LỜI MỞ ĐẦU *** Tính cấp thiết đề tài Chất lượng định giá bất động sản chấp yếu tố cạnh tranh ngân hàng Tỷ trọng chấp bất động sản lớn có chiều hướng tăng lên Tại phòng thẩm định tài sản Hà Nội: tiến độ hồ sơ chưa kịp thời, giá trị công bố chưa thỏa mãn khách hàng, thái độ phục vụ khách hàng chưa tốt, tình trạng thay đổi nhân thường xuyên xảy Mục tiêu câu hỏi nghiên cứu 2.1 Mục tiêu - Hệ thống hóa vấn đề lý luận tổ chức công tác định giá bất động sản chấp - Vận dụng lý luận nêu để phân tích, đánh giá thực trạng tổ chức công tác định giá bất động sản chấp - Đánh giá kết đạt được, khó khăn vướng mắc cịn tồn tại, sở đề số giải pháp nhằm hồn thiện tổ chức cơng tác định giá bất động sản chấp 2.2 Câu hỏi nghiên cứu - Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp gì? Bao gồm nội dung gì? - Các yếu tố ảnh hưởng đến tổ chức công tác định giá bất động sán chấp gì? - Thực trạng tổ chức cơng tác định giá bất động sản chấp ACB nào? - ACB cần làm để thực tốt tổ chức công tác định giá bất đống sản chấp? Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu - Không gian nghiên cứu: Bộ phận Hà Nội - Thời gian nghiên cứu: Thực trạng công tác tổ chức định giá bất động sản chấp khoảng thời gian: 2012 – 2015 Phương hướng giải pháp đề xuất cụ thể cho năm 2016 đến năm 2020 4 Phương pháp nghiên cứu Để đạt mục tiêu nghiên cứu, tác giả vận dụng số phương pháp cụ thể sau: + Phương pháp thu thập thơng tin: Đó liệu thu thập từ phòng ban Ngân hàng Đồng thời luận văn sử dụng nguồn liệu thu thập từ bên ngoài: đánh giá nhà quản trị, nhà khoa học, Website ACB số ngân hàng khác mộ số nghiên cứu khoa học có liên quan + Phương pháp tổng hợp, chỉnh lý thông tin: Trên sở nguồn thông tin thu thập được, tiến hành phân loại theo nội dung vấn đề cần nghiên cứu, nội dung xếp theo trình tự thời gian, nguồn gốc thu thập từ có xếp thơng tin theo trình tự phù hợp với lĩnh vực cần nghiên cứu + Phương pháp xử lý, phân tích thơng tin: Từ thơng tin tổng hợp, chỉnh lý tiến hành chọn lọc, mô tả lại tiến hành phân tích, so sánh, sơ đồ bảng biểu thông tin theo liên quan trực tiếp đến vấn đề cần nghiên cứu Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục, luận văn kết cấu thành chương: Chương 1: Cơ sở lý luận tổ chức công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Tổ chức máy định giá bất động sản chấp * Các hình thức tổ chức máy hoạt động định giá bất động sản chấp (1) Hình thành phận định giá độc lập (phịng dịnh giá, cơng ty định giá) tách riêng phận tín dụng; (2) Bộ phận tín dụng kiêm nhiệm định giá; (3) Thuê tổ chức định giá từ bên * Mối liên hệ tổ chức máy hoạt động định giá bất động sản chấp Liên hệ trực thuộc: loại liên hệ người quản lý với nhân viên định giá, cán có cương vị huy trực tuyến với cấp cấp Liên hệ chức năng: loại liên hệ phận chức định giá với nhân viên định giá cấp với nhân viên định giá cấp nhằm hướng dẫn, giúp đỡ mặt chuyên môn nghiệp vụ Liên hệ tư vấn: loại liên hệ phận định giá với chuyên gia kinh tế, kỹ thuật, pháp chế, công nghệ thông tin… Tổ chức xây dựng ban hành văn quy định quy chế công tác định giá bất động sán chấp * Quy trình xây dựng ban hành văn quy định, quy chế định giá bất động sản chấp Bước 1: Hình thành phận chuyên trách việc đưa văn quy định, quy chế: Bộ phận hoạt động độc lập kiêm nhiệm chức danh khác nhằm nắm bắt vấn đề cách kịp thời, tránh đưa văn quy định không phù hợp với thực tế Bước 2: Phân công trách nhiệm người định: Quy định quyền hạn trách nhiệm cá nhân phê duyệt định Bước 3: Tổ chức việc tham gia góp ý kiến xây dựng quy định, quy chế Bước 4: Lựa chọn kênh ban hành văn bản: Sử dụng kênh công nghệ thông tin qua tổ chức họp phòng ban nhằm đưa văn quy định, quy chế đến đối tượng thực Tổ chức xây dựng sử dụng hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sán chấp Hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ công tác định giá bao gồm hệ thống thông tin pháp luật, thông tin thị trường, thông tin trường tài sản bất động sản chấp, đồ bất động sản, hồ sơ, văn có liên quan đến bất động sản, quy định giá, khung giá biểu giá nhà nước mà sở hệ thống thông tin ngân hàng tập hợp lại xây dựng lên cơ liệu phục vụ cho công tác định giá Trên sở thông tin thị trường, quy định đơn giá nhà nước, nhiều ngân hàng xây dựng biểu giá, đồ giá riêng cho ngân hàng mình, người định giá sử dụng đồ giá hệ số điều chỉnh để đưa giá trị tài sản Tổ chức xây dựng thực quy trình định giá bất động sản chấp * Tổ chức xây dựng thực quy trình + Tổ chức xây dựng Để đưa quy trình định giá phù hợp có tham gia xây dựng thành viên ban lãnh đạo ngân hàng, công tác tiếp thu ý kiến từ thực trạng hoạt động phận định giá phận hữu quan có liên quan trực tiếp (bộ phận tín dụng, phịng pháp chế, phịng công nghệ thông tin…), học hỏi kinh nghiệm ngân hàng khác, tổ chức phận xây dựng quy trình thơng qua hội thảo bước xin ý kiến người có trách nhiệm thẩm quyền, xin ý kiến chuyên gia (trong ngân hàng, ngân hàng khác, ngân hàng nhà nước, chuyên gia từ viện trường đào tạo quy) từ đưa ý kiến thống phê duyệt cấp có thẩm quyền + Tổ chức ban hành Việc ban hành phải diễn phổ biến, đồng thời, tới đối tượng định giá, cá nhân tham gia vào công tác định giá phải nắm quy trình thơng qua họp phận, thơng qua văn quy định truyền tải qua hệ thống thông tin, phổ biến từ phận hướng dẫn nghiệp vụ Việc ban hành theo có lộ trình đảm bảo thống hiểu biết từ phận định giá phận hữu quan đảm bảo quy trình hiểu đúng, đủ thực xác + Tổ chức thực quy trình Tổ chức thực quy trình việc triển khai, có giám sát kiểm tra phận đảm bao quy trình thực đủ, hạn chế tập thể, cá nhân làm sai quy trình Để đảm bảo điều cần có thống nội dung phịng ban liên quan, có phận hướng dẫn nghiệp vụ sát sao, có phận lãnh đạo phận trực tiếp am hiểu, hướng dẫn phản hồi thơng tin khó khăn, vướng mắc q trình thực Tổ chức lựa chọn vận dụng phương pháp định giá định giá bất động sản chấp Việc lựa chọn phương pháp định giá phụ thuộc vào mục đích định giá, phụ thuộc vào loại bất động sản chấp phụ thuộc vào thông tin thu thập thị trường Trên thực tế, việc định giá bất động sản chấp ngân hàng sử dụng chủ yếu ba phương pháp bản: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập Tổ chức điều kiện hỗ trợ công việc định giá bất động sản chấp * Các trang thiết bị chuyên dụng hỗ trợ công việc định giá bất động sản chấp Các trang bị trang thiết bị chuyên dụng hỗ trợ công việc định giá la bàn, thước đo độ dài, chiều cao (thước mét, thước dây, thước bấm lazer…), máy ảnh, thiết bị định vị, máy ghi âm, Việc trang bị trang thiết bị chuyên dụng cho người định giá cần cân nhắc mức độ hiệu chi phí mua sắm, kế hoạch sử dụng để thiết bị sử dụng tối đa công suất, bảo quản trang thiết bị * Các phần mềm công nghệ thông tin sử dụng định giá bất động sản chấp Công nghệ thông tin giúp cho thao tác nhập liệu diễn đơn giản, tự động, tiết kiệm thời gian, có độ thống lưu trữ thông tin tốt Cần lựa chọn phần mềm thơng tin có độ ổn định, xác, sử dụng thống tồn hệ thống, hệ thống dung lượng lớn, tránh bị chép Việc sử dụng phần mềm cân nhắc việc thay người, hiệu sử dụng chi phí hoạt động * Phương tiện di chuyển hỗ trợ công việc định giá bất động sản chấp Tổ chức xếp phương tiện di chuyển đảm bảo hồ sơ diễn thuận lợi, kịp thời gian, giải nhiều hồ sơ quãng đường di chuyển Tổ chức phương tiện di chuyển cần cân nhắc hiệu hoạt động với chi phí hoạt động thời gian Phương tiện di chuyển thuê sử dụng phương tiện ngân hàng, cân nhắc sử dụng chi phí ngân hàng hay chi phí khách hàng, cách thức hạch tốn chi phí đảm bảo cơng * Đào tạo phát triển nguồn nhân lực Tổ chức đào tạo nguồn nhân lực đảm bảo cân đối việc bố trí nhân viên đào tạo công việc hệ thống, tổ chức hình thức đào tạo (học lý thuyết, trao đổi phận thực tế, kiểm tra đánh giá kiến thực nghiệp vụ nhân viên theo định kỳ…), cân nhắc chi phí đào tạo hiệu công việc Tổ chức thực công việc sau định giá bất động sản chấp * Tổ chức kiểm tra kết định giá bất động sản chấp Kiểm tra qúa trình xem xét hoạt động nhằm mục đích làm cho hoạt động đạt kết tốt hơn, đồng thời, kiểm tra giúp phát sai sót, lệch lạc để có biện pháp khắc phục, bảo đảm cho hoạt động thực hướng * Tổ chức khiếu nại kết quả, tổ chức định giá lại theo định kỳ + Tổ chức khiếu nại kết Tổ chức khiếu nại kết cần bố trí phận tiếp nhận khiếu nại kết (thẩm quyền tiếp nhận), mẫu biểu quy định, trường hợp khiếu nại, điều kiện khiếu nại, phân công phận giải khiếu nại, thời gian giải quyết, chế tài trường hợp khiếu nại không đủ làm thời gian nguồn nhân lực cho việc giải khiếu nại + Tổ chức định giá lại theo định kỳ Thời hạn có hiệu lực kết thẩm định giá xác định sở đặc điểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật tài sản thẩm định giá; biến động pháp lý, thị trường liên quan đến tài sản thẩm định giá mục đích thẩm định giá tối đa khơng q (sáu) tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực * Tổ chức đánh giá thực công việc, thù lao lao động + Tổ chức đánh giá thực công việc Tổ chức đánh giá hệ thống thức việc thực cơng việc nhân viên định giá so sánh với tiêu chuẩn xây dựng từ trước phản hồi kết đánh giá với người có liên quan nhằm hồn thiện thực cơng việc nhân viên; giúp người quản lý đưa định nhân đắn lương thưởng, kỷ luật; + Thù lao lao động Thù lao lao động có ảnh hưởng lớn đến động động lực làm việc nhân viên định giá, yếu tố trì đội ngũ nhân yếu tố thu hút nhân lực chất lượng cao từ ngân hàng, tổ chức định giá khác Chương 2: Thực trạng tổ chức công tác định giá bất động chấp ngân hàng thương mại Á Châu phận Hà Nội 2.1 Tổ chức máy hoạt động Hình thành phận định giá độc lập (phịng dịnh giá, cơng ty định giá) tách riêng phận tín dụng; Bộ phận tín dụng kiêm nhiệm định giá; Thuê tổ chức định giá từ bên Tổ chức máy tinh giản, hỗ trợ tốt công tác định giá, tiết kiệm hiệu quả, giải nhanh công việc, không tạo mâu thuẫn nội ACB áp dụng nhiều mơ hình khác gây xáo trộn máy, ảnh hưởng cấu nhân sự; nhân viên không đào tạo kiến thức toàn diện, sức ỳ lớn hoạt động địa bàn cố định, không tiếp thu kinh nghiệm mới, môi trường mới; việc phân quyền cho phận tín dụng sử dụng cơng ty liên kết hạn chế; có tổ chức máy theo phân tuyến địa bàn chưa triệt để; đánh đồng công việc giao cho nhân viên, không phát huy tối đa mạnh nhân viên; chế làm việc độc lập với phòng kinh doanh dẫn đến phòng thẩm định dần trở lên làm việc cứng nhắc, linh động, không hỗ trợ phục khách hàng, làm việc theo định hướng công việc, không theo định hướng khách hàng 2.2 Tổ chức xây dựng ban hành văn quy định quy chế công tác định giá bất động sản chấp Tổ quản lý nghiệp vụ chức danh TĐTS phụ trách việc ban hành quy định quy chế công ty Ban hành thực Lotus notes (một mail chung cấp địa cho nhân viên) Việc xây dựng ban hành văn quy định quy chế có phận làm việc độc lập, hỗ trợ nhiều công nghệ thông tin phần mềm lotus notes hay chương trình CLMS, hệ thống văn thống nhất, đồng bộ, dễ tra cứu hướng dẫn cụ thể Bộ phận ban hành có điều kiện khác biện so với phận thực hiện; văn sửa đổi nhiều, chưa quy định rõ lộ trình văn bản; thiếu chế xin ý kiến, tham gia góp ý xây dựng tồn thể nhân viên chí lãnh đạo phận, gây nhiều bất đồng, phận hướng dẫn công văn chậm, nhiều điểm chưa rõ ràng 2.3 Tổ chức xây dựng sử dụng hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sán chấp Hệ thống lotus (mail thiết kế riêng), foder riêng hệ thống pulic, hệ thống CLMS, khung giá đất thị trường riêng Việc sử dụng phần mềm CLMS thuận lợi cho việc xây dựng sử dụng hệ thống thông tin; tất nhân viên tham gia vào xây dựng lưu trữ thông tin; hạn chế lệ thuộc vào nhân viên thẩm định, tăng khả giám sát kiểm tra, tăng tốc độ tờ trình định giá, sở để thống kê định sách; phần mềm Lotus nots đảm bảo cho việc tra cứu công văn; thông tin thị trường thu thập lưu trữ công khai, bảng biểu khung giá liên quan đến bất động sản nhà nước cập nhật thường xuyên Chưa thống kê thông tin có ảnh hưởng đến số lượng lớn bất động sản thông tin quy hoạch, thông tin tâm linh, thơng tin pháp luật; xảy tình trạng sai dây chuyền thơng tin khảo sát khơng xác nhân viên sử dụng nhiều lần 2.4 Tổ chức xây dựng thực quy trình định giá bất động sản chấp Quy trình xây dựng đặc điểm ngân hàng có tham khảo ngân hàng khác; việc ban hành thông tất phận; quy trình định giá tinh gọn hỗ trợ phần mềm CLMS; quy trình đảm bảo thực nhiều hồ sơ với thời gian ngắn nhất; quy trình tổ chức giám sát phận quản lý phận trực tiếp Định mức hồ sơ nhân viên lớn (Số lượng trung bình hồ sơ TSĐB xử lý/nhân viên/ngày: 4,2 hồ sơ, theo báo cáo tổng kết cuối năm 2014); phân công hồ sơ chưa hợp lý, phân công theo số lượng hồ sơ, không theo định hướng khách hàng; ngân hàng không thu phí dẫn đến nhiều bất động sản khơng đạt tiêu chuẩn thẩm định, gây tốn nguồn lực cho ngân hàng; cấp phê duyệt quan điểm cá nhân khác nhau; việc thực hồ sơ chưa vào điều kiện khách quan (thiên tai, tai nạn…) 2.5 Tổ chức lựa chọn vận dụng phương pháp định giá định giá bất động sản chấp Cứng nhắc phương pháp sử dụng phương pháp định giá, mà không xem xét độ phù hợp với mức giá thực tế; bỏ qua yếu tố công năng, kiến trúc…khi sử dụng phương pháp chi phí; khung giá đất ngân hàng chưa đảm bảo độ tin cậy cao, thường thấp so với phương pháp so sánh chưa có chế chịu trách nhiệm cho nhân viên thực xây dưng khung giá; BĐS nằm khu vực làng nghề BĐS tạo thu nhập chưa lựa chọn phương pháp định giá hợp lý 2.6 Tổ chức điều kiện hỗ trợ công việc định giá bất dộng sán chấp Các trang thiết bị chuyên dụng thiếu máy ảnh, thước,…làm hạn chế khả tác nghiệp, ảnh hưởng hình ảnh ngân hàng; việc sửa chữa thay nhiều thời gian qua nhiều phận; phần mềm CLMS thường xuyên bảo trì, việc cài đặt lại địa địa Lotus notes qua nhiều cấp, gây thời gian; Số lượng tơ di chuyển có hạn, thái độ nhân viên lái xe chưa tốt, chưa sử dụng hết công xe; đào tạo người lao động học yếu tố tích cực tiêu cực người hướng dẫn, lượng người học ít, ln chuyển cơng việc ít, hạn chế việc tích lũy kinh nghiệm, mở rộng hiểu biết nhân viên 2.7 Tổ chức thực công việc sau định giá bất động sản chấp Việc kiểm tra thực tế diễn mức có hại hệ thống với cá nhân gây bầu khơng khí căng thẳng, thiếu tin tưởng lẫn tập thể, hạn chế chí làm triệt tiêu khả sáng tạo nhân viên; phận kinh doanh sử dụng chế khiếu nại tạo sức ép cho phòng thẩm định tài sản; sở đánh giá lại bất động sản chấp chủ yếu vào mục đích sử dụng vốn tình hình trả nợ, loại bất động sản chấp, mà khơng vào tình hình biến động thị trường; cơng tác phí thực chi chưa phù hợp với mức độ phức tạp hồ sơ mà vào địa bàn; chưa hình thành chế chấm điểm công việc khác; công cụ 5S thực tế lại chấm điểm bình qn, khơng có chế điều tra đánh giá trực tiếp khách hàng Chương 3: Giải pháp hồn thiện tổ chức cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Á Châu phận Hà Nội - Hoàn thiện tổ chức máy định giá bất động sản chấp - Hoàn thiện tổ chức xây dựng ban hành văn quy định quy chế công tác định giá bất động sản chấp - Hoàn thiện tổ chức xây dựng sử dụng hệ thống thông tin, sở liệu phục vụ công tác định giá bất động sản chấp - Hoàn thiện tổ chức xây dựng thực quy trình định giá bất động sản chấp - Hoàn thiện tổ chức lựa chọn vận dụng phương pháp định giá định giá bất động sản chấp - Hoàn thiện tổ chức điều kiện hỗ trợ công việc định giá bất dộng sán chấp - Hồn thiệt tổ chức thực cơng việc sau định giá bất động sản chấp KẾT LUẬN Định giá BĐS ngày khẳng định vai trò quan trọng hoạt động thị trường BĐS, đặc biệt lĩnh vực cho vay đảm bảo BĐS ngân hàng Tổ chức công tác định giá BĐS chấp hiệu giúp cho ngân hàng bảo đảm nguồn vốn cho vay mình, giảm thiểu rủi ro Nhờ ngân hàng mở rộng quy mô sản xuất thúc đẩy kinh tế phát triển Với đối tượng Tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu, luận văn hoàn thành số nội dung sau đây: Luận văn hệ thống hóa vấn đề lý luận tổ chức công tác định giá bất động sản chấp - Luận văn làm rõ khái niệm chấp, bất động sản chấp, định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại, nội dung tổ chức công tác định giá bất động sản chấp, nhân tố ảnh hưởng đến tổ chức công tác định giá bất động sản chấp Luận văn phân tích thực trạng tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội, đánh giá kết đạt được, khó khăn vướng mắc cịn tồn Luận văn đề số giải pháp, kiến nghị nhằm hồn thiện tổ chức cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội Điểm đóng góp khoa học luận văn lần nghiên cứu cách có hệ thống vấn đề tổ chức công tác định giá bất động sản chấp Đây đề tài hướng nghiên cứu định giá bất động sản chấp, tác giả cố gắng q trình hịa thiện luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót định Tác giả mong muốn nhận ý kiến đóng góp cộng tác, giúp đỡ cán quản trị định giá ngân hàng, nhà khoa học, bạn sinh viên đọc để luận văn hoàn thiện ... đánh giá trực tiếp khách hàng Chương 3: Giải pháp hồn thiện tổ chức cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Á Châu phận Hà Nội - Hoàn thiện tổ chức máy định giá bất động sản chấp. .. cao từ ngân hàng, tổ chức định giá khác Chương 2: Thực trạng tổ chức công tác định giá bất động chấp ngân hàng thương mại Á Châu phận Hà Nội 2.1 Tổ chức máy hoạt động Hình thành phận định giá độc... đến tổ chức công tác định giá bất động sản chấp Luận văn phân tích thực trạng tổ chức công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu phận Hà Nội, đánh giá kết đạt được,