Hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng bidv bắc quảng bình

- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC HUẾ Hu ê NGUYỄN LÊ ANH ́ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ tế HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG Ki nh BIDV BẮC QUẢNG BÌNH CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH ̣i h ọc MÃ SỐ: 34 01 01 Đa LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN HÒA HUẾ, 2019 - LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ cấp học vị Mọi giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn ́ Hu ê ghi rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Đa ̣i h ọc Ki nh tế Nguyên Lê Anh i - LỜI CẢM ƠN Trước hết, xin chân thành cảm ơn tồn thể Q Thầy, Cơ giáo cán Trường Đại học Kinh tế Huế giúp đỡ mặt suốt trình học tập nghiên cứu Đặc biệt, xin trân trọng cảm ơn Thầy giáo PGS TS Trần Văn Hịa người tận tình hướng dẫn giúp đỡ tơi hồn thành luận văn ́ Hu ê Tơi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo, nhân viên phòng nghiệp vụ liên quan Ngân hàng TMCP Đầu tư Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Bắc Quảng Bình tạo điều kiện cung cấp số liệu, tài liệu liên quan phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn tế Cuối cùng, xin chân thành cảm ơn gia đình bạn bè, đồng nghiệp người tạo điều kiện, cổ vũ động viên tơi suốt thời gian hồn nh thành khóa học ọc Ki Tơi xin chân thành cảm ơn! Huế, ngày 12 tháng 06 năm 2019 Tác giả luận văn Đa ̣i h Nguyễn Lê Anh ii - TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ Họ tên học viên: NGUYỄN LÊ ANH Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 34 04 01 01 Niên khóa: 2017 - 2019 Người hướng dẫn khoa học: PGS TS TRẦN VĂN HÒA ́ Hu ê Tên đề tài: HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG BIDV BẮC QUẢNG BÌNH Mục đích đối tượng nghiên cứu Trên sở phân tích, đánh giá thực trạng cơng tác định giá BĐSTC chấp tế Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình, luận văn đề xuất số giải pháp nhằm hồn nh thiện cơng tác định giá BĐSTC BIDV Bắc Quảng Bình; Đối tượng nghiên cứu đề tài vấn đề công tác định giá BĐS chấp NHTM thực tiễn công tác định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình Ki Các phương pháp nghiên cứu sử dụng Quá trình nghiên cứu tác giả sử dụng phương pháp: Phương pháp thu ọc thập số liệu thứ cấp sơ cấp; Phương pháp thống kê mơ tả; phương pháp phân tích dãy số biến động theo thời gian; phương pháp phân tích so sánh ̣i h Các kết nghiên cứu kết luận Thứ nhất, Luận văn hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn định giá bất Đa động sản ngân hàng thương mại Thứ hai, Luận văn sâu vào phân tích thực trạng cơng tác định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình Từ đó, rút kết đạt hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác định giá bất động sản Chi nhánh Thứ ba, sở kết nghiên cứu, Luận văn đề xuất giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình iii - DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU BĐS Bất động sản BTC Bộ tài BXD Bộ xây dựng CP Chính phủ NĐ Nghị định NHNN Ngân hàng nhà nước NVĐG Nhân viên định giá QĐ Quyết định QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu nh tế ́ Chữ đầy đủ Hu ê Chữ viết tắt TĐV Thẩm định viên Thẩm định giá Việt Nam Ki TĐGVN Uỷ ban nhân dân Đa ̣i h ọc UBND iv - MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Tóm lược luận văn thạc sĩ khoa học kinh tế iii Danh mục chữ viết tắt ký hiệu iv ́ Hu ê Mục lục v Danh mục bảng viii Danh mục hình ix PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ tế Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu .1 Mục tiêu nghiên cứu nh Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Ki Cấu trúc luận văn PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ọc CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .5 ̣i h 1.1 Tổng quan bất động sản chấp 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp Đa 1.1.2 Đặc điểm bất động sản chấp 1.1.3 Vai trò bất động sản chấp .7 1.2 Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại .8 1.2.1 Khái niệm định giá bất động sản chấp 1.2.2 Căn nguyên tắc định giá bất động sản chấp 10 1.2.3 Các phương pháp định giá bất động sản chấp 13 1.2.4 Quy trình định giá bất động sản chấp 19 1.2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chấp 21 1.2.6 Hoàn thiện định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại 24 v - 1.3 Kinh nghiệm định giá bất động sản chấp số ngân hàng học cho BIDV Bắc Quảng Bình .26 1.3.1 Kinh nghiệm định giá bất động sản chấp số ngân hàng 26 1.3.2 Bài học cho BIDV Bắc Quảng Bình .30 CHƯƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG BIDV BẮC QUẢNG BÌNH 32 ́ Hu ê 2.1 Giới thiệu ngân hàng BIDV bắc Quảng Bình .32 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển 32 2.1.2 Cơ cấu tổ chức BIDV Bắc Quảng Bình 33 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh BIDV Bắc Quảng Bình giai đoạn 2015 - tế 2017 34 2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản chấp ngân hàng BIDV Bắc nh Quảng Bình .42 2.2.1 Khái quát thực trạng bất động sản chấp định giá bất động sản chấp Ki BIDV Bắc Quảng Bình 42 2.2.2 Căn nguyên tắc định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình 46 ọc 2.2.3 Thực trạng phương pháp định giá BIDV Bắc Quảng Bình .57 2.2.4 Thực trạng quy trình định giá bất động sản chấp 59 ̣i h 2.2.5 Đánh giá thực trạng định giá bất động sản chấp ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình .69 Đa Chương GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG BIDV BẮC QUẢNG BÌNH 75 3.1 Phương hướng mục tiêu ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình 75 3.1.1 Phát triển hoạt động tín dụng 75 3.1.2 Phát triển sở khách hàng sản phẩm .76 3.1.3 Phát triển nguồn nhân lực .76 3.1.4 Nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ 76 3.1.5 Hồn thiện cơng nghệ đại hoá ngân hàng .76 vi - 3.1.6 Công tác truyền thông .77 3.1.7 Công tác khác 77 3.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình .78 3.2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác thu thập thông tin xây dựng hệ thống liệu cho phục vụ định giá bất động sản 78 ́ Hu ê 3.2.2 Giải pháp vận dụng phương pháp định giá bất động sản chấp 79 3.2.3 Giải pháp nâng cao tính tin cậy thơng tin bất động sản so sánh 80 3.2.4 Giải pháp xây dựng công cụ tham chiếu kết định giá 81 3.2.5 Giải pháp nâng cao chất lượng đội ngũ cán .81 tế 3.2.6 Giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý cán 83 3.2.7 Giải pháp nhằm hạn chế rủi ro, sai lầm công tác định giá 84 nh 3.2.8 Giải pháp công tác tổ chức hoạt động 84 PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 Ki Kết luận 86 Kiến nghị với quan chức 87 2.1 Đối với quan Nhà nước 87 ọc 2.2 Đối với Ban lãnh đạo Ngân hàng .88 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .89 ̣i h PHỤ LỤC 91 QUYẾT ĐỊNH VỀ VIỆC THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ Đa BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VẮN THẠC SĨ KINH TẾ NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ CỦA PHẢN BIỆN NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ CỦA PHẢN BIỆN BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA LUẬN VĂN XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂN vii - DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng Tên bảng Trang Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn BIDV Bắc Quảng Bình năm 2015 - 2017.35 Bảng 2.2: Thị phần huy động vốn BIDV Bắc Quảng Bình địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2017 37 Bảng 2.4: Hoạt động thu dịch vụ Chi nhánh năm 2015 - 2017 .41 Bảng 2.5: Kết hoạt động kinh doanh BIDV Bắc Quảng Bình năm 2015- ́ Tình hình dư nợ cho vay BIDV Bắc Quảng Bình năm 2015 - 2017 39 Hu ê Bảng 2.3: 2017 .41 Kết khảo sát khách hàng loại bất động sản chấp BIDV tế Bảng 2.6: Bắc Quảng Bình 42 Kết khảo sát Việc xác định giá trị bất động sản BIDV Bắc nh Bảng 2.7: Quảng Bình bên bảo đảm thỏa thuận thực 55 Kết khảo sát đảm bảo tuân thủ nguyên tắc thẩm định tài sản Ki Bảng 2.8: chấp bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình .56 Kết khảo sát phương pháp định giá bất động sản chấp ọc Bảng 2.9: BIDV Bắc Quảng Bình 57 ̣i h Bảng 2.10: Kết khảo sát thông tin thu thập phục vụ định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình 64 Đa Bảng 2.11: Kết khảo sát thời gian định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình 68 Bảng 2.12: Kết khảo sát đánh giá quy trình định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình 68 Bảng 2.13: Kết khảo sát hài lòng giá trị BĐS chấp BIDV Bắc Quảng Bình 70 Bảng 2.14: Kết khảo sát đánh giá trình độ cán thẩm định bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình 73 viii - DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu hình Tên biểu đồ, sơ đồ Trang ́ Đa ̣i h ọc Ki nh tế Hu ê Hình 2.1: Mơ hình tổ chức Chi nhánh .34 ix - PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Để hạn chế rủi ro đó, ngân hàng thường yêu cầu người vay chấp tài sản họ mà chủ yếu tài sản BĐS ́ Hu ê Định giá BĐS chấp phục vụ cho mục đích chấp cho vay ngân hàng nhiệm vụ quan trọng Thông qua kết định giá, Ngân hàng đưa định cho vay hợp lý, đảm bảo cho ngân hàng vừa giảm đến mức thấp rủi ro mang lại vừa thu lợi nhuận tế Cùng với phát triển kinh tế hệ thống tài chính, hoạt động định giá chấp ngân hàng ngày đóng vai trị quan trọng trình phát nh triển hoạt động tín dụng Với mục tiêu nghiên cứu luận văn đề hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình Luận văn hồn Ki thành số nội dung sau đây: Thứ nhất, tác giả hệ thống hóa sở lý luận thực tiễn định giá ọc BĐSTC NHTM như: bất động sản chấp; định giá bất động sản chấp ngân hàng; kinh nghiệm số NHTM học kinh nghiệm cho ̣i h BIDV Bắc Quảng Bình Thứ hai, sau đánh giá đặc điểm BIDV Bắc Quảng Đa Bình, tác giả thu thập số liệu thông tin thứ cấp để đánh giá tình hình huy động vốn, thị phần, thình hình dư nợ kết kinh doanh Chi nhánh Trên sở đó, thơng qua số liệu điều tra sơ cấp, tác giả đánh giá thực trạng công tác định giá BĐSTC Chi nhánh Từ rút kết đạt được, hạn chế nguyên nhân hạn chế công tác định giá BĐSTC Chi nhánh Thứ ba, từ đánh giá thực trạng, tác giả nêu phương hướng, mục tiêu đề xuất 08 giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá BĐSTC BIDV Bắc Quảng Bình Về bản, giải pháp nêu có tính thuyết phục khả thi 86 - Kiến nghị với quan chức 2.1 Đối với quan Nhà nước Thứ nhất: tiếp tục hoàn thiện khung thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động định giá bất động sản: - Nhà nước cần đưa quy định cụ thể cứ, điều kiện áp dụng phương pháp định giá bất động sản để làm sở cho thẩm định viên định giá xác giá trị BĐS; ́ Hu ê - Quy định rõ tỷ lệ điều chỉnh tối đa BĐS mục tiêu với BĐS so sánh việc điều chỉnh BĐS so sánh lớn làm tăng nguy sai lệch giá BĐS mục tiêu nói chung; - Quy định thêm điều khoản sử dụng phương pháp chi phí như: cần tế xác nhận chuyên gia xây dựng tỷ lệ cịn lại cơng trình xây dựng; - Quy định rõ ràng trách nhiệm, nghĩa vụ tổ chức định giá kết nh định giá Thứ hai: cần tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý khâu quản lý BĐS; Ki - Phân công trách nhiệm cách rõ ràng bộ, ban, ngành ọc - Cần có giám sát, kiểm tra quan cấp trên; - Ban hành chế tài nghiêm ngặt để xử lí sai phạm cơng tác quản lí ̣i h nhà nước BĐS; - Tổ chức thực quán từ trung ương đến địa phương Tăng cường Đa minh bạch hóa cơng tác quản lý máy Nhà Nước nâng cao hiệu hoạt động máy nhà nước Thứ ba: cần phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ thông tin, xây dựng sở liệu giao dịch thị trường - Thu thập, lưu trữ thông tin BĐS giao dịch thị trường - Xây dựng trung tâm chuyên thu thập thông tin giao dịch BĐS diễn khứ, liên kết thơng tin với ban ngành có liên quan tài nguyên môi trường, đầu tư xây dựng, Từ cung cấp thơng tin xác, công khai cho chủ thể tham gia thị trường BĐS 87 - Thứ tư: cần tiếp tục phát triển công tác đào tạo chuyên gia định giá bất động sản - Đào tạo trường đại học; - Xây dựng viện, trường đào tạo cán định giá để chuyên đào tạo cán nghiên cứu, cán định giá có chun mơn cao nhằm đáp ứng yêu cầu xã hội bước đưa hoạt động định giá bất động sản nói chung định giá đất nói riêng vào hoạt động cách chuyên nghiệp ́ Hu ê 2.2 Đối với Ban lãnh đạo Ngân hàng - Cần ban hành kịp thời văn hướng dẫn thi hành tài sản chấp, cầm cố để cấp thực với luật dân sự, luật có liên quan nghị định, thơng tư hướng dẫn Chính phủ Bộ, Ngành tế - Ban lãnh đạo cần đạo trực tiếp việc xây dựng hồn thiện hệ thống thơng tin nội toàn hệ thống Bidv bắc quảng bình, đồng thời hệ nh thống phải ln cập nhật thơng tin với độ xác cao cách kịp thời - Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo Ki sổ tay tín dụng, đảm bảo xác, khách quan việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an tồn chất lượng tín dụng - Hỗ trợ tích cực mặt hoạt động kinh doanh việc đào tạo ọc lại nghiệp vụ cho cán chi nhánh Không ngừng nâng cao trình độ cho đội ngũ cán bộ, ngồi việc đào tạo theo khoá học nghiệp vụ ngắn hạn, ngân ̣i h hàng nên tạo điều kiện cho cán tham gia khoá học tiếng anh, kỹ giao tiếp khách hàng…, tổ chức buổi giao lưu, trao đổi cán Đa toàn hệ thống, tạo điều kiện nâng cao trình độ, kỹ làm việc điều kiện mới: hội nhập cạnh tranh gay gắt 88 - DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2013), Thông tư số 45/2013/TT-BTC ngày 25/04/2013 Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Bộ Tài (2016), Thơng tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13 tháng 10 năm 2016 Bộ Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 45/2013/TT-BTC 25 tháng năm 2013 Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định ́ Bộ Tài (2017), Thông tư số 28/2017/TT-BTC ngày 12/04/2017 Bộ Hu ê Tài sửa đổi, bổ sung số điều Thông tư số 45/2013/TT-BTC 25 tháng năm 2013 Thông tư số 147/2016/TT-BTC ngày 13 tháng 10 năm 2016 Bộ Tài hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích tế khấu hao tài sản cố định Bộ Tài (2014), Thơng tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/03/2014 Bộ nh Tài hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/06/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá Ki thẩm định Chính phủ (2013), Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 08/06/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật giá thẩm định Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính ọc phủ giá đất Phạm Tiến Đạt (2014), Định giá Bất Động sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội Nguyễn Anh Hồng (2016), Hồn thiện cơng tác định giá bất động sản ̣i h Đa chấp Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng, luận văn thạc sĩ kinh tế, Học viện Tài chính, Hà Nội Nguyễn Minh Hồng (chủ biên) (2011), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất Tài Chính, Hà Nội 10 Phạm Quốc Hùng (2018), Chất lượng thẩm định giá bất động sản Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam, luận văn thạc sĩ Tài – Ngân hàng, Học viện Ngân hàng, Hà Nội 11 Ngân hàng BIDV (2016), Quy định giao dịch bảo đảm cho vay ngân hàng TMCPĐT&PTVN, Hà Nội 89 - 12 Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình (2015), Báo cáo kết kinh doanh BIDV chi nhánh Bắc Quảng Bình năm 2015, Quảng Bình 13 Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình (2016), Báo cáo kết kinh doanh BIDV chi nhánh Bắc Quảng Bình năm 2016, Quảng Bình 14 Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình (2017), Báo cáo kết kinh doanh BIDV chi nhánh Bắc Quảng Bình năm 2017, Quảng Bình 15 Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình (2018), “BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ ́ Hu ê TÀI SẢN BẢO ĐẢM (KH Nguyễn Thị Hải Giang) 16 Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình (2017), “BIÊN BẢN XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ TÀI SẢN BẢO ĐẢM (KH Hà Hoài Nam) 17 Bùi Thị Mai (2017), Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định dự án đầu tư Bất động sản Ngân hàng thương mại Cổ phần Đầu tư Phát treienr Vietj tế Nam – Chi nhánh Hà Thành, luận văn thạc sĩ Tài – Ngân hàng, Học viện Ngân hàng nh 18 Trần Thị Bích Nhân (2016), Định giá bất động sản chấp ngân hàng: tồn đề xuất, Tạp chí Tài chính, tháng năm 2016, tr.68- 70 Ki 19 Lê Thị Kim Nhung (Chủ biên) (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất Hà Nội, Hà Nội 20 Nguyễn Thế Phượng (2016), Giáo trình Thẩm định giá bất động sản, Nhà ọc xuất Phương Đơng, TP.Hồ Chí Minh 21 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XIII (2012), Luật giá số ̣i h 11/2012/QH13 22 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XIII (2013), Luật đất đai số: Đa 45/2013/QH13 23 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam khóa XI (2005), Bộ luật dân sự: 33/2005/QH11 24 Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại Việt Nam, luận án Tiến sĩ, Đại học Kinh tế Quốc dân, Hà Nội 25 Nguyễn Duy Thiện (2011), Thẩm định giá bất động sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 26 Ủy ban thường vụ quốc hội (2002), Pháp lệnh giá số 40/2002/PLUBTVQH10, Nhà xuất Chính trị quốc gia 90 - PHỤ LỤC Phụ lục 01: Ví dụ định giá bất động sản BIDV Bắc Quảng Bình Ngày 05/07/2017, Ngân hàng BIDV Bắc Quảng Bình nhận hồ sơ xin vay vốn ông Hà Văn Quýnh, thời hạn vay trung dài hạn, vay hình thức chấp BĐS Sau nhận hồ sơ, ngân hàng cử cán đến thẩm định Thành Phố Đồng Hới – Tỉnh Quảng Bình * Căn pháp lý định giá BĐS BIDV Bắc Quảng Bình áp dụng: ́ Hu ê - Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều luật giá thẩm định giá - Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật giá tế - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ việc quy định thu tiền sử dụng đất nh - Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 Bộ Tài Chính việc hướng dẫn số điều Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Ki - Thông tư số 38/2014/TT-BTC ngày 28/3/2014 hướng dẫn số điều Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06/08/2013 - Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ Tài Chính việc ọc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 - Thơng tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài Chính việc ̣i h ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07 - Thông tư số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ Tài Chính việc Đa ban hành Tiêu chuẩn số 08, 09 10 - Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ Tài Chính Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 - Thông tư 323/2016/TT-BTC ngày 16/12/2016 Bộ Tài việc Ban hành Thơng tư quy định kiểm tra, giám sát đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định * Thông tin tài sản cần định giá - Tên tài sản: Quyền sử dụng đất tài sản đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất số CĐ 91 - 053253 số vào số cấp GCN: CH02563 UBND Thành phố Đồng Hới cấp ngày 22/08/2016 cho Ông Hà Văn Quýnh Bà Phan Thị Mịn - Hồ sơ tài sản cần định giá:  Chưa đầy đủ Bản gốc (G)/Bản (S) S + Sổ hộ gia đình S + CMTND chủ hộ S ́ + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hu ê   Đầy đủ Hồ sơ có + CMTND người liên quan + Chứng thư thẩm định giá Hồ sơ cần bổ sung: Không S tế Kết luận: Tài sản chấp thuộc sở hữu hợp pháp bên bảo đảm * Mô tả đặc điểm tài sản: Số, ngày Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Số: CĐ 053253 số vào số cấp GCN: CH02563, ngày 22/08/2016 Nội dung Ki Tên văn nh Bảng 01 Pháp lý tài sản thẩm định giá Chứng nhận Ông Hà Văn Quýnh Bà Phan Thị Mịn quyền sử dụng 339,2 m2 đất đô thị thuộc đất số 14, tờ đồ số 54 Tọa lạc Phường Đồng Phú, Thành phố Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình Chứng nhận nhà riêng lẻ (Nhà A), diện tích xây dựng 201,4 m2, diện tích sàn 402,8 m2; Nhà riêng lẻ (Nhà B), diện tích xây dựng 125,5 m2, diện tích sàn 376,5 m2 ọc ̣i h Đa  S Cơ quan cấp, xác nhận UBND thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình (Nguồn: Báo cáo thẩm định khách hàng BIDV Bắc Quảng Bình) - Quyền sử dụng đất: + Tài sản thẩm định giá tọa lạc Phường Đồng Phú, Thành phố Đồng Hới, Tỉnh Quảng Bình + Vị trí: Lơ đất thuộc số 14, tờ đồ số 54 92 - + Tổng diện tích lơ đất: 339,2 m2 + Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng + Mục đích sử dụng: Đất thị + Thời gian sử dụng đất: Lâu dài + Nguồn gốc sử dụng đất: Cơng nhận QSDĐ giao đất có thu tiền sử dụng đất ́ Hu ê + Hình dáng, kích thước: Lơ đất có hình dáng tương đối vng vức Chiều ngang phía trước rộng 11,5 m, chiều ngang phía sau rộng 10,3 m chiều sâu 29,6 m + Các giới cận lô đất: tế Hướng Bắc: Tiếp giáp đường Trần Hưng Đạo Hướng Nam: Tiếp giáp đường quy hoạch rộng m nh Các hướng khác: Tiếp giáp đất khác + Hiện trạng sử dụng: Có cơng trình xây dựng Ki - Cơng trình xây dựng: Bảng 02 Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật BĐS chấp Diện tích 402,8 m2 Đa ̣i h ọc Stt Tên tài sản Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật 01 Nhà riêng  Cấu trúc: Nhà tầng lẻ (Nhà A)  Diện tích xây dựng: 201,4 m2  Diện tích sàn: 402,8 m2  Kết cấu: - Móng bê tơng cốt thép, kết hợp xây đá hộc - Khung cột, dầm, sàn bê tơng cốt thép chịu lực - Nền lát gạch ceramic - Tường xây gạch dày 20 cm, trát tường vữa xi măng, lăn sơn - Trần bê tơng cốt thép, trang trí trần thạch cao gỗ - Cửa chính, cửa sổ khung ngoại, cánh gỗ gắn kính - Cầu thang: Đan thang bê tơng cốt thép, bậc cấp lát đá granite, lan can, tay vịn sắt - Phịng vệ sinh khép kín tầng - Hệ thống điện nước đồng  Hiện trạng: Tại thời điểm thẩm định giá, tình trạng nhà cũ 02 Nhà riêng  Cấu trúc: Nhà tầng lẻ (Nhà B)  Diện tích xây dựng: 125,5 m2  Diện tích sàn: 376,5 m2 93 376,5 m2 - ́ Hu ê  Kết cấu: - Móng bê tơng cốt thép, kết hợp xây đá hộc - Khung cột, dầm, sàn bê tông cốt thép chịu lực - Nền lát gạch ceramic - Tường xây gạch dày 20 cm, trát tường vữa xi măng, lăn sơn - Trần bê tơng cốt thép, trang trí trần thạch cao gỗ - Cửa chính, cửa sổ khung ngoại, cánh gỗ gắn kính - Cầu thang: Đan thang bê tông cốt thép, bậc cấp lát đá granite, lan can, tay vịn inox - Phòng vệ sinh khép kín tầng - Hệ thống điện nước đồng  Hiện trạng: Tại thời điểm thẩm định giá, tình trạng nhà bình thường (Nguồn: Báo cáo thẩm định khách hàng BIDV Bắc Quảng Bình) Bảng 03 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường khả phát mại Lợi tài sản Vị trí , Giao thơng Thuận lợi kiến trúc nội thất Khá Ki Cơ sở hạ tầng, nh Tiêu chí xác định tế BĐS chấp Hạn chế tài sản Khơng Khơng An tồn, Ổn định Khơng Yếu tố khác Không Không Lợi TM Không Không ọc Dân trí, an ninh  Rất dễ  Dễ Bình thường  Khó  Ko thể p/mại ̣i h Khả phát mại Lý do: Đất khu vực dân cư, vị trí giao thơng tương đối thuận lợi (Nguồn: Báo cáo thẩm định khách hàng BIDV Bắc Quảng Bình) Đa - Định giá tài sản: + Cơ sở xác định giá trị tài sản bảo đảm Tham khảo giá đất Tỉnh Quảng Bình năm 2015 Tham khảo giá loại nhà tỉnh Quảng Bình theo Quyết định số 37/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 UBND tỉnh Quảng Bình; Các khác + Phương pháp thẩm định giá: Phương pháp chi phí: Định giá dựa sở chi phí tạo tài sản tương 94 - tự tài sản cần định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá Phương pháp so sánh: Dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm định giá gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường tài sản cần định giá - Giá trị tài sản bảo đảm: ́ Hu ê Trên sở tài liệu Bên bảo đảm cung cấp, qua khảo sát thực tế trường; với phương pháp định giá chi phí phương pháp so sánh áp dụng tính tốn; tổ định giá đưa kết định giá TSTC thời điểm định sau: Đvt 01 Quyền sử dụng đất m2 02 Nhà riêng lẻ A m2 03 Nhà riêng lẻ B Diện Tỷ lệ nh Tên tài sản tích CLCL(%) 339,2 m2 Đvt: Đồng Giá trị tài sản Đơn giá Thành tiền 40.865.000 13.861.408.000 402,80 60% 4.558.000 1.101.577.440 376,50 75% 5.658.000 1.597.677.750 Ki Stt tế Bảng 04 Kết định giá BĐS chấp 16.560.663.190 ọc Tổng cộng (Nguồn: Báo cáo thẩm định khách hàng BIDV Bắc Quảng Bình) ̣i h - Những điều kiện hạn chế kèm theo kết định giá BĐS chấp: (1) Những điều kiện kèm theo kết thẩm định giá: Đa - Số liệu quyền sử dụng đất công trình xây dựng, SIVC vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Ông Hà Văn Quýnh cung cấp thời điểm địa điểm thẩm định giá - Đơn giá cơng trình xây dựng chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng - Kết thẩm định giá phục vụ cho mục đích nêu hợp đồng theo quy định pháp luật SIVC không chịu trách nhiệm khách hàng sử dụng kết thẩm định giá cho mục đích khác - Mức giá giá trị thời điểm thẩm định giá 95 - để làm sở chấp vay vốn Ngân hàng Việc định mức giá sau để chấp tùy thuộc vào chủ sở hữu tài sản thẩm định giá đối tác cho chấp - Kết thẩm định giá có hiệu lực bên tham gia Hợp đồng thẩm định giá hoàn tất thủ tục hợp đồng theo luật định Trong trường hợp có khiếu nại kết thẩm định giá, SIVC có trách nhiệm giải ́ Hu ê thời hạn có hiệu lực Chứng thư thẩm định giá nêu - Kết thẩm định giá xác nhận giá trị quyền sử dụng đất cơng trình xây dựng có đặc điểm pháp lý đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, diện tích, trạng chất lượng cịn lại mô tả chi tiết tế (2) Những hạn chế kết thẩm định giá: - Hạn chế thị trường: nh + Kết thẩm định giá nêu xác nhận thời điểm thẩm định giá với Chính sách quản lý Nhà nước có liên quan Trong nêu thay đổi Ki trường hợp Chính sách Nhà nước thay đổi làm cho mức giá Đa ̣i h định giá ọc + Mức giá tư vấn nêu xác nhận thị trường địa điểm thẩm 96 - Phụ lục 02: PHIẾU KHẢO SÁT CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI BIDV BẮC QUẢNG BÌNH Kính gửi ơng/bà! Hiện tại, thực nghiên cứu công tác định giá bất động sản chấp BIDV Bắc Quảng Bình Để cung cấp thêm thơng tin cho việc thực ́ Hu ê nghiên cứu này, chúng tơi mong Ơng/bà vui lịng dành chút thời gian để trả lời câu hỏi Phiếu vấn Ơng/bà vui lịng khoanh trịn vào ý kiến lựa chọn Chúng tơi xin cam đoan thơng tin mà Ông/bà cung cấp phục vụ tế cho mục đích nghiên cứu bảo mật PHẦN 1: DÀNH CHO CÁN BỘ TẠI BIDV BẮC QUẢNG BÌNH sau: Ki Quy định pháp lý nh Câu 1: BIDV Bắc Quảng Bình định giá bất động sản chấp dựa Bản thân yếu tố bất động sản Điều kiện thị trường ọc Các điều kiện khác Câu 2: Việc xác định giá trị bất động sản BIDV Bắc Quảng Bình ̣i h bên bảo đảm thỏa thuận thực bởi: BIDV Bắc Quảng Bình tự định giá Đa Thuê tổ chức tư vấn, tổ chức có chức chun mơn thẩm định giá Câu 3: Theo ông/bà, việc định giá bất động sản Chi nhánh đảm bảo nguyên tắc định giá bất động sản Tuân thủ nguyên tắc Không tuân thủ nguyên tắc Câu 4: Phương pháp định giá bất động sản Chi nhánh thực theo phương pháp sau: Phương pháp so sánh trực tiếp 97 - Phương pháp thu nhập Phương pháp định giá chi phí Phương pháp thặng dư Câu 5: Trong trình định giá bất động sản chấp, thông tin thu thập đủ sở cho trình định giá bất động sản chấp Thừa thông tin ́ Hu ê Đầy đủ thông tin Thiếu thông tin Câu 6: Trong trình định giá bất động sản chấp, thơng tin thu thập đảm bảo tính xác cho q trình định giá bất động sản chấp tế Độ xác cao Độ xác mức chấp nhận nh Độ xác mức độ thấp Độ xác mức độ thấp Ki Câu 7: Thời gian tiến hành định giá bất động sản chấp Chi nhánh kéo dài khoảng thời gian: Dưới ngày ọc Từ ngày đến 10 ngày Từ 10 ngày đến 20 ngày ̣i h Từ 20 ngày đến 30 ngày Trên 30 ngày Đa Câu 8: Ông/bà thấy thời gian tiến hành định giá bất động sản chấp Chi nhánh nào? Nhanh Bình thường Chậm Câu 9: Ơng/bà đánh giá quy trình định giá Chi nhánh nào? Rất rõ ràng, đầy đủ Tương đối rõ ràng, đầy đủ 98 - Bình thường Khơng rõ ràng, khơng đầy đủ Câu 10: Ông/bà đánh giá cán định giá Chi nhánh nào? Có trình độ chun mơn cao Có trình độ chun mơn bình thường Khơng có trình độ chun mơn thấp ́ Hu ê PHẦN 2: DÀNH CHO KHÁCH HÀNG Câu 1: Ông/bà sử dụng loại bất động sản để chấp Chi nhánh? Đất đai Nhà tế Phân xưởng Cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai Bất động sản khác nh Quyền sử dụng đất mà pháp luật đất đai quy định chấp Ki Câu 2: Theo ông/bà, việc định giá bất động sản Chi nhánh đảm bảo nguyên tắc định giá bất động sản Tuân thủ nguyên tắc ọc Không tuân thủ nguyên tắc Câu 3: Trong trình định giá bất động sản chấp, ông/bà cung cấp ̣i h thơng tin có đủ sở cho q trình định giá bất động sản chấp Thừa thông tin Đa Đầy đủ thông tin Thiếu thơng tin Câu 4: Trong q trình định giá bất động sản chấp, thông tin ông/bà cung cấp cho ngân hàng đảm bảo tính xác cho trình định giá bất động sản chấp Độ xác cao Độ xác mức chấp nhận Độ xác mức độ thấp 99 - Độ xác mức độ thấp Câu 5: Ông/bà thấy thời gian tiến hành định giá bất động sản chấp Chi nhánh nào? Nhanh Bình thường Chậm ́ Hu ê Câu 6: Ông/bà đánh giá quy trình định giá Chi nhánh nào? Rất rõ ràng, đầy đủ Tương đối rõ ràng, đầy đủ Bình thường tế Khơng rõ ràng, khơng đầy đủ Câu 7: Ơng/bà có hài lịng với giá trị bất động sản chấp định nh giá Chi nhánh khơng? Rất hài lịng Ki Hài lịng Chấp nhận Khơng hài lịng ọc Câu 8: Ơng/bà đánh giá cán định giá Chi nhánh nào? Có trình độ chun mơn cao ̣i h Có trình độ chun mơn bình thường Khơng có trình độ chun mơn thấp Đa Trân trọng cảm ơn Q Ơng/bà! 100