MỤC LỤC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG[.]
Trang 1- -CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP
Đề tài:
GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁTẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ,
QUẬN ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI
Giáo viên hướng dẫn : ThS NGUYỄN THẮNG TRUNGSinh viên thực hiện: NGUYỄN ANH VŨ
MSV: CQ534536
Lớp: KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH
Trang 2MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1
1.Tính cấp thiết của đề tài 1
2.Mục tiêu nghiên cứu 2
3.Phương pháp nghiên cứu 2
4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .2
5.Bố cục của đề tài .2
PHẦN II: NỘI DUNG 3
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1.1.Bất động sản 3
1.1.1.Khái niệm về bất động sản .3
1.1.2.Phân loại và đặc điểm của bất động sản 4
1.2 Định giá bất động sản 8
1.2.1 Khái niệm, vai trò và sự cần thiết của hoạt động định giá BĐS 8
1.2.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS 9
1.2.3 Quy trình định giá Bất động sản 15
1.2.4.Các phương pháp định giá bất động sản 20
1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản .31
CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠICHI NHÁNHNGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, Q ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI 34
2.1.Một số nét khái quát về chi nhánh ngân hàng Pvcombank 34
2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển .34
2.1.2 Cơ cấu tổ chức chi nhánh 34
2.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng 36
2.1.4 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh .37
2.2.Tình hình thực trạng hoạt động định giá tại Chi nhánh ngân hàng .38
Trang 32.2.2.Thực trạng công tác định giá tại Chi nhánh Ngân hàng 38
2.2.3.Thực tế hoạt động định giá bất động sản tại Chi nhánh Ngân hàngPvcomBank qua 2 hợp đồng: 46
2.3.Đánh giá thực trạng công tác định giá của Ngân hàng 53
2.3.1.Những kết quả đạt được 53
2.3.2.Những tồn tại và nguyên nhân .54
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠTĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 57
3.1.Mục tiêu và phương hướng hoạt động của Chi nhánh Ngân hàng 57
3.1.1.Mục tiêu 57
3.1.2 Phương hướng .57
3.2.Một số giải pháp 58
3.2.1 Giải pháp về quy trình định giá .58
3.2.2 Bồi dưỡng và nâng cao chất lượng định giá viên 58
3.2.3 Xây dựng Phòng quản lý rủi ro và phòng pháp chế vững mạnh 58
3.1.4 Cải thiện hệ thống thơng tin chính xác trong q trình định giá Bất độngsản 59
3.3.Một số Kiến nghị 60
3.3.1 Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền 60
3.3.2.Kiến nghị với Chi nhánh Ngân hàng 60
KẾT LUẬN 62
Trang 4DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT
BĐS : Bất động sản
QC – HĐQT : Quy chế hội đồng quản trịTSBĐ : Tài sản bảo đảm
QĐ : Quy địnhDH : Hướng dẫn
ĐVKD : Đơn vị kinh doanhTT : Tập thể
GCN QSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữuVNĐ : Việt Nam Đồng
TMCP : Thương mại cổ phầnNHTM : Ngân hàng thương mại
PL-QĐTĐTS: Phụ lục Quy định thẩm định tài sảnTĐTSBĐ : Thẩm định tài sản bảo đảm
Trang 5PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất nước ta trong những năm gần đây đã và đang từng bước thoát khỏi cuộckhủng hoảng kinh tế.Các ngành nghề, lĩnh vực đang dần hồi phục và đi vào đúngquỹ đạo phát triển chung của nền kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa – hiện đạihóa Đất nước Trong đó, thị trường vốn là thị trường thiết yếu giữ vị trí quan trọng,làm tiền đề thúc đẩy các ngành nghề cùng phát triển.Thị trường vốn ở nước ta chủyếu với hệ thống ngân hàng giữ vai trò quan trọng – được xem như hệ thống tuầnhồn của nền kinh tế Hệ thống ngân hàng hình thành, tìm kiếm lợi nhuận thơng quavai trị trung gian uy tín huy động vốn “nhàn rỗi” và cho vay nguồn vốn đó ra cácthị trường kinh doanh với mức lãi suất nhất định Ngân hàng đã và đang từng bướcphát triển lớn mạnh hịa nhịp cùng với q trình phục hồi của nền kinh tế.
Tuy nhiên, hoạt động này của ngân hàng luôn luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro Đểhạn chế các rủi ro, ngân hàng thường yêu cầu người vay vốn phải thế chấp tài sảncủa mình, và tài sản đó thường là Bất động sản Để thế chấp Bất động sản là mộtcông tác hết sức phức tạp vì nó gắn liền với thị trường đất đai – một thị trường đầybiến động về giá cả Trước tình hình đó, việc định giá Bất động sản phục vụ chonhu cầu thế chấp là điều rất cần thiết Đây là căn cứ để Ngân hàng cung ứng nguồnvốn cho vay một cách hợp lý Vừa tạo điều kiện cho khách hàng vừa giảm thiểu rủiro trong quá trình vay vốn và giải ngân của Ngân hàng.Trong thời gian qua, nhậnđược nhiều bài học từ cuộc khủng hoảng của nền kinh tế, các Ngân hàng cũng đãxây dựng riêng cho mình những quy chuẩn về định giá bất động sản thế chấp Tuyvậy, với những khó khăn trong quá trình tìm kiếm thơng tin cùng những vướng mắctừ thực tế so với nguyên tắc, quy trình định giá được định sẵn, hoạt động cho vaythế chấp Bất động sản tại Ngân hàng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu từ phía kháchhàng và hoạt động của mình, gây ra các rủi ro khơng đáng có đặc biệt là nợ xấu từkhách hàng.
Trong thời gian thực tập tại Phòng thẩm định tài sản – TMCP Đại chúng Việt
Nam (PVcomBank) qua học tập từ thực tế em quyết định lựa chọn đề tài “Giải phápnâng cao chất lượng hoạt động định giá tại chi nhánh Ngân hàng PVcomBank1A, Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội” Với kiến thức được học tập ở
Trang 6nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCPĐại chúng Việt Nam.
2.Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiên nghiên cứu định giá tại chi nhánh ngân hàng nhằm:+ Tìm hiểu và nghiên cứu cơ sở lý luân về định gái Bất động sản.
+ Đưa ra những đánh giá về quy trình định giá thơng qua thực trạng định giá tại chinhánh Ngân hàng Trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chấtlượng định giá BĐS tại Chi nhánh ngân hàng
3.Phương pháp nghiên cứu
Q trình nghiên cứu sinh viên nghiên cứu có sử dụng phương pháp phântích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu và thống kê và có tiến hành phỏngvấn xin ý kiến cán bộ của phòng thẩm định giá chi nhánh Ngân hàng PVcomBank.4.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng công tácđịnh giá Bất động sản tại chi nhánh Ngân hàng PVcomBank và tập trung tìm hiểuquy trình định giá Bất động sản mà chi nhánh đang thực hiện.
- Phạm vi nghiên cứu: Chi nhánh ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam số1A, Láng Hạ, thành phố Hà Nội.
5.Bố cục của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo và mục lục đề tài gồmcác chương sau:
+ CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.
+ CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠICHI NHÁNHNGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, Q ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI.
+ CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG
Trang 7PHẦN II: NỘI DUNG
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN.1.1.Bất động sản
1.1.1.Khái niệm về bất động sản
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từLuật cổ La Mã, theo đó bất động sản khơng chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất màcòn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất Bấtđộng sản bao gồm các cơng trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả nhữnggì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng vớinhững bộ phận cấu thành lãnh thổ.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đấtđai, khơng tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517,518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 LuậtDân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bangĐức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ khơng phảilà đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phậncủa lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưagặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là độngsản”.Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luậtDân sự Bắc Kỳ và Sài Gịn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quyđịnh: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyềngắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đấtđai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì đượccoi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái
niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đấtđai”.
Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt
đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt,
Trang 8của chúng” Bên cạnh đó, Luật này cịn liệt kê những vật khơng liên quan gì đến đấtđai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều
174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây
dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xâydựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quyđịnh”.
1.1.2.Phân loại và đặc điểm của bất động sản
1.1.2.1 Phân loại bất động sản
- Theo đặc tính vật chất
+ Đất đai: đó là đất tự nhiên, bao gồm đất trống và đất đang sử dụng.+ Cơng trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc.+ Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Đất đai và cơng trình kiến trúc:· Cơng trình kiến trúc: 5 loại
+ Nhà ở dùng để cho th hoặc để bán
+ Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt bằng khu cơngnghiệp
+ Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho thuê, chợ, trung tâmthương mại…
+ Khách sạn và văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào các kiều kiện vật chất, chấtlượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn được chia ra từ 1 sao đến 5sao.
- Cơng trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,…
Đất đai: theo điều 13 của Luật đất đai 2003, căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đaiđược phân biệt thành 3 vùng khác nhau là: đồng bằng, trung du và miền núi Trongđó mỗi vùng lại chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, phi nông nghiệp vàchưa sử dụng
- Để thuận tiện cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lýthị trường bất động sản có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng,BĐS đầu tư xây dựng và BĐS sản đặc biệt.
Trang 9làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đấtđai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn,tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và kháchquan Nhóm này có tác động rất lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, hiện đại hoá đấtnước cũng như phát triển đơ thị bền vững.Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS nàychiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở cácnước trên thế giới.
+ Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nôngnghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đấtnuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v
+ Bất động sản đặc biệt là những BĐS như các cơng trình bảo tồn quốc gia, di sảnvăn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm củaloại BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và khơng
có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai,mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khơng gian.Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tốvị trí khơng phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thơng thường mànó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụcông cộng, các cơng trình cơng cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụthuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bấtđộng sản sẽ thay đổi.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhấtđịnh nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùngvà khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế;tính chất xã hội; điều kiện mơi trường Trong những yếu tố trên, có những yếu tốvùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tácđộng của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng
Trang 10trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, bấtđộng sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâubền của hàng hóa bất động sản rất khác nhau, tùy theo từng loại bất động sản cụ thể.Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sảncũng như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự
khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từngđịa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giớihạn về quy mơ quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trínhất định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng chođầu tư phát triển các cơng trình xây dựng lại càng giới hạn hơn Do yếu tố vị trí nênngười ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các cơng trình bất độngsản Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiềuhướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơvề lâu dài thường có lợi do giá cả ln có xu hướng tăng lên Vì vậy các chính sáchđiều tiết cân bằng cung cầu khong thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phảicó chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản.Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và
Trang 11Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý
xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bấtđộng sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sảnở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tậpquán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, cịn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tơngiáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.Giữa các hàng hóa
bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sựhồn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăngthêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia Bấtđộng sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề vàcó tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Dovậy khi đầu tư xây dựng các cơng trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởngtới các cơng trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởngkhi có các cơng trình bất động sản khác sẽ ra đời Cũng chính vì sự ảnh hưởng củabất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lývà điều tiết thị trường bất động sản.
Thứ bảy, bất động sản luôn là một tài sản có giá trị cao do giá trị của đất đai
cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lợi cao đồng thời có thể tạo vốnmới Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản phải có vốn lớn và vốn dài hạn, đồngthời phải biết khai thác đặc tính có thể tái tạo vốn để quay trở lại đầu tư cho kinhdoanh Cũng do đặc điểm này đòi hỏi nên hoạt động kinh doanh bất động sản luôn
cần đến sự tham gia của ngân hàng và các tổ chức tín dụng
Thứ tám, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
Trang 12Thứ chín, giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa bất động sản phụ
thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì bất động sản thường có giá trị lớn, bao gồmnhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp, do đó, địi hỏi người quản lýphải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các hàng hóathơng thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các cơng trình xây dựng rất phứctạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các cơng trình xây dựng, nhà ở, vănphịng…cũng địi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lý cũngrất cao.
1.2 Định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm, vai trò và sự cần thiết của hoạt động định giá BĐS
1.2.1.1 Khái niệm định giá BĐS
Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểmxác định, có cân nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xát đến cácyếu tố kinh tế thị trường
Như vậy việc định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của mộtbất động sản tại cụ thể tại một thời điêmt nhất định được tiến hành bởi tổ chức, cánhân có đăng ký kinh doanh.Khi thực hiện công việc này, người định giá sẽ phảixem xét những người có khả năng mua bán, chuyển nhượng trên thị trường tại thờiđiểm định giá và các loại tài sản có thể thay thế cho tài sản này.Dựa trên sự cạnhtranh của những người mua, người chuyển nhượng, ngưòi bán, người nhận chuyểnnhượng tiềm năng, ngưòi định giá sẽ ước lượng được mức giá tài sản đó.
Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thìcũng khơng thể vì thế mà tách chúng hồn tồn độc lập nhau, vì bất động sản là mộtđơn vị thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đíchsử dụng Hơn nữa do bất động sản là một tài sản không di dời được nên giá trị bấtđộng sản luôn luôn chịu sự tác động bởi nhiều yếu tố Số lượng các yếu tố và mứcđộ ảnh hưởng của mỗi yếu tố đến giá trị của bất động sản là không giống nhau,chúng tùy thuộc vào từng loại bất động sản, từng vị trí của bất động sản Vì vậy,việc xác định các quyền đối với bất động sản, những yếu tố và mức độ ảnh hưởngchúng đến giá trị của bất động sản là rất khó khăn, phức tạp và đó cũng chính làcơng việc của người định giá cần giải quyết.
1.2.1.2Vai trò của việc định giá BĐS
Trang 13phí, điều chỉnh thu nhập của các tầng lớp dân cư và của người lao động trong xã hộithơng qua các chính sách tài chính, sau đó là nhằm đáp ứng các nhu cầu của ngườichủ sở hữu bất động sản, những người có quyền và lợi ích liên quan cần biết giá trịthực tế của bất động sản trong việc thực hiện các chuyển đổi, chuyển nhượng, thừakế, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất, đền bù giải phóng mặtbằng, giải quyết các tranh chấp về giá trị bất động sản,… Bất động sản có nhiềuloại, có loại dùng để ở ( nhà ở, đất ở ), có loại dùng vào việc kinh doanh dịch vụ,nhằm thu lợi nhuận ( khách sạn, nhà hàng ), có loại dùng vào công sở, trườnghọc…
1.2.1.3 Sự cần thiết của hoạt động định giá BĐS
Định hướng phát triển của Đảng và Nhà nước là sớm thực hiện mục tiêu Cơngnghiệp hố - Hiện đại hoá đất nước, phát triển nền kinh tế theo hướng kinh tế thịtrường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thànhphần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộ hoá các loại thị trường như thịtrường vốn, thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trườngĐịnh hướng phát triển của Đảng và Nhà nướclà sớm thực hiện mục tiêu Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố đất nước, phát triển nềnkinh tế theo hướng kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, phát triển nềnkinh tế hàng hoá nhiều thành phần với mục tiêu phát triển là nhanh chóng đồng bộhố các loại thị trường như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường chứngkhoán, thị trường bất động sản…Thị trường bất động sản là thị trường.
Mặt khác, trong quan hệ tín dụng các Ngân hàng không muốn nhận sự rủi ro,do vậy bên vay tiền phải dùng bất động sản của mình làm vật bảo đảm nghĩa vụ trảnợ cho khoản vay, trường hợp người vay vốn không thể trả được nợ khi đến hạn thìNgân hàng có quyền bán bất động sản thế chấp đó theo thỏa thuận để thu hồi nợ, dovậy định giá thế châp bất động sản là hết sức cần thiết Hơn nữa việc định giábấtđộng sản để thế chấp là cần thiết bởi lẽ khi đó người vay vốn biết được và có thểvay được số lượng vốn phù hợp với giá trị của bất động sản mình sở hữu.
1.2.2 Căn cứ và nguyên tắc định giá BĐS
1.2.2.1 Căn cứ định giá BĐS
- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động lao động tạo ra bất động sản- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và cơng trình
Trang 14- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sảntrong khu vực
- Dựa vào các yếu tố cấu thành của bất động sản- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản
1.2.2.2 Nguyên tắc định giá BĐS
1.2.2.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
“ Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quantrọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đấtđại nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuynhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe,môi trường và các quy đinh về pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ Việcsử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vậtchất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, gay cả việc sửdụng nó có thể thực hiện về mặt vật chất hay pháp luật cho phép cũng cần phải cósự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiên tại.
Đặc tính vậy lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ tiện ích, các điều kiện vềthổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất…
Khả thi về mặt kinh tế : thể hiện các đặc tính như việc có thể dự đốn khảnăng có đươc thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
Thu thập ròng lớn nhất: một “sử dụng” sau khi thỏa mãn tất cả các điều kiệntrên và có được thu nhập rịng lớn nhất ( hoặc có giá trị hiện tại của thu nhập ròngtrong tương lại là cao nhất) trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọilà “sử dụng cao nhất và tốt nhất”.
Nguyên tắc này đòi hỏi khi định giá bất động sản trong tình huống sử dụngcao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên việc sử dụng hiện tại nếu như sử dụnghiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản Bởi vìviệc sử dụng cao nhât và tốt nhất quyết định giá thị trường của bất động sản.
Trang 15Đối với bất động sản, người định giá phải xem xét cả việc sử dụng cao nhất vàtốt nhất của đất ( xem như đất trống) và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các cơngtrình trên đất Giá trị thị trường của đất dựa trên khai niệm “ sử dụng cao nhất và tốtnhất” phản anh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, vớicác cơng trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thịtrường của đất đã cải tạo.
1.2.2.2.2 Nguyên tắc thay thế
Khi hai bất động sản có tính hữu ích như nhau, bất động sản nào chào bán ởmức thấp hơn thì bất động sản đó được bán trước Theo nguyên tắc này, người muathường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đấttương đương và xây dựng một cơng trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian,sự không thuận lợi và rủi ro.
Với nguyên tắc này, giá trị của một bất động sản thường được xác lập dựa trêngiá bán của một bất động sản thay thế khác tương tự về độ tiện dụng, só sánh trongcùng một vùng giá trị và thời diểm bán của các tài sản so sánh này gần với thờiđiểm xác định giá trị bất động sản.
Nguyên tắc này dựa trên một nguyên lý rất đơn giản : một người mua bất độngsản sẽ không trả giá cao so với giá mua bất động sản mà anh ta có độ mong muốnvà thỏa mãn tương tự Nguyên tắc này là cơ sở cho ba phương pháp: phương phápxác định giá đất theo chi phí giá thanh, xác định giá đất theo giá bán so sánh và xácđịnh giá đất theo thu nhập.
1.2.2.2.3 Nguyên tắc cung cầu
Giá trị của một bất động sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu củabất động sản đó trên thị trường.Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đếncung và cầu của tài sản.Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuân với cầu và tỷ lệnghịch với cũng của bất động sản Khi nhu cầu về loại tài sản tăng lên trong điềukiên cung khơng đổi thì giá cả tài sản sẽ tăng lên và ngược lại.
Trang 16lên mà lượng cầu khơng tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cunggiảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thị giá thị trường sẽ tăng lên Khi cung vàcầu biến động cùng chiều (cùng tăng hoặc cùng giảm) thì giá sẽ tăng hoặc giảm tùytheo chênh lệch về tốc độ tăng, giảm của cung cầu Nếu tốc độ tăng của cầu lớn hơncủa cung thì giá sẽ tăng và ngược lại Đó là nội dung của nguyên tắc cung ,cầu cũngđược áp dụng và phù hợp với thị trường đất đai
Trong một khoảng thời gian nhất định, cung về đất đai phụ thuộc vào các yếutố chính như sau : Giá của đất đai, thu nhập của người tiêu dùng, giá của các mặthàng có liên quan bao gồm các mặt hàng thay thế hoặc bổ sung, những kỳ vọng củakhách hàng về cung và cầu (thơng qua dự đốn về giá cả) của đất đai trong tươnglai, và sở thích và ưu tiên của người tiêu dùng.
Do đặc thù riêng của hàng hóa đất đai, cung về đất đai trước hết phụ thuộc vàoquỹ đất tự nhiên của từng địa phương và cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiênnày Ngoài ra, cung của hàng hóa này cịn phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất củanhà nước Nhà nước có thể thay đổi cơ cấu các loại đất trong quỹ đất tự nhiên bằngviệc thay đổi quy hoạch về sử dụng đất đai Nói một cách khác, cung của mỗi loạiđất ở các địa phương có thể thay đổi, tăng lên hoặc giảm xuống tùy theo chính sáchquy hoạch sử dụng đất của nhà nước Nếu loại trừ việc phù sa bồi lắng hoặc sụt lởđất, tổng quỹ đất tự nhiên của từng địa phương hay của một quốc gia nói chung cóthể nói là một đai lượng khơng đổi, hay tổng cung về đất có thể coi là một đại lượngkhơng đổi Vì vậy, nếu đất đai là đồng nhất, giá cả của nó chỉ phụ thuộc vào cầu.Tuy nhiên, trong thực tế các loại đất có thể chuyển hóa cho nhau và vì vậy, cung vềtừng loại đất cũng có biến động và vì vậy giá cả của từng loại đất cụ thể phụ thuộcvào cung và cầu của loại đất đó.Một diện tích đất nơng nghiệp trước đây có thể trởthành đất ở, đất đơ thị hoặc đất dùng cho sản xuất công nghiệp khi được chuyểnmục đích sử dụng.Tương tự, một diện tích đất rừng nào đó cũng có thể trở thành đấtsản xuất nơng nghiệp nếu diện tích đó được chuyển đổi Trong các trường hợp này,mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, cung về đất ở, đất đô thị (đối vối trườnghợp thứ nhất) và đất nông nghiệp (đối với trường hợp thứ hai) đã tăng lên.
1.2.2.2.4 Nguyên tắc thay đổi
Trang 17đặt trong bối cảnh thay đổi của tất cả các yếu tố đó Đó là nội dung chính của“nguyên tắc thay đổi” trong xác định giá trị đất đai
Ngay cả các điều kiện tự nhiên của đất đai cũng có thể thay đổi do các hiện tượng tựnhiên như : mưa, nắng, bão, lụt… Các điều kiện nãy cùng có thể thay đổi do cáchsử dụng của con người, ví dụ như làm bạc màu hoặc làm tăng độ màu mỡ của đất
Các điều kiện về kinh tế địa phương nơi có diện tích đất được xem xét cũngluôn luôn thay đổi và điều đó tất nhiên có ảnh hưởng lớn đến giá trị đát đai Việcphát triển các khu công nghiệp, đô thị hóa, phát triển cơ sở hạ tầng, thu nhập củangười dân thay đổi v.v… đều có tác động đáng kể giá trị đất đai Tương tự, các yếutố về pháp luật, xã hội và mơi trường cũng có ảnh hưởng đến giá trị đất đai Chínhvì vậy, việc xem xét giá trị của đất đai cần phải đặc biệt chú ý đến thời điểm xácđịnh giá trị hoặc ít nhất giá trị đó cũng chỉ áp dụng phù hợp cho một khoảng thờigian ngắn nhất định.
1.2.2.2.5 Nguyên tắc dự báo
Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợitrong tương lai Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản ln ln dựa trên các triểnvọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua
Đất đai khi có những đầu tư cụ thể có thể đem lại lợi ích kinh tế trong tươnglai Vì vậy, giá trị thị trường của một diện tích đất đai có thể được ước lượng bằngtổng giá trị hiện tại của những lợi nhuận hoặc lợi ích trong tương lai mà nó có thểđem lại Ngược lai, ngay cả các tác động tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương laicũng có thể xảy ra và cần được tiên đoán trước Các nhà đầu tư hoặc các nhà địnhgiá đất đai thường dựa vào nguyên tắc lường trước hoặc dự báo này để tiên lượnggiá trị đât đai ở thời điểm hiện tại
Nguyên tắc này được sử dụng kết hợp với nguyên tắc thay đổi vì q trình dựbáo trước này chính là lường trước những thay đổi có thể trong tương lai Nhữngthay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lýcủa nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đếngiá trị của bất động sản Vì vậy trong định giá bất động sản, cần dự báo đượcbiếnđộng của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác.
1.2.2.2.6 Nguyên tắc phù hợp
Trang 18hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệuquả nhất
Nguyên tắc này thể hiện ở chỗ đất đai sẽ có giá trị lớn nhất khi nó được sửdụng theo cách phù hợp với các điều kiện kinh tế và xã hội trong một vùng nhấtđịnh Nguyên tắc phù hợp cũng thể hiện ở trong quá trình xác định giá trị của đấtđai, cần có sự nhất qn về một mục đích sử dụng duy nhất được áp dụng cho toànbộ bất động sản bao gồm cả đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất đai.
1.2.2.2.7 Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Nguyên tắc này nhấn mạnh đến tính duy nhất về vị trí của một mảnh đất nhấtđịnh và khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất donó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác
Khi những thửa đất có diện tích như nhau, được sử dụng cho những mục đíchgiống nhau và các yêu cầu tương tự về vốn, lao động và quản lý những tạo ra cácthu nhập ròng khác nhau Chênh lệch về thu nhập rịng từ những mảnh đất nàychính là thể hiện về chênh lệch về giá đất và cần được tính đến trong q trình xácđịnh giá trị đất đai.
1.2.2.2.8 Nguyên tắc cạnh tranh
Cũng như các hàng hóa khác, đất đai hay bất động sản khi có một số lượng đủlớn nhất định trên thị trường thì có sự cạnh tranh Kết quả của cạnh tranh là làmgiảm giá thị trường về loại hàng hóa đó Mức độ cạnh tranh trong thị trường đất đai,bất động sản thường khơng gay gắt như trong các hàng hóa thông thường do cạnhtranh trong thị trường này là cạnh tranh khơng hồn hảo Tuy vậy, mức độ và tínhchất cạnh tranh cũng phụ thuộc vào từng loại bất động sản và từng vùng khácnhau.Cạnh tranh có tác động rõ rệt đến giá cả của đất đai/bất động sản.Các thửa đấtcó thể khác nhau nhưng chúng có độ thay thế với nhau ở một độ nhất định và điềunày cũng là yếu tố tạo nên cạnh tranh Trong thị trường đất đai/bất động sản, một sốloại cạnh tranh phổ biến là : cạnh tranh về vị trí, về mức độ phù hợp thị hiếu, cạnhtranh trong một không gian địa lý (vùng, các vùng, cả nước), cạnh tranh trong nộibộ cung, trong nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
1.2.2.2.9 Nguyên tắc đóng góp
Trang 19garage được thừa nhận là 500 triệu đồng, trong khi chi phí để xây garage có thể chỉmất khoảng 1/5 giá trị của nó.
1.2.2.2.10 Nguyên tắc khả năng sinh lời cuả đất
Khả năng sinh lời của đất được hiểu là khoản lợi nhuận thu được từ đất do cóvị trí thuận lợi hơn so với những mảnh đất khác.
Các nhà kinh tế chia các yếu tố sản xuất ra làm 4 nhóm: đất đai, lao động, vốnvà quản lý Nguyên tắc khả năng sinh lời từ đất cho rằng phần thu nhập còn lại saukhi trừ các khoản chi phí về lao động, vốn và quản lý là thuộc về đất đai Nguyêntắc khả năng sinh lời từ đất nhấn mạnh đến đặc tính “độc nhất vơ nhị” về vị trí củathửa đất trong sản xuất kinh doanh, nguyên tắc này giúp cho việc giải thích tại saogiá trị của đất lại có thể thay đổi một cách mạnh mẽ theo các vị trí.
1.2.2.2.11 Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bấtđộng sản khác.
Tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác trongđịnh giá bất động sản được hiểu, đó là sự phản ánh tính phụ thuộc về mặt giá trị của bấtđộng sản chủ thể được đầu tư so với các bất động sản so sánh trong cùng một vùng giátrị.
Giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăngthêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sửdụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần.
Những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bấtđộng sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bấtđộng sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
1.2.3 Quy trình định giá Bất động sản
Quá trình định giá bao gồm các bước sau: -Xác định thông tin chungBĐS định giá-Lên kế hoạch định giá
-Thu thập số liệu về BĐS định giá-Phân tích số liệu về BĐS định giá-Lựa chọn phương pháp định giá -Lập báo cáo thẩm định giá
1.2.3.1 Xác định thông tin chung BĐS định giá
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế và kỹ thuật của bất động
Trang 20+ Pháp lý: Cần xác định xem bất động sản định giá có phải sở hữu hợp pháphay khơng? Có đem đi góp vốn, thế chấp, cho vay hay cho th ở đâu khơng? Xácđịnh thời hạn cịn lại và sở hữu của bất động sản, thời hạn này phải dài hơn thời hạnthế chấp vì nếu thời hạn sở hữu bất động sản ngắn hơn thời hạn thế chấp thì bấtđộng sản sẽ khơng có giá trị đem ra thế chấp
+ Về kinh tế: Thu thập thông tin đầy đủ về quy mơ, diện tích đất, vị trí, cơngtrình xây dựng, chế độ sửa chữa và bảo dưỡng cơng trình,…
+ Về kỹ thuật: Kiến trúc cơng trình cùng với trang thiết bị trong tòa nhà, tuổiđời của bất động sản,…
- Mục đích của định giá thế chấp là tìm ra giá trị thị trường của bất động sản
thế chấp để làm căn cứ quyết định cho vay vốn Mức vốn cho vay phụ thuộc vào giátrị định giá bất động sản thế chấp.
- Xác định khách hàng, yêu cầu khách hàng, những người sử dụng kết quả
định giá.
- Thời điểm định giá là thời điểm kí kết hợp đồng bảo đảm
- Việc xác định đặc điểm, bản chất của tài sản cần được định giá phải được
xác định ngay sau khi kí kết hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trị tài sảnđược đưa ra trong thời gian cho phép của hợp đồng.
- Xác định nguồn sữ liệu cần thiết cho hoạt động định giá
- Xác định cơ sở giá trị của tài sản dựa trên: đặc điểm, loại hình bất động sản
cần định giá, … Việc định giá phải phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành vàcác văn bản quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành
1.2.3.2 Lên kế hoạch định giá
- Việc lập kế hoạch nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời
gian thực hiện từng cuộc định giá, nhân lực cần thiết cho mỗi công việc
- Nội dung kế hoạch phải thể hiện nhnữg công việc sau:
+ Xác định yếu tố cung cầu phù hợp với chức năng, đặc tính và các quyền gắnvới Bất động sản cần định giá và đặc điểm của thị trường, xây dựng các biểu mẫuphù hợp
+ Xác định tài liệu cần thu thập về bất động sản so sánh, về thị trường
Trang 21+ Xác định tiến độ nghiên cứu, trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời giancho phép của trình tự phải được thực hiện Có thể sử dụng biểu đồ GANTT hoặcPEFT để lập tiến độ
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá
1.2.3.3 Thu thập thơng tin cụ thể về BĐS định giá
- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí bản đồ địa chính các mơ tảpháp lý liên quan đến bất động sản
- Các chi tiết bên trong và bên ngồi bất động sản.
- Đối với cơng trình xây dựng dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảosát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng cơng trình.
- Trong q trình khảo sát, để có đủ chứng cứ cho việc định giá cần chụp ảnhbất động sản theo các dạng toàn cảnh, chi tiết theo các hướng khác nhau.
- Ngồi ra cần thu thập thêm các thơng tin sau:
+ Thông tin về vùng, khu vực và địa phương nơi có bất động sản cần định giá+ Thơng tin cụ thể về bất đông sản cần định giá và các bất động sản có thể sosánh được với bất động sản mục tiêu
+ Thông tin về cung cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái của ngườimua – bán tiềm năng
1.2.3.4 Phân tích thơng tin BĐS định giá
- Cần làm rõ mức độ phù hợp của một hay nhiều phương pháp với các đặc điểm
kinh tế kỹ thuật của bất động sản mục tiêu và với loại giá trị cần xác định.
- Thực hiện hóa hợp các chỉ số giá trị giữa các bất động sản so sánh hoặc giữa các
phương pháp định giá khác nhau để rút ra giá trị bất động sản mục tiêu.
- Cần trình bày rõ trong báo cáo phương pháp định giá nào đã được sử dụng
và phương pháp nào là chính, phương pháp nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từđó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị định giá.
Phân tích các thơng tin từ khảo sát hiện trường
Phân tích những đặc trưng của thị trường vủa bất động sản mục tiêu
- Phân tích về bản chất và hành vi ứng xử của người tham gia thị trường
Trang 22+ Đối với bất động sản là nhà ở dân cư: nghiên cứu tuổi tác của chủ hộ, cơ cấugia đình, mức thu nhập của nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường đối với ngườimua tiềm năng.
- Phân tích xu hướng cung cầu trên thị trường:
+ Những xu hướng tăng, giảm của nguồn cung+ Những xu hướng tăng, giảm cầu về giá
+ Phân tích ảnh hưởng của các xu hướng đến giá trị bất động sản đang địnhgiá
Phân tích về khách hàng
- Đặc điểm của khách hàng tiềm năng
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mơ, chức năng và mơi trường xung
quanh bất động sản
- Nhu cầu và sức mua về bất động sản
Phân tích về sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất của bất động sản
- Định giá viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất của bất động sản trong
bối cảnh tự nhiên, pháp lý và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho bấtđộng sản
- Đánh giá cụ thể việc sử dụng bất động sản trên các mặt
- Áp của bất động sản trong sử dụng , những hạn chế riêng theo hợp đồng,theo quy định củ
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng bất động sản
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng bất động sản+ Sự hợp phapháp luật.
Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích sử dụng tiềm năng trong việc tạo thunhập, giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí bỏ ra và giá trịcòn lại của bất động sản, rủi ro lãi suất, giá trị vốn hóa,…
Hiệu quả tối ưu trong sử dụng: năng suất tối đa, các chi phí sửa chữa, bảodưỡng, các chi phí phát sinh cho phép bất động sản sử dụng đến mức cao nhất, tốtnhất.
1.2.3.5 Lựa chọn phương pháp định giá
- Áp dụng các phương pháp định giá khác nhau để xác định giá trị của bất
Trang 23+ Phương pháp so sánh/ so sánh trực tiếp: Phương pháp này dựa trên cơ sở
giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đốigiống so với BĐS thuộc đối tượng xem xét, để ước tính giá trị thực của bất động sảnđó, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Namcũng như nhiều nước trên thế giới.
+ Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn
hóa):Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập rịng trung bình hàng năm trong
tương lai từ một bất động sản, tương ứng với một tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất địnhđối với BĐS đó (cịn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của bất động sản đó Mặthạn chế của phương pháp này là các tham số để tính tốn giá trị bất động sản địihỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điềukiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính tốn thường bị hạn chế, cóthể khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp định giá khác để kiểm tra, trongtrường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương phápkhác để tính tốn.
+ Phương pháp chi phí ( phương pháp giá thành): Phương pháp này chủ yếu
được áp dụng để định giá những bất động sản khơng có hoặc rất ít khi xảy ra việcmua bán chúng trên thị trường bất động sản (nhà thờ, trường học, bệnh viện, côngsở…) Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng,giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự cóvai trị như là một vật thay thế nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phíxây dựng hiện hành
+ Phương pháp lợi nhuận (hay phương pháp hạch toán): Phương pháp này được
sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và nhữngtài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó, mặthạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những BĐS mà hoạtđộng của nó có tạo ra lợi nhuận.
+ Phương pháp thặng dư (hay phương pháp phân tích kinh doanh / phát triển
giả định): Phương pháp này thường được áp dụng để tính tốn giá trị của những
Trang 241.2.3.6 Lập báo cáo thẩm định giá
Nội dung của báo cáo thẩm định giá phụ thuộc vào bản chất và mục đích củacơng việc thẩm định giá Giá trị được biểu hiện chỉ là giá trị ước tính xuất phát từ sựphân tích các dữ liệu thị trường.
Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá vàcác điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị bất động sản và sửdụng kết quả định giá.
Báo cáo định giá và chứng thư định giá được gửi cho khách hàng và được lưugiữ tại văn phòng định giá.
1.2.4.Các phương pháp định giá bất động sản
1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh là phương pháp định giá dựa trên cơ sở phân tích mứcgiá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đangmua, bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá đểước tính giá trị thị trường của BĐS cần định giá
Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong định giá các BĐS có giaodịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụngkhá rộng rãi trong nhiều nước trên thế giới, đồng thời được sử dụng nhiều nhấttrong thực tế định giá các tài sản khác nhau Phương pháp này khơng có cơng thứchay mơ hình cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch thị trường để định giá.
Phương pháp so sánh áp dụng để định giá các tài sản có giao dịch phổ biếntrên thị trường Kết quả thẩm định sử dụng cho các mục đích mua, bán, cho th,góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính…
Giao dịch phổ biến trên thị trường: là hoạt động mua, bán tài sản công khaitrên thị trường Một tài sản được coi là có giao dịch phổ biến khi có it nhất 2 tài sảntương tự đã có giao dịch mua bán trên thị trường.
Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hóa, dịch vụ nhất định dongười mua, người bán đã hoặc có khả năng thỏa thuận trong từng trường hợp muabán cụ thể.
- Các trường hợp áp dụng
Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụngtrong các trường hợp sau:
Trang 25phân xưởng và các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và các nhómcửa hiệu.
+ Các mảnh đất trống
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi trongđịnh giá cho mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất độngsản, định giá cho việc mua và chuyển quyền sở hữu (hay sử dụng) đất đai Việcđịnh giá cho các bất động sản theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có cácbằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phươngpháp định giá khác như: các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.Phương pháp này được đang chiếm ưu thế trong điều kiện hiện nay do sự phát triểncủa công nghệ thông tin và máy vi tính
- Các bước tiến hành
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc phân tích các giá mua bán, chothuê của các tài sản tương tự có thể so sánh được trên thị trường, và giả định hànghố có thể “thay thế” nhau được Tuy nhiên, do khơng có các BĐS giống nhau hồntồn, hơn nữa, giá cả của BĐS thường thay đổi theo thời gian Vì vậy, khi tiến hànhđịnh giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau đây:
Bước 1- Tìm kiếm thơng tin về những BĐS “tương tự” được giao dịch trongthời gian gần với thời điểm định giá Các yếu tố của tài sản tương tự bao gồm cácđặc tính về kỹ thuật, thiết kế, tính năng sử dụng là tương tự nhau bao gồm:
+ Các đặc điểm vật chất BĐS: kích cỡ, kiểu loại, hình dáng, kết cấu, tuổi thọ,chất lượng, trang thiết bị, tiện nghi
+ Tình trạng pháp lý BĐS: Bất động sản có mức độ hồn chỉnh các tài liệupháp lý càng cao, thì giá trị càng cao Vì thế, khi định giá, cần phải xemxét về giấytờ, về quy hoạch, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hồn thành,thời gian sử dụng bất đống sản
+ Đặc điểm mặt bằng: các đặc tính về mặt bằng gồm kích thước, bề rộng mặttiền, hình dáng và các nét đặc trưng địa lý.
Trang 26+ Các cơng trình xây dựng liên quan: các cơng trình liên quan tới hình dáng vàcấu trúc: sự trang trí, cách xây dựng, trang bị tiện nghi và thiết kế
+ Thời gian giao dịch: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng tới giá giaodịch thị trường của bất động sản.
+ Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện về thanh toán(thanh toán ngay một lần/nhiều lần), bán trực tiếp/gián tiếp, bán cưỡng ép/tựnguyện
Bước 2- Tiến hành kiểm tra, phân tích các thơng tin thu thập được, so sánh cácthông tin với các thông tin của tài sản cần định giá, để tìm những thơng tin có thểđưa ra so sánh được Riêng đối với bất động sản, các thơng tin cần phân tích là:
+ Nguồn gốc các giao dịch thị trường: loại bất động sản, địa chỉ của bất độngsản, diện tích đất, tổng diện tích sàn của bất động sản, thời hạn sở hữu của bất độngsản, thời gian giao dịch Các thông tin trên phải rõ ràng, chính xác.
+ Đánh giá các giao dịch thị trường: các giao dịch sử dụng cho việc so sánhphải đảm bảo “người bán tự nguyện và người mua tự nguyện’’.
+ Lựa chọn và tiến hành quy đổi giá của các bất động sản ra đơn vị so sánhchuẩn tùy thuộc vào loại bất động sản: giá/mét vuông, giá/mét dài mặt tiền, giá/ cănhộ… nhằm loại bỏ sự khác nhau giữa các bất động sản về diện tích, kích thước…
Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh các thông tin cho phù hợp với tàisản cần định giá Trong thực tế, định giá viên thường lựa chọn thông tin của 3-5 tàisản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với tài sản cần định giá.
Đối tượng điều chỉnh: giá của các tài sản so sánh (có thể là tổng mức giá củamột bất động sản hoặc giá tính theo đơn vị so sánh chuẩn).
Căn cứ điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh chủ yếu (các đặcđiểm tự nhiên, pháp lý) giữa bất động sản so sánh và bất động sản cần thẩm địnhgiá.
Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản cần định giá làm chuẩn, những yếu tố tíchcực tồn tại ở tài sản cần định giá mà không tồn tại ở các tài sản so sánh thì cộngthêm vào (điều chỉnh tăng giá) và ngược lại.
Tỷ lệ điều chỉnh: Tùy thuộc vào đặc điểm của tài sản, mức giá giao dịch trênthị trường của tài sản mà định giá viên lựa chọn tỷ lệ điều chỉnh (tính theo tỷ lệ %trên giá trị tài sản).
Trang 27- Ưu, nhược điểm của phương pháp so sánh- Ưu điểm:
+ Đây là phương pháp ít khó khăn về mặt kỹ thuật, vì nó khơng cần thiết phảixây dựng các cơng thức hoặc mơ hình tính tốn, mà dự vào sự hiện diện của cácgiao dịch thị trường.
+ Phương pháp này có sự đánh giá về giá trị thị trường giao dịch thực tế, vìvậy dễdàng thuyết phục được khách hàng
- Nhược điểm:
+ Cần thiết phải có nhiều thơng tin rõ ràng, chính xác Nếu các thơng tin giaodịch khơng chính xác, thì không sử dụng được phương pháp này.
+ Các thông tin giao dịch thường khó đồng nhất với bất động sản cần định giá,đặc biệt là tính thời điểm (thơng tin giao dịch thành công thường diễn ra trước thờiđiểm cần định giá bất động sản mục tiêu) Trong điều kiện thị trường biến động, cácthơng tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trong một thời gian ngắn.
1.2.4.2 Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi cácdòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cầnthẩm định thành giá trị vốn hiện tại của nó (q trình chuyển đổi này cịn được gọilà q trình vốn hố thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá.
Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:- Phương pháp vốn hóa trực tiếp.
- Phương pháp dịng tiền chiết khấu.
Phương pháp vốn hóa trực tiếp: là một dạng của phương pháp thu nhập, thơngqua q trình chuyển đổi dịng thu nhập tương lai thành giá trị vốn hiện tại (tại thờiđiểm thẩm định giá) của tài sản theo công thức sau:
Trong đó: V: giá trị tài sản cần định giáI: thu nhập ròng mà tài sản đem lạiR: tỷ lệ vốn hóa
Trang 28định giá những tài sản mang lại thu nhập ổn định hoặc không ổn định hàng năm,trong tương lai.
- Trường hợp thu nhập ròng hàng năm là những khoản tiền thay đổi CFt(khơng bằng nhau hàng năm) thì giá trị thị trường của tài sản được xác định nhưsau:
.
Trong đó: V: Giá trị thị trường tài sản được thuêCFt : Thu nhập ròng năm thứ t
n: thời gian của dự áni: lãi suất chiết khấu
- Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sảnmang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phimđất nông nghiệp, đất rừng, lợi ích tài chính, tài sản cho thuê…), hoặc áp dụng chođịnh giá trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn phương án đầu tư.
-Các bước tiến hành phương pháp thu nhập
Việc định giá theo phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau:Bước1: ước tính thu nhập trung bình hàng năm mà BĐS mang lại, có tính đếntất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.
Bước2: ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng năm, như:thuế bất động sản, sửa chữa, bảo hành
Bước3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính tốn, cơng việc này có thểdựa vào việc phân tích tỷ lệ lãi của các bất động sản tương tự.
Bước4: áp dụng cơng thức vốn hố, hoặc cơng thức chiết khấu dịng tiền địnhgiá bất động sản.
-Ưu, nhược điểm của phương pháp thu nhậpƯu điểm:
+ Cơng thức tính tốn rõ ràng, dễ hiểu
+ Có độ chính xác tương đối cao khi có những thơng tin chính xácNhược điểm:
Trang 29+ Độ chính xác có thể bị hạn chế, do thơng tin dự đốn dễ bị cảm tính.
+ Khó thuyết phục khách hàng, do các số liệu đã bị điều chỉnh, ít liên quanđến bằng chứng có thể nhìn thấy ngay được.
1.2.4.3.Phương pháp chi phí
Phương pháp chi phí là phương pháp định giá dựa trên cơ sở chi phí hiện tạiđể tạo ra một BĐS tương tự với BĐS cần thẩm định giá trừ đi hao mòn của tài sảncần định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần định giá.
Phương pháp chi phí dựa trên giả định các hàng hố có tính thay thế lẫn nhau.Chính vì thế, giá trị tài sản cần định giá có thể được đo bằng chi phí làm ra một tàisản tương tự Lập luận trong phương pháp này cho rằng một người mua có đầy đủthơng tin sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để tạora một tài sản tương tự.
-Các trường hợp áp dụng
Phương pháp chi phí thường được ứng dụng để định giá trong các trường hợpsau:
+ Định giá các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trênthị trường như: bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máyhoá chất, cơ sở lọc dầu
+ Định giá cho mục đích bảo hiểm;
+ Định giá đất để tham gia đấu thầu các dự án, giải toả, đền bù đất -Các bước tiến hành định giá bao gồm:
Bước 1: Ước tính giá trị thị trường đất Để ước tính giá trị thị trường đất củabất động sản định giá viên phải: Giả định đó là đất trống (chưa có cơng trình xâydựng) và được sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới của cơng trình có tính hữu ích tươngđương với cơng trình cần định giá Việc ước tính giá trị xây dựng mới phải tuân thủquy định của nhà nước và so sánh với mặt bằng giá thị trường (nguyên, nhiên vậtliệu, đơn giá tiền công…).
Bước 3: Ước tính giá trị hao mịn thực tế của cơng trình xây dựng trên đất.Hao mòn của tài sản bao gồm: hao mịn hữu hình và hao mịn vơ hình.
Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức:
Giá trị thị trường của BĐS = Giá trị thị trường của lơ đất trống cộng (+) chiphí xây dựng mới cơng trình trên đất trừ (-) hao mòn
Trang 30Lưu ý 1: Các loại chi phí xây dựng mới cơng trình có thể là chi phí tái tạohoặc là chi phí thay thế.
+ Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một cơng trình thay thếgiống hệt vớicơng trình đang được định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời củaBĐS cần định giá đó Nghĩa là, cơng trình tái tạo là bản sao chính xác của cơngtrình ngun bản vềnguyên vật liệu, thiết kế, cách trang trí và chất lượng tay nghề,kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính khơng hiệu quả hoặc lỗi thờicủa nó.
+ Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình cógiá trịsử dụng tương đương với cơng trình đang được định giá theo đúng những tiêuchuẩn, thiết kế và bố cục hiện hành, bao gồm:
o Các nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sửdụngtrong việc xây dựng cơng trình;
o Tất cả các bộ phận có chức năng lỗi thời đều bị loại bỏ.
Thơng thường chi phí thay thế cho giá trị thấp hơn chi phí tái tạo, vì khơngtính đến các bộ phận lỗi thời khơng cần thiết, mà được tính tốn trên việc sử dụngvật liệu và kỹ thuật hiện đại.Việc sử dụng chi phí thay thế trong tính tốn được coilà có tính thực tiễn cao, nên trong thực tế thường được sử dụng nhiều hơn so với chiphí tái tạo.
Lưu ý 2: Các loại chi phí xây dựng mới cơng trình bao gồm:- Các chi phí trực tiếp:
+ Lao động làm thuê cho các chủ thầu chính và phụ;
+ Các nguyên vật liệu đã được sử dụng vào cơng trình từ lúc bắt đầu tới lúckết thúc;
+ Thiết bị đi thuê hoặc sở hữu; + Dịch vụ điện tạm thời - Các chi phí gián tiếp:
+ Các phí dịch vụ như kiến trúc, giám sát + Lãi vay xây dựng;
+ Các chi phí cho cơng tác quản lý tài sản;+ Các phí quản lý cơng trình;
+ Tiền th đất theo hợp đồng (nếu có);+ Thuế bất động sản
Trang 31+ Phương pháp thống kê chi tiết: Phương pháp này được sử dụng bởi cácchun gia tính chi phí có kinh nghiệm, khi ước tính chi phí của cơng trình xâydựng có quy mơ lớn, được hồn thành phù hợp với các kế hoạch và chi tiết kỹ thuậtxây dựng Trong phương pháp này, việc ước tính chi phí chi tiết được làm cho mỗiyếu tố chi phí hoặc cho từng cấu phần của cơng trình.
+ Phương pháp khảo sát số lượng là phương pháp tính chi phí thơng qua cácchi phí xây dựng của tất các nhà thầu phụ Phương pháp này tương đối đơngiản.
+ Phương pháp chi phí mỗi đơn vị xây dựng theo cấu thành: Theo phươngpháp này, chi phí của mỗi đơn vị theo kết cấu xây dựng được nhà thầu chính hạngmục hố và tập hợp từ tất cả các nhà thầu phụ; chẳng hạn, chi phí bê tơng được tínhtheo đơn vị m3, mái theo đơn vị m2
+ Phương pháp so sánh thị trường: Phương pháp này được sử dụng do yêu cầuđòi hỏi kết quả nhanh Theo phương pháp này, các chi phí đơn vị (theo m2 hoặc m3)của cơng trình xây dựng mới được ước tính bằng cách chia tổng số chi phí xây dựngcủa cơng trình tương tự hồn thành mới đây cho khốilượng m2hoặc m3trong kết cấuđó Tổng chi phí phí cơng trình mới sẽ bằng chi phí đơn vị nhân với khối lượngcông việc.
Lưu ý 4: Các loai hao mòn tài sản xây dựng trên đất bao gồm hao mịn hữuhình và hao mịn vơ hình.
+ Hao mịn hữu hình bao gồm các hao mịn do tình trạng vật lý của cơng trìnhxây dựng trên đất như: hỏng hóc hoặc xuống cấp của mái, hệ thống nước, tường,sàn, nội thất, điện
+ Hao mịn vơ hình là những hao mịn do lỗi thời, thiết kế không tiện dụng, cũ,thiếu các bộ phận chức năng
-Ưu, nhược điểm của phương pháp chi phíƯu điểm:
+ Là phương pháp định giá được sử dụng hữu hiệu khi định giá các tài sản ítmua bán trên thị trường hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai.
+ Phương pháp này tương đối đơn giản về mặt toán học, số liệu dùng để tínhtốn tương đối cập nhật
Nhược điểm:
Trang 32tổng của nhiều bộ phận của một tài sản nhiều khi càng tách rời giá trị toàn bộ tàisản.
+ Việc ước tính hao mịn tài sản nhiều khi phụ thuộc vào chủ quan của ngườiđịnh giá Trên thực tế, chưa có một phương pháp cụ thể nào chính xác trong việcước tính hao mịn.
+ Người định giá phải thơng thạo kỹ thuật, đồng thời phải am hiểu về tài chínhmới đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá này.
1.2.4.4 Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị thị trường hiện tại củaBĐS trên cơ sở ước tính giá trị phát triển của BĐS sau khi trừ đi tất cả các chi phíphát sinh để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư biểu hiện bằng công thức sau:
Giá trị hiện tại của BĐS = Gía trị phát triển BĐS – chi phí để phát triển BĐSPhương pháp thặng dư được xây dựng dựa trên nguyên tắc “đóng góp”, tức là,giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị cịn lạisau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển (giá trị tài sản mới) trừ đi tất cả các chiphí để tạo ra sự phát triển đó (chi phí đầu tư thêm để có tài sản mới).
-Các trường hợp áp dụng
Phương pháp thặng dư được sử dụng chủ yếu trong việc định giá các bất độngsản có thể phát triển được hoặc có tiềm năng để phát triển Đặc biệt, phương phápthặng dư được áp dụng hữu hiệu trong thẩm định giá các dự án đầu tư bất động sảnnhư xây dựng nhà ở, văn phịng cho th
Ngồi ra, phương pháp thặng dư cũng được sử dụng trong việc mua bán cáccăn hộ cũ, ngơi nhà có thiết kế lạc hậu để người mua đánh giá nếu chi thêm tiềnđể cải thiện và hiện đại hố ngơi nhà đó, thì ngơi nhà cũ đáng giá bao nhiêu.
-Các bước tiến hành phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau:
+ Bước 1: Xác định cách sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản cần định giá,có tính đến những qui định hiện hành về sử dụng tài sản và những hạn chế khác.
+ Bước 2: ước tính tồn bộ giá trị của q trình phát triển, sử dụng phươngpháp so sánh trực tiếp hay phương pháp đầu tư.
Trang 33+ Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển của nhà đầutư.
-Ưu nhược điểm của phương pháp thặng dưƯu điểm:
+ Là phương pháp định giá phù hợp với các bất động sản có tiềm năng pháttriển, các dự án đầu tư
+ Phương pháp định giá khá đơn giản, dựa trên các dự liệu về thị trường nêndễthuyết phục khách hàng
+ Phương pháp định giá này được thực hiện thơng qua việc mơ tả một qtrình đầu tư, vì vậy có giá trị trong việc tư vấn đầu tư…
Nhược điểm:
+ Khó khăn trong việc xác định được việc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
+ Mọi ước tính về chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điềukiệncủa thị trường.
1.2.4.5 Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận là phương pháp định giá dựa trên khả năng sinh lợicủa việc sử dụng BĐS để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.
Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả thiết giá trị của tài sản liên quan mật thiếtđến lợi nhuận có thể thu được do khai thác tài sản đó: nếu một tài sản mang lại lợinhuận cao, thì tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không mang lại lợi nhuậnhoặc lợi nhuận thấp.
Dựa vào nguyên lý trên, áp dụng phương pháp lợi nhuận địi hỏi phải phântích và ước tính được thu nhập của tài sản, các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý,đểtính thu nhập rịng hàng năm của tài sản Thu nhập rịng này sau đó được chuyểnhố thành vốn theo đúng như cách trong phương pháp đầu tư.
-Các trường hợp áp dụng
Trong định giá các BĐS, có nhiều tài sản có thuộc tính tương tự nhau, ví dụ:cùng kích cỡ, cùng kết cấu nhưng khả năng sinh lợi lại khác nhau Một khách sạnởcạnh trung tâm thành phố, có thể có khả năng sinh lợi cao hơn một khách sạntương tựnhưng cách xa thành phố.Chính vì vậy, trong thẩm định giá các tài sảnthuộc loại này, các thẩm định viên thường sử dụng phương pháp lợi nhuận.
Trang 34tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhàhàng, rạp chiếu bóng…
-Các bước tiến hành
Người thẩm định phải thực hiện các bước sau để ước tính giá trị của tài sản:− Bước 1: Ước tính tổng lợi nhuận rịng của BĐS
− Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận bao gồm khoảnlãi trên vốn, tiền công cho nhà điều hành, tiền thưởng cho người lao động…
− Bước 3: Xác định lãi suất vốn hóa
− Bước 4: Ước tính giá trị của tài sản theo cơng thức vốn hóa thu nhập.Những điều cần chú ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận
Khi sử dụng phương phá này cần lưu ý cẩn thận đến nguồn gốc của các khoảnthunhập và các chi phí Cũng đơi khi xẩy ra các tính tốn đã khơng phản ánh đúngviệc kinh doanh, hoặc bởi vì người kinh doanh đã ghi chép tồi hoặc bởi vì ngườikinh doanh đã lựa chọn không đưa tất cả mọi khoản vào ssổ sách kế tốn của ơng ta.Khi đánh giá các thu nhập và chi phí nên xem xét ghi chép của các năm trước đó (ítnhất là 3 năm nếu có thể), nhờ đó mà các dự tính thu nhập và chi phí sẽ trở nên gầnđúng hơn với số thực tế.
Nếu những số liệu đó có chứa những khoản bất thường thì phải được xem xétkỹvà loại bỏ.
Tỷ lệ lãi trên vốn của người thuê nhà nên lấy theo kinh nghiệm thực tế bằngviệc sử dụng mức trung bình của ngành kinh doanh đó.
-Ưu nhược điểm của phương pháp lợi nhuận
Phương pháp lợi nhuận chỉ áp dụng để định giá đối với những bất động hoạtđộng tạo ra lợi nhuận Phương pháp này khơng địi hỏi ước tính giá trị cụ thể củaBĐS, nó thích hợp với việc xác định giá trị BĐS khơng có giao dịch trên thị trườngvới cơ sở là thu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó cósựđóng góp từ BĐS
Muốn thực hiện phương pháp này hiệu quả, nhà định giá phải có kiến thứcvững vàng về loại hình kinh doanh bất động sản đó Lợi nhuận ước tính có thểkhông phản ánh được mức độ thu nhập thực của bất động sản Một mức lợi nhuậncao có thể là kết quả của sự năng động, tháo vát, chăm chỉ của người vận hành bấtđộng sản đó.
Trang 35doanh của nghề kinh doanh, do đó tỷ lệ phân bổ giữa BĐS và lợi nhuận kinh doanhnhiều khi mang tính chủ quan của người định giá.
1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản.
Hoạt động định giá chịu ảnh hưởng của các nhân tố chủ quan và khách quan,các nhân tố nào tác động đến giá trị BĐS đều tác động đến hoạt động định giá BĐSvà người định giá cần phải cân nhắc.
1.2.5.1 Các nhân tố chủ quan
- Các yếu tố kinh tế : BĐS mang lại thu nhập sẽ ảnh hưởng đến giá của BĐSđó Càng mang lại nhiều thu nhập thì giá BĐS càng cao.
- Các yếu tố thuộc kinh tế vĩ mơ: + Tình hình cung cầu trong khu vực
+ Các điều kiện thị trường của BĐS trong khu vực +Mức độ tăng trưởng GDP của vùng
+Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng +Mức giá bình quân của các loại đất trong vùng
+Khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong khu vực +Mức độ lạm phát chung
-Nhân tố con người - là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lí luận địnhgiá vào việc định giá cụ thể Định giá Bất động sản là hoạt động phức tạp, khó khănhơn các loại tài sản khác vì bất động sản là tài sản có giá trị lớn, thị trường bất độngsản ở Việt Nam là thị trường khơng hồn hảo, thơng tin khơng rõ ràng, có nhiềubiến động Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy ngườiđịnh giá phải có chun mơn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tàichính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoáncác khả năng hiện tại và tương lai của tài sản…
-Trang thiết bị kĩ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọilĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật Trong địnhgiá bất động sản cịn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá được phải cầnthông tin thị trường.
1.2.5.2 Các nhân tố khách quan:- Các yếu tố tự nhiên:
+Vị trí của Bất động sản: Bất động sản luôn tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tuyệt
Trang 36BĐS cùng loại mà xa trung tâm và ngược lại ( vị trí tương đối) BĐS có mặt tiền ởcác con phố lớn sẽ có giá trị hơn các BĐS cùng loại nằm trong ngõ, phố nhỏ ( vị trítuyệt đối).
+ Kích thước, hình dáng cũng quyết định đến cơng tác định giá: diện tích,hình dáng phù hợp với thị hiếu của dân cư trong khu vực sẽ làm gia tăng giá trị củaBĐS khu vực đó.
+ Khơng gian bên ngồi BĐS: BĐS có điều kiện cơ sở vất chất, dịch vụ xung
quanh tốt hơn sẽ cho giá trị cao hơn đối với BĐS cùng loại có khơng gian bề ngồikém.
+ Địa hình BĐS hình thành: Tùy theo mục đích sử dụng đối với BĐS, kết cấumặt đất, dưới lòng đất cũng tác động đến cơng tác định giá BĐS Ví dụ: BĐS phụcvụ mục đích nơng nghiệp đất đai cần màu mỡ; cịn BĐS xây dựng cơng trình, nhàxưởng cần cấu trúc đất vững chắc
+ Tình trạng mơi trường và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: công tác định giáphải cân nhắc đến mối trường xung quanh về an ninh, xã hội, điều kiện khí hậu đểđịnh giá giá trị BĐS BĐS quanh khu vực môi trường ô nhiễm hay xảy ra thiên taisẽ có giá trị thấp hơn so với những khu vực ít chịu thiên tai, mơi trường trong lành.
-Yếu tố xã hội:
+ Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên tăng cao thì giá BĐS tăng cao do dân số gia tăngmức cầu về BĐS sẽ tăng và ngược lại.
+ Tình trạng những người sống trong BĐS, tình trạng sức khỏe, các mối quanhệ tình cảm trong gia đình, xã hội, yếu tố phong thủy đều tác động đến giá BĐS.
-Hành lang pháp lí cho hoạt động định giá Bất động sản:
Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá Đây là yếu tố tác động rấtlớn đên hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phảituân thủ theo quy định của pháp luật.
-Các thông tin liên quan đến Bất động sảncần định giá:
Trang 37thông tin về: các giao dịch đã được thực hiện trên thị trường, kết quả của các cuộcmua bán, trao đổi thông qua đấu giá, đấu thầu bất động sản…
-Ảnh hưởng của thị trường bất động sản:
Hoạt động định giá là ước tính giá trị thị trường của Bất động sản dựa trên cácphương pháp định giá khoa học.Đây là một họat động dịch vụ gắn liền với thịtrường Bất động sản Sự phát triển của hoạt động này bám sát sự phát triển của thịtrường Bất động sản vì thế các yếu tố tác động đến thị trường Bất động sản đều cóthể tác động đến hoạt động định giá Giá cả hay giá trị thị trường của một hàng hoáđược xác định bởi tác động của cung và cầu về hàng hố đó Trên thị trường, giá bấtđộng sản tăng nếu cầu tăng, cung giảm và ngược lại nó sẽ giảm nếu cầu giảm, cungtăng.Tất nhiên cũng có những sự kết hợp khác nhau.
Các yếu tố liên quan đến việc cung Bất động sản như sự gia tăng của các hoạtđộng đầu tư Bất động sản thì hoạt động định giá là cơ sở để xác định tính khả thicủa các dự án
-Các yếu tố liên quan tới cầu Bất động sản nhu cầu về Bất động sản nhà ở, vănphòng cho thuê gia tăng theo sự phát triển của nền kinh tế thì nhu cầu định giá cácloại Bất động sản cũng tăng theo để phục vụ cho cá mục đích trên
Trang 38CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠICHI NHÁNHNGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, Q ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI
2.1.Một số nét khái quát về chi nhánh ngân hàng Pvcombank2.1.1.Lịch sử hình thành và phát triển
Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) được thành lập theoQuyết định số 279/GP-NHNN ngày 16/09/2013 của Ngân hàng Nhà nước Việt Namtrên cơ sở hợp nhất giữa Tổng cơng ty Tài chính cổ phần Dầu khí Việt Nam (PVFC)và Ngân hàng TMCP Phương Tây (WesternBank) Ngày 01/10/2013, PVcomBankchính thức hoạt động trên cơ sở Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổphần, mã số doanh nghiệp 0101057919 do Sở Kế hoạch và Đầu tư thành phố HàNội cấp
Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam - PVcomBank có tổngtài sản đạt gần 100.000 tỷ đồng, vốn điều lệ 9.000 tỷ đồng, trong đó cổ đơng lớn làTập đồn Dầu khí Việt Nam (chiếm 52%) và cổ đông chiến lược Morgan Stanley(6,7%) Với mạng lưới 108 điểm giao dịch tại các tỉnh thành trọng điểm trên toànquốc; nguồn nhân lực chất lượng cao và bề dày kinh nghiệm trong cung cấp cácdịch vụ cho các doanh nghiệp trong ngành Dầu khí, năng lượng, hạ tầng;PVcomBank cung cấp các sản phẩm dịch vụ đa dạng đáp ứng đầy đủ các nhu cầucủa khách hàng tổ chức và cá nhân
Với khẩu hiệu hành động “Ngân hàng không khoảng cách”, PVcomBankhướng tới việc xây dựng hình ảnh một Ngân hàng gần gũi, thân thiện, tận tụy, vì sựthành công của khách hàng Chúng tôi cam kết sẽ phấn đấu trở thành Ngân hàngchuẩn mực trong cung cấp dịch vụ; với phong cách thân thiện, lấy lợi ích của kháchhàng – đối tác làm mục tiêu hành động, xây dựng thương hiệu PVcomBank luôngắn với phương châm hành động.
PVcomBank đang từng bước khẳng định uy tín và thương hiệu trên thị trườngtài chính tiền tệ, cung cấp các dịch vụ chất lượng cao, tạo ra sự khác biệt trongphong cách phục vụ; đồng thời thực hiện tốt trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp,mang lại lợi ích cho cộng đồng và gia tăng giá trị cho cổ đông.
2.1.2 Cơ cấu tổ chức chi nhánh
Trang 39- 01 Phó giám đốc chi nhánh (PGĐ CN):chịu trách nhiệm kinh doanh thuộcK.KHCN
- CN bao gồm: Phòng Khách hàng cá nhân (P.KHCN), Phòng Khách hàngDoanh Nghiệp(P.KHDN), Phòng dịch vụ Khách hàng(P.DVKH), Phòng thực hiện(P.TH), P.Kế toán
P.KHCN: Kinh doanh và phát triển SP đối với KH cá nhân bao gồm tín dụng,huy động vốn, thẻ và thu dịch vụ
P.KHDN: KD phát triển SP đối với KH Doanh nghiệp bao gồm tín dụng,thanh tốn quốc tế ( mua bán ngoại tệ, thanh toán quốc tế), bảo lãnh, thu dịch vụ,huy động vốn.
P.DVKH: Thực hiện tất cả các giao dịch phát sinh liên quan đến KH cá nhânvà KHDN Thực hiện các chỉ tiêu kinh doanh: huy động vốn, thẻ, thu phí dịch vụ.
P.TH: Thực hiện các phần công việc liên quan đến mua sắm công cụ lao động,nhân sự, và các công việc khác hỗ trợ các đơn vị KD.
P.Kế tốn: Phịng Kế tốn có chức năng hạch tốn kế tốn tình hình hoạt độngkinh doanh của Chi nhánh, tạo mối quan hệ thanh toán giữa Chi nhánh với kháchhàng; đóng vài trị đầu mối thanh tốn, chịu trách nhiệm trong việc tính lãi, quản lýcác khoản tiền tiết kiệm, quản lý số sư tài khoản của khách hàng để thực hiện thuchi tài chính, chỉ đạo hướng dẫn kiểm tra tổ chức thực hiện công tác kế tốn, tàichính theo đúng pháp luật quy định; có nhiệm vụ cung cấp những thơng tin kế tốnkịp thời, đầy đủ chính xác cho ban giám đốc để kịp thời sửa chữa, khắc phục Từđó, đảm bảo cho Chi nhánh kinh doanh có hiệu quả và phát triển rộng.
Mối quan hệ giữa các phòng ban: Trong bất kỳ một tổ chức tín dụng nào thì
Trang 40Sơ đồ tổ chức bộ máy hành chính tại chi nhánh Ngân hàng
2.1.3 Chức năng và nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng
2.1.3.1 Lĩnh vực hoạt động kinh doanh
- Chi nhánh Ngân hàng hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật trong
những lĩnh vực sau+ Huy động vốn:
Nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng;
Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và giấy tờ có giá khác huy động vốncủa tổ chức, cá nhân trong nước.
+ Hoạt động tín dụng:
Cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức cho vay, chiết khấuthương phiếu, cho thuê tài chính.
Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịchvụ, đời sống.
+ Xét duyệt cho vay, kiểm tra xử lý:
Ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo tiền vay của khách hàng vay trong việcthực hiện nghĩa vụ bảo lãnh để thu hồi nợ theo quy định của Chính phủ vềbảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng
+ Bảo lãnh:
Chi nhánh ngân hàng bảo lãnh vay, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiệnhợp đồng, bảo lãnh dự thầu theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.