Thực trạng định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Hà Nội

Yêu cầu và đặc điểm của bất động sản làm tài sản thế chấp

Tài sản thế chấp rất có ý nghĩa đối với hoạt động cho vay của ngân hàng nên nó thường là các tài sản có giá trị cao và có khả năng phát mại như vàng, bạc, đá quý, giấy tờ có giá, chứng chỉ tiền gửi, máy bay, tầu thủy, ô tô… nhưng phổ biến nhất vẫn là các bất động sản bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản trên đất. Điều 174 luật Dân sự 2005 quy định: Bất động sản là các tài sản không thể di dời được .Như vậy bất động sản trước hết phải là tài sản ,nhưng nó khác với tài sản khác là không thể di dời được.Bất động sản là đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai.Những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bi hư hại hoặc tốn nhiều công sức,chi phí như các công trình kiến trúc,công trình lắp ghép.

Đặc điểm của việc thế chấp bất động sản

Chính điều này khiến các khách hàng khi muốn thế chấp bất động sản thường hoàn thiện hồ sơ pháp lý của bất động sản mà mình định làm tài sản thế chấp trước khi mang đến ngân hàng. Tóm lại, để có thể được chấp thuận làm tài sản thế chấp trong hồ sơ vay vốn của ngân hàng, các bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của ngân hàng và thường có những đặc điểm riêng khác với các bất động sản thông thường khác.

Quy định của Nhà Nước về thế chấp bất động sản

Quyền hạn và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp (ngân hàng). - Bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao các giấy tờ sổ sách…có liên quan đến quyền sở hữu và sử dụng BĐS. Các giấy tờ đó như một sự bảo đảm đối với bên nhận thế chấp là kahchs hàng sẽ tar nợ theo các điều khoản đã ghi trong hợp đồng. - Bên nhận thế chấp có quyền kiểm tra BĐS, kiểm tra việc thực hiện các nghĩa vụ của bên thế chấp như trả lãi vay, không phá hoại BĐS thế chấp cũng như kiểm tra các điều kiện mà hai bên đã cam kết ghi trong hợp đồng. - Bên nhận thế chấp pahir chuyển vốn cho bên thế chấp theo đúng thời gian và số lượng mà hai bên đã cam kết.Việc này nhằm đảm bảo uy tín của bên nhận thế chấp đối với bên thế chấp và tránh kiện tùng sau này. - Bên nhận thế chấp phải trả tất cả các laoij giấy tờ, hồ sơ… về BĐS thế chấp sau khi ký hợp đồng thế chấp được thanh lý, bên nhận thế chấp không được phép giữ bất kì một loại giấy tờ nào liên quan đến BĐS đó. - Bên nhạn thế chấp phải thực hiện tất cả các nghĩa vụ khác nếu hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. c) Mức cho vay tối đa. Mức cho vay tối đa do các ngân hàng xét theo tình hình kinh doanh của mình để quy định, tuy nhiên ngân hàng nào cũng không thể cho khách hàng vay bằng giá trị tài sản thế chấp được vì vậy sẽ làm ảnh hưởng không tốt đến việc bảo toàn vốn của ngân hàng cũng như kiểm soát rủi ro. Thông thường các ngân hàng hiên nay thường cho khách hàng. vay từ 50-80% giá trị của BĐS thế chấp, một số ngân hàng có tỷ lệ vay cao hơn tùy thuộc vào chính sách của ngân hàng. d) Thời điểm xác định BĐS thế chấp. Giá trị BĐS thế chấp được xác định tại thời điểm hai ben thế chấp và nhận thế chấp ký kết hợp đồng, thời điểm này không được áp dụng khi bên nhận thế chấp xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ do BĐS có giá trị biên động theo thời gian , do vậy giá tại thời điểm hai bên ký kết hợp đồng có thể khác so với giá BĐS khi hai bên thanh lý hợp đồng.Điều này cũng phải ghi rừ trong hợp đồng để trỏnh tranh chấp cỳng như làm giảm lời ớch của một trong hai bên.

Sự cần thiết phải định giá bất động sản thế chấp đối với hoạt động của ngân hàng thương mại

Tuy nhiên, để có thể đánh giá đúng đắn về “sự đảm bảo” này thì ngân hàng buộc phải tiến hành định giá bất động sản thế chấp.Khi ngân hàng cho khách hàng vay một khoản tiền thì để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro tối đa cho khoản vay, ngân hàng phải yêu cầu khách hàng thế chấp tài sản đảm bảo mà trong trường hợp này là các bất động sản. Đồng thời, điều này làm gia tăng khách hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng thông qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo.Ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và tiến hành phát hành khoản vay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng dễ tìm tới ngân hàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn.

Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại

Nếu công tác định giá được tiến hành tốt, giá trị của bất động sản được xác định chuẩn xác sẽ giảm bớt rủi ro đối với hoạt động cho vay. Đồng thời, điều này làm gia tăng khách hàng cho ngân hàng, tức là làm tăng lợi nhuận cho hoạt động tín dụng tại ngân hàng thông qua tiền lãi và các khoản chi phí kèm theo.Ngân hàng định giá bất động sản thế chấp và tiến hành phát hành khoản vay thấp hơn nhiều giá trị thực của bất động sản thì khách hàng dễ tìm tới ngân hàng khác nơi phát hành khối lượng vay lớn hơn. Điều này làm ảnh hưởng tới hoạt động cho vay của ngân hàng, đồng thời gây mất uy tín của ngân hàng đối với khách hàng, về lâu dài sẽ ảnh hưởng tới các hoạt động còn lại của ngân hàng. Nhưng nếu ngân hàng tiến hành định giá bất động sản cao hơn giá trị thực tế thì phần rủi ro lại thuộc về phía ngân hàng. Khách hàng có thể sẽ nẩy sinh xu thế từ bỏ khoản nợ do có thể coi như đã bán được bất động sản với giá hời. Ngân hàng khi đó đối mặt với khả năng phải chịu lỗ khi tiến hành phát mại bất động sản do giá trị thực tế của bất động sản không đủ để bù đắp khoản vay và các chi phí liên quan. Bất động sản là tài sản có gía trị lớn, khả năng thanh khoản của nó kém hơn các loại tài sản khác nhưng lại chiếm tới 80% số lượng tài sản đảm bảo cho các khoản vay của ngân hàng. Điều này có nghĩa là công tác định giá bất động sản thế chấp theo đó sẽ ảnh hưởng tới 80% số hồ sơ tín dụng cho vay của ngân hàng. Đây là một con số lớn cho thấy định giá bất động sản thế chấp có ý nghĩa rất lớn đối với hoạt động của ngân hàng. Nguyên tắc và yêu cầu định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay. Một bất động sản được đánh giá là sử dụng cao nhất và có hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập trong tương lai là lớn nhất. Sử dụng cao nhất có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định. Sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất được phản ánh ở bốn mặt là:. - Hợp pháp về mục đích sử dụng và luồng thu nhâp. - Thời gian cho thu nhập kéo dài và ổn định. - Giá trị hiện tại các thu nhập ròng của tất cả các yếu tố cấu thành bất động sản lớn nhất. - Thỏa mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp về chất liệu, kích thước. • Nguyên tắc cung cầu. Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về bất động sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của bất động sản đó cũng tác động tới cung và cầu về bất động sản. Giá trị của bất động sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về bất động sản. Gía trị của bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu, trong đó có các yếu tố đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của bất động sản khác. Sự ảnh hưởng mang tính thuộc tính này được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá trị của bất động sản. • Nguyên tắc thay đổi. Giá trị của bất động sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành nên giá trị và những yếu tố tác động tới giá trị của nó. Giá trị của bất động sản cũng được hình thành trong quá trình biến đổi liên tục phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bao gồm các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, môi trường. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản cũng luụn luụn biến đổi. Do đú, khi định giỏ phải xỏc định rừ mối quan hệ giữa các nhân tố trực tiếp tác động tới giá trị bất động sản, phải phân tích quá trình biến đổi nhằm xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. • Nguyên tắc thay thế. Trong trường hợp hai hay nhiều bất động sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng thì giá trị của những bất động sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của bất động sản này đến bất động sản khác. Việc hình thành giá trị của bất động sản được định giá thường liên quan đến giá trị của bất động sản khác có thể thay thế. Khi có hai bất động sản hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì sẽ được bán đầu tiên. Giới hạn trên của giá trị bất động sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một bất động sản thay thế cần thiết tương đương với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm thay ảnh hưởng đến sự thay thế. • Nguyên tắc cân bằng. Các yếu tố cấu thành của bất động sản thế chấp phải cân bằng để bất động sản đạt được khả năng sinh lời tốt nhất hay mức hữu dụng cao nhất. - Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt thì giá trị thị trường tối đa đạt tới khi các yếu tố cấu thành ra bất động sản đạt trạng thái cân đối. - Khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân bằng chỉ ra rằng giá trị thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt được khi quỹ đất cho việc xây dựng bất động sản đó được quy hoạch sử dụng một cách hợp lý. Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản cần phải phân tích xem liệu đã đạt tới trạng thái cân bằng hay chưa. • Nguyên tắc đóng góp. Mức độ mà mỗi bộ phận của bất động sản thế chấp đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ bất động sản hay là giá trị mỗi bộ phận của bất động sản có tác động tới giá trị bất động sản đó. Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trị của bất động sản sẽ thay đổi theo thành phần đóng góp của yếu tố đó vào bất động sản.Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào bất động sản khi xác định mức sử dụng bất động sản tốt nhất và hiệu quả nhất. • Nguyên tắc cạnh tranh. Lợi nhuận cao nhất vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và có thể cuối cùng không còn lợi nhuận. Tuy nhiên, thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo nên tính chất và mức độ cạnh tranh không gay gắt như các loại hàng hóa thông thường. Song cạnh tranh vẫn có ảnh hưởng quan trọng đối với việc định giá bất động sản. Cạnh tranh làm giảm tính độc quyền của các bất động sản đặc biệt nhưng cũng làm gia tăng giá trị lợi thế đặc biệt của bất động sản. • Nguyên tắc ngoại ứng. Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của bất động sản đưa đi thế chấp chịu sự tác động của các yếu tố bên ngoài nó và ngược lại. Các bất động sản xung quanh có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của bất động sản. Nếu bất động sản có giá trị thấp được xây dựng tại khu vực có cơ sở điều kiện tốt và các bất động sản giá trị cao sẽ gia tăng được giá trị. Ngược lại, nếu bất động sản có giá trị cao nhưng xây dựng trong khu vực yếu kém, các bất động sản xung quanh giá trị không cao thì bất động sản cao đó có xu hướng giảm giá so với giá trị thực. Yêu cầu của định giá bất động sản thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. a) Định giá bất động sản thế chấp phải có căn cứ. Tiến hành định giá bất động sản trước tiên cần phải tiến hành phân tích các căn cứ để định giá bao gồm:. Căn cứ vào bản thân các yếu tố bất động sản: tức là căn cứ vào các yếu tố giá trị kết tinh trong bất động sản; căn cứ vào công dụng và khả năng duy trì lợi ích do công dụng đó mang lại; căn cứ vào hình thái vật chất về mỹ thuật, tâm lý; căn cứ vào vị trí bất động sản và các tác động về mặt vị trí bất động sản. Các căn cứ này tác động tới giá trị hình thành của bất động sản hay còn gọi là giá trị ban đầu của bất động sản cần định giá. Căn cứ vào điều kiện thị trường tại điều kiện định giá bao gồm: tính cạnh tranh và khả năng thay thế của các bất động sản; thực trạng nền kinh tế và phân khúc thị trường bất động sản; đặc điểm các lực lượng cung cầu: độc quyền – cạnh tranh, tiêu dùng – đầu tư. Các căn cứ này hình thành giá trị thị trường của bất động sản. Sau khi xác định giá trị ban đầu của bất động sản, thông qua nhìn nhận sự tác động của các yếu tố thị trường thì hoạt động định giá có thế đưa ra giá trị thị trường của bất động sản định giá. b) Định giá bất động sản phải tiến hành một cách khách quan và đồng bộ. Tính tương đồng ở đây bao gồm tương đồng về: mục đích sử dụng, đặc điểm kỹ thuật, yếu tố pháp lý, tính năng, môi trường xung quanh, điều kiện quản lý, quy mô… Vì vậy, khi sử dụng phương pháp này thì tất cả các bên có thể trực tiếp đánh giá được phần nào hiệu quả công tác định giá, không gặp nhiều khó khăn về mặt kỹ thuật mà dễ được khách hàng và cơ quan quản lý chấp nhận do có tính thị trường vững chắc.

Tình hình,kết quả hoạt động của ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Bắc Hà Nội

Qua bảng số liệu về công tác huy động vốn của Chi nhánh, chúng ta có thể dễ dàng nhận thấy, nguồn vốn huy động của Chi nhánh có sự tăng trưởng qua các năm, tuy nhiên có một thực tế là tốc độ tăng trưởng nguồn vốn không theo kịp tốc độ tăng trưởng tín dụng tại chi nhánh trong thời gian qua và lượng vốn huy động tại chi nhánh mới chỉ đáp ứng được khoảng chưa đầy 50% nhu cầu sử dụng vốn. Chi nhánh đã tích cực triển khai các chương trình huy động tiết kiệm như: Tiết kiệm dự thưởng, tiết kiệm tặng quà khuyến mại, tiết kiệm bậc thang, tiết kiệm Ổ trứng vàng, tiết kiệm rút dần, phát hành trái phiếu,..theo sự hướng dẫn và chỉ đạo của Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam.

Thực trạng hoạt động định giá bất động sản làm tài sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh Bắc Hà Nội

• Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội

- Thông tin, số liệu về kinh tế, xã hội, môi trường, những yếu tố tác động tới giá trị đặc trưng của bất động sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…). Để định giá phải có thông tin từ nhiều nguồn khác nhau bao gồm: những giao dịch mua bán từ trước đã được ghi nhận về giá chào bán, hình thức mua bán, điều kiện mua bán, hình thức thanh toán, khối lượng giao dịch…; thông tin thực tế từ thực địa; thông tin qua phóng vấn các công ty kinh doanh bất động sản và các dịch vụ đi kèm, thông tin của các ngân hàng, tổ chức tín dụng, thông tin báo chí, thông tin từ các văn bản pháp lý. Các cán bộ định giá tại BIDV thường khảo sát thông tin qua rất nhiều nguồn khác nhau bao gồm trực tiếp thu thập thông tin tại hiện trường, tham khảo internet, tìm kiếm thông tin trên báo, các phương tiện thông tin đại chúng hoặc tham khảo những thông tin có được từ các đơn vị liên kết… Tuy nhiên, đa phần các thông tin này đều phải thẩm định trước khi sử dụng làm căn cứ định giá. Bước 4: Phân tích thông tin.  Phân tích thông tin từ hồ sơ hiện trường. Tất cả các thông tin sau khi được thu thập từ nhiều nguồn khác nhau sẽ được phân loại và đánh giá tính chính xác và tác động của những thông tin đó đến giá trị của bất động sản. cần định giá. Việc phân tích thông tin từ hồ sơ hiện trường là vô cùng quan trọng. Tính chính xác khi phân tích thông tin hiện trường sẽ quyết định rất nhiều đến kết quả định giá.  Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá. Phân tích bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia vào thị trường bao gồm thông tin về tuổi tác, cơ cấu giáo dục, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng của phân khúc thị trường bất động sản định giá đối với những người mua tiềm năng. Từng nhân tố này sẽ được xem xét một cách tổng quát nhất trong mối tổng hòa của tất cả các yếu tố trên. Bên cạnh đó, khi phân tích thông tin cần tiến hành phân tích xu hướng cung cầu trên thị trường. Xu hướng trên thị trường được phân tích theo hướng đánh giá sự tăng giảm của 2 nhân tố cung, cầu dẫn đến việc hình thành mặt bằng giá cả của bất động sản tương tự trên thị trường. Sau khi đánh giá ảnh hưởng của những xu hướng này tới bất động sản đang tiến hành định giá.  Phân tích về khách hàng. Phân tích khách hàng ở đây là những khách hàng có khả năng mua những bất động sản tương tự với bất động sản cần định giá. Khi phân tích những khách hàng này, BIDV chú trọng phân tích đặc điểm của khách hàng tiềm năng bao gồm các yếu tố về sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, công dụng, môi trường xung quanh bất động sản định giá. Bên cạnh đó, phải tiến hành phân tích nhu cầu về sức mua của khách hàng đối với loại hình bất động sản này. Việc phân tích nhu cầu sức mua sẽ có thể phân tích khả năng phát mại của bất động sản.  Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Bộ phận định giá cần định giá cụ thể việc xem sử dụng bất động sản ở các khía cạnh khác nhau bao gồm:. - Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng bất động sản, xem xét đến môi trường xung quanh, mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai. - Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản, xác định và mô tả đặc điểm kinh tế, tính hữu dụng của bất động sản cần định giá. - Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích hiệu quả sử dụng tiềm năng của bất động sản cần định giá trong việc tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tố giá trị thị trường, giá trị vốn hóa của bất động sản. - Hiệu quả tối đa của sử dụng bất động sản: xem xét tới năng suất tối đa, chi phí bảo. dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép bất động sản được sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất. Bước này thường đòi hỏi cán bộ định giá phải có trình độ chuyên môn rất cao. Khi thực hiện bước này, cán bộ định giá ngoài khả năng nắm bắt chính xác các thông tin mà mình đang có thì phải có trình độ phân tích thông tin thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau. Cán bộ định giá cần phải phân tích thông tin dưới góc độ của một nhà kỹ thuật khi phân tích thông tin về kết cấu, cấu trúc bất động sản; khi phân tích thị trường bất động sản thì phải đánh giá như một chuyên viên phân tích thị trường… Những kỹ năng này của các cán bộ định giá tại BIDV luôn được trau dồi và hoàn thiện trong suốt quá trình tác nghiệp. Bước 5: Xác định giá trị bất động sản cần định giá. Sau khi phân tích các thông tin liên quan đến bất động sản định giá, cán bộ định giá sẽ tiến hành điều chỉnh các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản đã được nêu ở các bước trên để xác định giá trị của bất động sản định giá. Để thực hiện bước này, cán bộ định giá phải có khả năng tổng hợp thông tin và các tác động của thông tin đến bất động sản cần định giá. Tổng hợp thông tin là thuộc về phần kỹ năng của cán bộ định giá, kỹ năng này chỉ có thể có được từ việc học hỏi và trau dồi kinh nghiệm thực tế. Bước 6: Báo cáo kết quả, lập hồ sơ định giá bất động sản. Đây là bước cuối cùng trong khâu định giá bất động sản. Ngân hàng sẽ căn cứ vào kết quả được đưa ra ở bước này để tiến hành phát hành khoản vay. Sau khi báo cáo kết quả định giá và được phê duyệt, cán bộ định giá tiến hàng lập hồ sơ định giá. Hồ sơ định giá phải thể hiện đầy đủ các nội dung cũng như quy trình định giá. Hồ sơ phải thể hiện ngắn gọn, súc tích và được thông qua hội đồng định giá một cách chính thức. Nhận xét: quy trình định giá tại ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội được chia thành 6 bước rất xúc tích. Đây là một quy trình định giá hoàn chỉnh và có tính chính xác cao. Quy trình này cho phép cán bộ định giá có thể có những định hướng ban đầu khi tiến hành vào định giá một bất động sản thế chấp của ngân hàng. Tại mỗi bước, quy trình đều quy định rừ cỏn bộ định giỏ sẽ phải thực hiện cụng việc gỡ, cỏc cụng việc đú được thực hiện như thế nào? Việc quy định cụ thể từng công việc như thế này giúp cán bộ định giá có thể hoàn thành công việc nhanh chóng, tránh tình trạng chồng chéo hay thiếu sót công việc. Trình tự thông qua lần lượt từng bước trong quy trình định giá, cán bộ định giá có thể. hoàn thành một hồ sơ định giá hoàn chỉnh. Hiện nay, quy trình định giá 6 bước này được áp dụng tại ngân hàng BIDV và đang phát huy rất tốt vai trò của nó với hàng loạt hồ sơ định giá đã được thực hiện trong thời gian qua. Ngoài ra, việc tiến hành định giá song đôi tức là 2 phòng cùng tiến hành đinh giá một bất động sản trong quy trình cho vay thế chấp cũng giúp ngân hàng có thể kiểm tra được kết quả định giá của mỗi hồ sơ. Kết quả định giá dù gì cũng ít nhiều phản ánh nhìn nhận chủ quan của cá nhân cán bộ định giá. Vì vậy, ngân hàng tiến hành định giá 2 lần có thể đảm bảo tiêu chí đưa ra được kết quả chính xác nhất, vừa có thể thẩm định tính rủi ro của hồ sơ định giá bất động sản. Một số ví dụ minh họa. Để tìm hiểu kỹ hơn về công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV chi nhánh bắc Hà Nội, ta tìm hiểu một số ví dụ cụ thể sau. a) Ví dụ : định giá bất động sản là đất trống. (hai tỷ ba trăm hai mươi hai triệu đồng) Hệ số giá trị tài sản đảm bảo là 0,8. Giá trị tài sản đảm bảo sau khi nhân hệ số là:. Có thể thấy, 2 bất động sản ở hai ví dụ nêu trên nằm ở những khu vực khác nhau của thành phố Hà Nội, một bất động sản thuộc khu vực nội thành, một bất động sản thuộc khu vực ngoại thành. Điều này dẫn đến sự khác biệt trong quy định khung giá đất của thành phố và giá trị thị trường của đất. Ngoài ra, bất động sản ở ví dụ 1 là đất trống, khi tiến hành định giá, tổ định giá chỉ cần xem xét giá đất trong khu vực trong quy định và trên thị trường để xác định giá trị của bất động sản. Bất động sản ở ví dụ 2 là một căn nhà cấp 4 nên giá trị định giá bao gồm giá trị mảnh. đất và giá trị căn nhà. Do đó, để xác định giá trị của toàn bộ bất động sản cần định giá, tổ định giá ngoài việc định giá đất còn phải tìm hiểu thông tin về giá nhà để tính toán chính xác nhất. Thông qua 2 ví dụ trên, ta có thể nắm được phần nào quy trình định giá của ngân hàng thông qua những thông tin thể hiện trong biên bản định giá. Quy trình bắt đầu từ xác định hồ sơ và các thông tin liên quan bất động sản mục tiêu đến khi xác định được giá trị của bất động sản được thực hiện chớnh xỏc từng khõu; thụng tin thể hiện rừ ràng, cú sự kết hợp giữa các nguồn thông tin. Điều này cho thấy tính chuyên nghiệp trong công tác định giá tại ngân hàng. Ta cũng có thể thấy 2 ví dụ trên thuộc 2 bộ phận khác nhau định giá. Ở ví dụ 1, tiến hành định giá là các cán bộ thuộc phòng Quan hệ khách hàng doanh nghiệp, ví dụ 2 là phòng Quản lý rủi ro. Tuy cùng là định giá bất động sản nhưng 2 biên bản định giá này lại thuộc 2 khâu khác nhau trong quy trình định giá. Đánh giá thực trạng định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội. Những kết quả đạt được của Chi nhánh Bắc Hà Nội. Trong giai đoạn mà nền kinh tế thế giới nói chung và kinh tế Việt Nam nói riêng gặp không ít khó khăn, biến động gây khó khăn cho hoạt động của hệ thống ngân hàng tại Việt Nam. Tuy nhiên, trong bối cảnh đó, BIDV- bắc Hà Nội vẫn có thể giữ vững tốc độ phát triển, mở rộng nghiệp vụ, nâng cao chất lượng dịch vụ. Đặc biệt, công tác định giá bất động sản thế chấp trong các hoạt động vay vốn tại ngân hàng còn phát triển và hoàn thiện tới từng nội dung quy trình chính trong giai đoạn này. Với việc ban hành Quyết định 3979/QĐ- PC ngày 13/07/2009 của Tổng Giám Đốc Ngân hàng Đầu tư và Phát Triển Việt Nam quy định về giao dịch bảo đảm trong cho vay và các văn bản sửa đổi đã trở thành chuẩn mực để các cán bộ ngân hàng BIDV tiến hành định giá. Các yêu cầu và nội dung định giá đã được thực hiện nghiêm túc chính xác. Trong năm 2011, ngân hàng đã tiếp nhận và hoàn thành 612 bộ hồ sơ vay vốn thế chấp bằng bất động sản. Với khối lượng công việc lớn như vậy nhưng bộ phận định giá của ngân hàng đều hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, chưa từng có hồ sơ nào xẩy ra sai sót trong quá trình định giá. Để đạt được thành tựu như vậy, cán bộ định giá luôn phải lao động nghiêm túc và không ngừng học hỏi. Thành công của công tác định giá tại ngân hàng BIDV có thể kể đến trên một số phương diện sau:. Về quy trình định giá: Ngân hàng đã tiến hành xây dựng một quy trình định giá hoàn chỉnh. Quy trỡnh quy định rừ cỏc bước tiến hành và nội dung cụ thể của từng bước. Ngoài ra, ngõn hàng cũng cú quy định rừ bất động sản nào thỡ thành lập tổ định giỏ, bất động sản nào thì thành lập hội đồng định giá. Cán bộ định giá khi tiến hành công việc có thể dựa vào đó để hoạch định phương thức thực hiện, chuẩn bị nội dung và đánh giá công tác của bản thân. Điều này làm giảm thiểu những thiếu sót khi định giá. Bên cạnh đó, nếu có thiếu sót xẩy ra thì có thể dễ dàng xác định là ở khâu nào để nhanh chóng khắc phục. Ngoài việc quy định về quy trỡnh định giỏ, ngõn hàng cũng quy định rừ về quy trỡnh cho vay vốn thế chấp bằng bất động sản. Tìm hiểu quy trình có thể thấy, ngân hàng tiến hành định giá song đôi. Có thể hiểu đơn giản là 2 bộ phận trong ngân hàng cùng tiến hành định giá bất động sản thế chấp. Phòng Quan hệ khách hàng tiến hành định giá để đề xuất giá trị vay, phòng Quản lý rủi ro tiến hành thẩm định rủi ro của bản đề xuất vay nên cũng tiến hành định giá độc lập đối với bất động sản thế chấp. Tuy quy trình định giá ở 2 bước này cơ bản là giống nhau nhưng mục đích và vai trò trong quy trình tín dụng cho vay là hoàn toàn khác nhau. Chính vì thế, kết quả định giá tại ngân hàng BIDV rất khách quan và chính xác. Về thông tin so sánh để tiến hành định giá: ngân hàng BIDV có hệ thống mạng lưới thông tin rộng khắp, có sự liên kết trao đổi thông tin với các tổ chức kinh tế, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các dịch vụ đi kèm… nên ngân hàng luôn nhận được thông tin một cách nhanh chóng chính xác, đảm bảo tính xác thực của thông tin sử dụng. Ngoài ra, cán bộ định giá của ngân hàng cũng tự xây dựng cho mình nguồn thông tin mở thông qua tìm hiểu thông trên internet, báo chí, báo cáo hoạt động, văn bản pháp luật, quyết định, chính sách mới… Việc sử dụng song song 2 nguồn thông tin giúp cán bộ định giá có thể xem xét, đánh giá mức độ tin cậy của thông tin cũng như phân tích thông tin hiệu quả nhất. Về phương pháp định giá, ngân hàng thường sử dụng nhiều phương pháp định giá cho một lần định giỏ. Trong đú, chỉ rừ phương phỏp định giỏ chủ yếu được sử dụng để xỏc định giá trị bất động sản và phương pháp được dùng để kiểm tra chéo kết quả định giá. Như vậy, một kết quả định giá đưa ra trước khi kiểm chứng chéo giữa các bộ phận thì đã được chính cán bộ định giá tiến hành kiểm tra lần thứ 2 bằng một phương pháp khác. Tại BIDV phương pháp định giá chủ yếu được áp dụng cho các bất động sản định giá, đặc biệt là những bất động sản là đất trống hoặc đất có xây dựng nhà nhưng có sự thỏa. thuận với khách hàng là loại bỏ giá trị tài sản trên đất do giá trị tài sản trên đất quá nhỏ hoặc không còn hiệu quả sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp so sánh này thường là tham khảo giá trị thị trường của các mảnh đất tương tự kết hợp với khung giá ban hành của UBND thành phố Hà Nội cho khu vực có bất động sản mục tiêu để đưa ra mức giá cuối cùng. Phương pháp định giá thứ 2 được áp dụng là phương pháp giá trị còn lại. Đây là phương pháp áp dụng đối với phần bất động sản là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất. Theo đó, cán bộ định giá sẽ khảo sát khung giá xây dựng của phần bất động sản này cùng với việc xác định giá trị còn lại của bất động sản sau khi đã được đưa vào sử dụng để tiến hành xác định giá trị bất động sản. Ngoài ra, phương pháp chi phí cũng được áp dụng để kiểm tra kết quả định giá. Ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội thường xuyên tổ chức tập huấn nâng cao nghiệp vụ và trình độ của cán bộ định giá. Công tác tập huấn thường được tổ chức với quy mô toàn hệ thống mỗi khi có nghị định, thông tư hay quyết định mới… liên quan đến nghiệp vụ được ban hành. Ngoài ra, ngân hàng cũng tổ chức các đợt tập huấn định kỳ, các khóa học nghiệp vụ ngắn hạn cho cán bộ. Những thành công đã đạt được là động lực để ngân hàng BIDV – chi nhánh bắc Hà Nội luôn cố gắng phấn đấu nâng cao uy tín, tạo dựng niềm tin với khách hàng. Hạn chế và nguyên nhân a) Hạn chế.