Định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng đầu tư và phát triển việt nam chi nhánh bắc hà nội

Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT NHTM : Ngân hàng thương mai BIDV : Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam BĐS : Bất động sản UBND : Ủy ban nhân dân NHNN : Ngân hàng Nhà nước QHKH : Quan hệ khách hàng ATM : Máy rút tiền tự động VND : Việt Nam đồng USD : Đô la Mỹ CN : Chi Nhánh MỤC LỤC Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu đề tài 5 CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Thế chấp vai trò chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay ngân hàng thương mai 1.1.2 Thế chấp tài sản hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2 Định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 16 1.2.1 Khái niệm cần thiết định giá bất động sản chấp 16 1.2.2 Nguyên tắc yêu cầu định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 18 1.2.3 Phương pháp định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại .22 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 31 1.3.1 Nhóm nhân tố khách quan .31 1.3.2.Nhóm nhân tố chủ quan 32 Chương II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG ĐẦU TƯ VÀ PHÁT TRIỂN VIỆT NAM CHI NHÁNH BẮC HÀ NỘI 34 2.1 Quá trình hình thành phát triển ngân hàng BIDV- Chi nhánh Bắc Hà Nội 34 2.2 Hệ thống tổ chức ngân hàng BIDV – Chi nhánh Bắc Hà Nội 34 2.3 Tình hình , kết hoạt động ngân hàng đầu tư phát triển chi nhánh Bắc Hà Nội 36 2.3.1 Tình hình hoạt động Chi nhánh .36 2.3.2 Kết hoạt động kinh doanh .40 2.4.1 Thực trạng sở pháp lý định giá chấp BIDV- CN Bắc Hà Nội 42 2.4.2 Thực trạng quy trình định giá BĐS chấp BIDV – Chi nhánh bắc Hà Nội .46 2.4.3 Một số ví dụ minh họa 52 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo 2.4.4 Đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội 60 2.4.4.1 Những kết đạt Chi nhánh Bắc Hà Nội 60 3.1 Phương hướng phát triển ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội thời gian tới 66 3.1.1 Phương hướng phát triển chung ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội 66 3.1.2 Đối với hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng 67 3.1.3 Mục tiêu hoạt động ngân hàng Đầu tư phát triển chi nhánh Bắc Hà Nội giai đoạn 2012-2015 68 3.1.4 Định hướng phát triển ngân hàng Ngân hàng Đầu tư phát triển chi nhánh Bắc Hà Nội giai đoạn 2012 – 2015 tầm nhìn đến năm 2020 70 3.2 Giải pháp 70 3.2.1 Hoàn thiện quy định định giá bất động sản chấp ngân hàng 70 3.2.2 Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin bất động sản chấp làm để định giá 72 3.2.3 Hồn thiện quy trình phương pháp định giá bất động sản ngân hàng 73 3.2.4 Phát triển mạng lưới nguồn nhân lực .74 3.2.5 Tăng cường kiểm tra giám sát công tác định giá bất động sản chấp nhằm hạn chế rủi ro, tăng tính xác thực hồ sơ định giá 76 3.2.6 Tăng cường áp dụng khoa học công nghệ .76 3.2.7 Xây dựng kế hoạch công việc 77 3.3 Kiến nghị 77 3.3.1 Đối với ngân hàng Nhà nước 77 3.3.2 Đối với quan Nhà nước .78 KẾT LUẬN 80 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO81 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngơ Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Cùng với xu phát triển kinh tế, thị trường bất động sản ln vấn đề nóng Nhu cầu vốn để sử dụng cho việc kinh doanh, đầu tư bất động sản… cá nhân, tổ chức doanh nghiệp ngày gia tăng.Nó kéo theo phát triển ngân hàng nghiệp vụ tín dụng, kể đến nghiệp vụ định giá bất động sản.Khi tiến hành xem xét khoản vay, ngân hàng tiến hành định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo để xác định giá trị khoản vay mức độ rủi ro tiến hành cho vay Kết định giá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp tới hồ sơ vay vốn hoạt động cho vay ngân hàng Do đó, nói hoạt động định giá bất động sản chấp đóng vai trị quan trọng hoạt động tín dụng chung ngân hàng Hiệu công tác định giá định khả cho vay giá trị khoản vay Tuy định giá bất động sản chấp cịn ngành nghề mẻ lý thuyết lẫn thực tiễn song sớm khẳng định vai trò quan trọng thị trường bất động sản, tài nói riêng kinh tế nói chung Đây khâu quan trọng để hỗ trợ nghiệp vụ tín dụng Ngân hàng Nhân thức rõ tầm quan trọng ảnh hưởng việc định giá bất động sản chấp đến kết kinh doanh ngành ngân hàng nói chung ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam (BIDV) nói riêng,cụ thể ngân hàng BIDV-chi nhánh Bắc Hà Nội xây dựng quy định quy trình định giá cho hoạt động định giá nói chung định giá bất động sản chấp nhằm đáp ứng yêu cầu thị trường Lâu nay, nước ta việc định bất động sản chấp tiến hành cách tự phát, tổ chức định giá chưa chuyên nghiệp, trình độ lực cán định giá cịn thấp, hệ thống văn pháp luật liên quan đến bất động sản chưa thống thiếu đồng ít, chưa chặt chẽ Bởi mà việc nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản vấn đề vô quan trọng cấp thiết Chính vậy, thời gian thực tập chi nhánh Bắc Hà Nội ngân hàng BIDV, em định chọn đề tài: “Định giá bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam - chi nhánh Bắc Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp Với đề tài này, Em hi vọng tìm hiểu quy định định giá bất động sản chấp, nội dung quy trình định giá bất động sản chấp áp dụng ngân hàng BIDV - chi nhánh Bắc Hà Nội Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo * Về mặt lý thuyết, làm rõ sở khoa học định giá bất động sản : khái quát định nghĩa, quy trình, phương pháp định giá bất động sản Trên cở đó, nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản công ty để thấy mặt chưa công tác định giá * Đánh giá khái quát thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam quy định, nội dung, quy trình định giá; đánh giá thành công hạn chế hoạt động ngân hàng * Từ việc phân tích thực trạng hoạt động ngân hàng, để đề xuất số kiến nghị, phương hướng giải pháp nâng cao chất lượng định bất động sản chấp ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam Phạm vi nghiên cứu Đề tài sâu nghiên cứu vào hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam chi nhánh Bắc Hà Nội mà trọng tâm quy trình định giá bất động sản áp dụng BIDV khoảng từ năm 2006 đến hết năm 2011 Phương pháp nghiên cứu Trong trình hoàn thành đề tài, phương pháp nghiên cứu sử dụng bao gồm: • Phương pháp thống kê khoa học • Phương pháp phân tích, tổng hợp • Phương pháp điều tra thu thập số liệu • Phương pháp so sánh… • Phương pháp khảo sát thực tế Kết cấu đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài gồm ba chương: Chương I : Cơ sở khoa học định giá Bất động sản chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mai Chương II: Thực trạng đinh giá bất động sản chấp ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Bắc Hà Nội Chương III: Phương hướng, giải pháp hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam-Chi nhánh Bắc Hà Nội Em xin trân trọng cảm ơn tất thầy cô khoa Bất động sản Kinh tế tài nguyên, đặc biệt Th.S Ngô Phương Thảo nhiệt tình giúp đỡ để em hoàn thiện chuyên đề Em xin cảm ơn cán nhân viên Ngân hàng Thương mại Đầu tư phát triển chi nhánh Bắc Hà Nội, nhân viên phịng tín dụng giúp đỡ em nhiều bước tìm hiểu nghiêm cứu lý thuyết lẫn thực tiễn công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo CHƯƠNG I : CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Thế chấp vai trò chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.1.1 Ngân hàng thương mại hoạt động cho vay ngân hàng thương mai 1.1.1.1 Khái niệm đặc điểm ngân hàng thương mại a) Định nghĩa Ngân hàng thương mại : Ngân hàng thương mại tổ chức kinh doanh tiền tệ mà họat động chủ yếu thường xuyên nhận tiền kí gửi từ khách hàng với trách nhiệm hồn trả sử dụng số tiền vay, thực nghiệp vụ chiết khấu làm phương tiện tốn Có thể thấy NHTM định chế tài mà đặc trưng cung cấp đa dạng dịch vụ tài với nghiệp vụ nhận tiền gửi, cho vay cung ứng dịch vụ tốn Ngồi ra, NHTM cung cấp nhiều dịch vụ khác nhằm thoả mãn tối đa nhu cầu sản phẩm dịch vụ xã hội b) Đặc điểm ngân hàng thương mại * NHTM doanh nghiệp đặc thù kinh doanh lĩnh vực tiền tệ – tín dụng Các họat động NHTM nhằm thúc đẩy lưu chuyển dòng tiền tệ phục vụ cho việc giao dịch, tóan , phát sinh hàng ngày kinh tế, đồng thời thông qua họat động huy động vốn cho vay Các NHTM có khả tạo tiền từ nghiệp vụ kinh doanh mìnhthơng qua cơng cụ lãi suất, tỉ giá Vì vậy, NHTM mắt xích góp phần ổn định sách tiền tệ quốc gia, đặc biệt quốc gia chuyển đổi kinh tế để tham gia hội nhập khu vực quốc tế Việt Nam * Sản phẩm mà ngân hàng kinh doanh làm dịch vụ hàng hóa tài Nói cách khác, tiền chứng từ có là: cổ phiếu, thương phiếu, hối phiếu, trái phiếu tín phiếu Đây sản phẩm cao cấp kinh tế thị trường vận hành theo quy trình phải điều hành nguồn nhân lực có trình độ chun mơn định, dựa sở pháp lý luật pháp quy định * Trong trình họat động, NHTM tạo sản phẩm dịch vụ trực tiếp cung ứng cho người tiêu dùng co nhu cầu Do vậy, họat động ngân hàng dựa vào thương hiệu uy tín tạo khách hàng Cho nên, họat động NHTM chuỗi không Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo ngừng nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ cung cấp quảng bá tiếp thi hình ảnh tới khách hàng * Họat động NHTM cầu nối nhà đầu tư, doanh nghiệp, cá nhân có vốn nhàn rỗi nhà đầu tư, doanh nghiệp, cá nhân có nhu cầu vay vốn Các NHTM góp phần khong nhỏ vào việc giải nạn thất nghiệp, nâng cao thu nhập mức sống dân cư góp phần bảo đảm vốn ngành kinh tế nhằm phát triển ngành nghề, chuyển dịch cấu kinh tế quốc gia 1.1.1.2 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mai a) Khái niệm Ngân hàng thương mại hoạt động chủ yếu ngân hàng hoạt động tiền tệ,hay nói ngân hàng vay vay Cho vay (hay cịn gọi tín dụng ) hoạt động quan trọng ngân hàng,là hoạt động đem lại cho ngân hàng khoản lợi nhuận lớn, khoản mục cho vay chiếm tỷ trọng lớn tài sản ngân hàng (khoảng 70%) với quy mô cho vay ảnh hưởng lớn đến chiến lược hoạt động ngân hàng thương mai dự trữ,vay,đầu tư… Trong quy chế cho vay ngân hàng khách hàng cho vay hình thức cấp tín dụng , theo ngân hàng giao cho khách hàng khoản tiền để sử dụng vào mục đích thời gian định theo thỏa thuận với nguyên tắc hoàn trả gốc lẫn lại suất quy định thỏa thuận trước Cho vay hoạt động giữ vài trị quan trọng , thể chỗ khoản mục cho vay thường chiếm tỷ lệ rt ln khong t ẵ n ắ trờn tng ti sản ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay lớn, lợi nhuận đem lại từ cho vay lớn khoảng 60% nguồn đem lại lợi nhuận chủ yếu cho ngân hàng thương mai Tuy nhiên hầu hết rủi ro ngân hàng nằm lĩnh vực cho vay , theo luật pháp nước,ngày không ngân hàng phép cho người vay 15% vốn tự có ngân hàng b) Phân loại hoạt động cho vay * Phân loại theo thời hạn khoản vay Theo tiêu thức ngân hàng quản lý tốt mặt thởi giancủa khoản vay thời hạn giải ngân, thời hạn thu nợ… Qua ngân hàng quản lý tốt khả khoản Ngắn hạn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo Các khoản cho vay ngắn hạn khoản cho vay có thời hạn từ 12 tháng trở xuống,chủ yếu nhắm mục đích tài trợ cho tài sản lưu động nhu cầu sử dụng vốn ngắn hạn nhà nước,doanh nghiệp,hộ gia đình,cá nhân.Ngân hàng áp dụng cho vay trực tiếp cho vay gián tiếp,cho vay theo gói theo hạn mức,có khơng có bảo đảm,dưới hình thức chiết khấu,thấu chi luân chuyển Trung dài hạn Các khoản cho vay có thời hạn từ 1đến 5năm xếp vào danh mục khoản vay trung hạn từ 5năm trở nên khoản cho vay dài hạn.Các khoản thường chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ cho vay NHTM, chiếm phần lớn lợi nhuận mà hoạt động cho vay đem lại * Phân loại theo phương thức cho vay cho vay thấu chi Thấu chi nghiệp vụ cho vay qua ngân hàng cho phép người vay chi trội (vượt) số dư tiền gửi tốn đến giới hạn định khoảng thời gian xác định Giới hạn gọi hạn mức thấu chi Cho vay trực tiếp lần Cho vay lần hình thức cho vay mà lần vay khách hàng phảilàm đơn trình ngân hàng phương án sử dụng vốn vay Đây hình thứctương đối phổ biến ngân hàng khách hàng nhu cầu vay thường xun, khơng có điều kiện để cấp hạn mức thấu chi Một số khách hàng sử dụng vốn chủ sở hữu tín dụng thương mại chủ yếu, có nhu cầu thời vụ, hay mở rộng sản xuất đặc biệt vay ngân hàng, tức vốn từ ngân hàng tham gia vào số giai đoạn định chu kỳsản xuất kinh doanh Cho vay theo hạn mức Đây nghiệp vụ tín dụng theo ngân hàng thoả thuận cấp cho kháchhàng hạn mức tín dụng Hạn mức tín dụng tính cho kỳ cuối kỳ.Đó số dư tối đa thời điểm tính Đây hình thức cho vay thuận tiện chonhững khách hàng vay mượn thường xuyên, vốn vay tham gia thường xuyênvào trình sản xuất kinh doanh Cho vay luân chuyển Cho vay luân chuyển nghiệp vụ cho vay dựa luân chuyển củahàng hoá Doanh nghiệp mua hàng thiếu vốn, ngân hàng chovay để mua hàng thu nợ doanh nghiệp bán hàng Cho vay luân chuyển thường áp dụng doanh Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo nghiệp thương nghiệp doanhnghiệp sản xuất có chu kỳ tiêu thụ ngắn ngày, có quan hệ vay trả thường xuyên với ngân hàng Cho vay trả góp l h ì n h t h ứ c t í n d ụ n g , t h e o đ ó n g â n h n g c h o p h é p khách hàng trả gốc làm nhiều lần thời hạn tín dụng thoả thuận Ngân hàng thường cho vay trả góp người tiêu dùng thông qua hạn mức định Đây loại hình cho vay có rủi ro cao khách hàng thường chấp hàng hố mua trả góp, nên lãi suất cho vay trả góp thường lãi suất cao khung lãi suất cho vay ngân hàng Cho vay gián tiếp Phần lớn khoản cho vay ngân hàng cho vay trực tiếp Bêncạnh ngân hàng phát triển hình thức cho vay gián tiếp Đây hình thức cho vay thông qua tổ chức trung gian Cho vay gián tiếp thườngđược áp dụng thị trường có nhiều vay nhỏ, người vay phân tán, cách xa ngân hàng Thơng qua hình thức nhằm giảm bớt rủi ro, chi phí củangân hàng *Phân loại theo hình thức đảm bảo Khách hàng bảo đảm nhiều loại tài sản khác nhau, bảođảm tài sản hình thành từ vốn vay ngân hàng bảo đảm uy tín Bảo đảm tài sản thuộc sở hữu hay sử dụng lâu dài khách hàng - Cho vay cầm cố Đây hình thức ngân hàng cho khách hàng vay với điều kiện kháchhàng phải chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng thời gian cam kết Danh mục điều kiện tài sản cầm cố ngân hàng quy định cụ thể dựa quy định pháp luật sách tín dụng ngân hàng Các tài sản cầm cố tài sản mà ngân hàng kiểm tra, kiểm s o t v b ả o q u ả n t n g đ ố i c h ắ c c h ắ n , đ n g t h i v i ệ c n ắ m g i ữ k h ô n g ả n h hưởng đến quy trình hoạt động khách hàng, chẳng hạn như: loại giấy tờ có giá, kim loại quý, ngoại tệ mạnh… - Cho vay chấp.Trong hình thức người vay phải chuyển giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu,sử dụng tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng nắm giữ thời hạn cam kết Đối với chấp tài sản tài sản mang chấp thường bất động sản nhà cửa,quyền sử dụng đất… động sản mà việc nắm giữ khơng thuận tiện ô tô,xe máy…Việc chấp tài sản cho phép người nhận tài trợ tiếp Chuyên đề thực tập tốt nghiệp 10 GVHD : Th.S Ngô Phương Thảo tục sử dụng tài sản thời gian vay, nhiên q trình sử dụng làm biến dạng tài sản, khả kiểm soát tài sản đảm bảo ngân hàng bị hạn chế Việc định giá tài sản đảm bảo khó khăn địi hỏi phải có thẩm định kỹ lưỡng,tránh định giá cao gây thiệt hại cho ngân hàng định giá thấp gây ảnh hưởng đến khả vay khách hàng Tuy nhiên cho vay cá nhân tài sản đảm bảo khơng q lớn nhà xưởng, dây chuyền sản xuất… cho vay kinh doanh Bảo đảm tài sản hình thành từ vốn vay Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn khơng có tài sản đảm bảo, tài sản khơng đáp ứng u cầu ngân hàng ngân hàng u cầu khách hàng sử dụng tài sản hình thành từ nguồn tài trợ ngân hàng làm vật đảm bảo Chẳng hạn khách hàng vay tiền mua ô tơ,ngân hàng u cầu lấy tơ làm vật bảo đảm, khách hàng khơng có khả hồn trả ngân hàng phát mại tơ để thu nợ *Phân loại theo đối tượng khách hàng Thông qua cách phân loại NHTM phân chia khách hàng mìnhthành đối tượng khác nhau, từ lập kế hoạch chiếnlược khác phù hợp với đặc điểm riêng loại khách hàng Cho vay khách hàng Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế Đây loại hình cho vay NHTM mà Doanh nghiệp, tổ chứckinh tế đối tượng phục vụ Do đặc thù riêng có đối tượng màcác NHTM phải tổ chức phịng tín dụng chuyên trách phục vụ Nhóm khách hàng thường có nhu cầu vốn với số lượng lớn, lớn.Tuy nhiên số lượng khách hàng loại NHTM thường khơng lớn, vìvậy NHTM cần đặc biệt ý quan tâm đến khách hàng cụ thể, từ đóxây dựng tốt mối quan hệ tín dụng lâu dài, đồng thời mở rộng mối quan hệvới khách hàng Cho vay khách hàng cá nhân Nhóm đối tượng cịn lại nhóm khách hàng cá nhân (bao gồm cá nhân,hộ gia đình, chủ trang trại, tổ hợp tác…) NHTM áp dụng phương thức cho vay theo quy trình thủ tục cho vay khách hàng cá nhân Nhóm đối tượng có số lượng lớn có nhu cầu vay khoản nhỏ lẻ, nhiên nhóm khách hàng nhạy cảm nên