Nâng cao hiệu quả công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay tại chi nhánh sở giao dịch 1 ngân hàng TMCP đầu tư và phát triển việt nam (tt)

TÓM TẮT LUẬN VĂN CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Định giá tài sản Bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM 1.1.1 Khái niệm Bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM BĐS chấp đất đai, nhà cửa, cơng trình đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…thuộc sở hữu hợp pháp cá nhân hay tổ chức, đem để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ ngân hàng Ngân hàng dựa vào BĐS chấp để đưa mức cho vay phù hợp 1.1.2 Các hình thức chấp BĐS hoạt động cho vay NHTM - Thế chấp pháp lý chấp công Thế chấp thứ chấp thứ hai Thế chấp trực tiếp chấp gián tiếp Thế chấp toàn phần BĐS 1.1.3 Vai trò Bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM * Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS hình thức dùng BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Đó hình thức huy động vốn nhanh chóng hiệu cá nhân tổ chức Điều thuận lợi chủ sở hữu sử dụng bất động sản thời gian vay vốn đảm bảo đồng thời lại có thêm lượng vốn để phục vụ mục đích Nhưng nay, lượng vốn mà cá nhân tổ chức vay thấp so với giá trị thực BĐS mà họ dùng chấp, đa số ngân hàng cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức 70% 70% giá trị động sản Điều có nghĩa người vay vay 50% giá trị Điều thiệt thòi cho người sử dụng tài sản chấp BĐS * Đối với tổ chức tín dụng Đối với ngân hàng hoạt động tín dụng hoạt động chủ yếu quan trọng Khi cho vay, ngân hàng kỳ vọng lựa chọn khách hàng thực dự án họ tốt để hồn trả gốc lãi Tránh rủi ro kinh doanh tổ chức tín dụng đưa tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng vay Để đảm bảo an tồn tổ chức tín dụng u cầu chấp tài sản có giá trị để đảm bảo khoản vay * Đối với kinh tế Sự bình ổn phát triển thị trường tài ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Vì nhiều cá nhân tổ chức cần vồn để kinh doanh mà khơng có hoạt động tín dụng làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất họ Vì vậy, hoạt động đảm bảo bất động sản có vai trị to lớn, định việc cho vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng từ thúc đẩy kinh tế phát triển 1.1.4 Điều kiện Bất động sản dùng để chấp hoạt động cho vay NHTM - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh - Tài sản phép giao dịch - Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm: 1.2 Công tác định giá BĐS chấp 1.2.1 Khái niệm cần thiết công tác định giá Bất động sản chấp 1.2.1.1 Khái niệm định giá BĐS chấp Định giá bất động sản chấp ước tính giá trị BĐS cụ thể theo mục đích dùng làm tài sản chấp cho khoản tiền vay thời điểm định giá, có tính đến tất đặc điểm BĐS (như quyền BĐS, tính pháp lý, khả sinh lời, tính khoản ) xem xét tất nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS rủi ro, lạm phát, mức lợi nhuận Trong đó, giá trị BĐS chấp đo lường công thức: Giá trị BĐS chấp = Giá trị thị trường BĐS * tỷ lệ thu hồi BĐS Tỷ lệ thu hồi BĐS phụ thuộc vào tỷ lệ giảm giá BĐS, có tính đến việc giảm giá hao mòn, lỗi thời, giảm giá yếu tố thị trường, chi phí thu hồi phát mại BĐS trường hợp khách hàng khả trả nợ 1.2.1.2 Sự cần thiết định giá BĐS chấp Không phải ngẫu nhiên mà quy trình cấp phát tín dụng ngân hàng đại nhấn mạnh tầm quan trọng công tác định giá tài sản bảo đảm Việc làm biện pháp kiểm soát rủi ro tín dụng, bảo đảm tính pháp lý, lợi ích hợp pháp ngân hàng tài sản bảo đảm Công tác định giá tài sản bảo đảm giúp ngân hàng có khả nắm rõ giá trị tài sản, tính khoản tài sản, thời gian lý tài sản để trả nợ vay ngân hàng Bởi thực tế có BĐS chấp ngân hàng có giá tri cao tính khoản thời điểm lại khơng phải có đủ tiền để mua nhu cầu thời điểm tài sản thấp 1.2.1.3 Đặc điểm định giá BĐS chấp Tính pháp lý quy mơ BĐS đặc điểm quan trọng chủ yếu định giá BĐS chấp chấp BĐS chấp quyền sử dụng đất chấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 1.2.2 Nội dung công tác định giá Bất động sản chấp 1.2.2.1 Lên kế hoạch xây dựng quy trình định giá Thơng thường qui trình định giá BĐS chấp bao gồm bước sau: Hình 1.1 Quy trình định giá BĐS chấp 1.2.3.2 Áp dụng phương pháp định giá  Phương pháp so sánh  Phương pháp chi phí  Phương pháp thu nhập  Phương pháp thặng dư (phương pháp giá trị lại, phương pháp lý thuyết)  Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán) Trong phương pháp nêu trên, có phương pháp tỏ phù hợp với điều kiện điều kiện khác lại tỏ khơng có ưu Nhưng nói, phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chắn đáng tin cậy để khách hàng quan pháp lý cơng nhận Có kết liệu sử dụng để định giá thông tin thực tế diễn thị trường thị trường cơng nhận Những phương pháp cịn lại tính tốn, ước tính tương lai 1.3 Hiệu công tác định giá Bất động sản chấp 1.3.1 Khái niệm hiệu công tác định giá Bất động sản chấp Trong luận văn này, tác giả muốn nhìn nhận hiệu cơng tác định giá BĐS chấp góc độ chính: Đối với kinh tế, đứng góc độ nhà tài trợ (cụ thể NHTM): Hiệu thể việc sở phân tích, đánh giá cách khách quan, toàn diện sâu sắc Ngân hàng định cho vay khách hàng sở hữu BĐS chấp mà sau khoản vay mang lại lợi ích cho khách hàng trả nợ Ngân hàng dự kiến, Ngân hàng đạt mục tiêu kinh doanh Đối với xã hội, việc người vay tiếp cận nguồn vốn từ Ngân hàng mang đến nhiều lợi ích xã hội hoạt động vay thực hiệu 1.3.2 Tiêu chí đánh giá hiệu cơng tác định giá Bất động sản chấp Chi phí tự định giá/ Chi phí thuê định giá từ tổ chức bên Tổng giá trị BĐS chấp/ Tổng giá trị cho vay Giá trị định giá BĐS chấp/ giá trị thị trường BĐS Tỷ lệ nợ hạn/ Tổng dư nợ Giá trị BĐS chấp/ giá trị BĐS lý Giá trị BĐS chấp/ giá trị BĐS đánh giá lại 1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay NHTM 1.4.1 Các nhân tố chủ quan - Quan điểm lãnh đạo Ngân hàng công tác định giá - Cách thức tổ chức qui trình định giá BĐS chấp Lựa chọn phƣơng pháp định giá thích hợp Hệ thống thông tin định giá Đội ngũ nhân lực 1.4.2 Các nhân tố khách quan - Các nhân tố điều kiện tự nhiên - Môi trường pháp lý- chế sách - Mơi trường kinh tế - Hoạt động thị trường BĐS, xu hướng phát triển thị trường tài BĐS thị trường chứng khốn CHƢƠNG THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 2.1 Thực trạng công tác định giá Bất động sản chấp Chi nhánh Sở giao dịch 1- ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 2.1.1 Thực trạng quy định bất động sản chấp 2.1.2.Thực trạng quy trình thực cơng tác định giá Bất động sản Tại Chi nhánh Sở giao dịch 1, công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay thực theo quy trình gồm bước: Hình 2.1 Quy trình định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Chi nhánh SGD – Ngân hàng Đầu tƣ phát triển Việt Nam 2.1.3.Thực trạng phương pháp định giá BĐS chấp hoạt động cho vay 2.2 Thực trạng hiệu công tác định giá Bất động sản chấp chi nhánh Sở giao dịch – Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 2.1.2.Thực trạng quy trình thực cơng tác định giá Bất động sản Tại Chi nhánh Sở giao dịch 1, công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay thực theo quy trình gồm bước: Hình 2.1 Quy trình định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Chi nhánh SGD – Ngân hàng Đầu tƣ phát triển Việt Nam Nhìn vào hình trên, thấy quy trình định giá BĐS chấp hoạt động cho vay SGD - Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam gồm có bước Sáu bước định giá tạo thành quy trình định giá khép kín bước có vai trị định cơng tác định giá BĐS 2.1.3.Thực trạng phương pháp định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Bất động sản bảo đảm chi nhánh Sở giao dịch – Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền đất Để tiến hành thẩm định giá bất động sản , cán tín dụng (CBTD) chi nhánh tuân thủ theo quy trình phương pháp định giá BĐS cho vay cụ thể sau: Sau khách hàng xuất trình giấy tờ liên quan đến bất động sản, kiểm tra giấy tờ có liên quan đến bất động sản chấp như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền đất (nhà ở, nhà xưởng…) UBND quận huyện thành phố cấp; sơ đồ đất phịng địa nhà đất đô thị quận, huyện thành phố xác nhận UBND phường việc thực nghĩa vụ nộp thuế chủ sở hữu (nếu có chứng minh thư nhân dân chủ sở hữu) Tiếp theo đó, CBTD tiến hành kiểm tra thực tế bất động sản thơng qua việc tìm hiểu thơng tin liên quan đến bất động sản như: vị trí, kích thước bất động sản, mục đích sử dụng tại, trạng bất động sản Sau đó, CBTD tiến hành định giá bất động sản Phương pháp mà CBTD chi nhánh thường sử dụng phương pháp so sánh sở trực tiếp khảo sát thị trường đối chiếu với biểu giá đất thành phố 2.3 Đánh giá thực trạng chất lƣợng công tác định giá bất động sản Chi nhánh Sở giao dịch 1- Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam Trong giai đoạn 2011 -2014, công tác cho vay có tài sản chấp BĐS chi nhánh Sở giao dịch – BIDV đạt hiệu đáng ghi nhận Tuy nhiên, có tồn công tác định giá lại BĐS chưa thực Cụ thể: 2.3.1 Những kết đạt Trước hết dư nợ cho vay có tài sản chấp BĐS chiếm từ 72% đến 75% tổng dư nợ cho vay toàn chi nhánh; dư nợ cho vay có tài sản chấp BĐS tăng trưởng đáng kể qua năm Cụ thể dư nợ cho vay có TS chấp BĐS năm 2012 đạt 6.986,5 tỷ đồng (tăng 11%) so với năm 2011 Dư nợ cho vay có TS chấp BĐS năm 2013 đạt 7.488,8 tỷ đồng (tăng 7.2%) so với năm 2012 Đặc biệt, dư nợ đạt 8.842,56 tỷ đồng (tăng 18%) so với năm 2013 (Theo bảng số liệu 2.2) Bên cạnh đó, với mức tăng trưởng đáng kể dư nợ cho vay có tài sản đảm bảo BĐS tỷ lệ nợ hạn/tổng dư nợ mức thấp so với mức trung bình ngân hàng Để đạt hiệu công tác định giá BĐS bảo đảm, Chi nhánh SGD thực khoa học, quy trình, quy định công tác định giá BĐS Cụ thể: - Xây dựng hệ thống thơng tin có hiệu - Cơng tác định giá tiến hành quy trình khoa học tồn diện - Đã có phối hợp phịng ban cơng tác định giá - Công tác định giá tiến hành với thời gian ngắn, chi phí thấp sở bảo đảm yêu cầu - Phát dự báo tốt xu hướng, rủi ro liên quan đến trình cho vay, có biện pháp đề phịng hạn chế rủi ro 2.3.2 Các khó khăn ngun nhân cơng tác định giá Bất động sản Chi nhánh Sở giao dịch 1- Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam  Các khó khăn Thứ nhất, việc áp dụng cụ thể phương pháp thẩm định giá số bất cập kỹ thuật bước tiến hành Thứ hai, lập luận kết thẩm định giá Chi nhánh SGD chưa tính đến yếu tố làm tăng hay giảm giá trị BĐS thẩm định tương lai Thứ ba, việc áp dụng quy định pháp luật liên quan đến thẩm định giá nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn tiến hành phương pháp thẩm định giá Thứ tư, Công tác định giá BĐS chấp cán Quan hệ khách hàng thực Chi nhánh SGD chưa có phịng ban, phận riêng biệt thực công tác định giá TSBĐ Thứ năm, Hệ thống thông tin BĐS định giá chưa lưu trữ tốt nhằm phục vụ cho công tác định giá theo dõi biến động giá BĐS CHƢƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH - NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 3.1 Định hƣớng nâng cao hiệu công tác định giá BĐS chấp hoạt động cho vay Chi nhánh SGD – Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 3.1.1 Định hướng phát triển NHTM Việt Nam 3.1.2 Dự báo nhu cầu định giá BĐS chấp NHTM Việt nam 3.1.3 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá Bất động sản chấp Chi nhánh Sở giao dịch – Ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 3.2.1 Đổi tư tưởng lãnh đạo Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam định giá BĐS chấp 3.2.2 Nâng cao hiệu công tác tổ chức định giá 3.2.3 Hình thành Bộ phận định giá độc lập 3.2.4 Xây dựng hệ thống thông tin BĐS Chi nhánh SGD 3.2.5 Thực công tác đào tạo nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ nhân phục vụ cho định giá BĐS chấp 3.3 Kiến nghị với nhà nƣớc Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà cá nhân, tổ chức Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá BĐS chấp Quản lý hoạt động thị trường BĐS Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định giá đất KẾT LUẬN ... NHÁNH SỞ GIAO DỊCH I – NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM 2 .1 Thực trạng công tác định giá Bất động sản chấp Chi nhánh Sở giao dịch 1- ngân hàng TMCP Đầu tƣ Phát triển Việt Nam 2 .1. 1 Thực... cầu định giá BĐS chấp NHTM Việt nam 3 .1. 3 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu công tác định giá Bất động sản chấp Chi. .. vụ cho công tác định giá theo dõi biến động giá BĐS CHƢƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH SỞ GIAO DỊCH - NGÂN HÀNG TMCP ĐẦU TƢ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT