Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng tmcp hàng hải

GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường MỤC LỤC DANH MỤC VIẾT TẮT .4 DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp 1.1 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp .8 1.1.1.Khái niệm bất động sản chấp điều kiện bất động sản nhận chấp………… 1.1.2 Vai trò định giá bất động sản chấp .9 1.1.2.1 Giá trị bất động sản định giá bất động sản chấp 1.1.2.2 Vai trò định giá bất động sản chấp 11 1.2 Nội dung định giá bất động sản chấp .12 1.2.1 Căn cứ, sở định giá bất động sản vận dụng định giá bất động sản chấp…………… 12 1.2.2 Nguyên tắc định giá bất động sản vận dụng định giá bất động sản chấp………… 13 1.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt .13 1.2.2.2 Nguyên tắc thay .13 1.2.2.3 Nguyên tắc cung – cầu 14 1.2.2.4 Nguyên tắc đóng góp 14 1.2.2.5 Nguyên tắc cân 14 1.2.2.6 Nguyên tắc thay đổi .14 1.2.2.7 Nguyên tắc phù hợp .15 1.2.2.8 Nguyên tắc cạnh tranh 15 1.2.2.9 Nguyên tắc dự báo .15 1.2.2.10 Nguyên tắc ngoại ứng 16 Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường 1.2.3 Phương pháp định giá bất động sản vận dụng định giá bất động sản chấp……………… 16 1.2.3.1 Phương pháp so sánh 16 1.2.3.2 Phương pháp chi phí 20 1.2.3.3 Phương pháp vốn hóa 21 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản chấp .25 1.3.1 Nhân tố khách quan 25 1.3.1.1 Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản 25 1.3.1.2 Quy hoạch Nhà nước 27 1.3.1.3 Hệ thống thông tin bất động sản định giá .27 1.3.1.4 Ảnh hưởng yếu tố vĩ mô thị trường bất động sản 27 1.3.1.5 Yếu tố khách hàng .28 1.3.2 Nhân tố khách quan .28 1.3.2.1 Quy trình định giá .28 1.3.2.2 Trình độ, kinh nghiệm chuyên viên định giá 29 1.3.2.3 Trang thiết bị kĩ thuật phục vụ cho định giá .29 1.3.2.4 Thông tin liệu hỗ trợ định giá 29 Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Hàng Hải 31 2.1 Giới thiệu khái quát Ngân hàng TMCP Hàng Hải 31 2.1.1 Quá trình hình thành, phát triển cấu tổ chức, chức phòng ban Ngân hàng TMCP Hàng Hải 31 2.1.1.1 Quá trình hình thành phát triển 31 2.1.1.2 Cơ cấu tổ chức chức phòng ban ngân hàng TMCP Hàng Hải 32 2.1.2 Kết tình hình hoạt động tín dụng ngân hàng TMCP Hàng Hải ba năm trở lại .36 Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường 2.1.2.1 Kết hoạt động cho vay cho vay có bất động sản chấp .36 2.1.2.2 Quy định ngân hàng cho vay chấp bất động sản .44 2.2 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Hàng Hải………… 44 2.2.1 Tổ chức máy định giá ngân hàng TMCP Hàng Hải 44 2.2.2 Quy trình định giá tài sản đảm bảo CPC 46 2.2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Hàng Hải 55 2.3 Đánh giá hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Hàng Hải………… 68 2.3.1 Những kết đạt 67 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân .68 Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Hàng Hải .71 3.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp bất động sản ngân hàng TMCP Hàng Hải thời gian tới 71 3.2 Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp 72 3.2.1 Tổ chức công tác đào tạo chuyên viên định giá bất động sản 72 3.2.2 Xây dựng, phát triển hoàn thiện kho liệu giá bất động sản nhằm tạo điều kiện tốt cho việc tra cứu cung cấp thông tin .73 3.2.3 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin phục vụ hoạt động định giá 74 3.2.4 Cung cấp trang thiết bị kĩ thuật đầy đủ cho chuyên viên định giá bất động sản 74 3.3 Kiến nghị 75 3.3.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản 75 3.3.2 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển 75 Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường 3.3.3 Ban hành khung giá đất giá xây dựng cơng trình xây dựng sát với giá thị trường……… 77 3.3.4 Tăng cường việc đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định giá 78 KẾT LUẬN 79 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 80 DANH MỤC VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản CSO: Chuyên viên tín dụng khách hàng doanh nghiệp CPC: Trung tâm xử lý tín dụng tập trung CPCC: Chuyên viên điều phối CPC CPC Head: Giám đốc trung tâm xử lý tín dụng tập trung CVS Head: Trưởng phịng định giá tài sản đảm bảo CVS: Chuyên viên định giá tài sản đảm bảo Sr.CVS: Chuyên viên định giá tài sản đảm bảo cao cấp CCV: Chuyên viên đinh giá kiểm sốt tín dụng khu vực CC: Chun viên kiểm sốt tín dụng MSB: Maritime Bank RM: Giám đốc quản lý quan hệ khách hàng doanh nghiệp SME Hub: Trung tâm khách hàng doanh nghiệp TMCP: Thương mại cổ phần TSĐB: Tài sản đảm bảo Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ Bảng số 1: Tốc độ huy động vốn Maritime bank từ năm 2008 đến 2010 Bảng số 2: Doanh thu kinh doanh ngoại hối từ 2008 đến 2010 Bảng số 3: Tình hình góp vốn, liên doanh MSB từ 2008 đến 2010 Bảng số 4: Tình hình tăng trưởng tín dụng năm 2008- 2010 Bảng số 5: Dư nợ cho vay theo đối tượng từ 2009 đến quý I/ 2011 Bảng số 6: Dư nợ cho vay theo ngành từ 2009 đến quý I/ 2011 Sơ đồ số 1: Sơ đồ cấu tổ chức ngân hàng TMCP Hàng Hải Sơ đồ số 2: Sơ đồ cấu tổ chức phòng định giá TSBĐ Sơ đồ số 3: Sơ đồ quy trình định giá tài sản đảm bảo CPC Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường LỜI MỞ ĐẦU I Lý chọn đề tài Định giá bất động sản vai trị quan trọng thị trường bất động sản mà cịn có vai trị quan trọng thị trường tài Nước ta q trình cơng nghiệp hố – đại hố, kinh tế hội nhập với khu vực giới, mà nhu cầu vốn lớn Ngân hàng thương mại thành lập trở thành trung gian tài người dân doanh nghiệp Ở Việt Nam nay, đa số dự án Bất động sản vay vốn ngân hàng đến 60-70% tổng mức vốn đầu tư Do vậy, mà hoạt động định giá tài sản đảm bảo Ngân hàng thương mại trở nên quan trọng, khơng để Ngân hàng thương mại định lượng tiền cho vay mà giúp Ngân hàng bảo đảm an toàn hạn chế rủi ro hoạt động Hiện nay, cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng Việt Nam tồn nhiều bất cập, hạn chế quy định, quy trình định giá, chất lượng đội ngũ chuyên viên… làm cho hoạt động cho vay chấp bất động sản đạt hiệu chưa cao Trong q trình thực tập Phịng định giá tài sản đảm bảo- Ngân hàng TMCP Hàng Hải, em thấy hoạt động định giá bất động sản ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập Do đó, để hạn chế thiếu sót hồn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp để hiểu rõ hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng, em lựa chọn đề tài: “Định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Hàng Hải” làm chuyên đề thực tập tốt nghiệp II Mục tiêu nghiên cứu Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường  Nghiên cứu sở lý luận định giá bất động sản chấp  Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Hàng Hải  Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Hàng Hải III Đối tượng phạm vi nghiên cứu  Đối tượng nghiên cứu: Hoạt động định giá bất động sản chấp  Phạm vi nghiên cứu: Ngân hàng TMCP Hàng Hải, khoảng thời gian 20082011 IV Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng là:  Phương pháp tra cứu, thu thập thông tin, tổng hợp vấn đề lý luận định giá bất động sản chấp  Ứng dụng phương pháp định giá vào trình định giá bất động sản chấp ngân hàng  Phương pháp phân tích tổng hợp  Phương pháp vấn sâu V Kết cấu đề tài Ngoài lời mở đầu, kết luận, mục lục tài liệu tham khảo, nội dung chuyên đề bao gồm chương sau: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp Chương 2: Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Hàng Hải Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Hàng Hải Trong trình thực tập ngân hàng TMCP Hàng Hải, giúp đỡ giáo viên hướng dẫn thầy Hoàng Văn Cường, với anh chị cán Phòng định giá tài sản đảm bảo – Hội sở Ngân hàng TMCP Hàng Hải kiến thức học, em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp Em xin trân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn thầy Hoàng Văn Cường anh chị cán Phòng định giá tài sản đảm bảo – Hội sở Ngân hàng TMCP Hàng Hải giúp đỡ để chuyên đề tốt nghiệp đạt kết tốt Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp 1.1 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp điều kiện bất động sản nhận chấp a Khái niệm bất động sản chấp Điều 174 Bộ luật Dân năm 2005, thông qua ngày 14/6/2005 nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định “ Bất động sản tài sản di dời ” Theo điều 174 Bộ Luật Dân 2005 nước ta bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị ( vào số lượng, chất lượng đất đại ) - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Nhà cửa xây dựng cố định di dời,hoặc di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn văn phịng… + Các cơng trình giao thông, xây dựng công nghiệp : đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng: máy móc thiết bị, cảnh cố định tạo cảnh quan cho công trình… + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, khác với tài sản khác bất động sản tài sản khơng thể di dời được, bao gồm đất đai vật thể gắn liền với đất đai Trong đó, vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể di chuyển bị hư hại tốn nhiều cơng sức, chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép Từ khái niệm bất động sản trên, ta rút khái niệm bất động sản chấp: Bất động sản chấp bất động sản mà thuộc sở hữu hay quyền sử dụng bên vay (bên chấp) sử dụng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên cho vay (nhận chấp) Nó tài sản dùng để đảm bảo thực nghĩa vụ bên vay với tổ chức tín dụng khoản cho vay họ, trường hợp người vay khơng trả nợ tài sản bất động sản dùng để chấp nguồn trả nợ người vay b Điều kiện bất động sản nhận chấp - Bất động sản thuộc quyền sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh Đối với bất động sản công trình xây dựng gắn liền với đất; phải thuộc quyền sở hữu khách hàng cho vay, bên bảo lãnh với quyền sở hữu đất - Bất động sản phải phép giao dịch không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển nhượng, chuyển đổi, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS GVHD: PGS.TS.Hoàng Văn Cường 10 - Bất động sản khơng có tranh chấp, tức bất động sản khơng có tranh chấp quyền nghĩa vụ hợp pháp quan hệ pháp luật thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết - Bất động sản phải đảm bảo dễ chuyển nhượng - Bất động sản phải đáp ứng yêu cầu bên nhận chấp 1.1.2 Vai trò định giá bất động sản chấp 1.1.2.1 Giá trị bất động sản định giá bất động sản chấp a Giá trị bất động sản giá trị bất động sản chấp Giá trị bất động sản xác định phụ thuộc vào mục đích sử dụng bất động sản Tuy nhiên, giá trị thị trường bất động sản khái niệm nhiều người quan tâm Giá trị bất động sản biểu qua: Giá trị thị trường hiểu giá có nhiều khả hình thành bất động sản thị trường cạnh tranh công khai tất điều kiện cần thiết việc mua bán sòng phẳng, người mua người bán hành xử thận trọng, có hiểu biết thừa nhận giá không bị ảnh hưởng yếu tố kích thích thái q Nói cách khác, người mua người bán phải có thơng tin đầy đủ có đầy đủ thời gian định thị trường mua bán công khai Khái niệm giá trị thường xem đồng nghĩa với giá trị trao đổi Giá trị đầu tư giá trị dựa thông số hay giả định nhà đầu tư Giá trị sử dụng bất động sản giá trị cá nhân có nhu cầu sử dụng cụ thể không hẳn thể mức phần lớn người khác thị trường sẵn sàng trả Giá trị bảo hiểm tức chi phí phải bỏ để sửa sang, nâng cấp hay xây dựng lại bất động sản Khi đánh giá giá trị bảo hiểm, chuyên viên định giá thường quan tâm đến chi phí ước tính để xây lại bất động sản( đó, giá trị bảo hiểm thường khơng liên quan đến phần đất nói chung đất không bị ảnh hưởng mối nguy phát sinh) Giá trị thẩm định gán cho tài sản để đóng thuế Giá trị thẩm định thường tính sở giá trị thị trường Chuyên đề tốt nghiệp 50A Tạ Như Hoa - QTKD BĐS