Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần á châu (acb)

U - ' TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ BDSoOgSGS DUONG THI HANG * DAI HOC KTQD TT THONG TIN TH if VIEN PHONG LUANAN-TV LI?U DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP ■ ■ O _ Jt M a' r TAI NGAN HANG THUDNG MAI CO PHAN A CHAU (ACB) ■ *» _ * CHUYEN NGANH: KINH TE DIA CHINH LUAN VAN THAC si KINH TE • • ms 6J05 Ngudi hudng dan khoa hoc: PGS.TS NGUYfiN THE PHAN HA NO I.7 NAM SOIl • rs i LI MUC LUC • • DANH MUC CAC CHU VIET TAT DANH MUC CAC BANG TOM TAT LUAN VAN A •» LOI MO DAU CHUONG 1: CO SO KHOA HOC VE HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP 1.1 TONG QUAN VE DINH GIA BDS 1.1.1 Khai niem bat dong san 1.1.2 Khai niem dinh gia bat dong san ' , 1.1.3 Nguyen tac dinh gia bat dong san 1.1.4 Quy trinh dinh gia bat dong san 1.1.5 Cac phuong phap dinh gia bat dong san 11 1.2 TONG QUAN VE DINH GIA BDS THE CHAP 13 1.2.1 Su can thiet phai dinh gia bat dong san the chap 13 1.2.2 Dac diem cua dinh gia bat dong san the chap 17 1.2.3 Cac quy dinh cua Nha nude 17 1.2.4 Cac can cu va nguyen tac dinh gia BDSTC tai cac NHTM 21 1.2.5 Cac phuong phap dinh gia bat dong san the chap tai cac NHTM 23 1.2.6 Quy trinh dinh.gia bat dong san the chap tai cac NHTM 29 1.3 CAC NHAN TO ANH HUONG DEN DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP 32 1.3.1 Nhom nhan to chu quan 32 1.3.2 Nhom nhan to khach quan 1.4 33 KINH NGHIEM DINH GIA BAT DONG SAN TAI MOT SO NGAN HANG 34 1.4.1 Ngan hang TMCP Dai Duong (Oceanbank) .35 1.4.2 Ngan hang TMCP Ky Thuong Viet Nam ( TechccombiirHc) 36 CHUONG 2: THUC TRANG HOAT DONG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG ACB KHU VUc THANH PHO HA NOI • 2.1 • • 40 TONG QUAN VE DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP TAI ACB 40 2.1.1 Khai quat ve ngan hang ACB 40 2.1.2 Cac quy dinh cua ACB doi vdi bat dong san the chap 47 2.1.3 Hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ACB 50 2.2 THUC TRANG DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP KHU vUc HA NOI TAI ACB 61 2.2.1 Thuc trang quy trinh dinh gia BDS tai khu vuc Ha Noi 61 2.2.2 Thuc trang viec ap dung cac phuong phap dinh gia BDS 2.3 64 DANH GIA CHUNG 85 2.3.1 Dang gia ket quit 85 2.3.2 Han che va nguyen nhan 86 2.3.3 Van de dat dinh gia BDS the chap o ACB 90 CHUONG 3: GIAI PHAP HOAN THIEN DINH GIA BAT • HOAT • DONG • • DONG SAN THE CHAP TAI NGAN HANG TMCP A CHAU ' 91 3.1 DINH HUONG PHAT TRIEN HOAT DONG DINH GIA BDSTC TAI ACB 91 3.2 CAC GIAI PHAP HOAN THIEN HOAT DONG DINH GIA BDS 93 3.2.1 Nhom cac giai phap ve nhan luc 93 3.2.2 Nhom cac giai phap ve quan ly hoat dong 95 3.2.3 Nhom cac giai phap ve thong tin BDS 97 3.3 MOT SO KIEN NGHI 101 3.3.1 Kien nghi vdi co quan quan ly Nha nude 101 3.3.2 Kien nghi vdi Ngan hang Nha nude 104 KET LUAN 106 TAI LIEU THAM KHAO ' 108 PHU LUC 110 DANH MUC CAC CHU* VIET TAT TMCP : Thuong mai co phan BBS : Bat dong san BBSTC : Bat dong san the chap NVBG : Nhan vien dinh gia TSBB : Tai san dam bao ACB : Ngan hang thuong mai cd phan A Chau NHTM : Ngan hang thuong mai HBQT : Hoi dong quan tri BHBCB : Bai hoi dong cd dong TGTD : To chuc tin dung HBTBTS : Hoi dong tham dinh tai san KH : Khach hang gom ben vay va/hoac ben bao lanh CBV : Cac don vi bao gom So giao dich, cac chi nhanh, phong giao dich PFC/PFCL : Nhan vien tu van tai chinh ca nhan/ to truong tu van tai chinh ca nhan A/A : Nhan vien phong tham dinh BBS RA/RO/RM : Nhan vien quan he khach hang doanh nghiep/Chuyen vien quan he khach hang doanh nghiep/Giam doc quan he khach hang doanh nghiep HSTS : Hd so BBS the chap PYC : Phieu yeu cau PCCTT : Phieu cung cap thong tin PBN : Phieu de nghi tham dinh BBS the chap TT : To trinh tham dinh bat dong san NVBM : Nhan vien dau moi, bao gom: PFC/PFCL/RA/RO/RM CLMS : Chuong trinh quan ly ho so CVQHKH : Chuyen vien quan he khach hang NVTV : Nhan vien tn van DANH MUC CAC BANG Bang 2.1 Tinh hinh hoat dong tin dung 45 Bang 2.2 So luong ho so tham dinh qua cac nam gan day 52 Bang 2.3 Dan gia Nha nude ban hanh va dan gia ap dung he so toi da ( k = 2) tai mot so tuyen tren dia ban Ha Noi 54 Bang 2.4 So luong ho so duqc phe duyet don gia dat thi trubng 55 Bang 2.5 So sanh don gia Nha nude ban hanh va dan gia thi trubng tai mot so tuyen tren dia ban Ha Noi 56 Bang 2.6 Quy trinh dinh gia BDS the chap tai bo phan tham dinh tai san khu vuc Ha Noi 61 Bang 2.7 Ty le % theo vi tri tang so vdi dan gia dat d cung vi tri doi vdi khu vuc thuan tien 75 Bang 2.8 Ty le % theo vi tri tang so vdi dan gia dat d cung vi tri doi vdi khu vuc khong thuan tien Bang 2.9 75 Dan gia dat tham dinh toi da so vdi dan gia dat mat tien duong doi vdi khu vuc kinh doanh sam uat 77 Bang 2.10 Dan gia dat tham dinh toi da so vdi dan gia dat mat tien duong doi vdi khu vuc kinh doanh khong sam uat 77 Bang 2.11 Dan gia dat tham dinh toi da so vdi vdi don gia dat mat tien trubng hop hem chinh thuoc khu vuc kinh doanh sam uat 78 Bang 2.12 Dan gia dat tham dinh toi da so vdi vdi don gia dat mat tien trubng hop hem chinh thuoc khu vuc kinh doanh khong sam uat 79 trubng hap hem phu 79 Bang 2.14 Dan gia dat tham dinh toi da so vdi vdi dan gia dat mat tien trubng hop hem nhua/be tong/xi mang ma khoang each den mat tien duong vuqt qua 100m 80 L TRUONG DAI HOC KINH TE QUOC DAN ■ ■ £0£0C>GaC8 DUONG THI HANG * DINH GIA BAT DONG SAN THE CHAP jw o tv _ Ji r si TAI NGAN HANG THUUNG MAI CO PHAN A CHAU (ACB) CHUYEN NGANH: KINH TE DIA CHINH TOM TAT LUAN VAN THAC SI • HA NOI, NAM 3011 • i TOM TAT LUAN VAN LO’I NOI DAU Trong giai doan nen kinh te hoi nhap, xu the toan cau hoa dien cang nhanh thi hoat dong tin dung cua cac Ngan hang thuong mai hien co vai tro rat quan Ngan hang dong vai trO trung gian dua von den cac nha dau tu, gop phan to lon toi su phat trien cua nen kinh te Trong nam 2009-2010, nen kinh te the gioi gap nhieu kho khan, Viet nam cung chiu anh huong Kinh te bi anh huong boi lam phat, giam phat, cac doanh nghiep roi vao tinh trang thieu von cho cac hoat dong san xuat kinh doanh thi cac hoat dong cho vay von cua ngan hang dong vai tro quan Tuy nhien, hoat dong cho vay cua ngan hang luon tiem an nhung rui ro De han che nhung rui ro cac ngan hang thuong yeu cau nguoi vay phai the chap tai san cua ho ma chu yeu la cac BDS The chap bang BDS la mot van de het suc phuc tap vi no lien quan den dat dai-mot tai san co gia tri lon Nha nuoc thong nhat quan ly Truoc tinh hinh gia ca nha dat co nhieu bien dong nhu hien nay, viec dinh gia BDS the chap dang tro nhu cau cap bach, no la can cu quan de ngan hang quyet dinh lupng von cho vay Nhan thuc dupc tam quan cua viec dinh gia bat dong san the chap, cac ngan hang deu co nhung quy dinh, quy trinh dinh gia rieng cua minh Tuy nhien, day la mot van de het suc moi me ca ve ly luan va thuc tien nen hoat dong dinh gia BDS the chap tai cac ngan hang cOn gap nhieu kho khan lam cho hoat dong cho vay the chap bang BDS chua dap ung dupc nhu cau vay von cua khach hang cung nhu hoat dong cua ngan hang Do dang cong tac va lam viec tai Ngan hang thuong mai co phan A Chau (ACB) - Bo phan ho trp tin dung nen em quyet dinh chon de tai: "Dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang thuong mai cd phan A Chau ”, nham hoan thien hon va nang cao chat lupng hoat dong dinh gia BDSTC tai cac NHTM, gop phan nang cao hieu qua hoat dong cua cac NHTM, thuc day su phat trien kinh te ben vung cua dat nuoc Muc tieu nghien ci'ru Khai quat hoa co so khoa hoc lien quan den hoat dong DGBDS bao gom: Co so ly luan va co so thuc tien Nghien cuu va danh gia thuc trang hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang ACB ii De xuat cac giai phap de hoan thien hoat dong dinh gia bat dong san the chap tai ngan hang TMCP A Chau Doi tuong va pham vi nghien chu Doi tuong nghien cuu: Nhung van de lien quan den dinh gia BDSTC, loai BDSTC, cac nguyen tac, cac phuong phap dinh gia BDSTC, quy trinh dinh gia BDSTC, cac van ban phap luat quy dinh ve dinh gia BDSTC Pham vi nghien cuu: Do day la mot linh vuc rong lon va phuc tap nen luan van tap trung chu yeu vao nghien cuu hoat dong dinh gia BDSTC tai ngan -hang ACB khu vuc Ha Noi De co can cu so sanh, luan van nghien cuu them hoat dong dinh gia BDSTC tai ngan hang TMCP Ky Thuong Viet Nam (Techcombank) va ngan hang TMCP Dai Duong (OceanBank) tai khu vuc Ha Noi Phuong phap nghien chu Luan van su dung cac phuong phap nghien cuu sau: Phuong phap vat bien chung, vat lich su, cac phuong phap tong hop, phan tich, so sanh, phuong phap thdng ke, dieu tra xa hoi hoc, kiem tra thuc tien hoat dong dinh gia bat dong san the chap Ket cau luan van Ngoai phan loi noi dau, ket luan, danh muc tai lieu tham khao va phu luc, luan van gom chuong: Chuong 1: Co' so khoa hoc ve hoat dong dinh gia BDSTC Trong chuong tac gia trinh bay cac van de ve BDS va the chap BDS; dinh gia BDS hoat dong the chap; quy trinh dinh gia; cac phuong phap dinh gia; cac yeu to anh huong den dinh gia va kinh nghiem cua cac ngan hang dinh gia BDSTC va rut bai hoc kinh nghiem ve cong tac dinh gia BDS the chap cho ACB 1.1 Tong quan ve dinh gia BDS Tim hieu cac van de ve BDS, quy trinh dinh gia, nguyen tac dinh gia phuong phap dinh gia va rut nhan dinh tien hanh dinh gia BDS can chu y den cac dac diem va phan biet ro rang cac yeu to anh huong den gia tri BDS de dua thong so dieu chinh gia chinh xac 1.2 Tong quan ve dinh gia BDSTC Dinh gia BDS la su uoc tinh ve gia tri cua BDS the chap cu the bang hinh thai tien te tai mot thoi diem cu the Dinh gia BDS vao muc dich the chap duoc goi la dinh gia BDSTC Chinh muc dich da dan den dac diem rieng cua BDSTC iii Su can thiet phai dinh gia BDSTC Dinh gia BDS the chap la mot nhung yeu to dau tien de cac NHTM quyet dinh duoc muc von cho vay doi vdi khach hang vay dung tai san dam bao la BDS de the chap, dong thbi giam thieu rui ro hoat dong tin dung cua cac NHTM vi no se la can cu quan nhat de giai quyet cac tranh chap sau ve gia tri BDS the chap Quy trinh dinh gia BDS Tim hieu, phan tich quy trinh dinh gia BDSTC giup cho tac gia khai quat duoc trinh tu, cac budc de tien hanh dinh gia BDS Tu phan anh vao thuc te cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB Cac phuong phap dinh gia BDS Tac gia neu cac phuong phap dinh gia chu yeu la phuong phap so sanh va phuong phap chi phi theo tieu chuan tham dinh gia Viet Nam Tai moi phuong phap tac gia neu co so ly luan, trinh tu thuc hien, uu nhuoc diem cua tung phuong phap va cac dieu kien tien hanh dinh gia Tu tac gia rut rang, qua trinh dinh gia can ung dung linh hoat cac phuong phap dinh gia 1.3 Cac yeu to anh hudng den dinh gia BDS Cac yeu to anh huong den dinh gia BDS bao gom: Nhom nhan to chu quan nhu: Trinh cua doi ngu nhan vien dinh gia, co so vat chat phuc vu cho cong tac dinh gia, cac quy dinh van ban cua ngan hang ap dung cho cong tac dinh gia BDSTC, quy trinh dinh gia BDSTC cua tung ngan hang Nhom nhan to khach quan nhu: Nhung quy dinh cua nha nudc ve hoat dong dinh gia BDSTC, cac yeu to thuoc ve nen kinh te, cac thong tin khach hang cung cap Cac yeu to cho biet no anh huong nhu the nao den dinh gia BDS de tu tac gia dua giai phap hoan thien cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB 1.4 Kinh nghiem dinh gia cua cac ngan hang , Qua kinh nghiem dinh gia BDS the chap tai ngan hang Oceanbank va ngan hang Techcombank, rut cho cong tac dinh gia BDSTC tai ngan hang ACB nhu sau: Can cd quy dinh chi tiet ve BDS the chap, quy trinh dinh gia phai day du cac budc, chi tiet cu the va chat che nhung khong qua “rubm ra” Viec quy dinh chi tiet cu the BDS the chap la co so de lua chon phuong phap dinh gia BDS mot cach chinh xac Quy trinh dinh gia chat che giup cho cong tac dinh gia duoc tien hanh mot cach nhanh chong, chinh xac va an toan ve BDSTC r f r 101 kho khan nhat viec dua ket qua gia tri BDS Viec nang cao chat luong xu ly thong tin se gop phan dua den gia tri BDS nhanh chong, kip thoi va hieu qua nhat Tang cuong trang thiet bi va cong nghe phuc vu hoat dong dinh gia bat dong san the chap Hien nay, viec xu ly thong tin va che bao cao dinh ky tai ACB mang tinh thu cong, dan den viec xu ly thong tin cham, chinh xac khong cao, dieu anh huong true tiep den chat luong cua ket qua dinh gia BDSTC, lam giam chat luong phuc vu khach hang, dong thoi no gay kho khan viec xay dung khung gia dat mdi cua ACB Vi vay, giai phap khdng kem phan quan f r r > nhat trudc mat la nang cao chat luong thu thap va xu ly thong tin bang each tang cuong trang thiet bi va dua ung dung phan mem khoa hoc tien tien ve quan ly va su dung thong tin BDSTC 3.3 MOT SO KIEN NGHI 3.3.1 Kien nghi voi co’ quan quan ly Nha nuoc 3.3.1.1 Cong tac quy hoach cua Nha nude, dac biet la quy hoach sic dung dat Cong tac quy hoach su dung dat nhung nam gan day da dupc trien khai tren dien rong nhung van mot so ton tai nhu: Quy hoach van mang tinh chu quan cua nha quan ly, chua bam sat thuc te va dinh huong phat trien kinh te - xa hoi, quy hoach chi tiet su dung dat chua dupc cong khai Vi vay, de giai quyet tinh trang tren thi quy hoach phai di trudc mot budc, quy hoach phai phan anh dung dinh huong phat trien kinh te - xa hoi, noi dung quy hoach phai dam bao tinh khoa hoc, viec bo tri va su dung dat phai tiet kiem, hieu qua, tai tao va bao ve tai nguyen thien nhien, bao ve mdi trubng, cong tac quy hoach can phai cd su tham gia cua nhan dan, quy hoach chi tiet can phai dupc cong khai 3.3.1.2 Hoan thien cong tac cap giay chung nhan quyen sic dung dat va sor hieu edng trinh tren dat Giay chung nhan quyen su dung dat va sd huu cong trinh tren dat dong vai tro rat quan trong, no tao lap tinh phap ly cho hang hoa BDS Hien nay, cong tac cap giay chung nhan quyen su dung dat va sd huu cong trinh tren dat dien cham chap va ton tai nhieu bat cap Theo quy dinh cua Ngan hang nha nude va cua cac 102 NHTM, cac to chuc, ca nhan the chap BDS de vay von thi bat budc ho phai co giay chung nhan quyen su dung dat, hoac giay chung nhan quyen su dung dat va so huu nha d Co mot so truong hop cac doanh nghiep co nhu cau vay von de phat trien hoat dong san xuat kinh doanh, nhung ho khdng co day du giay to lien quan den tai san cua minh, do lam han che kha nang phat trien cua cac doanh nghiep, mat khac cdn han che quy mo tin dung cua cac Ngan hang Tu thuc te tren, cac co quan ban nganh chuc nang can phai co nhung bien phap day nhanh tien cap giay chung nhan cho ngudi dan 3.3.1.3 Ban hanh van ban phap luat quy dinh chat che hon ve cac can cie, nguyen tac, phwang phap va quy trinh dinh gid bat dong san the chap, cac tieu chuan tham dinh gid, ban hanh khung gid datphu hop vdi thi trudng Nha nudc can phai cd nhung quy dinh cu the hon nua, chat che hon nua ve tai san va cac loai tai san duoc the chap, bao lanh vay von ngan hang Cac quy dinh ve tai san can ro rang va the hien thdng nhat cac van ban, tranh chong cheo va doi nghich cac van ban Do cac quy dinh lien quan den BDS chua cd quy dinh true tiep, ro rang ve cdng khai hoa thdng tin ve tinh trang phap ly cua BDS Dieu dan den kho khan cho cac TCTD quyet dinh cd nhan the chap BDS hay khdng vi thdng tin va tinh trang phap ly cua BDS dang duoc dung de the chap hay khdng the chap thi TCTD cd the tim hieu thdng tin d Van P'nong dang ky quyen su dung dat vi theo quy dinh hien hanh thi co quan cd tham quyen dang ky the chap BDS la van phong dang ky quyen su dung dat cap tinh va huyen Vi vay, cac co quan quan ly nha nudc can sdm nghien cuu, khac phuc nhung vudng r r r a mac neu tren cac quy dinh ve the chap BDS Xay dung va ban hanh kip thdi khung gia dat phu hop vdi thi trudng A Z A A Nha nudc can ban hanh chi tiet va day du nhung tieu chuan ve tham dinh gia Khuyen khich phat trien nghe dinh gia, tao mdi trudng phap ly thuan loi cho viec lap cac td chuc dinh gia Nang cao vai trd cua Hoi dong tham dinh gia Viet Nam, de tung budc hoan thien mot linh vuc, mot dich vu chuyen nghiep quan cua nen kinh te, linh vuc “Dinh gia” Xay dung mot chinh sach phu hop, nhat quan 103 du va chinh xac gia tri tai san vo hinh noi chung va tai san sa huu tri tue noi rieng Cac to chuc dinh gia muon nang cao nang luc va hinh anh cua minh de dap ung duac nhu cau cua xa hoi thi: - Can tham gia cung vai Hoi va cac co quan quan ly Nha nude xay dung cac e •> > *> \ Tieu chuan ve tham dinh gia cua Viet Nam; dac biet ia tieu chuan ve dinh gia tai san vo hinh - Can dao tao doi ngu tham dinh vien dinh gia co trinh chuyen mon cao, xay dung cac tieu chuan dinh gia phu hap vdi kinh te Viet Nam va thong le quoc te Phoi hop chat che vdi cac to chuc, cong ty dinh gia quoc te de nang cao nang luc ve linh vuc dinh gia cua minh Nha nude cung can thay ddi phuong thuc xac dinh khung gia dat duac ban hanh hang nam theo hudng sat vdi gia thi trudng tuong ung vdi tirng khu vuc Khung gia dat hien thudng thap han nhieu so vdi gia thi trudng, nhieu TCTD van thudng can cu vao khung gia dat nha nude ban hanh de dinh gia BDS the chap Dieu lam can trd viec thuc hien cac quyen lqi ddi vdi BDS Nhu vay, cac he thdng van ban phap luat la cac chinh sach dat dai, cac quy pham phap luat viec su dung dat, he thdng cac nguyen tac, phuong phap, khuon kho phap ly cho nganh dinh gia, cac tieu chuan dinh gia phu hop vdi phap chinh sach dinh hudng vi md cua Nha nude, su tro giup cua nhieu td chuc quoc te va thdng qua qua trinh hoc tap kinh nghiem lau dai tu cac nude tren the gidi r 3.3.1.4 Hinh mot to chuc dinh gid hat dong san chuyen nghiep hoat dong doc lap cua eff quan Nha nude Dinh gia noi chung va nganh tham dinh gia BDS noi rieng muon phat trien ben vung thi viec xac dinh gia tri BDS phai tuan thu theo cac nguyen tac, phuong phap, quy dinh cua Nha nude Ben canh do, dat dai la mot tai san cd gia tri ldn va la phan co ban tao nen BDS doi vdi moi quoc gia, do Nha nude can phai cd nhung bien phap quan ly hieu qua nhat tao cho thi trudng BDS cang phat trien 104 quan ly tot hoat dong cua thi truong BDS, thuc day va dua thi truong BDS hoat dong mot each on dinh va mot lanh manh hon Can ban hanh cac van ban phap luat lien quan den cong tac quan ly thi truong BDS giup cho thi trubng BDS hoat dong thong suot, the hien tinh thi trubng giao dich BDS, va ben canh thuc day nganh dinh gia BDS 3.3.2 Kien nghi voi Ngan hang Nha nude De giai quyet nhung kho khan, vuong mac phat sinh tir thuc te tai cac TCTD noi chung va tai ACB noi rieng, de viec the chap bang quyen sir dung dat tai Ngan hang tuan thu theo dung trinh tu, thu tuc luat dinh ACB kien nghi, de xuat nhu sau: - Thong nhat ve thoi gian dang ky giao dich dam bao ca nude, tranh tinh trang cho doi va phu hop vdi quy dinh cua phap luat Ddng thdi, thong nhat viec tiep nhan va giai quyet viec dang ky the chap, xoa the chap ca nude, tranh tinh trang tai dia ban thi lam duoc nhung tai dia ban khac thi khdng lam dugc doi vdi cung mot ho so - Quy dinh cu the hinh thuc xu ly doi vdi cac don vi giai quyet thu tuc dang ky giao dich bao dam trubng hop khdng tuan thu cac quy dinh ve thdi han va noi dung dang ky giao dich bao dam - Cho phep lap co quan thi hanh an tu chuyen thu ly cac vu kien lien quan den viec xu ly tai san the chap dam bao viec thi hanh an dugc nhanh chong va hieu qua, tiet kiem ca ve thdi gian, nhan luc va tai chinh cho Ngan hang - Khi xu ly tai san the chap can co them giai phap Ngan hang dugc quyen chuyen nhugng true tiep cho ngudi mua ma khdng phai thong qua Cong ty ban dau gia de thuc hien thu tuc sang ten sd cho khach hang - Quy dinh cu the hinh thuc xu ly doi vdi vi pham hoat dong dinh gia bat dong san the chap va tien hanh kiem tra ket qua dinh gia BDSTC hang nam nhu doi vdi cac linh vuc khac 105 - Khi Nha nudc co quy dinh phap luat mdi cd lien quan den tai san the chap la nha dat, co quan Nha nudc cd tham quyen lien ket vdi cac Ngan hang de tap huan cho can bo nhan vien ve cac quy dinh mdi cung nhu cac trudng hop can luu y thuc hien Tren day la mot so kien nghi, de xuat cua Ngan hang ACB ve viec giai quyet cac vudng mac, kho khan hoat dong the chap tai san la quyen su dung dat tai cac TCTD Trong trudng hop can thiet, de tao co che va can cu cho cac to chuc, ca nhan ap dung de nghi co quan nha nudc cd tham quyen xem xet viec sua doi, bo sung cac dieu luat cd lien quan cho phu hop vdi thuc te 106 KET LUA• N Dinh gia BDS phuc vu cho muc dich tin dung la mot nhung nhiem vu rat quan doi voi cac ngan hang hien Cung vdi su phat trien cua nen kinh te thi trudng, nhu cau ve dinh gia BDSTC cung mot tang theo Thong qua cong tac dinh gia ma bo phan tin dung co can cu de quyet dinh muc cho vay doi vdi cac to chuc, ca nhan mot cach hop ly, dong thdi cung thong qua viec xac dinh gia tri cua BDS gop phan nang cao hieu qua su dung nguon luc BDS, dam bao cho ngan hang giam thieu duoc mot cach toi da rui ro hoat dong tin dung cua minh trudng hop xau ma khach hang vay khong co kha nang tra no Hoat dong dinh gia tai cac ngan hang noi chung va doi vdi ngan hang A Chau noi rieng cong tac dinh gia phai tuan thu nhung quy dinh tu phia HDTDTS va thi trudng BDS de lam can cu dinh gia Vdi viec nghien cuu de tai: “ Dinh gia bat dong san the ' chap tai Ngan hang Thuong mai co phan A Chau (ACB)” luan van da hoan mot so nhiem vu sau: Gop phan lam ro cac van de ve BDS, dinh gia BDS; danh gia duoc vai tro va tam quan cua cong tac dinh gia BDS ngan hang, TCTD noi chung va tai ACB noi rieng Tu lam co sd cho viec phan tich ve mat ly luan va thuc tien qua trinh dinh gia BDS the chap tai ACB Chi quy trinh thuc hien dinh gia BDS the chap; cac phuong phap dinh gia BDS the chap, co sd ly luan, trinh tu thuc hien va noi dung cua tung phuong phap; uu diem, nhuoc diem cua tung phuong phap va cac dieu kien de ung dung tung phuong phap; Danh gia thuc trang hoat dong dinh gia BDSTC Ngan hang ACB, tu chi duoc cac ket qua cua cong tac dinh gia BDSTC, nhung tOn tai, nguyen nhan cua ton tai hoat dong dinh gia BDSTC Dua mot so giai phap, kien nghi hoan thien hoat dong dinh gia BDSTC tai Ngan hang ACB nham nang cao hieu qua su dung von, nang cao nang luc canh tranh va hieu qua su dung BDS dap ung nhu cau cua khach hang 107 Cac giai phap, de xuat va kien nghi dugc trinh bay luan van deu co tinh kha thi vi chung dua tren viec nghien cuu ve mat ly luan va phan tich, danh gia thuc hien qua trinh trien khai cong tac dinh gia BDS the chap tai ACB Tren day la nhung dong gop cua luan van, phu hop vdi muc dich nghien cuu de tai cua tac gia Tuy nhien, van de dinh gia BDS het sue phuc tap, thi truong BDS lien tuc bien dong nen luan van co nhung han che la: Chua xem xet duoc mdi quan he giua viec the chap BDS vdi cac tai san khac; chua lam rd duoc mdi quan he giua viec no xau ngan hang vdi viec dam bao bang BDS va cac tai san khac De giai quyet duoc nhung han che neu tren thi can nghien cuu mot tdng the he thong cac ngan hang, cac TCTD va cd thdi gian dai de tap hop , phan tich sd lieu va chi duoc mdi quan he neu tren Nhu vay, cdn nhieu van de can duoc tiep tuc nghien cu sau rong de gop phan nang cao hieu qua dinh gia va quan ly BDSTC, tu nang cao hieu qua su dung nguon luc BDS va giam thieu rui ro hoat dong tin dung cua cac ngan hang 108 TAI LIEU THAM KHAO j Tieng viet: rp • A • a Bo Tai Chinh (2004) Thdng tu sd 114 /2004/TT-BTC 26/11/2004 hudng dan thuc hien Nghi dinh sd 188/2004/ND-CP 16/11/2004 cua chinh phu r a r ve phuongphap xac dinh gid dat va khung gid cac loai dat, Ha Noi Bo phan tham dinh tai san - Ngan hang TMCP A Chau (2011), Ho so luu tru to trinh dinh gid BDS tai bo phan tham dinh tai san khu vuc Ha Noi thuoc ngan hang A Chau, Ha Noi Chinn phu (2004), Nghi dinh so 188/2004/ND-CP 16/11/2004 ve phuongphap xac dinh gid dat, khung gid cac loai dat, Ha Noi Chinh phu (2007), Nghi dinh sd 123/ND-CP 27/07/2007 ve sua doi, bo sung mot sd dieu cua Nghi dinh sd 188/ND-CP 16/11/2004 ve phuong phap xac dinh gid dat va khung gid cac loai dat, Ha Noi Chinh phu (2004), Nghi dinh 181/2004/ND-CP 29/10/2004 ve hudng dan thi hanh luat dat dai 2003, Ha Noi Chinh phu (2006), Nghi dinh sd 17/2006/ND-CP 27/01/2006 ve viec sua doi, bo sung mot sd dieu cua cac Nghi dinh hudng dan thi hanh Luat dat dai nam 2003, Ha Noi Chinh phu (2005), Nghi dinh sd 101/ND-CP 03/08/2005 ve tham dinh gid, Ha Noi Chinh phu (2006), Nghi dinh sd 163/2006/ND-CP 29/12/2006 ve giao dich bao dam, Ha Noi Chinh phu (2005), Nghi dinh sd 05/2005/ND-CP ve ban dau gid tai san, Ha Noi 10 Dai hoc kinh te quoc dan (2008), Chuyen de thi trudng bat dong san, Ha Noi 11 Hoi dong tham dinh tai san - Ngan hang TMCP A Chau (2011), Ho so luu tru r A he thdng tai lieu ben cac cong van ban hanh tu phia hoi dong tham dinh tai san, Ha Noi 12 Hoi dong tham dinh tai san (2011), Cap nhat don gid dat thi trudng nam 2011 r r r r \ ? mot sd tuyen tren dia ban Ha Noi cua hoi dong tham dinh tai san thuoc ngan hang A Chau, Ha Noi 13 Nguyen Minh Hoang (2006), Giao trinh nguyen ly dinh gid tai san & gid tri doanh nghiep, nha xuat ban thong ke, Ha Noi 109 14 Ngan hang Nha nudc Viet Nam (2001), Quyet dinh so 1627/2001/QD-NHNN 31/12/2001 cua Thdng doc NHNN ve viec ban hanh quy che cho vay cua to chuc tin dung doi vdi khach hang, Ha Noi 15 Ngan hang Nha nudc Viet Nam (2005), Quydt dinh so 127/2005/QD-NHNN 03/02/2005 cua Thdng doc NHNN ve viec sua doi, bo sung mot sd dieu cua quy che cho vay cua td chuc tin dung doi vdi khach hang ban hanh kem theo quyet dinh sd 1627/QD-NHNN 31/12/2001, Ha Noi 16 Ngan hang Nha nudc Viet Nam (2003), Thdng tu sd 07/2003/TT-NHNN \ ~ r a 19/05/2003 ve viec hudng dan thuc hien mot sd quy dinh bao dam tien vay cua cac TCTD, Ha Noi 17 Ngan hang TMCP A Chau (2010), Ban cao bach cua ngan hang A Chau nam 2010, Ha Noi 18 Ngan hang TMCP A Chau (2010), Bao cao thudng nien cua ngan hang TMCP A Chau nam 2010, Ha Noi 19 Ngan hang TMCP A Chau (2006), Quy dinh ve tham dinh BDS ban hanh 01/06/2006 cua Tong giam doc ngan hang A Chau, Ho Chi Minh 20 Ngan hang TMCP A Chau (2006), Quyet dinh so 607/TCQD - TDTS.06 cua Chu tich hoi dong quan tri ve chuc nang, nhiem vu, td chuc cua phong tham dinh tdi san, Ho Chi Minh 21 Quoc hoi (2006), Luat kinh doanh bat dong san nam 2006, Ha Noi 22 Quoc hoi (2009), Luat dat dai 2003 da duoc sua doi, bo sung nam 2009, Ha Noi 23 Le Dinh Thang (2000), Giao trinh nguyen ly thi trudng nha dat, nha xuat ban chinh tri quoc gia, Ha Noi 24 UBND (2011), Bang gid dat UBND Ha Noi ban hanh nam 2011, Ha Noi Trang Web: Webside cua Ngan hang TMCP A Chau: http://www.acb.com.vn/ Webside duoc quan ly va tai tru bdi Cdng ty truyen thdng thuung hieu Quoc te: http://www.vanbanphapluat.com Webside cua Cdng ty co phan bat dong san B.D.S: http://batdongsan.com.vn/ Webside cua Cdng ty CP Tu van dau tu va tham dinh gia Viet Nam: http://tdg.com.vn/ PHU LUC Phu luc so 01 Ma tai san: 205331 CONG TY TDG DJA OC A CHAU CN: CN HA NQI So: 18237/TDTS-11.07 T() TRINH THAM DINH BAT DONG SAN • • (Ap dung doi vcri nha va/hoac dat rieng le truong hap chua duac phe duyet dan gid dat thi truong) I CAC THONG TIN CHUNG Chu sor huu tai san: HO ONG LE VAN HOA Nguoi vay: NGUYEN DIC CHUONG Don vi de nghi tham dinh: PGD DEN LU” Thai diem chan nhan de nghi tham dinh: Thai diem phan ho sa: Thai diem hoan tat ta trinh de ky: Ngay gia: 30/08/2011 11:24:00AM 30/08/2011 1:30:00PM 30/08/2011 2:30:00AM 31/08/2011 3:30:00PM II MO TA VE BAT DONG SAN Vi tri bat dong san So: Thua 38, ta ban 03 Duong/Ap: THON TRAT CAU Phudng/Xa: TIEN PHONG QUAN/HUYEN: Huyen Thuong Tin Tinh/Thanh pho: Tinh Ha Tay (nay la Ha Noi) Vi tri BDS toa lac: BDS tham dinh nam tren mat ngo rong #3,3 m- 3,5 m, each mat duong chinh thon Trat Cau #15m, each cho Trat Cau #30m, each nha van hoa doi # 120m Chung tir phap ly - Giay chung nhan quyen sir dung dat so: S75894, so vao so cap giay chung nhan quyen sic dung dat so: 00687 QSDD/157 UBND huyen Thuong Tin cap cho ho dng Le Van Hoa 31/12/2001 Dac diem ve bat dong san a, Ve dat - Muc dich su dung dat: Dat a - Hinh thuc su dung dat: Giao dat co thu tien sir dung dat - Thai han sii dung dat: lau dai - DTSD thuc te: 185 m2 chieu dai: chieu rong: - DTSD duuc cong nhan: 185 m2 chieu dai: chieu rong: b, Ve loai tai san gan lien vdi dat - Loai tai san: Nha u Nam xay dung: cu Tien nghi: Trung binh - Cau true: + So tang: 02 tang + Mai: Be tong cot thep,Tole + Tuong: Gach + Nen: khac - DTSD thuc te: 255.00 m2 chieu dai: chieu rong: - DTSD duuc cong nhan: 0.00m2 chieu dai: chieu rong: III KET QUA THAM DINH Muc dich su dung cua bat dong san: De u + lam xuung san xuat Dinh gia bat dong san: a, Gia tri bat ddng san Khoan muc Gia tri quyen sir Theo don gia Nha nird*c Theo don gia tham dinh Chi vang VND SJC 129,500,000.00 395.90 1,187,515,000.00 - Dien tich (m2) 185.00 185.00 185.00 - Dun gia (dvt/m2) 700,000.00 2.14 6,419,000.00 - He s6 K 9.17 dung dat Gia tri tai san 0.00 gan lien vdi dat - Dien tich (m2) 0.00 0.00 0.00 - Dun gia (dvt/m2) 0.00 Tong tri gia BDS 1,187,515,000.00 Tri gia tai san lam tron: 1,188,000,000 VND Ty gia: 3,000,000.00VND/chi Bang chu: Mot ty mot tram tam mirai tam trieu ddng chan b, Giai thfch phuong phap dinh gia STT Tieu chi BDS tham dinh Nguon thong tin KH 2.1 So nha Thua 38, to 03 Thon Trat Cau, xa Tien Phong, Thuong Tin BDS So sanh Chi Sinh 0978113898 Chi Gam 0948746355 Trat Cau Trat Cau Thon Trat Cau, xa Tien Phong, Thudng Tin Chua co so Thon Trat Cau, xa Tien Phong, Thudng Tin 2.2 Ten Duong, Phuong, Quan Phap Ly Sd Vi tri Nam tren mat ngo rong 3.3m 3.5m, each mat dudng chinh thdn Trat Cau 15 m, each cho Trat Cau 20m, each Nha van hoa doi 120m Nam tren mat ngo rong 2.5m, each mat dudng chinh thdn Trat Cau 70m, each tstd 200m Dien tich Dat 185.00 m2 260 m2 Dien tich Nha Gia rao ban Gia thuong luong, Gia giao dich cong (neu co) Gia tri xay dung Don gia Dat giao dich (uoc tinh) 10 Dang la dat So Nam mat dudng true chinh thdn, dudng 6m, each BDSTD 300m 62 m2 (thuc te 80 m2) Nha xudng cu, chu nha khdng tinh gia tri Ban thang 10/2010 la trieu/m2 50 trieu dong/m2 (da ban thang 3/2011) 5.040.000 dong/m2 30.000.000 dong/m2 * Nhan xet, phan tich, danh gid BDS tham dinh va BDS so sanh: + Khu vuc BDS tham dinh toa lac thuoc lang nghe san xuat chan, ga, goi, dem, su dung cac chat tay rua hoa hoc, nguoi dan su dung hoa chat tay rua, dot phe thai la soi ni-long, nem mut, soi vai gay nhiem khong va nguon nude, NVTD giam gia 80% mdi trudng BDS so sanh 1: Thong tin giao dich cong thang 10/2010, udc tinh gia giao dich duoc thdi diem hien bang 90% gia da chuyen nhuong: - BDS so sanh la dat vudn hien chua duoc cap GCN, quyen su dung dat Gia su BDS tren dupe Nha nude cho phep chuyen doi tir dat vudn sang dat d thi chi phi chuyen doi se la chenh lech giua gia dat d va gia dat vudn Nha nude quy dinh Khi do, don gia dat d tai vi tri tuong ung la 5.040.000 dong/m2 + (700.000 dong/m2 - 158.000 ddng/m2) = 5.582.000 dong/m2 - BDS so sanh chua cd so do, xet ve yeu to phap ly NVTD dieu chinh tang 3% - BDS so sanh cd quy mo ldn, kha nang chuyen nhuong kem hon BDSTD, so sanh ve yeu to quy mo NVTD dieu chinh tang 5% - BDSTD nam tren mat ngo rong hon, cd vi tri giao thong tot hon BDS SS, so sanh ve yeu to giao thong NVTD dieu chinh tang 7% BDS so sanh 2: thong tin rao ban, udc tinh gia giao dich dupe bang 75% gia da ban - Quy mo: BDS SS cd quy mo nho hon, don gia giao dich thuong cao hon, dieu chinh quy mo - 15% - Giao thong: BDS SS toa lac tren mat duong chinh cua thon nen giao thong thuan tien hon, dieu chinh -25% - Kha nang kinh doanh: BDS SS toa lac tren true duong chinh khu vuc kinh doanh sam uat nhat cua thon, BDS TD chi thuan tien de d, dieu chinh -35% *Bang dieu chinh: dieu chinh cac BDS so sanh ve BDS tham dinh STT Cac yeu td anh huong Don gia dat trudc dieu chinh BDS so sanh 5.582.000 30.000.000 dong/m2 ddng/m2 Phap ly +3% 0% Quy md, kich thuoc +5% -15% Hinh dang 0% 0% Giao thdng +7% -25% Loi the kinh doanh 0% -35% Moi truang, an ninh 0% 0% Tong ty le dieu chinh +15% -75% He sd dieu chinh 1.15 0.25 10 Don gia dat sau dieu chinh 9.419.000 dong/m2 7.500.000 dong/m2 - Ket luan: + Don gia dat nha nude: 700.000 ddng/m2 + Don gia dat tham dinh: 6.419.000 dong/m2 + He sdK: 9,17 Cac thdng tin khac - Quy hoach su dung dat noi bat dong san toa lac: BDS khong nam quy hoach - Danh gia kha nang chuyen nhuong: Binh thuong - Khu vuc thuong giao dich mua ban chuyen nhuong bang: VND - Y kien khac (neu co): Tai san xay dung khdng phep, NVTD khdng tinh gia tri tai san Cac thdng tin khac (neu co) - Hien khach hang dang coi noi them tang (dien tich 47m2) khong co giay phep va khong duoc cong nhan tren giay chung nhan QSHN & QSDD Vi vay NVTD khdng tinh gia tri IV Kien nghi PHU LUC 02 Mau bien ban kiem tra hien trang tai san de xuat theo mau sau NGAN HANG TMCP A Chau CONG HOA XA HOI • • CHU NGHIA VIET • NAM PGD BEN LU” Doc lap - Tu - Hanh phuc Hai ben cung thong nhat noi dung bien ban kiem tra hien trang tai san thuoc quyen sd huu cua Ben B de lam tai san dam bao tien vay tai Ngan hang A Chau nhu sau: Hien trang quyen sir dung dat - Dia chi thua dat: - Thua dat so: To ban so: - Hinh dang thua dat: - Dien tich: m Trong do: +/ Su dung rieng m2 - Hinh thuc su dung: +/ Su dung chung .m2 - Muc dich su dung : I thoi han: - Nguon goc su dung: Tdi san tren dat: + Nam xay dung : + Tong DTSD : + Dien tich XD : + Mat tien : + Chieu dai nha : + Hudng : + Phong khach: Gan cho + Ket cau : + So tang : Phong an: Phong ng u: Toilet: Dac diem khac Khu dan chi caon Gan BV (Co so y te) Gan TT thuong mai Tien kinh doanh Gan TT giai tri Gan Truong MG Gan trudng tieu hoc Gan VH, cdng vien Ben B cam ket chiu trach nhiem trudc phap luat nhung ldi cam doan sau day: Chung tdi la chu sd huu hop phap tai san tren, nhung thdng tin ve than nhan, thua dat va tai san gan lien vdi dat la dung su that Thua dat tren khdng cd tranh chap, khdng bi ke bien, hien tai chua dung de dam bao cho bat ky nghia vu dan su nao, chua chuyen nhuong mot phan hay toan bo khu dat giay chung nhan quyen sir dung dat Chung tdi cam ket tu nguyen dung tai san tren bao lanh cho Td chuc/Ca nhan de dam bao cho nghia vu tra no khoan vay tai Ngan hang A Chau, trudng hop ben duoc bao lanh khdng tra duoc no thi chung tdi cd nghia vu tra no thay khoan vay tai Ngan hang hoac chap nhan vo dieu kien viec giao tai san tren cho Ngan hang TMCP A Chau xu ly de thu hoi no DAI DIEN BEN A DAI DIEN BEN B