chiến lược liên kết theo mơ hình “th ngồi theo hướng chiến lượ YÊU CẦU KHÁCH HÀNG SÀN B SÀN A SÀN C HIỆP HỘI SÀN GD BĐS SÀN E SÀN D CUNG ỨNG DỊCH VỤ m tận dụngnănglực ốt lõ mỗ đối tác Ngơ Trọng Minh 65 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN Sơ đồ THI ẾT L ẬP M ẠNG L ƯỚI SÀN ệc thànhlập mạng lưới sàn có lợi ích sau: Thứ , li ích mà mơ hình đem lại s àn liên kếtvớinhauđể tng nn tà chíh để ó hể ho ả ón t ấtc ả c ác y â u c ầu c kh ác h h àng Thứ hai , mơ hình giải vấn đề chất lượng nhân Trong môi trường cạnh tranh khốc liệt để tồn tại, doanh nghiệp có đào thải để tuyển lựa nhân viên có chất lượng tốt Đây tiền đề quan trọng để doanh nghiệp tiếp nhận công nghệ mới, phương thức sản xuất tiên tiến, nâng cao lực thân doanh ngh p, từ ó góp phần nâng cao sức mạnh mơ hình Thứ ba , dự án lớn, công đoạn khác xử lý việc giao cho doanh nghiệp có lực cốt lõi lĩnh vực thay tất cơng đoạn đảm nhận doanh nghiệp trước Sự phối hợp tiết kiệm thời gian, nhân công chi phí Đồng thời suất chất lượng sản phẩm nâng ca sản phẩm nhanh chóng đưa thị trường Để mơ hình hoạt động hiệu quả, cần phải có yêu cầu bắt buộc, trước hết từ phía oanh nghệp, nhân tố củachuỗi lin kt: Thứ , doanh nghiệp (s àn giao d ịch ) cần xây dựng chiến lược kinh doanh dài hạn, xây dựng dựa lực cốt lõi riêng công ty Dựa vào việc đánh giá lực cốt lõi, doanh nghiệp xác định lĩnh vực kinh doanh doanh nghiệp để có sách đầu tư chuyên sâu nhân lực, công nghệ… Trong lĩnh vực bất động sản có nhiều lĩnh vực đầu tư, kinh doanh đặc điểm yếu tố thị trường thời gian vừa qua mà nhiều mảng quan trọng không doanh nghiệp nước ý Có thể nêu số mảng quan trọng như: quản lý vận hành, quản lý dự án, quản lý rủi ro, quản lý chất lượng, quản lý hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, bảo hiểm,… Việc tập trung vào lực cốt lõi công ty đem lại nhiều lợi ích, ví dụ suất lao Ngơ Trọng Minh 66 Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN động đạt mức cao với chi phí thấp Ưu công thức quản lý là: tối ưu hố q trình sản xuất nhờ hợp lý hố lao động, xây dựng định mức lao động, tiêu chuẩn hoá phương pháp thao tác điều kiện tác nghiệp, phân cơng chun mơn hố lao động nhân viên chức quản lý, Việc chun mơn hố vào lực cốt lõi yếu tố quan trọng nhằm xây dựng hương hệu riêng cho doanh nghiệp tương lai Thứ hai , cần phải có thể chế có lực để kết nối doanh nghiệp thành khối thống Thể chế coi khối óc tập thể việc liên kết doanh nghiệp hoạt động kinh doanh với phân cơng chun mơn hố doanh nghiệp, cho trước mắt Hiệp hội bất động sản địa phương đầu mối cho liên kết Ngoài ra, tổng công ty lớn nhà nước, cơng ty có chiến lược kinh doanh bản, đứng đảm nhậnvị tr trun tâm Tuynhiên, cóthể thấy c ần th ành l ập Hiệp hội s àn giao d ịch bất động sản làm trung tâm có nhiều ưu điểm khách quan, am hiểu môi trườ pháp lý thị trường bất động sản nói chung Như vậy, mơ hình liên kết góp phần nâng cao lực cạnh tranh doanh nghiệp Việt Nam so với doanh nghiệp nước giải hạn chế nêu Nhưng phải nhìn nhận nh g thách hức khơng nhỏ mơ hình vào hoạt động: Thứ , vấn đề quản lý điều phối, để tạo tiếng nói chung với mục tiêu phát triển bền vững môi trường cạnh tranh khốc liệt Mơ hình cần có tổ chức đủ mạnh để lãnh đạo, quản lý kiểm sốt tồn chế hoạt động máy Điều khơng đơn giản mắt xích mơ hình doanh nghiệp độc lập với chế hoạt động khác Những mâu thuẫn quản lý nảy sih xung đột, từ ảnh hưởng đến toàn bộ máy Thứ hai , vấn đề pháp lý, việc hình thành mơ hình đưa vào hNamoạt động phải tuân theo quy định Pháp luật Việt Và việc tạo hành lang pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản cần thiết Khơng thế, cịn phải tuân thủ quy định WTO Điều đòi hỏi doanh nghiệp thành viên mơ hình phải có am hiểu Ngơ Trọng Minh 67 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN định sân chơi toàn cầu để ánh nhng vi phạm ảnh hưởng chung đến tồn bộ máy Thứ ba , vấn đề phân chia lợi ích, việc thiếu công việc phân chia lợi ích dẫn đến bất mãn không hài lòng doanh nghiệp th h iên Điều n - ảnh hưởng đến đoàn kết máy 3 KIẾN NGHỊ Cần xây đựng tổ chức định giá BĐS để đáp ứng nhu cầu ngày lớn thị trường Đây nơi cung cấp dịch vụ định giá cho tổ chức, quan Nhà nước xây dựng khung giá đất xây dựng sách, - hiến lược nhằm phát triển thị trường BĐS cách lành mạnh Cần xây dựng quy trình định giá BĐS chung cho tổ chức tín dụng, họ phải hoạt động tho quytrình, qu phạm hạmvi ádụg hưng php ĐG v ướ ta i ện aych ủ u s ụn ph ưg p áp ss ánh , ũn c p ươ g ph p ís ửd ụn n nk ế qu địn gi ch ưa s át v ớig ỏ t trườn D s ự y ếu émc c ácn ười đn gi ỏ ch a cút ổch ứcđịnhg ỏ ấtđộngs ản chuâ n ghi pn n n ết u th ẩm đ ịng gi c ũ ph ụthu ộc v ạo ứ v tr áh ni ệm nhề nghp c ng ườiđịnh g ỏ X â yd ựng h ệ tốntiâ u huẩ n đo đứ nghề nghệp c g ưi đnh gi v út - ác h hi ệ v ới k ếtqu ả địn gi ỏm m n thực hn Do h ị tườg BĐS n ưc ta ới h át r ể v ch a mnh b ạh v ác iao ịch ất độg s n c áiao ch ng ầm nkh ỉ kiể so t gi ỏ Vệct ìm i ế m t ĩ ng in h ục ụ cho c ng c địhgi ỏc ũg b nh ởngv kết địn gi h ụ ng tố t ỡ c x â y ựn m ạnl ưi c cs giao d ịcb ấ đ ộngs ả để h n ước cú t ể ki m so át ược th ị tr ường v ho t động ịnh g ỏ gi úp ho g ườ mua ua đợc đnggi ỏ ng ười bán b án đượcgi ỏ sát vớ g - ỏ th ị tr ươ ng, th ời gian di ễn giao d ịch ng ắn h n Để điều tra, giám sát quy trình định giá tổ chức hoạt động lĩnh vực ĐG BĐS, đồng thời giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề ĐG BĐS cần thành lập tổ chức hay phận chuyên làm công việc Điều cần thiết nhu cầu sử dụng dịch vụ thẩm đị - giá nói chung thẩm định giá BĐS nói riêng ngày lớn Để hoạt động ĐG nước ngày phát triển chiếm lòng tin người Ngơ Trọng Minh 68 Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN tiêu dùng Nhà nước cầ - kiểm tra chất lượng tổ chức đào tạo chuyên ngành ĐG Xây dựng đồ giá nước để đáp ứng nhu cầu thông tin giá BĐS thông tin khác có liên q Ngơ Trọng Minh 69 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN m cho th trường BĐS phát triển ngày minh bạch KẾT LUẬN Qua thời gian ngắn tìm hiểu công ty cổ phần phát triển thương mại đô thị em hiểu rõ ngnh nghề mìh nghiệp vụ cụ thể Sàn bất động sản Em biết đ ược quy trình thẩm định giá chug công ty số trường hợp định giá cụ thể Nhờ có anh chị thành viên cơng ty ln nhiệt tìn giúp đỡ số liệu để em hồn thành chuyên đề thực tập Tuy Sàn bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại vàđô thị có kinh nghiệm uy tín lĩnh vực bất động sản , ủng hộ khách hàng Trong thời gian tới có nhiều sàn giao dịch bất động sản đời, Vimeco đối mặt với nhiều khó khăn địi hỏi Sàn phải nỗ lực nhiều Đặc biệt lĩnh vực định giá, lĩnh vực mẻ nước ta Đòi hỏi chuyên viên định giá tự tích luỹ thêm kiến thức kinh hiệm để hoạt động định giá công ty ngày phát triển Do chưa có kỹ thực tế hạn chế khả quan sát thiếu kinh nghiệm cơng ty thành lập nên số liệu cịn hạn chế, báo cáo thực tập tổng hợp em cịn nhiu hiếu xót Kính mong đựơc Ngơ Trọng Minh 70 Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN hông cảm giúp đỡ - Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO - Tài liêụ “ Thị trường Bất động sản” NXB Xây dựng, Hà Nội Tài liệu lớp ngắn hạn Quản lý - n giao dịch BĐS – Khoa Bất - ng sản kinh tế - ài nguyên Bài giảng môn định giá Đ - Luật đấtđa 203 Bộ Luật dân (sửa đổi bổ sung) Đề án th nh l ập - ông ty cổ pần phát triểnthươn mại - đô thW EBSITE - ttp://www sieuthinhadat hanoi -m http:// nhadat.vn http Ngơ Trọng Minh 71 Địa Chính 49 ... bất động sản chấp Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản chấp Sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại đô thị Chương 3: Giải pháp kiến nghị để hoàn thiện hoạt động. .. Nghiên cứu sở lý luận định giá bất động sản chấp, nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá Công ty đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp sàn giao dịch BĐS Công ty Ngô Trọng Minh... chuyên đề tốt nghiệp là: ? ?Thực trạng giải pháp nhằm hồn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại thị? ?? Mục đích nghiên cứu đề