Các phương pháp định giá và giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản thế chấp tại chi nhánh ngân hàng đầu tư và phát triển cẩm phả

Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn CHƯƠNG MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG ĐINH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI I.1.1 Khái niệm ngân hàng thương mại Ban đầu hoạt động ngân hàng Mỹ xem tổ chức cung cấp tài khoản tiền gửi cho phép khách hàng rút tiền theo yêu cầu Nhưng sau q trình phát triển kinh tế, ngày có nhiều tổ chức tài phi ngân hàng thực nhiều hoạt động khác mà ngân hàng cung cấp Do để tồn phát triển ngân hàng mở rộng phạm vi cung cấp dịch vụ, hướng lĩnh vực bất động sản mô giới chứng khoán tham gia hoạt động bảo hiểm, đầu tư thực nhiều dịch vụ khác….Chính xem xét phương diện loại hình dịch vụ mà Ngân hàng cung cấp thì:” Ngân hàng tổ chức tài cung cấp cho khách hàng danh mục dịch vụ tài phong phú, đa dạng đặc biệt lĩnh vực tín dụng, tiết kiệm dịch vụ tốn Đồng thời tổ chức thực nhiều chức tài so với tổ chức kinh doanh khác kinh tế “ Đối với Việt Nam hoạt động ngân hàng hoạt động kinh doanh tiền tệ dịch vụ với nội dung chủ yếu nhận tiền gửi sử dụng số tiền để cấp tín dụng cung ứng dịch vụ tốn Đúng thực tế NH tổ chức thu hút tiết kiệm lớn hầu hết kinh tế Dù khách hàng kể cá nhân, hộ gia đình hay doanh nghiệp, tổ chức kinh tế - xã hội gửi tiền ngân hàng Trong năm qua thu nhập từ ngân hàng thu nhập quan trọng nhiều hộ gia đình Và thời kỳ, NH thành viên quan trọng thị trường vốn mà cịn đóng vai trị quan trọng thị trường tiền tệ Như vậy, NH tổ chức cung cấp dịch vụ cho cá nhân hộ gia đình mà cịn thành viên tích cực thị trường trái phiếu, tín phiếu nhằm tài trợ cho cơng trình cơng cộng Bên cạnh đó, NH Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn tổ chức tài quan trọng cung cấp vốn lưu động, vốn dài hạn cho doanh nghiệp kinh tế Và doanh nghiệp cần thông tin tài hay lập kế hoạch tài chính, họ thường đến NH để nhận lời tư vấn tin cậy Như với diện ngân hàng, thấy rằng:” Ngân hàng tổ chức trung gian tài quan trọng xã hội’’ 1.1.2 Chức ngân hàng thương mại: 1.1.2.1 Trung gian tín dụng Ngân hàng thương mại mặt thu hút khoản tiền nhàn rỗi kinh tế, mặt khác dung số tiền huy động vay thành phần kinh tế xã hội, hay nói cách khác tổ chức đóng vai trị ‘cầu nối’ đơn vị thừa vốn với đơn vị thiếu vốn Thông qua điều chuyển này, NHTM có vai trị quan trọng việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, tăng việc làm, cải thiện mức sống dân cư, ổn định thu chi Chính phủ Đồng thời chức cịn góp phần quan trong việc điều hòa lưu động tiền tệ, kiềm chế lạm phát Từ cho thấy rằng, chức ngân hàng 1.1.2.2 Trung gian toán Nếu khoản chi trả xã hội thực bên ngồi ngân hàng chi phí thực lớn, bao gồm: chi phí in, đúc, bảo quản, vận chuyển tiền…Với đời NHTM, phần lớn khoản chi trả hoạt động mua bán trao đổi hàng hóa, dịch vụ xã hội dần thực qua ngân hàng, với hình thức tốn phù hợp, thủ tục đơn giản, nhanh chóng, thuận tiện với cơng nghệ ngày đại Chính nhờ tập trung cơng việc tốn, NHTM có điều kiện huy động tiền gửi tồn xã hội nói chung doanh nghiệp nói riêng tơi mức tối đa, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển, đẩy mạnh hoạt động kinh doanh ngân hàng 1.1.2.3 Chức tạo tiền Xuất phát từ khả thay lượng tiền giấy bạc lưu thông phương tiện toán khác séc, ủy nhiệm chi….Chức Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn thực thơng qua nghiệp vụ tín dụng đầu tư hệ thống NHTM, mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống dự trữ quốc gia Hệ thống tín dụng điều kiện cần thiết cho phát triển kinh tê theo hệ số tăng trưởng vững Mục đích sách dự trữ quốc gia đưa khối lượng tiền cung ứng phù hợp với sách ổn định giá cả, tăng trưởng kinh tế ổn định tạo việc làm I.2 KHÁI NIỆM VÀ Ý NGHĨA CỦA CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN I.2.1 Khái niệm dự án đầu tư: Nếu xét mặt hình thức, DAĐT tập hợp hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động, chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Nếu xét mặt nội dung, DAĐT tập hợp hoạt động có lien quan với kế hoạch hóa nhằm đặt mục tiêu định việc tạo kết cụ thể thời gian định, thông qua việc sử dụng nguồn lực xác định Nếu xét góc độ quản lý, DAĐT công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế - xã hội thời gian dài Như có nhiều khái niệm khác DAĐT song qua khái niệm ta rút kết luận: Dù đứng góc độ DAĐT phải bao gồm nội dung sau: Mục tiêu dự án: mục tiêu cần đạt thực dự án Cụ thể thực hiện, dự án mang lại lợi ích cho đất nước nói chung cho than chủ đầu tư nói riêng Các kết quả: kết cụ thể, định lượng, tạo từ hoạt động khác dự án Đây điều kiện cần thiết để thực mục tiêu dự án Các hoạt động: nhiệm vụ hành động thực dự án để tọa kết định Những nhiệm vụ hành động với lịch biểu trách nhiệm cụ thể phận thực tạo thành kế hoạch làm việc dự án Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn Các nguồn lực: gồm có vật chất, tài người cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Giá trị chi phí nguồn lực vốn đầu tư cần cho dự án I.2.2 Khái niệm bất động sản dự án bất động sản I.2.2.1 Khái niệm bất động sản Theo điều 181 Bộ luật Dân Việt Nam năm 1995 quy định: Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng tình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định I.2.2.2 Khái niệm dự án bất động sản Khái niệm dự án bất động sản dự án xây dựng cơng trình gắn liền với đât Bao gồm:  Khu tái định cư: khu quy hoạch có mục đích chỉnh trang thị, bố trí lại đất cho người dân bị giải tỏa  Dự án bất động sản: - Dự án phân lô bán đất nhà - Dự án dùng để kinh doanh như: xây dựng khách sạn, cao ốc, resort… bán khách sạn để kinh doanh, người mua có biệt thự kết hợp kinh doanh theo thỏa thuận với chủ đầu tư I.2.3 Khái niệm, ý nghĩa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS I.2.3.1 Khái niệm công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS Thẩm định dự án đầu tư BĐS việc tổ chức xem xét cách khách quan, toàn diện nội dung liên quan đến dự án đầu tư có ảnh hưởng trực tiếp tới tính khả thi hiệu khả hồn vốn đầu tư dự án 1.2.3.2 Ý nghĩa công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản Thẩm định dự án đầu tư BĐS khâu then chốt tác nghiệp thẩm định tín dụng ( Bước thứ hai) quy trình nghiệp vụ tín dụng NH, có vai trị Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn tối quan trong việc xem xét, định cho khách hàng vay vốn thực đầu tư dự án, định đầu tư ngân hàng Cụ thể là: - Đưa kết luận tính khả thi, hiệu mặt tài dự án đầu tư, khả trả nợ rủi ro xảy để phục vụ cho việc định cho vay từ chối cho vay hay đầu tư - Làm sở tham gia góp ý, tư vấn cho chủ đầu tư, tọa tiền để đảm bảo hiệu cho vay, thu nợ gốc lãi hạn, hạn chế phòng ngừa rủi ro - Làm sỏ để xác định số tiền cho vay, thời gian cho vay, dự kiến tốc độ giải ngân, mức thu nợ hợp lý, điều kiện cho vay, tạo tiền đề cho khách hàng hoạt động có hiệu đảm bảo mục tiêu đầu tư ngân hàng I.3 TRÌNH TỰ VÀ NỘI DUNG THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ VỀ BĐS Việc thẩm định dự án đầu tư BĐS tập trung phân tích, đánh giá khía cạnh hiệu tài khả trả nợ dự án Các khía cạnh khác hiệu mặt xã hội, hiệu kinh tế nói chung đề cập tới tùy theo đặc điểm yêu cầu dự án Các nội dung thẩm định trình tự thực sau: - Phân tích kinh tế dự án đầu tư BĐS - Phân tích kỹ thuật - Thẩm định khả thực dự án - Phân tích tài chính, thẩm định hiệu kinh tế, tài khả hồn vốn đầu tư dự án bất động sản - Phân tích rủi ro, biện pháp phòng ngừa, giảm thiểu rủi ro I.3.1 Phân tích kinh tế dự án đầu tư bất động sản: I.3.1.1 Đánh giá mục tiêu đầu tư nội dung sơ dự án BĐS - Mục tiêu đầu tư dự án bất động sản - Quy mô đầu tư: giải pháp công nghệ… - Quy mô vốn đầu tư: tổng vốn đầu tư, cấu vốn đầu tư theo tiêu chí khác (xây lắp thiết bị, chi phí khác, lãi vay thời gian thi cơng dự phịng phí, vốn cố định vốn lưu động) phương án nguồn vốn để thực dự Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn án theo nguồn gốc sở hữu: vốn tự có, vốn cấp, vốn vay, vốn liên doanh liên kết… - Dự kiến tiến độ triển khai thực dự án I.3.1.2 Phân tích thị trường khả dự án vào hoạt động Thị trường dịch vụ đầu dự án đóng vai trị quan trọng, định việc thành bại dự án Vì vậy, Cán thẩm định cần xem xét, đánh giá kỹ phương diện thẩm định dự án Các dung cần xem xét, đánh giá gồm:  Đánh giá tổng quan nhu cầu dự án  Đánh giá, dự kiến khả dự án vào hoạt động I.3.2 Thẩm định kỹ thuật dự án đầu tư bất động sản I.3.2.1 Địa điểm xây dựng: - Xem xét, đánh giá địa điểm có thuận lợi mặt giao thơng hay khơng, có gần nguồn cung cấp: nguyên vật liệu, điện, nước thị trường tiêu thụ hay khơng, có nằm quy hoạch hay không - Cơ sở vật chất hạ tầng ó cửa đầu tư nào; đánh giá so sánh chi phí đầu tứo với dự án tương tự địa điểm khác Địa điểm đầu tư có ảnh hưởng lớn đến vốn đầu tư dự án ảnh hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh xa thị trường nguyên vật liệu, tiêu thụ I.3.2.2 Thẩm định công nghệ, kỹ thuật, thiết bị, máy móc: - Quy trình cơng nghệ có tiên tiến, đại không, mức độ giới - Công nghệ có phù hợp với trình độ đại việt Nam hay không, lý lựa chọn công nghệ - Phương pháp chuyển giao cơng nghệ có hợp lý hay khơng, có đảm bảo cho chủ đầu tư nắm bắt vận hành công nghệ hay không - Xem xét, đánh giá số lượng, công suất, quy cách, chủng loại, danh mục máy móc thiết bị tính đồng dây chuyền sản xuất - Trình độ tiên tiến thiết bị, cần thiết phải thay đổi thiết bị có đáp ứng hay không - Giá thiết bị phương thức tốn có hợp lý an tồn hay không Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn - Việc giao hàng lắp đặt thiết bị có phù hợp với tiến độ thực hiệndwj án hay khơng - Uy tín nhà cung cấp thiết bị, nhà cung cấp thiết bị có chuyên sản xuất thiết bị dự án hay không Khi đánh giá mặt công nghệ, thiết bị, việc dựa vào hiểu biết kinh nghiệm tích lũy mình, cán thẩm định cần tham khảo nhà chuyên môn, chuyên gia kỹ thuật lĩnh vực này, trường hợp cần thiết đề xuất với lãnh đạo thuê tư vấn chuyên ngành để việc thẩm định xác cụ thể I.3.2.3 Quy mô, giải pháp xây dựng - Xem xét quy mô xây dựng, giải pháp kiến trúc có phù hợp với dự án hay khơng, có tận dụng sở vật chất hay khơng - Tổng dự tốn/ dự tốn hạng mục cơng trình, có hạng mục cần đầu tư mà chưa dựu tính hay khơng, có hạng mục không cần thiết chưa cần thiết phải đầu tư hay khơng - Tiến độ thi cơng có phù hợp với việc cung cấp máy móc thiết bị, có phù hợp với thực tế hay không - Vấn đề hạ tầng sở: Giao thơng, điện, cấp nước…vv I.3.2.4 Thẩm định tác phẩm môi trường - Đánh giá giải pháp mơi trường, phịng cháy chữa cháy dự án có đầy đủ, phù hợp chưa, quan có thẩm quyền chấp nhận trường hợp yêu cầu phải có hay chưa - Trong phàn này, cán thẩm định cần phải đối chiếu với quy định hành, xem xét dự án có phải lập, thẩm định phê duyệt báo cáo đánh giá tác động mơi trường phịng cháy chữa cháy hay không I.3.3 Thẩm định khả thực dự án đầu tư bất động sản: I.3.3.1 Phương thức tổ chức quản lý Dự án bất động sản - Xem xét kinh nghiệm, trình độ tổ chức vận hành chủ đầu tư dự án Đánh giá hiểu biết, kinh nghiệm củ khách hàng việc tiếp cận, điều hành, làm chủ công nghệ, thiết bị dự án Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn - Xem xét lực uy tín - Xem xét khả pháp lý, khả giải tỏa mặt - Đánh giá nguồn nhân lực I.3.3.2 Thẩm định tổng vốn đầu tư tính khả thi nguồn vốn  Tổng vốn đầu tư dự án đầu tư bất động sản: Việc thẩm định tổng vốn đầu tư dự án bất động sản quan trọng để tránh việc thực hiện, vốn đầu tư tăng lên giảm lớn so với dựu kiến ban đầu, dẫn đến việc không cân đối nguồn, ảnh hưởng tới hiệu khả trả nợ dự án Trong phần này, đánh giá tổng vốn đầu tư dự án tính tốn hợp lý hay chưa, tổng vốn dự án đầu tư tính đủ khoản cần thiết chưa, cần xem yếu tố làm tăng chi phí trượt giá, phát sinh thêm khối lượng  Xác định nhu cầu vốn đầu tư theo tiến độ thực dự án: CBĐT phải xem xét, đánh giá tiến độ thực dự án nhu cầu vón giai đoạn có hợp lý khơng Việc xác định thực tiến độ, nhu cầu vốn làm sở cho việc dự kiến tiến độ giải ngân, tính tốn lãi vay  Nguồn vốn đầu tư: Trên sở tổng mức vốn đầu tư duyệt, CBĐT rà soát lại nguồn vốn tham gia loại nguồn vốn chủ sở hữu (vốn tự có) I.3.4 Phân tích tài thẩm, thẩm định hiệu kinh tế, tài khả hoàn vốn dự án đầu tư dự án BĐS I.3.4.1 Xác định tính tốn hiệu kinh tế dự án: Tất phân tích, đánh giá thực nhằm mục đích hỗ trợ cho phần tính tốn, đánh giá hiệu mặt tài khả trả nợ DAĐT Việc xác định hiệu tài dự án có xác hay khơng tùy thuộc vào nhiều việc đánh giá đưa giả định ban đầu từ kết phân tích lượng hóa thành giả định để phục vụ cho q trình tính tốn, cụ thể sau: - Đánh giá tính khả thi nguồn vốn, cấu vốn đầu tư: phần ẽ đưa Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn vào để tính tốn chi phí đầu tư ban đầu, chi phí vốn ( lãi, phí vay vốn cố định), chi phí sửa chữa tài sản cố định (TSCĐ), khấu hao TSCĐ phải trích hàng năm, nợ phải trả - Đánh giá mặt thị trường khả tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu dự án va phương án tiêu thụ sản phẩm đưa vào để tính tốn: Mức huy động công suất so với công suất thiết kế, doanh thu dự kiến hàng năm - Đánh giá khả cung cấp vật tư, nguyên liệu đầu vào với đặc tính dầy chuyền cơng nghệ để xác định giá thành đơn vị sản phẩm, tổng chi phí sản xuất trực tiếp - Căn vào tốc độ lưu chuyển vốn lưu động hàng năm dự án, doanh nghiệp ngành nghề mức vốn lưu động tự có chủ dự án - Các quy định hành, khấu hao tài sản cố định, đơn giá đầu tư xây dựng bản, định mức chi phí, phí bảo hiểm, phí lệ phí khác… - Các chế độ thuế hành, văn ưu đãi riêng dự án để xác định phần trách nhiệm chủ dự án I.3.4.2 Tính tốn hiệu mặt tài khả trả nợ dự án đầu tư BĐS Quá trình tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án đầu tư BĐS chia thành bước sau:  Bước 1: xác định mơ hình đầu vào đầu dự án CBTĐ cần xác định mơ hình đầu vào, đầu phù hợp theo đặc điểm quy mơ dự án, nhằm đảm bảo tính tốn phải phản ánh trung thực, xác  Phân tích để tìm liệu: Khi xác định mơ hình đầu vào, đầu dự án, cần phải phân tích dự án để tìm liệu đầu vào, đầu cần thuyết phục cho việc tính toán hiệu bước sau đây: - Đọc kỹ Báo cáo nghiên cứu khả thi, phân tích phương diện khác dự án để tìm liệu phục vụ cho cơng tác tính tốn hiệu dự án Thơng thường việc phân tích phương diện tài thực sau Phạm Thị Thu Huyền MSV: 7CD00728 Luận văn tốt nghiệp Hưng PGS.TS Lê Văn thực phương diện khác phương diện thị trường, kỹ thuật, tổ chức, quản lý… - Việc phân tích phương diện rút giả định tóm tắt sau TT Phương diện phân tích Phân tích thị trường Giả định rút - Sản lượng tiêu thụ - Giá bán - Doanh thu suốt thời gian dự án - Nhu cầu vốn lưu động - Chi phí bán hàng Nguyên nhiên vật liệu nguồn - Giá chi phí nguyên vật liệu đầu cung cấp vào Phân tích kỹ thuật cơng nghệ - Nhu cầu vốn lưu động - Công suất - Thời gian khấu hao - Thời gian hoạt động dự án - Định mức tiêu hao nguyên vật liệu - Nhu cầu nhân Phân tích tổ chức quản lý - Chi phí nhân cơng,quản lý Kế hoạch thực hiện, tiến độ thi - Thời điểm dự án cơng ngân sách - - Chi phí tài Xác định định giá để tính tốn cho trường hợp sở( phương án sở): tính tốn hiệu tài khả trả nợ dự án với giả định dự kiến mức sát với thực tế dự báo xảy  Bước 3: Lập bảng thông số cho trường hợp sở - Bảng thông số liệu nguồn cho bảng tính tính tốn - Chuẩn bị cho bước phân tích độ nhạy dự án - Khi chuyển hướng phân tích hay thay đổi giả định, kiểm sốt bảng thơng số mà khơng bi sai sót  Bước 4: Lập bảng tính trung gian Trước lập bảng tính hiệu dự án, cần phải lập bảng tính trung gian Phạm Thị Thu Huyền 10 MSV: 7CD00728