Áp dụng phương pháp so sánh trong định giá bất động sản thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc á châu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN & KINH TẾ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ TỐT NGHIỆP Đề tài: ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU Giáo viên hướng dẫn : Lớp : Sinh viên thực : Mã sinh viên : Hà Nội GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I Định giá bất động sản chấp 1.1 Khái niệm, vai trò phân loại bất động sản chấp: 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp: .3 1.1.2 Vai trò bất động sản chấp: 1.1.3 Phân loại bất động sản chấp: 1.2 Các tiêu chuẩn bất động sản chấp: 1.3 Định giá bất động sản chấp 1.3.1 Khái niệm vai trò định giá bất động sản chấp 1.3.1.1 Khái niệm định giá bất động sản 1.3.1.2 Vai trò định giá bất động sản: .6 1.3.2 Sự cần thiết định giá bất động sản chấp : 1.3.3 Căn nguyên tắc định giá bất động sản: .9 1.3.3.1 Căn định giá bất động sản chấp: .9 1.3.3.2 Nguyên tắc định giá bất động sản chấp: 1.3.4 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 11 1.3.4.1 Phương pháp so sánh 11 1.3.4.2 Phương pháp chi phí 13 1.3.4.3 Phương pháp thặng dư .15 1.3.4.3 Phương pháp vốn hóa: 15 II Phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp 16 2.1 Khái niệm yêu cầu phương pháp so sánh công tác định giá bất động sản chấp 17 2.1.1 Khái niệm phương pháp so sánh 17 2.1.2 Yêu cầu phương pháp so sánh .17 2.2 Các bước tiến hành phương pháp so sánh 18 2.3 Quá trình điều chỉnh phương pháp so sánh: 19 2.3.1 Các yếu tố so sánh: 19 2.3.2 Phương pháp điều chỉnh 20 Page of 60 GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp III Các nhân tố ảnh hưởng đến việc áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp 21 3.1 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với bất động sản 21 3.1.1 Vị trí BĐS: 21 3.1.2 Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất: 22 3.1.3 Khả mang lại thu nhập từ BĐS: 22 3.1.4 Những tiện nghi gắn liền với BĐS: 22 3.1.5 Tình trạng pháp lý BĐS: .22 3.2 Các yếu tố chung bên 22 3.2.1 Yếu tố trị pháp lý 22 3.2.2 Yếu tố thuộc kinh tế vĩ mô .23 3.2.3 Yếu tố xã hội: .23 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 24 2.1 Thực trạng hoạt động định giá bất động sản chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu.(AREV) 24 2.1.1 Báo cáo hoạt động năm 2009 AREV chi nhánh Hà Nội : 24 2.1.2 Thực trạng hoạt động định giá AREV: 27 2.1.2.1 Xác định diện tích bất động sản tính giá trị: 27 2.1.2.2 Xác định đơn giá bất động sản: 28 2.1.2.3 Xác định giá trị bất động sản 29 2.1.3 Quy trình định giá áp dụng AREV 33 2.2 Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp AREV 34 2.3 Đánh giá việc sử dụng phương pháp định giá so sánh định giá bất động sản chấp AREV 39 2.3.1 Thuận lợi .39 2.3.2 Khó khăn 40 2.3.3 Nguyên nhân .41 2.3.3.1 Thứ thiếu thông tin thị trường: 41 2.3.3.2 Thứ hai biến động không ổn định thị trường 41 2.3.3.3 Thứ ba xuất phát thông tin khách hàng cung cấp 42 Page of 60 GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU 43 3.1 Những định hướng AREV công tác định giá bất động sản chấp 43 3.2 Những giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá so sánh công tác định giá bất động sản chấp AREV .44 3.2.1 Phát triển hoàn thiện hệ thống thông tin liệu bất động sản chấp làm sở cho công tác tra cứu thông tin so sánh.i .44 3.2.2 Đẩy mạnh việc khảo sát xây dựng đơn giá đất thị trường tuyến đường địa bàn TP Hà Nội 44 3.2.3 Nâng cao việc đào tạo ,bồi dưỡng chuyên gia định giá 45 3.2.4 Hoàn thiện nội dung định giá bất động sản 45 3.2.5 Hạn chế rủi ro, sai sót cơng tác định giá .46 3.2.6 Kết hợp phương pháp định giá phù hợpp 47 3.3 Một số kiến nghị .47 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan có thẩm quyền 47 3.1.1.1 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà .47 3.3.1.2 Ban hành văn pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục định giá bất động sản 48 3.3.1.3 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển .49 3.3.1.4 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà 50 3.3.1.5 Cải cách hành chính, thành lập quan định giá bất động sản 51 3.3.1.6 Hoàn thiện thủ tục chấp bất động sản .52 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước .52 KẾT LUẬN 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .54 Page of 60 GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ACB Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu AREV Công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu BĐS Bất động sản NHNN Ngân hàng nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại NVTĐ Nhân viên thẩm định UBND Ủy ban nhân dân GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng Page of 60 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp LỜI NÓI ĐẦU Trong năm qua, với phát triển đất nước, hệ thống ngân hàng thương mại có bước tiến đáng kể hoạt động kinh doanh tiền tệ, đa dạng hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế, với chất lượng sống ngày nâng cao, có ngày nhiều khách hàng tham gia giao dịch ngân hàng Một hoạt động cho vay phát triển năm gần hình thức cho vay có tài sản bảo đảm bất động sản chấp, đặc biệt BĐS nhà đất.Tuy nhiên có nhiều nguyên nhân chủ quan lẫn khách quan mà công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS chấp ngân hàng cịn gặp nhiều khó khăn, khó khăn mặt chế sách, hạn chế ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng ….làm cho hoạt động cho vay chấp BĐS chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Trong thời gian thực tâp AREV, qua nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn công tác định giá, quản lý, xử lý BĐS chấp đây, em định chọn đề tài “Áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu ” với hy vọng tìm hiểu sâu hoạt động thẩm định giá nói chung định giá BĐS chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu (AREV) nói riêng, đồng thời đưa số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá BĐS chấp AREV Mục đích nghiên cứu - Làm rõ vấn đề liên quan đến chấp bất động sản, định giá bất động sản ngân hàng - Làm rõ nội dung phương pháp định giá so sánh áp dụng công tác định giá bất động sản chấp AREV Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu nội dung phương pháp so sánh hệ thống phương pháp định giá bất động sản Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê, tổng hợp Page of 60 GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp - Phương pháp hệ thống hoá - Phương pháp thu thập, xử lý thông tin - Phương pháp phân tích Kết cấu đề án Ngồi lời mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, nội dung đề án bao gồm phần sau: Chương I : Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp Chương II: Thực trạng áp dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Chương III: Giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện phương pháp so sánh định giá bất động sản chấp công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Em xin cảm ơn anh chị AREV giúp em thu thập số liệu hồn thành q trình thực tập công ty Đặc biệt, em xin chân thành cảm ơn Th.s NGƠ THỊ PHƯƠNG THẢO tận tình hướng dẫn giúp em hoàn thiện chuyên đề tốt nghiệp Page of 60 GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP VÀ ÁP DỤNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP I Định giá bất động sản chấp 1.1 Khái niệm, vai trò phân loại bất động sản chấp: 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp: Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn tài sản đảm bảo quan trọng chiếm tỉ lệ lớn, đặc biệt đảm bảo BĐS.Tuy nhiên, khách hàng vay nắm rõ luật tổ chức tín dụng, Bộ Luật Dân Sự khái niệm chấp bảo lãnh tài sản mơ hồ chung chung Hầu hết khách hàng vay quan tâm đến điều có vay hay không, mà quan hệ vay vốn điều chỉnh luật Vì mà có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy Trước vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh phải hiểu rõ tường tận mà bắt đầu khái niệm Bộ  luật dân sự năm 2005, ở Điều 342 có khái niệm về thế chấp tài sản là: “ Thế chấp tài sản việc bên dùng tài sản thuộc sở hữu để bảo đảm thực nghĩa vụ dân bên không chuyển giao tài sản cho bên nhận chấp" Thế chấp bất động sản việc vay dùng bất động sản thuộc quyền sở hữu sử dụng làm tài sản đảm bảo tiền vay vốn NHTM tổ chức tín dụng, đến thời hạn phải trả nợ họ hồn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay, tiền phạt lãi hạn (nếu có) khoản phí (nếu có ghi hợp đồng tín dụng) Ở nước ta, theo luật đất đai năm 2003 quy định : “Đất đai thuộc sở hữu tồn dân”, thực chất việc chấp bất động sản nước ta chấp quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản đất Page of 60 GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp 1.1.2 Vai trò bất động sản chấp: Thế chấp BĐS phận quản lý kinh doanh tài sản nói chung BĐS nói riêng Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải chấp BĐS tổ chức tín dụng để vay vốn Vì kinh tế thị trường cạnh tranh nay, chấp BĐS để vay vốn tổ chức tín dụng có vai trị thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển, tăng cường cơng tác quản lý Nhà nước với BĐS nói chung nhà đất nói riêng Khơng có vậy, nhờ cơng việc mà tổ chức tín dụng tính rủi ro cho vay hoạt động hiệu Từ ta rút chấp BĐS để vay vốn việc bên vay vốn (gọi bên chấp) dùng tài sản BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ bên cho vay ( bên nhận chấp) 1.1.3 Phân loại bất động sản chấp: Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng linh hoạt vấn đề cho vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản chấp có bất động sản Bất động sản tài sản bảo đảm quan trọng chiếm tỷ lệ lớn tổng số tài sản chấp, bảo lãnh khách hàng vay, bên bảo lãnh ngân hàng Bất động sản chấp gồm: + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng tài sản khác gắn liền với đất + Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp + Trường hợp chấp toàn tài sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp.Trong trường hợp chấp phần bất động sản có vật phụ, vật phụ thuộc tài sản chấp bên có thoả thuận +Các bất động sản khác theo quy định pháp luật Hoa lợi, lợi tức quyền phát sinh từ bất động sản chấp thuộc tài sản chấp, bên có thoả thuận pháp luật quy định; trường hợp tài sản chấp bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm khoản tiền bảo hiểm thuộc tài sản chấp Bất động sản chấp bên chấp giữ, trừ trường hợp bên có thoả thuận bên chấp người thứ ba giữ Bất động sản có đăng ký quyền sở hữu Page of 60 GVHD: Th.S Ngô Thị Phương Thảo Chuyên đề tốt nghiệp chấp để đảm bảo thực nhiều nghĩa vụ dân sự, có giá trị lớn tổng nghĩa vụ dân bảo đảm trừ trường hợp có thoả thuận khác pháp luật có quy định khác 1.2 Các tiêu chuẩn bất động sản chấp: Bất động sản dùng để chấp phải đảm bảo tiêu chuẩn sau đây: - Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng khách hàng vay bên bảo lãnh Để chứng minh điều kiện này, khách hàng vay bên bảo lãnh phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp theo quy định pháp luật đất đai Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh quyền chấp bảo lãnh bất động sản - Thuộc loại tài sản phép giao dịch: Tài sản phép giao dịch hiểu loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, chấp, bảo lãnh giao dịch khác - Khơng có tranh chấp thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo lãnh cam kết văn việc tài sản khơng có tranh chấp quyền sở hữu quyền sử dụng, quản lý tài sản phải chịu trách nhiệm trước pháp luật cam kết 1.3 Định giá bất động sản chấp 1.3.1 Khái niệm vai trò định giá bất động sản chấp 1.3.1.1 Khái niệm định giá bất động sản Đối với hàng hóa thơng thường dễ dàng tìm giá chúng nhiều biện pháp như: tham khảo giá thị trường, giá nhà sản xuất bán hay siêu thị, phịng trưng bày Đối với hàng hóa sản xuất hàng loạt việc xác định giá thành đơn giản để từ xác định giá nhà sản xuất khơng có khó Nhưng cịn với bất động sản sao? Liệu Page of 60