25 hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh hà trung

BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - - HOÀNG PHƯƠNG ANH LỚP: CQ51/16.02 LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG Chuyên ngành : Định giá tài sản kinh doanh bất động sản Mã số : 16 Giảng viên hướng dẫn : TS Nguyễn Minh Hoàng Hà Nội - 2017 Học viện Tài Lu ận văn t ốt nghiệp LỜI CAM ĐOAN Em xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng em, số liệu, kết nêu luận văn tốt nghiệp trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn tốt nghiệp Hoàng Phương Anh Sv: Hoàng Phương Anh i CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU .viii DANH MỤC CÁC HÌNH viii PHẦN MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản .5 1.1.3 Đặc điểm bất động sản 1.1.4 Quyền chủ thể bất động sản 1.2 BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.2.1 Khái niệm bất động sản chấp 1.2.2 Đặc điểm bất động sản chấp 1.2.3 Các hình thức thời hạn chấp tài sản 10 1.2.4 Điều kiện chấp tài sản 12 1.2.5 Vai trò bất động sản chấp kinh tế quốc dân 12 1.3 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 14 1.3.1 Thẩm định giá bất động sản 14 1.3.2 Định giá bất động sản chấp .14 1.3.3 Sự cần thiết công tác thẩm định giá bất động sản chấp 15 1.3.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản 16 1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp 19 1.3.6 Các nguyên tắc định giá bất động sản .21 Sv: Hoàng Phương Anh ii CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt 1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 25 1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26 1.4.2 Phương pháp thu nhập .28 1.4.3 Phương pháp chi phí 31 1.4.4 Phương pháp thặng dư .33 1.5 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 35 1.5.1 Xác định vấn đề .35 1.5.2 Lên kế hoạch 35 1.5.3 Thu thập tài liệu .36 1.5.4 Phân tích tài liệu ước tính giá trị 37 1.5.5 Chuẩn bị báo cáo định giá .37 1.5.6 Báo cáo định giá 38 CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG .40 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG .40 2.1.1 Sự hình thành phát triển Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 40 2.1.2 Sự hình thành phát triển Agribank chi nhánh Hà Trung 41 2.1.3 Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ Agribank chi nhánh Hà Trung 42 2.2 TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ TRUNG TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY 44 2.2.1 Tình hình huy động vốn: 44 2.2.2 Tình hình sử dụng vốn: 47 2.2.3 Các hoạt động dịch vụ: 50 2.3 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ TRUNG 52 Sv: Hồng Phương Anh iii CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt 2.3.1 Căn định giá BĐS chấp 52 2.3.2 Các văn pháp luật áp dụng định giá BĐS chấp 52 2.3.3 Nguồn thông tin để thẩm định 54 2.3.4 Quy định Agribank BĐS chấp .55 2.4 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG .63 2.4.1 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Agribank 63 2.4.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Agribank 64 2.4.3 Dẫn chứng cụ thể hoạt động định giá BĐS chấp Agribank chi nhánh Hà Trung 69 2.4.4 Nhận xét hoạt động thẩm định BĐS chấp thông qua dẫn chứng 84 2.5 ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG 86 2.5.1 Những thành tựu đạt .86 2.5.2 Những hạn chế khó khăn gặp phải .88 2.5.3 Tồn nguyên nhân tồn hoạt động định giá BĐS chấp 89 Chương 3:PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC 93 THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG 93 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ TRUNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO 93 3.1.1 Định hướng phát triển chung Agribank chi nhánh Hà Trung 93 3.1.2 Định hướng AGRIBANK chi nhánh Hà Trung công tác thẩm định giá BĐS chấp .95 Sv: Hoàng Phương Anh iv CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt 3.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP .96 3.2.1 Tăng cường kết hợp phận tín dụng phận thẩm định 96 3.2.2 Về nâng cao hiệu quy trình định giá bất động sản 97 3.2.3 Về việc vận dụng phương pháp định giá 99 3.2.4 Về nhân .100 3.2.5 Về việc xây dựng hệ thống thông tin 100 3.2.6 Về chế quản lý 102 3.2.7 Một số giải pháp khác 103 3.3 KIẾN NGHỊ .103 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền 104 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Việt Nam 107 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam108 KẾT LUẬN .109 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 111 Sv: Hồng Phương Anh v CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AGRIBANK: Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam BĐS: Bất động sản CBĐG: Cán định giá CLCL: Chất lượng lại GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSD: Quyền sử dụng QSH: Quyền sở hữu GTTT: Giá trị thị trường NHNN: Ngân hàng Nhà nước SDTNVHQN: Sử dụng tốt hiệu TĐV: Thẩm định viên TSTC: Tài sản chấp UBND: Ủy ban nhân dân Sv: Hoàng Phương Anh vi CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn giai đoạn 2014 – 2016 .45 Bảng 2.2: Cơ cấu nợ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2014 – 2016 .48 Bảng 2.3: Kết hoạt động dịch vụ giai đoạn 2014 - 2016 51 Bảng 2.4: Đặc điểm thơng tin BĐS 74 Bảng 2.5: Điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá 75 Bảng 2.6: Bảng xác định giá trị lại cơng trình .77 Bảng 2.7: Đặc điểm thơng tin BĐS 81 Bảng 2.8: Điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá 83 SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức Agribank chi nhánh Hà Trung 43 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 2.1: Tình hình huy động vốn giai đoạn 2014 – 2016 46 Hình 2.2: Cơ cấu nợ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2014 – 2016 .49 Sv: Hoàng Phương Anh vii CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngân hàng tổ chức trung gian tài quan trọng kinh tế với vai trò chủ lực việc luân chuyển dòng tiền quốc gia Được đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh hòa nhịp với tốc độ phát triển chung đất nước Tuy nhiên giống dao hai lưỡi, hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người vay phải chấp tài sản họ mà chủ yếu bất động sản Thế chấp bất động sản vấn đề phức tạp liên quan đến đất đai – tài sản có giá trị lớn Nhà nước thống quản lý Với bùng nổ số lượng ngân hàng thương mại ngày nay, để đứng vững phát triển thị trường, ngân hàng buộc phải cạnh tranh với Sự cạnh tranh gay gắt kéo theo phát triển nhiều nghiệp vụ tín dụng, số nghiệp vụ định giá bất động sản chấp bên cạnh lãi suất việc xác định lượng vốn cho vay cách để thu hút khách hàng đến với ngân hàng Thêm vào đó, trước tình hình giá nhà đất có nhiều biến động việc định giá trở nên cấp bách quan trọng để ngân hàng định lượng vốn cho vay hợp lý cho vừa đảm bảo an tồn lại vừa mang tính cạnh tranh Nhận thức tầm quan trọng việc định giá bất động sản chấp vậy, ngân hàng có quy định, quy trình định giá riêng Tuy nhiên gặp nhiều khó khăn, đặc biệt thị trường bất động sản nước ta thiếu thông tin, không minh bạch nguồn cung làm gia tăng thêm tính khơng hồn hảo tình trạng đầu đẩy giá bất động sản lên cao thông qua giao dịch ngầm khiến cho hoạt động định giá phát triển Sv: Hoàng Phương Anh CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt chậm Xuất phát từ thực tế đó, em lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung” với mục tiêu tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất động sản chấp ngân hàng nói riêng, đồng thời đưa số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung Mục tiêu đối tượng nghiên cứu  Mục tiêu nghiên cứu Đi sâu vào nghiên cứu phân tích số vấn đề sau: - Hệ thống hoá mặt lý luận hoạt động định giá BĐS chấp - Đánh giá thực trạng vấn đề thẩm định giá BĐS chấp Agribank chi nhánh Hà Trung - Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thẩm định giá BĐS chấp Agribank chi nhánh Hà Trung  Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS chấp Agribank chi nhánh Hà Trung, tập trung vào phương pháp định giá BĐS mà chi nhánh sử dụng hoạt động ngân hàng Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu Agribank chi nhánh Hà Trung, phương pháp số liệu thu thập từ năm 2014 đến 2016 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng, là: phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh Kết cấu đề tài Sv: Hoàng Phương Anh CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt việc cán ngân hàng Hơn nữa, ngân hàng cần có chế tài xử lý vi phạm cán bộ, CBĐG có vi phạm 3.2.5 Về việc xây dựng hệ thống thơng tin Trong định giá bất động sản thơng tin điều kiện sống hợp đồng định giá Quy trình định giá yêu cầu cán định giá phải thu thập thông tin liên quan đến BĐS mục tiêu mà không hồn tồn dựa vào thơng tin, tài liệu mà khách hàng cung cấp Các cán định giá cần phải điều tra, xác minh, làm rõ tính hợp lý thông tin, tránh trường hợp đưa vào sử dụng thơng tin thiếu xác chịu ảnh hưởng nhiều ý kiến khách hàng Để tăng tính xác kết định giá, cán định giá cần điều tra nghiên cứu kỹ thông tin thị trường, sau phân tích xử lý thông tin thu thập thật cẩn thận Công việc đòi hỏi cán định giá phải có kỹ năng, trình độ kinh nghiệm cơng tác định giá BĐS để từ đưa mức giá hợp lý, sát với giá trị thực BĐS thị trường Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ BĐS trở lên, cán định giá cần đầu tư thời gian thu thập, chọn lọc xử lý thông tin BĐS bán thị trường, thơng tin BĐS rao bán dùng để tham khảo Thị trường bất động sản Việt Nam thiếu tính minh bạch, giao dịch bất động sản chủ yếu giao dịch ngầm, giá bất động sản đến tay người tiêu dùng cuối cùng, có phải đội giá lên nhiều so với giá chủ đầu tư bán lần đầu; tượng đầu cơ, thông tin thị trường bất động sản không nhiều, đặc biệt, với bất động sản cho thuê khu làm văn phòng, hay kho bãi nhiều khó tìm bất động sản tương đồng để so sánh tìm giá th thường có diện tích lớn nhiều so với mặt cho thuê chung, nên phải sử dụng mặt cho th có diện tích nhỏ hơn, sau ta lại phải bóc tách khu Sv: Hồng Phương Anh 103 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt nhỏ BĐS thẩm định để so sánh, tìm giá thuê, điều ảnh hưởng đến kết thẩm định Bên cạnh độ xác kết thẩm định giá phụ thuộc nhiều vào chất lượng thông tin đầu vào Thực tế cho thấy kết thẩm định giá bất động sản nước ta có độ xác chưa cao Nguyên nhân thiếu minh bạch thông tin thị trường bất động sản Ngân hàng cần xây dựng mạng lưới thu thập thông tin địa bàn cụ thể sở tổ chức phân vùng thu thập thơng tin Từ xây dựng sở liệu BĐS ngân hàng Đây nguồn thông tin có ý nghĩa hoạt động thẩm định giá, giúp cho thông tin BĐS cần thu thập ngày phong phú Tuy nhiên, để sở liệu thực phát huy tính hiệu đòi hỏi cán thực cần liên tục cập nhật thông tin đơn giá cho thuê, diện tích, mặt cho thuê, thay đổi đơn giá cho thuê tương lai Vì cần phải xây dựng hệ thống liệu hoạt động định giá BĐS chấp toàn hệ thống ngân hàng cách cụ thể nhanh chóng, giúp cho việc lấy thơng tin cán nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Khi thu thập thông tin hiệu cần có hệ thống quản lý, lưu trữ cung cấp thông tin Để làm điều này, ban lãnh đạo cần trọng áp dụng phần mềm vào việc quản lý, lưu trữ tìm kiếm, cung cấp thơng tin giúp cho thẩm định viên tìm kiếm thơng tin cách nhanh chóng, tin cậy đầy đủ Trong q trình tiến hành thẩm định đòi hỏi thơng tin pháp lý BĐS hay hồ sơ pháp lý khách hàng hợp tác khách hàng cán thẩm định Điều thể việc thông tin khách hàng cung cấp cho bên tư vấn có đầy đủ khơng, có xác hay khơng 3.2.6 Về chế quản lý Sv: Hoàng Phương Anh 104 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt Bản thân lãnh đạo chi nhánh cần thường xuyên trực tiếp đạo, giám sát, kiểm tra hoạt động cán chi nhánh, từ thấy khó khăn mà cán gặp phải thực nhiệm vụ Sau đưa chế hợp lí cho cán áp dụng cơng việc Cần có sách cụ thể để cán thực nghĩa vụ trách nhiệm mình, khơng gây phiền hà cho khách hàng Tại ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung nay, chưa có phận định giá riêng mà thuộc phòng tín dụng, cán định giá kiêm nhiệm thêm nghiệp vụ tín dụng khác nên hoạt động định giá chưa có hiệu cao Thường xuyên đưa sách khen thưởng hợp lí với nhân viên chi nhánh để khuyến khích nhân viên làm việc 3.2.7 Một số giải pháp khác Agribank chi nhánh Hà Trung cần thường xuyên cập nhật văn pháp lý có liên quan để thực hiện, đồng thời phải thống văn pháp lý áp dụng trình định giá cụ thể Cần lập danh mục pháp lý cần áp dụng trường hợp Bên cạnh đó, cần trang bị sở vật chất tốt cho phận định giá, góp phần nâng cao hiệu định giá … Các giải pháp đưa dựa thực trạng, hạn chế nguyên nhân hạn chế việc áp dụng quy trình định giá Agribank chi nhánh Hà Trung Để thu hiệu quả, giải pháp cần phải thực cách đồng bộ, toàn diện thường xuyên, liên tục Đồng thời q trình thực cần có hỗ trợ Nhà nước cấp ngành liên quan Sv: Hoàng Phương Anh 105 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt 3.3 KIẾN NGHỊ Trong kinh tế thị trường, can thiệp Nhà nước chủ yếu thông qua việc hoạch định chiến lược phát triển, công cụ kinh tế vĩ mơ, đặc biệt sách tài chính, tiền tệ, điều tiết thu nhập, sách đầu tư Đồng thời, Nhà nước phải xây dựng hệ thống pháp luật hồn chỉnh tạo hành lang pháp lí cho kinh tế phải nâng cao lực điều hành vĩ mô kinh tế Nhà nước Đối với hoạt động định giá tài sản nói chung, hoạt động định giá BĐS nói riêng, sách Nhà nước quan có thẩm quyền đóng vai trò quan trọng Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá BĐS, em xin đưa kiến nghị Nhà nước quan có thẩm quyền sau : 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền Bất động sản lĩnh vực có ảnh hưởng lớn đến kinh tế Do đòi hỏi cần có quan tâm chặt chẽ Nhà nước  Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận QSD đất sở hữu nhà Đi vay cho vay hoạt động chủ yếu nghiệp vụ ngân hàng thương mại, để tồn phát triển, bên cạnh việc nhận tiền gửi Ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng khơng ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản bảo đảm bảo đảm chấp cầm cố tài sản Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn đề chấp BĐS yêu cầu BĐS chấp phải có GCNQSD đất GCNQSD nhà Nhiều trường hợp khác hàng có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên khơng chấp vay vốn được, đành hội kinh doanh Tình hình làm hạn chế chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng Sv: Hồng Phương Anh 106 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt Hiện nay, địa bàn huyện Hà Trung nhiều nhà, đất chưa cấp QSD đất QSD nhà Thực trạng nhiều nguyên nhân Sở địa Thanh Hóa có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp GCNQSD đất GCNQSD nhà cho số khu vực chưa cấp  Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá BĐS chấp Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị tài sản chấp, trường hợp phức tạp th tổ chức có thẩm quyền định giá (thường quan kiểm tốn, Sở địa nhà đất) tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn Nhà nước  Nâng cao quản lý, thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Mặc dù đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân QSD đất lại giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy nhiên, phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch hàng hóa BĐS thị trường BĐS nửa hợp pháp Những văn pháp lý liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu đồng bộ, quán, tạo nhiều kẽ hở Các cấp quyền người dân lúng túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng giao dịch tự phát giao dịch ngầm BĐS Thậm chí thị trường hoạt động tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Công tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu cơng khai gây khó khăn cho công tác định giá việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc Thủ tục phiền hà, thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS… yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Để quản Sv: Hoàng Phương Anh 107 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt lý thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt quan nhà nước cẩn kiểm tra, hạn chế giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịch BĐS phải thơng qua sàn giao dịch Xóa bỏ thị trường ảo, khơng cho phép chuyển đổi ngồi quản lý Nhà nước  Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Trên thị trường BĐS, cung – cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá lại tác động ngược trở lại cung – cầu làm thay đổi cung – cầu BĐS, BĐS loại hàng hóa đặc biệt, cung BĐS thường biến động chậm so với biến động cầu BĐS Vì cầu tăng mạnh giảm sức ép tăng giá BĐS thị trường Nhưng thị trường BĐS nước ta nay, việc xác định cung cầu BĐS thị trường việc khó khăn khơng thể làm khơng có đủ thông tin, giao dịch BĐS Chủ yếu giao dịch giao dịch ngầm, khơng có giao dịch thơng qua sàn, chúng dạng đơn lẻ Nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn đến khó khăn việc xác định giá trị BĐS cách xác Vì BĐS chấp Ngân hàng vào khung giá Nhà nước để xác định giá trị giá trị BĐS thấp, không đáp ứng nhu cầu vốn vay khách hàng, điều khách hàng phía ngân hàng khơng muốn Do để cải thiện tình hình ngân hàng thường xác định giá BĐS chấp theo nhận định  Thành lập quan có chức bảo hiểm nghề nghiệp lĩnh vực định giá Hiện tại, nhân viên thẩm định chịu rủi ro lớn Việt Nam chưa có bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp lĩnh vực định giá Quyền sử dụng đất hàng hoá phức tạp, có giá trị lớn việc định giá khó khăn dễ mắc sai lầm, định giá sai phải đền bù khoản tiền khơng nhỏ Vì vậy, Nhà nước nên tiến hành thành lập tổ chức chịu trách nhiệm bảo hiểm trách Sv: Hoàng Phương Anh 108 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt nhiệm nghề nghiệp định giá để tạo tâm lý an tâm đồng thời nâng cao trách nhiệm hạn chế rủi ro cho nhân viên thẩm định  Tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực định giá Nguồn nhân lực ln vấn đề nan giải, tốn khó tất quốc gia, đặc biệt nước phát triển Khi nguồn nhân lực có chất lượng cao cơng việc ln diễn sn sẻ lĩnh vực Trong thời gian qua, nhu cầu nhân lực định giá nói chung giá BĐS nói riêng ngày tăng, số lượng công ty hoạt động lĩnh vực thẩm định giá nhiều, song đơn vị đào tạo nhân lực cho lĩnh vực Hiện nay, nước có số trường đại học đào tạo quy chuyên ngành quản lý địa chính, BĐS, thẩm định giá Vì vậy, thời gian tới, Nhà nước cần quan tâm đào tạo nhân lực cho lĩnh vực này, đáp ứng nhu cầu ngày lớn toàn xã hội  Cải cách hành thành lập quan định giá BĐS Sự đổi đường lối phát triển kinh tế ảnh hưởng tới chuyển dịch cấu kinh tế phát triển nhanh khoa học công nghệ đặt nhu cầu phải đổi tổ chức máy quản lý Bộ máy tổ chức quản lý phải xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tính giảm biên chế; phẩm chất, lực trình độ, trình độ nghiệp vụ đội ngũ cán phải ngày nâng cao đáp ứng ngày tốt yêu cầu công tác quản lý Cải cách hành phải thực mặt để đáp ứng đòi hỏi thực tiễn Trong thị trường BĐS, giá BĐS quan trọng, khơng quan trọng việc quản lý đất đai, phục vụ cho quản lý Nhà nước đất đai thông qua điều tra, xác định giá loại đất với mục đích khác thị trường Vì vậy, tồn quan chuyên định giá BĐS cần thiết Cơ quan làm tham mưu cho quan, tổ chức thường xuyên có liên quan đến vấn đề định giá, chịu trách nhiệm trước pháp luật kết luận Sv: Hồng Phương Anh 109 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Việt Nam Với vai trò điều tiết chung cho toàn hệ thống Ngân hàng nước, ngân hàng Nhà nước cần có sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển theo định hướng Đảng Nhà nước Để tạo điều kiện cho Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nơng thơn Việt Nam nói chung Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung nói riêng thực tốt việc định giá bất động sản chấp cần quan tâm đến vấn đề sau: - Ngân hàng Nhà nước cần tạo mơi trường hành lang pháp lí thơng thống, đồng linh hoạt, giúp cho ngân hàng cấp thực đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động Đối với BĐS sử dụng tài sản chấp nhiều lần bên cho vay để vay vốn ngân hàng cần có văn hướng dẫn để giao dịch diễn thuận lợi tạo điều kiện cho khách hàng vay vốn - Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho ngân hàng, giúp cho ngân hàng có sở để mở rộng tín dụng cách có hiệu thơng tin xác mở rộng tín dụng dễ dàng Chính lẽ mà Ngân hàng Nhà nước cần tích cực cải thiện chất lượng thơng tin trung tâm thơng tin tín dụng phát huy hiệu hoạt động trung tâm - Thiết lập sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản chấp cho cán định giá ngân hàng 3.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung mắt xích hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam Bởi thế, để Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung thực tốt hoạt động định giá bất động sản chấp cần thực số biện pháp sau: Sv: Hồng Phương Anh 110 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt - Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an tồn chất lượng tín dụng - Quan tâm đến công tác đào tạo nguồn nhân lực, tăng cường việc giao lưu học hỏi chia sẻ kinh nghiệm, nâng cao chất lượng quản trị điều hành, quản lý nguồn nhân lực, bổ sung cán trẻ có lực, có kiến thức, trình độ công tác định giá chấp Bên cạnh đó, Ngân hàng cần có sách khen thưởng kịp thời nhằm động viên khích lệ tinh thần làm việc nhân viên - Đầu tư sở hạ tầng, máy móc thiết bị phương tiên nhằm phục vụ tốt cơng tác tín dụng nói riêng hoạt động kinh doanh nói chung Tiếp tục đổi công nghệ, cung cấp thêm phần mềm ứng dụng, trang thiết bị máy móc hệ thống mạng đại - Hỗ trợ tích cực mặt cho chi nhánh hoạt động kinh doanh việc đào tạo lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh KẾT LUẬN Thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản chấp nói riêng ngày khẳng định vai trò quan trọng kinh tế thị trường Tuy nhiên, tồn nhiều vấn đề cần giải để nâng cao hiệu hoạt động Việc định giá tài sản chấp trình phức tạp, thủ tục rườm rà, pháp luật ban hành cho hình thức nhiều khe hở bất hợp lý, vấn đề cấp lãnh đạo, nhà quản lý điều hành hệ thống Ngân hàng quan tâm Định giá tài sản chấp việc làm có ý nghĩa quan trọng Ngân hàng để đảm bảo cho việc sử dụng vốn có hiệu xu phát triển thời gian không xa Trong thời gian thực tập Sv: Hoàng Phương Anh 111 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt Ngân hàng Nơng nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung, em có hội áp dụng lý thuyết học giảng đường vào thực tế, tiếp xúc với công việc thực tế phải làm trình thẩm định bất động sản Nhờ đó, có nhìn cụ thể nghề nghiệp thẩm định giá Với vấn đề nhiều tranh cãi, vướng mắc nên trình nghiên cứu hẳn tránh khỏi thiếu sót Và giới hạn luận văn, thời gian lực nghiên cứu, luận văn dừng lại việc đưa giải pháp tổng quát, chưa cụ thể, nhiều vấn đề chưa đề cập phân tích sâu, khơng tránh khỏi thiếu sót Vì vậy, em mong đóng góp ý kiến thầy cô bạn đọc để đề tài hồn thiện có giá trị thực tiễn Luận văn giới thiệu sở lí luận định giá bất động sản chấp, sở phân tích thực trạng hoạt động thẩm định giá Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung đưa số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung Mặc dù em cố gắng tìm hiểu nghiên cứu, song hạn chế mặt thời gian kiến thức lí luận kiến thức thực tiễn nên viết khơng tránh khỏi thiếu sót Một lần em xin chân thành cảm ơn anh chị Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thơn Việt Nam chi nhánh Hà Trung nhiệt tình bảo, truyền đạt kinh nghiệm quý báu cung cấp số liệu để viết thêm sinh động Đặc biệt em xin cảm ơn TS Nguyễn Minh Hoàng - Giảng viên chuyên ngành Định giá tài sản kinh doanh bất động sản - Học viện Tài giúp đỡ tận tình suốt thời gian nghiên cứu hoàn thành, đồng thời em xin cảm ơn thầy cô giáo Học viện Tài trang bị cho em kiến thức chuyên môn, kinh nghiêm quý báu giúp em tự tin cơng việc thực tế Sv: Hồng Phương Anh 112 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt Em xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ***** Luật đất đai 2013 Bộ Luật dân 2015 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Pháp lệnh giá TS Nguyễn Minh Hồng ThS Phạm Văn Bình, Giáo trình “Định giá tài sản”, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội năm 2011 Bài giảng gốc mơn “Kinh doanh Bất động sản” Học viện Tài Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 Chính phủ quy định giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 Chính phủ quy định khung giá đất Sv: Hoàng Phương Anh 113 CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định thu tiền sử dụng đất Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng năm 2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể tư vấn xác định giá đất 10 Quyết định 4545/2014/QĐ-UBND ngày 18/12/2014 UBND tỉnh Thanh Hóa việc quy định bảng giá đất thời kì 2015 – 2019 địa bàn tỉnh Thanh Hóa 11 Quyết định 3162/2014/QĐ-UBND ngày 26 tháng 09 năm 2014 bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất địa bàn tỉnh Thanh Hóa 12 Quyết định 1300/QĐ-HĐQT ngày 03 tháng 12 năm 2007 Hội đồng quản trị việc thực biện pháp bảo đảm tiền vay hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam 13 Hồ sơ định giá bất động sản chấp ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung 14 Báo cáo thường niên 2014 – 2016 15 Luận văn tham khảo khóa trước 16 Website: http://www.agribank.com.vn PHỤ LỤC 1: HÌNH ẢNH MINH HỌA BẤT ĐỘNG SẢN VÍ DỤ Sv: Hồng Phương Anh 114 CQ51/16.02 Học viện Tài Sv: Hồng Phương Anh nghiệp 115 Lu ận văn t ốt CQ51/16.02 Học viện Tài nghiệp Lu ận văn t ốt PHỤ LỤC 2: HÌNH ẢNH MINH HỌA BẤT ĐỘNG SẢN VÍ DỤ Sv: Hồng Phương Anh 116 CQ51/16.02 Học viện Tài Sv: Hoàng Phương Anh nghiệp 117 Lu ận văn t ốt CQ51/16.02 ... “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng Nông nghiệp Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung với mục tiêu tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá bất. .. HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC 93 THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG 93 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA AGRIBANK CHI NHÁNH... cáo định giá .37 1.5.6 Báo cáo định giá 38 CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG