Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động ngân hàng thương mai

Mục lục Lời nói đầu 2 Chương 1 Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động của Ngân hàng thương mại 3 1 1 Khái niệm về định giá BĐS thế chấp 3 1 2 Quy trình định giá bất động sản t[.]

Mục lục Lời nói đầu Chương Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm định giá BĐS chấp 1.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Chương Một số vấn đề liên quan đến định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mại .5 2.1 Vấn đề pháp lý 2.2 Vấn đề quản lý rủi ro tiến hành xử lý tài sản đảm bảo bất động sản 2.3 Vấn đề áp dụng phương pháp định giá BDDS chấp thực tiễn .7 Chương Đề xuất số giải pháp .9 3.1 Giải pháp với vấn đề pháp lý 3.2 Giải pháp với vấn đề rủi ro xử lý tài sản đảm bảo bất động sản 3.3 Giải pháp áp dụng phương pháp định giá BĐS chấp thực tiễn .10 Kết luận 11 Tài liệu tham khảo .12 Lời nói đầu Ngày cơng tác thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa qun trọng hoạt động cho vay NHTM ngày ngân hàng quan tâm Bởi lẽ thẩm định giá tốt, phản ánh giá trị bất động sản khơng giúp ngân hàng hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng đồng thời tăng khả cạnh tranh, thu hút khách hàng Tuy nhiên, định giá bất động sản chấp chưa dễ dàng nhiều nguyên nhân gây Bài tiểu luận với chủ để: “Định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mai” nguyên nhân đồng thời đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện công tác thẩm định giá NHTM Chương Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm định giá BĐS chấp Thế chấp BĐS việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu làm tài sản đảm bảo tiền vay để vay vốn NHTM tổ chức tín dụng Định giá BĐS hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, việc ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ cho mục đích xác định rõ điều kiện cụ thể thị trường định với phương pháp phù hợp Định giá BĐS chấp hiểu việc xác định giá trị BĐS cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể, làm xác định mức cho vay ngân hàng dựa tài sản đảm bảo BĐS 1.2 Quy trình định giá bất động sản chấp Ở NHTM, tùy theo điều kiện đặc thù hoạt động mà có quy định trình tự bước việc xác định giá trị BĐS chấp Thơng thường quy trình định giá BĐS chấp bao gồm bước sau: Bước 1: Xác định vấn đề định giá Trong bước cán định giá cần xác định rõ loại hình BĐS đem chấp để định giá như: nhà ở, đất đai,…; đặc điểm BĐS như: vị trí, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật pháp lý BĐS; đối tượng khách hàng vay chấp Bước 2: Lên kế hoạch định giá Trên sở xác định rõ loại hình, đặc điểm BĐS cần định giá khách hàng, phận định giá cần lên kế hoạch rõ ràng công việc định giá như: xác định thời gian cử cán định giá, xác định thông tin, tài liệu cần thu thập, nguồn cung cấp thông tin đáng tin cậy, xác định liệu thị trường,… Bước 3: Thu thập phân tích số liệu Thu thập tài liệu làm để so sánh, phân tích, đánh giá điều chỉnh Thu thập văn pháp lý có liên quan Bước 4: Áp dụng phương pháp định giá phù hợp để tiến hành định giá BĐS mục tiêu Trên thực tế có phương pháp thơng thường để định giá BĐS chấp NHTM như: (1) phương pháp so sánh, (2) phương pháp chi phí, (3) phương pháp thu nhập, (4) phương pháp thặng dư, (5) phương pháp lợi nhuận Bước 5: Đối chiếu giá trị thực tế giá trị cần ước lượng Sau tính tốn giá trị BĐS dựa sở tính tốn theo phương pháp định giá, người định giá cần khảo sát giá trị thị trường thực tế để đối chiếu mức độ xác giá trị vừa định giá Bước 6: Hoàn thành báo cáo định giá, trình cấp phê duyệt, gửi cho khách hàng phận liên quan Người định giá hoàn thành báo cáo định giá với đầy đủ nội dung cần thiết, trình cấp phê duyệt; khơng có thay đổi coi giá trị định giá ghi báo cáo sở thực q trình cấp tín dụng cho khách hàng Chương Một số vấn đề liên quan đến định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mại 2.1 Vấn đề pháp lý Hiện nay, hoạt động cho vay chấp NHTM thực theo quy định số văn quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng, Luật đất đai 2013, quy định Bộ luật Dân 2015, thông tư số 39/2016/TTNHNN ngày 30/12/2016 Ngân hàng Nhà nước hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng Trên sở văn trên, NHTM ban hành quy định nội hướng dẫn thi hành cụ thể hoạt động cho vay chấp Ví dụ như, điều kiện vay vốn, NHTM yêu cầu khách hàng phải có phần vốn tự có (khoảng 20% đến 30 % tổng vốn đầu tư) tham gia vào dự án, riêng Ngân hàng công thương yêu cầu khách hàng vay phải có 50% vốn tự có tham gia vào dự án, phương án đầu tư Các NHTM dựa vào giá trị tài sản đảm bảo, nhu cầu vay vốn, khả trả nợ khách hàng khả bố trí nguồn vốn, NHTM thường cho vay không vượt 70 đến 75% tổng nhu cầu vốn đầu tư phương án, dự án vay vốn Đối với trường hợp chấp BĐS để vay vốn NHTM cho vay không 70 đến 75% giá trị BĐS chấp, cịn tuỳ thuộc vào sách Ngân hàng vào vị trí khả khoản BĐS cao hay thấp, tiềm lực tài người vay vốn Theo quy định văn hành khách hàng chấp tài sản phải có giấy chứng nhân chứng minh quyền sở hữu sử dụng tài sản đó, cụ thể tài sản bảo đảm BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Tuy nhiên, tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm chạp tồn nhiều bất cập Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm chạp hạn chế khả đưa BĐS tham gia vào giao dịch thị trường, hoạt động mua bán BĐS diễn ít, làm ảnh hưởng đến q trình thu thập thơng tin BĐS so sánh nhân viên thẩm định, hoạt động định giá BĐS chấp diễn chậm, nhiều thời gian, có cịn dẫn đến tình trạng thơng tin thu thập khơng xác, làm ảnh hưởng đến kết hoạt động định giá BĐS chấp Sự điều tiết Nhà nước thị trường BĐS chưa thể hiệu Các văn bản, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường nhiều chồng chéo, bất cập, chưa đồng văn luật (như: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở…) Điều này, dẫn tới tượng đầu cơ, lách luật thị trường BĐS Việc sử dụng khung giá đất Uỷ ban nhân dân tỉnh/thành phố trực thuộc Trung Ương ban hành năm làm so sánh với giá trị BĐS định giá theo giá thị trường NHTM nay, số trường hợp phản ánh không giá trị thị trường củaBĐS chấp Nguyên nhân giá đất Nhà nước quy định thấp so với thị trường thực tế, điều làm cho việc định giá BĐS cuả NH gặp nhiều khó khăn Thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu cho người mua BĐS phức tạp khách hàng muốn vay vốn khơng thể đảm bảo tính pháp lý cho tài sản để mang chấp 2.2 Vấn đề quản lý rủi ro tiến hành xử lý tài sản đảm bảo bất động sản Do BĐS thường có giá trị lớn nên BDDS thường dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay lớn thời gian dài Mặc dù BĐS có nhiều ưu điểm so với loại tài sản khác thực tế NH gặp nhiều rủi ro tiến hành xử lý tài sản BĐS để thu hồi nợ Rủi ro phổ biến quy trình tín dụng nhận tài sản bảo đảm không tuân thủ chặt chẽ Hiện nay, quy trình cho vay ngân hàng xây dựng chặt chẽ hạn chế hầu hết rủi ro rủi ro xảy thường quy trình bị bỏ sót cán tín dụng chưa có kinh nghiệm, cịn yếu nghiệp vụ khơng thẩm định, tìm hiểu kỹ lưỡng Có nhân viên ngân hàng thẩm định tài sản bảo đảm ký hợp đồng chấp mang làm hộ thủ tục công chứng hợp đồng đăng ký chấp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hồ sơ chấp thấy hợp lệ nên ngân hàng tiến hành giải ngân Đến khách hàng không trả nợ, ngân hàng kiểm tra phát địa khơng phải tài sản thẩm định trước mà tài sản khác có giá trị thấp Một rủi ro ngân hàng thực đầy đủ thủ tục liên quan đến tài sản chấp, hợp đồng chấp công chứng theo quy định chữ ký không chữ ký người khác Chỉ đến khách hàng không trả nợ phải xử lý tài sản bảo đảm, bên chấp vào điểm rằng, hợp đồng chấp vô hiệu nhằm thực trách nhiệm xử lý tài sản bảo đảm với ngân hàng Rủi ro ngân hàng định giá BĐS không xác Việc định giá khơng xác cán tín dụng tạo điều kiện cho khách hàng cách cố tình nâng giá trị BĐS lên cao so với thực tế để khách hàng rút tiền vay nhiều Ngoài ra, có trường hợp cán ngân hàng định giá tài sản cách tham khảo giá bán, chuyển nhượng nhà ở, đất khu vực có tài sản chấp thông qua internet, thông qua nguồn thông tin khác mà không trực tiếp đến kiểm tra, thẩm định trạng nhà, đất với giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, sử dụng, nên định giá tài sản bảo đảm cao giá thị trường, đến xử lý tài sản bảo đảm phát sai sót Rủi ro cho ngân hàng thời hạn BĐS tài sản bảo đảm, ngân hàng không giám sát thay đổi trạng tài sản đến cần xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ngân hàng gặp nhiều vướng mắc Chẳng hạn, khách hàng chấp quyền sử dụng đất khu đất, sau thời gian, bên chấp xây nhà đất Khi khách hàng khơng có khả trả nợ, ngân hàng muốn xử lý tài sản chấp không được, hợp đồng chấp có tài sản quyền sử dụng đất, nhà thuộc quyền sở hữu bên chấp bên chấp không chấp nhà hay tài sản gắn liền với đất 2.3 Vấn đề áp dụng phương pháp định giá BDDS chấp thực tiễn Thơng thường có cách tiếp cận xác định giá trị bất động sản bao gồm: tiếp cận từ thị trường, tiếp cận từ chi phí tiếp cận từ thu nhập Theo cách tiếp cận có phương pháp áp dụng tương ứng sau: + Phương pháp so sánh: Cách làm thường áp dụng để xác định giá trị tài sản có giao dịch phổ biến thị trường + Phương pháp chi phí thay phương pháp chi phí tái tạo: Phương pháp thường áp dụng trường hợp khơng có đủ thông tin thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường cách tiếp cận thu nhập + Phương pháp vốn hóa trực tiếp: Phương pháp áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản tương đối ổn định (không đổi thay đổi theo tỷ lệ định) suốt thời gian sử dụng hữu ích cịn lại tài sản vĩnh viễn + Phương pháp dòng tiền chiết khấu: Phương pháp áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản biến đổi qua giai đoạn khác (không ổn định) + Phương pháp chiết trừ: Phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất đất có tài sản gắn liền với đất cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị quyền sử dụng đất giá trị tài sản gắn liền với đất) + Phương pháp thặng dư: Phương pháp thường sử dụng để xác định giá trị bất động sản có tiềm phát triển dựa sở lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ tất chi phí dự kiến phát sinh (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo phát triển Nhưng thực tế, phương pháp định giá chưa NHTM sử dụng linh hoạt, tập trung chủ yếu sử dụng vào phương pháp phương pháp so sánh phương pháp chi phí, phương pháp khác trọng Đối với phương pháp so sánh nhược điểm cần thiết phải có thơng tin thị trường rõ ràng giao dịch BĐS tương tự không không áp dụng được; thông tin thường phải mang tính chất lịch sử, thời điểm khác nhau, việc đưa mặt đánh giá khó khăn, đặc biệt BĐS nước ngoài; phương pháp sử dụng nơi thị trường phát triển phát triển Những nơi thị trường phát triển, việc sử dụng phương pháp khơng khó khăn mà kết thu khơng có sở vững thiếu sức thuyết phục Đối với phương pháp chi phí nhược điểm phương pháp chi phí phải dựa vào liệu thị trường nên có hạn chế thu thập liệu cần thiết; chi phí BĐS lúc đồng hay phù hợp với giá trị BĐS, đó, định giá dựa chi phí nhiều khơng phản ánh giá trị thị trường; việc ước tính hao mịn tài sản phụ thuộc nhiều vào người định giá BĐS; người định giá phải thông thạo công nghệ xây dựng phải có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá Do đó, BĐS có đặc điểm cơng dụng riêng, việc lựa chọn phương pháp định giá phù hợp cho BĐS quan trọng, ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần định giá Chương Đề xuất số giải pháp 3.1 Giải pháp với vấn đề pháp lý Như biết, định giá BĐS nước nước ta mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn định giá, điều gây nhiều khó khăn cho quan ln đụng chạm đến vấn đề Trong định giá BĐS chấp, văn pháp luật hành hướng dẫn: trường hợp đơn giản bên tự thỏa thuận giá trị chấp, cịn thị trường phức tạp th tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê quan kiểm tốn, sở địa nhà đất), tổ chức thuê chưa có phương pháp định giá thống quy định văn nhà nước Thế chấp bất động phận họat động thị trường bất động sản, thị trường BĐS hình thành phát triển việc có phương pháp định giá nói riêng cần thiết cấp bách Đề nghị phủ cán liên quan nghiên cứu ban hành văn pháp luật đáp ứng yêu cầu NHNN cần chủ động phối hợp với Tòa án nhân dân tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Bộ tối pháp, Bộ công an, Tổng cục địa để nghiên cứu soạn thảo ban hành văn liên tịch nhằm hoàn thiện sở pháp lý, tạo thuận lợi an toàn để hướng dẫn xử lý khó khăn việc giải tỏa, phát tài sản chấp BĐS NHTM 3.2 Giải pháp với vấn đề rủi ro xử lý tài sản đảm bảo bất động sản Biện pháp bảo đảm nguồn thu nợ thứ hai đứng sau nguồn thu nợ từ phương án dự án sản xuất kinh doanh khách hàng vay Trong giao dịch vay vốn khách hàng ngân hàng, hợp đồng bảo đảm pháp luật coi hợp đồng phụ hợp đồng tín dụng hợp đồng giao dịch Vì vậy, trước cho vay ngân hàng phải thẩm định kỹ tình hình sản xuất kinh doanh, khả tài chính, dịng tiền uy tín khách hàng vay, hiệu phương án dự án đề nghị vay vốn , sau xem xét đến tài sản bảo đảm Mỗi loại tài sản bảo đảm có ưu, nhược điểm khác ln có điểm chung ẩn chứa rủi ro, tùy trường hợp, ngân hàng nên có biện pháp quản lý tài sản thích hợp ngun tắc an tồn vốn vay nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức thấp Q trình thu thập thơng tin phải xem xét cách cẩn thận, có nhiều nguồn thơng tin khơng xác, khơng cịn phù hợp Thơng tin thu thập phải có chọn lọc xử lý cách khoa học Các ngân hàng cần hoàn thiện quy trình, hệ thống chế sách, cơng cụ quản lý tài sản bảo đảm nội ngân hàng dựa văn pháp luật quy định Ngân hàng nên xác định sách quản trị rủi ro tín dụng tài sản bảo đảm theo mức rủi ro ngân hàng Đối với loại tài sản bảo đảm, ngân hàng nên thường xuyên đánh giá, kiểm tra lại tài sản theo định kỳ đột xuất nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro Khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, để việc xử lý đạt hiệu cao, ngân hàng cần phải phối hợp với khách hàng quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời 3.3 Giải pháp áp dụng phương pháp định giá BĐS chấp thực tiễn Hiện nay, đa số ngân hàng sử dụng phương pháp so sánh định giá BĐS chấp Tuy nhiên, để xác định trị giá BĐS chấp cách hợp lý nhất, cán ngân hàng cần lựa chọn kết hợp linh hoạt phương pháp định giá tài sản, phương pháp có ưu nhược điểm riêng Các ngân hàng vào đặc điểm BĐS ưu diểm, hạn chế phương pháp định giá để lựa chọn phương pháp định giá thích hợp Các chi 10 nhánh kết hợp phương pháp so sánh, thu nhập, chi phí… Thơng tin có từ phương pháp lại nguồn thơng tin đầu vào phương pháp khác Trường hợp định giá BĐS chưa qua sử dụng cần áp dụng phương pháp so sánh với giá BĐS tương tự trao đổi thị trường; BĐS tương đối phức tạp ngân hàng nhờ giúp đỡ số công ty chuyên thẩm định giá để tăng tính xác kết thẩm định Trường hợp định giá BĐS cơng trình xây dựng qua sử dụng nên kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí để xác định giá trị định giá Đối với cơng trình có quy mơ lớn có kỹ thuật phức tạp nên kết hợp với đơn vị chuyên môn thiết kế, xây dựng, kiểm định, địa để có kết chun mơn làm sở cho định giá Trong số trường hợp, ngân hàng cần có hỗ trợ chuyên gia thuộc lĩnh vực khác để đưa gia giá trị hợp lý cho BĐS, tránh trường hợp định giá thấp cao so với giá thị trường 11 Kết luận Định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mại vô quan trọng, cần độ xác định để xác định giá trị hạn mức cho vay, hạn chế rủi ro nghiệp vụ tín dụng Từ đó, đáp ứng nhu cầu vốn kịp thời cá nhân, tổ chức doanh nghiệp Bài tiểu luận đưa kiến thức định giá bất động sản chấp NHTM, đưa số vấn đề phân tích, đánh giá qua đề xuất giải pháp Tóm lại, định giá bất động sản chấp NHTM cịn nhiều hạn chế, cần có biện pháp điều chỉnh để giảm thiểu hạn chế 12 Tài liệu tham khảo http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu trao-doi/trao-doi-binh-luan/dinh-gia-bat-dong-san-the-chaptai-ngan-hang-nhung-ton-tai-va-de-xuat-111682.html http://thitruongtaichinhtiente.vn/han-che-rui-ro-khi-ngan-hang-nhan-tai-san-bao-dam-la-bat- dong-san-22764.html https://www.hul.edu.vn/upload/file/tn_caohoc/tt-nguyen-hoai-bao.pdf https://forbesvietnam.com.vn/thao-luan/bat-dong-san-va-hanh-lang-phap-ly-8043.html https://tailieuso.udn.vn/bitstream/TTHL_125/7640/1/VoNgocLuan.TT.pdf 13 ... tranh, thu hút khách hàng Tuy nhiên, định giá bất động sản chấp chưa dễ dàng nhiều nguyên nhân gây Bài tiểu luận với chủ để: ? ?Định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mai? ?? nguyên nhân... góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá NHTM Chương Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp hoạt động Ngân hàng thương mại 1.1 Khái niệm định giá BĐS chấp Thế chấp BĐS việc bên vay vốn (cá nhân,... cơng tác thẩm định giá bất động sản có ý nghĩa qun trọng hoạt động cho vay NHTM ngày ngân hàng quan tâm Bởi lẽ thẩm định giá tốt, phản ánh giá trị bất động sản khơng giúp ngân hàng hạn chế rủi