CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Bất động sản
1.1.1.Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành "bất động sản" và "động sản" bắt nguồn từ Luật cổ La Mã, trong đó bất động sản không chỉ bao gồm đất đai và tài sản dưới lòng đất mà còn là tất cả sản phẩm do lao động con người tạo ra trên đất Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và mọi thứ liên quan hoặc gắn liền với đất đai, cùng với các yếu tố cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các quốc gia xác định bất động sản (BĐS) là đất đai cùng với các tài sản liên quan, không thể tách rời khỏi đất đai, và được xác định bởi vị trí địa lý của nó (Điều 517).
Theo các quy định của pháp luật dân sự tại nhiều quốc gia như Pháp, Nhật Bản, Nga và Đức, bất động sản được định nghĩa và quy định khác nhau Cụ thể, Luật Dân sự Nga xác định bất động sản là “mảnh đất” thay vì đất đai nói chung Điều này hợp lý, vì đất đai là một phần của lãnh thổ và không thể trở thành đối tượng của giao dịch dân sự.
Mỗi quốc gia có quan niệm khác nhau về tài sản gắn liền với đất đai được coi là bất động sản (BĐS) Theo Điều 520 của Luật Dân sự Pháp, "mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản" Quy định tương tự cũng tồn tại trong Luật Dân sự Nhật Bản và Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ, Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 của Luật Dân sự Thái Lan định nghĩa BĐS là đất đai và các vật gắn liền với đất, bao gồm cả quyền sở hữu đất Luật Dân sự Đức cũng đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất.
Có hai cách diễn đạt chính về khái niệm "gắn liền với đất đai": một là miêu tả cụ thể các yếu tố được xem là bất động sản; hai là không giải thích rõ ràng, dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau về tài sản này.
Luật Dân sự Nga năm 1994 về bất động sản (BĐS) có những khác biệt quan trọng so với các luật dân sự truyền thống Cụ thể, Điều 130 không chỉ liệt kê các loại BĐS theo cách tương tự mà còn đưa ra khái niệm chung về BĐS, định nghĩa chúng là “những đối tượng mà việc dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị”.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế của chúng tôi nhấn mạnh rằng Luật này không chỉ quy định về đất đai mà còn liệt kê nhiều tài sản khác như tàu biển, máy bay và phương tiện vũ trụ cũng được xem là bất động sản.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
Theo quy định tại Điều 174, bất động sản (BĐS) bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, cũng như các tài sản liên quan đến nhà và công trình đó Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các tài sản khác gắn liền với đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.1.2.Phân loại và đặc điểm của bất động sản
1.1.2.1 Phân loại bất động sản
- Theo đặc tính vật chất
+ Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.
+ Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Đất đai và công trình kiến trúc: ã Cụng trỡnh kiến trỳc: 5 loại
+ Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán
+ Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu công nghiệp
+ Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâm thương mại…
Khách sạn và văn phòng cho thuê được phân loại từ 1 sao đến 5 sao dựa trên các yếu tố như điều kiện vật chất, chất lượng phục vụ và cảnh quan môi trường.
Công trình kiến trúc như nhà thờ, bệnh viện và trường học đóng vai trò quan trọng trong phát triển xã hội Theo Điều 13 của Luật Đất đai 2003, đất đai được phân loại thành ba vùng: đồng bằng, trung du và miền núi, mỗi vùng lại được chia thành ba nhóm đất: nông nghiệp, phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng Việc phân loại này giúp quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả hơn.
Để phát triển và quản lý thị trường bất động sản một cách hiệu quả, có thể phân loại bất động sản thành ba loại chính: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ, cũng như BĐS hạ tầng, bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội Ngoài ra, BĐS còn bao gồm các trụ sở làm việc.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế làm việc trong lĩnh vực BĐS tập trung vào nhóm BĐS nhà đất, bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất Nhóm BĐS này không chỉ chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường mà còn có tính chất phức tạp cao, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Sự phát triển của nhóm BĐS nhà đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và phát triển đô thị bền vững Đặc biệt, nhóm BĐS này chiếm phần lớn các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam cũng như trên toàn cầu.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa sử dụng Những loại đất này được xem là tư liệu sản xuất, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế và bảo vệ môi trường.
Bất động sản đặc biệt, bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang, có đặc điểm là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠICHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, Q ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI
Một số nét khái quát về chi nhánh ngân hàng Pvcombank
2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) được thành lập theo Quyết định số 279/GP-NHNN ngày 16/09/2013, là kết quả của sự hợp nhất giữa Tổng công ty Tài chính cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC) và Ngân hàng TMCP Phương Tây (WesternBank) Từ ngày 01/10/2013, PVcomBank chính thức hoạt động với Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần, mã số doanh nghiệp 0101057919 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố Hà Nội cấp.
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank sở hữu tổng tài sản gần 100.000 tỷ đồng và vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng, với cổ đông lớn là Tập đoàn Dầu khí Việt Nam (52%) và cổ đông chiến lược Morgan Stanley (6,7%) Ngân hàng có mạng lưới 108 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm, cùng với đội ngũ nhân lực chất lượng cao và kinh nghiệm dày dạn trong cung cấp dịch vụ cho các doanh nghiệp trong ngành Dầu khí, năng lượng và hạ tầng PVcomBank mang đến các sản phẩm dịch vụ đa dạng, đáp ứng đầy đủ nhu cầu của khách hàng tổ chức và cá nhân.
Với khẩu hiệu “Ngân hàng không khoảng cách”, PVcomBank cam kết xây dựng hình ảnh ngân hàng gần gũi, thân thiện và tận tụy vì sự thành công của khách hàng Chúng tôi hướng tới việc trở thành ngân hàng chuẩn mực trong cung cấp dịch vụ, với phong cách thân thiện và tập trung vào lợi ích của khách hàng và đối tác, qua đó khẳng định thương hiệu PVcomBank gắn liền với phương châm hành động.
PVcomBank đang nỗ lực khẳng định thương hiệu và uy tín trong lĩnh vực tài chính, cung cấp dịch vụ chất lượng cao và phong cách phục vụ khác biệt Ngân hàng cũng chú trọng đến trách nhiệm xã hội, mang lại lợi ích cho cộng đồng và gia tăng giá trị cho cổ đông.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức chi nhánh
- 01 Giám đốc chi nhánh (GĐCN) – chịu trách nhiệm kinh doanh đối với K.KHDN 80% KPI và 20%KPI của K.KHCN,
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
- 01 Phó giám đốc chi nhánh (PGĐ CN):chịu trách nhiệm kinh doanh thuộc K.KHCN
- CN bao gồm: Phòng Khách hàng cá nhân (P.KHCN), Phòng Khách hàng Doanh Nghiệp(P.KHDN), Phòng dịch vụ Khách hàng(P.DVKH), Phòng thực hiện (P.TH), P.Kế toán
P.KHCN: Kinh doanh và phát triển SP đối với KH cá nhân bao gồm tín dụng, huy động vốn, thẻ và thu dịch vụ
P.KHDN: KD phát triển SP đối với KH Doanh nghiệp bao gồm tín dụng, thanh toán quốc tế ( mua bán ngoại tệ, thanh toán quốc tế), bảo lãnh, thu dịch vụ, huy động vốn.
P.DVKH: Thực hiện tất cả các giao dịch phát sinh liên quan đến KH cá nhân và KHDN Thực hiện các chỉ tiêu kinh doanh: huy động vốn, thẻ, thu phí dịch vụ. P.TH: Thực hiện các phần công việc liên quan đến mua sắm công cụ lao động, nhân sự, và các công việc khác hỗ trợ các đơn vị KD.
P.Kế toán: Phòng Kế toán có chức năng hạch toán kế toán tình hình hoạt động kinh doanh của Chi nhánh, tạo mối quan hệ thanh toán giữa Chi nhánh với khách hàng; đóng vài trò đầu mối thanh toán, chịu trách nhiệm trong việc tính lãi, quản lý các khoản tiền tiết kiệm, quản lý số sư tài khoản của khách hàng để thực hiện thu chi tài chính, chỉ đạo hướng dẫn kiểm tra tổ chức thực hiện công tác kế toán, tài chính theo đúng pháp luật quy định; có nhiệm vụ cung cấp những thông tin kế toán kịp thời, đầy đủ chính xác cho ban giám đốc để kịp thời sửa chữa, khắc phục Từ đó, đảm bảo cho Chi nhánh kinh doanh có hiệu quả và phát triển rộng.
Mối quan hệ giữa các phòng ban trong tổ chức tín dụng rất quan trọng, vì chúng hỗ trợ lẫn nhau để tối ưu hóa công tác kinh doanh tiền tệ Đồng thời, các phòng ban cũng có trách nhiệm kiểm soát nhau, đảm bảo hoạt động kinh doanh diễn ra hiệu quả và an toàn Qua đó, tạo nên một hệ thống đồng bộ, góp phần phát triển mạnh mẽ hoạt động kinh doanh của Chi nhánh.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Sơ đồ tổ chức bộ máy hành chính tại chi nhánh Ngân hàng
2.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng
2.1.3.1 Lĩnh vực hoạt động kinh doanh
- Chi nhánh Ngân hàng hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật trong những lĩnh vực sau
Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng;
Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và giấy tờ có giá khác huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước.
Cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu, cho thuê tài chính.
Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống.
+ Xét duyệt cho vay, kiểm tra xử lý:
Ngân hàng thực hiện việc xử lý tài sản đảm bảo cho khoản vay của khách hàng nhằm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và thu hồi nợ, tuân thủ các quy định của Chính phủ liên quan đến bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng.
Chi nhánh ngân hàng bảo lãnh vay, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh dự thầu theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.
Chiết khấu và tái chiết khấu là những hình thức tài chính quan trọng, bao gồm cả cầm cố thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn khác Ngân hàng mở tài khoản tiền gửi tại các chi nhánh để quản lý và thực hiện các giao dịch liên quan đến tiền gửi của khách hàng.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế tạo chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tại Thành phố Hà Nội.
+ Dịch vụ thanh toán và ngân quỹ:
Cung ứng các phương tiện thanh toán
Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng
Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ.
Thực tiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng.
Ngân hàng đặt mục tiêu phát triển thành một ngân hàng thương mại đa năng hiện đại, nổi bật với hoạt động an toàn, hiệu quả và uy tín Chúng tôi cam kết phục vụ tốt nhất cho nhà nước cũng như các tổ chức và cá nhân, nhằm đáp ứng nhu cầu tài chính đa dạng của khách hàng.
2.1.3.2 Đối tượng khách hàng Đối tượng khách hàng của ngân hàng khá đa dạng, bao gồm các doanh nghiệp và các cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong đó có doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp tư nhân, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các cá nhân Song mục tiêu chiến lược của ngân hàng trong thời gian tới là một trong những ngân hàng hàng đầu tại Việt Nam trong những mảng thị trường lựa chọn tại các đô thị lớn, tập trung vào:
Tập trung cơ sở chọn lọc các doanh nghiệp vừa và nhỏ
Phát triển các dịch vụ hách hàng cá nhân
Mở rộng các hoạt động kinh doanh trên thị trường vốn
Phát triển hoạt động ngân hàng đầu tư
Liên kết chặt chẽ giữa ngân hàng và thành viên để hướng tới trở thành một Ngân hàng mạnh.
2.1.4 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Bảng cân đối tài khoản
Tình hình thực trạng hoạt động định giá tại Chi nhánh ngân hàng
2.2.1 Mục đích định giá của Chi nhánh Ngân hàng
- Mục đích cho thế chấp vay vốn Ngân hàng;
- Mục đích làm cơ sở để bồi thường trong lĩnh vực bảo hiểm và tư vấn hỗ trợ - thu hồi - quản lý công nợ
2.2.2.Thực trạng công tác định giá tại Chi nhánh Ngân hàng
2.2.2.1.Thực trạng về quy trình định giá tại Chi nhánh Ngân hàng
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Người thực hiện Quy trình thực hiện Công việc
Tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ của Khách hàng
Kiểm tra chi tiết tính pháp lý hồ sơ TSBĐ theo quy định
Khảo sát, thẩm định thực tế TSBĐ
Thu thập thông tin về tài sản so sánh
Thu thập và phân tích thông tin
Lựa chọn PP thẩm định và tính toán Lập BB định giá
Kiểm tra, kiểm soát, phê duyệt kết quả định giá
Phân công công việc/Chỉ định
Tổ định giá Kiểm tra hồ sơ
Thẩm định hiện trạng Thu thập thông tin về TS
Lập Biên bản định giá
Hồ sơ chưa đủ điều kiện
Hồ sơ đủ điều kiện Đồng ý
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Bước đầu tiên trong quy trình định giá tài sản là thu thập hồ sơ và khảo sát sơ bộ Đơn vị kinh doanh (ĐVKD) sẽ hướng dẫn khách hàng cung cấp hồ sơ theo quy định tại Phụ lục số 02/PL-QĐTĐTS, đồng thời kiểm tra tính trung thực và pháp lý của hồ sơ, cũng như thông tin về mối quan hệ giữa chủ sở hữu tài sản và khách hàng vay vốn Đối với tài sản là bất động sản, ĐVKD cần thông báo cho khách hàng rằng chủ sở hữu phải có mặt trong quá trình khảo sát, hoặc nếu có ủy quyền hợp pháp, người được ủy quyền cũng phải có mặt Nếu tài sản thuộc đối tượng thuê, công ty thẩm định giá sẽ thông báo mức phí định giá, nghĩa vụ thanh toán và thủ tục thanh toán cho khách hàng Cuối cùng, ĐVKD sẽ tiến hành khảo sát sơ bộ, ước tính giá trị tài sản và gửi đề nghị định giá kèm hồ sơ liên quan qua email của Phòng TĐTSBĐ.
Bước 2: Tiếp nhận Đề nghị định giá: Phòng TĐTSBĐ thực hiện a) Kiểm tra hồ sơ đề nghị định giá:
- Đối chiếu các hồ sơ do ĐVKD cung cấp với danh mục hồ sơ quy định tại Phụ lục số 02/PL-QĐTĐTS;
- Kiểm tra thông tin trong Đề nghị định giá;
- Kiểm tra tính pháp lý của hồ sơ Tài sản;
Khi tài sản đề nghị định giá đang được cầm cố hoặc thế chấp tại ngân hàng, nếu thời gian từ lần định giá gần nhất đến thời điểm đề nghị định giá mới dưới 2/3 thời hạn định giá lại theo quy định, thì cần có sự phê duyệt của Giám đốc Khối hoặc cấp có thẩm quyền phê duyệt tín dụng.
- Lần định giá đầu tiên, trường hợp thiếu hồ sơ về Chủ sở hữu và Khách hàng vay vốn :
Giám đốc ĐVKD hoặc Người được ủy quyền cần xác nhận thông tin về mối quan hệ giữa Chủ sở hữu Tài sản và Khách hàng vay vốn trong Phiếu đề nghị định giá Đồng thời, họ cũng phải cung cấp hồ sơ liên quan đến mối quan hệ này khi có yêu cầu.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Phòng TĐTSBĐ ghi chú trong Thông báo kết quả định giá về việc thiếu hồ sơ xác minh mối quan hệ giữa Chủ sở hữu và Khách hàng vay vốn Đồng thời, thông báo qua email cho ĐVKD để bổ sung hồ sơ hoặc thông tin còn thiếu Trong trường hợp hồ sơ phức tạp, cần xin ý kiến từ Trưởng Phòng TĐTSBĐ, Giám đốc Khối, Phòng pháp chế, Phòng chống rửa tiền và các Phòng/Ban liên quan, sau đó thông báo tình trạng hồ sơ qua email cho ĐVKD Khi Đề nghị định giá và hồ sơ tài sản đầy đủ, xác nhận đủ hồ sơ qua email cho ĐVKD và gửi bộ hồ sơ tài sản cho cấp có thẩm quyền để phân công định giá.
Bước 3 trong quy trình định giá bao gồm việc Trưởng Phòng TĐTSBĐ phân công nhiệm vụ định giá qua email cho cán bộ định giá, đồng thời thông báo cho ĐVKD (CVKH/Trưởng Phòng Khách hàng) Đối với tài sản nằm trong địa bàn quản lý của Phòng TĐTSBĐ khác, cần xin ý kiến Giám đốc Khối để quyết định thực hiện định giá hoặc đề nghị Phòng TĐTSBĐ có thẩm quyền thực hiện Ngoài ra, đối với tài sản thuộc diện thuê, cần có sự tham gia của Công ty thẩm định giá.
1 Lập và gửi Phiếu “Đề nghị định giá” (Mẫu số: 02/QĐTĐTS/PVcomBank/2014) cùng bộ hồ sơ TSBĐ cho đơn vị thuê Phân công cán bộ chịu trách nhiệm đầu mối theo dõi tình trạng khoản đề nghị định giá;
2 Trường hợp Công ty thẩm định giá từ chối định giá tại thời điểm chưa đi khảo sát TSBĐ, thông báo cho ĐVKD và phân công khoản định giá qua email cho bộ phận chịu trách nhiệm định giá TSBĐ;
3 Trường hợp Công ty thẩm định giá từ chối định giá đã đi khảo sát TSBĐ (có nêu rõ lý do từ chối), báo cáo TGĐ quyết định bộ phận thực hiện việc định giá TSBĐ.
Bước 4 trong quy trình định giá tài sản bao gồm khảo sát thực tế tài sản, ngoại trừ khi thuê Công ty thẩm định giá Cán bộ định giá cần liên hệ với Khách hàng để
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế định giá tài sản yêu cầu liên hệ với Khách hàng để xác định thời gian định giá và thông báo cho CVĐG qua email Đồng thời, cần phối hợp cùng Khách hàng và CVKH để tiến hành khảo sát thực tế tài sản, đảm bảo tính đầy đủ và chính xác của thông tin khảo sát Cuối cùng, dựa vào loại tài sản định giá, lập biên bản khảo sát hiện trạng theo các mẫu quy định.
Trong quá trình định giá tài sản, nếu có đủ cơ sở để chứng minh rằng tài sản khảo sát không khớp với hồ sơ pháp lý, CVĐG có quyền từ chối định giá và thông báo cho cấp quản lý và ĐVKD qua email Nếu thông tin thu thập chưa đủ để xác minh tính hợp pháp của tài sản, Khách hàng và ĐVKD cần phối hợp với CVĐG để xin xác nhận từ các cơ quan có thẩm quyền Ngoài ra, nếu Chủ tài sản, người được ủy quyền hoặc CVKH không có mặt trong quá trình khảo sát, CVĐG sẽ ghi nhận vấn đề này trong biên bản khảo sát và yêu cầu CVKH xác minh mối quan hệ giữa Chủ sở hữu tài sản và Khách hàng vay vốn trong Thông báo định giá.
Bước 5: Lập báo cáo định giá: Cán bộ định giá thực hiện: a) Lập Thông báo kết quả định giá bao gồm: Mẫu số: 05/QĐTĐTS/
PVcomBank /2014 và các Phụ lục của Thông báo kết quả định giá số 05A/QĐTĐTS PVcomBank
Trong quá trình thực hiện thủ tục bảo đảm tiền vay tại PVcomBank, cần thu thập thông tin pháp lý liên quan đến tài sản và chủ sở hữu, bao gồm các trường hợp như ủy quyền, thừa kế, thay đổi chủ sở hữu, và tình trạng chủ sở hữu đã qua đời hoặc ở nước ngoài Sau khi thu thập thông tin, Trưởng phòng hoặc Giám đốc Khối sẽ ký phê duyệt theo quy định hiện hành Đối với tài sản do Công ty thẩm định giá thực hiện, kết quả định giá sẽ được chuyển cho ĐVKD dựa trên thông tin trong Chứng thư hoặc Báo cáo định giá của công ty đó.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Bước 6 trong quy trình phê duyệt kết quả định giá bao gồm việc cấp có thẩm quyền kiểm tra toàn bộ hồ sơ tài sản, cơ sở định giá, nguyên tắc và phương pháp định giá trước khi ký duyệt Thông báo kết quả định giá Nếu có sự không thống nhất giữa cấp có thẩm quyền và CVĐG về kết quả định giá, cần có biện pháp giải quyết phù hợp.
4 Cán bộ định giá có quyền bảo lưu ý kiến trong báo cáo định giá;
5 Cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ quyết định và chịu trách nhiệm về kết quả định giá.
Bước 7 trong quy trình định giá bao gồm việc gửi báo cáo định giá và lưu trữ hồ sơ Cán bộ định giá cần gửi bản scan của Báo cáo định giá qua email cho ĐVKD và các đơn vị liên quan, trong khi Khối Thẩm định chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định và ủy quyền cho ĐVKD ký Biên bản định giá với Chủ tài sản bảo đảm Ngoài ra, hồ sơ định giá cũng phải được lưu trữ theo quy định hiện hành của Ngân hàng.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
TRÁCH NHIỆM CÁ NHÂN TRONG QUÁ TRÌNH ĐỊNH GIÁTÀI SẢN
Trách nhiệm thực hiện Ghi chú
Phòng TĐTSBĐ ĐVKD Người thực hiện
1 Thu thập hồ sơ tài sản CVKH ĐVKD chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hồ sơ TSBĐ.
2 Lập nghị định giá CVKH TPKH
3 Tiếp nhận đề nghị định giá CVĐG TPĐG -
Trong trường hợp tài sản đảm bảo (TSBĐ) nằm trong khu vực quản lý của một đơn vị khác và đơn vị này từ chối hợp tác hoặc hỗ trợ trong việc định giá, Giám đốc Khối sẽ có quyền quyết định về phương án định giá tài sản.
5 Khảo sát thực tế tài sản
CVĐG CVKH - Đối tài sản là cổ phiếu, trái phiếu không cần khảo sát thực tế;
- Đối với tài sản là BĐS, chủ sở hữu tài sản/người được ủy quyền bắt buộc phải có mặt trong quá trình khảo sát;
- Đối với tài sản có điều kiện khảo sát
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Trách nhiệm thực hiện Ghi chú
Phòng TĐTSBĐ ĐVKD Người thực hiện
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK
Mục tiêu và phương hướng hoạt động của Chi nhánh Ngân hàng
Năm 2015, tình hình kinh tế Việt Nam có nhiều chuyển biến tích cực, điều này đã thúc đẩy Chi nhánh Ngân hàng PVcomBank xây dựng những định hướng cụ thể cho công tác định giá.
Mục tiêu chính trong năm nay là triển khai chương trình tái cấu trúc để xây dựng một hệ thống quản lý ngân hàng hiện đại và hiệu quả, phù hợp với định hướng chiến lược, đồng thời đảm bảo sự phát triển ổn định và bền vững.
Để cụ thể hóa các định hướng đã đặt ra, cần thực hiện nhiều công việc quan trọng như phân khúc khách hàng tiềm năng, mở rộng dữ liệu khách hàng, và lựa chọn sản phẩm cốt lõi phù hợp với từng phân khúc Bên cạnh đó, việc khảo sát sản phẩm của đối thủ cũng rất cần thiết để xác định ưu thế cạnh tranh của Ngân hàng khi xâm nhập thị trường Đào tạo nhân viên về cách tiếp cận và tư vấn khách hàng hiệu quả cũng là một yếu tố quan trọng nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ, tuân thủ theo bộ "Tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ" đã được ban hành.
PVcomBank đã xây dựng thương hiệu vững mạnh, thu hút thêm khách hàng mới Chi nhánh tiếp tục khai thác và chăm sóc khách hàng, đồng thời phát triển các mối quan hệ hiện có Ngân hàng cũng đẩy mạnh hoạt động bán chéo giữa khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.
Chúng tôi đang tiến hành nâng cấp đội ngũ nhân sự chuyên trách phát triển sản phẩm Trong thời gian tới, hệ thống Công nghệ thông tin, Hệ thống Thẻ và Dịch vụ thanh toán sẽ được cải tiến, nhằm mang đến những sản phẩm tối ưu với tiện ích tốt nhất cho khách hàng mục tiêu.
Để cụ thể hóa định hướng đã đề ra, cần thực hiện nhiều công việc như phân khúc khách hàng tiềm năng, mở rộng dữ liệu khách hàng và lựa chọn sản phẩm cốt lõi phù hợp với từng phân khúc Đồng thời, khảo sát sản phẩm của đối thủ để xác định ưu thế cạnh tranh của Ngân hàng là rất quan trọng Việc huấn luyện nhân viên về cách tiếp cận và tư vấn khách hàng hiệu quả cũng góp phần nâng cao chất lượng dịch vụ Tất cả những nỗ lực này cần tuân thủ bộ “Tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ” đã được xác định.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế ban hành vào ngày22/5/2014, do Tổng Giám đốc Nguyễn Thiện Bảo đã ký quyết định số 5275/QĐ-PVcomBank.
Một số giải pháp
3.2.1 Giải pháp về quy trình định giá
Việc tuân thủ nghiêm ngặt quy trình định giá chung là rất quan trọng, vì định giá bất động sản là một công tác khoa học với các bước thực hiện logic và chặt chẽ Điều này không chỉ nâng cao tính chuyên nghiệp mà còn đảm bảo tính chính xác của kết quả định giá Chuyên viên định giá cần thực hiện đầy đủ từng công đoạn mà không được phép bỏ qua bất kỳ bước nào, dựa trên cơ sở dữ liệu có sẵn về bất động sản.
3.2.2 Bồi dưỡng và nâng cao chất lượng định giá viên
Nâng cao kiến thức pháp luật và các chính sách cho nhân viên định giá là cần thiết, giúp họ chủ động và nhanh chóng tiếp cận thị trường.
Xây dựng đội ngũ nhân viên chuyên sâu theo từng phân khúc cụ thể như chung cư, nhà riêng và nhà xưởng giúp nâng cao khả năng định giá Sự chuyên môn hóa này sẽ mang lại kết quả định giá chính xác và đáng tin cậy hơn.
Tổ chức hội thảo và giao lưu về công tác định giá bất động sản giữa các chi nhánh ngân hàng và ngân hàng thương mại nhằm tạo cơ hội cho đội ngũ nhân viên định giá học hỏi kinh nghiệm và trao đổi thông tin.
Ngoài việc bám sát kế hoạch của từng cá nhân, mỗi cán bộ với ý thức
"Khách hàng là trên hết" cam kết tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho khách hàng trong mọi giao dịch, từ việc hoàn tất thủ tục giấy tờ một cách đơn giản, nhanh chóng và chính xác Đồng thời, chúng tôi tuân thủ bộ tiêu chuẩn chất lượng dịch vụ nhằm mang đến trải nghiệm tốt nhất cho khách hàng về chất lượng dịch vụ.
Tạo ra một môi trường làm việc khuyến khích đội ngũ nhân viên chủ động sáng tạo và tự tin phát huy khả năng cá nhân là rất quan trọng Điều này giúp tránh tình trạng cứng nhắc tuân thủ quy định, từ đó đảm bảo rằng kết quả định giá trở nên thực tế và hiệu quả hơn.
3.2.3 Xây dựng Phòng quản lý rủi ro và phòng pháp chế vững mạnh
Phòng pháp chế và nhân viên pháp chế đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo hoạt động quản lý và kinh doanh của ngân hàng tuân thủ các quy định pháp luật Điều này không chỉ giúp định giá chính xác mà còn giảm thiểu rủi ro pháp lý, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của ngân hàng.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Phòng pháp chế cần xây dưng tốt về các công tác:
+ Thẩm định về mặt pháp lý hoặc trực tiếp xây dựng các văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, các quy chế quản lý của chi nhánh Ngân hàng PVcomBank
Ban Tổng giám đốc Ngân hàng cần ban hành và soạn thảo các văn bản một cách kịp thời, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, đảm bảo tính khả thi và thống nhất với các quy định pháp luật hiện hành, đồng thời từng bước tiếp cận với thông lệ quốc tế.
Xây dựng và quản lý hệ thống dữ liệu pháp luật là cần thiết để cập nhật và hệ thống hóa các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá của ngân hàng Việc này giúp đảm bảo tính chính xác và hiệu quả trong quá trình thực hiện các quy định pháp lý.
Có ý kiến đề xuất về việc xử lý các vi phạm pháp luật và quy chế quản lý nội bộ tại chi nhánh ngân hàng PVcomBank, đồng thời đưa ra các biện pháp khắc phục hiệu quả.
Lập kế hoạch và tổ chức kiểm tra, theo dõi, đôn đốc việc thực hiện pháp luật trong đội ngũ định giá và toàn Ngân hàng, đồng thời tổng kết kết quả thực hiện là nhiệm vụ quan trọng nhằm đảm bảo tuân thủ và nâng cao hiệu quả hoạt động.
3.1.4 Cải thiện hệ thống thông tin chính xác trong quá trình định giá Bất động sản
Thiếu minh bạch, chính xác và khó tiếp cận thông tin trên thị trường đang gây ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động định giá bất động sản tại các chi nhánh ngân hàng Do đó, các chuyên viên định giá cần thận trọng trong việc lựa chọn và thu thập thông tin từ thị trường để đảm bảo tính chính xác trong công việc của mình.
Với sự phát triển không ngừng của công nghệ thông tin, các chuyên viên định giá cần xây dựng hệ thống thông tin riêng để nâng cao hiệu quả công việc Việc phát triển một hệ thống tích hợp đa dữ liệu về bất động sản sẽ cung cấp thông tin chính xác và đáng tin cậy, giúp giảm thiểu thời gian thu thập dữ liệu Hơn nữa, hệ thống này sẽ hỗ trợ quá trình định giá bằng cách phát triển phần mềm tính toán ước lượng giá trị bất động sản dựa trên thông tin đã thu thập.
Trang bị công nghệ hiện đại và phần mềm tiện ích giúp tích hợp thông tin từ nhiều phòng ban và nguồn khác nhau Điều này không chỉ đảm bảo cung cấp thông tin nhanh chóng và chính xác mà còn tiết kiệm chi phí, thời gian và công sức cho cán bộ thẩm định.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế
Một số Kiến nghị
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
- Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ngân hàng yêu cầu người vay phải thế chấp tài sản để giảm thiểu rủi ro, và phần lớn các khoản vay hiện nay đều được đảm bảo bằng bất động sản Để thực hiện việc thế chấp, người vay cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu bất động sản Tuy nhiên, nhiều trường hợp người vay không có các giấy tờ này, dẫn đến việc mất cơ hội vay vốn kinh doanh Tình trạng này không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của người vay mà còn hạn chế khả năng mở rộng quy mô tín dụng của ngân hàng.
Sở Địa Chính nhà đất Hà Nội đã triển khai nhiều giải pháp nhằm thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Cụ thể, Sở đã ủy quyền cho các quận, huyện có thẩm quyền trong việc xét duyệt và cấp giấy chứng nhận, đồng thời xem xét cấp giấy cho những trường hợp chứng minh được tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp Những hoạt động này không chỉ tạo điều kiện thuận lợi cho ngân hàng trong việc xét duyệt cho vay vốn mà còn giúp mở rộng quy mô tín dụng, gia tăng lợi nhuận và góp phần vào sự phát triển chung của nền kinh tế quốc dân.
- Ban hành các văn bản pháp luật có liên quan đến quy trình trình tự định giá BĐS:
Các cơ quan quản lý Nhà nước cần thiết lập một quy trình định giá chung và đồng bộ cho toàn bộ nền kinh tế Quy trình này phải bao gồm các quy phạm, thủ tục và trình tự cụ thể trong hoạt động định giá bất động sản, cùng với hướng dẫn sử dụng và phạm vi áp dụng của các phương pháp định giá này.
Cơ quan quản lý cần cải thiện quy định pháp lý liên quan đến định giá bất động sản, đồng thời xây dựng các viện nghiên cứu và cơ sở đào tạo để nâng cao năng lực và chất lượng của cán bộ định giá, nhằm đảm bảo phong cách chuyên nghiệp trong công tác này.
Xây dựng cơ sở dữ liệu toàn quốc về giá bất động sản, cung cấp thông tin chi tiết về giá đất đai và bất động sản cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu Dịch vụ này hỗ trợ người dùng trong việc tiếp cận thông tin giá cả chính xác và kịp thời liên quan đến bất động sản và công trình xây dựng.
3.3.2.Kiến nghị với Chi nhánh Ngân hàng Đối với quy trình định giá: Cần tiếp tục hoàn thiện quy trình định giá để nâng cao chất lượng định giá, gia tăng giá trị tin cậy cho các hợp đồng tín dụng cho vay thế chấp Đặc biệt, với các Bất động sản có giá trị lớn và điều kiện phức tạp, đòi hỏi
Chuyên viên định giá bất động sản cần thận trọng tuyệt đối trong quá trình định giá, không được cắt bỏ bất kỳ khâu nào, vì điều này có thể dẫn đến sai sót do tính chủ quan Họ phải thực hiện điều tra thực tế và thu thập thông tin tại khu vực của BĐS mục tiêu, sau đó lựa chọn phương pháp định giá hợp lý nhất Trong công tác tổ chức hoạt động, việc phân công nhiệm vụ rõ ràng và kiểm soát tiến độ công việc là rất quan trọng Đối với đào tạo và quản lý nhân lực, cần xây dựng chính sách đào tạo hiệu quả cho đội ngũ cán bộ phòng định giá, đảm bảo sự phát triển và nâng cao trình độ Ngoài ra, việc biểu dương những cá nhân hoàn thành chỉ tiêu tại PVcomBank và tạo môi trường làm việc thuận lợi, thân thiện, chuyên nghiệp cũng cần được chú trọng để phát triển văn hóa kinh doanh của Chi nhánh Ngân hàng.
Chuyên đề tốt nghiệp Kinh tế