So với nhiều hoạt động trong lĩnh vực tài chính, định giá là lĩnh vực mới được hình thành từ những năm 40 của thế kỷ XX ở một số quốc gia phát triển như Mỹ, Anh. Tuy nhiên, phải đến những năm cuối thế kỷ XX, định giá mới thực sự hoạt động một cách chuyên nghiệp và phát triển mạnh mẽ trên phạm vi quốc tế. Ngày nay, định giá ngày càng phổ biến và đóng vai trò quan trọng trong lĩnh vực tài chính cũng như trong các hoạt động trao đổi, giao dịch trên thị trường.
Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, số liệu, kết nêu luận văn trung thực xuất phát từ tình hình thực tế đơn vị thực tập Tác giả luận văn Hồ Thị Loan Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài MỤC LỤC Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC CHƯ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BHXH Bảo hiểm xã hội BHYT Bảo hiểm y tế IVSC Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế QSDĐ Quyền sử dụng đất SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu TNHH Trách nhiệm hữu hạn TS Tài sản TSCĐ Tài sản cố định TW Trung ương VFA VIETNAM Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam VND Việt nam đồng Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1: Bộ máy quản lý công ty 36 Sơ đồ 2: Quy trình thực dịch vụ thẩm định giá .42 Sơ đồ 3: Quy trình định giá đất .53 Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài So với nhiều hoạt động lĩnh vực tài chính, định giá lĩnh vực hình thành từ năm 40 kỷ XX số quốc gia phát triển Mỹ, Anh Tuy nhiên, phải đến năm cuối kỷ XX, định giá thực hoạt động cách chuyên nghiệp phát triển mạnh mẽ phạm vi quốc tế Ngày nay, định giá ngày phổ biến đóng vai trò quan trọng lĩnh vực tài hoạt động trao đổi, giao dịch thị trường Ở Việt Nam, trước năm 1986, chưa thực tồn hoạt động định giá theo nghĩa Sự chuyển đổi chế kinh tế nước ta từ kế hoạch hóa tập trung sang kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa làm phát sinh nhu cầu thực tiễn việc đánh giá giá trị loại tài sản Nhu cầu ngày tăng lên nhằm phục vụ cho nhiều mục đích khác xác định giá trị tài sản mua sắm từ nguồn vốn ngân sách nhà nước; xác định giá trị tài sản để góp vốn; cổ phần hóa doanh nghiệp; mua bán, chấp, chuyển nhượng tài sản việc thi hành án…của bên liên quan.Việc xác định đắn giá trị nguồn lực coi quan trọng có ý nghĩa việc mang lại hiệu cao cho kinh tế Trong lĩnh vực định giá định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng coi hoạt động quan trọng nhiều quốc gia phát triển đầu tư nghiên cứu Ví dụ nước Mỹ, Thuỵ Điển, Anh, Pháp, Úc, Malaysia, Singapore, Thái Lan, Trung Quốc Từ đó, định giá đất bất động sản trở thành ngành quan trọng kinh tế Các kết nghiên cứu giá đất, nguyên tắc phương pháp định giá đất đưa vào ứng dụng rộng rãi hoạt động định giá, tạo điều kiện cho giao Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài dịch dân thị trường bất động sản mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp bất động sản diễn thuận lợi Hiện nay, hoạt động định giá đất vừa công cụ quản lý nhà nước thị trường bất động sản, vừa loại dịch vụ phổ biến kinh tế thị trường nằm kiểm soát nhà nước Với nước ta, mục đích việc định giá đất thường tính tiền thu nộp tiền sử dụng đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đăng kí quyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực trạng dịch vụ định giá đất nhằm phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất nước ta yếu kém, chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn Chính vậy, qua thời gian thực tập tìm hiểu hoạt động định giá đất công ty nên em định chọn đề tài: “ Hồn thiện cơng tác định giá đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam’’ Mục tiêu nghiên cứu - Hệ thống hóa sở lý luận hoạt động định giá đất thu tiền sử dụng đất - Đánh giá thực trạng hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Câu hỏi nghiên cứu - Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty - Những khó khăn tồn hoạt động định giá đất phục vụ cho mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty - Thời gian nghiên cứu: Số liệu thu thập năm 2015 Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thu thập thông tin từ nguồn kênh internet, chứng thư thẩm định, báo cáo thẩm định công ty cung cấp, văn pháp lý liên quan - Phương pháp xử lý thông tin: Chọn lọc thông tin cần thiết để so sánh tổng hợp theo bảng - Phương pháp so sánh, thống kê, phân tích: Dựa số liệu cơng ty cung cấp để đưa so sánh số hay kết định giá sử dụng phương pháp khác để đưa đánh giá tìm khác biệt phương pháp định giá Kết cấu đề tài Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, kết luận, nội dung chuyên đề chia làm chương: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá đất phục vụ cho việc thu tiền sử dụng đất Chương 2: Thực trạng định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất VFA Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất VFA Việt Nam Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Các khái niệm 1.1.1 Đất đai 1.1.1.1 Khái niệm: Đất đai mặt thuật ngữ khoa học hiểu theo nghĩa rộng sau: “Đất đai diện tích cụ thể bề mặt trái đất, bao gồm tất cấu thành môi trường sinh thái vỏ bề mặt bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sơng, đầm lầy,…) Các lớp trầm tích sát bề mặt với nước ngầm khống sản lòng đất, tập đồn thực vật động vật, trạng thái định cư người khứ để lại (hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường xá, nhà cửa, …)” Như vậy, “đất đai” khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm khống sản lòng đất ), theo chiều nằm ngang mặt đất (là kết hợp thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật thành phần khác) giữ vai trò quan trọng có ý nghĩa to lớn hoạt động sản xuất sống xã hội loài người Đất đai tài nguyên vô quý giá quốc gia, điều kiện tồn phát triển người sinh vật khác trái đất C.Mác viết rằng: “Đất đai tài sản mãi với loài người, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu để sản xuất, tư liệu sản xuất nông, lâm nghiệp” Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 1.1.1.2 Đặc điểm đất đai Đất đai nói riêng hay bất động sản nói chung có chung đặc điểm: - Cố định vị trí: đất đai khơng thể di chuyển được, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mô theo không gian chịu chi phối yếu tố mơi trường nơi có đất Mặt khác, đất đai khơng giống hàng hóa khác sản sinh qua q trình sản xuất đó, đất đai có hạn - Có tính khan : Do đất đai có hạn nhu cầu sử dụng đất đai ngày tăng dẫn đến giá trị đất tăng dần theo thời gian thường có giá trị lớn - Có khác biệt: Khơng có mảnh đất hay bất động sản giống hoàn toàn nên dẫn đến giá trị đất đai vị trí khác lại không giống Đất đai đô thị có giá trị lớn nơng thơn vùng sâu, vùng xa; đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hồn thiện có giá trị lớn đất đai có điều kiện Chính vậy, vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ thuận lợi điều kiện xung quanh trở nên tốt đất có giá trị - Có giá trị lớn: Giá trị đất đai bất động sản thường lớn việc đầu tư khai thác đất đai cần lượng vốn lớn dài hạn Đối với trường hợp đất đai nhà có q trình sử dụng lâu dài - Có tính ảnh hưởng lẫn nhau: Vị trí đất đai điều kiện đất đai khơng tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thương mại cho công ty, doanh nghiệp mà có ý nghĩa quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam cửa ngõ khu vực Đơng Nam Á, có biển, có cảng nước sâu thuận lợi cho giao thơng đường biển, cho buôn bán với nước khu vực giới… Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài VFA VIETNAM tiếp tục phát huy thành tích đạt được, phấn đấu hoàn thiện, nâng cao chất lượng dịch vụ, uy tín nghề nghiệp, mang đến cho khách hàng dịch vụ tốt tư vấn tận tình; rút ngắn thời gian chứng thư đảm bảo chất lượng, thực cạnh tranh lành mạnh, hợp tác tốt với đơn vị bạn đồng thời xây dựng tinh thần đoàn kết nội hoạt động thẩm định giá nói chung hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất nói riêng Phấn đấu đạt trì tốc độ tăng trưởng bình quân cao, đảm bảo thực đầy đủ Ngân sách Nhà nước Phấn đấu vòng năm vươn tới quy mơ tập đồn Cơng ty mong muốn hợp tác trao đổi kinh nghiệm Thẩm định giá nói riêng Tư vấn tài nói chung với nhiều quan Thẩm định giá nước phát triển giới khu vực như: Mỹ, Anh, Singapore, Thái lan … Công ty hướng đến việc trở thành Công ty chuyên nghiệp với hoạt động thẩm định giá, tư vấn bất động sản, dịch vụ đấu giá, tư vấn cổ phần hóa dịch vụ tài khác Khai thác mở rộng khách hàng đia phương thơng qua Sở Tài chi nhánh Cơng ty Bên cạnh đó, cơng ty ln mong muốn chia sẻ trách nhiệm với cộng đồng xã hội trình phát triển đất nước 3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty Cùng với định hướng phát triển chung Cơng ty hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty có định hướng riêng nhằm đảm bảo cho hoạt động định giá đất phát triển trọng nhiều so với mảng hoạt động Công ty cụ thể: Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Bảo đảm tuân thủ quy định pháp luật thẩm định giá Chuyên sâu nhiều mảng định giá đất, bổ sung nguồn lực thẩm định viên vào mảng Phấn đấu tăng trưởng doanh thu, lợi nhuận tăng cao năm 2015 tối thiểu khoảng 10% với chất lượng tốt khơng để xảy tình trạng tranh chấp khiếu kiện kết định giá Phấn đấu 100% chứng thư thẩm định giá khách hàng sử dụng vào mục đích ghi hợp đồng thẩm định giá, đạt yêu cầu khách hàng, không trái với quy định thu tiền sử dụng đất quan Nhà nước Đồn kết, phối hợp tích cực với doanh nghiệp định giá cam kết không để xảy tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh giá, mức thu tiền sử dụng đất hợp lý 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty 3.2.1 Nâng cao chất lượng nguồn thông tin thẩm định giá Vấn đề thông tin vô cần thiết cho q trình định giá, độ xác thơng tin đến đâu định độ xác kết định giá đến Trong trình thu thập thơng tin giá cần thiết phải đến tận địa điểm định giá thu thập thông tin, qua phương tiện báo chí, internet cần phải có xác nhận lại giá giao dịch, giá mua bán sát với giá thị trường Từ đưa kết có độ tin cậy cao BĐS mục tiêu Khi tìm hiểu thông tin BĐS so sánh cần thu thập nhiều BĐS so sánh khả tốt không nên dừng lại 2, BĐS so sánh Cũng cần có nhận định đánh giá biến động thị trường thời gian định giá, ảnh hưởng tới kết định giá Các thông tin tài sản thông tin giao dịch thị trường nguồn tài nguyên quý giá Nó phục vụ tốt cho hoạt động định giá Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm sở cho việc thống kê, dự báo biến động giá BĐS theo thời kỳ Các định giá viên phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập nhiều thông tin thị trường BĐS qua nguồn khác nhằm tạo cho hệ thống liệu thơng tin phong phú Điều giúp ích nhiều cho hoạt động định giá cơng tác định giá có thơng tin đảm bảo tính xác điều quan trọng Để phát triển hoàn thiện kho liệu giá tài sản đảm bảo định giá viên nhân viên khác phải cập nhật thông tin giao dịch BĐS thị trường thông qua nhiều nguồn khác Xây dựng hệ thống liệu sở liệu hoạt động định giá BĐS đảm bảo tồn hệ thống cơng ty cách cụ thể nhanh chóng, giúp cho việc lấy thơng tin định giá viên nhanh có sở hơn, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động định giá chế độ đãi ngộ với định giá viên, phụ phí cán thực nhiệm vụ mình, chi phí cho cán định giá tìm BĐS chứng cớ để thực việc điều chỉnh BĐS mục tiêu Khi giá trị mà cán định giá mang nhiều tính thị trường hơn, thu thập nhiều BĐS chứng mà công ty làm 3.2.2 Chủ động việc nghiên cứu thị trường Để tránh tình trạng định giá dự án có sẵn phương án đầu tư u cầu cơng tác nghiên cứu thị trường tương lai cần thiết Trên sở nghiên cứu thị trường định giá viên tìm hiểu xác định cung cầu, thị hiếu tiêu dùng để điều chỉnh giá trị lô đất phù hợp với giá trị thị trường Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Các định giá viên phải chủ động xem xét dự án, tìm hiểu phân tích số liệu khách hàng cung cấp cho phép quan thẩm quyền Chủ động tìm kiếm nguồn khách hàng xây dựng phương án đầu tư để nắm bắt bước cụ thể hay quy trình dự án thuận lợi cho việc định giá 3.2.3 Hồn thiện quy trình phương pháp định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Công ty Thứ nhất: Mỗi phương pháp định giá có giả thiết điều kiện áp dụng cụ thể, tương ướng với bất động sản cá biệt Trong trình định giá, định giá viên cần phải nêu đầy đủ giả thiết Đồng thời, giả thiết đưa cần có chứng thị trường xác thực Ví dụ cụ thể như: áp dụng phương pháp thặng dư ví dụ phần thực trạng, định giá viên cần phải nêu rõ lại sử dụng tỷ lệ chiết khấu 10,8 % Thứ hai: Cách phân tích thơng tin định giá cần tuân thủ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn hướng dẫn Phân tích thơng tin thu thập với khảo sát trường mảnh đất mục tiêu Đồng thời, phân tích rõ đặc trưng thị trường mảnh đất mục tiêu, phân tích theo nguyên tắc sử dụng tốt hiệu Từ rút nhân tố ảnh hưởng đến giá mảnh đất mục tiêu Thứ ba: Cách xác định mức điều chỉnh phải dựa chứng thị trường theo văn pháp luật quy định cụ thể như: khung giá đất, tiêu chuẩn xây dựng, quy hoạch xây dựng v.vv Thứ tư: Lựa chọn phương pháp định giá phải phù hợp với yêu cầu loại đất: bất động sản th mà có cơng trình xây dựng qua sử dụng nên kết hợp phương pháp so sánh phương pháp chi phí; mảnh đất trống nên sử dụng phương pháp thặng dư kết Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài hợp so sánh, phương pháp chiết trừ; cơng trình có quy mơ lớn, kỹ thuật phức tạp nên kết hợp với đơn vị chuyên môn thiết kế, xấy dựng, kiểm định, địa chính,…để có kết chun môn làm sở cho thẩm định giá Thứ năm: Nâng cao tính khoa học thực tiễn việc sử dụng phương pháp định giá: hầu hết phương pháp mang tính giản đơn, dựa kinh nghiệm thực tế, chủ quan để đốn, thiếu tính lý luận Do q trình tiến hành thẩm định cần cân nhắc, kết hợp với hiểu biết thân để lựa chọn phương pháp thích hợp, khoa học thực tiễn Để làm điều đó, thẩm định viên nên: Sử dụng kết hợp nhiều phương pháp tính tốn báo cáo định giá để so sánh, đối chiếu kết nhằm tăng chất lượng, uy tín kết thẩm định Tham khảo tài liệu quốc tế điều kiện áp dụng phương pháp định giá phù hợp với điều kiện Việt Nam, đẩm bảo xác chuyên nghiệp Thường xuyên cập nhật đơn giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân cơng, chi phí khác liên quan đến giá trị BĐS cần định giá Đối với quy trình định giá nên xây dựng quy tình cụ thể, chi tiết chuyên nghiệp, để làm điều cơng ty nên: Xây dưng quy trình theo tiểu chuẩn Việt Nam đồng thời nghiên cứu quy trình định giá quốc tế tìm điểm mạnh phù hợp với thị trường Việt Nam đảm bảo công tác định giá thực khoa học hợp lý Quy trình định giá nên trình bày cách chi tiết công khai văn nội bộ, để khách hàng hiểu biết quy tình thời gian thực theo tiến độ công việc 3.2.4 Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực thẩm định giá Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Trong lĩnh vực người yếu tố trung tâm, đóng vai trò định Lĩnh vực định giá nói chung lĩnh vực định giá bất động sản nói riêng Một số giải pháp đề nhằm nâng cao chất lượng nguồn nhân lực công ty sau: Thứ nhất, yêu cầu chuyên viên định giá cần thường xuyên cập nhật văn quy phạm pháp luật liên quan đến định giá bất động sản lĩnh vực chuyên khác như: đất đai, nhà ở, thuế, quy hoạch, xây dựng, luật, dự thảo luật…Trên sở hiểu rõ văn pháp lý thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn, tạo sở pháp lý cho hoạt động định giá Thứ hai, Công ty cần thường xuyên tổ chức tập huấn, đào tạo nâng cao kiến thức cho chuyên viên định giá không lĩnh vực định lĩnh vực liên quan khác Các lớp đào tạo ngắn hạn dài hạn cho phù hợp với chuyên viên Nếu có điều kiện cử chuyên viên giỏi học khóa tập huấn nước ngồi để nâng cao kiến thức mời chuyên gia ngồi nước lĩnh vực nói chuyện Công ty để giải đáp phần vướng mắc chuyên viên Khi định giá viên có trình độ chun mơn, ứng dụng kỹ qua đào tạo vào thực tế hoạt động trình định cụ thể phương pháp định giá khoa học xác Hơn nữa, chuyên viên đào tạo chun mơn cơng nhận trình độ mà qua đào tạo quan chức có thẩm quyền cấp Đây pháp lý để định giá viên bước đầu xác định trách nhiệm bất động sản định giá Thứ ba, Cơng ty phải có qui định cụ thể trách nhiệm nghề nghiệp định giá viên hành nghề định giá Đồng thời tạo môi trường Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài điều kiện làm việc tốt để chuyên viên phát huy khả làm việc cách hiệu Thứ tư, xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo lĩnh vực cụ thể (đất đai, nhà xưởng, chung cư, văn phòng ) để họ có khả nắm bắt tình hình thị trường, hiểu sâu lĩnh vực mà quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu Nâng cao tính độc lập, chủ động tự tin định giá viên việc đưa ý kiến nhằm tránh tình trạng cứng nhắc theo quy định khiến cho kết định giá thiếu xác đồng thời tạo điều kiện tối đa cho nhân viên phát huy khả 3.2.5 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai sót công tác định giá đất Công ty Một nguyên nhân làm cho kết định giá bị sai lệch so với giá thị trường trình định giá, chủ quan hay khách quan mà thẩm định viên mắc phải số sai sót Để hạn chế sai sót rủi ro công tác định giá, công ty tham khảo giải pháp như: - Kiểm tra, giám sát hoạt động định giá thường xuyên, kiểm tra hoạt động tâm lý nhân viên để kịp thời điều chỉnh, nhắc nhở có nhầm lẫn, giảm thiểu rủi ro, sai sót mắc phải Có thể tiến hành kiểm tra đột xuất định kỳ biểu mẫu định giá, chứng thư thẩm định - Khi đưa kết định giá phải kiểm tra lại kết tính tốn, sai sót lỗi đánh máy, hồn tất giáy tờ, hồ sơ, việc làm góp phần đảm bảo tính xác kết thẩm định - Để thực việc công ty cần có phận giám sát, kiểm định, theo dõi trình kết định giá thẩm định viên Kiểm tra xem người định giá có bỏ qua cơng đoạn hay bước khơng từ đưa biện pháp điều chỉnh Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.2.6 Chính sách, mơi trường làm việc văn hóa cơng ty Cơng ty nên có sách khen thưởng cho nhân viên xuất sắc nhằm cổ vũ, động viên, khích lệ tinh thần làm việc, tự giác yêu nghề cá nhân Đồng thời có quy định cụ thể trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định viên hành nghề, có chế tài xử phạt nghiêm khắc, răn đe nhân viên có dấu hiệu sai phạm đạo đức nghề nghiệp để tạo mơi trường lành mạnh, hồn thiện lực công tác kỹ nhân viên Bên cạnh đó, mơi trường làm việc văn hóa cơng sở yếu tố quan trọng, ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu làm việc cá nhân Vì cơng ty cần tạo mơi trường làm việc động, thoải mái, hòa đồng cá nhân không thực tốt nhiệm cụ , chức mnhf mà phát huy hết lực, tích cực làm việc, chủ động giải vấn đề phát sinh cách hiệu 3.3 Kiến nghị thúc đẩy hoạt động định giá Công ty 3.3.1 Kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm quyền 3.3.1.1 Xác định rõ vai trò định giá thị trường bất động sản Định giá coi trung tâm hoạt động kinh tế, việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh chịu tác động khái niệm giá trị, mà việc định giá để xác định giá trị thị trường phi thị trường bất động sản Định giá có vai trò quan trọng tất loại định liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản Hơn nữa, định giá góp phần thúc đẩy phát triển thị trường BĐS dịch vụ định giá có tác dụng làm cơng khai, minh bạch giá BĐS, đẩy mạnh giao dịch thức BĐS Ngoài ra, định giá mang lại hiệu kinh tế đáng kể cho xã hội Vì vậy, cần xác định rõ vai trò định giá coi định giá nghề kinh tế thị trường Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.3.1.2 Hồn thiện khung pháp lý cho hoạt động định giá Thị trường BĐS ln tốn khó cho nhà quản lý, để làm minh bạch thị trường bình ổn thị trường việc hồn thiện văn pháp luật liên quan tới BĐS biện pháp cốt lõi Định giá đất mảng quan trọng góp phần tạo nên hoạt động thông suốt cho thị trường BĐS, để làm tốt cơng tác định giá đất cần đưa quy định nhằm điều tiết hoạt động hiệu Bên cạnh kết đạt trình phát triển, mặt hạn chế thị trường BĐS định giá BĐS chưa có chuẩn mực rõ ràng cho công tác quản lý, phương pháp nguyên tắc định giá BĐS chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết công tác định giá Do có nhiều ý kiến xung quanh tính xác kết định giá BĐS biến động không ngừng thị trường bất động sản Các sách thay đổi quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính xác kết định giá BĐS trở nên bền vững thông qua động thái thị trường Để thúc đẩy hoạt động thị trường BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng theo hướng để hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất thực trở thành cơng cụ điều tiết hiệu Nhà nước cần xây dựng hoàn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý BĐS hoạt động định giá đất, tránh tình trạng nhiều văn chồng chéo chưa đầy đủ Cụ thể hoạt động định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, văn quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mơ Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thơng qua q trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài 3.3.1.3 Nâng cao chất lượng cơng tác đào tạo định giá Công tác đào tạo, bồi dưỡng định giá viên phải xem công tác tiên phong để tạo đội ngũ có đầy đủ lực chuyên môn, phẩm chất đạo đức nghề nghiệp Xuất phát từ thực tế cần phải có chiến lược cải cách đào tạo, cụ thể: Thứ nhất, cần xây dựng nội dung chuẩn, cụ thể cho lĩnh vực, phương pháp đào tạo cho phù hợp với điều kiện định giá viên Thứ hai, cần có sách mở rộng loại hình đào tạo, đối tượng đào tạo Một mặt tiến hành đào tạo dài hạn định giá trường đại học Mặt khác tiến hành đào tạo ngắn hạn, chủ yếu cán quan Nhà nước, doanh nghiệp, tốt nghiệp đại học kinh tế kỹ thuật để nâng cao trình độ định giá Thứ ba, tăng cường hoạt động đào tạo liên kết nước có lĩnh vực định giá phát triển, liên kết đào tạo đại học, tổ chức buổi hội thảo nước ngồi, hay có sách ưu đãi cá nhân học tập nghiên cứu nước hệ đại học, sau đại học lĩnh vực định giá 3.3.1.4 Xây dựng phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở liệu phục vụ hoạt động định giá Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá, cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lưu trữ sở liệu BĐS giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch…sẽ tác động tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức định giá Có thể tiến hành: Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Thứ nhất, phân vùng lưu trữ liệu bất động sản vùng, địa phương cụ thể Ở địa phương, quan lưu trữ phải quản lý, giám sát quan nhà nước có thẩm quyền Sở Tài nguyên Môi trường, Sở Tài Thứ hai, yêu cầu doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá kinh doanh bất động sản xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin nhằm tạo ngân hàng liệu hoàn chỉnh Mỗi doanh nghiệp phân quyền sử dụng hệ thống theo mức độ đóng góp liệu có giá trị vào hệ thống hay bước tiến hành việc mua bán thơng tin có giá ngân hàng sở liệu tương lai góp phần nâng cao chất lượng hệ thống thông tin ngân hàng sở liệu 3.3.1.5 Liên kết hoạt động định giá doanh nghiệp định giá với cá nhân tổ chức khác có liên quan Thực tiễn cho thấy định giá Việt Nam hình thành thể rõ vai trò, tầm quan trọng kinh tế thị trường Do mở rộng hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng chiều rộng chiều sâu cần thiết Cụ thể cần tiến hành biện pháp để: - Tạo điều kiện việc thống qui trình định giá doanh nghiệp định thống tiêu chuẩn pháp luật - Tạo điều kiện cho doanh nghiệp định giá phát huy tốt khả định giá thơng qua hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá Trung Ương Ở hoạt động định giá TW coi chuẩn mẫu công tác định giá, giúp doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá thuận lợi hành nghề - Xây dựng mối liên hệ, hệ thống doanh nghiệp định giá để giúp đỡ công tác định cần thiết Một mặt giúp doanh Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài nghiệp định giá hỗ trợ q trình định giá, mặt khác học hỏi kinh nghiệm lẫn nhằm ngày nâng cao chất lượng dịch vụ - Xác định rõ nhiệm vụ quyền hạn doanh nghiệp định giá mối quan hệ Vì để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết thị trường Việt Nam cần tăng cường việc thiết lập mối quan hệ để học tập, trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ trợ giúp từ Chính phủ, từ tổ chức quốc tế định giá nói chung định giá bất động sản nói riêng nhằm góp phần tạo tiền đề vững Việt Nam 3.3.1.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực định giá Thực tế nước ta chưa thức có quan chun mơn chịu trách nhiệm quản lý hoạt động kiểm tra, giám sát việc hành nghề định giá cá nhân, tổ chức lĩnh vực định giá nhằm phát thiếu sót, sai phạm doanh nghiệp định giá định viên hay nhằm giải tranh chấp, mâu thuẫn doanh nghiệp khách hàng hay doanh nghiệp định giá với Hơn nữa, hoạt động định giá chịu chi phối nhiều văn pháp luật nhiều quan có thẩm quyền ban hành như: Bộ Tài chính, Bộ Tài ngun Mơi trường, Bộ xây dựng,…Do quan giám sát hoạt động định giá Nhà nước thiết lập cần thiết, tạo tính lành mạnh hoạt động định giá Cơ quan kiểm tra, giám sát nên lập người có trình độ, kiến thức chuyên sâu, kinh nghiệm phong phú, trung thực có tâm huyết với nghề định giá 3.3.2 Kiến nghị với cơng ty Thứ nhất, quy trình tuyển dụng tổ chức công khai, đảm bảo lựa chọn người có lực phẩm chất tốt, có khả làm việc vị trí cán thẩm định Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài Thứ hai, yêu cầu chuyên viên thẩm định giá cần thường xuyên cập nhật văn pháp luật liên quan đến định giá bất động sản lĩnh vực khác như: đất đai, nhà ở, thuế, quy hoạch, xây dựng, luật, dự thảo luật sở hiểu rõ văn pháp lý thẩm định viên áp dụng văn cách hiệu vào thực tiễn Thứ ba, Cơng ty cần có sách thu hút chuyên gia giỏi làm việc, mở khóa đào tạo nghiệp vụ thường xuyên, trải nghiệm thực tế nhiều qua dự án khảo sát Thứ tư, xếp lại đội ngũ cán làm công tác định giá theo mảng chuyên sâu cụ thể định giá đất đai, định giá nhà ở, chung cư văn phòng, giá trị doanh nghiệp…tạo điều kiện cho nhân viên phát huy tối đa lực chuyên môn 3.3.3 Kiến nghị với khách hàng Thông tin tài sản hay lô đất cần định giá chủ yếu bên khách hàng cung cấp, phân tích nguồn thơng tin ảnh hưởng lớn đến kết định giá Vì vậy, khách hàng cần cung cấp thơng tin cách đầy đủ, xác để góp phần thẩm định viên đưa mức giá hợp lý cho tài sản cần định giá Bên cạnh q trình định giá có số trường hợp khách hàng không kịp thời cung cấp thông tin hay tài liệu cần thiết cho định giá viên dẫn đến việc gián đoạn trình khảo sát định giá Vì yêu cầu khách hàng nên có kế hoạch chuẩn bị liên hệ trước với định giá viên Khách hàng nên có hiểu biết văn pháp luật hay thông tin liên quan đến việc định giá đất để dễ dàng trao đổi nắm bắt thông tin mà định giá viên cung cấp Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài KẾT LUẬN CHUNG Cùng với phát triển kinh tế hoạt động định giá nước ta phát triển nhanh chóng, hoạt động định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất , ngày khẳng định vai trò to lớn đời sống kinh tế xã hội phát triển đặt vấn đề cấp thiết, góp phần vào tăng trưởng kinh tế quốc gia Qua thời gian thực tập Công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam, em nhận thấy công tác thẩm định giá bất động sản nói chung định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất nói riêng có ý nghĩa quan trọng việc xác định giá đất thuê cơng tác giải phóng mặt bằng, bán đấu giá, Mục đích nghiên cứu đề tài xoay quanh phân tích thực trạng cơng tác định giá đất phục vụ mục đích thu tiền sử dụng đất Cơng ty VFA VIETNAM, từ đưa giải pháp mang tính chất tham khảo, góp phần hồn thiện, thúc đẩy nâng cao hoạt động định giá Công ty Do hạn chế thời gian trình độ lực thân nên chuyên đề em khơng tránh khỏi sai sót Vì vậy, em mong nhận ý kiến đóng góp, nhận xét thầy ban giám đốc Cơng ty để em hoàn thành báo cáo chuyên đề thực tập cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giáo, Th.S Vương Minh Phương tận tình giúp đỡ, sửa chữa giúp em q trình hồn thành chuyên đề Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo, cô giáo môn Định giá Tài sản Kinh doanh BĐS trường Học viện Tài đặc biệt tập thể Công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam tạo điều kiện giúp đỡ em hồn thành chương trình thực tập cuối khóa Em xin chân thành cảm ơn! Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 Luận văn tốt nghiệp Học viện Tài DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Hồ sơ lực công ty Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Các chứng thư, báo cáo định giá đất Công ty thực Giáo trình Định giá tài sản Học viện tài Giáo trình Quy hoạch Quản lý đất đai Học viện tài Giáo trình Kinh doanh BĐS Học viện tài Luật Đất đai 2013 Luật Kinh doanh Bất Động sản 2014 Luật giá năm 2012 Các văn pháp luật, nghị định, thông tư hướng dẫn luật Đất đai định giá đất liên quan 10.Websites - www.thamdinhgia.org - www.batdongsan.org - www.vva.org.vn - Thuvienphapluat.vn - Luanvan.net Sv: Hồ Thị Loan Lớp: CQ50/16.02 ... thu tiền sử dụng đất cơng ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động định giá đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam Câu hỏi nghiên... nghiệp Học viện Tài Đối tư ng phạm vi nghiên cứu - Đối tư ng nghiên cứu: Hoạt động định giá đất Công ty TNHH Thẩm định giá Tư vấn tài Việt Nam - Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động định giá đất phục vụ... định giá quốc tế QSDĐ Quyền sử dụng đất SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu TNHH Trách nhiệm hữu hạn TS Tài sản TSCĐ Tài sản cố định TW Trung ương VFA VIETNAM Thẩm định giá tư vấn tài Việt Nam VND Việt nam