CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ CÁC QUY ĐỊNH VỀ THẾ CHẤP BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản là của cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất hoặc tiêu dùng Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Theo cách phân chia từ thời La mã cổ đại và ghi trong Bộ luật La Mó thỡ phân chia thành tài sản thành hai loại là bất động sản và động sản. Ở nước ta, Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định 1 : “BĐS là các tài sản không thể di dời được” Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các tài sản khác là chúng không thể di dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai và những vật thể cố định gắn liền với đất đai, chúng chỉ có thể sử dụng được trong trạng thái không tách rời đất hoặc là những vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thay đổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắp ghép…
+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời nhưng không đáng kể ( những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là BĐS);
+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó);
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các trài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phũng,…(những nhà bạt di động của gánh xiếc, các lâu đài làm bằng đỏ, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);
+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai;
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đú: mỏy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trỡnh, cỏc cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cụng trỡnh(những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐS như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác);
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai: vườn cõy lõu năm; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cách đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi thể thao, các công trình hầm lò, và những tài sản khác do Nhà nước quy định. Điều kiện một vật được coi là BĐS khi:
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để công năng, tính chất, hình thái của nó không bị thay đổi;
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Có thể đo lường bằng giá trị nhất định;
- Được chiểm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp
- Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
- Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
- Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
- Ở nước ta, trước khi Luật đất đai 1993 ra đời quy định đất đai thuốc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và không quy định rừ cỏc quyền đối với người sử dụng đất, vì vậy đã kìm hãm sự phát triển của thị trường đất đai Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo cách hiểu của người dân là mua bán đất đai Và các luật liên quan không ngừng đổi mới để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển như Luật Đất đai 2003, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản 2005, hàng loạt các Văn bản, Thông tư, Nghị định có liên quan đã ra đời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển mạnh mẽ.
- Hiện nay, có nhiều cá nhân, tổ chức có nhu cầu sử dụng vốn Một trong những nguồn vốn mà họ có thể huy động được đó là thế chấp tài sản, chủ yếu là thế chấp BĐS Vì vậy hoạt động tín dụng trong mỗi ngân hàng là rất quan trọng vỡ nú đảm bảo lợi ích giữa hai bên thế chấp và nhận thế chấp BĐS có thể mang thế chấp là nhà xưởng, nhà máy, khách sạn, nhà ở, và những tài sản gắn liền với đất đai và các công trình xây dựng
- Ngoài ra, trong Luật Đất đai còn quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà Nước thống nhất quản lý Nhà Nước thực hiện việc giao đất hoặc cho thuê đất đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà Nước, tổ chức chính trị, xã hội sử dụng ổn định, lâu dài. Tuy nhiên, trong các chủ thể được giao đất và cho thuê đất nói trên, chỉ có cá nhân, hộ gia đình và các tổ chức kinh tế mới được thế chấp vay vốn ngân hàng.
1.2.2 Đặc điểm thế chấp BĐS
- Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và quyền sở hữu BĐS gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Vì vậy khi đemBĐS đi thế chấp thực chất đó là thực hiện thế chấp các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Nên trong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó nhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đú trờn thị trường.
- Trong hoạt động tín dụng, thế chấp BĐS chịu sự chi phối của sự biến động thị trường BĐS rất lớn nên giá trị BĐS thế chấp luôn thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm thế chấp để đảm bảo tính an toàn của phía các tổ chức tín dụng Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
1.3 Vai trò thế chấp BĐS
1.1.3.1 Đối với chủ sở hữu BĐS
Thế chấp BĐS là hình thức đem BĐS làm tài sàn đảm bảo để vay vốn tại các tổ chức tín dụng Đó là hình thức huy động vốn nhanh chóng và hiệu quả đối với các cá nhân và tổ chức Điều này rất thuận lợi vì chủ sở hữu vẫn sử dụng BĐS của mình trong thời gian vay vốn thế chấp đồng thời lại cú thờm lượng vốn để phục vụ mục đích của mình Nhưng hiện nay, lượng vốn mà các cá nhân và tổ chức vay được thấp hơn so với giá trị thực của BĐS mà họ đem thế chấp, đa số các ngõn hàng đều chỉ cho vay theo nguyên tắc 7/7, tức là 70% của 70% giá trị BĐS Điều đó có nghĩa người đi vay chỉ được vay trên dưới 50% giá trị Điều này rất thiệt thòi cho người thế chấp BĐS
1.3.2 Đối với các tổ chức tín dụng Đối với mỗi ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu và quan trọng nhất Khi cho vay, ngân hàng luôn kỳ vọng sẽ lựa chọn được khách hàng thực hiện các dự án của họ tốt để có thể hoàn trả cả gốc và lãi Tránh rủi ro trong kinh doanh thỡ cỏc tổ chức tín dụng đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn khách hàng để cho vay Ví dụ: đánh giá mức độ tín nhiệm của khác hàng, khả năng tài chính của khách hàng, xác định các tài sản hữu hình khác của khách hàng Để đảm bảo an toàn thỡ cỏc tổ chức tín dụng yêu cầu thế chấp các tài sản có giá trị để đảm bảo các khoản vay Các tài sản có giá trị lớn và tính thanh khoản cao thì việc cấp tín dụng của các ngân hàng càng đảm bảo Vì vậy đem thế chấp BĐS là nguồn huy động vốn hiệu quả và nhanh chóng đối với các cá nhân và tổ chức khi cần vốn
ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
1.2.1 Khái niệm định giá BĐS thế chấp đị nh giá BĐS là một nghệ thuật hay là một khoa học về xác định giá trị bằng hình thái tiền tệ của các BĐS tại một thời điểm nhất định, cho một mục đích cụ thể, có tính đến đặc điểm của BĐS va các nhân tố kinh tế, pháp lý tiềm ẩn, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư. ĐG BĐS thế chấp là cũng được định nghĩa như định giá BĐS nhằm mục đích là thế chấp BĐS.
- Tính khoa học thể hiện ở việc phân tích số liệu, tính toán giá trị của BĐS bằng toán học.
- Tính nghệ thuật thể hiện ở kỹ năng nắm bắt thông tin, khả năng đưa ra các nhận định và hình thành các quan điểm riêng.
- Mục đích cụ thể: mục đích sử dụng đất quyết định đến giá trị của BĐS đó.
- Thời điểm cụ thể: giá trị pháp lý tại một thời điểm cụ thể.
- Trong nhiều trường hợp, việc tính toán là rất đơn giản, kết quả ĐG dựa chủ yếu vào quan điểm riêng của người ĐG về việc sử dụng thông tin nào, lựa chọn mô hình toán học nào.
- Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì cũng không thể vì thế mà tỏch chỳng hoàn toàn độc lập nhau, vì bất động sản là một đơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng. Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bất động sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy, việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởng chúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính là công việc của người định giá cần giải quyết.
1.2.2 Những nhân tố ảnh hưởng giá trị BĐS
1.2.2.1 Các nhân tố có mối quan hệ trực tiếp với giá trị của BĐS
- Vị trí của BĐS: khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại, vị trí của BĐS thuận lợi thì giá trị của BĐS đó càng lớn
- Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất cũng góp phần tạo lên giá trị cho BĐS.
Kích thước lô đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc hay loại hình BĐS
Hình dáng lô đất: lô đất có hình dỏng vuụng vức, phù hợp hay méo mó
Quy mô đất: Tổng thể diện tích và các ràng buộc xây dựng cải tạo liên quan
Hình thức kiến trúc bên ngoài BĐS: Có phù hợp với thị hiếu hay không
Địa hình BĐS tọa lạc: Cao hay thấp so với các BĐS và các vùng lân cận
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất: Phù hợp với mục đích sử dụng đất hay không, chi phí cải tạo lớn hay nhỏ
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành, ít bụi, ớt ụi nhiễm thì sẽ làm tăng giá trị của BĐS và ngược lại.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Phụ thuộc vùng địa lý nơi BĐS tọa lạc, hướng của BĐS
Yếu tố kinh tế: Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường, giá một BĐS trả tiền ngay chắc chắn sẽ thấp hơn giá một BĐS tương tự với cách trả góp và ngay cả giá trả góp với các điều kiện trả góp khác nhau cũng khác nhau Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao BĐS, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán BĐS cũng cần được xem xét và phân tích trong quá trình ĐG BĐS, đặc biệt là yếu tố thời điểm cần được xem xét kỹ Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS như thu nhập hàng năm từ BĐS.
Tình trạng pháp lý của BĐS: Kiểm ta xem xét mức độ hoàn chỉnh về hồ sơ pháp lý của BĐS, các nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất;
Quy hoạch sử dụng đất gắn liền với BĐS: Có nằm trong diện giải tỏa hay không, mục đích sử dụng của BĐS có đúng với quy hoạch của vùng, địa phương và nhà nước hay không
Các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với BĐS: Thủ tục giấy tờ và các hạn chế (giấy cấp phép xõy dựng,…)
Các hạn chế quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn với BĐS (có tranh chấp hay không, nằm trong diện giải toả hay không,…)
Yếu tố về tâm lý xã hội:
Tình trạng của những người sống trong cùng một nhà ở: công việc, sức khỏe
Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng BĐS
Tính chất phong thủy của BĐS: BĐS có hướng phù hợp với tuổi của người mua, vị trí địa lý, hướng gió hướng nắng
1.2.2.2 Các yếu tố liên quan đến thị trường
- Tính hữu ích của BĐS: BĐS có tác dụng gì đối với xã hội hay ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến thị trường BĐS
- Nhu cầu loại BĐS trên thị trường: loại hình BĐS có được thị trường quan tâm hay không
- Tình trạng khan hiếm của loại BĐS trên thị trường hay là tớnh dị biệt của BĐS.
- Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của BĐS
1.2.2.3 Các yếu tố chung bên ngoài
Các yếu tố pháp lý, nhà nước và chính trị:
Chính sách tài chớnh áp dụng đối với người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đối với người được nhận quyền sử dụng đất
Các chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực BĐS
Các chính sách thuế của nhà nước về BĐS
Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô:
Tình trạng cung – cầu BĐS trong khu vực
Đặc điểm của những người tham gia thị trường BĐS trong khu vực
Các điều kiện thị trường BĐS trong khu vực
Hiện trạng vùng lân cận: Đường xá, an ninh, thông tin liên lạc, trường học, bênh viện, trình độ dõn trí,
Mức độ tăng trưởng GDP hàng năm của vùng so với cả nước
Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng
Khả nằng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng
Số lượng cỏc lụ, thửa đất trống trong vùng
Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
Tỷ lệ thuê và mức thuế suất
Mức độ lạm phát chung
Tình hình thị trường lao động, thị trường chứng khoán và điều kiện thực hiện các hoạt động tín dụng trong vùng.
Các yếu tố về xã hội:
Đặc điểm khu dân cư
Trình độ nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng
Các điều kiện về trường học, bệnh viện (ở xa hay gần so với BĐS cần đánh giá)
Tình hình an ninh trong vùng
1.2.3 Sự cần thiết của ĐG BĐS thế chấp
- Trong kinh doanh tài chính, ảnh hưởng lớn nhất đến hoạt động của ngân hàng là các rủi ro như thanh toán chậm hoặc không có khả năng thanh toán các khoản vay thế chấp Nền kinh tế phát triển kéo theo hoạt động tín dụng cũng phát triển theo vì nhu cầu sử dụng vốn của các tổ chức và cá nhân cho hoạt động sản xuất, kinh doanh ngày càng lớn Do đó, nhu cầu sử dụng ĐG BĐS trở nên quan trọng Hoạt động này thực hiện tốt thì có tác dụng: 1) giảm bớt được tổn nhất và rủi ro cho ngân hàng vì bất cứ lý do nào mà khách hàng không trả được nợ; 2) giúp cho khách hàng thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
- Một trong những nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp là việc tuân theo giá trị thị trường Vai trò của công tác ĐG rất quan trọng vì để tìm giá trị của tài sản sát với thị trường nhất Đánh giá đúng giá trị của BĐS đảm bảo được lợi ích của cả hai bên cho
- Nếu ĐG BĐS cao hơn gớa thị trường thì ngân hàng hay các tổ chưc tín dụng sẽ gặp khó khăn trong việc phát mại tài sản Nếu ĐG BĐS thấp hơn giá thị trường thì thiệt thòi cho khách hàng – không đáp ứng nhu cầu vốn của họ Đồng thời cũng không cạnh tranh được với các tổ chức tín dụng khỏc trờn thị trường Vì vậy hoạt động ĐG đòi hỏi tính khoa học, khách quan và tớnh chuyên môn hoá cao Trong trường hợp cần thiết thỡ thuờ cỏc tổ chức ĐG bên ngoài.
1.2.4 Các nguyên tắc ĐG BĐS thế chấp
Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất:
ĐG là xác định ĐG cho một mục đích sử dụng duy nhất của BĐS, và giữa mục đích đầu tư và mục đích sử dụng phải có sự nhất quán;
Mục đích sử dụng đất cũng chính là căn cứ mang tính pháp lý của BĐS.
Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường, trên thị trường giá cả có xu hướng thay đổi tỷ lể thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung;
Sự khác biệt về các đặc điểm vật lý và kinh tế - xã hội của BĐS cũng được phản ánh trong mối quan hệ cung cầu.
Các BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên BĐS có giá thấp hơn sẽ hấp dẫn nhiều cầu hơn;
Người mua không trả giá cao hơn cho bất cứ BĐS nào có công dụng tương tự
Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế cho nhau;
Giá trị của BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Mức độ mà mỗi bộ phận của BĐS đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó;
Sự có mặt hay thiếu vắng của một bộ phận cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó;
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Định giá bất động sản (BĐS) được thực hiện theo quy trình sau:
Bước 1: Xác định nhiệm vụ định giá BĐS.
Bước 2: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin BĐS.
Bước 3: Phân tích thông tin về BĐS.
Bước 4: Lựa chọn phương pháp định giá BĐS.
Bước 5: Xác định giá trị BĐS cần định giá.
Bước 6: Lập hồ sơ và chứng thư định giá
CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐG BĐS
1.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
1.4.1.1 Khỏi niêm, ý nghĩa của phương pháp so sánh
Là phương pháp ĐG bằng cách so sánh trực tiếp BĐS mục tiêu với các BĐS tương tự đó bỏn trờn thị trường.
Được áp dụng rộng rãi vì không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật Trong phạm vi một khu vực thị trường, người ĐG có thể không cần thông qua đào tạo, chỉ cần thâm nhập thị trường, có thông tin là thực hiện được.
ĐG được giá trị thị trường của BĐS là cơ sở vững chắc để các cơ quan pháp lý công nhận
1.4.1.2 Cơ sở của phương pháp so sánh
Các nguyên tắc sử dụng trong phương pháp này:
Người mua tạo ra Cầu, BĐS đưa ra giao dịch tạo ra Cung Giá trị thị trường của BĐS là giá thoả thuận được giữa người mua và người bán, là giá cả giao dịch mà ở đó Cung và Cầu cân bằng.
Trong MQH cung cầu, cung đáp ứng chập hơn so với sự thay đổi của cầu nên ta thường tập trung phân tích vào cầu
Giá trị của BĐS có xu hướng được hình thành thông qua giá của tập hợp BĐS có khả năng thay thế BĐS đú trờn thị trường trong một khoảng thời gian nhất định
Đây là nguyên tắc cơ bản của phương pháp ĐG, cho nên muốn áp dụng phương pháp này, BĐS mục tiêu cần phải có thị trường, cú cỏc BĐS thay thế.
Các lực lượng tham gia thị trường (Cung và Cầu) đều có xu hướng vận động xung quanh điểm cân bằng và điểm cân bằng này là tương đối.
Nguyên tắc này cho thấy, không nên cố gắng tìm một giá tuyệt đối cho BĐS.
Nguyên tắc này chỉ ra rằng cần tìm hiểu tất cả các vấn đề tác động đến giá trị BĐS
Ví dụ như 2 BĐS giống hệt nhau về kiến trúc, diện tích, vị trí; nhưng BĐS ở khu vực rộng hơn, an ninh tốt hơn, công trình phúc lợi hoàn thiện hơn luôn hấp dẫn và có giá trị cao hơn. Ứng dụng các nguyên tắc trên, người ĐG cần xem xét tất cả các vấn đề có liên quan và những phản ứng của thị trường đối với vấn đề ĐG.
- Chỉ có thể so sánh được với các BĐS tương tự trong vùng, có tính đồng nhất với BĐS mục tiêu về mục đích sử dụng, thiết kế xây dựng và thị trường.
- Chỉ so sánh với các giao dịch trong thời gian gần đây Tuy nhiên “gần đõy” chỉ mang tính tương đối, có thể là cách tuần, cỏch thỏng, cỏch năm tuỳ theo tính ổn định của thị trường Thị trường càng ổn định, thời gian có thể càng dài Người ĐG cần không ngừng tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường vì đây là phương pháp đòi hỏi khả năng cập nhật, nắm bắt và phân tích thông tin cũng như sự nhạy cảm của người thực hiện.
- Không có mô hình nào cố định mà phải dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường.
- Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được Tốt nhất là người ĐG trực tiếp thu thập (thông tin sơ cấp), nếu không phải lấy thông tin từ những người trực tiếp tham gia hoặc chứng kiến giao dịch.
- Thị trường cần ổn định.
B1 : Tìm kiếm thông tin của các BĐS được bán trong thời gian gần đây để có thể so sánh được với BĐS mục tiêu Càng thu thập được nhiều, kết quả ĐG càng chính xác Chú ý đến chất lượng của thông tin Thông tin càng chớnh xác thì chất lượng định giá càng đảm bảo.
B2 : Tiến hành kiểm tra các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm tính chính xác của thông tin và chúng thực sự có thể so sánh được. Kiểm tra thực địa, giấy tờ và thu thập các thông tin bổ sung nếu có.
B3 : Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất (từ 3-6 BĐS). B4 : Phõn tớch các giá bán, xác định sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh Đây là một bước rất quan trọng, cần tập trung tìm ra các yếu tố khiến cho giá của các BĐS khác biệt nhau.
B5 : Thực hiện điều chỉnh giá bán của mỗi BĐS so sánh với BĐS mục tiêu, lượng hoá sự khác biệt giữa chúng thành tiền rồi thực hiện điều chỉnh tăng hoặc điều chỉnh giảm.
B6 : Hoà hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của BĐS mục tiêu
1.4.1.5 Quá trình điều chỉnh a) Các yếu tố so sánh
Các yếu tố so sánh là đặc tính của các BĐS và các giao dịch làm cho giá của các BĐS khác nhau.
- Các quyền của BĐS: toàn quyền sở hữu hay đồng sở hữu, BĐS đang thế chấp hay khụng…
- Điều kiện tài chính: bao gồm phương thức thanh toán (thanh toán ngay, trả chậm hay thanh toán từng phần) và hình thức thanh toán (bằng tiền mặt, vàng, ngoại tệ…)
- Điều kiện bán (động cơ bán): như bán cho người thõn, bỏn để trả nợ, chạy ỏn…
- Các chi phí phải thực hiện ngay sau khi mua: như chi phí phá dỡ di dời các công trình không còn phù hợp, chi phí đề nghị chuyển đổi mục đích sử dụng,…
- Các điều kiện thị trường: lạm phát hay giảm phát, thay đổi mức thuế thu nhập, hạn chế của cỏc ngõn hang về cho vay để mua BĐS nhà ở, các biến động của Cung…
- Các đặc tính vật chất của BĐS: kích thước, chất liệu xây dựng, đặc điểm xây dựng, tiện nghi, các chức năng sử dụng…
- Các đặc tính kinh tế của BĐS: Chính là chi phí vận hành BĐS.
- Sử dụng (phân vùng): thực chất là tìm sử dụng cao nhất, tốt nhất của BĐS so sánh với các BĐS mục tiêu.
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤPTẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ
GIỚI THIỆU VỀ SÀN BĐS CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ
2.1.1 Sự cần thiết thành lập sàn giao dịch BĐS công ty cổ phần phát triển thương mại và dịch vụ :
Sau khi Việt Nam gia nhập WTO, thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào nước ta Nhu cầu về nhà ở, văn phòng cho thuê, các dịch vụ bất động sản liên quan ngày càng lớn Điều đó thúc đẩy thị trường giao dịch bất động sản phát triển một cách rầm rộ Tuy nhiên cũng ẩn chứa nhiều bất cập như: thông tin về thị trường còn thiếu minh bạch, các giao dịch ngầm vẫn đang hoạt động rất công khai gây khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc kiểm soát thị trường.
Các giao dịch bất động sản chủ yếu được thực hiện qua các “trung tâm bất động sản” – đều do những người không được đào tạo về kiến thức bất động sản, pháp lý họ đơn thuần là trung gian giữa người mua và người bán, kết thúc giao dịch và nhận hoa hồng thì họ không còn trách nhiệm gì Họ cũng là nguyên nhân gây lũng đoạn thị trường BĐS.
Nhà nước đang nỗ lực đưa thị trường bất động sản vào khuôn khổ quản lý và hoạt động minh bạch, chuyên nghiệp.
Vì vậy, việc lập sàn giao dịch bất động sản sẽ giúp thị trường ngày càng đi vào ổn định, thông tin trong lĩnh vực mua bán, đầu tư bất động sản càng công khai, minh bạch Từ đó, sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ, gây lũng đoạn thị trường của giới cò đất, giao dịch ngầm.
Theo quy định tại điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản thì Tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
Từ những yếu tố trên việc thành lập sàn giao dịch bất động sản là cần thiết để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch hơn và đáp ứng nhu cầu của khách hàng.
Công ty cổ Phần phát triển thương mại và đô thị.
Với mục tiêu lấy uy tín là hàng đầu Vimeco đã đưa ra một tầm nhìn đúng đắn đó là trở thành thương hiệu đáng tin cậy trên thị trường Việt Nam Với mục tiêu trở thành sàn bất động sản có hệ thống dịch vụ và mạng lưới thông tin tốt nhất Việt Nam Góp phần phát triển thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch Là sàn giao dịch bất động sản thí điểm đầu tiên của bộ xây dựng nên sàn là đơn vị đầu tiên trong lĩnh vực kinh doanh mới Là nơi luôn đưa ra những ý tưởng mới để hoàn thiện hơn môi trường giao dịch bất động sản ở Việt Nam.
Công ty cổ phần Phát Triển Thương Mại Và Đô Thị - VPGD: Tầng 2 - 720 Hoàng Hoa Thám,
Sàn giao dịch bất động sản công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị là một trong những sàn giao dịch bất động sản chuẩn đầu tiên được bộ xây dựng cấp phép hoạt động theo công văn số 1143/BXD – QLN, ngày 13/03/2010 hoạt động trong lĩnh vực bất động sản lấy tên Công ty cổ phần phát triển thương mại và đô thị.
Công ty hoạt động như một trung tâm cung cấp các dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp: quảng cáo bất động sản, quản lý vận hành bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn pháp lý, tư vấn đầu tư, thẩm định giá và tổ chức đấu giá bất động sản
- Sàn giao dịch bất động sản Việt Nam được thành lập trên cơ sở góp vốn của các cổ đông:
- Ngân hàng TMCP NQDVN – VPBank;
- Ngân hàng TMCP Quân Đội – MB;
- Ngân hàng TMCP Kỹ thương Việt Nam –TechcomBank;
- Công ty Cp đầu tư INB;
- Công ty CP Quỹ đầu tư BĐS;
- Văn phòng luật sư Việt Tín
2.1.2 Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của từng bộ phận
Sàn giao dịch bất động sản hoạt động điều hành theo cơ cấu tổ chức bộ máy, gồm:
- Chủ tịch Hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm Giám đốc công ty theo Nghị quyết của Hội đồng quản trị.
- Chủ tịch Hội đồng quản trị bổ nhiệm, miễn nhiệm Phó Giám đốc, Trưởng phòng kế toán, Tổ trưởng tổ kiểm tra nội bộ Công ty theo nghị quyết của Giám đốc.
Ban kiểm soát có nhiệm vụ thay mặt Đại hội đồng Cổ đông giám sát, đánh giá công tác điều hành, quản lí của Hội đồng quản trị và Ban Giám đốc theo đúng các qui định trong Điều lệ Công ty, các Nghị quyết, Quyết định của Đại hội đồng Cổ đông
Có quyền yêu cầu Hội đồng quản trị, Ban Giám đốc cung cấp mọi Hồ sơ và thông
Các hoạt động định giá bđs, pháp lý bđs
Các hoạt động kế toán tài chình
Các hoạt động văn phòng hành chính,nhân sự
Các hoạt động marketing, môi giới, chăm sóc khách hàng, phát triển thị trường
Các hoạt động tìm kiếm, lưu trữ, khảo sát thông tin bđs, quản lý ngân hang dữ liệu ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG
P.KINH DOANH P.THÔNG TIN P.ĐỊNH
GIÁP.KẾ TOÁN tin cần thiết liên quan đến công tác điều hành quản lý Công ty Mọi Thông báo, Báo cáo, Phiếu xin ý kiến đều phải được gửi đến Ban kiểm soát cùng thời điểm gửi đến các thành viên Hội đồng quản trị, thành viên Ban Tổng giỏm đốc;Thụng tin phải trung thực, chính xác và kịp thời theo yêu cầu
Kiểm tra, thẩm định tính trung thực, chính xác, hợp lí và sự cẩn trọng từ các số liệu trong Báo cáo tài chính cũng như các Báo cáo cần thiết khác
Có quyền kiến nghị Hội đồng quản trị, Ban Tổng Giám đốc đưa ra các giải pháp phòng ngừa các hậu quả xấu có thể xảy ra.
Ban kiểm soát có quyền yêu cầu Giám đốc bố trí cán bộ chuyên môn phù hợp để Ban kiểm soát thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình Có quyền thuê Tư vấn độc lập để thực hiện những quyền được giao.
Ban kiểm soát có thể tham khảo ý kiến Hội đồng quản trị trước khi trình Báo cáo kiểm soát lên Đại hội đồng Cổ đông.
Có quyền giám sát hiệu quả sử dụng vốn Công ty trong đầu tư.
Có quyền yêu cầu được tham dự các cuộc họp Hội đồng quản trị nếu thấy cần thiết Ban kiểm soát làm việc theo nguyên tắc độc lập, khách quan, trung thực vì lợi ích của Cổ đông và vì lợi ích của Người lao động trong Công ty
Ban kiểm soát có quyền được thanh toán mọi chi phí ăn, ở, đi lại, tiếp khách, chi phí thuờ Tư vấn độc lập và các CP hợp lí khác khi thừa hành nhiệm vụ của Công ty;
Ban điều hành của sàn giao dich bất động sản:
Có 01 Giám đốc và 01 phó Giám đốc.
Giám đốc sàn giao dịch bất động sản: Điều kiện:
Giám đốc sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện của người lãnh đạo doanh nghiệp theo quy định của luật doanh nghiệp
QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS
c Khi bên mua BĐS hoặc khách hàng có nhu cầu về vốn, chúng tôi sẽ trực tiếp đảm nhiệm công tác tín dụng với Ngân hàng đối tác;
Nhóm 5: Ủy thác quản lý kinh doanh:
- Góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản;
- Nhận ủy thác quản lý khai thác vận hành bất động sản;
- Cung cấp dịch vụ sản xuất kinh doanh;
2.2 TRèNH ĐỊNH GIÁ CHUNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BĐS
Hồ sơ khách hàng bao gồm: Tên, địa chỉ, điện thoại và những thông tin khác liên quan.
Hồ sơ về BĐS gồm:
Hồ sơ pháp lý: Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu do cơ quan có thẩm quyền cấp; Tình trạng pháp lý (thuê, cho thuê, góp vốn, tranh chấp).
Hồ sơ nhà đất: Bản vẽ đo đạc diện tích (trích lục), Bản vẽ thiết kế.
Xác định mục đích ĐG: mua bán, cho thuê, góp vốn, đóng thuế, thu hồi nợ khách hàng, chuyển đổi mục đích sử dụng, cổ phần hoá.
Báo cáo khảo sát giá BĐS:
- Vị trí toạ lạc BĐS (vẽ sơ đồ đường phố, ngõ, hướng, chụp ảnh).
- Thông tin nhà (năm xây dựng, năm cải tạo, hiện trạng).
- Các lợi thế thương mại (làm cửa hàng, văn phòng giao dịch, khách sạn, nhà hàng,…)
- Nhận định sơ bộ về giá đất, giá trị công trình.
- Nhận xét sơ bộ các lợi thế và hạn chế của BĐS.
2.2.3 Lên kế hoạch định giá
- Thoả thuận phí ĐG, thời gian hoàn thành hợp đồng dịch vụ ĐG Ký kết hợp đồng dịch vụ ĐG
- Xác định phương pháp ĐG tối ưu
- Nhận biết, phát triển các nguồn tài liệu
- Lập bảng tiến độ ĐG sơ bộ.
- Báo cáo khảo sát chi tiết về BĐS (theo mẫu của công ty - phụ lục 2).
- Nhận biết các yếu tố cung cầu, các đặc trưng của các quyền của tài sản được giao dịch trên thị trường.
- Chọn lọc, tìm kiếm thông tin:
* Thông tin về các BĐS tương đồng
* Thông tin về quy hoạch
* Thông tin về chỉ số thị trường
* Các thông tin pháp lý khác
2.2.5 Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia
- Xác định phương pháp ĐG tối ưu (có thể sử dụng một hay nhiều phương pháp ĐG).
- Ở Công ty hiện nay sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí và có kết hợp với các phương pháp khác tuỳ từng trường hợp cụ thể.
- Phương pháp chi phí áp dụng cho các BĐS như nhà ở, nhà xưởng, văn phòng, BĐS công cộng, biệt thự trang trại và có mục đích ĐG để đền bù giải toả, bảo hiểm
Pđ = Pnn*HSĐC thị trường
- Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí áp dụng cho BĐS không sinh lời (nhà ở, nhà xưởng, biệt thự, trang trại) và mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành án.
- Phương pháp so sánh áp dụng đối với nhà chung cư tập thể (không có khả năng sinh lời) và mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vấn và thi hành án.
- Phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp chi phí cộng với phương pháp vốn hoá rồi chia cho 2 áp dụng cho những BĐS có khả năng sinh lời (nhà ở, văn phòng cho thuê với quy mô nhỏ) và mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành ỏn Cũn văn phòng cho thuê với quy mô lớn thì áp dụng phương pháp vốn hoá.
- Phương pháp định giá đất: Đối với mục đích ĐG đất để giải toả và bảo hiểm thì Pđ = Pnn*HSĐC thị trường Đối với đất có khả năng sinh lời mà có mục đích ĐG là mua bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp, thi hành ỏn thỡ phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị còn lại cộng với phương pháp đầu tư rồi chia 2 Còn đối với đất không có khả năng sinh lời thì kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp giá trị còn lại.
- Phê duyệt bảng tiến độ ĐG
- Điều tra thị trường phục vụ phương pháp ĐG đã xác định
- Kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được dựa vào ngân hàng dữ liệu giao dịch BĐS
2.2.7 Lên kết quả sơ bộ
- Tổng hợp số liệu thu thập được
- Tính toán đưa ra kết quả sơ bộ
- Lập báo cáo kết quả ĐG sơ bộ
Sau đó trình duyệt kết quả ĐG nếu chưa duyệt thì người ĐG phải xem xét lại. Nếu được duyệt rồi thì lập báo cáo kết quả ĐG gửi cho khách hàng.
2.2.8 Lập báo cáo kết quả ĐG gửi khách hàng
- Báo cáo kết quả ĐG gửi cho khách hàng (báo cáo theo mẫu và không theo mẫu, nú cũn phụ thuộc vào mục đích của công việc ĐG)
- Hoàn tất thủ tục thanh toán phí ĐG và thanh lý hợp đồng
- Tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng (nếu có)
2.3 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
2.3.1 Giới thiệu bất động sản mục tiêu
Như chúng ta đã biết, định giá BĐS vừa là khoa học vừa là nghệ thuật và phụ thuộc vào cảm tính của người ĐG Trong nhiều trường hợp việc ĐG BĐS phải dựa trên bình quân của hai hay nhiều phương pháp Sau đây em xin trình bày một ví dụ kết hợp phương pháp so sánh với phương pháp chi phí và phương pháp vốn hoá Ví dụ ĐG điển hình nhà số 7 ngách 29 ngõ 376 đường Bưởi, Q.Ba Đình, Hà Nội
THỰC TRẠNG BÂT ĐỘNG SẢN ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP
+ Diện tích đất thực tế: 104 m2
+ Diện tich đất được cấp: 104 m2
+ Chiều rộng của ngõ, đường: 7m
+ Khoảng cách từ nhà đến đường chính:
+ Hình dạng thửa đất: Vuông
+ Lợi thế thương mại: Không
+ Số năm đã sử dụng: 11 năm
+ Năm cải tạo: 2006 : CT bếp và sơn lại
+ Nội thất ra sao: Đẹp
+ Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Không
2.3.1.1 Đặc điểm về vị trí
- Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc.
- Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân
- Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:
Gần chợ Vĩnh Phỳc : Cỏch 400m
Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục…
Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)…
- Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)…
2.3.2 Triển khai định giá BĐS mục tiêu
2.3.2.1 Tính theo đơn giá Nhà nước ban hành a) Tính giá trị đất Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm
2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giỏ cỏc loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
+ Diện tích đất được sử dụng riêng : 104 m 2
+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2 (Mười ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn)
Giá trị đất: 104 * 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn) b) Tính giá trị công trình trên đất: Áp dụng theo công văn số 1600 BXD – VP ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007
+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 2.950.000 Vnđ/ m 2
Giá trị công trình trên đất: 2.950.000 * 312 = 920.400.000 Vnđ
(Chín trăm hai mươi triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn)
(Hai tỷ ba trăm năm mươi năm triệu sáu trăm ngàn đồng chẵn)
2.3.2.2 Tính theo giá trị thị trường
Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 Phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa. a) Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí:
Nhận xét: BĐS toạ lạc tại ngừ 376 Đường Bưởi nối thông với phố Đội Nhõn và phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên một trục đường chớnh Vì vậy có thể dùng thông tin của các giao dịch BĐS trên hai khu phố làm thông tin so sánh.
Qua khảo sát chúng tôi tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp:
STT YẾU TỐ SS SO SÁNH 1 SO SÁNH 2 SO SÁNH 3
1 Địa chỉ Nhà C11 ngõ 376 đường Bưởi
6 ĐK bán TT TT TT
Bảng tính toán chi tiết giá đất:
BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT ( tr VNĐ) Địa chỉ 7/29/376 Đường Bưởi Nhà C11, Ngõ 376 39 Phố Vĩnh
BĐS TQSD TQSH TQSH TQSH
2/ ĐK BÁN TT TT TT TT
3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng
Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -38 -45 -12
5/ TĐ bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước
Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82
6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6
Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00% Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191
7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5,5 tầng Nhà cấp 4
Giá đất trung bình tại khu vực bđs mục tiêu tọa lạc là:
Giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là: 48.000.000*104 = 4.992.000.000 Vnđ
(Bốn tỷ chín trăm chín mươi hai triệu đồng chẵn)
Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình:
Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ)
Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50) *100 = 88%
Nhận xét: đõy là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh. Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m 2 XD.
CP Thay thế CT: 312*6.200.000 = 1.934.400.000Vnđ
(Một tỷ chín trăm ba mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn)
Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình :
STT KC CHÍNH TLCL còn lại
Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình
TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình
TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH
10 Cửa ra vào, của sổ 84% 1% 0.42
Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784%
Vậy CP tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là:
(Một tỷ bảy trăm mười bảy triệu đồng chẵn)
Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là: Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 Vnđ
(Sáu tỷ bảy trăm lẻ chín triệu đồng chẵn) b) Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa:
Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại Đây là một phương pháp ĐG chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch.
Giả sử thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ BĐS còn hiệu lực
Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn.
Tiến hành khảo sát giỏ thuờ tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê
STT YẾU TỐ SO SÁNH SO SÁNH 1 SO SÁNH 2
6 Thời hạn HĐ 5 năm 5 năm
9 Năm cải tạo 2007 (Sơn) 2007 (Sơn)
11 PTTT 3 tháng/1lần 3 tháng/1lần
Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo BĐS so sánh 1:
Nhận thấy bất động sản so sánh 1 cho thuê cách đây 04 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tớnh giỏ USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd = 16.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 5%
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5%
Theo thông tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 12000 USD
Gbđs = NOI/Ro = 240.000 USD = 3.840.000.000 Vnđ
(Ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng chẵn)
(Chín trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn)
(Hai tỷ tám trăm năm mươi ba triệu đồng chẵn)
(Năm mươi hai triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 6%) Gđất/m 2 = 49.600.000 Vnđ/m 2
Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo BĐS so sánh 2:
Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho thuê cách đây 08 tháng và tiền thuê đều tính bằng USD, Vậy tạm tớnh giỏ USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd 18.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 3,7 %
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 3,7%
Theo thông tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 7800 USD
Gbđs = NOI/Ro = 210.810 USD = 3.794.000.000 Vnđ
(Ba tỷ bảy trăm chín mươi bốn triệu đồng chẵn)
(Tám trăm lẻ tám triệu đồng chẵn)
(Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn)
(Năm mươi chín triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn) Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 13%) Gđất/ m 2 = 51.900.000 Vnđ/m 2
Giá đất bình quân tại ngách 9 ngõ 376 Đường Bưởi sau khi tính toán và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là:
Gđất/m 2 tb = (Gđất/m 2 bđs1 + Gđất/m 2 bđs2)/2 = 50.700.000 Vnđ
(Năm mươi triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn)
(Năm tỷ hai trăm bảy mươi hai triệu đồng chẵn)
Gbđs mt = Gđất + Gct = 6.989.000.000 Vnđ
(Sáu tỷ chín trăm tám mươi chín triệu đồng chẵn)
Kết luận: Giá trị thị trường của BĐS mục tiêu là là bình quân của 02 phương pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa.
(Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn)
ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI SÀN
- Công ty mới đi vào hoạt động nhưng mà cũng đạt được những kết quả khả quan đánh dấu sự phát triển của công ty Đối với lĩnh vực đầu tư: công ty đang triển khai được dự án: Dự án chung cư Đại hoàng kim
- Đội ngũ cán bộ của công ty có trình độ và năng lực chuyên môn cao Trong các lĩnh vực đều có chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật và có phẩm chất đạo đức nghề nghiệp vì ĐG BĐS phụ thuộc phần lớn vào cảm tính của người định giá Các chuyên viên ĐG của công ty có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế Chính vì vậy, họ mới cung cấp cho khách hàng những chứng thư ĐG dễ hiểu và đầy đủ thoả mãn được nhu cầu của khách hàng.
- Quy trình định giá linh hoạt và đảm bảo chất lượng định giá Trong công tác thẩm định giá BĐS, thu thập những thông tin của các BĐS so sánh trên thị trường ảnh hưởng tới giá trị của BĐS Sau đó chạy trên phần mềm excel và mô hình kinh tế lượng
kết quả định giá được đảm bảo và được người tiêu dùng chấp nhận. Đối với các BĐS có giá trị nhỏ, thì việc thu thập thông tin và điều chỉnh các yếu tố so sánh diễn ra nhanh hơn và khách hàng nhận được báo cáo ĐG nhanh chóng hơn. Đối với những BĐS có giá trị lớn, có khả năng phát triển hoặc tạo thu nhập thì công ty sử dụng nhiều phương pháp định giá (ví dụ trờn đó trình bày, phương pháp so sánh kết hợp với chi phí và phương pháp vốn hoá) Việc thu thập thông tin và tiến hành ĐG đòi hỏi có thời gian và cẩn thận hơn Các bảng tính toán và sơ đồ vị trí tương đối của các BĐS đều được trình bày trong báo ĐG.
- Công tác quản lý nhân viên: Do đặc thù của ngành nghề định giá là hầu hết thời gian là không ở công ty Vì vậy ban quản lý cú cỏc chính sách đối với nhân viên để họ hoàn thành được nhiệm vụ đúng thời gian quy định và nhân viên có động lực, ý thức làm việc, Đối với nhân viên của công ty luôn có ý thức làm việc nghiêm túc và hoàn thành được nhiệm vụ đề ra.
- Nhân lực còn thiếu và yếu: Hiện nay nhu cầu định giá BĐS trên thị trrường là rất lớn Mà nghề định giá ở nước ta chưa được phát triển, các tổ chức tín dụng thường sử dụng nguồn nhân lực nội bộ nhiều khi không đảm bảo được tính chính xác và kết quả định giá chưa sát với giá thị trường Sàn giao dịch của công ty không phải là ngoại lệ.
Vì vậy công tác tuyển dụng là rất quan trọng, nó ảnh hưởng tới hoạt động ĐG chung của Sàn Trong nhiều trường hợp ĐG những BĐS phức tạp thì chỉ có trưởng phòng mới đảm nhiệm được, còn nhân viên chưa đủ kinh nghiệm và năng lực để thực hiện nhiệm vụ đó Đôi khi công việc của các nhân viên ĐG còn chồng chéo lên nhau.
- Có nhiều trường hợp ĐG sử dụng phương pháp không phù hợp do hạn chế về thông tin trên thị trường Thị trường BĐS nước ta trong giai đoạn đầu phát triển, hệ thống cơ sở dữ liệu BĐS chưa được xác định hình rõ nét Gây khó khăn trong việc tìm kiếm thông tin so sánh trên thị trường.
- Công ty mới thành lập nên ngân hàng dữ liệu về các BĐS so sánh trên thị trường vẫn còn yếu và chưa cập nhật đầy đủ Nên khi có nhu cầu ĐG thì người ĐG lúc đó mới thu thập các thông tin của các BĐS so sánh Ảnh hưởng đến tiến độ định giá và chất lượng định giá (sử dụng thông tin cũ và phụ thuộc vào quan điểm của người ĐG).
- Những dụng cụ phục vụ cho quá trình ĐG còn thiếu (như máy ảnh, la bàn, thiết bị đo diện tích, ) Khi có nhiều hợp đồng ĐG cùng lúc thì phải chờ đợi những dụng cụ trên, không thiếu cái này thì thiếu cái kia Từ đó ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng ĐG.
GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐỂ PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN PHÁT TRIỂN THƯƠNG MẠI VÀ ĐÔ THỊ
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA SÀN
Phát triển sàn thành đơn vị kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng đầu Việt Nam, là nơi tạo niềm tin của khách hàng về hoạt động tư vấn định giá bất động sản Sàn sẽ đặt ra những mục tiêu cho tương lai gần như:
Các giao dịch bất động sản sẽ được một tổ chức tư vấn độc lập tư vấn định giá để đảm bảo tính khách quan, minh bạch trong quá trình giao dịch tài sản đảm bảo cho khách hàng Sàn sẽ cố gắng đào tạo và tuyển dụng đội ngũ nhân viên định giá chuyên nghiệp trình độ cao, năng động, sáng tạo, có tinh thần trách nhiệm, am hiểu về thị trường bất động sản, có khả năng phân tích, đánh giá các động thái của thị trường.Cùng với các chuyên gia về đầu tư xây dựng, Hrec sẽ hướng tới mục tiêu, không chỉ tư vấn về giá trị tài sản thẩm định giá, mà còn đưa ra dự báo xu hướng biến động của tài sản thẩm định giá trong tương lai Là một trong những địa chỉ tin cậy của những khách hàng đến với Sàn.
GIẢI PHÁP
Công ty CP phát triển thương mại và đô thị được thành lập chưa lâu, và gặp rất nhiều khó khăn Dịch vụ chủ yếu của Sàn giao dịch bất động sản là dịch vụ định giá và dịch vụ môi giới bất động sản Hoạt động định giá của Sàn là một trong những công cụ góp phần làm cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch và thúc đẩy nền kinh tế phát triển Sau đõy em xin đưa ra một số giải pháp để phát triển các dịch vụ của Sàn nói chung và hoạt động định giá của Sàn nói riêng để làm cho Sàn giao dịch Vimeco là địa chỉ tin cậy của người tiêu dùng.
- Kết hợp với các Sàn giao dịch BĐS khỏc vỡ : Các Sàn có thể giúp đỡ nhau trong việc thực hiện các dịch vụ cho khách hàng một cách nhanh chóng và hiệu quả, nhanh chúng đưa sản phẩm tiếp cận với lượng khách hàng, giảm chi phí bán hàng, tạo mối liên kết, chia sẻ thông tin, trao đổi kinh nghiệm giữa các thành viên Từ đó thúc đẩy tớnh chuyên nghiệp và nõng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
Một vai trò quan trọng của hoạt động định giá là giúp cho thị trường bất động sản phát triển minh bạch, không gõy thiệt thòi cho người mua hay người bán Kết hợp với các Sàn giao dịch bất động sản khác cũng giúp ích trong việc tìm kiếm thông tin, trao đổi kinh nghiệm và hỗ trợ nhau trong công tác định giá (vì mỗi công ty có một thế mạnh riêng).
- Sàn cũng đã trang bị nhiều thiết bị để phục vụ cho mọi hoạt động của Sàn : Các thông tin đăng mua, đăng bán được quảng cáo qua địa chỉ website của Sàn, bản tin BĐS của Sàn Hrec, video nhà đất tại website và tivi được trưng bày tại Sàn, khách hàng có thể hình dung toàn bộ bất động sản mà không cần phải đi trực tiếp để tỡm hiểu, giúp tiết kiệm được thời gian cho người có nhu cầu khi tỡm mua BĐS, Nhưng hiện tại Sàn chưa sử dụng hết công dụng của các thiết bị trên, trang website thì quá sơ sài chưa đáp ứng được nhu cầu cho khách hàng Đó là một trong những phương tiện trao đổi thông tin hai chiều giữa công ty và khách hàng
- Kết hợp với các dịch vụ thanh toán với các Ngân hàng : Trong các cổ đông sáng lập của Sàn có Ngân hàng VPBank, TechcomBank, MBank Đây là một điều kiện thuận lợi trong việc thanh toán khi khách hàng đã lựa chọn được bất động sản cần mua, vừa an toàn và lại đảm bảo lợi ích giữa cho cỏc bờn Việc thực hiện thanh toán bất động sản qua ngân hàng đảm bảo quyền lợi cho người bán và sự yên tâm của người mua
- Xây dựng một chuỗi các dịch vụ thiết thực liên quan đến lợi ích của hàng bán và mua, thể hiện sự cam kết phục vụ lợi ích của khách hàng trong quá trình giao dịch bất động sản Ví dụ như công ty đại diện cho bên mua và bên bán thực hiện các thủ tục pháp lý nhà đất theo quy định của pháp luật, đảm bảo quyền lợi, tiết kiệm thời gian cho khách hàng Những dịch vụ như thế sẽ thu hút được khách hàng nhiều hơn và tăng được uy tín của công ty trên thị trường Đôi khi khách hàng của công ty ở xa, không đến trực tiếp được và có nhu cầu tư vấn qua điện thoại vì vậy cần lập phòng, ban chuyên đảm nhận nhiệm vụ này Từ đó tạo dựng được uy tín của công ty.
- Cần xây dựng thời gian biểu làm việc các ngày trong tuần :Vì công ty cung cấp các dịch vụ liên quan đến bất động sản, khách hàng đến với công ty vào những ngày nghỉ, nhưng nhiều công ty BĐS đã không làm được điều này vì vấn đề chi phí, Hệ thống thông tin đăng bán trên Sàn phải đa dạng và nhiều để khách hàng có được lựa chọn ưng ý nhất.
- Định giá tài sản ngày càng có vai trò quan trọng, đó là tham gia vào công tác quản lý giá của Nhà nước và xác định giá trị tài sản đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế xã hội. Nhưng mà nhận thức của cộng đồng nói chung và của các tổ chức, doanh nghiệp, cá nhõn về tầm quan trọng của công tác thẩm định giá tài sản vẫn cũn sơ khai; Môi trường pháp lý cho hoạt động thẩm định giá nước ta vẫn còn bất cập và thiếu tớnh đồng bộ Vì vậy, Nhà nước cần minh bạch hệ thống pháp luật và giảm bớt tớnh phức tạp và thiếu thống nhất trong hệ thống pháp luật ở nước ta, như việc cấp chứng chỉ thẩm định giá BĐS, trong Luật kinh bất động sản yêu cầu định giá viên về bất động sản chỉ cần có chứng chỉ qua lớp bồi dưỡng định giá bất động sản Sở xõy dựng cấp chứng chỉ hoạt động, còn thẩm định giá viên về giá do Bộ Tài chớnh cấp thẻ (phải qua kỳ thi tuyển Quốc gia với 8 môn) Khi muốn đinh giá bất động sản thì phải học bổ túc thêm để có chứng chỉ của Sở Xõy dựng thì mới hành nghề được Sự chồng chéo và không rừ ràng của yếu tố pháp lý cũng tác động đến hoạt động của các tổ chức hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá. Ở nước ta hiện nay hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tài sản cũn thiếu và chưa đồng bộ, các hướng dẫn cũn chung chung, chưa cụ thể về phương pháp tớnh các chỉ tiêu như xác định lợi thế về vị trí địa lý, đất đai, thương hiệu của doanh nghiệp, Những bất cập này ảnh hưởng không nhỏ tới chất lượng công tác định giá tài sản và bản thõn mỗi doanh nghiệp hoạt động định giá phải nỗ lực, vận dụng kinh nghiệm của mình để giải quyết các vướng mắc, bất cập
- Hoàn thiện cỏc khõu trong quy trình Định giá : việc hoàn thiện này rất quan trọng vì hoạt động ĐG là hoạt động chính của mỗi tổ chức tín dụng Kết quả định giá đáng tin cậy thì mới thu hút được khách hàng và đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của khách hàng Vì vậy quy trình định giá BĐS phải được thực hiện một cách nghiêm túc và bài bản từ khâu tiếp nhận yêu cầu của khách hàng, điều tra thị trường và đến khi khách hàng nhận được chứng thư định giá Ví dụ, xem xét kỹ bước tiếp nhận yêu cầu của khách hàng là rất quan trọng vì công ty mỡnh cú nờn nhận ĐG BĐS đú khụng, trỏnh những trường hợp đáng tiếc xảy ra. Ở công ty hiện nay, nếu BĐS có giá trị lớn, khối lượng công việc nhiều thì do trưởng phòng định giá làm và khối lượng công việc được phân định rõ công việc và nhiệm vụ của từng người, tránh chồng chéo công việc Còn đối với những BĐS giá trị nhỏ thì giao cho hai nhân viên ĐG cùng làm Trong nhiều trường hợp thì công việc ĐG được tiến hành độc lập để so sánh kết quả và đưa ra phương án tối ưu Nếu thấy cần thiết thì hội ý giữa các chuyên viên ĐG của công ty.
Một trong những vấn đề quan trọng nữa đó là cỏch trỡnh bày báo cáo định giá vừa phải khoa học, ngắn gọn và dễ hiểu Báo cáo ĐG thể hiện quan điểm của người ĐG, thông tin thu thập được và các phương pháp ĐG được sử dụng Đồng thời cũng thể hiện tính khách quan, trung thực, tính chuyên nghiệp và đáng tin vậy hay không giữa khách hàng và công ty Trong báo ĐG thì nêu rõ ngắn gọn lý do lựa chọn phương pháp ĐG và tại sao đối với BĐS này thỡ dựng phương pháp này còn BĐS khỏc thỡ dựng phương pháp khỏc Phỏc hoạ vị trí tương đối giữa các BĐS so sánh với BĐS mục tiêu để khách hàng hình dung được những lợi thế và bất lợi của BĐS Cũng cần phải xác định được mục đích định giá là gì? (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cầm cố thế chấp, hay là liên quan đến việc ra toà hay không)
- Vận dụng các phương pháp định giá : Tuỳ từng trường hợp mà sử dụng phương pháp ĐG cho phù hợp Đối với những BĐS không có khả năng sinh lời thì chủ yếu dùng phương phương so sánh hoặc chi phí Đối với những BĐS có khả năng sinh lời thì có thể dùng kết hợp một hay nhiều phương pháp (ví dụ: phương pháp so sánh kết hợp với phương pháp giá trị còn lại và phương pháp đầu tư rồi lấy bình quân của hai phương pháp, ) Đối với những trường hợp đơn giản, không đòi hỏi trình độ chuyên môn cao thì giao cho những ĐG viên mới, vừa đảm bảo quy trình ĐG và họ tích luỹ thêm kinh nghiệm Còn đối với các trường hợp phức tạp thì cẩn thận, cân nhắc khi lựa chọn phương pháp ĐG và có thể kết hợp các phương pháp ĐG đảm bảo độ tin cậy cao.
Sử dụng phương pháp vốn hoỏ khú trong việc xác định tỉ lệ vốn hoỏ nờn họ có thể tham khảo ở phòng đầu tư và có thể tìm hiểu được lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư. Nếu thấy cần thiết thì hội ý các chuyên gia và đưa ra hướng giải quyết tốt nhất.
- Cấp trên thường xuyên tự bồi dưỡng cho mình kiến thức liên quan đến lĩnh vực BĐS nói chung và các quy định về ĐG BĐS nói riêng Nắm bắt được các thông tin, các quy định mới về BĐS và ĐG BĐS Tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về thị trường BĐS, qua đó biết được các văn bản, chính sách của Nhà nước sẽ được thông qua với sự phát triển của thị trường BĐS Qua đó cũng biết được về sự biến động giá cả trên thị trường giúp ích cho người ĐG trong hoạt động ĐG của mình.
- Tạo điều kiện thuận lợi cho nhân viên ĐG đi học các lớp ngắn hạn và lấy chứng chỉ hành nghề theo qui định của pháp luật Có tinh thần học hỏi các công ty có bề dày kinh nghiệm trong lĩnh vực ĐG và áp dụng những công nghệ mới nhất phục vụ cho công tác ĐG.
- Các chính sách về lương và thưởng cũng ảnh hưởng tới tinh thần và trách nhiệm của nhân viên Có chế độ khen thưởng và phạt nhằm thúc đẩy tinh thần tự giác làm việc và đảm bảo được uy tín của công ty Kết quả ĐG được tin cậy thì sẽ thu hút được nhiều khách hàng hơn và tạo dựng được uy tín trên thị trường Do đó phải làm tốt công tác tổ chức từ trong nội bộ công ty Uy tín của từng nhân viên ĐG tạo dựng lên uy tín của công ty Vì vậy phòng ĐG cần tổ chức những buổi thảo luận để học hỏi và rút kinh nghiệm để công tác định giá ngày càng hoàn thiện hơn.
