Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị

Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Thế chấp BĐS .5 1.1.3 Vai trò chấp BĐS 1.1.4 Các quy định chấp BĐS 1.2 ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP .9 1.2.1 Khái niệm định giá BĐS chấp định giá BĐS 1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS 10 1.2.3 Sự cần thiết ĐG BĐS chấp 13 1.2.4 Các nguyên tắc ĐG BĐS chấp 13 1.3 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐG BĐS 15 1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 15 1.4.2 Phương pháp chi phí 20 1.4.3 Phương pháp vốn hoá 26 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ 31 2.1 GIỚI THIỆU VỀ SÀN BĐS CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ 31 2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS công ty cổ phần phát triển thương mại dịch vụ : .31 2.1.2 Cơ cấu tổ chức chức nhiệm vụ phận 33 2.1.3 Sản phẩm dịch vụ 38 2.2 QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS 39 2.2.1 Tiếp nhận u cầu 39 Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN 2.2.2 Phân tích sơ 39 2.2.3 Lên kế hoạch định giá 39 2.2.4 Triển khai định giá 40 2.2.5 Lựa chọn phương pháp hội ý chuyên gia 40 2.2.6 Thực điều tra .41 2.2.7 Lên kết sơ 41 2.2.8 Lập báo cáo kết ĐG gửi khách hàng .41 2.3 THỰC TRẠNG BÂT ĐỘNG SẢN ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP 41 2.3.1 Giới thiệu bất động sản mục tiêu 41 2.3.2 Triển khai định giá BĐS mục tiêu .42 2.4 ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI SÀN GIAO DỊCH BĐS CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ .50 2.4.1 Kết đạt 50 2.4.2 Tồn 51 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ 52 3.1 ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA SÀN: .52 3.2 GIẢI PHÁP: 52 3.3 KIẾN NGHỊ .59 KẾT LUẬN .61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 62 Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN LỜI MỞ ĐẦU Theo tiêu thẩm định giá quốc tế năm 2005, BĐS gồm đất, cơng trình gắn liền với đất vật tự nhiên khác gắn liền với đất cối, khống sản,…Do đó, BĐS phần chủ yếu của cải quốc gia, hoạt động thị trường BĐS (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn,thế chấp,…) dựa việc thẩm định giá đáng tin cậy Với tăng trưởng kinh tế tiềm phát triển thị trường BĐS nước ta thời gian tới thu hút nhiều nhà đầu tư vào Việt Nam Nhiều tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng vốn để sản xuất kinh doanh nguồn vốn mà họ huy động vay chấp Do cần có tổ chức định giá trung thực, khách quan để phục vụ nhu cầu định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, chấp Vì vậy, việc thành lập Sàn giao dịch BĐS Việt Nam góp phần cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ngày bạch cung cấp dịch vụ định giá đáng tin cậy Ngày nay, bối cảnh kinh tế thị trường có tốc độ tăng trưởng cao, lại tiến trình hội nhập quốc tế, thị trường có nhiều biến động ngày bộc lộ nhiều khiếm khuyết dẫn đến giá thị trường có nhiều biến động gây hoang mang cho tồn xã hội, thỡ chớnh lúc việc phát triển hoạt động định giá khơng địi hỏi tất yếu mà cịn cấp bách Việt Nam, góp phần quan trọng việc minh bạch hóa thơng tin thị trường nói chung thị trường BĐS nói riêng Việc định giá cần thiết bất động sản chuyển đổi chủ sở hữu chuyển đổi mục đích sử dụng hoạt động mua bán, cho thuê, chấp, cổ phần hóa, góp vốn, thu hồi nợ ngân hàng Sau thời gian thực tập sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại thị nhìn nhận từ thực tế nước ta nay, em xin lấy đề tài cho chuyên đề tốt nghiệp là: “Thực trạng giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại thị” Mục đích nghiên cứu đề tài Nghiên cứu sở lý luận định giá bất động sản chấp, nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá Công ty đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động định giá chấp sàn giao dịch BĐS Công ty Ngô Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN Phương pháp nghiên cứu Phương pháp tổng hợp, phân tích, thống kê so sánh, kết hợp với hỏi nhõn viên định giá công ty Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp công ty cổ phần phát triển thương mại thị đưa giải pháp nhằm hồn thiện quy trình định giá chấp cơng ty Nội dung đề tài bao gồm: Chương 1: Cơ sở lý luận định giá bất động sản chấp Chương 2: Công tác thẩm định giá bất động sản chấp Sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại đô thị Chương 3: Giải pháp kiến nghị để hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản chấp sàn giao dịch bất động sản Công ty Em xin chân thành cám ơn giúp đỡ Th.S Vũ thị Thảo anh chị phòng thẩm định giỏ giúp đỡ em hồn thành chun đề thực tập Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ĐG: định giá BĐS: bất động sản LN: lợi nhuận CP: chi phí UBNN: uỷ ban nhân dân MQH: mối quan hệ CPXD: chi phí xây dựng PTTT: phương thức toán ĐK: điều kiện TĐ: thời điểm TQSH: toàn quyền sở hữu TT: thị trường Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chun đề thực tập Khoa BĐS KTTN CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại ghi Bộ luật La Mó thỡ phân chia thành tài sản thành hai loại bất động sản động sản Ở nước ta, Theo điều 174 Bộ Luật Dân 2005 quy định 1: “BĐS tài sản di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác chúng khơng thể di dời Hay nói cách khác, BĐS đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể mà dịch chuyển bị hư hại (tính chất, cơng năng, hình thái thay đổi) tốn nhiều công sức chi phí cơng trình kiến trúc, cơng trình lắp ghép… BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng BĐS); + Phải đất đai xác định chủ quyền; + Đất đai phải đo lường giá trị (căn vào số lượng chất lượng đất đai đó); - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể trài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó: + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phũng,…(những nhà bạt di động gánh xiếc, lâu đài làm đỏ, nhà nghỉ di động xe lăn BĐS mà động sản, công cụ lao động); Ngô Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông: đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… xây dựng gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác gắn liền tách rời với cơng trình xây dựng đú: mỏy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động công trỡnh, cỏc cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cụng trỡnh(những tài sản tháo rời mà giá trị cơng dụng khơng thay đổi khơng phải BĐS như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn, tranh ảnh thiết bị đồ dùng khác); + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cõy lõu năm; công trình ni trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, cơng trình du lịch vui chơi thể thao, cơng trình hầm lị, tài sản khác Nhà nước quy định Điều kiện vật coi BĐS khi: - Không thể di dời di dời hạn chế để cơng năng, tính chất, hình thái khơng bị thay đổi; - Tồn lâu dài; - Là yếu tố vật chất có ích cho người; - Có thể đo lường giá trị định; - Được chiểm giữ cá nhân cộng đồng người; 1.1.2 Thế chấp BĐS 1.1.2.1 Khái niệm Thế chấp tài sản việc bên (sau gọi bên chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên (sau gọi bên nhận chấp) không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp - Trong trường hợp chấp tồn bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ bất động sản, động sản thuộc tài sản chấp - Trong trường hợp chấp phần bất động sản, động sản có vật phụ vật phụ thuộc tài sản chấp, trừ trường hợp bên có thoả thuận khác - Tài sản chấp tài sản hình thành tương lai - Tài sản chấp bên chấp giữ Các bên thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản chấp Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN - Ở nước ta, trước Luật đất đai 1993 đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý không quy định rừ cỏc quyền người sử dụng đất, kìm hãm phát triển thị trường đất đai Sự đời Luật Đất đai năm 1993, lần cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu người dân mua bán đất đai Và luật liên quan không ngừng đổi để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển Luật Đất đai 2003, Luật Nhà Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt Văn bản, Thơng tư, Nghị định có liên quan đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ - Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn Một nguồn vốn mà họ huy động chấp tài sản, chủ yếu chấp BĐS Vì hoạt động tín dụng ngân hàng quan trọng vỡ nú đảm bảo lợi ích hai bên chấp nhận chấp BĐS mang chấp nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, tài sản gắn liền với đất đai cơng trình xây dựng - Ngồi ra, Luật Đất đai cịn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất ; quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà Nước thống quản lý Nhà Nước thực việc giao đất cho thuê đất cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà Nước, tổ chức trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài Tuy nhiên, chủ thể giao đất cho thuê đất nói trên, có cá nhân, hộ gia đình tổ chức kinh tế chấp vay vốn ngân hàng 1.2.2 Đặc điểm chấp BĐS - Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng quyền định đoạt Vì đem BĐS chấp thực chất thực chấp quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nên thời gian chấp chủ sở hữu BĐS sử dụng, khai thác BĐS khơng trao đổi, chuyển nhượng BĐS đú trờn thị trường Ngô Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN - Trong hoạt động tín dụng, chấp BĐS chịu chi phối biến động thị trường BĐS lớn nên giá trị BĐS chấp thấp giá trị thị trường thời điểm chấp để đảm bảo tính an tồn phía tổ chức tín dụng Thơng thường giá trị BĐS chấp tính tương đương với giá trị thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá thấp 1.3 Vai trò chấp BĐS 1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS Thế chấp BĐS hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tổ chức tín dụng Đó hình thức huy động vốn nhanh chóng hiệu cá nhân tổ chức Điều thuận lợi chủ sở hữu sử dụng BĐS thời gian vay vốn chấp đồng thời lại cú thờm lượng vốn để phục vụ mục đích Nhưng nay, lượng vốn mà cá nhân tổ chức vay thấp so với giá trị thực BĐS mà họ đem chấp, đa số ngõn hàng cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức 70% 70% giá trị BĐS Điều có nghĩa người vay vay 50% giá trị Điều thiệt thòi cho người chấp BĐS 1.3.2 Đối với tổ chức tín dụng Đối với ngân hàng hoạt động tín dụng hoạt động chủ yếu quan trọng Khi cho vay, ngân hàng kỳ vọng lựa chọn khách hàng thực dự án họ tốt để hoàn trả gốc lãi Tránh rủi ro kinh doanh thỡ cỏc tổ chức tín dụng đưa tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm khác hàng, khả tài khách hàng, xác định tài sản hữu hình khác khách hàng Để đảm bảo an tồn thỡ cỏc tổ chức tín dụng yêu cầu chấp tài sản có giá trị để đảm bảo khoản vay Các tài sản có giá trị lớn tính khoản cao việc cấp tín dụng ngân hàng đảm bảo Vì đem chấp BĐS nguồn huy động vốn hiệu nhanh chóng cá nhân tổ chức cần vốn - Đối với tổ chức kinh doanh tài việc luân chuyển tiền tệ hoạt động chủ yếu Vì việc nhận chấp BĐS tài sản đảm bảo khác hoạt động giúp cho tổ chức tín dụng hoạt động bình thường - Nhận BĐS chấp làm tăng lợi nhuận cho ngân hàng (thông qua lãi vay) tăng lượng vốn dự trữ tài sản ngân hàng (BĐS ) Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49 Chuyên đề thực tập Khoa BĐS KTTN - Nhận chấp BĐS nói riêng tài sản bảo đảm nói chung nâng cao trách nhiệm thực cam kết trả nợ bên vay, phòng tránh rủi ro xảy 1.3.3 Đối với kinh tế Sự bình ổn phát triển thị trường tài ảnh hưởng đến phát triển kinh tế Vì nhiều cá nhân tổ chức cần vồn để kinh doanh mà không cú cỏc hoạt động tín dụng làm gián đoạn đến hoạt động sản xuất họ Vì vậy, hoạt động chấp BĐS có vai trị to lớn, định việc cho vay vốn ngân hàng tổ chức tín dụng từ thúc đẩy kinh tế phát triển 1.4 Các quy định chấp BĐS Ở nước ta nay, Nhà nước ban hành số văn pháp luật quy định chấp BĐS như: Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 Đảm bảo tiền vay cho tổ chức tín dụng; Thông tư 06/2002/TT-NHNN ngày 29/12/1999 hướng dẫn thực Nghị định 178/1999/NĐ thông tư 07/2003/TT-NHNN ngày 19/5/2003 sửa đổi bổ sung Thông tư 06/2000/TT-NHNN Dựa vào văn pháp luật quy định BĐS chấp sau : a) BĐS phải thuộc quyền sở hữu quyền sử dụng khách hàng vay tổ chức tín dụng quy định theo: - Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng khách hàng vay, bên bảo lãnh chấp, bóo lónh theo quy định pháp luật đất đai; - Đối với BĐS doanh nghiệp Nhà nước phải BĐS Nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý, sử dụng dùng để bảo tiền vay theo quy định pháp luật doanh nghiệp Nhà nước; - Đối với BĐS khác phải thuộc quyền sở hữu khách hàng vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu; b) BĐS phép giao dịch, tức BĐS mà pháp luật cho phép hộăc không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác; c) BĐS khơng có tranh chấp, tức BĐS khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý khách hàng, bên bảo lãnh thời điểm ký kết hợp đồng vay chấp Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết với tổ chức tín Ngơ Trọng Minh Địa Chính 49