HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU SVTH MSSV LỚP KHÓA NGÀNH : : : : : TRẦN HUỲNH THANH THẢO 05235023 DH05TB 2005 – 2009 Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN BỘ MÔN: ……………………… TRẦN HUỲNH THANH THẢO Đề tài: HOẠT ĐỘNG CHO VAY CÓ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG TỈNH BÀ RỊA – VŨNG TÀU Giáo viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Đức Thành (Địa quan: Phòng Hợp Tác Quốc Tế Trường Đại học Nơng Lâm Tp Hồ Chí Minh) Ký tên: -TP.Hồ Chí Minh, tháng năm 2009- LỜI CẢM ƠN Đầu tiên biết ơn công sinh thành, dưỡng dục ba mẹ Ba mẹ cho điều tốt Con ngày hơm tất có ba mẹ bên cạnh Con biết ơn ba mẹ nhiều Kế đến em xin gửi lời cám ơn đến Thầy Nguyễn Đức Thành Thầy tận tình hướng dẫn, giúp đỡ em nhiều trình viết luận văn tốt nghiệp Cho luận văn tốt nghiệp em có hướng đắn Em xin cám ơn Thầy nhiều Cuối em xin gửi lời cám ơn đến Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu tạo điều kiện tốt thời gian em thực tập Ngân hàng Và em muốn gửi lời cám ơn chân thành đến Anh, Chị phòng Khách hàng Doanh nghiệp nhiệt tình hướng dẫn em, giúp em có tài liệu số liệu cần thiết cho luận văn tốt nghiệp Em cám ơn Anh Chị với Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu Một lần xin gửi lời cám ơn chân thành đến ba mẹ, đến Thầy Nguyễn Đức Thành, đến Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu với Anh, Chị phòng Khách hàng Doanh nghiệp cho điều tốt nhất, giúp có luận văn hồn chỉnh TĨM TẮT Sinh viên thực hiện: Trần Huỳnh Thanh Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai Bất Động Sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh Đề tài: “ Hoạt động cho vay chấp bất động sản Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” Giáo viên hướng dẫn: Ths Nguyễn Đức Thành, Phòng Hợp Tác Quốc Tế, Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Nội dung tóm tắt báo cáo: Hiện nhu cầu vay vốn Ngân hàng doanh nghiệp lớn Thế tình hình kinh tế bất ổn doanh nghiệp muốn Ngân hàng cho vay bắt buộc phải có tài sản chấp bất động sản thuộc quyền sở hữu doanh nghiệp, tài sản nhằm đảm bảo cho số tiền mà doanh nghiệp vay trường hợp doanh nghiệp khơng khả tốn nợ cho Ngân hàng Đó lý mà tơi thực đề tài Vì thời gian kiến thức có hạn nên tơi nghiên cứu đề tài phạm vi hoạt động cho vay ngắn hạn chấp bất động sản với đối tượng vay vốn doanh nghiệp Ngân hàng Công Thương Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Đề tài thực từ ngày 09/03/2009 đến ngày 09/07/2009 Khi thực đề tài vào sở lý luận sau: bất động sản, thị trường bất động sản, hoạt động cho vay ngắn hạn, chấp, thẩm định giá bất động sản, phân tích tài doanh nghiệp pháp luật có liên quan đến nội dung nghiên cứu Tôi sử dụng phương pháp nghiên cứu điều tra, thống kê, phân tích để nghiên cứu quy trình cho vay, nội dung cần thiết để Ngân hàng định có cho vay hay không doanh nghiệp tổng kết hoạt động cho vay Trong suốt thời gian thực tập Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thu kết với nội dung nghiên cứu đề nhận thấy hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu nhìn chung có hiệu quả, nhiên mức độ rủi ro hoạt động cho vay chưa tốt thể qua tỷ lệ dư nợ bảo đảm bất động sản chấp thấp có chiều hướng giảm Ngân hàng có tăng trưởng dư nợ mức độ tăng không cao Ngân hàng có thói quen làm việc theo cách Ngân hàng Nhà nước, chưa thích nghi với thức làm việc Ngân hàng thương mại cổ phần động việc tìm kiếm khách hàng tiềm năng, có sách cho vay linh hoạt nhằm đáp ứng nhu cầu vay vốn doanh nghiệp cách tốt Qua kết luận hoạt động tín dụng Ngân hàng Cơng Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, tơi có vài kiến nghị nhằm nâng cao hiệu cho hoạt động tín dụng như: – Năng động tìm kiếm khách hàng tiềm – Tăng cường kiểm tra, kiểm sốt vay với tần suất cao – Có kế hoạch thu nợ cụ thể – Cán tín dụng không ngừng nâng cao chuyên môn MỤC LỤC ĐẶT VẤN ĐỀ PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu I.1.1 Bất Động Sản a) Khái niệm b) Các đặc điểm bất động sản c) Các đặc trưng bất động sản d) Giá trị bất động sản I.1.2 Thị trường Bất Động Sản a) Khái niệm b) Phân loại thị trường bất động sản c) Các đặc điểm thị trường bất động sản I.1.3 Cho vay ngắn hạn (tín dụng ngắn hạn) .8 a) Khái niệm b) Phạm vi áp dụng c) Nguyên tắc, điều kiện cho vay ngắn hạn d) Đối tượng cho vay .9 e) Quy trình cho vay .9 I.1.4 Thế chấp 11 a) Khái niệm 11 b) Phân loại điều kiện tài sản chấp 12 c) Giải chấp xử lý tài sản chấp .12 I.1.5 Thẩm định giá bất động sản 13 a) Khái niệm 13 b) Cơ sở giá trị thẩm định giá bất động sản 13 c) Các nguyên tắc áp dụng .13 d) Các phương pháp thẩm định giá thường sử dụng .13 I.1.6 Phân tích tài bên vay 20 a) Khái niệm 20 b) Các tiêu tài 20 I.1.7 Căn pháp luật 22 I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu .22 I.2.1 Quá trình hình thành phát triển Ngân hàng Cơng Thương Việt Nam 22 I.2.2 Vài nét Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 23 I.3 Nội dung phương pháp nghiên cứu 24 I.3.1 Nội dung nghiên cứu .24 I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .24 PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 25 II.1 Hoạt động cho vay chấp bất động sản Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu .25 II.1.1 Các đối tượng vay vốn Ngân hàng Cơng Thương 25 II.1.2 Quy trình cho vay chấp bất động sản Ngân hàng Công Thương Bà Rịa – Vũng Tàu 25 II.1.3 Phân tích đánh giá hoạt động tài doanh nghiệp vay vốn 33 a)Thẩm định báo cáo tài doanh nghiệp 33 b)Phân tích khái qt tình hình tài 34 c)Phân tích tiêu chủ yếu đánh giá tình hình tài 35 II.1.4 Cách thức chấm điểm tín dụng xếp hạng doanh nghiệp vay vốn 37 II.1.5 Điều kiện bất động sản chấp .40 II.1.6 Thẩm định bất động sản chấp 41 a)Các loại tài sản dùng để chấp 41 b)Nội dung thẩm định 41 c)Xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay .42 II.1.7 Quy trình giải ngân số tiền vay 43 II.1.8 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay .44 II.2 Tổng kết hoạt động cho vay chấp bất động sản Ngân Hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu 45 KẾT LUẬN 53 DANH SÁCH CÁC BẢNG VÀ BIỂU ĐỒ Bảng 1: Tổng dư nợ theo tháng 46 Bảng 2:Bảng số liệu theo nhóm nợ 47 Bảng 3: Dư nợ theo ngành kinh tế 49 Bảng 4: Dư nợ cho vay đảm bảo bất động sản chấp 51 Biểu đồ 1: Tổng dư nợ theo tháng 46 Biểu đồ 2: Số dư nợ theo phân loại nợ .48 Biểu đồ 3: Số dư nợ xấu 48 Biểu đồ 4: Dư nợ theo ngành kinh tế 50 Biểu đồ 5: Tỷ lệ dư nợ theo ngành 50 Biểu đồ 6: Dư nợ đảm bảo bất động sản chấp 51 Biểu đồ 7: Tỷ lệ dư nợ đảm bảo bất động sản chấp 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo ĐẶT VẤN ĐỀ Tính cấp thiết đề tài Năm 2009, khủng hoảng kinh tế giới làm sụp đổ hệ thống Ngân hàng nước phát triển mà điển hình nước Mỹ Việt Nam khó tránh khỏi ảnh hưởng khủng hoảng tài tồn cầu, lĩnh vực Ngân hàng Việt Nam lại có đặc thù riêng chưa hồn tồn hội nhập nhiều với hệ thống Ngân hàng giới, không đầu tư vào Ngân hàng đầu tư hay thị trường bất động sản Mỹ Nên nhìn chung ảnh hưởng trực tiếp hạn chế Mặt khác, việc tồn cầu hóa khu vực hóa tiếp tục phát triển, giao lưu thương mại tăng thêm, cộng thêm việc Việt Nam gia nhập WTO, ngành tài Ngân hàng chắn tiếp tục phát triển để phục vụ cung cấp vốn cho kinh tế đà phát triển ( theo Tuoitre Online) Ngân hàng trung gian tài với nhiều dịch vụ phong phú như: tín dụng, tiền gửi, chuyển tiền, đại lý chứng khoán, nghiệp vụ bảo lãnh, tư vấn đầu tư tài chính… làm cho Ngân hàng ngày trở nên quen thuộc với người Ngân hàng thu lợi nhuận từ dịch vụ Trong nguồn thu nhập chủ yếu mà Ngân hàng có từ hoạt động cho vay Hiện nay, hoạt động cho vay phổ biến quen thuộc với khơng có vốn có phần vốn khơng đủ để thực cho nhu cầu tiêu dùng hay sản xuất kinh doanh Với mức lãi suất cho vay linh hoạt, thích hợp tuân theo quy định Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng lựa chọn người có nhu cầu vốn Bên cạnh việc hoạt động cho vay mang đến nguồn thu nhập chủ yếu hoạt động cho vay mang đến nhiều rủi ro cho Ngân hàng cho vay như: không thu hồi vốn vay, trả không hết vốn vay trả không hạn…do nguyên nhân chủ quan khách quan Để hạn chế rủi ro hoạt động cho vay đến mức thấp Ngân hàng phải sử dụng biện pháp bảo đảm như: chấp, cầm cố… Tùy trường hợp đối tượng vay vốn cụ thể mà Ngân hàng linh hoạt áp dụng cách thức cho vay thích hợp như: cho vay có tài sản bảo đảm hay cho vay khơng có tài sản bảo đảm Trong tình hình kinh tế khơng ổn định phải có tài sản bảo đảm cho vay điều kiện bắt buộc Ngân hàng Và tài sản bảo đảm bao gồm tài sản bất động sản phải thỏa mãn điều kiện pháp luật Ngân hàng quy định Xuất phát từ thực tế trên, đồng ý Khoa Quản Lý Đất Đai Thị Trường Bất Động Sản với giúp đỡ Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, thực đề tài : “Hoạt động cho vay chấp bất động sản Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu” Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo Mục tiêu nghiên cứu đề tài – Hiểu quy trình phương pháp cho vay chấp bất động sản Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu – Đề xuất số biện pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động cho vay chấp bất động sản Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Đối tượng nghiên cứu đề tài – Mơ hình tổ chức, quy trình kết hoạt động cho vay chấp bất động sản Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Phạm vi nghiên cứu đề tài – Đề tài thực hoạt động cho vay ngắn hạn chấp bất động sản với đối tượng xin vay vốn doanh nghiệp Ngân hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu khoảng thời gian từ ngày 09/03/2009 đến hết ngày 09/07/2009 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1 Bất Động Sản: a) Khái niệm: Bất động sản khái niệm sử dụng phổ biến hầu khắp quốc gia giới; tiếng Anh, bất động sản Real Estate (tài sản bất động); tiếng Pháp, khái niệm bất động sản từ Immobilié (bất động sản), Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản (tài sản gắn với đất đai) nước ta gọi Bất Động Sản Điều 181 Bộ luật Dân quy định: “Bất động sản tài sản không di dời bao gồm: – Đất đai; – Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng – Các tài sản khác gắn liền với đất – Các tài sản khác pháp luật quy định.” Mặc dù với cách quan niệm trên, song việc phân chia tài sản động sản hay bất động sản thường không đơn giản Một cách hiểu phổ biến bất động sản là: – Bất động sản tài sản vật chất di dời được, tồn ổn định lâu dài – Bất động sản yếu tố vật chất có ích cho người – Bất động sản chiếm giữ cá nhân cộng đồng người – Bất động sản đo lường giá trị định – Bất động sản di dời di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi – Bất động sản tồn lâu dài b) Các đặc điểm bất động sản: – Bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời – Bất động sản hàng hóa có tính lâu bền – Hàng hóa bất động sản mang tính khan – Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao – Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xã hội – Bất động sản tài sản có giá trị lớn – Hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo cho phép không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác, dễ mua bán, chuyển nhượng khoảng thời gian cho vay – Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: Ngân Hàng Công Thương yêu cầu doanh nghiệp vay cam kết văn việc tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết ( tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất phải cam kết đất khơng có tranh chấp quyền sử dụng cán thẩm định phải xác minh quan liên quan để đảm bảo đất khơng nằm vùng quy hoạch giải tỏa) – Phải mua bảo hiểm pháp luật quy định Ngân Hàng Công Thương yêu cầu: Đối với tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm Ngân Hàng Cơng Thương u cầu doanh nghiệp vay xuất trình Hợp đồng mua bảo hiểm thời hạn bảo đảm tiền vay với số tiền bảo hiểm tối thiểu mức dư nợ cho vay Sau cán tín dụng kiểm tra, xem xét bất động sản đả thỏa điều kiện cán tín dụng thực tiếp phần thẩm định bất động sản chấp nhằm đưa giá thẩm định phù hợp bất động sản chấp, phù hợp với độ an toàn hoạt động cho vay Ngân hàng phù hợp với nhu cầu vay vốn doanh nghiệp II.1.6 Thẩm định bất động sản chấp (tài sản bảo đảm tiền vay): a)Các loại tài sản dùng để chấp: – Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất – Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp – Tàu biển theo quy định Bộ luật Hàng hải Việt Nam, máy bay theo quy định Luật Hàng không Việt Nam trường hợp chấp – Tài sản hình thành tương lai bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch chấp hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành tư vốn vay, cơng trình xây dựng, bất động sản khác mà bên chấp có quyền nhận – Các tài sản khác theo quy định pháp luật b)Nội dung thẩm định: Quá trình thẩm định tài sản bảo đảm phải tập trung làm rõ vấn đề sau: – Tính pháp lý giấy chứng nhận quyền sở hữu giấy tờ có liên quan tới tài sản bảo đảm Cần yêu cầu khách hàng kê khai có gốc loại giấy tờ, quản lý có biện pháp ngăn chặn khách hàng dùng gốc khác để đem tài sản bảo đảm chấp Ngân hàng Công Thương chấp cầm cố nơi khác – Nguồn gốc đặc điểm tài sản bảo đảm + Tài sản khơng có tranh chấp: việc khẳng định tài sản bảo đảm có tranh chấp hay khơng việc phức tạp việc tự xem xét thẩm định cán tín dụng phải u cầu khách hàng xác nhận Trang 41 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo văn khẳng định tài sản khơng có tranh chấp chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết + Tài sản phép giao dịch: cán tín dụng đối chiếu với danh mục tài sản bị hạn chế cấm giao dịch Nhà nước yêu cầu khách hàng bổ sung văn pháp luật nêu rõ tài sản phép giao dịch bình thường + Tài sản dễ bán dễ chuyển nhượng: để thẩm định yếu tố cán tín dụng cần khảo sát giá tình hình thị trường liên quan, chất lượng giá trị tài sản bảo đảm theo thời gian chấp + Tài sản phải mua bảo hiểm: tài sản thuộc loại mua bảo hiểm toàn phần hay phần – Xác định giá trị tài sản: trình bày mục c phần – Khả thu hồi nợ vay trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm: cán tín dụng phải tính tốn tăng giảm giá trị tài sản bảo đảm thời hạn cho vay, dự báo khả thu hồi nợ vay từ nguồn xử lý tài sản bảo đảm – Đề xuất biện pháp quản lý tài sản bảo đảm an toàn hiệu – Đề xuất hướng xử lý số tình thỏa thuận rút bớt hay bổ sung tài sản bảo đảm, thời điểm Ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm, quyền bảo đảm lúc cho nhiều nghĩa vụ khác – Viết báo cáo thẩm định: Cán tín dụng viết báo cáo thẩm định sau kết thúc trình thẩm định thẩm định Trường hợp biện pháp bảo đảm đơn giản trình thẩm định tài sản bảo đảm diễn đồng thời với trình thẩm định cho vay báo cáo thẩm định tài sản bảo đảm lập chung với tờ trình thẩm định cho vay c)Xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay: Nguyên tắc chung: – Việc định giá tài sản bảo đảm tổ thẩm định Ngân hàng Công Thương thuê quan chức chuyên môn thực – Giá trị tài sản bảo đảm phải xác định thời điểm ký hợp đồng bảo đảm, giá trị để làm sở xác định mức cho vay không áp dụng xử lý tài sản để thu hồi nợ – Việc định giá phải vào sở pháp lý sở thực tế, đảm bảo tính khách quan, minh bạch – Trong trường hợp có thỏa thuận với khách hàng việc chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất giá trị tài sản bảo đảm bao gồm giá trị quyền sử dụng đất cộng giá trị tài sản gắn liền với đất – Khi định giá tài sản bảo đảm, cán thẩm định phải lập biên định giá tài sản bảo đảm có chữ ký tất thành viên Trang 42 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo Xác định giá trị tài sản quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất: Định giá quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất vào khung giá Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố, cấp có thẩm quyền ban hành theo thời kỳ Tuy nhiên thực tế cán tín dụng vào khung giá định giá đất chưa đủ Cán tín dụng phải có giá thị trường mảnh đất cần thẩm định thời điểm thẩm định Để có giá thị trường quyền dử dụng đất khơng dễ, cán tín dụng phải tham khảo giá bán giao dịch lân cận khu vực với mảnh đất cần định giá (nếu có), phải cập nhật thu thập giá thị trường qua báo đài, qua trung tâm định giá khu vực mảnh đất cần định giá tọa lạc Sau có giá khung giá thị trường cán tín dụng phải đưa giá thẩm định thích hợp dao động khoảng từ giá khung đến giá thị trường giá thẩm định gần với giá khung tốt nhằm giảm khả vốn Ngân hàng đến mức thấp trường hợp doanh nghiệp khơng khả trả nợ buộc Ngân hàng phải bán tài sản bảo đảm nợ vay Đây cách định giá tài sản chấp doanh nghiệp quan hệ tín dụng với Ngân hàng lần đầu, doanh nghiệp có tình hình tài khơng tốt Còn doanh nghiệp khách hàng tiềm năng, khách hàng mà Ngân hàng muốn có cán tín dụng cần phải xác định giá thẩm định cho doanh nghiệp Ngân hàng đồng ý nhằm mục đích giữ khách hàng Lúc giá thẩm định gần với giá thị trường doanh nghiệp kinh doanh tốt nên mức độ rủi ro việc thu nợ lãi Ngân hàng thấp Vì mà giá thẩm định bất động sản chấp cao làm cho doanh nghiệp hài lòng có mối quan hệ tín dụng tốt đẹp với Ngân hàng Những phần trình bày tất nội dung cần phải có cán tín dụng xét cho vay doanh nghiệp Khi Ngân hàng đồng ý cho vay doanh nghiệp đến Ngân hàng giải ngân số tiền đồng ý cho vay theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng ký với Ngân hàng II.1.7 Quy trình giải ngân số tiền vay: Bước 1: Hoàn tất chứng từ giải ngân Căn vào hợp đồng tín dụng phương thức cho vay, cán tín dụng yêu cầu doanh nghiệp cung cấp hồ sơ, chứng từ theo quy định, gồm: – Giấy nhận nợ – Bảng kê rút vốn vay – Hợp đồng tín dụng – Ủy nhiệm chi giất tờ rút tiền khác – Các giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng tiền vay như: hợp đồng cung ứng hàng hóa dịch vụ, bảng kê khoản chi chi tiết, hóa đơn, chứng từ tốn, thơng báo nộp tiền vào tài khoản Ngân hàng khoản vay tốn với nước ngồi Trang 43 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo – Các giấy tờ khác có liên quan Bước 2: Kiểm tra điều kiện nội dung giải ngân Kiểm tra việc đáp ứng điều kiện giải ngân theo quy định thỏa thuận hợp đồng tín dụng, đối chiếu với quy định hành Kiểm tra tính pháp lý hợp đồng tín dụng, hợp đồng đảm bảo tiền vay sở pháp lý hóa đơn, chứng từ Kiểm tra đối chiếu đối tượng giải ngân có phù hợp với mục đích sử dụng vốn vay, ngành nghề doanh nghiệp theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh không thuộc đối tượng mà pháp luật Việt Nam cấm Đối tượng giải ngân, số tiền giải ngân, thời hạn giải ngân Hình thức rút vốn tiền mặt chuyển khoản, phải phù hợp với nội dung chứng từ rút vốn điều kiện toán Tình hình doanh nghiệp trước giải ngân Bước 3: Trình duyệt giải ngân Cán tín dụng sau kiểm tra chứng từ giải ngân, đối chiếu với hợp đồng tín dụng điều kiện giải ngân, đủ điều kiện giải ngân ký vào giấy nhận nợ trình Trưởng phòng tín dụng Nếu giấy nhận nợ điều kiện giải ngân phù hợp Trưởng phòng tín dụng ký tắt sau trình lãnh đạo phê duyệt Bước 4: Nạp thơng tin vào chương trình điện tốn luân chuyển chứng từ Cán tín dụng nạp thơng tin vào chương trình điện tốn chuyển chứng từ gốc cho phòng kế tốn Sau phòng kế tốn thực hạch tốn theo quy trình tốn theo dõi nợ vay Doanh nghiệp giải ngân số tiền vay cho nhu cầu vay vốn Sau doanh nghiệp phải trả gốc lãi theo thỏa thuận hợp đồng tín dụng ký với Ngân hàng Nếu khoảng thời gian theo quy định Ngân hàng mà doanh nghiệp khơng thể hồn trả gốc lãi vay cho Ngân hàng Ngân hàng buộc phải xử lý tài sản chấp doanh nghiệp nhằm thu hồi lại đầu đủ gốc lãi vay Phần xử lý tài sản chấp trình bày II.1.8 Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Công tác thực bên bảo đảm không thực thực không nghĩa vụ trả nợ Tài sản dùng để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng Công Thương xử lý để thu hồi nợ Những nguyên tắc chung xử lý tài sản bảo đảm tiền vay: – Tài sản bảo đảm tiền vay xử lý theo phương thức thoả thuận hợp đồng bảo đảm tiền vay Ngân hàng Công Thương bên bảo đảm Trường hợp bên không xử lý theo phương thức thoả thuận Ngân hàng Cơng Thương có quyền: bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm để thu hồi nợ yêu cầu bên bảo lãnh thực nghĩa vụ bảo lãnh, bên bảo lãnh không thực thực khơng xử lý tài sản bên bảo lãnh Trang 44 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản – Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngân hàng Cơng Thương có quyền chuyển giao quyền thu hồi nợ uỷ quyền cho bên thứ ba xử lý tài sản bảo đảm tiền vay Bên thứ ba phải tổ chức có tư cách pháp nhân thực quyền thu hồi nợ xử lý tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật – Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay phải tuân thủ theo nguyên tắc công khai, thủ tục đơn giản, thuận tiện, nhanh chóng, bảo đảm quyền lợi Ngân hàng Cơng Thương doanh nghiệp, tiết kiệm chi phí – Trong trường hợp chủ sở hữu tài sản bảo đảm bị khởi tố hành vi tội phạm không liên quan đến việc vay vốn Ngân hàng Cơng Thương khơng liên quan đến nguồn gốc hình thành tài sản bảo đảm, tài sản bảo đảm người bị kê biên xử lý theo quy định pháp luật Ngân hàng Công Thương quyền xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ trường hợp sau: – Sau thời hạn 60 ngày kể từ đến hạn trả nợ mà tài sản bảo đảm tiền vay chưa xử lý theo thoả thuận – Doanh nghiệp vay không thực thực không việc trả nợ trước hạn theo quy định pháp luật – Doanh nghiệp vay bị giải thể trước đến hạn trả nợ, không trả nợ không xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để trả nợ – Doanh nghiệp không thực biện pháp với tài sản bảo đảm theo quy định pháp luật chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi cổ phần hóa Những phương thức xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ: – Bán tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng trực tiếp đăng tin bán tài sản bảo đảm thuê trung tâm tổ chức bán đấu giá – Nhận tài sản bảo đảm tiền vay để thay cho việc thực nghĩa vụ bảo đảm – Trực tiếp nhận khoản tiền, tài sản từ bên thứ ba trường hợp bên thứ ba có nghĩa vụ trả tiền tài sản cho doanh nghiệp vay, bên bảo lãnh Khi bán tài sản bảo đảm Ngân hàng tiến hành thu nợ khách hàng Sau trừ hết khoản phí dư nợ số tiền bán tài sản dư trả lại cho khách hàng Trên nội dung cần phải thực suốt hoạt động cho vay Ngân hàng Công Thương Bà Rịa – Vũng Tàu Tiếp theo phần tổng kết kết mà hoạt động cho vay Ngân hàng Cơng Thương có tháng đầu năm 2009 II.2 Tổng kết hoạt động cho vay chấp bất động sản Ngân Hàng Công Thương tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Theo báo cáo kết kinh doanh năm 2008 Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cho vay ngắn hạn năm đạt 849 tỷ đồng chiếm tỷ lệ 60,9% tổng dư nợ cho vay Bước sang năm 2009, nhận định khủng hoảng tài suy thối kinh tế tồn cầu kéo dài ảnh hưởng xấu đến hoạt động sản xuất kinh doanh, khả tiêu thụ Trang 45 Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản hàng hóa doanh nghiệp- khách hàng ngân hàng, với thị trường bất động sản khó phục hồi sớm Đây yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng Do Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu từ đầu năm 2009 đề mục tiêu nâng cao chất lượng tín dụng, tăng độ an tồn tín dụng dự kiến tổng dư nợ cho vay ngắn hạn 1.035 tỷ đồng tổng dư nợ 1.700 tỷ đồng Sau số liệu thu thập hoạt động tín dụng ngắn hạn chấp tài sản bất động sản với đối tượng khách hàng doanh nghiệp để thấy khái qt tình hình hoạt động tín dụng tiến độ thực mục tiêu đề Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Bà Rịa – Vũng Tàu: Đầu tiên bảng số liệu tổng dư nợ ngắn hạn tổng hợp theo tháng Bảng 1: Tổng dư nợ theo tháng Đơn vị : tỷ đồng Tháng 240 Tháng 243 Tháng 275,7 Tháng 290,4 Thang 291,4 (Nguồn : Phân tích tổng hợp) Biểu đồ 1: Tổng dư nợ theo tháng Tổng dư nợ theo tháng 275.7 300 250 240 243 Tháng Tháng 290.4 291.4 200 Tỷ đồng 150 100 50 Tháng Tháng Tháng Tháng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Theo biểu đồ thấy số dư nợ tăng tổng dư nợ tháng Ngân hàng 1340,5 tỷ đồng Chỉ tháng đầu năm 2009 mà tổng dư nợ ngắn hạn Ngân hàng Công Thương Bà Rịa – Vũng Tàu vượt mức dự kiến cho năm 2009 Trang 46 Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Có thể kết luận hoạt động cho vay Ngân hàng có chiều hướng tốt, mức tăng tháng Ngân hàng chưa cao Điều Ngân hàng chưa có thêm nhiều khách hàng vay mới, trước Ngân hàng Cơng Thương Ngân hàng Nhà nước nên việc tìm kiếm khách hàng nhiều hạn chế Tại thời điểm thực đề tài Ngân hàng thức chuyển thành Ngân hàng Thương mại cổ phần Công Thương Bà Rịa – Vũng Tàu Với đội ngũ cán tín dụng trẻ, đầy nhiệt huyết có trình độ chun mơn cao, hy vọng hoạt động tín dụng Ngân hàng có nhiều tiến triển tốt đẹp có kết cao Tiếp đến bảng số liệu số dư nợ tổng hợp theo nhóm nợ Phân loại nợ: Nợ phân làm nhóm sau: – Nợ đủ tiêu chuẩn (Nợ nhóm 1) – Nợ cần ý (Nợ nhóm 2) – Nợ tiêu chuẩn (Nợ nhóm 3) – Nợ nghi ngờ (Nợ nhóm 4) – Nợ có khả vốn (Nợ nhóm 5) Trong thời gian thực tập, sau thu thập phân tích số liệu dư nợ tháng đầu năm 2009 Ngân hàng Công Thương Bà Rịa – Vũng Tàu, có bảng số liệu sau: Bảng 2:Bảng số liệu theo nhóm nợ Đơn vị: tỷ đồng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Nợ nhóm 229 234 267 290 291 Nợ nhóm 2 0 Nợ nhóm 0 0 Nợ nhóm 8 0 Nợ nhóm 1 0.7 0,4 0,4 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Trang 47 Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Biểu đồ 2: Số dư nợ theo phân loại nợ Số dư nợ theo phân loại nợ 300 250 200 Nợ nhóm Nợ nhóm Tỷ đồng 150 Nợ nhóm 100 Nợ nhóm 50 Nợ nhóm Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Theo bảng số liệu số có số dư nợ xấu Ngân hàng tháng đầu năm sau Tháng có tỷ đồng dư nợ xấu Tháng có tỷ đồng dư nợ xấu Tháng số dư nợ xấu có giảm, 6,7 tỷ đồng dư nợ xấu Tháng tháng số dư nợ xấu giảm đáng kể 400 triệu đồng rơi vào nợ nhóm – nợ khó đòi Từ có biểu đồ sau: Biểu đồ 3: Số dư nợ xấu Nợ xấu 8 6 Tỷ đồng Nợ nhóm 3 Nợ nhóm Nợ nhóm 1 0 1 0.7 0 0.4 0 0.4 Tháng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Trang 48 Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Qua biểu đồ thấy số dư nợ đủ tiêu chuẩn ngày tăng số dư nợ xấu ngược lại ngày giảm Cho thấy Ngân hàng có đảm bảo tín dụng an tồn hiệu ngày tốt hơn, cán tín dụng thường xuyên phân tích đánh giá, chọn lọc xác định lực tài khách hàng, phát sớm khách hàng rơi vào tình trạng xấu để có biện pháp xử lý kịp thời tránh tổn thất lớn cho Ngân hàng Có thể thấy nợ xấu sau thường tồn nợ nhóm Nguyên nhân dẫn đến có nợ nhóm cán tín dụng chưa phân tích, đánh giá tình hình tài chính, xếp hạng khách hàng, khả tốn nợ vay thời điểm thật xác, chưa kiểm tra, kiểm sốt chặt chẽ q trình sử dụng vốn vay khách hàng, khơng có biện pháp xử lý kịp thời, cán tín dụng chưa có nhìn tồn diện, chưa dự đốn biến động xảy tình hình kinh tế nay, biến động làm cho doanh nghiệp phá sản khơng khả tốn nợ vay cho Ngân hàng Khi doanh nghiệp khơng có khả trả nợ Ngân hàng buộc phải xử lý bất động sản chấp doanh nghiệp Nợ xấu làm cho việc thu gốc lãi vay Ngân hàng trở nên khó khăn, thời gian thu hồi nợ chậm làm cho hoạt động tín dụng Ngân hàng không tốt ảnh hưởng đến thu nhập cán tín dụng quản lý nợ xấu Tiếp đến bảng số liệu thể số dư nợ phân theo ngành kinh tế tháng đầu năm 2009 Ngân hàng Công Thương Bà Rịa – Vũng Tàu Bảng 3: Dư nợ theo ngành kinh tế Đơn vị: tỷ đồng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Nông nghiệp- lâm nghiệp 36 36 41 44 44 Thủy sản 10 10 11 12 12 Công nghiệp chế biến 38 39 44 46 47 Xây dựng 60 61 69 73 73 Thương nghiệp 72 73 83 87 87 Khách sạn nhà hàng 24 24 Trang 49 28 29 29 (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Biểu đồ 4: Dư nợ theo ngành kinh tế Tỷ đồng Dư nợ theo ngành kinh tế 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 - Nông nghiệp- lâm nghiệp Thủy sản Công nghiệp chế biến Xây dựng Thương nghiệp Khách sạn nhà hàng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Căn vào bảng tổng dư nợ tháng đầu năm 2009 1340,5 tỷ đồng, có biểu đồ tỷ lệ dư nợ theo ngành Ngân hàng Công Thương sau: Biểu đồ 5: Tỷ lệ dư nợ theo ngành Tỷ lệ dư nợ theo ngành 35% 30% 30% 25% % 25% 20% 16% 15% 15% 10% 10% 4% 5% 0% Nông nghiệplâm nghiệp Thủy sản Công nghiệp chế biến Xây dựng Thương nghiệp Khách sạn nhà hàng Ngành (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Qua biểu đồ 5, cho thấy khách hàng Ngân hàng Công Thương chủ yếu doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực thương mại, sản xuất, xây dựng Dư nợ ngành có chiều hướng tăng cho thấy Ngân hàng có hoạt động tín dụng hiệu quả, việc tìm kiếm khách hàng sau chuyển sang Ngân hàng cổ phần có hiệu Tuy nhiên với ngành thương mại sản xuất với ngành Trang 50 Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản thủy sản khách sạn nhà hàng – đặc trưng tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Ngân hàng chưa có tỷ lệ dư nợ cao Ngân hàng cần tạo thêm nhiều điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp kinh doanh lĩnh vực thủy sản khách sạn nhà hàng vay vốn để đầu tư phát triển kinh doanh Việc góp phần làm cho tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phát triển hơn, tạo thêm việc làm tăng thu nhập cho người dân doanh nghiệp kinh doanh thủy sản khách sạn nhà hàng có thêm vốn đầu tư phục vụ tốt cho việc kinh doanh doanh nghiệp Bảng 4: Dư nợ cho vay đảm bảo bất động sản chấp Đơn vị: tỷ đồng Tháng 71 Tháng 81 Tháng 75 Tháng 64 Tháng 62 Biểu đồ 6: Dư nợ đảm bảo bất động sản chấp 90 80 81 75 71 70 64 62 Tháng Tháng Tỷ đồng 60 50 40 30 20 10 Tháng Tháng Tháng Tháng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Trang 51 Trần Huỳnh Thanh Thảo Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Biểu đồ 7: Tỷ lệ dư nợ đảm bảo bất động sản chấp tổng dư nợ 35% 33% 30% 30% 27% 25% 22% 21% Tháng Tháng 20% 15% 10% 5% 0% Tháng Tháng Tháng Tháng (Nguồn: Phân tích tổng hợp) Qua biểu đồ biểu đồ nhận thấy việc bảo đảm dư nợ bất động sản giảm rõ rệt Nguyên nhân giảm doanh nghiệp bảo đảm nợ vay tài sản bất động sản có giá trị Ngân hàng có nhiều vay khơng có tài sản bảo đảm tình hình thị trường bất động sản bất ổn làm cho giá trị bất động sản chấp giảm mạnh dẫn đến bất lợi cho doanh nghiệp vay phải cần nhiều tài sản chấp đủ đảm bảo cho vay khó khăn cho doanh nghiệp khách hàng Ngân hàng Dù nguyên nhân với biểu đồ ta thấy tỷ lệ dư nợ bảo đảm bất động sản chấp tổng dư nợ thấp Vì nói hoạt động tín dụng Ngân hàng khơng an tồn, Ngân hàng có 50% số dư nợ không bảo đảm bất động sản chấp Trang 52 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo KẾT LUẬN Qua kết thu q trình thực tập, nói Ngân hàng Công Thương Chi nhánh Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu thực tốt nghiệp vụ tín dụng Cán tín dụng có trình độ chun mơn cao, nhiệt tình với cơng việc, thân thiện với khách hàng Số dư nợ đủ tiêu chuẩn thời điểm tháng đầu năm 2009 tốt có độ an toàn cao, số dư nợ ngắn hạn tháng đầu năm 1340 tỷ đồng đưa tổng dư nợ mục tiêu năm 2009 cao dự định Trong tháng đầu năm 2009, Ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu tổng dư nợ giảm cho thấy Ngân hàng có biện pháp xử lý vấn đề phát sinh nợ xấu hiệu quả, có kế hoạch cụ thể xử lý nợ xấu, nợ có vấn đề Tuy nhiên chất lượng tín dụng Ngân hàng hạn chế Ngân hàng có tỷ lệ dư nợ có đảm bảo tài sản tổng dư nợ thấp làm cho độ rủi ro Ngân hàng tăng tình hình kinh tế có nhiều biến động xấu ảnh hưởng mạnh đến Doanh nghiệp nước- khách hàng Ngân hàng Bên cạnh cơng tác định giá bất động sản chấp phụ thuộc q nhiều vào trình độ chun mơn, kinh nghiệm, vào cảm tính cán thẩm định nhiều, điều làm cho hoạt động tín dụng Ngân hàng hiệu cán thẩm định đưa giá thẩm định bất động sản chấp không phù hợp với bất động sản khơng phù hợp với tình hình doanh nghiệp Từ số liệu thu thập tổng dư nợ theo ngành nói lên số dư nợ tăng trưởng không đồng ngành Ngân hàng Cơng Thương có số dư nợ ngành thủy sản khách sạn nhà hàng chưa cao, cho thấy Ngân hàng chưa tạo nhiều điều kiện cho mạnh tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu phát triển Ngân hàng nên tạo điều kiện tốt nhằm khuyến khích doanh nghiệp kinh doanh hai lĩnh vực mạnh dạn vay vốn để đầu tư nhằm phục vụ tốt cho hoạt động kinh doanh Ngân hàng cần có nhiều hoạt động nhằm thu hút khách hàng tiềm mình, thêm nhiều sách nhằm khuyến khích nhân viên việc tìm kiếm khách hàng tiềm năng, cách giúp cho hoạt động tín dụng Ngân hàng ln đảm bảo an tồn tình hình kinh tế nước giới ln có biến động lường trước Ngân hàng Công Thương chuyển thành Ngân hàng thương mại cổ phần phải có sách linh hoạt hoạt động cho vay nhằm cạnh tranh với Ngân hàng thương mại khác địa bàn tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu hệ thống Ngân hàng toàn quốc Trang 53 Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo Từ nhận xét trên, có vài kiến nghị sau nhằm góp phần giúp Ngân hàng Cơng Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu có hoạt động tín dụng an tồn hiệu : – Ngân hàng nên động việc tìm kiếm khách hàng mới, khách hàng tiềm Có chế độ khen thưởng cho nhân viên tìm khách hàng – Tăng cường kiểm tra, kiểm soát sau cho vay, kiểm tra đảm bảo khách hàng sử dụng vốn vay mục đích, khơng để phát sinh nợ xấu Có biện pháp xử lý kịp thời đảm bảo an toàn cho Ngân hàng thấy có bất ổn tài xảy đến cho khách hàng – Có kế hoạch thu hồi nợ cụ thể đối tượng khách hàng Lập phương án cụ thể việc xử lý nợ nhóm 2, nợ xấu, sớm thỏa thuận với khách hàng giá bán tài sản, thời gian phát tài sản – Cán tín dụng khơng ngừng nâng cao trình độ chun mơn, phải có độ nhạy với biến động thị trường bất động sản nhằm có định đắn phù hợp việc định giá bất động sản chấp vừa khơng gây khó khăn cho khách hàng vay vốn vừa làm giảm mức độ tổn thất Ngân hàng để mức thấp trường hợp phải xử lý tài sản bảo đảm khách hàng để thu hồi nợ Trang 54 Tài liệu tham khảo Tài liệu học tập môn định giá bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TP Hồ Chí Minh Tài liệu học tập môn định giá bất động Trường Đại học Mở TP Hồ Chí Minh Tài liệu học tập mơn phân tích tài doanh nghiệp Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Tài liệu học tập môn thị trường bất động sản Trường Đại học Nơng Lâm TP Hồ Chí Minh Sách “ Tín dụng Ngân hàng” PGS.TS Nguyễn Đăng Dờn xuất năm 2005 Website tuoitreonline.com Website vietinbank.com.vn ... khu vực sâu sắc – Thị trường bất động sản thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản – Trần Huỳnh Thanh Thảo Cung bất động sản phản ứng chậm so với biến động... Vũng Tàu khoảng thời gian từ ngày 09/03/2009 đến hết ngày 09/07/2009 Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo PHẦN I: TỔNG QUAN I.1 Cơ sở lý luận vấn đề nghiên cứu: I.1.1... Hàng hóa bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước Trang Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản Trần Huỳnh Thanh Thảo c) Các đặc trưng bất động sản: – Khả co giãn cung bất động