Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá tại chi nhánh ngân hàng pvcombank 1a láng hạ,quận đống đa, hà nội

MỤC LỤC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN  CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG[.]

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN - - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Đề tài: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, QUẬN ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI Giáo viên hướng dẫn : ThS NGUYỄN THẮNG TRUNG Sinh viên thực : NGUYỄN ANH VŨ MSV : CQ534536 Lớp : KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ ĐỊA CHÍNH Hà Nội, 2015 Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung MỤC LỤC DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài 2.Mục tiêu nghiên cứu 3.Phương pháp nghiên cứu 4.Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 5.Bố cục đề tài .2 PHẦN II: NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản .3 1.1.2.Phân loại đặc điểm bất động sản 1.2 Định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm, vai trò cần thiết hoạt động định giá BĐS 1.2.2 Căn nguyên tắc định giá BĐS 1.2.3 Quy trình định giá Bất động sản 15 1.2.4.Các phương pháp định giá bất động sản 20 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản .31 CHƯƠNG II.THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠICHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, Q ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI 34 2.1.Một số nét khái quát chi nhánh ngân hàng Pvcombank 34 2.1.1.Lịch sử hình thành phát triển .34 2.1.2 Cơ cấu tổ chức chi nhánh 34 2.1.3 Chức nhiệm vụ chi nhánh ngân hàng 36 2.1.4 Tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh .37 2.2.Tình hình thực trạng hoạt động định giá Chi nhánh ngân hàng .38 2.2.1 Mục đích định giá Chi nhánh Ngân hàng .38 SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung 2.2.2.Thực trạng công tác định giá Chi nhánh Ngân hàng 38 2.2.3.Thực tế hoạt động định giá bất động sản Chi nhánh Ngân hàng PvcomBank qua hợp đồng: 46 2.3.Đánh giá thực trạng công tác định giá Ngân hàng 53 2.3.1.Những kết đạt 53 2.3.2.Những tồn nguyên nhân .54 CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 57 3.1.Mục tiêu phương hướng hoạt động Chi nhánh Ngân hàng 57 3.1.1.Mục tiêu 57 3.1.2 Phương hướng .57 3.2.Một số giải pháp 58 3.2.1 Giải pháp quy trình định giá .58 3.2.2 Bồi dưỡng nâng cao chất lượng định giá viên 58 3.2.3 Xây dựng Phòng quản lý rủi ro phòng pháp chế vững mạnh 58 3.1.4 Cải thiện hệ thống thông tin xác q trình định giá Bất động sản 59 3.3.Một số Kiến nghị 60 3.3.1 Kiến nghị với quan nhà nước có thẩm quyền 60 3.3.2.Kiến nghị với Chi nhánh Ngân hàng 60 KẾT LUẬN 62 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung DANH MỤC TỪ VIẾT TĂT BĐS : Bất động sản QC – HĐQT : Quy chế hội đồng quản trị TSBĐ : Tài sản bảo đảm QĐ : Quy định DH : Hướng dẫn ĐVKD : Đơn vị kinh doanh TT : Tập thể GCN QSH : Giấy chứng nhận quyền sở hữu VNĐ : Việt Nam Đồng TMCP : Thương mại cổ phần NHTM : Ngân hàng thương mại PL-QĐTĐTS : Phụ lục Quy định thẩm định tài sản TĐTSBĐ : Thẩm định tài sản bảo đảm TPĐG : Trưởng phòng định giá CVĐG : Chuyên viên định giá CVKH : Chuyên viên khách hàng SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết đề tài Đất nước ta năm gần bước thoát khỏi khủng hoảng kinh tế.Các ngành nghề, lĩnh vực dần hồi phục vào quỹ đạo phát triển chung kinh tế theo hướng cơng nghiệp hóa – đại hóa Đất nước Trong đó, thị trường vốn thị trường thiết yếu giữ vị trí quan trọng, làm tiền đề thúc đẩy ngành nghề phát triển.Thị trường vốn nước ta chủ yếu với hệ thống ngân hàng giữ vai trò quan trọng – xem hệ thống tuần hoàn kinh tế Hệ thống ngân hàng hình thành, tìm kiếm lợi nhuận thơng qua vai trị trung gian uy tín huy động vốn “nhàn rỗi” cho vay nguồn vốn thị trường kinh doanh với mức lãi suất định Ngân hàng bước phát triển lớn mạnh hịa nhịp với q trình phục hồi kinh tế Tuy nhiên, hoạt động ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro, ngân hàng thường yêu cầu người vay vốn phải chấp tài sản mình, tài sản thường Bất động sản Để chấp Bất động sản công tác phức tạp gắn liền với thị trường đất đai – thị trường đầy biến động giá Trước tình hình đó, việc định giá Bất động sản phục vụ cho nhu cầu chấp điều cần thiết Đây để Ngân hàng cung ứng nguồn vốn cho vay cách hợp lý Vừa tạo điều kiện cho khách hàng vừa giảm thiểu rủi ro trình vay vốn giải ngân Ngân hàng.Trong thời gian qua, nhận nhiều học từ khủng hoảng kinh tế, Ngân hàng xây dựng riêng cho quy chuẩn định giá bất động sản chấp Tuy vậy, với khó khăn trình tìm kiếm thơng tin vướng mắc từ thực tế so với nguyên tắc, quy trình định giá định sẵn, hoạt động cho vay chấp Bất động sản Ngân hàng chưa đáp ứng nhu cầu từ phía khách hàng hoạt động mình, gây rủi ro khơng đáng có đặc biệt nợ xấu từ khách hàng Trong thời gian thực tập Phòng thẩm định tài sản – TMCP Đại chúng Việt Nam (PVcomBank) qua học tập từ thực tế em định lựa chọn đề tài “Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá chi nhánh Ngân hàng PVcomBank 1A, Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội” Với kiến thức học tập trường thực tế Ngân hàng, em mong muốn tìm hiểu sâu hoạt động định giá BĐS chấp ngân hàng Đồng thời đưa số kiến SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động định giá bất động sản chấp ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam 2.Mục tiêu nghiên cứu Mục tiên nghiên cứu định giá chi nhánh ngân hàng nhằm: + Tìm hiểu nghiên cứu sở lý luân định gái Bất động sản + Đưa đánh giá quy trình định giá thơng qua thực trạng định giá chi nhánh Ngân hàng Trên sở đưa giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS Chi nhánh ngân hàng 3.Phương pháp nghiên cứu Quá trình nghiên cứu sinh viên nghiên cứu có sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh, điều tra thu thập số liệu thống kê có tiến hành vấn xin ý kiến cán phòng thẩm định giá chi nhánh Ngân hàng PVcomBank 4.Đối tượng phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Bài viết tập trung nghiên cứu thực trạng công tác định giá Bất động sản chi nhánh Ngân hàng PVcomBank tập trung tìm hiểu quy trình định giá Bất động sản mà chi nhánh thực - Phạm vi nghiên cứu: Chi nhánh ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam số 1A, Láng Hạ, thành phố Hà Nội 5.Bố cục đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo mục lục đề tài gồm chương sau: + CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN + CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠICHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, Q ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI + CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung PHẦN II: NỘI DUNG CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.Bất động sản 1.1.1.Khái niệm bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản”.Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ khái niệm dẫn tới cách hiểu khác tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng liên quan đến đất đai “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” 1.1.2.Phân loại đặc điểm bất động sản 1.1.2.1 Phân loại bất động sản - Theo đặc tính vật chất + Đất đai: đất tự nhiên, bao gồm đất trống đất sử dụng + Cơng trình kiến trúc tài sản gắn liền với cơng trình kiến trúc + Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất Đất đai cơng trình kiến trúc: ·   Cơng trình kiến trúc: loại +  Nhà dùng th để bán +  Cơng trình kiến trúc phục vụ sản xuất: nhà xưởng, kho tang, mặt khu cơng nghiệp +  Cơng trình kiến trúc có tính chất thương mại: cửa hàng, cho th, chợ, trung tâm thương mại… +  Khách sạn văn phòng cho thuê: tùy thuộc vào kiều kiện vật chất, chất lượng phục vụ, cảnh quan môi trường,… mà khách sạn chia từ đến -   Cơng trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học,… Đất đai: theo điều 13 Luật đất đai 2003, vào mục đích sử dụng, đất đai phân biệt thành vùng khác là: đồng bằng, trung du miền núi Trong vùng lại chia thành nhóm: nhóm đất nơng nghiệp, phi nông nghiệp chưa sử dụng - Để thuận tiện cho việc xây dựng chế sách phát triển quản lý thị trường bất động sản phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng BĐS sản đặc biệt + Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng cơng trình thương mại- dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS trụ sở SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng nhóm BĐS nhà đất (bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai) nhóm BĐS bản, chiếm tỷ trọng lớn, tính chất phức tạp cao chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan khách quan Nhóm có tác động lớn đến q trình cơng nghiệp hoá, đại hoá đất nước phát triển thị bền vững.Nhưng quan trọng nhóm BĐS chiếm tuyệt đại đa số giao dịch thị trường BĐS nước ta nước giới + Bất động sản không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại chủ yếu đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v + Bất động sản đặc biệt BĐS cơng trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v Đặc điểm loại BĐS khả tham gia thị trường thấp 1.1.2.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong yếu tố trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa Chuyên đề thực tập tốt nghiệp GVHD: ThS Nguyễn Thắng Trung trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nông nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa bất động sản khác nhau, tùy theo loại bất động sản cụ thể Đặc điểm ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản công tác quản lý, sử dụng bất động sản Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan Sở dĩ khan tính có hạn diện tích bề mặt trái đất vùng, địa phương, khu vực, đất Bất động sản dạng tài sản có giới hạn quy mơ quỹ đất dành cho dạng hoạt động phụ thuộc vào vị trí định nên khơng thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển cơng trình xây dựng lại giới hạn Do yếu tố vị trí nên người ta mở rộng không gian bề rộng cơng trình bất động sản Chính vậy, quan hệ cung cầu bất động sản cân đối theo chiều hướng cung nhỏ cầu dẫn đến tình trạng đầu bất động sản, người đầu lâu dài thường có lợi giá ln có xu hướng tăng lên Vì sách điều tiết cân cung cầu khong thể sử dụng công cụ quan trọng phải có sách chống đầu hạn chế sở hữu bất động sản Thứ tư, tính dị biệt bất động sản.Chính tính khan hiếm, tính cố định khơng di dời đất đai nên hàng hố BĐS có tính cá biệt Trong khu vực nhỏ kể hai BĐS cạnh có yếu tố khơng giống Trên thị trường BĐS khó tồn hai BĐS hồn tồn giống chúng có vị trí khơng gian khác kể hai cơng trình cạnh xây theo thiết kế Ngay cao ốc phịng có hướng cấu tạo nhà khác Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt khơng giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết có khác vị trí lơ đất; khác kết cấu kiến trúc; khác hướng; khác cảnh quan vật ngoại cảnh Do đầu tư phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu tính dị biệt người tiêu dùng Xã hội phát triển yêu cầu tính dị biệt tăng.Khi đánh giá bất động sản phải ý đến tính dị biệt, khơng thể so sánh dập khuôn bất động sản với Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống khắc phục nhược điểm tính dị biệt tạo thuộc trách nhiệm người quản lý vĩ mô SV: Nguyễn Anh Vũ Lớp: Kinh tế & QL Địa ... VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN + CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠICHI NHÁNH NGÂN HÀNG PVCOMBANK 1A LÁNG HẠ, Q ĐỐNG ĐA, HÀ NỘI + CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH... Việt Nam (PVcomBank) qua học tập từ thực tế em định lựa chọn đề tài ? ?Giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động định giá chi nhánh Ngân hàng PVcomBank 1A, Láng Hạ, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội? ?? Với... gái Bất động sản + Đưa đánh giá quy trình định giá thơng qua thực trạng định giá chi nhánh Ngân hàng Trên sở đưa giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng định giá BĐS Chi nhánh ngân hàng 3.Phương