CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP
Khái niệm
Bất động sản là một khái niệm được sử dụng phổ biến ở hầu khắp các quốc gia trên thế giới Trong tiếng Anh ngưòi ta dùng từ: real estate, trong tiếng Pháp người ta dùng từ : immobilie’, Trung Quốc dùng thuật ngữ Địa Sản để nói về BĐS và ở nước ta gọi là Bất Động Sản. Điều 181 Bộ luật dân sự quy định:
“ Bất động sản là tài sản không thể di dời bao gồm:
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khắc gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Đặc điểm của bất động sản
Thứ nhất: Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Chính vì vậy mà giá trị và lợi ích của Bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể, yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS.
Thứ hai: BĐS là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị thiêu huỷ ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm.
Thứ ba: Bất động sản có tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy là xuất phát từ sự khan hiếm và có tính giớ hạn của đầt đai trên bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất.
Thứ tư: Bất động sản có tính dị biệt Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, đựơc sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ BĐS nàc khác Sự khác biệt của BĐS trước hết là sự khác nhau về vị trí lô đất, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về hướng, khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
Thứ năm: BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Thứ sáu: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Sự ra đời hay sự hoàn thiện của BĐS này la điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hay giảm bớt giá tri và giá trị sử dụng của BĐS kia.
Thứ bảy: Bất động sản luôn là tài sản có giá tri cao, do giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốn mới.
Thứ tám: BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và các chính sách của nhà nước
Thư chín: Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý
Khái niệm về thế chấp BĐS
Thế chấp BĐS là việc bên đi vay ( bên thế chấp ) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quyền sử dụng của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên cho vay ( nhận thế chấp). Đây là một sự đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên đi vay với các tổ chức tín dụng về các khoản cho vay của họ, trong trường hợp người đi vay không trả được nợ thì tài sản là BĐS dùng để thế chấp này là nguồn trả nợ chính của người đi vay.
Các loại Bất Động Sản thế chấp
Căn cứ vào nghị định 165/1999/NĐ-CP về đăng ký giao dịch bảo đảm, BĐS thế chấp bao gồm:
- Nhà ở, các công trình gắn liền với đất, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
- QSD đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp
- Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ của BĐS cũng thuộc tài sản thế chấp Trong trường hợp thế chấp một phần BĐS có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận và pháp luật quy định
- Hoa lợi, lợi tức, khoản tiền bảo hiểm, các quyền phát sinh từ BĐS thế chấp thuộc tài sản thế chấp nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Vai trò của thế chấp BĐS
Các Ngân hàng nói chung và các NHTM nói riêng được thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với 2 chức năng chính: đi vay (nhận tiền gửi) và cho vay Để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, các Ngân hàng đòi hỏi các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp khi vay vốn phải có tài sản đảm bảo, đặc biệt là dùng BĐS là tài sản đảm bảo Việc thế chấpBĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay ở các NHTM, tổ chức tín dụng giúp cho các NHTM giảm thiểu được rủi ro tín dụng, tạo điều kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh, đa dạng các hoạt động dịch vụ của Ngân hàng Thế chấp BĐS góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển vốn, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lý khối lượng tiền tề trong lưu thông. Đồng thời giúp cho người cần vốn có thể vay vốn dễ dàng và thuận tiện phục vụ sản xuất kinh doanh góp phần phát triển kinh tế xã hội.
Điều kiện với BĐS thế chấp
Trong hệ thống văn bản pháp luật của Quốc hội, Chính phủ, Ngân hàng nhà nước, Bộ tài nguyên môi trường đều quy định rõ về BĐS thế chấp, các quy định này được đưa ra trong các văn bản sau: Luật dân sự 2005; Luật đất đai 2003; Luật các tổ chức tín dụng; Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng ; Thông tư số 06/2000/TT-NHNN1 ngày 29/12/1999 của Ngân hàng nhà nước về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 178/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178; Thông tư số 07/2003/TT-NHNN ngày 19/05/2003 của Ngân hàng Nhà nước về hướng dẫn thực hiện một số quy định về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng BĐS thế chấp phải đủ các điều kiện sau :
- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh
Khách hàng thế chấp BĐS phải có đầy đủ giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai (theo quy định của luật đất đai 2003 thì các loại đất sau được phép thế chấp: đất của các tổ chức cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất; đất của các tổ chức cá nhân được nhà nước cho thuê đất trả tiền một lần mà tiền thuê không nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước) Đối với tài sản mà nhà nước giao cho doanh nghiệp nhà nước quản lý, sử dụng doanh nghiệp phải chứng minh được quyền thế chấp hoặc bảo lãnh BĐS đó.
- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch
Tài sản được phép giao dịch là các loại tài sản mà pháp luật cho phép hoạt động, không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổ, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.
- BĐS không có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ pháp luật tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, khách hàng vay phải cam kết bằng văn bản với tổ chức tín dụng về việc thế chấp không có tranh chấp tại thời điểm đăng ký hợp đồng tín dụng.
- Tài sản mà pháp luật quy định bảo hiểm thì khách hàng thế chấp phải mua bảo hiểm thế tài sản trong thời hạn bảo hiểm tiền vay.
3 Định giá BĐS thế chấp
Khái niệm
- Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị BĐS tại một thời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS đó Do đó định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”
- Theo GS A.F Milington – chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đất đai, trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụ thể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể” Đây cũng là giai đoạn người định giá đưa ra ý kiến của mình trong các mô hình toán học, tìm kiếm tất cả các sự kiện liên quan đến lợi ích BĐS và các lĩnh vực liên quan, xem xét đến tất cả các sự kiện này và sau cùng là đưa ra các quan điểm cá nhân.
- Theo quan điểm của GS Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapo: Định giá giá trị BĐS là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến đặc điểm cuả BĐS và những nhân tố tiềm ẩn trong thị trường BĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
- Theo điều 4 - Luật KDBĐS, định giá BĐS là hoạt động tư vấn giá,xác định giá của một BĐS cụ thể tuỳ theo mục đích xác định tại một thời điểm xác định
Sự cần thiết của định giá thế chấp
Việc cho phép thế chấp QSD đất và các tài sản gắn liền với đất đai trong điều kiện nền kinh tế thị trường có một ý nghĩa quan trọng trong việc khai thác tiềm năng của đất đai – nguồn lực quan trọng của nền kinh tế quốc dân
- Định giá thế chấp để ước tính giá trị của một vật bảo đảm thế chấp đã đưa ra đề nghị vay thế chấp
- Là cơ sở để ngân hàng quyết định mức cho vay, nhằm giảm rủ ro cho khoản vay khi khách hàng không có khả năng trả nợ
- Là cơ sở để khách hàng vay biết mức tiền có thể vay được
- Thông qua hợp đồng thế chấp, ngân hàng, các cơ quan quản lý nhà nước và khách hàng vay giải quyết các tranh chấp liên quan đến khoản vay, xử lý những thất bại của khách hàng vay trong việc thực hiện cam kết với ngân hàng.
Các căn cứ định giá
Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:
Thứ nhất: Căn cứ vào các yếu tố thuộc về bản thân BĐS Việc định giá
BĐS phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng, mục đích sử dụng và khai thác BĐS Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS:
Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến bản thân hiện tại của BĐS Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế nào.
Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường Đó là sự cạnh tranh của thị trường và các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát triển kinh tế nói chung như khu vực đang mở rộng, trung tâm thì nhu cầu BĐS tăng, nguồn vốn đầu tư lớn thì nhu cầu BĐS cũng tăng
Thứ ba: Căn cứ pháp lý Bao gồm các yếu tố pháp lý liên quan đến
BĐS, các quy định về sở hữu và sử dụng các quyền năng BĐS, xu hướng thay đổi của pháp luật, chính sách của địa phương, những quy định của luật pháp liên quan đến hoạt động định giá.
Nguyên tắc định giá BĐS
Giá trị của BĐS được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm,nhu cầu có khả năng thanh toán… Khi nghiên cứu quá trình hình thành giá trị, định giá viên cần phải xem xét và vận dụng những quy luật và nguyên lý kinh tế liên qua bản chất của định giá BĐS là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó những nguyên tắc cơ bản này là những hướng dẫn cần thiết khi tiến hành định giá
3.4.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất
Theo nguyên tác này thì một BĐS có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và đem lại các lợi ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được thừa nhận hay xác định trong điều kiện nó được sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất
BĐS đó phải được sử dụng hợp pháp, cho thu nhập ròng hiện tại hoặc tương lai là lớn nhất, kéo dài liên tục.
Giá trị hiện tại của các nguồn thu nhập ròng của các yếu tố cấu thành nên BĐS là lớn nhất Ở đây thu nhập ròng mang lại lợi ích cao nhất đối với toàn bộ BĐS
BĐS phải thoả mãn các tiêu chuẩn lựa chọn phổ biến phù hợp với nhiều người, tức là các yếu tố vật chất cấu thành nên BĐS phải phù hợp với nhiều người và mang tính phổ biến trong xã hội.
Khi định giá chúng ta sử dụng giá cả của BĐS khác để tham chiến trong điều kiện cân bằng cung cầu thì mới chính xác nếu các giá cả này không phải được hình thành trong sự cân bằng cung cầu thì cần phải điều chỉnh Giá trị BĐS được xác định trên mối quan hệ cung cầu BĐS đó trên thị trường
BĐS cần phải phù hợp với quần thể BĐS xung quanh
Phù hợp với các yếu tố trong bản thân BĐS
Phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất cho tất cả các yếu tố cấu thành nên BĐS
Phù hợp với quan niệm tập, quán sử dụng khai thác BĐS
BĐS có sử dụng tương tự nhau có thể thay thế cho nhau nên khi định định giá người ta sẽ căn cứ vào sản phẩm tương đồng lẫn nhau thay thế cho nhau hoặc những sản phẩm không tương đồng, không giống nhau nhưng thay thế được cho nhau.
Giá trị của BĐS được xác định bởi sự tác động qua lại lẫn nhau giữa các BĐS thay thế cho nhau.
Giá trị BĐS có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một BĐS thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế.
Giá trị của BĐS luôn thay đổi theo sự thay đổi của cá yếu tố trong thị trường do tác động của bốn nhóm yếu tố xã hội, kinh tế, môi trường và các chính sách Định giá phải dự báo trước những thay đổi này
Giá trị của BĐS cũng phản ánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị.
Các yếu tố của công trình BĐS phải cân đối và tương đồng với nhau mới phát huy tác dụng Như vậy khi định giá BĐS phải xem xét tính chất cân đối hài hoà
Sự cân đối được thể hiện ở cân đối giữa đất và công trình, cân đối giữa các yếu tố bên ngoài công trình BĐS, cân đối giữa cấp độ nhà với cấp độ thiết bị nội thất, cân đối giữa các yếu tố cấu thành của công trình.
Khi định giá người ta xem xét mức độ đóng góp của từng yếu tốBĐS vào cấu thành giá trị của BĐS Khi thay đổi các yếu tố mới thì giá trịBĐS sẽ thay đổi bao nhiêu theo phần đóng góp đó, sự có mặt hoặc thiếu vắng một bộ phạn cấu thành có thể làm giảm hoặc tăng giá trị của BĐS nhiều hơn chi phí để tạo ra nó. Đánh giá đông góp của BĐS vào vùng, khu vực mà BĐS đó tồn tại. Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào BĐS khi định giá viên xác định mức sử dụng BĐS tốt nhất, hiệu quả nhất.
Lợi nhuận sẽ khuyến khích cạnh tranh Giá trị của bất động sản phải đảm bảo cho bối cảnh cạnh tranh chứ không phải độc quyền Nếu BĐS nằm trong môi trường cạnh tranh thì người ta căn cứ vào giá hình thành trên thị trường Nếu BĐS không nằm trong môi trường cạnh tranh thì người định giá cần phải sử dụng phương pháp chuyên nghiệp để định giá.
Người định giá phải nhất quán tuân thủ những quy định, những giả thiết hoặc những ràng buộc đặt ra trong suốt quá trình định giá
Nhất quán trong cách đánh giá BĐS với các yếu tố bên ngoài, môi trường, kinh tế, xã hội
Mỗi BĐS và các bộ phận của nó phát huy tác dụng cho một mục đích thống nhất không thể tách riêng từng bộ phận của mục đích đó để định giá với từng muc đích không liên quan đến nhau
Dựa vào khả năng thực tế của BĐS có dự bao thay đổi nhưng không suy diễn, dựa vào tập quán, quan niệm thực tế trong mua bán trao đổi và dự vào kết quả thực tế đã được thị trường thừa nhận để định giá BĐS.
3.5 Quy trình định giá BĐS
Quy trình định giá là một quá trình có tính hệ thống, lô gíc, cũng là một kế hoạch hành động có trật tự chặt chẽ, được bố cục phù hợp với các quy tắc cơ bản đã được xác định rõ, nó giúp cho nhà thẩm định giá đạt đến một kết
Quy trình định giá bao gồm các bước sau đây:
Xác định nhiệm vụ định giá BĐS
Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp so sánh BĐS mục tiêu với BĐS tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào các thông tin trên thị trường để đưa ra giá trị của BĐS mục tiêu.
Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế và dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh
- Được sử dụg rộng rãi nhất, phổ biến nhất thường được áp dụng với các BĐS có thị trường
- Sử dụng kết quả của các giao dịch trên thị trường nên đảm bảo giá thị trường dễ được chấp nhận
- Là cơ sở cho nhiều phương pháp định giá khác
- Thường được sử dụng kết hợp với các phương pháp khác để đạt được hiệu quả
Việc định giá BĐS theo phương pháp so sánh được thực hiện theo các bước sau:
- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những BĐS được giao dịch trong thời gian gần đây có thể so sánh được với BĐS mục tiêu cần định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như vị trí, kiểu cách, điều kiện thị trường, ghi chép những vấn đề đằng sau những con số thu thập được cụ thể: mặt bằng vị trí, tình trạng của BĐS, đặc điểm các công trình xây dựng có liên quan,tình trạng pháp lý, thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện giao dịch…
- Bước 2: Kiểm tra và phân tích các BĐS có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và đảm bảo rằng các BĐS này có thể so sánh được với BĐS mục tiêu đồng thời phát hiện những thông tin cần bổ sung về thị trường.
- Bước 3: Lựa chọn một số BĐS có thể so sánh được thích hợp nhất để tiến hành phân tích lựa chon phải đáp ứng 2 yêu cầu : Một là, các BĐS này ở trong cùng một khu vực hoặc ở các khu vực lân cận với BĐS cần định giá.Hai là, có khả năng cạnh tranh hay thay thế BĐS mục tiêu Người định giá nên sử dụng các số liệu thống kê, nhữg số liệu đã được lưu trữ một cách chính
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa BĐS mục tiêu và BĐS so sánh Dựa trên các yếu tố khác nhau, tiến hành điều chỉnh giá của các BĐS Cách điều chỉnh là lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với BĐS so sánh Nếu BĐS so sánh có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn BĐS mục tiêu thì tiến hành điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của BĐS so sánh xuống và nguợc lại Có thể điều chỉnh gộp hoặc đièu chỉnh phần trăm trên cơ sỏ cộng trừ đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị BĐS mục tiêu trên cở sơ giá của BĐS đã điều chỉnh Để sắp xếp các thông tin cho phù hợp với định giá và thông tin nào là quan trọng nhất, thông tin nào là thứ yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin Trong quá trình điều chỉnh sử dụng các thông tin: Độ lệch chuẩn, hệ số biến đổi Không nên điều chỉnh quá chi tiêt, vụn vặt, các điều chỉnh nên có bằng chứng thị trường để chứng minh.
Các yếu tố điều chỉnh: 5 nhóm a Nhóm 1: Hình dáng mặt bằng
Cân đối hay không cân đối: Ảnh hưởng tới tâm lý người sử dụng và mục đích sử dụng
Khả năng phân chia của lô đất
- Hình dáng của lô đất
- Công dụng của lô đất
- Quy mô của BĐS b Nhóm 2: Vị trí, địa điểm
- Khả năng tiếp cận: thuận lợi hay không thuận lợi
- Xem xét đến môi trường tự nhiên, môi trường kinh tế xã hội ảnh hưởng tới mục đích khai thác và sử dụng BĐS
- Địa thế BĐS c Nhóm 3: Nhóm các yếu tố về pháp lý
- Các chi phí để xác lập các giấy tờ pháp lý
- Các rủi ro d Nhóm 4: Các yếu tố của công trình
- Các yếu tố thuộc về kết cấu công trình: Quy mô công trình, vật liệu xây dựng diện tích xây dựng, tuổi thọ và thời gian xây dựng, tình trạng kỹ thuật, tiên nghi, nội thất, các yếu tố về mỹ thuật, kiến trúc, kiểu dáng.
- Các chi phí bỏ ra ngay sau khi mua bất động sản để sửa chữa và nâng cấp BĐS
- Các tài sản là tài sản cá nhân gắn liền với BĐS và trở thành cấu phần của BĐS bán kèm e Nhóm 5: Các yếu tố thị trường
- Điều kiện bán: Trả trước, trả ngay, trả dần
4.1.5 Yêu cầu của phương pháp
Các BĐS so sánh phải là những BĐS tương tự hoặc gần tương tự trong thị trường với BĐS mục tiêu Các BĐS tương tự có tính chất đồng nhất Việc so sánh được thực hiện với những BĐS được giao dịch gần đây nhất Trong thị trường tương đối ổn định thì thời gian gần đây có thể là một năm hoặc dài hơn Nếu không có giao dịch nào trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét để phát hiện ra xu hướng thị trường
Chất lượng thông tin phải cao và có thể so sánh được
Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kíên thức thị trường để định gá phù hợp, tiến hành so sánh và kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố ảnh hưởng đến giá và điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá
Phương pháp này không có mô hình, công thức cụ thể mà dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm các dấu hiệu của giá trị từ đó người định giá xử lý thông tin và điều chỉnh
4.1.6 Ưu điểm của phương pháp
Là phương pháp được sử dụng nhiều và rộng rãi trong thực tế phương pháp so sánh có những ưu điểm sau:
Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, thể hiện sự đánh giá của thị trường, đó là các bằng chứng rõ ràng được thừa nhận trên thực tế về giá trị của BĐS vì vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và các cơ quan pháp lý công nhận
Là cơ sở cho các phương pháp khác Người ta thường sử dụng phương pháp này kết hợp với các phương pháp khác để định giá BĐS.
4.1.7 Hạn chế của phương pháp
Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào các thông tin thu thập được từ thị trường mà chất lượng thông tin không tốt thì kết quả sẽ không phản ánh được gía trị của BĐS
Khi thị trường trầm lắng, số lượng giao dịch trong thị trường không đủ bằng chứng thì việc áp dụng phương pháp này rất hạn chế
Khi các điều kiện kinh tế, pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiến của phương pháp
Phương pháp này phụ thuộc vào ý trí chủ quan của người đinh giá.
4.1.8 Vận dụng phương pháp so sánh định giá thế chấp BĐS
Với những ưu điểm trên thì phương pháp so sánh rất thích hợp trong việc định giá BĐS có thị trường, ví dụ như nhà ở, trong đó đã có nhiều BĐS được mua bán trên thị trường Việc tìm ra các giao dịch của các BĐS tương tự và tìm kiếm sự khác biệt giữa BĐS mục tiêu với các BĐS giao dịch trên thị trường là không khó khăn Mặt khác sử dụng phương pháp so sánh cũng rất phù hợp bởi nó phản ánh được giá thị trường của BĐS Tuy nhiên áp dụng phương pháp này cũng sẽ gặp khó khăn Có thể khi định giá cho vay, BĐS mục tiêu được đánh giá cao do các giao dịch trước đó của các BĐS so sánh cũng được đánh giá cao Và với thị trường BĐS kém ổn định và thiếu thông tin chính xác như nước ta hiện nay thì việc trong tương lai BĐS đó có còn đủ khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng hay không lại còn tuỳ thuộc vào các quy định của chính phủ và biến động của thị trường vì vậy định giá viên cần phải có kiến thức tốt, kinh nghiệm để có thể dự báo đuợc những thay đổi,phân tích, kiểm tra các yếu tố quyết định giá trị của BĐS, có những điều chỉnh thích hợp.
Phương pháp đầu tư
Giá trị của BĐS phụ thuộc vào các luông thu nhập trong tương lai. Phương pháp đầu tư dựa trên nguyên tắc dự báo các luông thu nhập (hay các lợi ích) trong tương lai Giá trị hiện hành của BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập trong tương lai có thể nhận được từ BĐS. Phương pháp này thực chất là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị hiện tại của BĐS vào thời điểm định giá
Có hai phương pháp đầu tư:
- Phương pháp vốn hoá trực tiếp: Là phương pháp được sử dụng để một bước trực tiếp bằng cách chia thu nhập được ước lượng cho tỷ lệ thu nhập hoặc bằng cách nhân thu nhập với số nhân thu nhập.
Gbđs = NOI/Ro hoặc Gbđs= NOY x Y Trong đó: Y = 100/R ( Y là số nhân )
NOI : Thu nhập hoạt động ròng
Ro: Tỷ lệ thu nhập của toàn bộ BĐS (tỷ lệ vốn hoá chung)
- Phương pháp vốn hoá lợi tức (chiết khấu) : Là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng cách sử dụng công thức “ dòng tiền chiết khấu” phát sinh giữa các năm hoặc trong giai đoạn nắm giữ BĐS:
G = NOI1/(1+r) 1 + NOI2/(1+r) 2 + …+ NOIn/(1+r) n + SVn x 1/(1+r) n Trong đó:
G là giá trị hiện tại của những thu nhập thực hiện được
NOIn là giá trị dòng tiền thu nhập hoạt động ròng đến giai đoạn thứ (n) r là tỷ lệ lợi tức của BĐS
SVn là khoản tiền thu hồi, đó là khoản tiền nhận được khi kết thúc đầu tư
Phương pháp vốn hóa là một trong các phương pháp cơ bản trong định giá BĐS, nó không phải là một hệ thống định giá độc lập không liên quan đến phương pháp khác, quá trình định giá bao gồm các kỹ thuật hòa hợp có quan hệ với nhau tạo ra giá trị ước lượng đáng tin cậy và có sức thuyết phục đó là giá trị thị trường.
Kỹ thuật vốn hóa thường được sử dụng trong các phương pháp so sánh và chi phí, các kỹ thuật trong phương pháp vốn hóa được sử dụng để phân tích và điều chỉnh số liệu các cuộc mua bán trong phương pháp so sánh, còn trong phương pháp chi phí sự giảm giá được ước lượng bằng phương pháp vốn hóa khoản tiền thuê bị thất thu Phương pháp vốn hóa được sử dụng ở đây là một quá trình mang tính hệ thống, các kỹ thuật, quy trình sử dụng trong phương pháp này được người định giá sử dụng rộng rãi khi BĐS tạo ra thu nhập được mua với mục đích đầu tư.
4.2.3 Quy trình thực hiện Định giá BĐS theo phương pháp đầu tư tiến hành các bước sau:
- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố có liên quan đến thu nhập
- Bước 2: Ước tính tất cả các chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như chi phí quản lý, chi phí sửa chữa, các dịch vụ, tiền thuế phải nộp.
- Bước 3: Tìm tỷ lệ vốn hoá bằng cách phân tích doanh số của BĐS tương tự.
- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của các BĐS mục tiêu.
4.2.4 Yêu cầu của phương pháp
Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần am hiểu về tài sản, dự báo trước các thu nhập có được từ việc cho thuê BĐS và có tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.
Khi định giá bằng phương pháp đầu tư phải đánh gíá đúng lợi ích mang lại nguồn thu nhập đó là những lơị ích chứa đựng bên trong BĐS, những lợi ích không phải gắn với bản thân BĐS và những yếu tố giá trị kỳ vọng Phải tính toán chính xác luồng thu nhập hiệu quả mang lại và xác định tỷ lệ vốn hóa phù hợp với từng điều kiện cụ thể.
4.2.5 Ưu điểm của phương pháp đầu tư
Phương pháp đầu tư là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực tiếp những lợi ích mà Bất Động Sản mang lại cho nhà đầu tư.
Phương pháp này có thể đạt đươc độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể so sánh được, các khoản thu nhập có thể dự báo trước được với độ tin cậy cao.
4.2.6 Nhược điểm của phương pháp đầu tư
- Nhiều trường hợp không đủ dữ liệu để dự báo các khoản thu nhập tương lai.
- Các tỷ lệ có thể thay đổi, không cố định do vậy việc tính toán sẽ gặp khó khăn.
- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của các tham số tính toán, do vậy kết quả định giá chịu ảnh hưởng nhiều của yếu tố chủ quan.
4.2.7 Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá BĐS thể chấp
Phương pháp đầu tư phù hợp với định giá các Bất Động Sản tạo ra thu nhập ( như văn phòng cho thuê, cửa hàng, nhà ở cho thuê…) Trong một khoảng thời gian nhất định với các nguồn thu nhập hàng năm, người ta có thể chuyển đổi tất cả các loại thu nhập đó về giá trị hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định Có hai trường hợp: Trường hợp định giá toàn quyền sở hữu tài sản và trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng.
Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp xác định giá trị Bất Động sản dựa trên chi phí để làm ra một Bất Động Sản tương tự như một vật thay thế.
Phương pháp này dựa trên cơ sở lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một Bất Động Sản cần định giá được đo bằng chi phí để làm ra một Bất Động Sản tương tự có thể thay thế.
Các yếu tố cấu thành nên giá trị Bất Động Sản là: Giá trị đất, các chi phí đầu tư xây dựng các Bất Động Sản, cá yếu tố giảm giá.
Phương pháp chi phí được sử dụng để định giá các BĐS có ít cầu thị trường và ít được bán trên thị trường sử dụng trong các trường hợp sau: Định giá các BĐS công cộng như bệnh viện, trường học, hội trường, thư viện, trạm cảnh sát và một số loại BĐS khác. Định giá đền bù giải phóng mặt bằng khi mà BĐS thu hồi một cách bắt buộc Định giá BĐS để đánh thuế và thuế suất được đánh lên chi phí xây dựng công trình và giá trị của địa điểm. Định giá cho việc bảo hiểm BĐS
Phương pháp này được tiến hành theo 5 bước:
Bước 1 : Ước lượng giá trị của mảnh đất thuộc Bất Động Sản, coi nó là mảnh đất trống và đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất.
Bước 2 : Ước tính chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo công trình
• Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng công trình mới có giá trị sử dụng tương đương với công trình được định giá theo đúng tiêu chuẩn thiết kế và bố cục hiện hành Điều này nghĩa là các kỹ thuật, phương pháp, vật liệu xây dựng công trình là hiện đại, loại bỏ tất cả các yếu tố lỗi thời.
• Chi phí tái tạo công trình là khoản chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt công trình đang định giá tức là có tính đến các điểm lỗi thời của công trình đó Điều này nghĩa là tái tạo công trình là bản sao chính xác của công trình định giá: Vật liệu, thiết kế, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm trong thiết kế, tính không hiệu quả của công trình.
Bước 3 : Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của công trình (gồm cả công trình phụ trợ) xét trên mọi nguyên nhân như: Giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời bên ngoài…
Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ đi số tiền giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành của công trình.
Bước 5 : Ước tính giá trị của Bất Động Sản mục tiêu bằng cách cộng giá trị ước tính của mảnh đất với gí trị ước tính của công trình
4.3.4 Ưu điểm của phương pháp Được sử dụng để định giá các Bất Động Sản khi không có các bằng chứng thị trường phù hợp để so sánh Sử dụng để đánh giá các Bất Động Sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo lợi ích tương lai. Trong một số trường hợp nó là cứu cánh khi các phương pháp khác không sử dụng được.
Hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện sự thoái quá.
4.3.5 Nhược điểm của phương pháp
Việc khó khăn nhất khi sử dụng phương pháp này là người định giá phải xác định đúng, đủ chi phí tái tao, thay thế công tình và phần giảm giá của Bất Động Sản
Phương pháp này dựa vào dữ liệu thị trường cho nên nó cũng có những hạn chế của phương pháp so sánh
Việc ước lượng giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ quan của người định giá. Đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật và có kinh nghiệm.
4.3.6 Vận dụng phương pháp chi phí vào định giá BĐS thế chấp
Phương pháp này thường được sử dụng để định giá các Bất Động Sản thế chấp có giá trị lớn, được thiết kế sử dụng vào mục đích riêng biệt nào đó như: Nhà máy, công trình công cộng…mà chúng ít được giao dịch mua bán trên thị trường Trong định giá tài sản thế chấp thường áp dụng kết hợp phương pháp này với phương pháp so sánh để đưa ra kết quả chính xác hơn,giúp cho việc giải ngân an toàn hơn.
THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CÔNG TY THẨM ĐỊNH GIÁ ĐỊA ỐC Á CHÂU
1 Giới thiệu chung về công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu
Lịch sử hình thành
Góp phần đáp ứng nhu cầu của thị trường vể lĩnh vực thẩm định giá, Công ty TNHH Một thành viên Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) trực thuộc Công ty Cổ Phần Địa Ốc ACB ( ACBR) đã được thành lập vào ngày 24/11/2006 Quyết định thành lập: số 29/ ACBR –
QĐ ; ngày 01/11/2006 của Cty CP Địa ốc ACB
Ngân Hàng Thương mại cổ phần Á Châu (ACB) – Ngân hàng đầu tiên và duy nhất hiện nay trong tất cả các Ngân hàng thương mại cổ phần tại Việt Nam có công ty Thẩm định giá đã được Bộ Tài Chính cấp phép hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và đang phát triển mạnh mẽ của Việt Nam.
Có trụ sở chính tại Tp Hồ Chí Minh, AREV hiện có các chi nhánh tại Nha Trang, Hà Nội và các điểm giao dịch trải khắp các tỉnh thành lớn của Việt Nam và dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng ra nhiều chi nhánh và điểm giao dịch vào năm 2010
Hoạt động với lĩnh vực: Thẩm định giá bất động sản,thẩm định giá máy móc thiết bị, thẩm định giá giá trị doanh nghiệp, thẩm định tài sản vô hình,tư vấn giá trị, đầu tư tương lai…., ngoài trụ sở chính tại TP.HCM và chi nhánh tại Hà Nội, AREV thành lập thêm ba chi nhánh tại TP.HCM và một chi nhánh tại Đà Nẵng trong năm 2008 Dự kiến trong năm 2009 sẽ tiếp tục mở rộng thêm chi nhánh tại một số tỉnh, thành phố khác với đội ngũ khoảng 100 nhân viên Đến nay, AREV là nơi cung cấp dịch vụ tư vấn giá và thẩm định giá bất động sản cho khách hàng của Sàn giao dịch bất động sản ACB và nhiều doanh nhiệp khác như Shung HuynVina 1, Viet Long Hue, Doanh nghiệp Loc
An, Công ty Cổ Phần Tân Yên Phú, Công ty TNHH GILI, Công ty TMHH SXTM Tài Nguyên – dự án KenTon Ngoài ra, AREV cũng cung cấp dịch vụ thẩm định giá để xét cấp tín dụng cho khách hàng của Ngân hàng Á Châu (ACB)- Ngân hàng tốt nhất Việt Nam năm 2008 do tạp chí EUROMONEY trao tặng
AREV Hà Nội được hình thành trên cơ sở phòng thẩm định tài sản của ngân hàng Á Châu chi nhánh Hà Nội, ngày 26/02/2009 chính thức ra mắt, cơ cấu tổ chức và nhân sự chưa có gì thay đồi so với phòng thẩm định tài sản trước đây, trưởng bộ phận thẩm định tài sản chi nhánh Hà Nội của ACB lên giữ chức vụ giám đốc chi nhánh Hà Nội của AREV Thành lập công ty,AREV hoạt động mở rộng, ngoài định giá thế chấp cho ngân hàng Á Châu,AREV Hà Nội còn định giá cho các mục đích khác và các đối tượng khách hàng khác.
Cơ cấu tổ chức công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu chi nhánh Hà Nội
- GIÁM ĐỐC: phụ trách chung.
- Nhân viên thẩm định: 9 người.
- Nhân viên văn thư: 1 người
Chức năng, nhiệm vụ của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu Hà Nội
- Phụ trách, quản lý công việc của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực
+ Phụ trách chung, chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của bộ phận + Trực tiếp xây dựng kế hoạch , tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát quá trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại công ty ( thẩm định bất động sản, thẩm định động sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, tiếp
Giám đốc khối giám sát điều hành
Trưởng BP hướng dẫn NV
Trưởng BP quản lý hàng thế chấp
NV BP quản lý hàng thế chấp NV BP hướng dẫn nghiệp vụ
Trưởng bộ phận thẩm định ĐS
Nhân viên BP thẩm định ĐS
Trưởng bộ phận thẩm định BĐS
Nhân viên BP thẩm định BĐS
+ Xây dựng kế hoạch và trình tổng giám đốc về các vấn đề tuyển dụng, đào tạo, lương, thưởng, đề bạt của công ty
+ Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản bảo đảm theo quyền hạn, sự phân công và ủy quyền.
+ Ký các văn bản của công ty.
+ Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trước tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của Bộ phận
+ Trực tiếp báo cáo giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liên quan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đề khác trong Bộ phận.
Nhân viên thẩm định tài sản
- Thẩm định tài sản bảo đảm:
+ Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm
+ Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm
+ Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng từ sở hữu
+ Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (như quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)
+ Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo.
+ Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm an toàn cho ACB.
+ Lập tờ trình thẩm định tài sản.
+ Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của ACB về thẩm định tài sản đảm bảo.
- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn HàNội từ các nguồn thông tin:
+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước
+ Cá nhân/đơn vị kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá.
- Hỗ trợ các chi nhánh trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm theo phân công của Trưởng Bộ phận Trường hợp được Trưởng Bộ phận phân công thực hiện các công việc thuộc Bộ Phận khác, nhân viên thẩm định có trách nhiệm thực hiện theo mô tả của công việc đó hoặc theo yêu cầu của Trưởng Bộ phận.
+ Phần lớn thời gian( 80%) giao dịch bên ngoài.
+ Phần còn lại làm việc trong văn phòng.
+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ.
+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu.
+ Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho các đơn vị
+ Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo. + Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê.
+ Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng.
+ Phần lớn thời gian làm việc tại văn phòng
+ Phần còn lại đi khảo sát thực tế, đi công tác tại các đơn vị
+ Công việc đòi hỏi phải làm ngoài giờ
+ Đi công tác trong nước theo yêu cầu
Thực trạng hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu
2.1 Quy định của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu về BĐS thế chấp
2.1.1 Các trường hợp được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất Đối với tổ chức kinh tế:
Tổ chức kinh tế được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Tổ chức kinh tế được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là năm năm.
Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê (được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất).
Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất năm măm. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài:
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài
2.1.2 Hồ sơ thẩm định BĐS thế chấp Đối với tài sản thế chấp là BĐS hồ sơ thẩm định gồm có:
- Phiếu đề nghị thẩm định giá BĐS
- Chứng từ sở hữu, sử dụng của BĐS (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán BĐS)
- Phiếu yêu cầu cung cấp thông tin, tư vấn về tài sản kiêm hợp đồng do khách hàng ký phiếu yêu cầu theo QF – C09/TĐTS - 01.09
- Giấy biên nhận (theo mẫu của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (nếu có)
- Giấy phép xây dựng (nếu có) + hồ sơ thiết kế công trình trên đất (nếu có)
- Đối với đất trống bắt buộc phải có bản vẽ vị trí hiện trạng, sơ đồ thửa đất
- Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu, đồng sở hữu (nếu có) của BĐS
- Hộ khẩu của chủ sở hữu BĐS (hoặc tờ khai thông tin trên sổ hộ khẩu theo mẫu)
- Khi thẩm định tài sản là quyền sử dụng đất thuê, thuê lại hoặc tài sản gắn liền với đất thuê, thuê lại, ngoài các hồ sơ tối thiểu theo quy định, các đơn vị đề nghị thẩm định phải gửi kèm quyết định thu hồi và giao đất, hợp đồng thuê, thuê lại đất, giấy phép xây dựng, chứng chỉ quy hoạch (thỏa thuận quy hoạch)
- Hồ sơ quyết toán đối với công trình xây dựng trên đất, hồ sơ thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công nếu có.
2.2 Quy trình định giá BĐS thế chấp tại AREV
Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn và vay theo phương thức thế chấp BĐS, cán bộ tín dụng yêu cầu cung cấp các loại hồ sơ và thông tin cần thiết vể BĐS theo quy định, lập báo cáo thẩm định nêu rõ ý kiến của mình về việc cho vay hay không cho vay, chịu trách nhiệm về ý kiến của mình trước cấp trên và trước pháp luật, sau đó chuyển cho phòng thẩm định cùng cấp.
Phòng tái sản tiếp nhận hồ sơ tài sản từ các chi nhánh, sở giao dịch, phòng giao dịch ghi vào “sổ giao nhận hồ sơ” và kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ tài sản:
- Trường hợp HSTS không đầy đủ yêu cầu bổ sung.
- Trường hợp thiếu HSTS phải có ý kiến của Trưởng/ Phó PTĐTS.
Ghi chú: Thời điểm tiếp nhận HSTS yêu cầu thẩm định để tính thời gian xử lý hồ sơ của nhân viên thẩm định:
• Trước 8h30: Ghi nhận thời điểm 8h30.
• Từ 8h30 – 14h30: Ghi nhận thời điểm 14h30.
• Từ 14h30 – 17h: Ghi nhận thời điểm 8h30 ngày hôm sau.
Nhân viên thẩm định sau khi nhận được phân công lên kế hoạch thẩm định BĐS hẹn khách hàng ngày, giờ thẩm định thực tế và tiến hành thẩm định thực tế Nhân viên thẩm định sau khi hẹn thẩm đinh với khách hàng phải đảm bảo thời gian sử lý tối đa 24h (không tính ngày nghỉ và ngày lễ) đối với tài sản thuộc tỉnh, thành phố nơi PTĐTS phụ trách, 36h đối với tài sản tại ngoại thành thuộc tỉnh, thành phố nơi PTĐS phụ trách và tối đa 72h đối với tài sản thuộc các trường hợp còn lại kể từ khi tiếp nhận HSTS.
Sau khi thẩm định thực tế, thu thập đủ thông tin, nhân viên thẩm định tiến hành lập tờ trình theo mẫu đã được ban hành Tiếp đó trình giám đốc chi nhánh công ty hoặc người được ủy quyền tiến hành kiểm tra lại kết quả và ký duyệt.
Sau khi tờ trình được ký duyệt, nhân viên tín dụng tiếp nhận kết quả và yêu cầu định giá bao gồm 01 tờ trình thẩm định và bộ tài sản (photo) đã gửi cho công ty thẩm định và ký nhận Tờ trình thứ hai và phiếu đề nghị được lưu
Nếu chi nhánh, sở giao dịch, phòng giao dịch không đồng ý với kết quả thẩm định thì đề nghị tái thẩm định Khi đó công ty tiếp nhận phiếu đề nghị tái thẩm định tiến hành giải quyết khiếu nại kết quả thẩm định Nếu công ty tiếp nhận giải quyết khiếu nại kết quả thẩm định sẽ phân công cho nhân viên thẩm định thực hiện giải quyết, nếu không tiếp nhận giải quyết khiếu nại sẽ trả lời nơi đề nghị Sau khi được phân công, nhân viên thẩm định làm công văn trả lời cho nơi đề nghị tái thẩm định Trường hợp có thay đổi giá trị BĐS thì lập tờ trình thẩm đinh mới kèm theo.
Lưu hồ sơ và theo dõi việc định giá BĐS.
Các nội dung thẩm định BĐS bao gồm:
- Chủ sở hữu, sử dụng BĐS
Căn cứ vào các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh, nhân viên thẩm định cần phải xác minh được các nội dung sau: người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, cùng sử dụng BĐS, năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp.
- Quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc
Căn cứ vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác để xác định: nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa, trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào bằng cách đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS đẻ xác định quy hoạch Trường hợp khu đất nơi BĐS tọa lạc chưa có quy hoạch thì người thẩm định phải làm việc với cơ quan có thẩm quyền để xác định Ngoài ra người thẩm định có thể phỏng vấn, trao đổi với các cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để xác định quy hoạch sử dụng đất nơi BĐS tọa lạc.
- Thẩm định về khả năng chuyển nhượng của BĐS
Thực trạng áp dụng các phương pháp định giá vào định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá BĐS Á Châu 1 Căn cứ định giá
- Diện tích BĐS: bao gồm diện tích đất (S Đ ) và diện tích tài sản gắn liền với đất (S T ).
- Đơn giá BĐS: bao gồm đơn giá đất (P Đ ) và đơn giá tài sản gắn liền với đất (P T ).
Xác định diện tích BĐS được tính giá trị a) Đối với quyền sử dụng đất:
- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS lớn hơn diện tích đất thực tế thì diện tích đất được tính giá trị là diện tích đất thực tế.
- Trường hợp diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS nhỏ hơn diện tích đất thực tế thì diên tích đất được tính giá trị là diện tích đất ghi trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS. b) Đối với nhà ở, công trình xây dựng, tài sản gắn liền với đất khác có đăng ký quyền sở hữu, nếu có chênh lệch giữa diện tích thực tế và diện tích được ghi nhận trên chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS thì diên tích được tính giá trị được xác định như mục a.
Riêng trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đang hoặc đã xây dựng nhưng chưa hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu:
- Nếu xây dựng theo đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế.
- Nếu xây dựng không đúng giấy phép xây dựng thì diện tích được tính giá trị là diện tích xây dựng thực tế phù hợp với giấy phép xây dựng.
- Đối với tài sản gắn liền với đất khác: Diện tích được tính giá trị căn cứ vào diện tích và tình trạng thực tế.
Xác định đơn giá BĐS a) Đối với đất ở (P Đ.O ):
- Đối với trường hợp đã được duyệt giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất thị trường.
- Đối với trường hợp chưa được duyệt đơn giá đất thị trường đối với đất ở: áp dụng đơn giá đất UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương Trong trường hợp này có thể nhân đơn giá với hệ số K Hệ số K do hội đồng thẩm định tài sản đảm bảo quy định đối với từng chi nhánh, từng địa bàn,từng thời kỳ Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhân hệ số K với đơn giá đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nêu rõ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số K đó Việc so sánh được thực hiện như sau:
• Trường hợp có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều kiện (về vị trí, cơ sở hạ tầng và các điều kiện khác) tương tự bất động sản đang thẩm định thì phải so sánh với các giao dịch này để thuyết minh việc áp dụng hệ số
K Đơn giá đất của BĐS thẩm định không được cao hơn đơn giá đất của BĐS so sánh
• Trường hợp không có giao dịch chuyển nhượng BĐS với các điều định thì so sánh với các giao dịch chuyển nhượng BĐS có điều kiện khác với BĐS đang thẩm định để thuyết minh việc áp dụng hệ số K Đơn giá đất của BĐS có thể cao hơn hoặc thấp hơn đơn giá của BĐS so sánh nhưng phải đánh giá được tính hợp lý giữa sự khác biệt về điều kiện của từng BĐS và sự khác biệt đó. b) Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như đất xây dựng nhà xưởng, văn phòng…(P Đ.SX ):
- Trường hợp đã được phê duyệt đơn giá đất thị trường với từng loại đất phi nông nghiệp thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường đã được phê duyệt.
- Trường hợp chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng theo cách tính sau:
• Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao ổn định lâu dài hoặc giao có thời hạn 70 năm (P Đ.SX.OĐ ): đơn giá đất được tính tố đa bằng
50% đơn giá đất ở có vị trí tương ứng.
• Nếu đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp được giao có thời hạn nhỏ hơn 70 năm (P Đ.SX.TH ): đơn giá đất được tính theo công thức sau:
P Đ.SX.TH = [P Đ.SX.OĐ – (P Đ.SX.OĐ x (70-n) x 1,2%)]
Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại tính bằng năm
Xác định đơn giá đất thị trường
- Nguyên tắc xác định đơn giá đất thị trường: Đơn giá đất thị trường được xác định trên cơ sở thống kê, tổng hợp có đánh giá tính phù hợp, độ tin cậy của thông tin về việc chuyển nhượng BĐS phổ biến trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định.
- Nguồn thông tin để xác định đơn giá đất thị trường:
+ Khách hàng vay mua BĐS có thanh toán qua ngân hàng,
+Các giao dịch mua bán BĐS được thông qua các tổ chức, các cá nhân kinh doanh BĐS, sàn giao dịch BĐS,
+ Các đơn vị có chức năng định giá của nhà nước như: Bộ Tài Chính (trung tâm thông tin và thẩm đinh giá), Sở tài chính (trung tâm thẩm định giá và bán đấu giá tài sản)
+ Giá đất đang được thực hiện đền bù giải tỏa,
+ Bảng giá đất do UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định,
+ Kết quả bán đấu giá BĐS do tổ chức bán đấu giá thực hiện,
+ Giao dịch mua bán BĐS khác mà đơn vị thu thập, xác định được + Các thông tin rao bán BĐS trên các phương tiện thông tin đại chúng + Các nguồn thông tin khác.
Trên cơ sở khảo sát thực tế theo các nguồn thông tin trên, tổng hợp tất cả các nguồn thông tin để xác định đơn giá thị trường.
Tùy từng trường hợp việc định giá được thực hiện theo quy định của Á Châu
3.2.1 Định giá BĐS trong trường hợp đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao a) Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = giá trị QSD đất + giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá tị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Trong đó: ST : là diện tích tài sản gắn liền với đất
PT: là đơn giá tài sản gắn liền với đất
Giá trị QSD đất = tiền đền bù thiệt hại, giải phóng mặt bằng + tiền thuê đất đã trả - tiền thuê đât cho thời gian đã sử dụng.
Trường hợp khách hàng đã trả tiền thuê đất, thuê lại đất cho toàn bộ thời gian thuê, thuê lại thì giá trị quyền sử dụng đất được tính như sau:
Giá trị BĐS = giá trị QSD đất + giá trị tài sản gắn liền với đất
Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Giá trị QSD đất = SĐ x PĐT.TT
P ĐT.TT : là đơn giá đất thuê theo thị trường tại thời điểm thẩm định của khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó PĐT.TT được xác định tối đa bằng 80% giá thuê do công ty phát triển cơ sở hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đó công bố
SĐ: là diện tích đất b) Trường hợp quyền sử dụng đất thuê, thuê lại không được phép thế chấp:
Giá trị BĐS = giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT
Ví dụ: trường hợp đất thuê, thuê lại trong KCN, KKT, KCNC mà quyền sử dụng đất không được phép thế chấp
A MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1 Vị trí bất động sản
Số: Thửa 66, tờ PL11 Đường/Ấp: QUỐC LỘ 1A
Phường/Xã: THỊ TRẤN ĐỒNG VĂN
Quận/Huyện: HUYỆN DUY TIÊN
Tỉnh/Thành phố: TỈNH HÀ NAM
- BĐS nằm trong khu công nghiệp Đồng Văn, huyện Duy Tiên, tỉnh Hà Nam.
- Đường nội bộ rộng khoảng 8m, BĐS nằm cách mặt đường quốc lộ 1A khoảng 1km
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AC 600057, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T00831 do UBND Tỉnh Hà Nam cấp cho công ty cổ phần Ba An ngày 13/11/2007
- Hợp đồng thuê đất số 81/HĐTĐ do UBND tỉnh Hà Nam ký với công ty Cổ Phần Ba An ngày 31/11/2007.
Chứng chỉ quy hoạch số 29B/CCQH – ĐV do ban quản lý khu công nghệp tỉnh Hà Nam cấp cho công ty cổ phần Ba An ngày 05/10/2007
- Giấy nộp tiền giải phóng mặt bằng.
- Bảng quyết toán các hạng mục công trình.
- Bản vẽ hoàn công các hạng mục công trình.
3 Đặc điểm về bất động sản a) Về đất
- Mục đích sử dụng đất: Đất sản xuất kinh doanh.
- Hình thức sử dụng đất: thuê/ thuê lại đất trả tiền hàng năm.
- Thời gian sử dụng đất: 50 năm ( đến năm 2055)
- DTSD thực tế: 10.889,00m2, Chiều dài: 155,55m&134,6m Chiều rộng: 84,67m&42,14m
- DTSD được công nhận: 10.899,00m2 b)Về tài sản gắn liền với đất
- Kết cấu: 02 tầng, bê tông cốt thép, nền gạch men, mái bê tông cốt thép + mái tole.
- Diện tích sử dụng thực tế: 588m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 514m2.
- Thời gian đưa vào sử dụng: tháng 01/2006.
- Diện tích sử dụng thực tế: 2100m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2100m2.
• Các công trình phụ trợ:
* Nhà ăn ca của công nhân:
- Kết cấu: 01 tầng, tường gạch, mái bê tông cốt thép.
- Thời gian đưa vào sử dụng: tháng 01/2006.
- Diện tích sử dụng thực tế: 48m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 48m2.
- Kết cấu: sân bê tông
- Thời gian đưa vào sử dụng: 01/2006.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2.219m2.
* Sân bãi tập kết sản phẩm:
- Kết cấu: sân bê tông.
- Thời gian đưa vào sử dụng: 01/2006.
- Diện tích bản vẽ công trình: 788m2.
- Kết cấu: cột thép + chân bê tông.
- Thời gian đưa vào sử dụng: 01/2006.
1 Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS nằm trong cụm công nghiệp Đồng Văn.
2 Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang sử dụng làm nhà máy sản xuất ống nhựa công nghiệp Thăng Long.
3 Khả năng chuyển nhượng: bình thường
4 Định giá bất động sản a) Giải thích phương pháp định giá
Giá trị tài sản trên đất.
- Căn cứ vào kết cấu công trình nhà văn phòng và thời gian đã sử dụng là 3 năm, nhân viên định giá đánh giá chất lượng còn lại: 80%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 588m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 514m2.
- Đơn giá: 1.500.000 đồng /m2 (theo quy định của ACB, cụ thể xem phụ lục)
- Giá trị thẩm định: 514m2 x 1500.000 đồng /m2 x 80% 616.800.000 đồng.
- Căn cứ vào kết cấu nhà xưởng, thời gian đã sử dụng là ba năm, nhân viên thẩm định đánh giá chất lượng còn lại: 65%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 2100m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 2100m2.
- Đơn giá: 500.000 đồng /m2 (theo quy định của ACB, cụ thể xem phụ lục)
- Giá trị thẩm định: 2100m2 x 500.000 đồng/m2 x 65% 682.000.000 đồng
- Giá trị theo quyết toán hạng mục nhà xưởng: 1.053.108.662 đồng.
• Các công trình phụ trợ:
- Dựa vào kết cấu nhà ăn ca của công nhân và thời gian đã sử dụng, nhân viên đánh giá chất lượng còn lại: 70%.
- Diện tích sử dụng thực tế: 48m2.
- Diện tích trên bản vẽ công trình: 48m2.
- Đơn giá: 1.000.000 đồng/ m2 (theo quy định của ACB, chi tiết xem phụ lục)
- Giá trị thẩm định: 48m2 x 1.000.000 đồng / m2 x 70% = 33.600.000 đồng.
- Khách hàng không cung cấp quyết toán hạng mục nhà ăn ca của công nhân.
Đánh giá
4.1 Những kết quả đạt được
Công ty Thẩm định giá Địa ốc Á Châu (AREV) là một trong các công ty thành viên của Ngân hàng Á Châu (ACB) chuyên cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá tài sản, sau hai năm đi vào hoạt động đã trở thành địa chỉ xác định giá trị tài sản tin cậy của khách hàng.
AREV cung cấp các dịch vụ về thẩm định giá tài sản bao gồm các loại hình: Thẩm định giá bất động sản; Thẩm định giá máy móc thiết bị; Thẩm định giá giá trị doanh nghiệp; Thẩm định tài sản vô hình; Tư vấn giá trị, đầu tư tương lai Là công ty con của Công ty địa ốc ACB (ACBR), AREV hiện có đội ngũ chuyên gia, chuyên viên, kỹ thuật viên và các thẩm định viên chuyên nghiệp và giàu kinh nghiệm trong chuyên môn cũng như hoàn thiện đạo đức nghề nghiệp, cộng với sự phối hợp chặt chẽ với các bộ phận chuyên môn củaACB, công ty địa ốc, công ty chứng khoán là nền tảng để AREV phục vụ tốt các yêu cầu của khách hàng trên mọi ngành nghề, mọi phương diện theo đúng phương châm “chuyên nghiệp - chính xác - uy tín" Đặc biệt, AREV đã không ngừng cập nhật và xây dựng cơ sở ngân hàng dữ liệu cho mọi đối tượng tài sản để đáp ứng nhanh chóng, hiệu quả và chính xác giá trị tài sản của khách hàng theo đúng giá trị hiện tại của thị trường
Thông qua kết quả thẩm định giá trị tài sản của AREV, khách hàng có thể sử dụng làm cơ sở để thực hiện các giao dịch như: mua bán chuyển nhượng; góp vốn liên doanh, liên kết; thành lập, giải thể công ty, doanh nghiệp; hạch toán kế toán, tính thuế; bán đấu giá, đấu thầu; cổ phần hóa doanh nghiệp; phục vụ cho việc điều tra, truy tố, xử lý nợ, tài sản các vụ án; chứng minh, bảo lãnh tài sản du học, du lịch, hợp tác lao động; xác định giá trị DN để lên sàn giao dịch chứng khoán,
Từ tháng 11/2008, AREV đã liên kết với hệ thống Callcenter 247 củaACB để tư vấn miễn phí các dịch vụ thẩm định tài sản, quy trình thực hiện,mức phí cho các khách hàng có nhu cầu Trong tiến trình hội nhập và phát triển của nền kinh tế, thẩm định giá ngày càng đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị tài sản của các cá nhân, tổ chức, đơn vị nhà nước, doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp hoạt động theo luật doanh nghiệp, các công ty doanh nghiệp nước ngoài có vốn đầu tư tại Việt Nam Sự hiện diện củaAREV góp phần tích cực vào việc minh bạch giá trị tài sản của các cá nhân,đơn vị, doanh nghiệp, với các mục đích khác nhau, đặc biệt là hạn chế thất thoát tài sản, nguồn vốn của Nhà nước Trong lĩnh vực định giá BĐS thế chấp nói riêng, AREV với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp và chuyên môn cao đã góp phần đẩy nhanh tốc độ cho vay, bảo đảm an toàn cho các khoản cho vay của ngân hàng Á Châu, giúp cho việc xét cấp tín dụng của ngân hàng nhanh chóng và linh hoạt hơn.
Trong công tác định giá BĐS thế chấp, những năm qua AREV đã không ngừng phấn đấu và hoàn thiện, chất lượng và hiệu quả được nâng lên rõ rệt.
Về phương pháp định giá, ACB đã mở rộng và xây dựng khung lý thuyết định giá chặt chẽ, ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể, chi tiết và kịp thời theo diễn biến của thị trường BĐS và mức độ phức tạp tăng lên cùng với sự đa dạng về chủng loại của BĐS AREV đã ban hành và quy định đơn giá xây dựng cho từng loại BĐS để áp dụng trong phương pháp chi phí, hướng dẫn tính triết khấu giảm giá, tính giá trị còn lại Đối với phương pháp so sánh AREV đã ban hành văn bản hướng dẫn và quy định tỷ lệ điều chỉnh với các BĐS so sánh có vị trí mặt đường, mặt ngõ, hẻm theo bề rộng của đường, ngõ, hẻm, mức độ tập trung dân cư, thương mại, và lợi thế kinh doanh AREV cũng đã có văn bản hướng dẫn áp dụng phương pháp đầu tư trong định giá BĐS là cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại tuy chưa áp dụng tại AREV Hà Nội Đối với mỗi loại BĐS khác nhau AREV đều có những văn bản hướng dẫn áp dụng từng phương pháp cụ thể và chi tiết
Về thông tin phục vụ định giá Hiện nay có thể nói rằng AREV là một trong những địa chỉ có khối lượng thông tin giá cả BĐS lớn nhất do đi vào lĩnh vực định giá sớm nhất và hoạt động mạnh nhất Các thông tin rao bán BĐS trên báo mua bán được cập nhật hàng ngày và được lưu lại bằng phần mềm trên máy tính, khi cần thông tin gì thì chỉ việc tra cứu một cách nhanh chóng, ngoài ra các thông tin do nhân viên thẩm định thu thập được cũng được lưu lại, các thông tin về quy hoạch và xây dựng cũng được cập nhật thường xuyên.
Về phương tiện phục vụ công tác định giá, mỗi nhân viên thẩm định đều được trang bị máy vi tính, điện thoại, máy tính cầm tay, phòng có máy tính nối mạng, máy in, máy Fax, báo mua bán hàng ngày đặc biệt AREV còn có phần mềm hỗ trợ định giá, có sẵn các mẫu tờ trình cho từng loại BĐS, việc lập tờ trình được thực hiện rất nhanh chóng Việc định giá nhờ đó mà thụân tiện, và dễ dàng hơn.
Về nhân viên thẩm định, AREV Hà Nội hiện có đội ngũ nhân viên gồm mười người có trình độ đại học trở lên, giỏi chuyên môn nghiệp vụ định giá BĐS và có kinh nghiệm trong định giá, nhanh nhẹn, năng động.
Về kết quả định giá Trung bình mỗi ngày AREV cung cấp cho ACB khoảng 25 hồ sơ định giá được xét cấp tín dụng và hàng tháng có khoảng
15 đoạn đường được xây dựng đơn giá thị trường Đó là kết quả rất đáng khích lệ.
4.2 Những tồn tại và nguyên nhân
Bên cạnh những thành tựu AREV đạt được thì vẫn còn những tồn tại cần phải khắc phục.
Về phương pháp thẩm định.
AREV Hà Nội chủ yếu định giá cho mục đích xét cấp tín dụng cho ngân hàng Á Châu, phương pháp định giá chủ yếu là phương pháp so sánh Vì định giá cho mục đích thế chấp cho nên nhân viên thẩm định thường lấy giá trị của BĐS đưa ra so sánh thấp hơn để làm đơn giá cho BĐS thẩm định Với những BĐS không có BĐS so sánh cùng khu vực, tương đồng về vị trí thì vẫn được so sánh với các BĐS khác khu vực điều đó không thể hiện rõ nét giá trị của BĐS đó Mặc dù phương pháp so sánh có vẻ dễ áp dụng nhưng cũng rất nhiều cạm bẫy Có một điều nguy hiểm lớn trong bằng chứng sử dụng so sánh đó là nhân viên thẩm định đặt quá nhiều tin tưởng vào các bằng chứng thị trường mà quên mất rằng những bằng chứng như vậy đã phản ánh điều gì xảy ra trong quá khứ khi đang xác định giá trị hiện tại của BĐS Đối với BĐS tạo thu nhập thì người mua quan tâm đến những đặc tính kinh tế của nóm cụ thể luồng tiền tương lai Như vậy số liệu thu thập về các BĐS tạo thu nhập có thể so sánh được rất hạn chế đối với người định giá Do không đầy đủ số liệu sẽ rất khó khăn trong việc rút ra các chỉ số đáng tin cậy đối với giá trị của BĐS mục tiêu Để khắc phục những hạn chế này trong định giá người ta thường sử dụng kết hợp với phương pháp đầu tư nhưng phương pháp này mới được xây dựng lý thuyết chưa áp dụng tại AREV Hà Nội.Những BĐS đặc biệt như cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn,…phải dùng phương pháp đầu tư để định giá nhưng thực tế chưa có BĐS nào được định giá bằng phương pháp đầu tư tại AREV Hà Nội Đối với phương pháp chi phí, AREV chưa có những quy định rõ ràng, chi tiết và cụ thể về việc tính toán giá trị còn lại của công trình, tỷ lệ giảm giá, mức độ hao mòn công trình, kết quả tính toán do nhân viên định giá tự áp đặt theo cảm tính nên mang nặng yếu tố chủ quan Đơn giá xây dựng do ACB ban hành cũng còn rất chung chung và khó áp dụng vào việc tính toán
Về phương pháp thu thập thông tin Mặc dù đã có sự hướng về khai thác thông tin và các nguồn thông tin có thể khai thác, tuy vậy AREV lấy thông tin chủ yếu qua báo mua bán và thông tin rao bán trên mạng internet,những thông tin này không thể tin cậy hoàn toàn, phụ thuộc vào nó qua nhiều sẽ dẫn đến những nhầm lẫn Mặt khác những thông tin mua bán trong qua khứ dễ lỗi thời về mặt giá trị trong khi thị trường không ngừng biến đổi.
Về phần mềm hỗ trợ định giá Tuy hiện đại hơn các công ty thẩm định giá khác là AREV đã có phần mềm hỗ trợ định giá nhưng chưa phát huy được hết tác dụng của nó Phần dành cho “mô tả BĐS” còn rất hạn chế về ngôn từ và câu chữ diễn đạt, vì vậy nhân viên thẩm định muốn mô tả chi tiết hơn vềBĐS hay các hạng mục khác thì phải sang phần “định giá” và “giải thích phương pháp định giá” để trình bày thêm, dẫn đến việc có những chi tiết được nêu trong phần giải thích phương pháp định giá và được tính giá trị nhưng phần mô tả về BĐS thì lại không thây nhắc đến những chi tiết đó.
Ngoài ra tình trạng trễ hồ sơ vẫn diễn ra, kết quả thẩm định vẫn chưa thể hiện được giá trị thực của BĐS, nhiều hồ sơ phải tái thẩm định Nguyên nhân chủ yếu là những nguyên nhân sau:
Thứ nhất là do thiếu thông tin thị trường
Việc định giá BĐS của công ty chủ yếu được thực hiện bằng phương pháp so sánh nhưng thực tế không phải lúc nào thị trương cũng cung cấp thông tin đầy đủ, và không phải lúc nào các thông tin so sánh cũng được khai thác một cách dẽ dàng Ở nhũng khu vực không có giao dịch về BĐS hoặc rất ít và không được công khai thì việc có được các thông tin thị trường ở khu vực này là rất khó Việc này ảnh hưởng tới tiến độ của công tác định giá.
Thứ hai là sự biến động không ổn định của thị trường BĐS
Thị trường BĐS luôn biến động, xuất hiện cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với nhân viên định giá, bởi vì việc định giá một BĐS thế chấp khác so với việc định giá BĐS với mục đích mua bán và cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường BĐS ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy vì thị trường luôn biến động nên điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về BĐS trong tương lai của nhân viên định giá Không những thế việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc hậu và tính chính xác kém.
Thứ ba là do sự thiếu minh bạch của thông tin quy hoạch
Phương hướng phát triển hoạt động định giá BĐS của công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu
Với solowgan “ Vươn tới sự hoàn hảo ” và phương châm làm việc
“ Chuyên nghiệp – Chính xác – Uy tín ”, AREV đang phấn đấu trở thành một trong những công ty Thẩm định giá lớn và được ưa thích nhất Việt Nam Với sự tự tin, cam kết và lòng quyết tâm cao, mọi thành viên đại gia đình AREV đang nghĩ và hành động hướng tới mục tiêu phát triển AREV hơn nữa nhằm đem lại nhiều lợi ích cho khách hàng.
AREV đang hoàn thiện và đưa vào áp dụng một số phương pháp định giá như phương pháp đầu tư, phương pháp thặng dư, phương pháp hạch toán kết hợp để định giá đa dạng các loại BĐS Ngoài việc định giá truyền thống định giá BĐS thế chấp để xét cấp tín dụng cho ACB, AREV đã đi vào lĩnh vực định giá cho nhiều mục đích khác nhau như mua bán, đầu tư, góp vốn. Như vậy các loại BĐS được AREV sẽ tham gia định giá phong phú hơn với sự có mặt của các căn nhà riêng lẻ, biệt thự, nhà vườn, nhà máy, kho tàng, bến bãi, các công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp, cầu đường, bến cảng, đất trồng các loại cây công nghiệp, nông nghiệp, các dự án đầu tư BĐS, các khu resort…Để thực hiện được những điều đó trước mắt AREV có những kế hoạch sau:
Thẩm định đúng thời hạn quy định, số lượng hồ sơ thẩm định trễ hạn do lỗi các nhân không vượt quá 2% AREV đã quy định thời hạn thẩm định,nhưng vẫn còn nhiều hồ sơ bị trễ do nhiều nguyên nhân, thực hiện kế hoạch này để không bị chậm tiến độ và nâng số lượng hồ sơ định giá lên. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng đơn giá thì trường, đồng thời hoàn thành việc khảo sát, đánh giá sự phù hợp của các quy định của ACB về tỷ lệ hẻm, ngõ, đường nội bộ, tỷ lệ giảm giá trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Tiếp tục khảo sát và hoàn thành việc đánh giá chất lượng nhà tập thể, chung cư cũ, trên cơ sở đó trình hội đồng thẩm định tài sản phê duyệt danh sách các nhà tập thể, chung cư cũ ACB không nhận thế chấp tại địa bàn thành phố Hà Nội để không mất thời gian định giá.
Tăng cường đối thoại với các chi nhánh để cập nhật những thông tin mới về định giá cũng như phương châm hoạt động và mở rộng kinh doanh.
Kết hợp chặt chẽ với sàn giao dịch BĐS ACBR để tư vấn giá trị BĐS Tăng cường các mối liên kết, hợp tác với các tập đoàn, công ty, doanh nghiệp để mở rộng hoạt động kinh doanh.
Tiếp tục mở những lớp tập huấn, bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ định giá cho nhân viên định giá (thường do ACB tổ chức)
Giải pháp
2.1 Phát triển và hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu về BĐS thế chấp để phục vụ tốt cho công tác tra cứu thông tin định giá
Các thông tin về giao dịch BĐS trên thị trường là nguồn tại liệu vô cùng quý giá đối với người định giá BĐS Do vậy phải luôn luôn cập nhập, bổ sung kho dữ liệu thông tin, theo dõi, bám sát thị trường BĐS để có được một hệ thống thông tin phong phú Các nguồn thông trên cần phải chính xác, trung thực và phản ánh đúng diễn biễn của thị trường BĐS, các thông tin phải có nguồn gốc tin cậy Vì vậy để đảm bảo chất lượng thông tin thu thập được thì cần phải chú ý tới một số vấn đề sau: Đối với thông tin do khách hàng cung cấp về BĐS thế chấp thì cần kiểm tra, hoặc tham khảo ý kiến của những hộ gia đình xung quanh để xác Đối với thông tin do chính nhân viên thẩm định thu thập có thể từ internet, báo, khách hàng hoặc điều tra thực tế tại khu vực BĐS toạ lạc, cần phải tiến hành điều chỉnh lại những thông tin đó, đảm bảo thông tin thu thập được chính xác, đầy đủ phục và tận dụng được cho công tác định giá.
- Các thông tin thu thập được phải lưu trữ lại có thể trên máy tính hoặc trên giấy, để khi có những trường hợp cần rà soát hoặc sử dụng lại thông tin có thể tìm lại một cách dễ dàng , hoặc có thể so sánh giá BĐS ở các thời kỳ khác nhau, qua đó thấy được sự biến động của thị trường BĐS và có phương hướng dự báo cho tương lai.
Ngoài ra, cần phải tổ chức những cuộc điều tra giá đất trên thị trường, có thể là một năm 1 lần hoặc một năm 2 lần 3 lần tùy theo tốc đọ biến động của thị trường, kết quả của đợt điều tra là sẽ xây dựng được một khung giá thị trường cho từng khu vực, có thể căn cứ vào đó để nhân viên thẩm định tham khảo mức giá thị trường đưa ra xem có phù hợp hay không, mặt khác sau mỗi lần điều tra cán bộ định giá sẽ có một cái nhìn tổng quát hơn về khu vực mình thực hiện điều tra, đồng thời thấy rõ được thực trạng của thị trường BĐS
2.2 Tăng cường việc khảo sát và xây dựng đơn giá thị trường của các BĐS thế chấp Đây là công việc quan trọng và cần thiết để đẩy nhanh tiến độ sử lý hồ sơ định giá của phòng thẩm định giá Để xác định được đơn giá thị trường của BĐS cần phải khảo sát thực địa, thu thập thông tin giao dịch của khu vực đó trong thời gian gần nhất
Khi thu thập được các thông tin phục vụ cho định giá BĐS, người định giá vận dụng kỹ năng phân tích, tổng hợp của mình để đưa ra giá trị chính xác nhất của BĐS cần định giá thế chấp Điều này sẽ giúp cho công tác định giáBĐS thế chấp được tiến hành môt cách nhanh chóng, đồng thời giá trị thẩm định sẽ sát với giá thị trường hơn Tuy vậy cũng cần phải thường xuyên cập nhập sự thay đổi giá thị trường của BĐS sao cho phù hợp nhất với giá thị trường tại từng thời điểm
2.3 Không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ của nhân viên định giá BĐS thế chấp Đây là yếu tố quyết định đến kết quả và độ chính xác giá trị của BĐS thế chấp Đối với nhân viên định giá :
- Không ngừng nâng cao trình độ chuyên môn, trau dồi kiến thức, tích lũy kinh nghiệm và đạo đức nghề nghiệp định giá
- Nâng cao tính độc lập, chủ động và tự tin đưa ra những ý kiến của mình nhằm giảm bớt tình trạng quá cứng nhắc theo các quy định Đối với công ty cần:
- Bồi dưỡng nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách, văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
- Thực hiện các lợp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá, các phương pháp vận dụng định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong và ngoài nước để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc các kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tiễn.
- Tạo điều kiện để nhân viên học tập, nâng cao năng lực chuyên môn của mình.
2.4 Bộ phận hướng dẫn nghiệp vụ có sự chỉ đạo kịp thời khi thị trường BĐS biến động
Thị trường BĐS luôn có những biến động do nhiều nguyên nhân, ảnh hưởng rất lớn tới hiệu quả của công tác định giá thế chấp làm tăng rủ ro cho ngân hàng Do vậy, bộ phận hướng dẫn nghiệp vụ cần phân tích mức độ ảnh hưởng và nguyên nhân biến động của thị trường để chỉ đạo kịp thời tới nhân viên thẩm định về việc điều chỉnh các tỷ lệ về giá, sự giảm giá sao cho hợp lý.
2.5 Kết hợp giữa bộ phận định giá và bộ phận tín dụng
Hoạt động ĐGBĐS là một khâu rất quan trọng trong quy trình tín dụng tại ngân hàng, kết quả ĐGBĐS là cơ sở và căn cứ để ngân hàng xét duyệt mức cho vay đối với khách hàng Giữa cán bộ tín dụng và cán bộ định giá có mối liên hệ với nhau, không những đòi hỏi trình độ chuyên môn của họ phải cao mà còn đòi hỏi sự gắn kết cũng như tương đồng giữa cán bộ tín dụng và cán bộ định giá Cán bộ tín dụng là người tiếp nhận hồ sơ tài sản bảo đảm và kiểm tra tính pháp lý của tài sản bảo đảm đó, còn cán bộ định giá là người định giá tài sản bảo đảm đó, cán bộ tín dụng sẽ căc cứ vào giá trị của tài sản được định giá mà cho khách hàng vay theo mức quy định của Ngân hàng Do vậy, để phát triển hoạt động ĐGBĐS thế chấp tại ngân hàng cần phải gắn chặt, kết hợp hoạt động ĐGBĐS với các hoạt động khác của Ngân hàng, đặc biệt là hoạt động tín dụng, bên cạnh đó cần kết hợp với các hoạt động khác như: quản trị rủi ro, bộ phân kinh doanh, maketing, bộ phận phát triển chi nhánh… từ đó làm cho hoạt động ĐGBĐS thế chấp mang tính chuyên môn hoá cao, rút ngắn thời gian định giá, nâng cao về mặt số lượng cũng như chất lượng của hoạt động định giá BĐS tại AREV.
2.6 Áp dụng các phương pháp định giá phù hợp
Theo lý thuyết chung thì có 5 phương pháp định giá là: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp lợi nhuận, phương pháp thặng dư Tuy nhiện, AREV thường sử dụng 2 phương pháp định giá chủ yếu đó là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Đối với những BĐS dùng để ở AREV thường sủ dụng phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất và phương pháp chi phí để xác định giá trị công trinh trên đất Có một số trường hợp, các thông tin về BĐS so sánh chỉ là những thông tin rao bán, chứ không phải là những giao dịch thực tế đã diễn ra trên thị trường, điều này dẫn đến sai lầm khi định giá áp dụng theo phương pháp so sánh, nó ảnh hưởng rất lớn đến giá trị BĐS thế chấp Vì vậy, cần phải tiến hành thu thập thông tin chính xác và có sự kiểm tra cũng như điều chỉnh hài hoà giữa các thông tin để từ đó giá trị định giá sẽ xác thực hơn với thị trường và kết hợp với các phương pháp khác để đối chiếu kết quả.
Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất thì đơn giá xây dựng hiện nay mà AREV sử dụng là đơn giá do Tổng giám đốc của ngân hàng ban hành theo từng thời kỳ, trong khi đó thị trường giá cả nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, vì thế kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thực tế của công trình trên đất, do vậy trong thời gian tới AREV cần đưa ra chính sách định giá phù hợp đối với công trình trên đất, có thể sử dụng mức giá trên thị trường để định giá giá trị công trình trên đất. Khi định giá các BĐS phục vụ cho mục đích thương mại, BĐS cho thuê văn phòng thì AREV cần phải sử dụng kết hợp 3 phương pháp: Phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập Có thể sử dụng phương pháp so sánh và phương pháp chi phí để xác định giá trị BĐS thế chấp trong trường hợp có các giao dịch tương tự trên thị trường, sau đó dùng phương pháp thu nhập để kiểm tra lại, nhân viên thẩm định phải căn cứ vào hiện trạng của BĐS cũng như tiềm năng của BĐS đó trong tương lai để đưa ra kết quả định giá cuối cùng Ngoài ra, khi định giá những mảnh đất trống mà môi trường hạ tầng kỹ thuật, môi trường xã hội cũng như môi trường kinh doanh tại khu vực mà BĐS toạ lạc rất phát triển thì nhân viên định giá có thể sử dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp lợi nhuận để xác định giá trị BĐS thế chấp đó không nhất thiết phải dùng phương pháp so sánh, khi sử
BĐS và phải dự đoán được chính xác luồng thu nhập mang lại từ BĐS trong tương lai, kết quả định giá sẽ phản ánh đúng giá trị thực của BĐS được thế chấp, đảm bảo nhu cầu của khách hàng và hạn chế rủi ro cho Ngân hàng.
Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Hồ sơ địa chính là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai, trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở là chứng thư pháp lý xác lập các quyền mà người được giao đất, thuê đất được thực hiện, trong đó có quyền thế chấp BĐS Căn cứ vào tính pháp lý của BĐS mà các ngân hàng quyết định cho thế chấp hay không và định giá trị thế chấp Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng BĐS chưa có đủ giấy tờ pháp lý nên không đủ điều kiện thế chấp để vay vốn Điều này cũng góp phần hạn chế quy mô tín dụng của ngân hàng Mặt khác, cần phải minh bạch các nghĩa vụ tài chính về đất đai và BĐS của chủ sử dụng trong hồ sơ địa chính để nhân viên định giá có đầy đủ thông tin về BĐS, xác định giá trị của nó chính xác hơn.
3.2 Ban hành văn bản pháp luật hướng dẫn phương pháp, trình tự, thủ tục định giá BĐS thế chấp
Quyền được cầm cố, thế chấp BĐS mới được xác lập ở nước ta và phát triển hơn trong những năm gần đây, vì vậy công tác định giá BĐS thế chấp còn hạn chế và gặp nhiều khó khăn cả về lý luận và thực tiễn Do đó cần có sự định hướng, hướng dẫn của chính phủ về phương pháp, trình tự , định giá bằng văn bản pháp luật để thông nhất phương pháp và đạt hiệu quả của định giá.
3.3 Quản lý chặt chẽ và thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động
Thị trường BĐS là nơi cung cấp thông tin giá cả BĐS cho định giáBĐS Thị trường này hoạt động mạnh và có hiệu quả góp phần quan trọng hạn chế những khó khăn về thông tin cho các nhân viên định giá Thị trường quá “nóng” giá cả BĐS biến động mạnh, có thể gây nên những cơn sốt giá làm cho công tác định giá khó xác định phương hướng dễ gây rủi do cho các ngân hàng khi cho vay thế chấp Thị trường quá “lạnh” các giao dịch ít làm hạn chế nguồn thông tin thị trường cho định giá có thể gây đình trệ việc định giá thế chấp cũng như cho vay thế chấp Vì vậy nhà nước cần có những biện pháp tăng cường quản lý thị trường BĐS, minh bạch hóa các thông tin, đặc biệt là công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị, xây dựng, sửa chữa cơ sở hạ tầng cần được công khai Giúp thị trương BĐS hoạt động lành mạnh hơn và các thông tin cung cấp cho định giá thế chấp được chính xác hơn, giảm thiểu rủi ro cho nguồn vốn của các ngân hàng Đồng thời có những biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS hoạt động và phát triển, tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS bằng các công tác quy hoạch nhất là quy hoạch đô thị.
3.4 Ban hành khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới sát với giá thị trường
Có một thực tế là khi định giá thế chấp BĐS, các tổ chức định giá thường áp dụng tính theo khung giá quy định của UBND tỉnh/thành phố để quyết định mức cho vay Trong khi đó giá mà UBND tinh/thành phố quy định thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường của BĐS Với BĐS thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nước thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, từ đó không đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng Do vậy rất cần xây dưng một khung giá mới cho BĐS sát với giá thị trường của nhà nước dựa trên các yếu của BĐS như: khả năng sinh lời, mức độ hoàn thiên của cơ sở hạ tầng…và có hướng dẫn quy định về định tính và định lượng cho từng trường hợp, cho phép đia phương linh động điều chỉnh giá, không bị ràng buộc một cách quá cứng nhắc vào quy định, phân loại của nhà nước
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở Việt Nam đang phát triển nhanh và mạnh mẽ, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS sôi động, nhu cầu về vốn để phát triển BĐS, sản xuất kinh doanh cần thiết và cấp bách, mà nguồn vốn quan trọng là từ các ngân hàng Nhưng hoạt động cho vay của ngân hàng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, do đó các ngân hàng khi cho vay phải đòi hỏi khách hàng vay phải có tài sản thế chấp, một trong những tài sản thế chấp có giá trị cao và đảm bảo nhất là quyền về BĐS Vì vậy để có thể phục vụ tốt nhu cầu của khách hàng vay gắn với nâng cao chất lượng, uy tín thì việc nâng cao hiệu quả định giá là việc làm quan trọng và cần thiết Để làm được điều đó cần phải xác định rõ các phương pháp định giá, vận dụng định giá BĐS thế chấp, nội dung định giá, quy trình định giá một cách logic, khoa học có hiệu quả và có sự hỗ trợ của nhà nước, chính phủ bằng các văn bản pháp luật, minh bạch hóa các thông tin cung cấp cho định giá BĐS.
Sau khi nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp tại công ty thẩm định giá địa ốc Á Châu, em mạnh dạn đưa ra một số giả pháp và kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng của công tác định giá BĐS thế chấp Do hạn chế về kiến thức cũng như thời gian và năng lực thực tế, em không tránh khỏi những thiếu sót, em rất mong được sự góp ý từ thầy cô và bạn đọc để chuyên đề được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng em xin chân thành cảm ơn Th.S Vũ Thị Thảo và lãnh đạo công ty Thẩm Định giá Địa ốc Á Châu đã giúp đỡ em hoàn thành chuyên đề này!.
1 Bộ Luật dân sự 2005, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
2 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất
3 Bộ Tài Chính, Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại.
4 Chính phủ, Nghị định 123/2004/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188 về phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất.
5 Chính phủ, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
6 Chính phủ, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2003 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
7 Luật đất đai 2003, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
8 Luật kinh doanh BĐS 2006, Nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà Nội.
9 Công văn số 45 – NVCV.TĐTS.08 ngày 25/01/2008 của hội đồng thẩm định tài sản Ngân Hàng Á Châu về việc xác định đơn giá thị trường trong trường hợp BĐS ở đường nội bộ, trong hẻm, đất có hình dạng không cân đối và các trường hợp khác.
10.Công văn số 1374 – NĐCV TĐTS.08 ngày 03/12/2008 của Hội đồng thẩm định tài sản ngân hàng ACB về việc ban hành đơn giá công trình xây dựng.
11 GS TSKH Lê Đình Thắng (2000), Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất bản chính trị quốc gia, Hà nội.
12 Thông tư số 06/2000/TT-NHNN ngày 04/04/2000 của Thống đốcNgân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện Nghị định 178 về bảo đảm tiền vay của tổ chức tín dụng.
