MỤC LỤC
Căn cứ vào các chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, hồ sơ pháp lý của người được bảo lãnh, nhân viên thẩm định cần phải xác minh được các nội dung sau: người là chủ sở hữu, sử dụng BĐS, những người đồng sở hữu, cùng sử dụng BĐS, năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật của chủ sở hữu, sử dụng BĐS, người có thẩm quyền quyết định việc thế chấp. Căn cứ vào chứng từ sở hữu, sử dụng BĐS, bản đồ hiện trạng, quy hoạch tổng thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các nguồn thông tin khác để xác định: nơi BĐS tọa lạc đã có quy hoạch hay chưa, trường hợp đã có quy hoạch thì quy hoạch như thế nào bằng cách đối chiếu quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt với vị trí của BĐS đẻ xác định quy hoạch.
Trường hợp có nhân hệ số K, các đơn vị phải so sánh đơn giá đất sau khi nhõn hệ số K với đơn giỏ đất thực tế giao dịch chuyển nhượng (phải nờu rừ căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng thực tế) để thuyết minh việc áp dụng hệ số K đó. - Nguyên tắc xác định đơn giá đất thị trường: Đơn giá đất thị trường được xác định trên cơ sở thống kê, tổng hợp có đánh giá tính phù hợp, độ tin cậy của thông tin về việc chuyển nhượng BĐS phổ biến trong điều kiện bình thường tại thời điểm xác định.
+ Lợi thế kinh doanh: tương đồng, BĐS so sánh và BĐS thẩm định nằm trên mặt đường Nguyễn Vản Cừ có lợi thế kinh doanh tốt,tiên mở cửa hàng kinh doanh, văn phòng công ty…. P’Đ.SX.OĐ: Đơn giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp do UBND tỉnh/ thành phố trực thuộc trung ương ban hành đối với đất giao ổn định lâu dài hoặc có thời hạn 70 năm.
Các công trình phụ (diện tích x đơn giá). nâng khoản tiền được vay cho khách hàng lên ACB đã dùng cách tính này để tính giá trị tài sản thế chấp và thu hút khách hàng, tuy nhiên trong trường hợp tài sản trên đất chưa có và khách hàng không có khả năng trả nợ thì rủ ro với ngân hàng là rất cao. 3.2.3 Định giá quyền sử dụng đất nông nghiệp. a) Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBNDTinhr/. Thành phố trực thuộc trung ương quy định, không khấu trừ giá trị quyền sử dụng đất đối với thời gian đã sử dụng. b) Giá trị quyền sử dụng đất nông nghiệp trong các trường hợp khác:. • Trường hợp đã được phê duyệt đơn gia đất thị trường thì áp dụng theo đơn giá đất thị trường. • Trường hợp chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường thì áp dụng đơn giá UBND Tỉnh/Thành phố trực thuộc trung ương quy định và hệ số K. Trên thực tế ACB chỉ nhận thế chấp đất nông nghiệp là đất vườn, ao chăn nuôi gắn liền với đất ở hộ gia đình, các loại đất nông nghiệp khác ACB không nhận thế chấp. Thông thường, AREV tính đơn giá thế chấp đất vườn, ao bằng tối đa 40% đơn giá đất ở cùng vị trí. Định giá căn hộ chung cư. - Ngân hàng Á Châu chỉ nhận thế chấp những căn hộ chung cư không bị nghiêng, nún, thấm, dột, và được xây dựng sau năm 1975, còn nếu trước 1975 thì nhà chung cư đó chỉ có một trệt, một lầu. Giá trị BĐS = Giá trị căn hộ chung cư. = Diện tích sàn sử dụng căn hộ x Đơn giá thị trường sàn sử dụng. VD: Định giá BĐS thế chấp là căn hộ chung cư I. MÔ TẢ VỀ BẤT ĐỘNG SẢN. Vị trí bất động sản. Phường/Xó: TRUNG HềA Quận/Huyện: CẦU GIẤY. Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI Vị trí khu nhà chung cư:. Vị trí căn hộ chung cư:. Chứng từ pháp lý. Đặc điểm về bất động sản Năm xây dựng: cũ. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc:Bất động sản không. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: bình thường. Định giá bất động sản. a) Giải thích phương pháp định giá. + Khoảng cách: Cách BĐS thẩm định khoảng 50m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: Tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh. - BĐS thẩm định và BĐS so sánh 1 có vị trí tương đồng. BĐS thẩm định nằm trong khu tái định cư có điều kiện cơ sở hạ tầng kém hơn BĐS so sánh 2. b) Giá trị bất động sản. Khoản mục Theo đơn giá. Theo đơn giá thẩm định. Chỉ vàng SJC VND. Đối với căn hộ chung cư AREV chủ yếu dùng phương pháp so sánh để định giá, thông tin so sánh chủ yếu được lấy từ các thông tin giao bán trên mạng internet và giá thương lượng do nhân viên thẩm định thương lượng, tuy nhiên các thông tin trên internet không hoàn toàn là thông tin. mua bán thật, phụ thuộc qua nhiều vào những thông tin này dễ dẫn đến sai lầm trong định giá. Giá trị BĐS = Giá trị quyền sử dụng đất + Giá trị tài sản gắn liền với đất. Giá trị quyền sử dụng đất = SĐ x PĐ. Giá trị tài sản gắn liền với đất = ST x PT. Ví dụ: Đối với nhà hoặc đất riêng lẻ chưa được phê duyệt đơn giá đất thị trường. Vị trí bất động sản. Phường/Xã: THANH LƯƠNG Quận/Huyện: HAI BÀ TRƯNG Tỉnh/Thành phố: HÀ NỘI Vị trí:. Chứng từ pháp lý:. Đặc điểm về bất động sản a) Về đất. - Hình thức sử dụng đất: Giao đất có thu tiền sử dụng đất - Thời gian sử dụng đất: Lâu dài. KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH. Quy hoạch sử dụng đất nơi bất động sản toạ lạc: BĐS không nằm trong quy hoạch. Mục đích sử dụng của bất động sản: BĐS hiện đang dùng để ở 3. Khả năng chuyển nhượng: bình thường. Định giá bất động sản. a) Giải thích phương pháp định giá. + Vị trớ: kộm thuận lợi hơn, nằm trong ngừ rộng khoảng 2.5m, cỏch mặt đường khoảng 5m. + Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoàng 500m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh. + Khoảng cách: cách BĐS thẩm định khoảng 700m. + Điều kiện cơ sở hạ tầng: tương đồng. + Lợi thế kinh doanh: cả hai BĐS đều không có lợi thế kinh doanh. - BĐS thẩm định có vị trí thuận lợi hơn BĐS so sánh 1 và BĐS so sỏnh 2 do BĐS thẩm định nằm trong ngừ rộng hơn. Đơn giá thẩm định:. b) Giá trị bất động sản. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối với nhân viên định giá, bởi vì việc định giá một BĐS thế chấp khác so với việc định giá BĐS với mục đích mua bán và cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường BĐS ổn định, nhưng thực tế không phải như vậy vì thị trường luôn biến động nên điều này sẽ gây khó khăn cho việc dự báo giá cả, nhu cầu về BĐS trong tương lai của nhân viên định giá. Ngoài ra, cần phải tổ chức những cuộc điều tra giá đất trên thị trường, có thể là một năm 1 lần hoặc một năm 2 lần 3 lần tùy theo tốc đọ biến động của thị trường, kết quả của đợt điều tra là sẽ xây dựng được một khung giá thị trường cho từng khu vực, có thể căn cứ vào đó để nhân viên thẩm định tham khảo mức giá thị trường đưa ra xem có phù hợp hay không, mặt khác sau mỗi lần điều tra cán bộ định giá sẽ có một cái nhìn tổng quát hơn về khu vực mình thực hiện điều tra, đồng thời thấy rừ được thực trạng của thị trường BĐS.
Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá trị công trình trên đất thì đơn giá xây dựng hiện nay mà AREV sử dụng là đơn giá do Tổng giám đốc của ngân hàng ban hành theo từng thời kỳ, trong khi đó thị trường giá cả nguyên, nhiên vật liệu xây dựng liên tục tăng, vì thế kết quả định giá không phản ánh đúng giá trị thực tế của công trình trên đất, do vậy trong thời gian tới AREV cần đưa ra chính sách định giá phù hợp đối với công trình trên đất, có thể sử dụng mức giá trên thị trường để định giá giá trị công trình trên đất.