Định giá bất động sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại cổ phần việt nam

m T R U Ờ N G DẠI H Ọ C K I N H T É Q U Ố C D Â N đại h ọ c ktqd TT THÔNG TIN THƯ VIỆN PHỎNG LUẬN ÁN ■T LIỆU PHẠM THỊ THƯ HƯYỀN Đ ỊN H G IÁ B Á T Đ Ộ N G SẢ N T H Ế C H Ấ P TẠI C ÁC N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I CỎ PH Ầ N V IỆ T NAM C huyên n g n lv KINH TÊ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ M ĨẾ 39 NGƯỜI HƯỚNG DẲN KHOA HỌC: TS NGƯYẺN MINH NGỌC Hà N ộ i- MỤC LỤC P H Ầ N M Ở Đ Ầ U 1.T ính cấp th iế t củ a đề t i Đ ối tư ợ n g v p h m vi n g h iên c ứ u P h n g p h áp n g h iê n c ứ u .3 K ết cấu , nội d u n g đề t i C H Ư Ơ N G I: C O S Ở K H O A H Ọ C V È Đ ỊN H G IÁ B Ấ T Đ Ộ N G CHẢP TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA CÁC SẢ N T H Ế NGÂN HÀNG T H Ư Ơ N G M Ạ I C Ỏ P H Ầ N V IỆ T N A M 1.1 T ổ n g quan đ ịn h g iá bất đ ộ n g sản th ế c h ấ p 1.1.1 K hái n iệm Đ ịn h g iá B Đ S th ế c h ấ p A 1.1.2 S ự cần th iế t c ủ a đ ịn h giá B Đ S th ế c h ấ p 1.1.3 Y cầu đối vớ i B Đ S th ế c h ấ p 1.1.4 C ác v ă n b ản p h p lý liên q u an đ ến đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp v loại h ìn h b ất đ ộ n g sản th ế c h ấ p 1.2 C ác p h n g p h p đ ịn h g i 1.2.1 P h n g p h áp so s n h 1.2.2 P h n g p h áp chi p h í .12 1.2.3 P h n g p h áp th u n h ập (hay p h n g p h áp đầu t ) 16 1.3 Q uy trìn h đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản ch ấp N g ân h àn g T h n g m ại c ố p h ần V iệ t N a m 18 1.4 C ác n h ân tố ản h h n g đến đ ịn h giá bất đ ộ n g sản th ế ch ấp tro n g h o ạt đ ộ n g cho v a y 21 1.4.1 C ác n h ân tố ch ủ q u a n ,21 1.4.2 C ác n h ân tố kh ách q u a n 2,4 1.5 K inh n g h iệ m đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp m ộ t số n c v học kinh n g iệm cho n g ân h àn g th n g m ại cổ p h ầ n V iệt N a m .25 1.5.1 H o ạt đ ộ n g đ ịn h g iá Đ ứ c 25 1.5.2 H o t đ ộ n g đ ịnh giá bất đ ộ n g sản S in g a p o r e 27 1.5.3 B ài h ọ c k in h n g h iệ m rút ch o V iệt N a m .30 C H Ư Ơ N G 2: T H Ụ C T R Ạ N G Đ ỊN H G IÁ B Đ S T H É C H Ẩ P T Ạ I C Á C N G Â N H À N G T H Ư Ơ N G M Ạ I C Ó P H Ầ N V IỆ T N A M .32 2.1 K hái q u át v ề n g ân h àn g T M C P V iệt N a m 32 2.2 K et q u ả h o ạt đ ộ n g kinh d o a n h củ a hệ th ố n g n g ân h àn g T M C P V iệt N am tro n g n h ữ n g n ă m g ần đ â y : 33 2.3 T h ự c trạ n g đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp n g ân h àn g th n g m ại cổ p h ần V iệt N a m -.3 2.3.1 T h ự c trạn g đ ịn h giá B Đ S th ế ch ấp tro n g h o ạt đ ộ n g ch o vay củ a N H T M C P V iệt N a m 35 2.3.2 T h ự c trạn g đ ịn h giá b ất d ộ n g sản th ế ch ấp m ộ t số ngân h àn g th n g m ại cổ p h ần V iệt N a m 37 2.4 Đ án h giá h iệu q u ả đ ịn h g iá I3ĐS th ế ch ấp N g â n hàn g T M C P V iệt N am 60 2.4.1 N h ữ n g k ế t q u ả đ ạt đ ợ c 60 2.4.2 T n tạ i v n g u y ê n n h â n 61 C H Ư Ơ N G 3: G IẢ I P H Á P H O À N T H I Ệ N Đ ỊN H G IÁ B Đ S T H Ẻ C H Ấ P T Ạ I C Á C N G Â N H À N G T M C P V IỆ T N A M 65 3.1 X u h n g p h át triể n h o ạt đ ộ n g th ể ch ấp b ất đ ộ n g s ả n 65 3.3 G iải p h p n ân g cao h iệu q u ả đ ịn h giá b ất đ ộ n g sản th ế ch ấp n g ân h àn g th n g m ại cổ p h ầ n V iệ t N a m 66 3.3.1 Đ ổ i m ới n h ận th ứ c củ a lãnh đ ạo N il v ề đ ịnh g iá B Đ S th ế c h ấ p .66 3.3.2 Ilo n th iện c ô n g tác tổ ch ứ c địn h g iá 67 3.3.3 H o àn th iệ n q u y trìn h đ ịn h g i 68 3.3.4 ủ n g d ụ n g linh h o t p h n g p h áp đ ịn h g iá B Đ S th ế ch ấp h iện h àn h phù h ợ p v i đặc đ iểm đ iều kiện h iện củ a ngân h àn g T M C P 70 3.3.5 Đ tạo n g h iệp v ụ ch o ch u y ên viên đ ịn h g iá 71 3.3.6 N â n g cao ch ất lư ợ n g th u th ập x lý th ô n g t i n 72 3.4 K iến n g h ị 73 3.4.1 K iến n g h ị với N h n c v c q u an có thẩm q u y ề n .73 3.4.2 K iến n ghị v i N H N N V iệ t N a m 75 K É T L U Ậ N 77 T À I L IỆ U T H A M K H Ả O 79 DANH M Ụ C C Á C T Ừ V IÉT TẤ T stt N ội d u n g T ê n v iế t t ắ t BCTĐ B áo cáo th ẩm đ ịnh BĐS B ất đ ộ n g sản BĐ SSS B ất d ộ n g sản so sánh BĐ STĐ B ất đ ộ n g sản thẳm địn h BTCT B ê tô n g cố t thép CBNV C án n h ân v iên CLCL C h ất lư ợ n g lại CN C hi n h án h C V T Đ T S /C V H T K D C h u y ên v iên th ẩm th ẩm địn h tài sản /C h u y ê n v iên hỗ trợ kinh d o an h 10 ĐGBĐS Đ ịn h g iá b ất đ ộ n g sản 11 DN D o an h n g h iệp 12 DT D iện tích 13 GCN G iấy c h ứ n g n h ận 14 GCNQSDĐ G iấy c h ứ n g n h ận q u y ền sử d ụ n g đất 15 HTQT H ệ th ố n g Q u ản trị 16 HTTD H ỗ T rợ tín d ụ n g 17 KD K inh d o an h 18 KH K h ách h àn g 19 NHNN N g ân h àn g n h nư c 20 NHTM N g ân h n g T h n g m ại 21 NHTM CP N g â n h àn g T h n g m ại 22 P Q L R R P h ò n g q u ản lý rủi ro 23 P T Đ T S Đ L P h ò n g th ẩm địn h tài sản độc lập 24 PGD P h ò n g g iao dịch 25 QH Q u y hoạch 26 QLKH Q u ản lý k h ch h àn g 27 QLRR Q u ản lý rủi ro cổ p h ần 28 SXKD Sản xuất kinh doanh 29 TPB Tienphongbank 30 TPHCM Thành phố Hồ Chí Minh 31 TPHN Thành phố Hà Nội 32 UBND Uỷ ban nhân dân D A N H M Ụ C C Á C B Ả N G BIẺƯ STT Nội dung Bảng 1:Tỷ trọng tổng tài sản NHTM so với tổng hệ thông Bảng 2: Thị phần tiền gửi NHTM Sơ đồ 1: Tăng trưởng huy động vốn tăng trưởng tín dụng VN Bảng 3: Tỷ lệ dư nợ cho vay chấp BĐS số ngân hàngTMCP Bảng 4: Bảng dùng thông tin BĐS s s đê đưa đơn giá đât định giá Bảng 5: Bảng mô tả tài sản chấp Bảng 6: Bảng thông tin tham khảo thị trường T R U Ô N G ĐẠI HỌC KINH TÉ QUỐC DÂN PHẠM THỊ THU HUYỀN ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THÉ CHẤP TẠI • • • CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỐ PHÀN VIỆT NAM Chuyên ngành: K IN H T É V À Q U Ả N L Ý Đ ỊA C H ÍN H TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TÉ N G Ư Ờ I H Ư Ớ N G DẲN K H O A HỌC: TS N G U Y Ễ N M IN H N G Ọ C Hà N ộ i-2 PHẦN M Ở ĐẦU l.T ín h cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trị trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần khơng nhỏ tới phát triển kinh tế Trong năm gần đặc biệt giai đoạn 2010-2012, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt Nam khơng nằm ngồi xu hướng đó, kinh tế bị ảnh hưởng nặng nề, tăng trưởng kinh tế giảm sút, lạm phát giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh Khi hoạt động cho vay vốn ngân hàng ngày đóng vai trò quan trọng Nguyên tác hoạt dộng ngân hàng thương mại cổ phẩn an tồn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng đòi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường địi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp Các tài sản chấp da dạng chủ yếu bất động sản Đẻ xác định mức cho vay, ngân hàng phải tiến hành việc định giá bất động sản chấp Định giá bất dộng sản thể chấp nghiệp vụ quan trọng ngân hàng Việc ngân hàng tiến hành định giá bất động sản thể chấp giúp cho ngân hàng xác định mức cho vay hợp lý giảm thiếu rủi ro cho ngân hàng, đồng thời tăng tính cạnh tranh ngân hàng thương mại cổ phần việc tạo lập uy tín thu hút khách hàng lĩnh vực cho vay, nâng cao chất lượng hoạt động cho vay nói riêng hoạt động tín dụng nói chung ngân hàng Mặt khác, phương diện khách hàng việc xác định xác hợp lý giá trị bất động sản chấp từ đưa mức cho vay hợp lý khách hàng, tạo tin tưởng khách hàng vào hoạt động tín dụng ngân hàng Hiện nay, ngân hàng thương mại cổ phần cải tiến quy trình cho vay, coi trọng hoạt động định giá bất động sản chấp, số ngân hàng tách riêng phận định giá tài sản chấp phận tín dụng, từ nâng cao hiệu hoạt động tín dụng Tuy nhiên, thực tế việc định giá bất động sản cịn nhiều bất cập, chế sách cho hoạt động định giá bất động sản chưa đầy đủ, thiểu đồng mặt pháp lý, hệ thống quy trình sách cho hoạt dộng định giá ngân hàng thương mại chưa đầy đủ, đội ngũ cán định giả chưa dược 11 đầu tư thích đáng, thị trường bất động sản phát triển, thông tin thị trường không minh bạch v ề đề tài nghiên cứu thị trường bất động sản công tác định giá chấp tài sản hệ thống ngân hàng chưa nhiều, gây nhiều khó khăn việc áp dụng thực tế Chính vậy, tác giả quyêt định chọn đê tài : “ Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu Với việc chọn đề tài trên, tác giả hi vọng phân đỏ khác phục hạn chế trên, tạo điều kiện cho việc phát triển cho hoạt động cho vay, giảm rủi ro cho hoạt động tín dụng hệ thơng ngân hàng, đóng góp cho cơng tác định giá bất dộng sản chấp Ngân hàng, làm cho hoạt dộng ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín ngân hàng đơi với khách hàng M ục tiêu nghiên cứu Hệ thống hoá mặt sở khoa học liên quan dến định giá bất động sản chấp Đánh giá thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Việt Nam Đưa kiến nghị, giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Việt Nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Nghiên cứu thực tể công tác định giá BĐS chấp sô ngân hàng TMCP mang tính chất đại diện Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank), Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam (Techcombank), Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TiênPhongBank) khoảng thời gian từ năm 2005 đến Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng phương pháp khảo cứu để khai thác nguồn thông tin thứ câp, dựa sở kế thừa nghiên cứu có định giá BĐS nói chung, định giá BĐS chấp nói riêng tài liệu khác có liên quan - Phương pháp tổng hợp, phân tích tài liệu,số liệu: phân nhóm số liệu điều tra để xử lí - Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến chuyên gia trước đề xuất giải pháp nâng cao hiệu định giá bất động sản chấp Các phương pháp nghiên cứu truyền thống phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, khảo cứu tài liệu, nghiên cứu tình huống, kiện, phương pháp chuyên gia phương pháp nghiên cứu ứng dụng điều tra khảo sát thu thập thơng tin 66 sách chế phù hợp cho hoạt động định giá tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động cho vay nói riêng tín dụng nói chung, cần phải hoàn thiện hoạt động nhằm nâng cao chất lượng tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy hoạt động cho vay NHTM cổ phần 3.3 Giải pháp nâng cao hiệu định giá bất động sản chấp ngân hàng thu ong mại cổ phần Việt Nam 3.3.1 Đồi nhận thức lãnh đạo NH định giả BĐS chấp Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá trước hết cần phải có thay đổi tư tưởng nhận thức lãnh đạo ngân hàng thương mại cổ phần Theo quan điểm trước để đảm bảo an toàn hoạt động cho vay, ngân hàng thường định giá thấp giá trị BĐS chấp nói riêng tài sản đảm bảo nói chung Điều dẫn đến chất lượng tín dụng đảm bảo dài hạn gây ảnh hưởng tiêu cực: khả cho vay thể chấp BĐS giảm yếu tổ: (1) giá trị tài sản chấp giảm (2) định giá không đứng nên khách hàng chuyển sang ngân hàng khác Do quan điểm không coi trọng hoạt động định giá tài sản đảm bảo, coi khâu qui trình cấp tín dụng, nên sổ ngân hàng thương mại cổ phần khơng có đầu tư đắn nhân sự, cấu tổ chức, điều kiện sở vật chất kỹ thuật, điều ảnh hưởng đến công việc định giá Bởi thời gian tới cần thay đổi nhận thức để có đầu tư xứng đáng vào ngn nhân lực, nâng cao trình độ chun mơn, sở kỹ thuật phục vụ cho công việc định giá Trong xu hội nhập với thị trường tài tiền tệ quốc tế với canh tranh gay gắt hệ thống ngân hàng nước ngồi, địi hỏi lãnh đạo ngân hàng thương mại cổ phần Việt nam cần phải thay đổi quan điểm đứng môi trường cạnh tranh Quan điểm ngân hàng coi hoạt dộng định giá BĐS chấp nhằm giảm thiểu rủi ro hoạt động cho vay, nhiên nhiều ngân hàng nhận thấy để phát triển cần phải đứng vững cạnh 67 tranh, hoạt động cho vay phải có phương thức để thu hút khách hàng, nâng cao giá trị cho vay giải pháp Với quan điểm ngân hàng cho áp dụng phương pháp định giá phù hợp, với qui trình chặt chẽ, hợp lý nguồn nhân lực đào tạo chuyên sâu lĩnh vực định giá nhằm tạo nên tính chuyên nghiệp hoạt động tín dụng NHTMCP 3.3.2 Hồn thiện cơng tác tồ clíức định giá Hiệu định giá BĐS phụ thuộc phần lớn vào việc tổ chức tiến hành định giá BĐS chấp Hiện công tác tổ chức định giá tài sản chấp nhiều ngân hàng tiến hành song song với hoạt động cho vay Khi có đơn xin vay khách hàng hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản đảm bảo BĐS, phận tín dụng thực thủ tục pháp lý cho vay chuyển hô sơ thâm định tài sản sang phận định giá tài sản để xử lý Bởi tùy theo tính chât đặc thù ngân hàng, tính chất khoản vay, mức độ quan trọng phức tạp tài sản đảm bảo BĐS ngân hàng lựa chọn hình thức tổ chức định giá phù hợp với điều kiện hồn cảnh ngân hàng để nhằm tiết kiệm thời gian chi phí cho việc định giá Các ngân hàng lựa chọn hình thức tơ chức: + Việc định giá phận tín dụng đảm nhiệm, tức nhân viên tín dụng kiêm ln nhiệm vụ định giá Hình thức áp dụng đổi với ngân hàng chưa có phận định giá độc lập tỷ lệ tài sản đảm bảo BĐS tổng dư nợ cho vay ngân hàng không lớn thường xuyên + Giao cho phòng định giá độc lập thực Hình thức áp dụng đơi với ngân hàng mà hoạt dộng cho vay có tài sản đảm bảo băng BĐS chiêm tỷ trọng lớn, khách hàng khối lượng cho vay nhiều, thường xuyên Bộ phận định giá độc lập hồn tồn hoạt động mang tính khách quan, giá trị tài sản đảm bảo xác định cử để phận tín dụng định cho vay với mức cho vay tỷ lệ chiết khấu phù hợp 68 + Thuê định giá từ tổ chức bên khối lượng hợp đồng cho vay nhiều, không đủ số lượng cán định giá tài sản định giá có giá trị lớn phức tạp Việc thuê định giá từ tổ chức bên cần phải cân nhắc lựa chọn đối tác có kinh nghiệm định giá 3.3.3 Hồn thiện quy trình định giá Qui trình định giá khâu tiếp nhận hồ sơ thẩm định đến việc phân công cán định giá, lên kế hoạch tiến hành định giá trao trả kết cho phịng tín dụng khách hàng để định cho vay.Bởi để hồn thiện qui trình định giá BĐS chấp trước hết địi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ phận chức năng, qui định rõ quyền hạn trách nhiệm phận định nội dung công việc phải tiến hành định giá Hiện ngân hàng thương mại tự xây dựng qui trình định giá riêng vào điều kiện hoạt động qui trình cấp tín dụng ngân hàng Cơng tác tổ chức qui trình định giá thường gắn liền với hoạt động phận tín dụng, hoạt động định giá hoạt động đầu tiên, định mức tín dụng cho vay, đồng thời bước thẩm định khả đảm bảo vốn vay khách hàng cho ngân hàng Nhiều ngân hàng lúng túng việc xây dựng qui trình định giá cịn có nhầm lẫn với qui trình tín dụng Bởi việc tiến hành công việc định giá thời gian Việc hồn thiện qui trình định giá cần phải tiến hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ đảm bảo tính pháp lý, tính xác giá trị cần định giá cần rút ngắn thời gian số khâu qui trình định giá, đặc biệt khâu thấm định hồ sư chuyên viên thẩm định tài sản phận kiểm soát để việc định giá tiến hành khoảng thời gian ngắn để tiết kiệm thời gian chi phí Nhìn chung qui trình định giá cần tuân thủ theo bước sau: Bước l Tiếp nhận kiểm tra hồ sơ định giá Bộ phận định giá tiếp nhận kiểm tra tính hợp pháp hợp lệ hồ sơ khách hàng yêu cầu định giá Nêu thiếu không hợp lệ yêu câu khách hàng bổ 69 sung lại từ chối khơng thẩm định Bước 2: Kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản chủ sở hữu tài sản Cán định giá sau nhận hồ sơ phân công, xem xét hồ sơ pháp lý tài sản chủ sở hữu tài sản xác định rõ yếu tố sau: + Xác định rõ bất động sản cần định giá, cần có thơng tin địa chỉ, vị trí, số liệu khác có liên quan Các thơng tin bất động sản cần phải đảm bảo tính pháp lý + Xác định rõ yếu tố làm ảnh hưởng đến giá bất động sản cần định giá Bước 3: Khảo sát trạng, thu thập xử lý sổ liệu + Khảo sát trường: kiểm tra vị trí thực tế BDS chấp so với trích lục dồ mô tả BĐS chấp; khảo sát kích thước, hình thê BĐS chấp + Thu thập thơng tin chi tiết bên bên ngồi BĐS chấp: Thơng tin bên ngồi: thu thập thơng tin diện tích đất diện tích cơng trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, sở hạ tầng Thơng tin bên trong: kiến trúc, mục đích sử dụng tại, tuổi đời cơng trình, nội thất trang thiết bị + Thu thập thông tin BĐS tương tự có nhiều đặc điểm tương đồng với BĐS chấp chi phí giá bán, thu nhập + Thu thập thông tin thị trường BĐS thông tin loại BĐS vùng, thông tin cung - cầu BĐS, động thái người mua, người bán tiềm + Thu thập thơng tin tình trạng pháp lý BĐS chấp, loại thuế mức thuế, quy hoạch sử dụng đất, hạn chế (nêu có) đơi với việc sử dụng BĐS Bước 4: Xác định giá trị tài sân Sau xem xét thực tế, phân tích dặc điểm BĐS thông tin thu thập từ thị trường, cán định giá áp dụng phương pháp định giá phù 70 hợp để tiến hành định giá Phương pháp sử dụng cần vào loại hình BĐS, tính phức tạp việc định giá để giảm thiểu chi phí q trình định giá, đảm bảo tính xác giá trị BĐS cần định giá Bước Hoàn thành báo cảo định giá báo cáo cho lãnh đạo Ngán hàng Công việc định giá hoàn tất người định giá hoàn thành báo cáo định giá vói nội dung thể rõ ràng đầy đủ q trình thực cơng việc định giá gửi cho lãnh đạo phòng định giá 3.3.4 ủng dụng linh hoạt cúc phương pháp định giá BĐS chấp hành phù hợp với đặc điểm điền kiện lìgãn hàng TMCP Phương pháp định giá BĐS chấp phù hợp phương pháp so sánh chi phí Bởi để cơng tác định giá cần hoàn thiện phương pháp cho phù hợp vói thực tế hoạt động ngân hàng thương mại Việt Nam Tuy nhiên cần phải xem xét kết hợp với phương pháp khác để tans tính hiệu cơng tác định giá Phương pháp so sánh phương pháp sử dụng phổ biến quen thuộc định giá BĐS chấp NHTMCP Bên cạnh ưu điểm phương pháp tính đơn giản dễ thực phương pháp cịn bộc lộ hạn chế làm ảnh hưởng đến chất lượng cơng việc định giá như: - Tính lạc hậu, khơng đầy đủ thiếu xác thơng tin - Không ý đến khoản thu nhập dem lại từ BĐS - Mang tính chất chủ quan người định giá - Một số yếu tổ điều chỉnh cịn chưa có sở khoa học rõ ràng Để áp dụng phương pháp hiệu chất lượng, cần phải có giải pháp nhằm khắc phục hạn chế xây dựng diều kiện áp dụng tùy thuộc vào hoàn cảnh Thứ nhất, định giá BĐS chấp phương pháp so sánh cần phải thu thập thông tin BĐS so sánh giao dịch BĐS từ nguồn đáng tin cậy có độ xác cao 71 Thứ hai ngân hàng cần xây dựng đơn giá đất thị trường theo khu vực, tuyến phố làm cư sở cho việc hình thành hệ thống thơng tin liệu định giá Tuy nhiên cần phải thường xuyên cập nhật thay đổi giá đất thị trường cho phù hợp nhât với giá trị thị trường thời diêm Thử ba, để đảm bảo tính khách quan trình điều chỉnh yếu tố so sánh, ngân hàng cần đưa tiêu chí điểm đánh giá cụ thể tiêu chí Ngân hàng cần phải quy định cụ thể số tiêu điêu chỉnh cách thống nhằm hạn chế yếu tố chủ quan người định tránh thông đồng nhân viên định giá với khách hàng Định giá nhà (tài sản đất) phương pháp chi phí phức tạp địi hỏi phải có kiến thức kỹ thuật xây dựng nên Ngân hàng cần có quy định rõ ràng việc xác định giá trị lại nhà, cơng trình đất Đối với loại nhà cần có quy định áp dụng đơn giá xây dựng cụ thể, quy định thời gian khâu hao theo loại cơng trình tránh tình trạng ước tính theo quan sát chủ quan nhân viên định giá 3.3.5 Đào tạo nglíiệp vụ cho chuyên viên định giá Một hoạt dộng định giá BĐS đòi hỏi chuyên viên định giá phải có trình độ am hiểu sâu lĩnh vực BĐS lĩnh vực khác như: kiên trúc, thiêt kê Vì vậy, cần phải đào tạo nâng cao nghiệp vụ thường xuyên đảm bảo thực tốt chức năng, nhiệm vụ lĩnh vực định giá Ngân hàng thương mại cân phôi hợp với quan đào tạo để tổ chức buổi đào tạo chun viên định giá BĐS có trình dộ cao, am hiểu thị trường dể từ đưa kết định giá xác, phù hợp với thị trường, qua hạn chế rủi ro cho ngân hàng thương mại Do định giá BDS lĩnh vực hình thành phát triển, đội ngũ nhân viên định giá trẻ, kinh nghiệm chưa nhiều; thị trường BĐS biến động bất ổn, liên tục tạo sốt đất, khơng theo quy luật chung, với thay đổi chế sách Nhà nước, thực tể dời hỏi NHTMCP phải không ngừng bồi dưỡng, nâng cao công tác 72 quản lý, cập nhật nắm bắt thông tin thị trường BĐS quy định pháp luật liên quan đến thị trường BĐS, cần phải đâu tư tài cho nhân viên định giá học lớp ngắn hạn vê đào tạo dơ nâng cao trình độ nghiệp vụ như: Định giá bất động sản, thẩm định giá xây dựng cần phải tổ chức hội thảo thành lập trung tâm ĐGBĐS chuyên nghiệp NIỈTMCP với nhau, qua nhân viên định giá có dịp tìm hiểu, trao đổi kinh nghiệm, học hỏi lẫn nhau, nâng cao trình độ nhân viên định giá Cân phải có chun mơn hố đội ngũ định giá tài sản nói chung đội ngũ nhân viên định giá bất động sản nói riêng, phải xếp theo loại BĐS, ví dụ như: định giá nhà ở, nhà chung cư; định giá nhà xưởng, định giá dự án, khu công nghiệp hoạt động định giá đất mang tính chun mơn hố cao, dem lại kết xác phù hợp với thị trường 3.3.6 Nâng cao chất lượng thu thập xử lý thông tin Giá trị BĐS phụ thuộc chủ yếu vào thông tin thị trường Do vậy, việc thu thập thong tin cần phải xác, phản ánh chân thực giá trị thị trường đủng thời điểm định giá Việc thu thập thông tin dự vào nhiều kênh, nguồn thông tin như: báo trí, báo điện tử, mạng internet, quan nhà nước, khảo sát trực tiêp thực địa nơi bất động sản toạ lạc Đổ thơng tin có tính tin cậy cao cần phải: - Đối thông tin chuyên viên thẩm định tài sản thu thập báo trí, internet cần phải khảo sát thực tế, tìm giao dịch thành cơng khơng bị chi phối yếu tố chủ quan Thơng tin có nguồn gốc đạt tính trung thực cao - Các thông tin thu thập từ quan nhà nước cần phải kiểm tra xác định minh bạch, trung thực thông tin, thời điểm mà quan nhà nước thu thập - Các thông tin giao dịch giá BĐS cần phải có thời gian gần với thời điểm thẩm định giá có tương đồng cao với bất động sản thẩm định - Sự điều chỉnh, xử lý thông tin cần phải dựa luận chứng lịch sử cụ thể cộng với nhạy bén, cảm nhận tốt chuyên viên định giá 73 - Các thông tin thu thập cần phải lưu trữ lại máy tính giấy, để có trường hợp cần rà sốt sử dụng lại thơng tin có thê tìm lại cách dễ dàng , có thê so sánh giá BĐS thời kỳ khác nhau, qua thấy biến động thị trường BĐS - Nhân viên định giá ngân hàng cần nắm vững thông tin vê quy hoạch sử dụng đất,quy hoạch kinh tế xã hội vùng, miền, khu vực cụ thê Nhà nước 3.4 Kiến nghị 3.4.1 Kiến nghị với Nhà nước quan có thấm quyền 3.4.1.] X â y dựng hoàn thiện khung p h p lý cho hoạt động định giá Thời gian qua thị trường bất động sản nước ta trạng thái biến động, biến động khó kiểm sốt khơng có biện pháp quản lý hữu hiệu nhằm dưa hệ thống tư vấn thẩm định giá bât dộng sản vào hoạt động công cụ điều tiết quản lý vận hành thị trường bât động sản Bên cạnh kết đạt trình phát triển, mặt hạn chế thị trường bất động sản thẩm định bất động sản chưa có chn mực rõ ràng cho cơng tác quản lý, phương pháp nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng để làm sở cho việc xem xét kết cơng tác thẩm định Do có nhiều ý kiến chung quanh tính xác kết thẩm định giá bất động sản biến động không ngừng thị trường bất động sản Các sách thay đổi quản lý, qui hoạch đất đai làm cho tính xác kêt thẩm định giá bất động sản trở nên bền vững thông qua dộng thái thị trường Do để thúc đẩy hoạt động thị trường bất dộng sản theo hướng để hoạt động định giá bất động sản thực trở thành công cụ điều tiết hiệu Nhà nước cần xây dựng hồn thiện hệ thống văn pháp luật liên quan đến hoạt động quản lý bất động sản hoạt động định giá, tránh tình trạng nhiêu văn chồng chéo chưa đầy đủ Cụ thể hoạt dộng thẩm 74 định giá hệ thống văn pháp lý sách đất đai, quy phạm pháp luật việc sử dụng đất, hệ thống nguyên tắc, phương pháp định giá, tiêu chuẩn định giá phù hợp với pháp luật Việt Nam thông lệ quốc tế Đây vấn đề khó khăn cần phải có sách định hướng vĩ mô Nhà nước, trợ giúp nhiều tổ chức quốc tế thông qua trình học tập kinh nghiệm lâu dài từ nước giới 3.4.1.2 X â y dự ng hệ thống thông tin, ngân hàng sở d ữ liệu p h ụ c vụ cho hoạt động định giả Trên sở nhận thức tầm quan trọng thông tin hoạt động định giá, cần tiến hành xây dựng ngân hàng sở liệu phục vụ cho hoạt động định giá Việc tổ chức lưu trữ sở liệu bất động sản giao dịch: lịch sử giao dịch bất động sản, mức giá giao dịch tác dộng tích cực đến hoạt động định giá, thúc đẩy hoạt động định giá phát triển toàn diện, đồng thời cầu nối khách hàng tổ chức định giá Đê làm dược điêu này, cân: - Phân vùng lưu trữ liệu bất động sản vùng, địa phương cụ thể Ở địa phương, quan lưu trữ phải quản lý, giám sát Sở Tài nguyên Môi trường - Yêu cầu doanh nghiệp thực lĩnh vực định giá bất động sản kinh doanh bất động sản xây dựng, hồn thiện hệ thống thơng tin 3.4.1.3 Tổ chức, m rộng hoạt động định giá nước tăng cường hợp tác quắc tế Thực tiễn cho thấy thẩm định giá Việt Nam hình thành thể rõ vai trò, tầm quan trọng kinh tể thị trường Do mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung thẩm định giá bất động sản nói riêng chiều rộng chiều sâu cần thiết Cụ thể cần tiến hành biện pháp đê: - Tạo điều kiện việc thống qui trình định giá nhà định tiêu chuẩn thống pháp luật 75 - Tạo điều kiện cho nhà định giá nước phát triển tốt khả định giá thơng qua hỗ trợ so sánh với hoạt động định giá Trung Ương Ở dây hoạt động định giá Trung Ương coi chuẩn mẫu cơng tác định giá, giúp doanh nghiệp mói hoạt động lĩnh vực định giá thuận lợi hành nghề - Xây dựng mối liên hệ, hệ thống doanh nghiệp định giá để giúp đờ trình định giá cân Một mặt giúp doanh nghiệp dinh giá có the hỗ trợ q trình định giá, mặt khác học hỏi kinh nghiệm lân - Xác định rõ nhiệm vụ quyền hạn tổ chức định giá 1rung Ương Một nguyên nhân góp phần quan trọng vào thành công ban đâu việc phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam thời gian qua tăng cường hợp tác quốc tế Bắt nguôn từ chô tiêp cận, học hỏi kinh nghiệm cua cac nước dặc biệt nước Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA), ngành thẩm định giá Việt Nam đời phát triển song bắt kịp với phát triển khu vực Vì để phát triển hoạt động định giá Việt Nam trước yêu cầu cấp thiết thị trường Việt Nam cần tăng cường hợp tác quốc tế để học tập trao đổi kinh nghiệm Mặt khác tranh thủ trợ giúp từ Chính phủ, từ tổ chức quốc tế thẩm định giá nói chung thẩm định giá nói riêng nhằm góp phần tạo tiền dồ vững Việt Nam 3.4.2 Kiến nghị với NỈINN Việt Nam Trong thời gian sớm nhất, NHNN cân nghiên cứu trình Chính phủ, Qc hội luật chấp tài sản văn hướng dẫn việc xác định quyền sử dụng đất Qua ngân hàng có sở pháp lí cho việc cho vay hình thức chấp Đồng thời nên khẩn trương thành lập tổ chức định giá BĐS trung ương với nhiệm vụ cung cấp dịch vụ tông thê vê định giá cho quan Nhà nước Trung ương, quan cấp tỉnh, khu vực, điạ phương tư vân cho 76 phủ vấn đè liên quan tới giá trị bât động sản Do ngân hàng thương mại vừa tiến hành định giá tài sản đảm bảo vừa tiên hành cho vay nên kết thẩm định khơng dược xác ngân hàng vân e ngại rủi ro, không thu hồi khoản tín dụng cho vay.Vì NHNN Việt Nam nên có định chuyển giao cơng việc định giá BĐS thê châp ngân hàng thương mại cho tổ chức định giá độc lập nhăm xóa bỏ chê " vừa đá bóng vừa thổi cịi" ngân hàng Có hoạt động định giá tài sản đảm bảo ngân hàng minh bạch, rõ ràng, chuyên nghiệp khách hàng, người dân tổ chức có tài sản chấp ngân hàng tin tưởng vào kết định giá Xây dựng ngân hàng liệu thông tin giá bất động sản phục vụ yêu cầu quản lý quan nhà nước nhu cầu người sử dụng, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh 77 K É T LUẬN Có thể nói công tác định giá bất động sản làm tài sản đảm bảo hoạt động cho vay ngân hàng TMCP có bước tiến quan trọng Trên thực tế hệ thống ngân hàng TMCP có nhiều Ngân hàng có phịng định giá tài sản độc lập với phận tín dụng, có hệ thống quy trình định giá chặt chẽ đầu tư thích đáng cơng cụ (máy ảnh, la bàn, thước lazer ) đê có kết tốt cho hoạt động định giá 1uy nhiên, hoạt động đinh gia Bat dọng sản chấp gặp nhiều khó khăn phần chế sách pháp luật chưa quy định rõ ràng cụ thể hoàn chỉnh vấn đề này, phần quan điểm khác ngân hàng 1MCP Luận văn hoàn thành số nội dung sau đây: Luận văn hệ thống hóa vấn đề sở khoa học định giá BĐS chấp hoạt động cho vay NHTMCP Luận văn dã hệ thống hóa làm rõ sở khoa học định giá BĐS chấp hoạt dộng cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Những nội dung chủ yếu luận văn tập trung nghiên cứu phần bao gôm: Những vân đê ban ve dinh gia BĐS the chấp hoạt động cho vay ngân hàng thương mại khái niệm, cần thiết phải định giá BDS chấp, yêu cầu, phương pháp định giá Luận văn nghiên cứu phương pháp mà ngân hàng thương mại cổ phần dang áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp chi phí phương pháp vốn hóa, qui trình nhân tố ảnh hưởng đến định giá BĐS chấp ngân hàng TMCP Luận văn nghiên cứu, phân tích kinh nghiệm định giá BĐS nói chung định giá BĐS chấp số nước giới học rút cho định giá BDS the chap Viẹt Nam Luận văn phàn tích khái quát thực trạng công tác đinh gia BĐS the chấp ngân hàng TMCP Việt Nam Luận văn tập trung phân tích đánh giá thực trạng cơng tác định giá BĐS thê châp ngân hàng IMC1 Việt nam Đe đánh giá khách quan có sở luận án phân tích thực trạng 78 công tác định giá BĐS chấp số ngân hàng thương mại điển ngân hàng TMCP Tiên Phong, Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Trên sở phân tích thực trạng ngân hàng công tác định giá BĐS chấp, luận văn rút nhận xét hoạt động định giá ngân hàng TMCP Việt Nam, nêu khó khăn cơng tác định giá ngun nhân Luận văn đề mục tiêu phương hướng, quan điểm giải pháp chủ yếu nhàm hoàn thiện công tác định giá tài sản BĐS the chap tiong cac NHTMCP Việt Nam thời gian tói 79 TÀI LIỆU TH A M KH ẢO Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), N g h ị đ ịn h s ố 10 /2 0 /N Đ -C P n g y /0 /2 0 c ủ a C h ín h p h ủ th ẩ m đ ịn h g iả Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), N g h ị đ ịn h s ố /2 0 /N Đ -C P n g y /0 /2 0 c ủ a C h ín h p h ủ x p h t v i p h m h n h c h ín h tr o n g lĩn h v ự c g iả Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), N g h ị đ ịn h s ổ 8 /2 0 /N Đ -C P n g y /1 /2 0 c ủ a C h ín h p h u p h n g p h p x c đ ịn h g iá đ ấ t v k h u n g g iá c c lo i đât Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2004), N g h ị đ ịn h s ố Ỉ 8 /2 0 /N Đ - C P n g y /1 /2 0 c ủ a C h ín h p h ủ p h n g p h p x c đ ịn h g iá đ ấ t v k h u n g g iá c c lo i đ â t Chính Phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2005), N g h ị đ ịn h s ổ 1 /2 0 /N Đ -C P n g y /0 /2 0 v ề th ẩ m đ ịn h g iá Chính Phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2007), N g h ị đ ịn h s ố /2 0 /N Đ - C P n g y /7 /2 0 c ủ a C h ín h p h ủ s a đ ô i , b ổ s u n g m ộ t s ổ đ iề u N g h ị đ ịn h s ổ Ỉ 8 /2 0 /N Đ - C P n g y /1 /2 0 c ủ a C h ín h p h ủ p h n g p h p x c đ ịn h g iả đ t v k h u n g g iá c c lo i ã â t Chính phủ nước cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt nam (2009), N g h ị đ ịn h S Ố 8 /2 0 /N Đ -C P n g y /1 /2 0 v ề c ấ p G iấ y c h ứ n g n h ậ n q u y ề n s d ụ n g đắt, q u y ề n s h ữ u N h tà i s ả n k h c g ă n liê n v i đ t Nguyễn Thị Hải Yến, “B i g iả n g m ô n Đ ịn h g iả B ấ t đ ộ n g s ả n " - , Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Phan Thị Thu Hà (2007), G iả o tr ìn h N g â n h n g th n g m i, Nhà xuất trường đại học kinh tế quốc dân, Hà nội 10 Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2009), B C s ổ /B C - N H N N n ă m 0 v ề v iệ c rà s o t 10 n ă m th ự c h iệ n L u ậ t TC T D 80 11 Ngân hàng TMCP VPbank (2011), Báo cáo hàng năm 2011 12 Ngân hàng TMCP TienPhongbank (2009), Báo cáo hàng năm 2009 13 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam(2003): Luật đât dai năm 2003 14 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (2006): Luật Kinh doanh Bất dộng sản 15 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt nam (2005: Bộ luật dân 2005