Ngân hàng thương mại và hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai
1.1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của ngân hàng thương mại a) Định nghĩa Ngân hàng thương mại :
Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và làm phương tiện thanh toán
Có thể thấy NHTM là một trong những định chế tài chính mà đặc trưng là cung cấp đa dạng các dịch vụ tài chính với nghiệp vụ cơ bản là nhận tiền gửi, cho vay và cung ứng các dịch vụ thanh toán Ngoài ra, NHTM còn cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu về sản phẩm dịch vụ của xã hội. b) Đặc điểm của ngân hàng thương mại
* NHTM là một doanh nghiệp đặc thù kinh doanh trong lĩnh vực tiền tệ – tín dụng. Các họat động của NHTM nhằm thúc đẩy và lưu chuyển các dòng tiền tệ phục vụ cho việc giao dịch, thanh tóan , phát sinh hàng ngày trong nền kinh tế, đồng thời thông qua các họat động huy động vốn và cho vay Các NHTM có khả năng tạo tiền từ các nghiệp vụ kinh doanh của mìnhthông qua các công cụ lãi suất, tỉ giá Vì vậy, NHTM là một mắt xích góp phần ổn định chính sách tiền tệ quốc gia, đặc biệt là đối với các quốc gia đang chuyển đổi nền kinh tế để tham gia hội nhập khu vực và quốc tế như Việt Nam.
* Sản phẩm mà ngân hàng kinh doanh và làm dịch vụ là hàng hóa tài chính Nói cách khác, đó là tiền và các chứng từ có giá như là: cổ phiếu, thương phiếu, hối phiếu, trái phiếu và tín phiếu Đây là những sản phẩm cao cấp của nền kinh tế thị trường vì vậy được vận hành theo một quy trình và phải được điều hành bởi nguồn nhân lực có trình độ chuyên môn nhất định, dựa trên những cơ sở pháp lý do luật pháp quy định.
* Trong quá trình họat động, NHTM tạo ra sản phẩm và dịch vụ trực tiếp cung ứng cho người tiêu dùng khi co nhu cầu Do vậy, họat động của ngân hàng dựa vào thương hiệu và uy tín tạo ra đối với khách hàng Cho nên, họat động của NHTM là một chuỗi không ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp và quảng bá tiếp thi hình ảnh của mình tới khách hàng.
* Họat động của NHTM là cầu nối giữa các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, những cá nhân có vốn nhàn rỗi và các nhà đầu tư, các doanh nghiệp, các cá nhân có nhu cầu vay vốn Các NHTM góp phần khong nhỏ vào việc giải quyết nạn thất nghiệp, nâng cao thu nhập và mức sống của dân cư cũng như góp phần bảo đảm vốn đối với các ngành kinh tế nhằm phát triển ngành nghề, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong một quốc gia.
1.1.1.2 Hoạt động cho vay của ngân hàng thương mai. a) Khái niệm
Ngân hàng thương mại hoạt động chủ yếu của ngân hàng là hoạt động tiền tệ,hay cũng có thể nói rằng ngân hàng đi vay để cho vay Cho vay (hay còn gọi là tín dụng ) là hoạt động quan trọng của ngân hàng,là hoạt động đem lại cho ngân hàng một khoản lợi nhuận rất lớn, khoản mục cho vay chiếm một tỷ trọng lớn trong tài sản ngân hàng (khoảng 70%) với quy mô như vậy cho vay ảnh hưởng rất lớn đến chiến lược hoạt động của ngân hàng thương mai như dự trữ,vay,đầu tư….
Trong quy chế cho vay của ngân hàng đối với khách hàng thì cho vay là một hình thức cấp tín dụng , theo đó ngân hàng giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả cả gốc lẫn lại suất quy định đã thỏa thuận trước Cho vay là một hoạt động giữ vài trò quan trọng , nó được thể hiện ở chỗ khoản mục cho vay thường chiếm một tỷ lệ rất lớn khoảng từ ẵ đến ắ trờn tổng tài sản của ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay lớn, vì thế lợi nhuận đem lại từ cho vay là rất lớn khoảng 60% đây là nguồn đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng thương mai Tuy nhiên hầu hết rủi ro của ngân hàng đều nằm ở trong lĩnh vực cho vay này , vì thế theo luật pháp các nước,ngày nay không một ngân hàng nào được phép cho một người vay quá 15% vốn tự có của ngân hàng. b) Phân loại các hoạt động cho vay
* Phân loại theo thời hạn khoản vay
Theo tiêu thức này ngân hàng có thể quản lý tốt hơn về mặt thởi giancủa các khoản vay như là thời hạn giải ngân, thời hạn thu nợ… Qua đó các ngân hàng có thể quản lý tốt khả năng thanh khoản của chính mình.
Các khoản cho vay ngắn hạn là các khoản cho vay có thời hạn từ 12 tháng trở xuống,chủ yếu nhắm mục đích tài trợ cho tài sản lưu động hoặc nhu cầu sử dụng vốn ngắn hạn của nhà nước,doanh nghiệp,hộ gia đình,cá nhân.Ngân hàng có thể áp dụng cho vay trực tiếp hoặc cho vay gián tiếp,cho vay theo gói hoặc theo hạn mức,có hoặc không có bảo đảm,dưới hình thức chiết khấu,thấu chi hoặc luân chuyển.
Các khoản cho vay có thời hạn từ 1đến 5năm thì được xếp vào danh mục khoản vay trung hạn và từ 5năm trở nên là các khoản cho vay dài hạn.Các khoản này thường chiếm một tỷ trọng rất lớn trong tổng dư nợ cho vay của các NHTM, chiếm phần lớn lợi nhuận mà hoạt động cho vay đem lại.
* Phân loại theo phương thức cho vay cho vay thấu chi
Thấu chi là nghiệp vụ cho vay qua đó ngân hàng cho phép người vay được chi trội (vượt) trên số dư tiền gửi thanh toán của mình đến một giới hạn nhất định và trong khoảng thời gian xác định Giới hạn này được gọi là hạn mức thấu chi.
Cho vay trực tiếp từng lần
Cho vay từng lần là hình thức cho vay mà mỗi lần vay khách hàng phảilàm đơn và trình ngân hàng phương án sử dụng vốn vay Đây là hình thứctương đối phổ biến của ngân hàng đối với các khách hàng không có nhu cầu vay thường xuyên, không có điều kiện để được cấp hạn mức thấu chi Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu và tín dụng thương mại là chủ yếu, chỉ khi có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt mới vay ngân hàng, tức là vốn từ ngân hàng chỉ tham gia vào một số giai đoạn nhất định của chu kỳsản xuất kinh doanh.
Cho vay theo hạn mức Đây là nghiệp vụ tín dụng theo đó ngân hàng thoả thuận cấp cho kháchhàng hạn mức tín dụng Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ.Đó là số dư tối đa tại thời điểm tính Đây là hình thức cho vay thuận tiện chonhững khách hàng vay mượn thường xuyên, vốn vay tham gia thường xuyênvào quá trình sản xuất kinh doanh.
Cho vay luân chuyển là nghiệp vụ cho vay dựa trên luân chuyển củahàng hoá Doanh nghiệp khi mua hàng có thể thiếu vốn, ngân hàng có thể chovay để mua hàng và sẽ thu nợ khi doanh nghiệp bán hàng Cho vay luân chuyển thường áp dụng đối với các doanh nghiệp thương nghiệp hoặc doanhnghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay trả thường xuyên với ngân hàng.
Thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.1.2.1 Khái niệm và ý nghĩa của thế chấp a) Khái niệm
Trong hoạt động tín dụng ngân hàng thương mại có 3 hình thức đảm bảo tiền vay là: Thế chấp, cầm cố và bảo lãnh 3 hình thức đảm bảo tiền vay này đều được quy định cụ thể trong Luật dân sự 2005 Điều 432 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.
Tài sản thế chấp thường là những tài sản có giá trị lớn như bất động sản, giấy tờ có giá, trang sức, đá quý, ô tô, tàu thủy, dây chuyền sản xuất…Khi cho vay có thế chấp, ngân hàng cũng đồng thời phải xác định mức độ rủi ro của khoản vay bao gồm rủi ro về mặt lãi suất tiền gửi, trượt giá, rủi ro về tài chính và thanh toán chậm của khách hàng Nếu khách hàng không thanh toán được nợ thì ngân hàng có thể thanh lý tài sản thế chấp để thu lại khoản vay.
Như vậy, thế chấp là hình thức đảm bảo tiền vay có tính linh hoạt cao trong hoạt động tín dụng Hình thức thế chấp không buộc bên thế chấp phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp và cũng không cần phải xuất hiện bên thứ ba tham gia vào giao dịch. b) Ý nghĩa của thế chấp
Cho vay có thế chấp đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng. Thông qua cho vay có thế chấp, ngân hàng sẽ có thể thu được nguồn lợi nhuận có thể dự tính được góp phần làm tăng tổng lợi nhuận chung Ngân hàng có thể sử dụng nguồn lợi nhuận này để đảm bảo được các hoạt động kinh doanh, tạo điều kiện cho ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng
Bên cạnh đó, hoạt động cho vay của ngân hàng thường có mức độ rủi ro tương đối do rất nhiều yếu tố Trong đó, vấn đề không thể thu hồi khoản vay là vấn đề phổ biến nhất Có rất nhiều lý do có thể dẫn tới tình trạng này như: khách hàng phá sản dẫn tới mất khả năng thanh toán các khoản nợ; hay khách hàng gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh dẫn đến quay vòng vốn bị ảnh hưởng làm mất khả năng hoàn trả nợ khi các khoản vay đáo hạn; hoặc khách hàng cố ý không thanh toán các khoản nợ… Trong trường hợp không thu được nợ bổ sung, ngân hàng có thể gặp bất trắc trong tín dụng gây ảnh hưởng tiêu cực tới hoạt động của ngân hàng Để tránh tình trạng đó, ngân hàng buộc phải yêu cầu người vay có tài sản đảm bảo cần thiết, đa số là dưới hình thức thế chấp tài sản Khi có tài sản thế chấp cho các khoản vay, ngân hàng trước hết có thể nâng cao ý thức thanh toán của khách hàng Nếu các khoản vay được cấp mà không có tài sản đảm bảo, phần vốn mà khách hàng bỏ ra cho các hạng mục đầu tư chủ yếu là từ khoản vay của ngân hàng thì xu hướng chung là khách hàng sẽ đầu tư vào các dự án có mức độ rủi ro cao hòng thu được lợi nhuận cao vì nếu dự án thành công thì họ sẽ thu được lợi nhuân đáng kể, còn sự án thất bại thì cái mà họ mất không đáng kể Ngược lại, khi có tài sản thế chấp tại ngân hàng, khách hàng biết chính xác họ sẽ mất gì khi không thanh toán cho ngân hàng nên sẽ có phương án sử dụng nguồn vốn vay hợp lý và cẩn thận, giảm thiểu rủi ro với vốn đầu tư nên khả năng thanh toán cho ngân hàng sẽ được nâng cao.Tài sản thế chấp cũng giảm thiểu được tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng không thanh toán toàn bộ hay một phần khoản nợ Khi đã hết hạn thanh toán mà khách hàng không thể hoàn thành nghĩa vụ trả nợ của mình đối với ngân hàng thì ngân hàng có quyền căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng vay vốn đã ký kết với khách hàng tiến hành phát mãi tài sản để thu lại tiền bù đắp cho khoản vay và các chi phí liên quan.
1.1.2.2 Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp
Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên nó thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến nhất vẫn là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất Điều 174 luật Dân sự 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là không thể di dời được.Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai.Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều công sức,chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép.
Tuy nhiên, để được thế chấp, bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về mặt pháp lý như: có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất hợp pháp, không có tranh chấp trong việc sở hữu, sử dụng bất động sản
Bất động sản làm tài sản thế chấp trước hết đều có đầy đủ những đặc điểm của một bất động sản thông thường như: có vị trí cố định, tính lâu bền, tính dị biệt, tính ảnh hưởng… Nhưng, do yêu cầu của ngân hàng nên các bất động sản làm tài sản thế chấp ngoài những đặc điểm chung nhất thì thường có một số đặc điểm riêng biệt
Bất động sản hoàn toàn hợp pháp Ngân hàng khi tiếp nhận hồ sơ của một bất động sản thường có những yêu cầu về giấy tờ kèm theo của các bất động sản Chính điều này khiến các khách hàng khi muốn thế chấp bất động sản thường hoàn thiện hồ sơ pháp lý của bất động sản mà mình định làm tài sản thế chấp trước khi mang đến ngân hàng. Đặc điểm nữa của các bất động sản làm tài sản thế chấp là: người đứng tên chính chủ thường là bên A trong hợp đồng thế chấp bất động sản Đa phần các hồ sơ vay vốn thế chấp bất động sản đều do chủ sở hữu hợp pháp của bất động sản đứng ra tiến hành vay vốn Mục đích thường là vay vốn để kinh doanh
Ngoài ra, các bất động sản thế chấp vay vốn thường là những bất động sản đã hình thành thị trường Các bất động sản này đều có thể giao dịch trên thị trường với khả năng phát mại từ tương đối tốt đến rất dễ dàng
Tóm lại, để có thể được chấp thuận làm tài sản thế chấp trong hồ sơ vay vốn của ngân hàng, các bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng và thường có những đặc điểm riêng khác với các bất động sản thông thường khác
1.1.2.3 Đặc điểm của việc thế chấp bất động sản
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của động sản, bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp Trong tường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ mà các bên không có thoả thuận về tài sản phụ đó thì tài sản phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định tại Điều 715 đến Điều 721 Bộ luật dân sự năm 2005 và các quy định khác của pháp luật có liên quan Như vậy, thế chấp tài sản khác cầm cố tài sản ở chỗ, trong trường hợp cầm cố, bên cầm cố phải chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố giữ; trong trường hợp thế chấp, bên thế chấp được giữ tài sản thế chấp để tiếp tục khai thác, sử dụng
Về hình thức thế chấp tài sản: Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính Trong một số trường hợp pháp luật có quy định văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký thì việc thế chấp tài sản phải tuân thủ các hình thức đó (Điều 343 Bộ luật dân sự năm 2005)
Về thời hạn thế chấp: thời hạn thế chấp do các bên thoả thuận, nếu không có thoả thuận thì việc thế chấp có thời hạn cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp (Điều 344 Bộ luật dân sự năm 2005).
1.1.2.4 Quy định của Nhà Nước về thế chấp bất động sản.
Căn cứ vào Nghị định số 85/2002/ NĐ – CP ngày 25/10/2002 của Chính Phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định số 178/1999/ NĐ – CP ngày 29/12/1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng, Ngân hàng nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số quy định về bảo đảm tiền vay, thông tư liên tịch số 03/2003/TTLT/BTP- BTNMT ngày 04/07/2003 hướng dẫn về trình tự, thủ tục đăng ký và cung cấp thông tin về thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Các tổ chức tín dụng phải thực hiện những quy định trên khi cho vay theo quy chế cho vay của Ngân hàng nhà nước Việt Nam, cụ thể như sau a)Hồ sơ cho vay thế chấp
Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại 16 1 Khái niệm và sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
1.2.2.1 Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động định giá thế chấp
Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như: giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu, khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình định giá cần xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý thực tế liên quan để đánh giá chính xác tác động của các yếu tố đó đối với công tác định giá bất động sản thế chấp.
Bản chất của định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động quá trình hình thành giá trị của một tài sản cụ thể.
• Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
Việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của bất động sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kinh tế, quản lý, tài chính và đem lại giá trị lớn nhất cho tài sản.
Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất Sử dụng cao nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất được phản ánh ở bốn mặt là:
- Hợp pháp về mục đích sử dụng và luồng thu nhâp.
- Thời gian cho thu nhập kéo dài và ổn định.
- Giá trị hiện tại các thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành bất động sản lớn nhất.
- Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp về chất liệu, kích thước
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bất động sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động tới cung và cầu về bất động sản Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản.
Gía trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của bất động sản khác Sự ảnh hưởng mang tính thuộc tính này được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá trị của bất động sản.
Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị và những yếu tố tác động tới giá trị của nó.
Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình biến đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bao gồm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cũng luôn luôn biến đổi Do đó, khi định giá phải xác định rõ mối quan hệ giữa các nhân tố trực tiếp tác động tới giá trị bất động sản, phải phân tích quá trình biến đổi nhằm xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất
Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác.
Việc hình thành giá trị của bất động sản được định giá thường liên quan đến giá trị của bất động sản khác có thể thay thế.
Khi có hai bất động sản hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì sẽ được bán đầu tiên Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm thay ảnh hưởng đến sự thay thế.
Các yếu tố cấu thành của bất động sản thế chấp phải cân bằng để bất động sản đạt được khả năng sinh lời tốt nhất hay mức hữu dụng cao nhất
Nguyên tắc cân bằng ở đây có ý nghĩa:
- Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt thì giá trị thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố cấu thành ra bất động sản đạt trạng thái cân đối.
- Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt được khi quỹ đất cho việc xây dựng bất động sản đó được quy hoạch sử dụng một cách hợp lý.
Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới trạng thái cân bằng hay chưa.
Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản thế chấp đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ bất động sản hay là giá trị mỗi bộ phận của bất động sản có tác động tới giá trị bất động sản đó Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thành phần đóng góp của yếu tố đó vào bất động sản.Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quả nhất.
Lợi nhuận cao nhất vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể cuối cùng không còn lợi nhuận Tuy nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường Song cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng quan trọng đối với việc định giá bất động sản Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của các bất động sản đặc biệt nhưng cũng làm gia tăng giá trị lợi thế đặc biệt của bất động sản
Phương pháp định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại
Có 5 phương pháp được áp dụng để định giá bất động sản gồm:
• Phương pháp so sánh trực tiếp
• Phương pháp chi phí thay thế
• Phương pháp đầu tư ( thu nhập)
1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Khái niệm: Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá bất động sản dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang tiến hành mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm định giá hoặc trong khoảng thời gian ngắn nhằm xác định giá trị của bất động sản mục tiêu
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở: giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh được Ý nghĩa: Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng rộng rãi nhất trong thực tiễn do cơ sở để định giá là giá trị thị trường của các bất động sản tương tự đã được giao dịch. Tính tương đồng ở đây bao gồm tương đồng về: mục đích sử dụng, đặc điểm kỹ thuật, yếu tố pháp lý, tính năng, môi trường xung quanh, điều kiện quản lý, quy mô… Vì vậy, khi sử dụng phương pháp này thì tất cả các bên có thể trực tiếp đánh giá được phần nào hiệu quả công tác định giá, không gặp nhiều khó khăn về mặt kỹ thuật mà dễ được khách hàng và cơ quan quản lý chấp nhận do có tính thị trường vững chắc.
• Yêu cầu khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp
- Chỉ thực hiện so sánh bất động sản mục tiêu với những bất động sản có tính tương đồng trong cùng một thị trường hoặc khu vực thị trường, nếu tính tương đồng thấp thì tính chính xác của hoạt động định giá sẽ giảm đi
- Chỉ so sánh với những bất động sản tiến hành giao dịch trong thời gian gần với thời điểm định giá Khoảng thời gian này phụ thuộc vào tình hình biến động của thị trường.
Nếu thị trường biến động lớn thì giá trị của bất động sản thay đổi rất nhanh nên thời gian so sánh thường ngắn
- Thông tin thu thập khi tiến hàng định giá bằng phương pháp này phải phong phú, có tính xác cao, đáng tin cậy và có thể dùng để so sánh được Thông tin so sánh thường là của
2 hay nhiều bất động sản khác nhau để đảm bảo tính khách quan khi so sánh.
- Do đặc bất động sản có tính dị biệt, không bất động sản nào giống bất động sản nào nên không có một mô hình hay phương thức cố định cho hoạt động định giá bằng phương pháp so sánh.
- Phương pháp chỉ áp dụng khi thị trường có tính ổn định tương đối Nếu thị trường bất ổn hoặc tính ổn định không cao thì kết quả định giá sẽ không đáng tin cậy dù các bất động sản so sánh có tính tương đồng cao.
• Các bước tiến hành định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở thu thập, phân tích giá bán, cho thuê của các bất động sản tương đối giống với bất động sản mục tiêu Nhưng trên thực tế, không bao giờ có 2 bất động sản có đặc điểm giống hệt nhau mà ta chỉ có thể tìm thấy những bất động sản có tính tương đồng hay tương tự nhau Để thực hiện định giá bằng phương pháp so sánh thì cần phải thực hiện theo những bước sau:
- Bước 1: Thu thập thông tin
Người định gía cần phải tiến hành tìm kiếm thông tin về các bất động sản được bán, rao bán, niêm yết trong thời gian gần với thời điểm định giá mà có thể tiến hành so sánh được. Thông tin thu thập bao gồm thông tin về vị trí, điều kiện, quy mô, kiểu cách, kiến trúc, mục đích sử dụng… Các thông tin này phải đảm báo chính xác, trung thực và khách quan, phản ánh đúng thực tế.
- Bước 2: Kiểm tra bất động sản
Phải tiến hành kiểm tra các bất động sản có khả năng so sánh với bất động sản mục tiêu, xác định giá trị và các yếu tố của bất động sản so sánh.
- Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh
Trong số những bất động sản có khả năng so sánh với bất động sản mục tiêu, ta tiến hành sàng lọc để lựa chọn ra những bất động sản so sánh thích hợp nhất, tương đồng nhất.
Số lượng bất động sản so sánh thường từ 3 đến 6 bất động sản Đồng thời, tiến hành lựa chọn đơn vị so sánh phù hợp và phân tích so sánh cho mỗi đơn vị Có thể tiến hành lập bảng phân tích so sánh.
- Bước 4: Phân tích giá bán
Tiến hành phân tích giá bán của bất động sản so sánh đã được lựa chọn ở bước 3 Phân tích các đặc điểm giống nhau và khác nhau giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu mà các đặc điểm này ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản Xác định rõ các yếu tố làm tăng và giảm giá của bất động sản mục tiêu.
Tiến hành điều chỉnh giá bán của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu thông qua lượng hóa các đặc điểm khác biệt của bất động sản so sánh rồi tiến hành điều chỉnh tăng hay giảm tương ứng để đưa bất động sản so sánh về cùng điều kiện tương đồng với bất động sản mục tiêu.
Bằng cách hòa hợp các chỉ số giá nhận được từ việc tiến hành điều chỉnh giá, người định giá có thể thu được giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu.
• Các yếu tố điều chỉnh giá
Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho
Nhóm nhân tố chủ quan
a) Nhóm nhân tố con người
Con người ở đây là các cán bộ định giá trực tiếp thực hiện hoạt động định giá.Đây là những người trực tiếp thu thập thông tin, xác minh các nguồn thông tin, thẩm định ảnh hưởng của những thông tin này đối với giá trị của bất động sản Cán bộ định giá thông qua cách nhìn nhận, đánh giá, phân tích bất động sản sẽ đưa ra những nhận định riêng về giá trị của bất động sản cần định giá.Việc nhìn nhận đánh giá một bất động sản của cán bộ định giá được xây dựng thông qua quá trình học hỏi, trau dồi kiến thức và kinh nghiệm bản thân cũng như học tập phương pháp, cách đánh giá thông tin từ những hồ sơ định giá khác Cán bộ định giá càng có trình độ cao thì kết quả định giá càng chất lượng.Cán bộ định giá cũng là nhân tố cuối cùng trong quy trình định giá và sẽ đưa ra giá trị của bất động sản.Do đó, nhân tố con người có ảnh hưởng lớn tới công tác định gía bất động sản thế chấp. b) Hệ thống thông tin
Các thông tin về bất động sản, thị trường , thông tin của các bất động sản so sánh có ảnh hưởng trực tiếp đến công tác định giá Giá của BĐS cần định giá cần phải dựa vào các thông tin về bản thân BĐS, các thông tin về giá vật liệu xây dựng , giá đất ở khu vực, bởi vậy, các thông tin càng rõ ràng, cụ thể, số lượng thông tin đủ thì việc định giá BĐS càngn chính xác
1 Hệ thống trang thiết bị Định giá BĐS không chỉ dựa trên sự nhìn nhận đánh giá của cán bộ định giá mà nó là một quá trình phân tích đánh giá nên trong quá trình định giá cần phải có sự hỗ trợ của hệ thống các trang thiết bị như máy tính cá nhân, máy vi tính, máy ảnh…Do vậy hệ thống trang thiết bị đầy đủ hiện đại cũng sẽ góp phần làm cho kết quả định giá nhanh và chính xác hơn rất nhiều.Hoạt động định giá mới được hình thành cách đây không lâu, chính vì điều đó vấn đề cơ sở vật chất nhưng quan trọng hơn là cơ sở dữ liệu phục vụ công tác định giá hầu như chưa đáp ứng được yêu cầu của ngành đề ra.Đa số các dữ liệu phục vụ cho định giá được các đơn vị tự xây dựng nhưng với mức độ rất nghèo nàn.Trong quá trình định các doanh nghiệp thường gặp rất nhiều khó khăn về các dữ liệu trong quá khứ,chính vì thế mà khả năng đáp ứng đối với yêu cầu của khách hàng không được thỏa mãn thật sự.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI 34 2.1 Quá trình hình thành và phát triển của ngân hàng BIDV- Chi nhánh Bắc Hà Nội 34 2.2 Hệ thống tổ chức của ngân hàng BIDV – Chi nhánh Bắc Hà Nội 34 2.3 Tình hình , kết quả hoạt động của ngân hàng đầu tư và phát triển
Kết quả hoạt động kinh doanh
Tình hình sản xuất kinh doanh của Chi nhánh trong 05 năm vừa qua như sau :
Bảng 3: Tổng hợp kết quả hoạt động kinh doanh của BIDV Bắc Hà Nội Đơn vị: tỷ đồng
1 Tổng nguồn vốn huy động tại CN 2.100 2.500 2.950 3.540 4.498 5.754
Phân loại theo thành phần kinh tế 2.800 4.350 5.800 6.607 7.200 8.165
7 Tỷ lệ nợ xấu theo điều 7/QĐ493
(Nguồn: báo cáo kết quả hoạt động của Chi nhánh)
Qua bảng tổng hợp về số liệu tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh qua các năm, chúng ta có thể đưa ra một số như sau:
Hoạt động kinh doanh của Chi nhánh có sự tăng trưởng và mở rộng quy mô qua các năm Tổng nguồn vốn huy động, dư nợ tín dụng và tổng tài sản của Chi nhánh đều có những bước tăng trưởng khá mạnh, trong đó, tổng nguồn vốn huy động tăng gần 3 lần, dư nợ tín dụng tăng 3,6 lần và tổng tài sản tăng 3,4 lần.
Lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh có sự tăng trưởng theo chiều hướng tăng dần qua các năm Lợi nhuận trước thuế năm 2007 đạt 95 tỷ đồng (tăng 35,7% so với năm
2006), năm 2008 tăng lên 152 tỷ đồng (tăng 60% so với năm 2007), đến năm 2009 đạt 173 tỷ đồng (tăng 14% so với năm 2008), đến 31/12/2010, lợi nhuận trước thuế của Chi nhánh đạt mức 185 tỷ đồng, tăng 7% so với năm 2009.Và đến hết năm 2011 đạt 198 tỷ đồng ( tăng 7%), nhưng tăng gấp 2,8 lần so với lợi nhuận năm 2006.
2.3.3.Dư nợ phân theo loại tài sản thế chấp tại ngân hàng như sau:
Bảng 4 Chỉ tiêu dư nợ theo loại tài sản đảm bảo của BIDV - Bắc Hà Nội
Chỉ tiêu 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Đơn vị Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng % Tỷ đồng %
Dư nợ thế chấp bất động sản 1.768 84,19 2.865 86,66 4.034 89,17 4.412 89,35 5.380 89,52 5.595 82,44
Dư nợ thế chấp thiết bị, máy móc 64 3,05 98 2,96 118 2,61 144 2,92 165 2,75 187 2,76
Dư nợ thế chấp đá quý, trang sức, giấy tờ có giá
Dư nợ thế chấp các tài sản khác 35 1,67 57 1,73 60 1,33 37 0,75 72 1,19 121 1,78
(Nguồn: Báo cáo tổng kết hoạt động qua các năm 2006 - 2011 BIDV - Bắc Hà Nội)
Có thể thấy, dư nợ có tài sản đảm bảo là dự nợ thế chấp bất động sản có giá trị lớn nhất. Năm 2006, toàn chi nhánh Bắc Hà Nội cho vay 2.100 tỷ đồng thì cho vay thế chấp bất động sản là 1.768 tỷ đồng, chiếm 84,19% Năm 2007 con số này là 2.865 tỷ đồng trong tổng số 3.306 tỷ đồng chiếm 86,66%, năm 2008 là 4.034 tỷ đồng trong tổng số 4.524 tỷ đông chiếm 89,17% ,năm 2009 : 4.938 tỷ đồng trong tổng 4.412 tỷ đồng chiếm 89,35 % và tăng lên 5.595 tỷ đồng trong tổng số 6.787 tỷ đồng dư nợ chiếm 82,44% năm 2011 Chiếm đa số nên công tác cho vay thế chấp bất động sản là trọng tâm của hoạt động cho vay thế chấp tại BIDV Do đó, quy trình định giá bất động sản thế chấp đặc biệt được coi trọng.
Nhìn chung, sau 5 năm, tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng tăng lên 3,3 lần và tổng dư nợ từ tài sản thế chấp là bất động sản tăng lên gấp 3,2 lần Điều này cho thấy các khoản vay thế chấp bằng bất động sản đang rất được khách hàng quan tâm
Ngân hàng BIDV đưa ra rất nhiều chương trình hoạt động nhằm thu hút khách hàng vay vốn tại ngân hàng thông qua định giá bất động sản như hỗ trợ lãi suất, hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ, hoàn thiện giấy tờ… điều này có tác động tích cực đến hoạt động cho vay thế chấp bất động sản.
Gia tăng giá trị tín dụng đồng thời gia tăng tỷ trọng tín dụng của dư nợ thế chấp bất động sản cho thấy hoạt động cho vay thế chấp bất động sản đang đóng vai trò lớn trong hoạt động của ngân hàng Tuy nhiên,với thị trường trầm lắng, thiếu ổn định như hiện nay ngân hàng cần thắt chặt,quản lý những khoản vay từ BĐS để tránh những rủi ro khó lường.
2.4 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàngBIDV chi nhánh Bắc Hà Nội
Thực trạng cơ sở pháp lý về định giá thế chấp tại BIDV- CN Bắc Hà Nội
a) Các văn bản liên quan
Công tác định giá bất động sản tại ngân hàng BIDV – chi nhánh Bắc Hà Nội trước hết phải tuân thủ theo các văn bản quy phạm pháp luật đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành Các văn bản này điều chỉnh các quan hệ liên quan đến hoạt động của ngân hàng nói chung và công tác định giá bất động sản thế chấp nói riêng Các văn bản này bao gồm:
- Luật các tổ chức tín dụng (2004)
- Luật kinh doanh bất động sản (2006)
- Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Nghị định này phản ảnh những nội dung chủ đạo trong bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng bao gồm: các hình thức bảo đảm tiền vay, điều kiện của tài sản thế chấp, điều kiện của chủ thể tham gia giao dịch thế chấp
- Nghị định 85/2002/NĐ-CP ngày 25/12/2002 của Chính phủ về sửa đổi bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP.
- Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch đảm bảo. Nghị định này quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện các giao dịch bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lý tài sản bảo đảm
- Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 của Bộ trưởng Tài chính về việc Ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
- Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND Thành phố Hà Nội v/v ban hành giá các loại đất trên địa bàn TP Hà Nội.
- Thông tư số 06/2002/TT-BTP Bộ Tư Pháp ngày 28/02/2002 hướng dẫn một số quy định của nghị định 165/1999/NĐ-CP.
- Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng.
- Quyết định số 457/2005/QĐ-NHNN ngày 19/04/2005 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước về việc ban hành quy định về các tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng.
- Căn cứ quyết định số 141/QĐ-NHN ngày 31/05/2009 của Giám đốc Chi nhánh Đầu tư và Phát triển Bắc Hà nội về việc thành lập hội đồng/ tổ định giá, tái thẩm định tài sản đảm bảo.
Nhận xét: Có thể thấy, tại BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội, các quy định về văn bản pháp lý đối với bất động sản thế chấp nói riêng và công tác định giá bất động sản thế chấp nói chung tương đối hoàn thiện Các văn bản pháp lý được đưa ra bao gồm cả văn bản pháp luật, nghị định thông tư và các quyết định, quy định Dựa vào các văn bản này, cán bộ định giá có thể tiến hành định giá bất động sản thế chấp và giải quyết các vấn đề nẩy sinh trong quá trình định giá Tuy nhiên, vì có rất nhiều văn bản nên khi định giá, cán bộ định giá cần cân nhắc sử dụng các văn bản phù hợp với từng hồ sơ định giá cụ thể. b)Quy định đối với bất động sản thế chấp của ngân hàng BIDV –chi nhánh Bắc Hà Nội Bất động sản được chia thành rất nhiều loại với những đặc tù riêng biệt, tuy nhiên để đảm bảo an toàn trong hoạt động tín dụng cũng như công tác định giá bất động sản, ngân hàng BIDV có những quy định chặt chẽ đối với bất động sản được sử dụng làm tài sản đảm bảo Các quy định này giúp ngân hàng giảm thiểu rủi ro khi tiến hành phát hành khoản vay, nâng cao chất lượng công việc và uy tín của ngân hàng.
- Đối với bất động sản của cá nhân, hộ gia đình, BIDV quy định các trường hợp sau có thể tiến hành lập hồ sơ vay vốn thế chấp bất động sản tại ngân hàng như sau:
+ Các công trình gắn liền với các loai đất trên khi đem thế chấp tại ngân hàng thì cũng thuộc thế chấp tại ngân hàng
+ Đất thổ cư thuộc quyền sử dụng lâu dài ổn định lâu dài của hộ gia đình cá nhân mà đã tiến hành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước có thể làm tài sản đảm bảo trong giao dịch vay vốn thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội
+ Đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân hoặc do nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất tại ngân hàng để vay vốn sản xuất , kinh doanh.
+ Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, các nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê đất, hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất 05 năm Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất bao gồm tiền đền bù thiệt hại khi nhà nước cho thuê đất ( nếu có ), tiền thuê đất đã trả cho nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất đó (nếu có).
+ Nhà nước chi thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm cho hộ gia đình, các nhân thì hộ gia đình, cá nhân được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để vay vốn phát triển sản xuất, kinh doanh.
+ Trường hợp đất thuê trả tiền hàng năm thì ngân hàng chỉ nhận công trình trên đất là tài sản thế chấp đảm bảo tại ngân hàng.
+ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, đất chuyên dùng được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
+ Hộ gia đình, cá nhân có thể thế chấp quyền sở hữu căn hộ chung cư, tập thể
- Đối với tổ chức kinh tế, doanh nghiệp: Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, công trình trên đất khi có các điều kiện sau:
+ Đất do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì ngân hàng sẽ cho vay thế chấp quyền sử dụng đất.
+ Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
+ Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả đủ tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm Giá trị quyền sử dụng đất được thế chấp trong trường hợp thuê đất gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê đất (nếu có), tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ đi tiền thuê đất cho thời gian đã sử dụng và giá trị tài sản gắn liền với đất.
+ Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất mà không thu tiền sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc được Nhà nước cho thuê đất mà trả tiền thuê đất hàng năm thì BIDV - chi nhánh bắc Hà Nội chỉ nhận thế chấp tài sản thuộc sở hữu tài sản của mình gắn liền với đất đó.
- Để đảm bảo các khoản tiền vay thì ngân hàng có những quy định về tài sản thế chấp như sau:
Thực trạng quy trình định giá BĐS thế chấp tại BIDV – Chi nhánh bắc Hà Nội .46 2.4.3 Một số ví dụ minh họa
Hoạt động định giá thực chất chỉ là một khâu trong công tác tín dụng của ngân hàng. Khi tiến hành cho vay vốn có thế chấp, ngân hàng phải thực hiện một trình tự nhất định để đảm bảo tính chính xác và hiệu quả của hợp đồng vay vốn Có thể tóm tắt quy trình cho vay thế chấp bất động sản của ngân hàng gồm 8 bước sau:
Bước 1: Lập hồ sơ thế chấp
Bước 5: Phòng Quản lý rủi ro tiến hành định giá và thẩm định rủi ro
Bước 4: Báo cáo kết quả định giá giá trị tài sản
Bước 3: Quan hệ khách hàng tiến hành định giá
Bước 2: Quan hệ khách hàng viết tờ trình thành lập tổ hoặc hội đồng định giá
Bước 6: Thông qua biên bản định giá thống nhất
Bước 7: Ký hợp đồng giao dịch đảm bảo
Bước 8: Nhập kho hồ sơ, tiến hành rải ngân khoản vay
Nhìn chung, sau khi xem xét hồ sơ vay vốn của khách hàng, ngân hàng sẽ tiến hành thành lập tổ định giá hoặc hội đồng định giá Tổ định giá được thành lập đối với những hồ sơ có giá trị yêu cầu vay nhỏ hơn 6 tỷ đồng; những hồ sơ có giá trị vay từ 6 tỷ đồng trở lên thì phải thành lập hội đồng định giá Điểm khác biệt lớn nhất giữ tổ định giá và hội đồng định giá là thành viên tham gia Hội đồng định giá cần có cán bộ lãnh đạo cấp cao của chi nhánh tham gia
Thông qua sơ đồ hoạt động cho vay thế chấp có thể thấy, quy trình cho vay thế chấp tại BIDV cần có 2 lần tiến hành định giá đối với 1 bất động sản làm tài sản thế chấp Tuy mục tiêu đều là định giá giá trị của bất động sản nhưng 2 lần định giá này đóng vai trò riêng trong quy trình định giá Điểm khác nhau cơ bản ở 2 lần định giá này thể hiện thông qua mục đích định giá Ở bước thứ 3, phòng quan hệ khách hàng tiến hành định giá nhằm đề xuất giá trị khoản vay Ở bước thứ 5, phòng thẩm định rủi ro tiến hành định giá bất động sản nhằm xác định mức độ rủi ro khi tiến hành phát hành khoản vay, xác định xem giá trị của phòng quan hệ khách hàng đưa ra có đảm bảo an toàn tín dụng cho ngân hàng hay không? Khi mà kết quả định giá của 2 phòng đưa ra có sự sai lệch thì cán bộ định giá của cả 2 phòng sẽ trình hồ sơ lên ban giám đốc và ban giám đốc sẽ quyết định lựa chọn sử dụng kết quả định giá của phòng nào
Còn về mặt quy trình định giá thì đều tuân theo quy trình chung mà ngân hàng đã có quy định cụ thể Quy trình đó bao gồm 6 bước và có thể tóm tắt quy trình đó như sau: Bước 1: Tổng quát về bất động sản cần định giá
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Bước 4: Phân tích thông tin
Bước 5: Xác định giá trị bất động sản định giá
Bước 6: Báo cáo kết quả, lập hồ sơ định giá
6 bước định giá tạo thành một quy trình định giá khép kín và mỗi bước đều có vai trò riêng trong quy trình Cụ thể từng bước được thực hiện như sau:
Bước 1: Xác định tổng quát về bất động sản cần định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá Đây là bước đầu tiên trong quy trình định giá bất động sản thế chấp nên BIDV có yêu cầu về tính chính xác khá cao, bất cứ sai sót nhỏ nào xẩy ra trong bước này đều có thể dẫn tới việc sai lệch nghiêm trọng kết quả của hoạt động định giá.
Trong bước này, cán bộ định giá cần làm rõ các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế, kỹ thuật của tài sản cần định giá Những yếu tố này phải được xây dựng một cách khái quát nhất để đảm bảo có thể triển khai thu thập thông tin cụ thể, không bị sót bất cứ yếu tố nào
Về mục đích định giá: Bộ phận định giá phải xác định rõ mục đích định giá ở đây là để cấp tín dụng cho khách hàng thông qua hình thức thế chấp Xác định mục đích định giá chính xác thì công tác định giá cũng có thể diễn ra thuận lợi hơn do có thể xác định được phương pháp định giá cũng như cách thức định giá hợp lý nhất.
Khi xác định tổng quát về bất động sản cần phải xác định rõ những điều kiện ràng buộc khi xác định đối tượng định giá Những ràng buộc này sẽ chi phối toàn bộ hoạt động định giá Bộ phận định giá phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với:
- Những yêu cầu và mục đích của việc bảo đảm tiền vay thông qua thế chấp BĐS
- Quyền và nghĩa vụ của bộ phận định giá theo hợp đồng giao dịch.
- Hạn chế về thông tin liên quan đến bất động sản thế chấp.
Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của bộ phận định giá phải dựa trên các chính sách phù hợp với quy định của luật pháp và quy định hiện hành có liên quan Sau khi xác định được những hạn chế liên quan đến bất động sản định giá, cán bộ định giá cần xác định thời điểm định giá bất động sản thế chấp Thời điểm định giá đảm bảo cho công tác định giá có thể diễn ra nhanh chóng, đúng tiến độ, tạo uy tín cho hoạt động định giá BIDV có quy định khá cụ thể đối với việc xác định thời điểm định giá.
- Việc xác định thời điểm định giá cần phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của bất động sản cần định giá được đưa ra trong phạm vi cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết định giá.
- Xác định cơ sơ giá trị của bất động sản.
Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình của bất động sản, biện pháp định giá, tiến hành làm rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc định giá: giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
Bước 2: Lập kế hoạch định giá
Sau khi xác định được thời điểm định giá, việc tiếp theo cán bộ định giá phải thực hiện là lập kế hoạch định giá nhằm xác định những công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cụ thể cũng như tất cả thời gian dành cho công tác định giá.
Xây dựng nội dung bản kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền bất động sản cần định giá trên thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về bất động sản cần định giá, tư liệu về các bất động sản được sử dụng để so sánh.
- Xác định và kiểm tra các nguồn tài liệu, đảm bảo các nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Sau khi hoàn thành bước thứ 2, cán bộ định giá đã cơ bản nắm được các nội dung cần định giá cũng như trình tự thu thập thông tin về các nội dung này.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin
Khảo sát hiện trường là rất quan trọng đối với hoạt động định giá Những thông tin thu được từ thực tế hiện trường của bất động sản cần định giá là những thông tin ảnh hưởng trực tiếp và có tính quyết định tới kết quả định giá.
Phương hướng phát triển của ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội trong thời gian tới 66 1 Phương hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội
3.1.1 Phương hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội
Trong thời gian tới, ngân hàng tập trung chuyển đổi phương thức hoạt động theo chỉ đạo của Ngân hàng trung ương nhằm thoả mãn cao nhất các nhu cầu của từng đối tượng khách hàng, gia tăng nhanh hiệu quả và kiểm soát được rủi ro theo từng lĩnh vực kinh doanh Chủ động tăng cường công tác marketing, công tác bán hàng, tín dụng bán lẻ - phấn đấu trở thành một ngân hàng bán lẻ hàng đầu địa bàn phía bắc Thủ đô.
Ngân hàng tiến hành cơ cấu lại khách hàng, phân nhóm khách hàng theo hướng minh bạch, rõ ràng, phù hợp với tình hình tín dụng để xác định rõ năng lực của từng nhóm để chủ động phòng ngừa trước diễn biến bất lợi của kinh tế thế giới và trong nước tác động đến khách hàng và ngân hàng.
BIDV chủ trương nâng cao chất lượng hoạt động đối với tất cả các nghiệp vụ tại ngân hàng để có thể phục vụ tốt nhất tất cả các đối tượng khách hàng, đảm bảo kinh doanh hiệu quả.
Ngân hàng cũng tăng cường kiểm soát tăng trưởng hoạt động tín dụng, tăng trưởng phải an toàn - hiệu quả; đảm bảo cơ cấu – tỷ trọng tín dụng hợp lý theo hướng tăng dần tỷ trọng cho vay ngoài quốc doanh, tăng tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo; đảm bảo tỷ lệ nợ xấu theo đúng kế hoạch giao. Đồng thời, BIDV tiếp tục đẩy mạnh và phát triển các hoạt động dịch vụ cả dịch vụ gắn với tín dụng và dịch vụ phi tín dụng, dịch vụ bán lẻ, chú trọng chất lượng dịch vụ - phục vụ Tích cực quảng bá, giới thiệu các sản phẩm, dịch vụ tới mọi đối tượng khách hàng cả dân cư và doanh nghiệp; chú trọng phân loại khách hàng để có chính sách tiếp cận phù hợp với từng nhóm khách hàng cụ thể.
Ngân hàng chú trọng xây dựng cơ cấu nguồn vốn hợp lý, giảm chi phí huy động vốn, tìm kiếm những nguồn vốn ổn định chi phí thấp; đảm bảo mức chênh lệch lãi suất đầu ra – đầu vào của chi nhánh Chủ động cân đối nguồn vốn, tính toán lãi suất hợp lý để nâng cao thu nhập từ vốn.
BIDV tiếp tục củng cố và phát triển mạng lưới hoạt động của ngân hàng, không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động của tất cả các phòng giao dịch của chi nhánh.
BIDV đặt mục tiêu không ngừng nâng cao vị thế và uy tín của Ngân hàng Đầu tư
&Phát triển Bắc Hà Nội trên địa bàn; tạo niềm tin đối với khách hàng để từng bước tăng thị phần hoạt động trên địa bàn đối với tất cả các mảng nghiệp vụ, chủ động tăng cường kiểm soát các mảng nghiệp vụ để giảm thiểu tối đa các sai sót và ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của chi nhánh.
3.1.2 Đối với hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Phương hướng phát triển chung của ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội là tăng tỷ lệ cho vay có tài sản đảm bảo tức là công tác định giá tài sản đảm bảo nói chung và định giá bất động sản nói riêng trong thời gian tới đòi hỏi phải hoàn thiện và nâng cao hơn nữa.
Cụ thể, ngân hàng muốn tăng cường hoàn thiện quy trình định giá bất động sản thế chấp theo hướng chuyên môn hóa, chính xác và nhanh chóng Đảm bảo quy trình định giá có thể phát huy tối đa vai trò cũng như có thể làm khung vững chắc cho hoạt động định giá tại ngân hàng.
Hoạt động định giá phải thường xuyên nắm bắt những thay đổi trên thị trường bất động sản để đảm bảo thông tin sử dụng cho định giá bất động sản chính xác nhất Những thay đổi này phải được ghi chép lại và phải được phân tích cụ thể để đảm bảo thông tin định giá cập nhật nhất.
Ngân hàng xây dựng và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản cũng như thông tin về hoạt động định giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng, đảm bảo đây là nguồn thông tin đáng tin cậy, chính xác và nhanh chóng.
Các phương pháp áp dụng trong quá trình định giá bất động sản thế chấp có cơ sở khoa học cao, khả năng tính toán chính xác giá trị bất động sản lớn Các phương pháp này phải có quy định rõ ràng đối với việc áp dụng nó trong hoạt động định giá Ngoài phương pháp so sánh và phương pháp chi phí vẫn đang được áp dụng , ngân hàng có thể áp dụng thêm một số phương pháp khác như phương pháp lợi nhuận, phương pháp giá trị thặng dư…để tăng cường nghiệp vụ định giá đối với các bất động sản đặc biệt
Khi tiến hành định giá, ngân hàng phải xây dựng nội dung định giá bất động sản rõ ràng, đầy đủ và xúc tích Những nội dung định giá này được phân chia theo từng mục khác nhau liên quan đến bất động sản cần định giá để đảm bảo có thể nắm bắt toàn bộ thông tin và giá trị của bất động sản.
Ngân hàng cũng xây dựng kế hoạch đinh giá hoàn thiện đối với từng hồ sơ định giá, phải đảm bảo kế hoạch định giá được xây dựng có tính khả thi cao, hoàn chỉnh và chính xác.
Tăng cường cán bộ định giá cả về mặt số lượng cũng như chất lượng Hiện nay, ngân hàng đang chú trọng mở rộng các khoản vay có thế chấp nên khối lượng công việc của các cán bộ định giá tăng lên nhiều, đặc biệt là đối với công tác định giá bất động sản thế chấp. Điều này đòi hỏi ngân hàng phải tăng cường nhân lực cho công tác định giá cả về mặt số lượng lẫn chất lượng thông qua tuyển dụng cán bộ mới và đào tạo nâng cao tay nghề cán bộ cũ
Giải pháp 70 1 Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
3.2.1 Hoàn thiện quy định về định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng
Mọi hoạt động diễn ra tại ngân hàng đều phải có những quy định cụ thể tác động đến hoạt động đó Các quy định này sẽ là kim chỉ nam xác định phương hướng cách thức để tiến hành công việc Những quy định này mà đúng đắn thì hoạt động của ngân hàng sẽ rất trôi chẩy và ngược lại, nếu quy định của ngân hàng không rõ ràng, cụ thể mà chồng chéo nhưng lại thiếu sót thì hoạt động của ngân hàng sẽ rất khó khăn Chính vì vậy, những quy định này phải có tính chính xác cao, hoàn thiện, không có sai sót và quan trọng nhất là phải phù hợp với thực tế hoạt động của ngân hàng.Các quy định đối với công tác định giá cũng vậy Hoạt động định giá cũng là một trong những hoạt động của ngân hàng Hoạt động này cũng cần phải có những quy định điều chỉnh để có thể tiến hành thuận lợi Định giá tại các ngân hàng ở Việt Nam hiện nay hầu hết đều rất cần những quy định hướng dẫn Do đó, cần phải chú trọng việc ban hành các quy định về định giá.
Những quy định về định giá cần được hoàn thiện và thay đổi cho phù hợp với thực tế. Nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng luôn luôn biến động không ngừng nên các yếu tố trên thị trường có ảnh hưởng đến công tác định giá như giá cả giao dịch, cung cầu, điều kiện thị trường… cũng không phải là bất biến Trong khi đó, những quy định về hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng được đưa ra vào một thời điểm cụ thể Những quy định này điều chỉnh cho những mối quan hệ phát sinh từ thời điểm ban hành quy định trở về trước và ít có dự báo đối với xu thế biến động của công tác định giá Chính vì vậy, theo thời gian, các quy định không còn sát với thực tế, không thể điều chỉnh được các mối quan hệ xung quanh hoạt động định giá bất động sản đang diễn ra Do đó, quy định về định giá bất động sản phải luôn được cập nhât Những biến động của nền kinh tế và tình hình biến động riêng của thị trường bất động sản cần được xem xét và có những phương pháp dự báo để đưa ra các quy định sát với thực tế và đảm bảo an toàn cho tín dụng cấp
Ngoài ra, các quy định về tỷ lệ giảm giá hiện đang được áp dụng tại ngân hàng hiện nay là khá thấp so với thị trường Tỷ lệ giảm giá phản ánh mức độ chất lượng của bất động sản cần định giá Thông thường, tỷ lệ giảm giá này được tính toán khá khách quan dựa vào các trang thiết bị hỗ trợ và trình độ của người định giá Tuy nhiên, trong hoạt động tín dụng của ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội thì quy định về tỷ lệ giảm giá hiện nay đang áp dụng đối với các bất động sản đăng ký làm tài sản thế chấp thấp hơn nhiều so với thực tế Có thể tỷ lệ giảm giá áp dụng tại ngân hàng sẽ đảm bảo an toàn tín dụng cho ngân hàng do ngân hàng định giá giá trị bất động sản thấp hơn giá trị thực tế của bất động sản đó tức là đảm bảo được mục đích của định giá là để thế chấp cho khoản vay tín dụng Tuy nhiên, trong bối cảnh nền kinh tế cạnh tranh mạnh hiện nay thì BIDV đang phải đối mặt với sức ép bị mất khách hàng khi tài sản của họ được định giá thấp tại ngân hàng Do đó, BIDV cần có những quy định về tỷ lệ giảm giá linh hoạt hơn để có thể duy trì khách hàng hiện tại cũng như mở rộng khách hàng mới.
Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần phải xây dựng quy định và hướng dẫn cụ thể về hoạt động định giá đối với những bất động sản ít có giao dịch trên thị trường để cán bộ định giá có cơ sở tiến hành định giá những bất động sản này Các bất động sản ít có giao dịch trên thị trường thường rất hiếm các bất động sản tương tự nên gần như không có các cơ sở để so sánh, phân tích Khi gặp trường hợp những bất động sản đặc biệt như thế, cán bộ định giá sẽ gặp khó khăn để có thể tiến hành định giá mà đạt được kết quả tốt Do đó, BIDV cần có những quy định cụ thể về việc định giá loại hình bất động sản này Các quy định này bao gồm quy định về quy trình áp dụng đối với từng loại bất động sản đặc biệt, phương pháp tính giảm giá, xác định các luồng giá trị của bất động sản.
3.2.2 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin về bất động sản thế chấp làm căn cứ để định giá
Thông tin không có ý nghĩa quan trọng đối với công tác định giá bất động sản, nó là căn cứ lớn nhất để quyết định giá trị của bất động sản định giá Thông tin cho phép cán bộ định giá có thể hiểu biết về hồ sơ của bất động sản cần định giá Vì vậy, trong công tác định giá phải xây dựng một hệ thống thông tin với số lượng lớn và chất lượng cao, khả năng cung cấp thông tin kịp thời cho nhân viên thẩm định và nhân viên của cả hệ thống ngân hàng có thể cập nhật là yêu cầu vô cùng cấp thiết. Đối với thông tin khách hàng cung cấp về bất động sản đinh giá ngân hàng cần tiến hành xem xét, khảo sát, coi như là một thông tin tham khảo đối chiếu. Đối với thông tin cán bộ định giá trực tiếp thu thập thì phải có tính tin cậy cao, được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau và được chính cán bộ đó thẩm định tính xác thực.
Hiện nay, ở ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội, thông tin đã được trao đổi, liên kết nhưng chưa xây dựng được một hệ thống hoàn chỉnh, chất lượng chưa cao Hầu hết thông tin đều phải sàng lọc, kiểm tra trước khi sử dụng Thông tin được cung cấp chủ yếu từ báo chí, mạng và một số công ty bất động sản Trong quá trình định giá nhân viên định giá chủ yếu dựa vào các thông tin tự thu thập được từ nguồn mạng internet, từ các nhà môi giới và thương lượng trực tiếp với người bán nhà Chúng chưa được xây dựng một cách khoa học và để mọi người có thế cập nhật được.
Chính vì vậy, ngân hàng nên xây dựng một nhánh thông tin liên quan tới bất động sản trong nội bộ ngân hàng và được cập nhật thông tin thường xuyên Thông tin cập nhật do các nhân viên trong ngân hàng thu thập được Có thể xây dựng một bộ phận chuyên thu thập và xử lý thông tin các loại thông tin liên quan đến bất động sản và thị trường giao dịch bất động sản.Ngân hàng tiến hành liên kết với những tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản và cơ quan Nhà nước để có thể nắm rõ những biến động về mặt thị trường và chính sách đối với bất động sản Nhà nước là cơ quan trực tiếp quản lý thị trường bất động sản, là nơi ban hành các căn bản quy pham pháp luật liên quan đến hoạt động của thị trường còn những tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản là những nhân tố trực tiếp hoạt động trên thị trường, các hoạt động của hộ phản ánh tình hình thị trường và tác động đến xu thế thị trường nên cả Nhà nước và các tổ chức, công ty kinh doanh bất động sản đều có thể nhanh chóng nắm rõ những biến động diễn ra trên thị trường bất động sản.
Ngoài ra, để có thể hoàn thiện được hệ thống thông tin thì rất cần sự trao đổi thông tin giữa các cán bộ định giá với nhau Những thông tin trao đổi này chỉ đơn giản là những thông tin thuần, không có phân tích chủ quan của cán bộ nắm giữ thông tin trong đó Cán bộ định giá cũng cần thường xuyên trao đổi, cập nhật thông tin mình thu thập được vào hệ thống thông tin chung của ngân hàng Điều này có thể nâng cao chất lượng thông tin chung của hệ thống Các cán bộ định giá là những người trực tiếp tiến hành định giá bất động sản nên thường có rất nhiều thông tin Có thể trao đổi những thông tin này sẽ tiết kiệm rất nhiều thời gian tìm kiếm thông tin cho những hồ sơ định giá bất động sản khác.
3.2.3 Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại ngân hàng
Không phải mọi quy trình định giá đều hoàn hảo nên việc không ngừng nâng cao chất lượng và hoàn thiện quy trình định giá là rất cần thiết Việc hoàn thiện này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho cán bộ định giá tiến hành công tác định giá bất động sản
Tuy nhiên, việc hoàn thiện quy trình định giá không phải là thay đổi toàn bộ quy trình cũ mà chỉ là thay đổi những bất cập trong quy trình định giá đang áp dụng Ví dụ như: Ngân hàng hiện nay đang áp dụng quy trình định giá song đôi khá hoàn chỉnh nhưng nếu muốn năng cao hiệu quả hoạt động của quy trình định giá thì ngân hàng nên tiến hành xem xét việc song đôi cả về thời gian định giá bất động sản thế chấp để có thể rút ngắn thời gian định giá, nâng cao hiệu quả tín dụng của ngân hàng.
Quy trình định giá song đôi phải đảm bảo tính khách quan khi định giá Ngân hàng cần có những quy định cụ thể để đảm bảo khi 2 phòng tiến hành định giá thì thông tin định giá phải độc lập với nhau, tránh tình trạng trao đổi mà dẫn đến thỏa thuận kết quả Ngoài ra, nếu kết quả của 2 phòng quá khác nhau thì chỉ định một phòng tiến hành định giá lại để đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá. Đối với phương pháp định giá thì BIDV- chi nhánh bắc Hà nội chủ yếu sử dụng phương pháp định giá so sánh bên cạnh phương pháp chi phí và đôi khi ngân hàng cũng áp dụng phương pháp vốn hóa Việc áp dụng các phương pháp này phải dựa trên cơ sở khoa học và có tính toán cụ thể.
Ngân hàng cũng tiến hành xây dựng những quy định rõ ràng về việc áp dụng các phương pháp định giá này, cần phải phân tích được ưu nhược điểm của từng phương pháp đối với việc áp dụng chúng vào thực tế định giá tại ngân hàng Khi áp dụng các phương pháp này trong công tác định giá thì cán bộ định giá phải xem xét kỹ ưu nhược điểm của từng loại để có thể tiến hành lựa chọn phương pháp định giá phù hợp.
Ngoài ra, ngân hàng cũng xem xét việc lựa chọn áp dụng các phương pháp khác trong công tác định giá Ngân hàng BIDV hiện nay cũng đã triển khai rất nhiều hình thức vay thế chấp mới nên cho phép nhiều loại bất động sản khác nhau có thể được chấp nhận thế chấp tại ngân hàng Ví dụ như hình thức vay thế chấp tài sản trên đất hình thành từ nguồn vốn của chính ngân hàng BIDV nhưng chính sách này chỉ áp dụng đối với hoạt động đầu tư phát triển của các doanh nghiệp Nhà nước Phương pháp định giá được áp dụng ở đây là sự tổng hợp của cả phương pháp vốn hóa và phương pháp lợi nhuận Do đó, ngân hàng phải có những quy định về việc áp dụng các phương pháp này trong đinh giá.
3.2.4 Phát triển mạng lưới nguồn nhân lực
Cán bộ định giá đóng vai trò là người quyết định giá trị của bất động sản định giá nên phải xây dựng đội ngũ cán bộ đủ về số lượng, có cơ cấu hợp lý, được đào tạo cơ bản và cập nhật kiến thức đầy đủ đảm bảo đáp ứng nhiệm vụ trong tình hình mới. Đầu tiên, phải nâng cao trình độ nghiệp vụ của cán bộ định giá Trình độ nghiệp vụ có ảnh hưởng lớn tới công tác định giá bất động sản Cán bộ định giá phải hiểu chính xác những thông tin mình thu thập được cũng như phải phân tích được tác động của những thông tin đó đối với giá trị của bất động sản định giá Điều này đòi hỏi cán bộ định giá không những có khả năng thu thập thông tin mà phải có trình độ phân tích cũng như kỹ năng tổng hợp và lựa chọn thông tin thích hợp cho từng hồ sơ định giá Trong bối cảnh công tác định giá bất động sản vừa mới lại vừa khó như ở Việt Nam hiện nay thì yêu cầu cán bộ định giá phải có trình độ nghiệp vụ càng quan trọng đối với công tác định giá Do đó, chất lượng cán bộ định giá phải được đảm bảo ngay từ đầu vào tức là đảm bảo chất lượng cho khâu tuyển nhân sự định giá Các ứng viên cần có bằng đào tạo chính quy về chuyên ngành định giá hoặc có các chứng chỉ định giá bất động sản được Bộ xây dựng cấp Các ứng viên cũng phải đáp ứng được yêu cầu về kinh nghiệm trong công tác định giá bất động sản Kinh nghiệm này phải phong phú và có khả năng ứng dụng cao trong ngân hàng Một yêu cầu nữa cũng buộc các ứng viên phải đáp ứng được đó là kiến thức của ứng viên về hoạt động tín dụng nói chung của ngân hàng Việc cán bộ định giá được tuyển có thể nắm bắt và kết hợp được các yếu tố trên sẽ giúp công tác định giá bất động sản tại ngân hàng đạt chất lượng cao hơn.Nâng cao chất lượng công tác định giá cũng có thể bằng cách nâng cao tinh thần làm việc của các cán bộ định giá Ngân hàng thông qua khuyến khích, động viên cán bộ định giá có thành tích cao trong công tác nghiệp vụ và công tác đoàn thể tại ngân hàng Ngân hàng cũng đưa ra các chính sách hỗ trợ cán bộ tích cực học tập, nghiên cứu các đề tài khoa học, từ đó đưa ra những sáng kiến về chuyên môn, các giải pháp về kỹ thuật nhằm đổi mới và không ngừng nâng cao hiệu quả hoạt động định giá bất động sản, đóng góp cho cơ quan nói riêng và cho ngành ngân hàng nói chung.
Bên cạnh đó, cần gắn liền công việc với trách nhiệm cá nhân của cán bộ định giá Mỗi cán bộ định giá khi được giao nhiệm vụ sẽ phải có biện pháp hoàn thành nhiệm vụ và tự chịu trách nhiệm đối với kết quả định giá, lãnh đạo cấp phòng sẽ chịu trách nhiệm trước giám đốc về cán bộ của phòng mình Việc buộc các cán bộ định giá có trách nhiệm với công việc sẽ giúp hoạt động định giá được tiến hành nghiêm túc, nhanh chóng mà vẫn có thể hạn chế các sai sót có thể xẩy ra khi định giá bất động sản của cán bộ định giá.
Kiến nghị 77 1 Đối với ngân hàng Nhà nước
Hiệu quả công tác định giá là sự kết hợp giữa các quy định của ngân hàng, trình độ của cán bộ định giá và tác động từ phía thị trường bất động sản cũng như quy định pháp lý của cơ quan Nhà nước Để nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Hà Nội,Em xin đưa ra một số kiến nghị sau:
3.3.1 Đối với ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Nhà nước cần có cơ chế chính sách cụ thể đối với những vấn đề xuất hiện khi thực tế tiến hành công tác định giá Những chính sách này phải được đưa ra một cách chính xác, phù hợp với hoạt động định giá hiện đang diễn ra trên thị trường Khi đưa ra một chính sách, ngân hàng Nhà nước cần dự đoán được tác động của những chính sách này đối với hoạt động của ngân hàng nói chung và hoạt động định giá bất động sản thế chấp nói riêng.
Ngân hàng Nhà nước cần xây dựng những quy chuẩn chung cho toàn bộ hoạt động định giá phù hợp với tình hình nền kinh tế và tiêu chí hoạt động của hệ thống ngân hàng Những quy chuẩn này sẽ là kim chỉ nam cho hoạt động định giá nói chung trên toàn hệ thống nên quy chuẩn định giá phải đảm bảo tổng quát, khách quan nhưng có thể áp dụng cụ thể trong công tác định giá.
Việc xây dựng các chỉ tiêu, kế hoạch hoạt động cho hệ thống ngân hàng nói chung và từng ngân hàng nói riêng phải có mối liên hệ chặt chẽ với nhau Các ngân hàng đều hoạt động trong cùng một bối cảnh kinh tế những mỗi ngân hàng khác nhau đều có đặc điểm hoạt động khác nhau Vì vậy, khi xây dựng kế hoạch hoạt động phải căn cứ vào thực tế và mối liên hệ giữa các chỉ tiêu để làm phương hướng hoạt động cho ngành ngân hàng cũng như công tác định giá bất động sản thế chấp.
Ngoài ra, ngân hàng BIDV nên tham gia các buổi trao đổi thảo luận liên ngân hàng đồng thời tổ chức các cuộc hội đàm triển khai những nội dung cập nhật từ ngân hàng Nhà nước giữa Hội sở chính và chi nhánh, giữa các chi nhánh trong ngân hàng Việc trao đổi cũng có thể diễn ra dưới nhiều hình thức để trao đổi kinh nghiệm và học hỏi lẫn nhau hiệu quả hơn.
3.3.2 Đối với cơ quan Nhà nước
Nhà nước cần hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để làm cơ sở ban đầu cho hoạt động định giá Do bắt buộc về thủ tục pháp lý khi vay vốn nên khách hàng muốn vay tiền của ngân hàng phải có các loại giấy tờ pháp lý kể trên Trong khi hiện nay, tình hình hoạt động cáp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn rất nhiều bất cập, ảnh hưởng tới hiệu quả của công tác định giá bất động sản. Tuy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất thống nhất đã được đưa vào áp dụng từ năm 2009 nhưng vẫn còn rất nhiều bất động sản đang cùng lúc có cả “sổ đỏ, sổ hồng” gây khó` khăn cho công tác định giá Ngoài ra, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang tồn đọng với số lượng lớn tại các cơ quan chức năng một phần là do những rườm rà trong quy định cấp giấy chứng nhận Do đó, cơ quan Nhà nước nên hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận, vừa có tác dụng minh bạch thị trường, vừa hỗ trợ mở rộng hoạt động định giá tại ngân hàng.
Ngoài ra, việc Nhà nước hoàn thiện văn bản pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản là rất cần thiết Các văn bản này có tác dung rất lớn trong việc hoàn thiện sự phát triển ổn định của thị trường Khi thị trường phát triển ổn định thì các giao dịch trên thị trường sẽ ít có biến động lớn, thông tin thu thập trên thị trường theo đó sẽ phản ánh chính xác giá trị thực tế của bất động sản Nhà nước tiến hành quy định cụ thể quyền hạn, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên tham gia thị trường bất động sản để dựa trên nguyên tắc nhất quán, đảm bảo tôn trọng các quy định thị trường, tăng cường tính cạnh tranh, khắc phục những quy định chồng chéo mâu thuẫn đang tồn tại trong thị trường bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản hoạt động khách quan và hiệu quả
Nhà nước tiến hành công khai minh bạch hệ thống thông tin, văn bản liên quan đến thị trường bất động sản Hệ thống thông tin này bao gồm các thông tin liên quan đến các bản quy hoạch, kế hoạch sử dựng đất, các quy định đối với đất đai… Đây là cơ sở để hoạt động định giá tiến hành phân tích tác động của thị trường và yếu tố pháp lý đến giá trị của bất động sản Ngoài ra, Nhà nước cũng nên thẩm định, đính chính những thông tin sai lệch liên quan đến thị trường bất động sản gây sai sót, miếu mó hoạt động của thị trường Bên cạnh đó
Nhà nước xây dựng khung giá đất, đơn giá xây dựng sát với đơn giá thực tế để làm cơ sở tham khảo cho hoạt động định giá tại ngân hàng Đây là khung giá để Nhà nước tiến hành tính thuế nên khi tiến hành định giá ngoài việc trực tiếp tham khảo giá trị thị trường, ngân hàng còn kết hợp xem xét khung giá mà Nhà nước ban hành Do đó, khung giá của Nhà nước cũng có ảnh hưởng chi phối tới kết quả của hoạt động định giá Tuy nhiên, khung giá Nhà nước hiện nay có sự khác biệt lớn với giá trị thị trường gây ra ảnh hưởng tới giá trị định giá bất động sản Nhà nước cần tìm cách thu hẹp khoảng cách giữa khung giá Nhà nước và giá trị thì trường để đảm bảo có thể làm cơ sở vững chắc cho hoạt động định giá.
Nhà nước cũng tăng cường quản lý hoạt động định giá thông qua các văn bản có tính pháp lý Thị trường bất động sản mới hình thành nên công tác định giá bất động sản nói chung và đinh giá bất động sản thế chấp trong ngân hàng nói riêng còn rất mới mẻ Để hoàn thiện công tác định giá, ngoài việc nâng cao trau dồi của cán bộ định giá thì cần phải có các quy định điều chỉnh, cải thiện hoạt động định giá Các quy định này phải được hoàn thiện tới mọi mặt của công tác định giá Bên cạnh đó, Nhà nước cần xây dựng hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho hoạt động định giá để có cơ sở thực hiện công tác này Ngoài ra, Nhà nước cũng nên tiến hành quản lý chặt chẽ các cơ sở đào, bồi dưỡng nghiệp vụ định giá, những nơi sẽ cung cấp nguồn nhân lực chất lượng cho hoạt động định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp nói riêng.
KẾT LUẬN Định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi nhánh Bắc Hà Nội để phục vụ cho hoạt động tín dụng là một trong những nhiệm vụ hết sức quan trọng Thông qua công tác định giá mà bộ phận tín dụng có căn cứ để quyết định mức cho vay đối với khách hàng vay một cách hợp lý, đồng thời giảm thiểu được một cách tối đa trong hoạt động tín dụng của mình trong trường hợp khách hàng vay không có khả năng trả nợ Hoạt động định giá tại ngân đều phải tuân thủ những quy định từ phía hội đồng định giá tài sản và căn cứ vào thị trường BĐS Nghiên cứu đề tài: " Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Hà Nội ", chuyên đề đã hoàn thành một số nhiệm vụ như:
Làm rõ các vấn đề về vay và cho vay đối với bất động sản thế chấp; đánh giá được vai trò và tầm quan trọng của định giá BĐS thế chấp trong ngân hàng Từ đó làm cơ sở cho việc phân tích về mặt lý luận và thực tiễn trong quy trình định giá BĐS đảm bảo tiền vay Chỉ ra quy trình định giá BĐS thế chấp; các phương pháp định giá, nội dung của từng phương pháp và các điều kiện để ứng dụng của từng phương pháp.Đánh giá thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp trong , kết quả đạt được của định giá BĐS thế chấp trong những năm gần đây; những tồn tại và nguyên nhân.Đề xuất một số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt định giá BĐS thế chấp góp phần nâng cao chất lượng định giá từ đó làm tăng hiệu quả hoạt động và năng lực cạnh tranh của ngân hàng BIDV – Chi nhánh Bắc Hà Nội.
Em hi vọng, qua nghiên cứu đề tài có thể giúp mình trau dồi thêm kiến thức thực tế, nắm được tổng quan về định giá bất động sản nói riêng và định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV nói riêng.
Do hạn chế về thời gian và khả năng đánh giá phân tích nên những trình bày trong chuyên đề tốt nghiệp của em vẫn còn những hạn chế về phương pháp luận cũng như những đánh giá, giải pháp và kiến nghị của mình trong việc nâng cao chất lượng công tác định giá tại cơ sở thực tập Vì vậy, em rất mong nhận được sự góp ý của tất cả các thầy cô trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên để chuyên đề tốt nghiệp của em được hoàn thành một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn cô giáo – Th.s.Ngô Thị Phương Thảo đã tận tình hướng dẫn, giúp em hoàn thành chuyên đề tài.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1 Bài giảng định giá – Khoa Bất động sản & Kinh tế tài nguyên trường Đại học Kinh tế quốc dân.
2 Nguyễn Minh Kiều Tín dụng và thẩm định tín dụng ngân hàng - NXB Tài chính, năm 2007.
3 Tài liệu bồi dưỡng chuyên ngành thẩm định giá - Bộ tài chính
4 Quản lý đất đai và bất động sản đô thị - Nhà xuất bản xây dựng
6 Tạp chí thị trường bất động sản
7 Trường Đại học Kinh tế quốc dân: “Chuyên đề thị trường bất động sản”
8 Tài liệu lớp đào tạo ngắn hạn về định giá bất động sản của khoa Bất động sản
9 Tài liệu của ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam –chi nhánh Bắc Hà Nội.
- Hồ sơ định giá bất động sản thế chấp
- Báo cáo thường niên năm 2007,2008,2009,2010,2011 của ngân hàng
- Báo cáo kết quả định giá tài sản năm 2008, 2009, 2010 và 2011
10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
11 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất
12 Nghị định 61/1994/NĐ-CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.
