Cơ sở lý luận về định giá bất động sản thế chấp
Sự cần thiết của định giá bất động sản thế chấp
1.1.1 Khái niệm bất động sản thế chấp và điều kiện bất động sản được nhận thế chấp a Khái niệm bất động sản thế chấp Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005, được thông qua ngày 14/6/2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “ Bất động sản là các tài sản không thể di dời được ”.
Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 nước ta thì bất động sản bao gồm :
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể.
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị ( căn cứ vào số lượng, chất lượng của đất đại đó ).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phòng….
+ Các công trình giao thông, xây dựng công nghiệp : như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng: máy móc thiết bị, cây cảnh cố định tạo ra cảnh quan cho công trình…
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo những tiêu chuẩn đo lường nhất định.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai :
+ Vườn cây lâu năm : bao gồm cả cây trồng và đất cây trồng.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao.
+ Một số công trình khai thác hầm mỏ.
+ Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khác với tài sản khác thì bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm đất đai và những vật thể gắn liền với đất đai Trong đó, những vật thể gắn liền với đất đai là những vật thể tồn tại trên đất và chỉ có thể sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể khi di chuyển sẽ bị hư hại hoặc tốn nhiều công sức, chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép.
Từ khái niệm về bất động sản như trên, ta rút ra khái niệm về bất động sản thế chấp:
Bất động sản thế chấp là bất động sản mà thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của bên đi vay (bên thế chấp) được sử dụng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay (nhận thế chấp) Nó là tài sản dùng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là bất động sản dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay. b Điều kiện bất động sản được nhận thế chấp
- Bất động sản đó thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với bất động sản là công trình xây dựng gắn liền với đất; phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với quyền sở hữu đất.
- Bất động sản đó phải được phép giao dịch hoặc không cấm mua, bán, tặng, cho,chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- Bất động sản đó không có tranh chấp, tức là bất động sản không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về những cam kết của mình.
- Bất động sản đó phải đảm bảo dễ chuyển nhượng.
- Bất động sản phải đáp ứng được các yêu cầu của bên nhận thế chấp.
1.1.2 Vai trò của định giá bất động sản thế chấp
1.1.2.1 Giá trị bất động sản và định giá bất động sản thế chấp a Giá trị bất động sản và giá trị bất động sản thế chấp
Giá trị bất động sản được xác định phụ thuộc vào mục đích sử dụng bất động sản đó Tuy nhiên, giá trị thị trường của bất động sản vẫn luôn là khái niệm được nhiều người quan tâm.
Giá trị bất động sản được biểu hiện qua:
Giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hình thành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người mua và người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá không bị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ và có đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệm về giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi
Giá trị đầu tư là giá trị dựa trên những thông số hay giả định của nhà đầu tư
Giá trị sử dụng của bất động sản là giá trị đối với một cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể và không hẳn được thể hiện bằng mức giá mà phần lớn những người khác trên thị trường sẵn sàng trả.
Giá trị có thể bảo hiểm tức là chi phí phải bỏ ra để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại một bất động sản nào đó Khi đánh giá giá trị có thể bảo hiểm, các chuyên viên định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại bất động sản( trong đó, giá trị có thể bảo hiểm thường không liên quan đến phần đất nền vì nói chung đất không bị ảnh hưởng bởi các mối nguy phát sinh)
Giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế Giá trị thẩm định thường được tính trên cơ sở giá trị thị trường
Ngoài ra, còn hai giá trị khác mà có thể nhiều người chưa quan tâm là giá trị hoạt động doanh nghiệp liên quan đến hoạt động kinh doanh của một doanh nghiệp trên một bất động sản nào đó và giá trị thanh lý của bất động sản.
Giá trị bất động sản thế chấp là giá trị bất động sản được ước lượng để phục vụ mục đích thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, thường được xác định theo giá trị thị trường của bất động sản. b Khái niệm định giá bất động sản thế chấp Định giá vừa là nghệ thuật, vừa là khoa học về xác định giá trị của tài sản
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO):
“Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị của bất động sản đó Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư W Seabroake- Viện đại học Portmouth, Vương quốc anh thì “ Định giá là sự ước lượng giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.”
Nội dung định giá bất động sản thế chấp
1.2.1 Căn cứ, cơ sở định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản thế chấp
Trong định giá bất động sản thế chấp thì căn cứ, cơ sở định giá phụ thuộc chủ yếu vào yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản, thị trường bất động sản và quy định pháp lý.
Thứ nhất, căn cứ vào yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản Yếu tố cơ bản tạo ra bất động sản như yếu tố vật chất tạo ra BĐS: cát, sỏi, xi măng, công lao động…; Chi phí gián tiếp tạo nên công trình: chi phí marketing, hoa hồng…; Công năng BĐS và khả năng duy trì các lợi ích gắn với nó: phụ thuộc vào chu kì kinh doanh kinh tế quốc dân, phụ thuộc vào điều kiện phát triển kinh tế- kĩ thuật của địa phương có BĐS; Kiến trúc của công trình và tâm lý sử dụng; Vị trí của BĐS( vị trí tuyệt đối : địa chỉ BĐS cụ thể; vị trí theo phân loại: dựa vào khung giá đất hoặc dựa vào giá đất ở vị trí khác để định giá đất); Các yếu tố tác động đến vị trí BĐS: cơ sở hạ tầng- kĩ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội….
Thứ hai, căn cứ vào thị trường bất động sản Đó là các yếu tố về tính cạnh tranh và khả năng thay thế đối với BĐS; Cung – cầu, hiện trạng thị trường BĐS; Điều kiện của khu vực, vùng về: điều kiện xã hội: vấn đề dân số học, thị hiếu tiêu dùng…; điều kiện kinh tế: lao động, việc làm, thu nhập; sự phát triển của các ngành, các cơ sở kịnh tế; cơ sở hạ tầng nơi có BĐS ( điện, nước, giao thông…); chính sách kinh tế: chính sách tài khóa ( chi ngân sách, chi sự nghiệp, chi cho đầu tư cơ sở hạ tầng), quy định về xây dựng ( chiều cao, tỉ lệ sử dụng đất); điều kiện môi trường: môi trường tự nhiên( không khí, tiếng ồn, cảnh quan…); môi trường nhân tạo ( trường học, bệnh viện…)
Thứ ba, căn cứ vào quy định pháp lý Đó là các quy định pháp lý liên quan đến quyền năng đối với BĐS: quyền sử dụng đất ( giao đất, thuê đất); Quy định pháp lý liên quan đến công trình xây dựng : tỉ lệ đất sử dụng cho xây dựng, hành lang an toàn của công trình công cộng…; Xu hướng thay đổi, điều chỉnh của hệ thống pháp luật: luật đất đai, thuế( sử dụng đất, BĐS…); Các quy định pháp luật về giá: pháp lệnh giá, quy đinh pháp luật về tính giá; Các quy định pháp lý về định giá BĐS: tiêu chuẩn thẩm định giá, tiêu chuẩn hành nghề định giá.
1.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản vận dụng trong định giá bất động sản thế chấp
1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Sử dụng cao nhất tốt nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá bất động sản thế chấp.
Bất động sản được coi là sử dụng cao nhất, tốt nhất nếu như bất động sản đó đang được sử dụng một cách hợp pháp, phù hợp với quy hoạch, sự cho phép về kĩ thuật, cũng như cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất và có thể được tồn tại kéo dài nhất định, liên tục trong một khoảng thời gian
Nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
- Sử dụng hợp pháp : như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, môi trường và các quy định của pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất
- Đặc tính vật lý có thể thỏa mãn : như có đủ diện tích, các điều kiện về thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất …
- Khả thi về mặt kinh tế : như việc có thể dự đoán khả năng có được thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
- Thu nhập ròng lớn nhất: giá trị việc sử dụng bất động sản mang lại là lớn nhất.
Nguyên tắc này đòi hỏi chuyên viên định giá tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá thị trường của tài sản.
Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào có giá bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ đựơc bán trước Theo nguyên tắc này, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trên giá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, so sánh trong cùng một vùng giá trị và thời điểm bán của các tài sản so sánh này gần với thời điểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên nguyên lý: Một người mua bất động sản (hoặc đất đai) sẽ không trả giá cao so với giá của bất động sản/mảnh đất mà anh ta có độ mong muốn và thỏa mãn tương tự
Nguyên tắc này cho rằng: Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung cầu về tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế xã hội của bất động sản thế chấp cũng được phản ánh trong quan hệ cung cầu và giá bất động sản.
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bộ phận cấu thành bất động sản tùy thuộc vào sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của bất động sản mà nó tham gia hợp thành
Với các bất động sản tạo ra lợi nhuận thì giá trị của một phần tài sản nào đó của bất động sản có thể được đo bằng lượng về giá trị mà nó đóng góp vào tổng thu nhập thực, vì thu nhập thực có thể được vốn hóa thành giá trị. Đây là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi định giá viên xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.
Nguyên tắc này cho rằng : giá trị của BĐS được tạo ra và bền vững khác các yếu tố tác động tới BĐS ở trạng thái cân bằng.Ví dụ như có sự kết hợp tối ưu giữa đất với công trình trên đất thì đạt được cân bằng kinh tế, khi đó giá trị của BĐS là cao nhất.
Nguyên tắc này cho rằng, giá trị của một bất động sản thế chấp luôn thay đổi theo sự thay đổi của các yếu tố trong thị trường do tác động của các yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường và chính sách Các yếu tố này làm thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi xu hướng của thị trường đối với loại bất động sản đó như về quy mô đầu tư bất động sản, chất lượng đầu tư bất động sản…Giá trị của bất động sản thế chấp cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Sự thay đổi là một quy luật khách quan, nó diễn ra liên tục và không phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của con người, nên định giá viên ước tính giá trị thị trường hay định giá trên cơ sở giá thị trường chính là việc xác định giá trị vào thời điểm định giá nhưng nó bao hàm phản ánh được cả xu thế tương lai của bất động sản thế chấp.
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản thế chấp
1.3.1.1 Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản Đất đai và nhà ở là nhu cầu thiết yếu của xã hội, là một trong những yếu tố quan trọng hàng đầu cấu thành nên BĐS Tuy nhiên, hiện nay, thị trường BĐS vẫn còn nhiều yếu tố mang tính tự phát và chưa có định hướng.Vì vậy, Nhà nước có vai trò rất quan trọng trong công tác quản lý, định hướng phát triển thị trường BĐS và đặc biệt là hoạt động định giá BĐS Nhà nước đã xây dựng cơ chế, chính sách, hoàn thiện các quy phạm pháp luật nhằm khuyến khích , thúc đẩy và quản lý sự phát triển hoạt động của hệ thống tài chính
Nhà nước đưa ra các chính sách, các quy định của pháp luật về định giá đúng đắn, góp phần hỗ trợ và hướng cho hoạt động định giá ngày càng phát triển và hoàn thiện hơn.
Hiện nay có một số quy định về định giá:
+ Nghị định 101/2005/NĐ- CP ngày 3/8/2005 về thẩm định giá
Phạm vi điều chỉnh: doanh nghiệp thẩm định giá; thẩm định viên về giá; quản lý nhà nước về thẩm định giá; xử lý tranh chấp về thẩm định giá.
Nghị định đưa ra các quy định áp dụng đối với doanh nghiệp thẩm định giá; cơ quan, tổ chức, cá nhân có tài sản thẩm định giá và thẩm định viên về giá Từ đó, giúp cho thẩm định giá đúng quyền lợi, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên tham gia. + Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong :
Quyết định 24/2005/QĐ- BTC ngày 18/4/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: tiêu chuẩn sô 1- Giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.; tiêu chuẩn số 3-Những quy tắc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản; tiêu chuẩn số 4-Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá tài sản.
Quyết định 77/2005/ QĐ- BTC ngày 1/11/2005 về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: tiêu chuẩn số 2- Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản; tiêu chuẩn số 5- Quy trình thẩm định giá tài sản; tiêu chuẩn số 6 - Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
Quyết định số 129/2008/QĐ- BTC ngày 31/12/2008 ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: tiêu chuẩn số 07- Phương pháp so sánh; tiêu chuẩn số 08- Phương pháp chi phí; tiêu chuẩn số 09- Phương pháp thu nhập; tiêu chuẩn số 10- Phương pháp thặng dư; tiêu chuẩn số 11 – Phương pháp lợi nhuận; tiêu chuẩn số 12- Phân loại tài sản. Các tiêu chuẩn thẩm định giá đưa ra các quy định trong quá trình định giá tài sản nhằm cung cấp kiến thức cơ bản cho thẩm định viên thực hiện quá trình định giá tài sản. + Luật đất đai 2003 đưa ra các quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất nhằm giúp cho định giá viên trong quá trình xác định tính pháp lý và giá trị đất đai.
+ Luật kinh doanh BĐS 2006 quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản; quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản và giao dịch bất động sản có liên quan đến kinh doanh bất động sản.
Ngoài ra còn có luật nhà ở 2005, luật dân sự 2005, các văn bản thông tư hướng dẫn thi hành luật… đã giúp cho hoạt động định giá diễn ra đúng, đảm bảo quyền lợi các bên tham gia.
1.3.1.2 Quy hoạch của Nhà nước
Trong hoạt động định giá BĐS tại các ngân hàng hiện nay, thì thông tin về quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò rất quan trọng Khi tiến hành định giá BĐS, định giá viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có đúng quy hoạch của Nhà Nước hay không, BĐS có thuộc vào quy hoạch hay không, nếu thuộc thì toàn bộ BĐS thuộc quy hoạch, hay một phần BĐS thuộc quy hoạch Nếu chỉ có một phần thuộc quy hoạch thì phần thuộc quy hoạch sẽ tính theo khung giá đất Nhà Nước ban hành, phần diện tích còn lại sẽ tính theo khung giá thị trường Từ sự phân tích trên cho ta thấy, quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động định giá tại các ngân hàng hiện nay, không những xác định được chính xác giá trị BĐS thế chấp mà còn xác định được tiềm năng của BĐS đó trong tương lai Và đó cũng là cơ sở để ngân hàng cho khách hàng vay với số tiền hợp lý, phù hợp với các lợi ích mang lại từ BĐS cả trong hiện tại và tương lai, hạn chế được rủi ro cho các Ngân hàng.
1.3.1.3 Hệ thống thông tin về bất động sản định giá
Thông tin là yếu tố vô cùng quan trọng đối với hoạt động định giá Nguồn thông tin cung cấp và độ chính xác của mỗi thông tin sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả định giá, chất lượng hoạt động định giá, quyết định đến tiến trình hoàn thành công việc của nhà định giá Vì vậy, người định giá phải biết cách thu thập thông tin, xử lý, phân tích, chọn lọc thông tin cần thiết, loại bỏ những thông tin không cần thiết để phục vụ cho công việc định giá của mình Bao gồm các loại thông tin về các giao dịch đã thực hiện trên thị trường, kết quả của các cuộc mua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu BĐS…
Các nguồn thông tin: thông tin từ sở địa chính, cơ quan trực tiếp quản lý BĐS, công ty môi giới, kinh doanh BĐS, tạp chí, sách báo, internet…
1.3.1.4 Ảnh hưởng của yếu tố vĩ mô và thị trường bất động sản
Hoạt động đinh giá BĐS thế chấp là ước tính giá trị của BĐS dựa trên các phương pháp định giá khoa học Đây là một hoạt động dịch vụ gắn với thị trường BĐS. Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hóa được xác định bởi tác động của cung- cầu về hàng hóa đó Trên thị trường, giá BĐS tăng nếu cầu tăng, cung giảm và ngược lại nó sẽ làm giảm nều cầu giảm, cung tăng Các yếu tố liên quan đến việc cung BĐS như sự gia tăng của các hoạt động đầu tư BĐS thì hoạt động định giá là cơ sở để xác định tính khả thi của các dự án.
Ngoài yếu tố cung- cầu BĐS trên thị trường thì đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực, các điều kiện của thị trường BĐS trong khu vực, hiện trạng vùng lân cận (cơ sở hạ tầng như đường, hệ thống cấp thoát nước, cấp điện, thông tin liên lạc ) Bên cạnh đó, mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng; mức giá bình quân các loại đất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất, mức độ lạm phát chung… cũng ảnh hưởng lớn đến quá trình định giá khi sử dụng phương pháp so sánh.
Sự phát triển của các khu quy hoạch kéo theo sự phát triển của hoạt động định giá tại khu vực đó để phục vụ nhu cầu tại chỗ của các hoạt động giao dịch BĐS tại vùng đó Các chính sách lành mạnh hóa sự phát triển thị trường BĐS của nhà nước bằng các biện pháp đưa ra khung giá đất tại từng khu vực đòi hỏi phải có công tác định giá để đưa ra giá BĐS sát với giá thị trường.
Khách hàng cũng là một yếu tố khách quan ảnh hưởng đến định giá bất động sản. Khách hàng là đối tượng cung cấp thông tin về bất động sản thế chấp ngân hàng Do đó, nếu khách hàng cung cấp thông tin không chính xác về bất động sản thế chấp, đưa các giấy tờ giả mạo, chưa hợp lệ, sử dụng không đúng thẩm quyền, giả mạo giấy tờ đem thế chấp bất động sản đó ở nhiều nơi… thì sẽ ảnh hưởng lớn đến việc định giá giá trị của bất động sản.
Theo tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 quy định về Quy trình thẩm định giá tài sản
(Ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) thì quá trình thẩm định giá gồm 6 bước:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin.
Bước 4: Phân tích thông tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá
Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Hàng Hải
Giới thiệu khái quát về Ngân hàng TMCP Hàng Hải
2.1.1 Quá trình hình thành, phát triển và cơ cấu tổ chức, chức năng các phòng ban Ngân hàng TMCP Hàng Hải
2.1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam(Maritime Bank hoặc MSB) có tên giao dịch là Việt Nam Maritime Commercial Joint Stock Bank.
Ngân hàng TMCP Hàng Hải Việt Nam chính thức thành lập theo giấy phép số 0001/NH-GP ngày 08/06/1991 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngày 12/07/1991, Maritime Bank chính thức khai trương và đi vào hoạt động tại Thành phố Cảng Hải Phòng, ngay sau khi Pháp lệnh về Ngân hàng Thương mại, Hợp tác xã Tín dụng và Công ty Tài chính có hiệu lực Khi đó, những cuộc tranh luận về mô hình ngân hàng cổ phần còn chưa ngã ngũ và Maritime Bank đã trở thành một trong những ngân hàng thương mại cổ phần đầu tiên tại Việt Nam Đó là kết quả có được từ sức mạnh tập thể và ý thức đổi mới của các cổ đông sáng lập: Cục Hàng Hải Việt Nam, Tổng Công ty Bưu chính Viễn thông Việt Nam, Cục Hàng không Dân dụng Việt Nam
Ban đầu, Maritime Bank chỉ có 24 cổ đông, vốn điều lệ 40 tỷ đồng và một vài chi nhánh tại các tỉnh thành lớn như Hải Phòng, Hà Nội, Quảng Ninh, TP HCM Đến năm
1996, MSB đã phát triển được mạng lưới chi nhánh trên 6 tỉnh, thành phố trọng điểm kinh tế của cả nước Năm 2001, MSB là một trong 6 ngân hàng thương mại Việt Nam được ngân hàng thế giới (WB) lựa chọn và tài trợ để tham gia dự án hiện đại hóa ngân hàng và hệ thống thanh toán Cho đến tháng 8/2005, MSB chuyển trụ sở lên Hà Nội, đặt trụ sở tại Tòa A, tòa nhà Sky City, 88 Láng Hạ, Quận Đống Đa, Hà Nội Đây là một sự chuyển hướng chiến lược đúng đắn, và là bước ngoặt quan trọng thúc đẩy sự phát triển toàn diện của Maritime bank.
Từ năm 2006, MSB tiến hành tái cấu trúc bộ máy một cách cơ bản, toàn diện theo hướng tách riêng các hoạt động kinh doanh và hoạt động hỗ trợ, hình thành các khối nghiệp vụ, đồng thời tăng cường vai trò, năng lực quản lý tập trung tại trụ sở chính. Giai đoạn 2008 – 2009, MSB tiếp tục hoàn chỉnh cơ cấu tổ chức hoạt động với việc thành lập ban ALCO, Ủy ban nhân sự, Ủy ban quản lý rủi ro, Hội đồng xử lý rủi ro, Hội đồng tín dụng và hoàn thiện các khối nghiệp vụ và tiến hành xây dựng hệ thống xếp hạng tín dụng nội bộ với sự tư vấn của công ty TNHH Ernst & Young Việt Nam
Từ năm 2009 đến nay, MSB thuê hãng tư vấn hàng đầu thế giới của Mỹ là McKinsey
& Company xây dựng và triển khai chiến lược kinh doanh & thương hiệu cho toàn ngân hàng.
Và đến nay, MSB trở thành một ngân hàng TMCP phát triển mạnh, bền vững và tạo được niềm tin đối với khách hàng Vốn điều lệ của Maritime Bank là 5.000 tỷ VNĐ và tổng tài sản đạt hơn 110.000 tỷ VNĐ Mạng lưới hoạt động không ngừng được mở rộng từ 16 điểm giao dịch năm 2005, hiện nay đã lên đến gần 130 điểm giao dịch trên toàn quốc.
Cùng với quyết định thay đổi toàn diện, từ định hướng kinh doanh, hình ảnh thương hiệu, thiết kế không gian giao dịch tới phương thức tiếp cận khách hàng… đến nay, Maritime Bank đang được nhận định là một Ngân hàng có sắc diện mới mẻ, đường hướng hoạt động táo bạo và mô hình giao dịch chuyên nghiệp, hiện đại nhất Việt Nam.
Tốc độ tăng trưởng cao của Maritime bank trong cả huy động và cho vay cũng như số lượng khách hàng trong 20 năm qua là một minh chứng rõ nét nhất về sự ghi nhận và tin cậy của khách hàng dành cho Maritime bank Đây chính là cơ sở và tiền đề cho sự phát triển của Ngân hàng trong tương lai Trong những năm qua, Maritime
Bank luôn duy trì tỷ lệ an toàn vốn trên 8% Đăc biệt là tỷ lệ nợ xấu trong năm qua luôn dưới 3% Điều này đã khẳng định tính chất an toàn và hiệu quả của Maritime Bank.
2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng các phòng ban ngân hàng TMCP Hàng Hải
Cơ cấu tổ chức của ngân hàng gồm bộ máy quản lý, ngân hàng cá nhân, ngân hàng doanh nghiệp, ngân hàng doanh nghiệp lớn, ngân hàng định chế tài chính và các khối.
Sơ đồ số 1: Sơ đồ cơ cấu tổ chức ngân hàng TMCP Hàng Hải
Chuyên đề tốt nghiệp Tạ Như Hoa - QTKD BĐS 50A Đại hội đồng cổ đông
Ban kiểm soát Ủy ban CLRR
Phòng KTMB Ủy ban NS
Ban KSTT Ủy ban ALCO
Ban thẩm định tín dụng và đầu tư
Kh ối quản lý rủi
Khối quản lý tài chính
Ngân hàng cá nhân gồm: Trung tâm khách hàng cá nhân; Trung tâm bán hàng trực tiếp; Trung tâm phát triển kênh kinh doanh mới; Trung tâm hỗ trợ NHCN; Trung tâm phát triển sản phẩm; Trung tâm phát triển mạng lưới; Phòng Marketing; Phòng quản lý kinh doanh; Phòng QLCL dịch vụ.
Ngân hàng doanh nghiệp: Trung tâm KHDN; Phòng kinh doanh DN sản xuất; Phòng kinh doanh DN thương mại; Phòng kinh doanh DN bán lẻ; Trung tâm tài trợ thương mại; Phòng quản lý nợ; Phòng phân tích KD và CLDV.
Ngân hàng doanh nghiệp lớn: Trung tâm KHDN lớn; Phòng Marketing và phát triển sản phẩm; Phòng quản lý nợ; Phòng phân tích KD và CLDV.
Ngân hàng định chế tài chính: Khối thị trường tài chính; Phòng giao dịch tiền tệ;
Phòng quản lý thanh khoản; Phòng nghiên cứu thị trường và phát triển sản phẩm;Trung tâm KDNT & CTCPS; Trung tâm đầu tư; Phòng định chế tài chính; Phòng phân tích KD & CLDV.
Khối quản lý rủi ro gồm: trung tâm quản lý rủi ro tín dụng; trung tâm quản lý rủi ro thị trường; trung tâm quản lý rủi ro hoạt động; Phòng phân tích công vụ và mô hình rủi ro
Khối phê duyệt tín dụng gồm: trung tâm xử lý tín dụng tập trung; trung tâm quản lý tín dụng cá nhân; phòng thu hồi nợ
Khối quản lý tài chính: phòng kế hoạch ngân sách; phòng kế toán; phòng thẩm định đầu tư mua sắm; phòng quản trị TT báo cáo
Khối công nghệ ngân hàng: trung tâm phát triển CNNH; trung tâm vận hành CNNH; phòng dịch vụ và hỗ trợ
Khối quản lý nhân tài gồm: phòng chiến lược phát triển nhân tài; phòng tuyển dụng; trung tâm đào tạo; phòng quản lý nhân sự; phòng nghiệp vụ nhân sự.
Khối quản lý chiến lược: phòng phát triển chiến lược; phòng nghiên cứu kinh tế; phòng điều phối dự án
Khối tổng hợp: phòng truyền thống và chất lượng thương hiệu; trung tâm đầu tư mua sắm; phòng hành chính.
Khối vận hành: trung tâm tác nghiệp; trung tâm thanh toán; phòng xử lý giao dịch; phòng cải tiến quy trình.
Khối pháp chế và kiểm soát tuân thủ: phòng tư vấn pháp luật; phòng thẩm định văn bản; phòng kiểm soát tuân thủ.
Chức năng: Đại hội đồng cổ đông: Là cơ quan có thẩm quyền cao nhất của MSB, quyết định các vấn đề thuộc nhiệm vụ và quyền hạn được pháp luật và điều lệ MSB quy định.
Thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải
2.2.1 Tổ chức bộ máy định giá ngân hàng TMCP Hàng Hải
Bộ máy tổ chức định giá – phòng định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Hàng Hải chia làm hai bộ phận: định giá TSBĐ và quản lý hàng hóa, trong đó, gồm 1 trưởng phòng, 1 phó phòng, 5 chuyên viên cao cấp, 5 chuyên viên chính và 16 chuyên viên
Sơ đồ số 2: Sơ đồ cơ cấu tổ chức phòng định giá tài sản đảm bảo
Chuyên đề tốt nghiệp Tạ Như Hoa - QTKD BĐS 50A
Trưởng phòng Định giá TSBĐ Định giá TSBĐ Quản lý hàng hóa
Chuyên viên cao cấp (Sr.CVS)
Chuyên viên cao cấp (Sr.CMS)
Chuyên viên chínhPhó phòng
- Chức năng nhiệm vụ của từng vị trí:
Trưởng phòng định giá TSBĐ (CVS Head):
- Điều phối công việc tại trung tâm xử lý tín dụng tập trung (CPC).
- Chịu trách nhiệm phê duyệt kết quả định giá tài sản đảm bảo( TSBĐ) trong trường hợp định giá tại CPC.
- Gửi yêu cầu định giá cho đơn vị thứ 3 trong trường hợp thuê ngoài định giá. a, Định giá TSBĐ:
- Chịu trách nhiệm lên kế hoạch đi thẩm định với khách hàng.
- Chịu trách nhiệm phối hợp với chuyên viên dịch vụ tín dụng khách hàng doanh nghiệp (CSO) và khách hàng để định giá TSBĐ trong trường hợp định giá tại CPC.
- Lập phụ lục định giá; thông báo định giá; biên bản định giá
- Chịu trách nhiệm về các thông tin trong báo cáo định giá
- Chịu trách nhiệm về kết quả định giá
- Có quyền bảo lưu ý kiến về kết quả định giá trong trường hợp không thống nhất giá trị định giá với CVS Head
Ngoài ra, trong trường hợp CVS Head không có mặt tại CPC, CVS Head có thể ủy quyền cho Sr.CVS ký phê duyệt báo cáo định giá. b, Quản lý hàng hóa
- Khảo sát kho hàng, quản lý hàng hóa thế chấp của các khách hàng thế chấp tài sản bảo đảm là hàng hóa tại Ngân hàng TMCP Hàng Hải.
- Phát hiện báo cáo kịp thời các trường hợp có thể gây rủi ro cho Ngân hàng TMCP Hàng Hải.
2.2.2 Quy trình định giá tài sản đảm bảo tại CPC
Sơ đồ số 3: Sơ đồ quy trình định giá tài sản đảm bảo tại CPC no yes
Chuyên đề tốt nghiệp Tạ Như Hoa - QTKD BĐS
Khách hàng chuẩn bị bộ hồ sơ theo quy định của MSB
CSO nhận và kiểm tra bộ hồ sơ
CPCC nhận và kiểm tra bộ hồ sơ
CVS Head phân công công việc
CVS lên kế hoạch khảo sát hiện trạng tài sản
CVS liên hệ với khách hàng và khảo sát hiện trạng
CVS định giá và lập báo cáo định giá
CSO phối hợp khảo sát hiện trạng
CVS hoàn thiện và gửi thông báo định giá
CSO nhận thông báo định giá no phối hợp no yes
B1: Tiếp nhận hồ sơ a, CSO
- Khi khách hàng có nhu cầu đưa tài sản vào thế chấp tại MSB, CSO hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ TSBĐ theo quy định của MSB
- Sau khi khách hàng cung cấp các hồ sơ, CSO tiền hành kiểm tra toàn bộ hồ sơ TSBĐ. Nếu khách hàng chưa cung cấp đủ, CSO hướng dẫn khách hàng bổ sung
- Khi khách hàng cung cấp đủ hồ sơ, CSO lập và gửi phiếu đề nghị định giá. b,CPCC
- Sau khi tiếp nhận hồ sơ TSBĐ, CPCC kiểm tra bộ hồ sơ Nội dung kiểm tra bao gồm: + Đối chiếu các hồ sơ do CSO cung cấp với danh mục hồ sơ quy định như sau:
Tài sản đảm bảo gồm bất động sản và động sản, nhưng ở đây chỉ đề cập đến hồ sơ tài sản đảm bảo là bất động sản:
+ Giấy chứng nhận QSD đất/ Giấy chứng nhận QSH nhà ở/ QSD đất ở và QSH nhà ở hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh quyền sở hữu tài sản ( cụ thể: Quyết định giao, cấp đất ở của UBND cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện/ Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan…)
+ Giấy phép xây dựng/ Giấy chứng nhận QSH tài sản trên đất
+ Giấy xác nhận tình trạng nhà ở của UBND cấp phường, xã.
- Đất/ căn hộ dự án:
+ Giấy chứng nhận QSD đất/ Giấy chứng nhận QSH nhà ở/ QSD đất ở và QSH nhà ở. + Hợp đồng mua bán đất/ căn hộ ký với chủ đầu tư
+ Hóa đơn/ phiếu thu, chứng từ nộp tiền( nếu có).
+ Sơ đồ vị trí thửa đất
+ Giấy chứng nhận QSD đất/ QSD đất và sở hữu công trình.
+ Hợp đồng thuê đất/ Quyết định giao đất Đối với tài sản hiện hữu:
+ Giấy chứng nhận QSH tài sản trên đất
+ Hồ sơ hoàn công/ Quyết toán công trình (nếu có)
+ Các giấy tờ chứng minh nguồn thu Đối với tài sản hình thành từ vốn vay/ tài sản hình thành trong tương lai:
+ Các quyết định phê duyệt phương án kiến trúc, quy hoạch
+ Dự toán được phê duyệt
+ Các giấy tờ chứng minh nguồn thu trong tương lai khi khai thác tài sản
- Dự án khu đô thị:
+ Phê duyệt phương án kiến trúc, quy hoạch
+ Hồ sơ nghiên cứu khả thi dự án/ phương án triển khai
- Đất sản xuất kinh doanh, nhà xưởng sản xuất
+ Giấy chứng nhận QSD đất/ Giấy chứng nhận QSD đất và QSH tài sản trên đất
+ Hợp đồng thuê đất/ Quyết định giao đất
+ Chứng từ nộp thuế đất Đối với tài sản hiện hữu:
+ Giấy chứng nhận QSH tài sản trên đất/ Giấy phép xây dựng/ Công văn xác nhận tài sản trên đất do ban quản lý khu công nghiệp cấp
+ Bản vẽ tổng thể mặt bằng nhà xưởng
+ Hồ sơ hoàn công/ Quyết toán công trình Đối với tài sản hình thành từ vốn vay/ tài sản hình thành trong tương lai:
+ Giấy phép xây dựng/ Công văn chấp thuận phương án kiến trúc do cấp có thẩm quyền cấp.
+ Hồ sơ thiết kế/ Dự toán công trình nhà xưởng đã được phê duyệt.
- Quyền thuê dài hạn mặt bằng kinh doanh thương mại
+ Hóa đơn/ tiền thu, chứng nhận nộp tiền.
+ Giấy chứng nhận QSD đất
+ Các hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc đầu tư/ khai thác.
+ Kiểm tra thông tin trong phiếu đề nghị định giá
- Trường hợp một trong các nội dung kiểm tra chưa đầy đủ thì CPCC thông báo ngay cho CSO qua outlook để CSO yêu cầu khách hàng bổ sung.
- Trường hợp tính pháp lý của hồ sơ phức tạp, khi đó CPCC cần xin ý kiến cảu CVSHead/ Phòng pháp chế của MSB và thông báo tình trạng hồ sơ cho CSO qua outlook.
- Khi các thông tin trong phiếu đề nghị định giá và số lượng hồ sơ đầy đủ, CPCC gửi email xác nhận đủ hồ sơ cho CSO đồng thời gửi bộ hồ sơ TSBD cho CVS Head c, CVS Head
- Thực hiện phân công khoản định giá cho CVS/Sr.CVS/CCV đồng thời cung cấp cho CSO, CPCC.
- Riêng trường hợp định giá của CCV, CVS Head phân công CVS đầu mối theo dõi quá trình định giá của CCV.
B2: Định giá tài sản a, CVS/Sr.CVS/CCV
- Sau khi nhận được sự phân công của CVS Head, CVS/Sr.CVS/CCV chủ động liên hệ với khách hàng để lên kế hoạch định giá tài sản.
- Trong thời gian 3 ngày làm việc, nếu khách hàng không bố trí được lịch đi khảo sát thực tế thì CVS/Sr.CVS/CCV thông báo lại cho CSO Trong trường hợp khách hàng vẫn có nhu cầu đưa ra các tài sản trên vào thế chấp thì CSO lập phiếu đề nghị định giá mới theo mẫu và gửi cho CPCC.
- Căn cứ vào kế hoạch định giá với khách hàng, CVS/Sr.CVS/CCV cùng khách hàng tiến hành đi khảo sát thực tế tài sản Trong quá trình đi khảo sát thực tế, tùy vào từng loại tài sản định giá CVS/Sr.CVS/CCV lập biên bản khảo sát hiện trạng theo các mẫu
- Đối với trường hợp CVS/Sr.CVS thực hiện định giá:
+ Lập phụ lục định giá; thông báo định giá; biên bản định giá
+ CVS/Sr.CVS ký và chuyển báo cáo định giá kèm theo hồ sơ tài sản, ảnh tài sản, biên bản khảo sát hiện trạng cho CVS Head kiểm tra, ký duyệt Sau khi báo cáo định giá được ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo định giá cho CSO đồng thời cung cấp cho CVS Head, RM
- Đối với trường hợp CCV thực hiện định giá:
+ Lập phụ lục định giá, sau đó ký và gửi kèm theo biên bản hiện trạng, ảnh tài sản cho CVS đầu mối đồng thời cung cấp cho CVS Head.
+ Căn cứ vào các thông tin do CCV cung cấp, CVS đầu mối kiểm tra lại giá trị định giá, tính pháp lý của tài sản, sự tuân thủ các quy định về định giá hiện hành của MSB.
+ CVS đầu mối lập và ký vào thông báo định giá, sau đó chuyển báo cáo định giá kèm theo hồ sơ tài sản, ảnh tài sản, biên bản khảo sát hiện trạng cho CVS Head kiểm tra, ký duyệt.
+ Sau khi báo cáo định giá được ký duyệt, CVS/Sr.CVS gửi thông báo định giá cho CSO đồng thời cung cấp cho CVS Head,CCV, RM. b, CVS Head
Đánh giá hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Hàng Hải
2.3.1 Những kết quả đạt được
Qua việc phân tích quá trình định giá bất động sản thông qua các ví dụ thực tế trên, ta thấy những kết quả đạt được là:
Thứ nhất là chuyên viên định giá định giá bất động sản theo giá thị trường
Trong quá trình định giá BĐS thế chấp, ngân hàng luôn đề cao mục tiêu là việc định giá BĐS luôn phải sát với giá thực tế trên thị trường Chuyên viên định giá BĐS sử dụng giá trị thị trường của BĐS, dựa trên những thông tin thu thập được trên thị trường về các giao dịch BĐS qua nhiều nguồn khác nhau như báo, mạng, internet, tham khảo ý kiến của các hộ dân sống xung quanh khu vực BĐS cần định giá… mà đưa ra giá trị thị trường của BĐS mục tiêu Cách làm này của ngân hàng làm cho quá trình thẩm định giá được chính xác, công bằng, làm căn cứ trong việc cấp tín dụng, giá trị BĐS đảm bảo của khách hàng được đánh giá đúng với giá trị thực tế trên thị trường và được nâng cao hơn.
Do đó, kết quả định giá sẽ phản ánh được đúng diễn biến của thị trường Khi tiến hành định giá BĐS thế chấp chuyên viên định giá luôn cố gắng cho kết quả định giá là chính xác nhất.
Thứ hai là quy trình định giá có tính đến đặc điểm của bất động sản
Mỗi BĐS đều có đặc trưng riêng, không BĐS nào là giống hoàn toàn nhau Có thể BĐS giống hệt nhau về công trình xây dựng trên cùng diện tích đất nhưng vẫn có điểm khác nhau đó là vị trí tuyệt đối của BĐS ( tọa độ của BĐS) Do đó, trong quá trình định giá, chuyên viên định giá có tính đến các đặc điểm của BĐS như: vị trí BĐS, diện tích, điều kiện cơ sở hạ tầng, công trình xây dựng xây dựng trên đất, năm xây dựng… để điều chỉnh giá trị BĐS so sánh theo đặc điểm của BĐS định giá để BĐS so sánh có những điểm tương đồng với BĐS định giá, từ đó xác định giá trị của BĐS định giá.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những thành tựu đạt được như trên thì quá trình định giá bất động sản của ngân hàng còn một vài hạn chế sau:
Thứ nhất, các yếu tố điều chỉnh về bất động sản theo đánh giá chủ quan của chuyên viên định giá
Do Phòng thẩm định giá tài sản bảo đảm mới được thành lập, chuyên viên định giá một số là từ các chuyên ngành khác chuyển sang, do vậy thiếu kinh nghiệm, kiến thức về thực tế và kiến thức về BĐS, chưa được đào tạo chuyên sâu về định giá Do đó, việc xử lý những vấn đề liên quan đến công tác định giá vẫn còn hạn chế
Với mục đích định giá để thế chấp, các ngân hàng đều có những quy trình, quy định và quy tắc định giá riêng, và các chuyên viên định giá được đào tạo nhằm mục đích bảo đảm an toàn tối đa cho Ngân hàng Trường hợp phát mại tài sản có rất nhiều yếu tố tác động và để hoàn thành công việc này thường rất khó khăn và mất thời gian có khi kéo dài hàng năm cũng chưa thể tiến hành xử lý tài sản thế chấp Do vậy, khi đưa ra mức giá cho bất kỳ một tài sản nào các chuyên viên định giá đều nghĩ tới khả năng xấu nhất có thể xảy ra đối với tài sản đó là phải đi phát mại Khi phát mại tài sản, đó là trường hợp mua bán chuyển nhượng trong điều kiện không bình thường và có nhiều yếu tố tác động làm giảm mức giá đi rất nhiều so với những thương vụ mua bán phổ biến đang diễn ra Với lý do này thì việc định giá tài sản thế chấp tại thời điểm định giá luôn được thận trọng, mức giá mang tính chủ quan của chuyên viên định giá đề xuất thấp hơn so với mức giá hiện tại của thị trường.
Các yếu tố so sánh như vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh doanh…tất cả các yếu tố này được định giá chủ quan, dựa trên kinh nghiệm, ước lượng giá trị theo cảm nhận thực tế, không có cơ sở Cán bộ thẩm định tự đưa ra một tỉ lệ % để điều chỉnh giá BĐS so sánh, không có bằng chứng cho các tỉ lệ % đó.
Trên thực tế thì việc định giá BĐS thế chấp đôi khi là xác định giá trị BĐS thế chấp dựa trên giá trị một vài BĐS có cùng thị trường, cùng sử dụng, cùng đặc điểm với BĐS thế chấp để đưa ra giá trị BĐS thế chấp và tổ chức tín dụng đưa ra quyết định cho vay theo tỉ lệ % với giá trị đó Với cách làm việc này không đáp ứng được nhu cầu, đáp ứng được diễn biến của thị trường, đặc biệt là tăng nguy cơ rủi ro cho ngân hàng.
Thứ hai, thông tin thu thập về bất động sản còn hạn chế
Việc thu thập thông tin về bất động sản còn nhiều hạn chế và gặp khó khăn Đa phần việc thu thập thông tin để định giá bất động sản được các chuyên viên định giá tìm hiểu qua internet Việc tìm hiểu thông tin thế này không cho thấy hết được các đặc điểm của BĐS so sánh vì các đặc điểm của các BĐS này đều do người bán BĐS cung cấp Từ đó, việc so sánh các yếu tố để điều chỉnh với BĐS định giá là không chính xác, dẫn đến kết quả định giá hiệu quả không cao Mặt khác, thường thì việc thu thâp thông tin về BĐS so sánh từ 3 đến 5 BĐS, nhưng với hoạt động định giá của ngân hàng chỉ tìm 2 BĐS so sánh nên cũng hạn chế trong việc so sánh để đưa ra giá BĐS mục tiêu.
Thứ ba, trang thiết bị kĩ thuật phục vụ cho hoạt động định giá chưa đầy đủ
Các thiết bị kĩ thuật phục vụ cho định giá như máy ảnh, thước đo, la bàn là các thiết bị vô cùng quan trọng khi đi khảo sát bất động sản thế chấp Tuy nhiên, hiện nay tại ngân hàng thì những thiết bị kĩ thuật này do chuyên viên định giá tự chuẩn bị Do đó, việc sử dụng chung các thiết bị trên đã gây ảnh hưởng đến quá trình định giá của các chuyên viên.
Thứ tư, yếu tố thời gian chưa được điều chỉnh
Thường thì nếu trong thị trường ổn định, ít biến động thì không cần điều chỉnh theo yếu tố thời gian Nhưng thực tế thì giá trị BĐS thay đổi theo từng giai đoạn và thời kỳ của thị trường BĐS nên cần điều chỉnh cả yếu tố thời gian để giá trị tài sản định giá sát với thực tế hơn nhằm đảm bảo quyền lợi cho khách hàng cũng như tránh rủi ro cho ngân hàng.
Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Hàng Hải
Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của ngân hàng TMCP Hàng Hải trong thời gian tới
Maritime Bank là một trong những ngân hàng ngày càng được khẳng định được thương hiệu trên thị trường trong hệ thống ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam, các chỉ tiêu về thu nhập, huy động vốn, lợi nhuận có mức tăng trưởng lớn.
Maritime Bank, mục tiêu tăng trưởng ổn định trong các năm tới và phát triển hướng tới trở thành NHTM đa năng, hiện đại là phù hợp với triển vọng phát triển của ngành cũng như xu hướng gia tăng mạnh mẽ nhu cầu sử dụng dịch vụ ngân hàng Tiềm năng phát triển kinh tế trong tương lai là cơ sở cho việc xây dựng kế hoạch tăng trưởng tài sản, mở rộng mạng lưới Bên cạnh việc mở rộng các dịch vụ tài chính, phát triển các sản phẩm mới nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng của nền kinh tế, Martitime Bank xác định hoạt động lõi ngân hàng thương mại sẽ giúp duy trì hoạt động ổn định của ngân hàng ngay cả khi nền kinh tế có những khó khăn nhất định Định hướng phát triển hoạt động cho vay thế chấp bất động sản của ngân hàng trong thời gian tới là:
Phát triển các loại hình cho vay thế chấp bất động sản theo phương châm an toàn và hiệu quả Khi đó, khách hàng cần phải có nguồn thu nhập ổn định tại các khu vực thành thị và các vùng kinh tế trọng điểm; phương thức tài trợ được thực hiện trên cơ sở các phương án kinh doanh khả thi hay các nhu cầu tiêu dùng cá nhân thiết thực đảm bảo khả năng trả nợ ngân hàng Đối với khách hàng có lịch sử vay nợ không tốt, ngân hàng sẽ hạn chế hoặc có các biện pháp để theo dõi chặt chẽ khoản vay.
Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp
3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản thế chấp
3.2.1 Tổ chức công tác đào tạo chuyên viên định giá bất động sản
Một trong những nhân tố quyết định đến thành công của Ngân hàng là con người. Mọi sự thay đổi diễn ra có đạt kết quả hay không và đạt đến mức độ nào trước hết phụ thuộc vào đội ngũ cán bộ Ngân hàng Vì thế, công tác phát triển nguồn nhân lực ở cả chất và lượng là điều hết sức cần thiết Chuyên viên định giá của Ngân hàng hiện nay có lợi thế là có một đội ngũ cán bộ hùng hậu, tuổi đời trẻ có kiến thức và lòng nhiệt huyết với công việc cùng với những cán bộ đã có thâm niên có nhiều kinh nghiệm sâu sát với thực tế và năng động nhiệt tình với công việc Tuy nhiên, trong đội ngũ cán bộ vẫn còn có những hạn chế kinh nghiệm thực tế chưa nhiều, kiến thức tổng hợp còn ít và còn thiếu hiểu biết về lĩnh vực bất động sản Do đó, bồi dưỡng một đội ngũ cán bộ vững vàng kiến thức chuyên môn, thông thạo nhiều kiến thức tổng hợp và có kinh nghiệm thực tiễn là một nhiệm vụ quan trọng để đáp ứng nhu cầu của công việc trong những năm tới và trong tương lai. Đa số cán bộ thẩm định giá tài sản bảo đảm tại các ngân hàng thương mại chưa có nhiều kinh nghiệm, chưa có trình độ chuyên môn về thẩm định giá hay trình độ chuyên môn chưa cao, chưa được trang bị đầy đủ nghiệp vụ chuyên môn trong ngành thẩm định giá cũng như sự thông thạo về tài sản cần thẩm định, nhất là trong lĩnh vực bất động sản Do đó khi tiến hành thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá đối với từng loại tài sản chưa được các cán bộ thẩm định tài sản bảo đảm sử dụng một cách thích hợp, dẫn đến việc đánh giá giá trị tài sản sai hoặc đánh giá thấp khiến khách hàng không hài lòng Phương pháp được áp dụng chủ yếu trong thẩm định giá tài sản bảo đảm là phương pháp so sánh trực tiếp, do đó kết quả thẩm định giá tài sản chủ yếu dựa trên phân tích và đánh giá chủ quan của các chuyên viên định giá Các bước của phương pháp chưa được tuân thủ, sơ sài và gần như bỏ qua, dẫn đến giá trị khách quan của tài sản bảo đảm không còn được đánh giá đúng, không chính xác, thiếu thuyết phục khiến khách hàng có cảm giác không hài lòng.
Ngân hàng cần phát huy các biện pháp đã thực hiện như: tạo điều kiện cho chuyên viên định giá học tập nâng cao trình độ, thường xuyên cử một số cán bộ có năng lực tham gia các buổi nói chuyện, hội thảo, luận đàm về các quy định của Nhà nước và NHTW, tổ chức các lớp nghe giảng, tạo điều kiện cán bộ học tập nâng cao trình độ. Để nâng cao trình độ chuyên môn cho các chuyên viên định giá, ngân hàng cần:
- Thường xuyên tổ chức các buổi trao đổi kinh nghiệm, đào tạo, cho chuyên viên tham gia các khóa học nhằm nâng cao kiến thức cho chuyên viên thẩm định giá Việc đào tạo này không chỉ bó hẹp trong lĩnh vực định giá mà còn mở rộng ra các lĩnh vực có liên quan khác như: xây dựng, quy hoạch,…Nếu có điều kiện có thể mời các chuyên gia trong và ngoài nước trong từng lĩnh vực về nói chuyện và giải đáp các thắc mắc của các chuyên viên Ngoài việc được nâng cao trình độ khi tham gia các khóa đào tạo chuyên môn, chuyên viên thẩm định còn được công nhận về trình độ mà mình đã qua đào tạo do các cơ quan chức năng có thẩm quyền cấp Đây sẽ là căn cứ pháp lý để các cán bộ thẩm định bước đầu xác định được trách nhiệm của mình đối với các kết quả được đưa ra.
- Các chuyên viên thẩm định giá cần thường xuyên cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động định gía nói chung và đặc biệt là các văn bản liên quan trực tiếp như: thuế, đất đai, xây dựng, quy hoạch…; các chính sách của Nhà nước… Trên cơ sở nắm rõ các văn bản pháp lý thì các cán bộ thẩm định mới có thể áp dụng các văn bản đó một cách hiệu quả vào thực tiễn, tạo cơ sở pháp lý cho các hoạt động thẩm định giá.
- Ngân hàng phải đưa ra các quy định cụ thể về trách nhiệm của các chuyên viên thẩm định với mỗi kết quả thẩm định đưa ra Cùng với đó là tạo một môi trường làm việc tốt để các chuyên viên có thể đạt được hiệu quả làm việc cao nhất.
- Nâng cao trình độ ngoại ngữ, tin học cho chuyên viên định giá để có thể đáp ứng những chương trình phần mềm công nghệ mới hiện đại của Ngân hàng.
- Nâng cao tinh thần cho mỗi chuyên viên định giá đồng thời có sự khuyến khích, hỗ trợ cho họ trong quá trình thẩm định dự án hay định giá tài sản.
3.2.2 Xây dựng, phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của bất động sản nhằm tạo điều kiện tốt cho việc tra cứu và cung cấp thông tin Đây là giải pháp cần thực hiện trên toàn hệ thống ngân hàng Trong cơ chế thị trường, những thông tin về BĐS luôn thay đổi, biến động Vì vậy, để có thể định giá chính xác giá trị của BĐS thế chấp thì ta phải lưu trữ và phân tích các thông tin từ thị trường, từ đó chọn lọc ra được các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác định giá. Dựa vào hệ thống thông tin này, chuyên viên định giá có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá của BĐS trong tương lai, đồng thời có thể tra cứu, lấy được các thông tin nhanh, chính xác và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên internet như hiện nay.
Trên cơ sở nhận thức được tầm quan trọng của thông tin trong thẩm định giá cần tiến hành một hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động định giá Điều này sẽ có tác động tích cực đến hoạt động định giá, giảm bớt được chi phí thời gian cho thẩm định viên, tăng độ tin cậy cho kết quả thẩm định và nhờ những số liệu đó có thể đưa ra những dự đoán cho thị trường trong tương lai Để làm được như vậy thì cần:
- Phân vùng lưu trữ các dữ liệu ở từng vùng, địa phương cụ thể Có các cán bộ kiểm tra, giám sát chất lượng thông tin, yêu cầu mỗi đơn vị phải có trách nhiệm với các thông tin được đưa lên.
- Tập trung, thống nhất các thông tin
3.2.3 Nâng cao chất lượng thu thập và xử lý thông tin phục vụ hoạt động định giá Để tăng tính chính xác của các kết quả định giá, chuyên viên định giá cần điều tra nghiên cứu kỹ các thông tin thị trường, sau đó phân tích và xử lý các thông tin thu thập được thật cẩn thận, tỷ mỷ Công việc này đòi hỏi các chuyên viên định giá phải có kỹ năng, trình độ và kinh nghiệm về công tác định giá BĐS để từ đó có thể đưa ra được mức giá hợp lý, sát với giá trị thực của BĐS trên thị trường.
Các thông tin để so sánh BĐS cần phải thu thập từ 2 BĐS trở lên, chuyên viên định giá cần đầu tư thời gian thu thập các BĐS đã được bán trên thị trường, còn thông tin của các BĐS đang giao bán chỉ dùng để tham khảo.
3.2.4 Cung cấp trang thiết bị kĩ thuật đầy đủ cho chuyên viên định giá bất động sản
Hiện nay, công cụ tác nghiệp chưa được cung cấp đầy đủ cho các chuyên viên định giá, các chuyên viên định giá vẫn phải sử dụng chung máy ảnh nên BĐS thiếu những hình ảnh cụ thể về một số BĐS thế chấp Do vậy, những thông tin về vị trí của đất, các thông tin về đặc điểm, cấu trúc của công trình trên đất, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh doanh …nơi BĐS tọa lạc không được thể hiện một cách rõ ràng trong hồ sơ định giá Chính vì vậy, thông tin về BĐS chưa được rõ ràng gây khó khăn cho người phê duyệt báo cáo kết quả định giá và hình ảnh của BĐS định giá không được thể hiện một cách trực quan.
Kiến nghị
3.3.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản
Thị trường bất động sản ở nước ta có rất nhiều biến động, sự biến động ấy khó có thể lường trước được nên càng khó để có thể kiểm soát được nó Vì thế, để hạn chế điều này chúng ta cần có những biện pháp quản lý hữu hiệu nhằm đưa hệ thống tư vấn thẩm định giá bất động sản đi vào hoạt động như một công cụ điều tiết và quản lý sự vận hành của thị trường bất động sản.
Trong hơn 10 năm có mặt tại Việt Nam, thẩm định giá đã gặt hái được những kết quả nhất định, tuy nhiên thực sự thị trường bất động sản, thẩm định giá nói chung,thẩm định giá bất động sản nói riêng chưa có những chuẩn mực rõ ràng, hay nói cách khác tính quy chuẩn còn rất thấp, điều này gây khó khăn cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định.
Do đó, nhất thiết cần phải có cần phải có một hệ thống văn bản Pháp luật thống nhất và đầy đủ liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản và hoạt động thẩm định giá Cụ thể là hệ thống các văn bản pháp lý về các lĩnh vực có liên quan chặt chẽ như: đất đai, xây dựng, , hệ thống các tiêu chuẩn định giá, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá phù hợp với Pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế Đây là một vấn đề khó khăn vì thẩm định giá là một ngành vẫn được coi là mới ở nước ta, kiến thức cũng như kinh nghiệm còn ít nên đòi hỏi một quá trình tìm tòi, chắt lọc lâu dài, đặc biệt là học tập kinh nghiệm của các nước trên thế giới.
3.3.2 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển
Mặc dù đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất lại được giao cho các tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất Tuy nhiên, hiện nay phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền cho nên các giao dịch của hàng hoá BĐS trên thị trường BĐS chỉ là nửa hợp pháp Những văn bản pháp lý liên quan đến nhà và đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra nhiều kẽ hở. Hiện nay, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản chính thức nào quy định rõ và đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường BĐS Các cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các thủ tục về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng giao dịch tự phát và giao dịch ngầm về BĐS. Thậm chí thị trường còn hoạt động tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh Công tác quy hoạch sử dụng đất mới chỉ tập trung ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công khai gây khó khăn cho công tác định giá về việc xác định quy hoạch nơi BĐS tọa lạc Thủ tục phiền hà, thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý BĐS… đang là những yếu tố cơ bản cản trở các giao dịch trực tiếp của người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng Để quản lý và thúc đẩy thị trường phát triển, trước mắt cơ quan Nhà nước cần kiểm tra, hạn chế các giao dịch mua bán trao tay BĐS, quy định giao dịchBĐS phải thông qua sàn giao dịch; Xóa bỏ thị trường ảo, không cho phép chuyển đổi ngoài sự quản lý của Nhà nước và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:
+ Sửa đổi quyền tổ chức Nhà nước và cá nhân trong mua bán nhà đất trong luật hiện hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho Nhà nước đối với đất Thực tế hiện nay là Nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường BĐS, bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa thực sự phù hợp Luật đất đai đã sữa đổi nhưng chưa thể hiện được ý chí của Nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi giao dịch về nhà và đất
+ Tạo lập hàng hoá cho thị trường BĐS, điều này chính là việc tăng cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường BĐS, tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá BĐS thế chấp.
+ Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu trên thị trường BĐS Nhà nước cần nghiên cứu và đưa ra một cơ chế lãi suất phù hợp, nên quy định về các giao dịch phải theo cơ chế một giá, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng như hiện nay Giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại BĐS khác Bên cạnh đó, phải có sự can thiệp của Nhà nước thông qua các khoản thu thuế, phí và lệ phí Như vậy, việc quản lý và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, Nhà nước đã tạo ra môi trường thuận lợi cho các BĐS thế chấp Từ đó, góp phần làm cho công tác định giá bất động sản thế chấp ngày càng được hiệu quả hơn.
3.3.3 Ban hành khung giá đất và giá xây dựng công trình xây dựng mới sát với giá thị trường
Trên thị trường BĐS, cung – cầu vận động hình thành nên giá cả, đến lượt nó, giá cả lại tác động ngược trở lại cung – cầu và làm thay đổi cung – cầu về BĐS BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, cung BĐS thường biến động chậm hơn so với sự biến động của cầu BĐS Khi cầu về nhà ở, văn phòng, nhà xuởng sản xuất… tăng lên thì không phải đã có ngay cung mà phải sau đó một thời gian cung mới đáp ứng được cầu Vì vậy, nếu cầu tăng mạnh thì sẽ giảm sức ép tăng giá BĐS trên thị trường Nhưng trong thị trường BĐS, như ở nước ta hiện nay, chẳng hạn việc xác định cung - cầu BĐS trên thị trường là một việc rất khó khăn và không thể làm được vì không có đủ thông tin, các giao dịch về BĐS Chủ yếu các giao dịch đều là các giao dịch ngầm, không có giao dịch nào được thông qua sàn, vì chúng ở dạng đơn lẻ, manh mún và Nhà nước chưa kiểm soát được, dẫn đến những khó khăn trong việc xác định giá trị của BĐS một cách chính xác Để phục vụ cho việc tính giá trị đất cho các mục đích khác nhau, Chính phủ đã ban hành nghị định 87/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 về khung giá các loại đất nhưng xét trên thị trường hiện nay thì khung giá đất không còn phù hợp so với thực tế.
Vì vậy, đối với những BĐS thế chấp nếu ngân hàng căn cứ vào khung giá của Nhà nước để xác định giá trị thì giá trị của BĐS sẽ rất thấp, không đáp ứng được nhu cầu vốn vay của khách hàng, đây là điều cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn Do vậy, để cải thiện tình hình, các ngân hàng thường xác định giá BĐS thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới, tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của các ngân hàng Hiện nay, với một khung giá
“cứng nhắc” và nếu áp dụng vào định giá BĐS thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm phát mại, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động theo sự biến động lên xuống của thị trường Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn Một khung giá có biên độ dao động phù hợp sẽ giúp cho giá trị BĐS thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mại để thu nợ.
Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng bộc lộ những bất cập trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá quy định rất thấp so với tình hình thị trường Để xoá bỏ điều này, Chính phủ, các bộ, ngành cần phối hợp với nhau để ban hành một khung giá khác phù hợp hơn.
3.3.4 Tăng cường việc đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá Để có thể phát triển hệ thống thẩm định giá thì đào tạo, bồi dưỡng thẩm định viên là một vấn đề theo chốt Vì vậy cần:
- Xây dựng một chính sách vĩ mô về đào tạo nguồn nhân lực thẩm định giá cả về chất lượng lẫn số lượng để phù hợp với nhu cầu của nền kinh tế, cũng như bắt kịp với sự hoàn thiện của hệ thống luật pháp.
- Xây dựng nội dung cụ thể cho từng lĩnh vực đào tạo, phương pháp đào tạo phù hợp, có thể tiến hành đào tạo sâu cho từng lĩnh vực theo yêu cầu của người được đào tạo.
- Cần mở rộng loại hình đào tạo, đối tượng đào tạo Ngoài tiến hành đào tạo dài hạn tại các trường đại học, cao đẳng, cần có các khóa đào tạo ngắn hạn cho các cán bộ đang làm việc tại các cơ quan, doanh nghiệp đang làm các công tác liên quan đền thẩm định vì hiện nay phần lớn các cán bộ thẩm định đều không được đào tạo chuyên ngành mà từ ngành khác chuyển sang.
