L V T h S 4988 TRƯỜNG Đ Ạ I HỌC K IN H TÊ QUỐC DÂN *** NGUYỄN THỊ DINH ĐẠI H Ọ C KTQD TT T H Ô N G TIN T H Ư VIỆN PHÒNG LUẬNÁN-Tư LIỆU ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SÁN THÊ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯONG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI DUtJNG (OCEANBANK) Chuyên ngành: K IN H TẾ Đ ỊA C H ÍN H LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN TH Ế PHÁN Hà Nội, Năm 2010 ll [f LỜI CAM ĐOAN T ô i x in cam đ o a n đ ây cô n g trìn h n g h iê n u k h o a h ọ c đ ộc lập củ a th ân C ác d ữ liệ u tro n g lu ận v ă n tru n g th ự c, rõ rà n g v có n g u n gốc cụ thể C ác g iải p h p đ ợ c đề x u ấ t tro n g luận v ăn đ ợ c rú t từ q u trìn h n g h iên cứu th ự c tiễ n tạ i N g â n h n g T h o n g m ại c ổ p h ầ n Đ ại D o n g Hà nội, ngày tháng 11 năm 2010 H ọ c v iên cao học Nguyễn Thị Dinh M ỤC LỤC D a n h m ụ c c h ữ v iế t tắ t D a n h m ụ c b ả n g , b iể u , s đồ, h ìn h vẽ T ó m tắ t lu ậ n v ă n M Ở Đ Ầ U CHƯƠNG 1- C SỞ KHOA HỌC VÈ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ C H Á P 1.1 Bất động sản chấp bất động sản 1.1.1 B ấ động sản 1.12 Thế chấp b ấ động sản .9 12 Định giá bất động sản chấp 14 12.1 Định giá B Đ S 14 122 Định giá BĐS chấp 20 122.1 Sự cần thiết đỉnh giá BĐS cháp 20 2 Đặc đỉểm định giá BĐS chấp 21 122.3.Quy trình định giá BĐS chắp 22 2 4.Các phưong pháp đỉnh giá BĐS chấp định giá BĐS chấp 25 13.Các yếu tố ảnh huỏng đến định giá bất động sản chấp 33 14 Kinh nghiệm ngân hàng khác định giá bất động sản. _ 36 CHƯƠNG - THỤC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỎ PHẦN DẠI DƯƠNG (OCEANBANK) _ 41 2.1 Khái quát ngân hàng T M C P Đại D uong _ 41 22 Hoạt động cho vay chấp bất động sản Oceanbank. 43 22.1 Tinh hình hoạt động OeanBank 43 2 Tinh hình hoạt động tín đụng 45 22.3 Tinh hình hoạt động cho vay chấp b ấ động sản 48 23 Thục trạng định giá chấp bất động sản O ceanbank _ 52 23.1 Các quy định Ngân hàng đối vói bất động sản chấp 52 2.3 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp OceanBank 57 2.32.1 Nhân hoạt động định giá 57 2.322 Quy trình định giá bất động sản 59 3 Phưongpháp áp đụng 62 2.33 Đánh giá chung 75 33.1x ầ đạt drọc 75 2.332.Tồntạinguyênnhân .76 23.4 Nguyên nhân 78 CHƯƠNG - GIẢI PHÁP HỒN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÍ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI DƯƠNG (OCEANBANK) 81 3.1 Định hướng phát triển hoạt động cho vay chấp Oceanbank _81 32 Các giải pháp hoàn thiên hoạt động định giá bất động sản _ 85 32.1 Hoàn thiện máy định giá OceanBank 85 2 ứ n g dụng linh hoạt phương pháp định giá 85 32.3 Đào tạo nguồn nhân lực chuyên sâu 87 2.4 Đổi mói quy trình định giá hoàn thiện văn liên quan đến định giá bất động sản chấp.89 32.5 Tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động định giá bất động sản 91 2.6 Xây đựng sở đữ liệu cập nhật thông tin b ấ động sản chấp 92 2.7 Phát triển sản phẩm cho vay chấp B Đ S 94 33 Một số kiến nghi nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp _ 94 33.1 Kiến nghị vói quan quản lý Nhà nước 94 3.32 K iấnn^iị v iN ^ n hàng Nhà nước 96 KÉT LUẬN _98 TÀI UỆU THAMKHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS B ất động sản B LD S B ộ L uật dân CVKH C huyên viên kh ách hàng CVĐG C huyên viên định giá DN D nợ ĐVT Đ ơn vị tính O ceanB ank N gân hàng T hư ng m ại c ổ phần Đại D ương NH N gân hàng TC TD Tổ chức tín dụng TM CP T hư ơng m ại cổ phần Q SD Q uyền sử dụng Q SH Q uyền sở hữu TCTD Tổ chức tín dụng HĐTD H ội đồng tín dụng TĐGVN T hẩm định giá V iệt N am TL Tỷ lệ TSĐ B Tài sản đảm bảo TT Thị trư ng D A N H M Ụ C B Ả N G , B I Ể U , s Đ Ồ , H ÌN H V Ẽ H ình 1.1: Q trình c tính giá trị B Đ S th ế c h ấ p 26 H ình 1.2: Đ ịnh giá bất động sản chấp theo phương pháp chi p h í 27 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ c m áy O cean B an k 42 B ảng 2.2: K ết h o ạt động O ceanbank năm 0 ,2 0 44 B ảng 2.3: K ết h o ạt động tín dụng O cea n B a n k 46 B ảng 2.4: K ết quan hệ tín dụng O c e a n B a n k 47 B ảng 2.5: K ết cho vay chấp b ất động s ả n 48 B ảng 2.6: K ết đảm bảo tiền vay loại tài s ả n 49 B ảng 2.7: K ết cho vay chấp b ất động sản tính theo dư n ợ 50 B ảng 2.8: G iá trị b ất động sản đảm bảo dư nợ phân theo loại B Đ S .51 B ảng 2.9: T hợp nhân định giá O cean b an k .58 B ản g 2.10: T hợp đào tạo nhân định giá O c e a n B a n k 59 B ảng 2.11: V í dụ so sánh giá trị thị trư ng v giá trị định giá đ ấ t 42 B ảng 2.12: V í dụ định giá B Đ S chấp O c e a n B a n k 59 B ảng 2.13: V í dụ v ề định B Đ S chấp O cean B an k 70 B ảng 2.14: V í dụ định giá B Đ S chấp O c e a n B a n k 71 B ảng 2.15: V í dụ định giá B Đ S chấp O c e a n B a n k 72 B ảng 2.16 : V í dụ định B Đ S chấp O cean B an k 72 B ảng 2.17: V í dụ định B Đ S chấp O cean B an k 73 B ảng 2.18: V í dụ định B Đ S chấp O c ean B an k 74 B ảng 2.19: V í dụ định B Đ S chấp O c ean B an k 74 B ảng 3.1: C hỉ tiêu kế hoạch kinh doanh năm 2010 O cean B an k 82 H ìn h 3.2: Q uy trình tổ chức định giá b ất động sản chấp O c e a n B a n k 90 H ình 3.3: M hình tập trung quản lý liệu B Đ S O cean B an k 93 T R Ư Ờ N G Đ Ạ I H Ọ C K IN H T Ê Q U Ố C D Â N NGUYỄN THỊ DINH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SÁN THÊ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG THƯDNG M ẠI c ổ PHẨN ĐẠI DƯONG (OCEANBANK) C h u y ê n n g n h : K I N H T Ê Đ ỊA C H Í N H T Ĩ M T Ắ T L U Ậ N V Ã N T H Ạ C SỸ H N ộ i, N ă m ft- [f TÓM TẮT LUẬN VĂN LỜI MỞ ĐẦU Các tài sản đảm bảo cho tiền vay có nhiều loại, phổ biến nhất, giá trị đảm bảo lớn bất động sản Chất lượng, loại bất động sản, giá trị bất động sản định mức cho vay Tại N gân hàng Thương mại c ổ phần Đ ại D ương (O ceanB ank), công tác định giá B Đ S bên cạnh đạt cịn nhiều tồn bất cập, cụ thể: chất lượng công tác định giá chưa đảm bảo, định giá bất động sản chấp chưa phù hợp với giá trị thực tế bất động sản, thiếu xác, v iệc áp dụng phương pháp định giá chưa linh hoạt, cán định giá cịn thiếu, chun mơn cịn hạn chế chủ yếu cán kiêm nhiệm, số quy định định giá chưa phù họp với thực tế Đây điều ảnh hưởng lớn đến chất lượng tín dụng đáp ứng tốt nhu cầu khách hàng V i lý trên, tác giả chọn đề tài ngh iên cứu Luận văn “Đ ịn h g iá b ấ t đ ộ n g sản th ế c h ấ p tạ i N g ă n hàng T h n g m i c ổ p h ầ n Đ i D n g (O c e a n B a n k )” Mục đích nghiên cứu đề tài: Hệ thống hoá sở khoa học liên quan đến hoạt động định giá BĐS chấp; đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp OceanBank, từ tồn tại, nguyên nhân tồn hoạt động định giá BĐ S chấp; đưa phương hướng, giải pháp hồn thiện cơng tác định giá BĐ S chấp Đối tượng nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản chấp, loại bất động sản chấp, phương pháp định giá bất động sản, trình định giá văn quy định định giá bất đống sản Các phương pháp nghiên cứu trình bày luận văn phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử; phương pháp thống kê, so sánh, phương pháp mơ hình, phương pháp phân tích tổng hợp liệu, phương pháp khảo cứu tài liệ u Chương 1- Cơ sở khoa học định giá BĐS chấp Trong chương tác giả trình bầy vấn đề bất động sản chấp bất động sản; định giá B Đ S hoạt động chấp; quy trình định giá; phương 11 pháp định giá; yếu tố ảnh hưởng đến định giá kinh nghiệm Ngân hàng định giá B Đ S chấp để rút học công tác định giá B Đ S chấp cho OceanBank 1.1 Bất động sản chấp BĐS V iệc tìm hiểu vấn đề B Đ S, chấp B Đ S giúp tác giả làm rõ vấn đề v ề BĐ S; vai trò chấp B Đ S rút nhận định để tiến hành định giá B Đ S cần ý đến đặc điểm phân biệt rõ ràng yếu tố ảnh hưởng đến giá trị B Đ S để đưa thông sổ điều chỉnh giá xác 1.2 Định giá BĐS chấp Đ ịnh giá B Đ S ước tính giá trị B Đ S chấp cụ thể hình thái tiền tệ thời điểm cụ thể Đ ịnh giá B Đ S vào mục đích chấp gọi định giá B Đ S chấp Chính mục đích B Đ S chấp dẫn đến đặc điểm riêng định giá B Đ S chấp Quy trình định giá BĐS Tìm hiểu, phân tích quy trình định giá B Đ S giúp tác giả khái quát trình tự, bước để tiến hành định giá tài sản Đ ể từ phản ảnh vào thực tế thực định giá OceanBank Các phương pháp định giá BĐS Tác giả nêu phương pháp định giá chủ yếu phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập) theo tiêu chuẩn thẩm định giá V iệt Nam Tại phương pháp tác giả nêu sở lý luận, trình tự thực hiện, ưu nhược điểm phương pháp điều kiện để tiến hành định giá Tác giả rút rằng, trình định giá B Đ S cần ứng dụng linh hoạt phương pháp định giá 1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá BĐS Các yếu tố ảnh hưởng đến định giá B Đ S bao gồm: Yếu tố người nhận thức công tác định giá; Yếu tố phương pháp định giá; Yếu tố thông tin yếu tố v ề sách tín dụng Các yếu tố cho biết ảnh hưởng TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Bộ Tài (2008), Q u yết định s ố /2 0 /Q Đ -B T C n gày /1 /2 0 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định g iá (đ ợ t 3), Hà Nội Bộ Tài (2004), Thơng tư s ổ 1 /2 0 /T T - B T C ngày /1 /2 0 h ớn g dẫn thự c N ghị định 18 /2 0 /N Đ - C P n gày 16/1 /2 0 p h n g p h p x c định g iá đ ấ t khung g iá lo i đất, Hà Nội Bộ Tài (2007), Thơng tư s ố 45/2007/T T -B T C n gày /1 /2 0 hư ớn g dẫn thực N ghị định s ổ 8 //2 0 /N Đ -C P n gày 16/1 /2 0 Chỉnh p h ủ p h n g p h p x c định g iá đ ấ t khung g iá cá c lo i đ ấ t N gh ị định sô 123/20077N Đ -C P n gày /7 /2 0 Chỉnh p h ủ sử a đổi, bổ su n g m ộ t s ố điều N ghị định s ổ 18 /2 0 /N Đ -C P , Hà Nội Bộ Tài (2006), Thơng tư 7/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thi hành N ghị định 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 thẩm định giá, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2005), Thông tư liên tịch s ổ 05/2005/T T L T -B T P -B T N M T ngày /6 /2 0 hư ớn g dẫn việc đ ãn g ký th ế chấp, bảo lãnh b ằ n g Q SD đất, tà i sản ngắn liền v i đ ấ t, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước (2007), Thông tư liên tịch số 05/2007/TTLT - BTP - BXD - BTNMT - NHNN ngày hướng dẫn số nội dung đăng ký chấp nhà ở, Hà Nội Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tà i nguyên đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội Chính phủ (2001), N ghị định s ổ 79/2 0 /N Đ -C P n g y 01/11/2001 Chỉnh p h ủ sử a đổi, bổ sung m ột s ố điều N gh ị định s ố 17/1999/N Đ C P n g y /3 /1 9 thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê cho thuê lại, thừa kê Q uyên sử dụng đ t th ế chấp, g ó p vốn bằn g g iá trị quyền sử dụ n gãất, Hà Nội Chính phủ (2004), N gh ị định s ổ /2 0 /N Đ -C P ngày /1 /2 0 thi hành L u ật đ ấ t đ a i, Hà Nội hành L u ậ t đ ấ t đ a i, 10 Chính phủ (2005), Hà Nội N g h ị định s ố /2 0 /N Đ -C P n g y /7 /2 0 v ề c ấ p g iấ y ch ứ n g nhận q u y ề n s hữ u n h h o ặ c q u y ề n s hữu c ô n g trình k ế t c ấ u , 11 Chính phủ (2006), Hà Nội N g h ị đ ịn h s ố /2 0 /N Đ -C P n g y /0 /2 0 v ề v iệ c sử a đổi, b ổ s u n g m ộ t s ổ đ iề u c ủ a c c N g h ị đ ịn h h n g dẫ n th i hàn h L u ậ t đ ấ t đ a i năm 0 , Hà Nội 12 Chính phủ (2006), N g h ị địn h s ố /N Đ - C P n g y /9 /2 0 q u y đ ịn h c h i tiế t v h n g d ẫ n th ỉ h n h L u ậ t N h , 13 Chính phủ (1999), N g h ị địn h s ổ /1 9 /N Đ -C P n g y /1 /1 9 v ề b ả o đ ả m tiề n v a y c ủ a tổ c h ứ c tín d ụ n g , 14 Chính phủ (2005), Hà Nội Hà Nội N g h ị đ ịn h s ổ /2 0 /N Đ - C P n g y /1 /2 0 s a đổi, b ổ s u n g N g h ị đ ịn h s ố /1 9 /N Đ -C P n g y /1 /1 9 v ề b ả o đ ả m tiền v a y c ủ a tổ c h ứ c tín d ụ n g , 15 Chính phủ (2004), Hà Nội N g h ị địn h s ổ 8 /N Đ -C P n g y /1 /2 0 v ề p h n g p h p x c đ ịn h g iá đ ấ t v kh u n g g iá c c lo i đ ấ t, 16 Chính phủ (2007), N g h ị Hà Nội đ ịn h s ố Ỉ /N Đ - C P n g y /7 /2 0 v ề s a đ ổ i, b ổ s u n g m ộ t s ố đ iề u c ủ a N g h ị đ ịn h s ố 8 /N Đ -C P n g y /1 /2 0 v ề p h n g p h p x c đ ịn h g iá đ ấ t v kh u n g g iả c c lo i đ ấ t, 17 Chính phủ (2007), N g h ị đ ịn h Hà Nội s ổ /2 0 /N Đ - C P n g y /5 /2 0 q u y đ ịn h b ổ s u n g v ề v iệ c c ấ p g i ấ y c h ứ n g n h ận Q S D đ ấ t, th u h i đất, th ự c h iện Q S D đất, trìn h tự, thủ tụ c b i th ờn g, h ỗ trợ, tá i đ ịn h c kh i N h n c th u h i đ ấ t v g iả i q u y ế t k h iếu n i v ề đ ấ t đ a i, 18 Chính phủ (2005), g iá , Hà Nội N g h ị địn h s ổ 1 /N Đ -C P n g y /8 /2 0 v ề th ẩm định Hà Nội 19 Chính phủ (2006), d ịc h b ả o đ ả m , N g h ị đ ịn h s ổ /2 0 /N Đ -C P n g y /1 /2 0 v ề g ia o Hà Nội 20 Chính phủ (2000), g ia o d ịc h b ả o đ ả m , N g h ị địn h s ổ /2 0 /N Đ - C P n g y /3 /2 0 v ề đ ă n g kỷ Hà Nội 21 Chính phủ (2005), Nghị định s ổ /2 0 /N Đ -C P v ề bán đ ấu g iá tà i sản , Hà Nội 22 Cục quản lý nhà (2007) Địa K h i n iệ m v ề b ấ t đ ộ n g sả n [Trực tuyến] Hà Nội chỉ:http://www.sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/TinTuc/Kien-thuc- BDS/Khai_niem_BDS [Truy cập: 10/06/2009] 23 Vũ Cao Đàm (2005), P h n g p h p lu ậ n n g h iên u k h oa h ọ c , NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 24 Đoàn Thị Thu Hà (CB), Nguyễn Thị Ngọc Huyền (tái 2006), C h ín h s c h K in h t ế - X ã h ội, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 25 G.K (2007), “Đề xuất đầu mối cấp sổ đỏ sổ hồng”, B o n g y /4 /2 0 , tr , G iả o trìn h H N ội m ới Hà Nội 26 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2001), Q u y ế t địn h s ố /2 0 /Q Đ -N H N N c ủ a T h ố n g đ ố c N g â n h n g N h n c V iệt N a m n g y /1 /2 0 v ề v iệ c ban h àn h q u y c h ế ch o v a y c ủ a tỏ c h ứ c tín d ụ n g đ ố i v i kh ách hàn g, 27 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Hà Nội Q u y ế t địn h s ổ /2 0 /Q Đ -N H N N n g y /2 /2 0 c ủ a T h ố n g đ ố c N H N N v ề v iệ c sử a đổi, b ổ su n g m ộ t s ổ đ iề u c ủ a q u y c h ế c h o v a y c ủ a tổ c h ứ c tín d ụ n g đ ố i v i kh ách h n g ban hành kèm th e o Q u y ế t đ ịn h s ố /Q Đ -N H N N n g y /1 /2 0 , 28 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2005), Hà Nội Q u y ế t đ ịn h s ố /Q Đ - N H N N n g y 2 /4 /2 0 q u y đ ịn h v ề p h â n lo i nợ, tríc h lậ p v s d ụ n g d ự p h ò n g đ ể x lý r ủ i r o tín d ụ n g tr o n g h o t đ ộ n g n g â n h n g c ủ a T C T D , 29 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2003), Hà Nội T h ô n g tư s ổ /2 0 /T T -N H N N n g y /5 /2 0 v ề v iệ c h n g d ẫ n th ự c h iện m ộ t s ổ q u y địn h b ả o đ ả m tiền v a y cá c TCTD , Hà Nội 30 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, Bộ Tư pháp, Bộ Cơng an, Bộ Tài chính, Tổng cục địa (2001), T h ô n g tư liê n lịc h s ố /2 0 1/T T L T /N H N N -B T P - B C A -B T C -T C Đ C n g y /4 /2 0 h n g d ẫ n v iệ c x lý tà i sả n b ả o đ ả m tiền v a y đ ể thu h i n ợ ch o c c tổ c h ứ c tín d ụ n g , Hà Nội 31 Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Dương (2007), v a y s ổ /2 0 /Q C - H Đ Q T n g y /0 /2 0 , Q u y c h ế đ ả m b ả o tiền Hải Dương, 32 Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Dương (2009), Q uy c h ế sử a đổi, b ổ su n g quy ch ế đảm bảo tiền v a y s ổ 10 /2 0 /Q C -H Đ Q T n gày 15/04/2009, 33 Quốc hội (1997), L u ậ t c c tổ ch ứ c tín d ụ n g , 34 Quốc hội (1995), L u ậ t đ ấ t đ a i 35 Quốc hội (2003), L u ậ t đ ấ t 36 Quốc hội (2004), 1993, đai 2003, Hải Dương, Hà Nội Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Hà Nội L u ậ t s ổ /2 0 /Q H 1 s a đổi, b ổ su n g m ộ t s ố đ iề u L u ậ t c c to c h ứ c tín d ụ n g , Hà Nội 37 Quốc hội (2006), L u ậ t N h ở, 38 Quốc hội (2007), L u ậ t kinh doanh b ấ t đ ộ n g sản , 39 Nguyễn Hữu Tài (2002), Hà Nội Hà Nội L ý th u y ế t T i ch ỉn h — T iền tệ , NXB Thống kê, Hà Nội 40 Lê Đình Thắng - Đỗ Đức Đơi (2000), đ a i, G iá o trìn h Đ ă n g k ý - T h ố n g kê đ ấ t NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 41 Đoàn Văn Trường (2000), C c p h n g p h p th ẩm đ ịn h g iả tr ị b ấ t đ ộ n g sả n , NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 42 Đoàn Văn Trường (2006), sả n , T u yển tậ p c c p h n g p h p th ẩm địn h g iá tr ị tà i NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội 43 Cục quản lý nhà (2007) Các yếu tổ ảnh hưởng đến giá trị bat động sản [Trụctuyến] Hả Nội Địa dhỉh!Ệ)7Avwwhousin^roip.vnTminvtabiđ/191/faurnid/3 l/)x3stì(T132/sccpe)pc)Sts©eốulLaspx [Truycập:10/06/2009] 44 Trương Thanh Đức (2009) th ế chấp quyền sử C ò n n h iều d iề u m ù m ch u n g qu an h q u y địn h v ề dụng đất [Trực tuyến] Hà Nội Địa chỉ: http://www.thongtinphphapluatdansu.wordDress.com [Truy cập: 10/06/2009] PHỤ LỤC O C E A N B A N K NGÂN HÀNG ĐẠI DƯƠNG NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI DƯƠNG Số /2009/OJB BIÊN BẢN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN BẢO ĐẢM SỐ biên định giá Định giá lần thứ H ô m nay, n g y th n g năm , tạ i N g â n h n g T M C P Đ i D n g , ch ú n g tơ i g m có: BÊN A BÊN THẾ CHẤP * Đối với cá nhân Họ tên ( Ông / B à) Nơi đăng ký HKTT Nơi CMND/ HC số Điện thoại liên hệ Họ tên người đồng chủ sở hữu tài sản Nơi đăng ký HKTT Nơi CMND/ HC số Điện thoại liên hệ * Đối với tổ chức Tên tổ chức vay vốn Giấy chứng nhận ĐKKD số Tên giao dịch Tên viết tắt ( có ) Địa trụ sở Điện thoại/Fax Email web ( có ) Người đại diện theo pháp ltj cơng ty Nguyễn Lương Bằng, P.Thanh Bình, TP.Hải Dương Tel: 0320.892146 Fax: 0320.892039 Website: www.oceanbank.vn Họ tên Nơi đăng ký HKTT Nơi CMTND/ HC số Điện thoại liên hệ Chức vụ: BÊN B NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI DƯƠNG (BÊN NHẬN THÉ CHẮP) Đại diện: Tô đinh giá Ngân hàn£ TMCP Đai Dương gồm: Ông/Bà: Trần Quang Tuấn Chức vụ: Phó phịng QHKH Ơng/Bà: Nguyễn Tiến Chức vụ: Cán định giá I Dũng Ông/Bà: Nguyễn Quốc Chức vụ: Cán định giá II Việt BÊN C: BÊN VAY VĨN * Đối vói cá nhân Họ tên ( Ông / Bà ) Nơi đăng ký HKTT Nơi CMND/ HC số Điện thoại liên hệ Họ tên người đồng chủ sở hữu tài sản Nơi đăng ký HKTT Nơi CMND/HCsố Điện thoại liên hệ * Đối vói tổ chức Tên tố chức vay vốn Giấy chứng nhận ĐKKD số Tên giao dịch Tên viết tắt ( có ) Địa trụ sở 22222 Điện thoại/Fax Email web ( có ) Người đại diện theo pháp luêtị công ty Họ tên Nơi đăng ký HKTT Nơi CMTND/ HC số Điện thoại liên hệ Chức vụ: Các bên tiến hành kiểm tra lập biên định giá giá trị tài sản để làm sở cho việc nhận, quản lý giám sát tài sản đảm bảo Ngân hàng TMCP Đại Dương - OCEANBANK L TÀI SẢN ĐĨNH GIẢ Tài sản định giá II GĨẮY TỜ CHỬNG MINH QUYỀN SỜ HỮU: rr >• sản •> Tài Chủ sở hữu SỐ Các giấy tờ, chứng từ hóa đơn liên quan đến tài sản Giấy Chứng nhận/Đăng ký Các giấy tờ khác liên quan đến tài sản: III MỒ TẢ TÀI SẢN (T rư n g h ợ p N hà, đ ấ t) Tài sản đinh giá Loại nhà 33333 Ngày Ấ cap Cơ quan cấp Vị trí Loại nhà, loại đất Xây dựng Sửa chữa lần gần Đặc điểm bật khác (T rư n g h ợ p M M TB, P h n g tiện vậ n tải) Tài sản đinh giá Nhãn hiệu Số máy/số khung Biển số đăng ký Số hiệu (hô hiệu) Sản xuất tại/Nguồn gốc xuất xứ Màu sơn Khác (T rư n g h ợ p c ổ ph iếu ) Tải sản đinh giá Loại cồ phiếu Giấy chứng nhận cổ phần Mệnh giá theo giấy chứng nhận Đặc điểm bật khác IV CĂN CỨ ĐỊNH GIÁ Theo thảo thuận hai bên giá trị hình thành tài sản giá trị thị trường thời điểm định giá Theo quy chế bảo đảm tiền vay Oceanbank Theo hao mịn hữu hình vơ hình tài sản Giá OJB, TCTD quan khác xác định: Giá mua bán, đầu tư, chuyển nhượng thời điểm gần (nếu có): Giá sổ sách, giấy tờ (nếu có): Giá theo khung giá, đơn giá Nhà nước quy định (nếu có): Theo giây tờ, hóa đơn chứng từ mà khách hàng cung cấp Các yếu tố khác: 44444 V MỤC ĐÍCH ĐỊNH GIÁ V iệc xác định giá trị tài sản đảm bảo nhằm làm sở cho việc cấp vốn tín dụng NHTMCP Đại Dương cho khách h n g , khơng có tác dụng mua bán thu hồi nợ VL NỘI DUNG ĐỊNH GIÁ Các bên thống giá trị tài sản là: (T rư n g h ợ p N hà, đ ấ t) Tài sản đinh giá Diện tích đất(a) Đơn giá đất nhà nước quy định(b) Đơn giá đất qua tham khảo khảo sát thị trường(c) A.GIÁ TRỊ QSDĐ (a)*(c)*80% Diện tích sàn xây dựng nhà (d) Đơn giá m2 xây dựng thời điểm đinh giá (e) Giá trị lại ( f ) (đôlvớl n h ữ n g tài sàn thuộc sở hưu cùa doanh ng h iệp ) B GIÁ TRỊ QSHN(đố,vởl n h ữ n g tài sản có G PX D ) (d)*(e)*(f) TỎNG TRỊ GIÁ (A+B) (B ằ n g chữ) (T rư n g h ợ p M M TB, P h n g tiện vận tải) Tài sản đinh giá N guyên giá (a) Khấu hao lũy kế (b) TỎNG GIÁ TRI TS (a)(b) 55555 (Bằng chữ) (Trường hợp cổ phiếu) Tài sản đinh giá Giá trị theo mệnh giá Giá trị giao dịch thị trường ( có ) Giá trị cịn lại theo báo cáo tài ( nhất) Giá trị tài sản xác định (Bằng chữ) Việc định giá tài sản để làm sở xác định mức cho vay Ngân hàng, khơng có giá trị xử lý tài sản để thu hồi nợ Giá thống (làm tròn đến hàng nghìn); Bằng chữ: Các bên thống nội dung theo biên định giá ký xác nhận Biên lập thành 03 có giá trị pháp lý nhau, Bên chấp giữ (01) bản, Bên Ngân hàng giữ hai (01) bản, Bên chứng thực giữ (01) Ben the chấn 66666 Bên Ngân hàng CB ĐỊNH GIÁ I CB ĐỊNH GIÁ II □ C E A N B A N K NGÂN HÀNG ĐẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI DƯƠNG - OCEANBANK BIÊN BẢN KIỂM TRA HIỆN TRẠNG TÀI SẢN I THÔNG TIN CHUNG Thế chấp Khách hàng Loại hình Cán kiểm tra (TC) Bảo lãnh TC □ □ Người tiếp Ngày kiểm tra xúc Địa điểm tài sản Ông/bà: Chủ sở hữu Ông/bà: II ĐẶC DIÊM BÁT ĐỘNG SẢN II Đất Khu vực quy hoạch □ Đã quy □ Đang □ Không quy hoạch quy hoạch hoạch □ Chưa rõ thông tin Loại đất diện tích đất □ Thổ cư □ Thổ canh □ Lâm nghiệp □ Đất thuê Chiều rộng: Chiều dài: D.tích khn Khác: : m viên: m2 Đường vào □ Mặt quốc lộ □ Mặt phố □ Trong ngõ □ Trong ngách/hẻm DƯƠNG Đường vào □ Đất □ Xi măng □ Tráng nhựa Chiều rộng ngõ: Ch.rộng K/c từ Đ 'g => đất: Hướng m ngách/hẻm: m ngõ/ngách/hẻm: chính’ Đánh giá điều kiện sở hạ tầng, an ninh trật tự, an sinh xã hội: II.2.Nhà Loại nhà □ Tường gạch, mái □ Tường gạch, □ Tường gạch, mái ngói mái tơn Bêtông Hiện trạng Chiều rộng nhà: Chiều dài nhà: Diện tích XD: Diện tích SD: .m .m Xây dựng năm: Sửa chữa gần Số tầng: Giá trị lại: nhất: GPXD: □ Có, □ □ Khác % tầnp DT XD GP: DT XD GP: Khác: □ Chung □ Có Khơng Đặc điểm nhà Tường sử dụng Tầng hầm (/Ga ơtơ) □ Riêng □ Có □ Khơng II.3.Trang trí nội thất Mái chống nóng Gác lửng □ Khơng □ Có □ Khơng □ Sơn nước Sơn tường □ Quét vôi □ Gạch men Sàn nhà □ Khác □ Khác □ Gạch Kích thước gạch lát □ Có 30x30 □ Gạch 30x30 □ Xi măng Hệ thống máy lạnh □ Gạch □ Không Số lượng: khác: Cầu thang: Hệ thống điện: □ Cao cấp Hệ thống nước □ Có □ Bình thường nóng □ Khơng □ Cao cấp □ Bình thường Nhà bếp: □ Cao cấp □ Bình thường Tổng số phịng Tổng số phịng Phịng Tơng sơ bơn khách: ngủ: WC: tắm: □ Có Tình trạng giột, □ Có □ Khơng thấm □ Khơng Tình trạng nay: vết nứt III GHI N H ẬN CỦA CÁN BỘ THẨM ĐỊNH III V ị trí tương đối tài sản Khu thương mại Địa Khoảng □ Có □ Khơng danh: cách: Chợ □ Có □ Khơng Địa Khoảng cách: danh: Trường học □ Có □ Không Địa Khoảng cách: danh: Bệnh viện □ Có □ Khơng Địa Khoảng cách: danh: Đặc điếm khác biệt khác: (nếu có) III.2 Nhận định riêng cán thẩm định Giá đất khu vực ỉân cận: Giá trị: d/m2 Nguồn tham khảo: Những thuận lọi khác: (khu vực đầu tư sơ hạ tang, quy hoạch mơ rộng ) Lý đưa thuận lợi: IV PHAC THẢO Sơ ĐỒ {Nếu có thể) CÁN Bộ THẨM ĐỊNH