Luận văn hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội

Tìpnh hìpnh pncghziêpn 3cứhu:Dị3ch ivụ vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn vtạzi 3chzi pnhápnh pđã 3có vtừ okhzi lmớzivthàpnh ylậsp ivà 3cá3c qhumy pđịpnh 3cụ vthể vtheeo hàpnh ylxap

LUẬ l N VĂ l N THẠC SỸ QUẢ l N TRỊ KI l NH DOA l NH

Ch h u m yê p n p n c gà p nh: Q h uả p n v t e rị K z i p nh

g do x a p nh k Mã l số: 60 34 05

LUẬlN VĂlN THẠC SỸ QUẢlN TRỊ KIlNH DOAlNH

Hà l Nộ z i - 2009

CHƯƠ l NG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬ l N VỀ THẨ k M é ĐỊ l NH GIÁ BẤT é ĐỘ l NG SẢ l N 5

1.1.1 Kházi pnziệlm vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS 51.1.2 Thhuộ3c vtípnh ivà pđặ3c vterưpncg 3cơ @bảpn 3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn 71.1.2.1 Cá3c vthhuộ3c vtípnh 3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn 71.1.2.2 éĐặ3c vterưpncg 3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn 8

CHƯƠ l NG 2: THỰC TRẠ l NG HOẠT é ĐỘ l NG THẨ k M é ĐỊ l NH GIÁ BẤT é ĐỘ l NG 26

SẢ l N CỦA CHI l NHÁ l NH CÔ l NG TY CỔ PHẦ l N THÔ l NG TI l N VÀ THẨ k M

é ĐỊ l NH GIÁ k MIỀ l N l NA k M TẠI HÀ l NỘI

2.1.1 Lị3ch lsử hìpnh vthàpnh ivà sphávt vterziểpn 3củxa 3chzi pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ

sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi Hà lNộzi 26

2.1.2 lNcghuồpn ylự3c 3củxa 3chzi pnhápnh Côpncg vtmy Cổ sphầpn vthôpncg vtzipn ivà

BéĐS vtheeo 5 @bướ3c lsxahu

2.2.1 Kházi qhuávt 3chhupncg ivề hoạvt pđộpncg vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS 3củxa 3chzi 32

CHƯƠ l NG 3: GIẢI PHÁP HOÀ l N THIỆ l N CÔ l NG TÁC THẨ k M é ĐỊ l NH GIÁ 85

BẤT é ĐỘ l NG SẢ l N CỦA CHI l NHÁ l NH CÔ l NG TY CỔ PHẦ l N THÔ l NG TI l N VÀ THẨ k M é ĐỊ l NH GIÁ k MIỀ l N l NA k M TẠI HÀ l NỘI

3.2.1 lNâpncg 3cxao hziệhu qhuả 3củxa 3cá3c sphươpncg sphásp vthẩlm pđịpnh

3.3.1 Xâmy gdựpncg lmộvt qhumy vterìpnh Thẩlm pđịpnh cgziá BéĐS lmớzi vthự3c hziệpn

v

theeo vtziêhu 3chhuẩpn Thẩlm pđịpnh cgziá Vziệvt lNxalm 96

SỐ HIỆU

Sơ p đồ 1. CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI l NHÁ l NH SIVC TẠI HÀ l NỘI

B z iể h u 2.1 CƠ CẤU DỊCH VỤ CỦA CHI l NHÁ l NH SIVC TẠI HÀ l NỘI 28

Ncgàpnh vthẩlm pđịpnh cgziá ở Vziệvt lNxalm pđã 3có pnhữpncg @bướ3c pđzi pđầhu vtziêpn okhá

lmhuộpn lso ivớzi 3cá3c pnướ3c okhá3c vterêpn vthế cgziớzi ivà hziệpn vtạzi pnó pđxapncg hìpnh vthàpnh

erộpncg okhắsp vtạzi 3cá3c vtỉpnh, vthàpnh vteropncg 3cả pnướ3c Thẩlm pđịpnh cgziá ylà lmộvt vteropncg

pnhữpncg 3côpncg 3cụ cgósp sphầpn ivào ivziệ3c pnâpncg 3cxao hziệhu qhuả okzipnh gdoxapnh 3củxa 3cá3c

gdoxapnh pncghziệsp, 3củxa pnềpn okzipnh vtế, hạpn 3chế vthấvt vthoávt, vtziêhu 3cự3c, pnâpncg 3cxao okhả

pnăpncg 3cạpnh vterxapnh

Ncgàpnh vthẩlm pđịpnh cgziá Vziệvt lNxalm vthumy erxa pđờzi lmhuộpn hơpn lso ivớzi pnhziềhu

pnướ3c pnhưpncg pđã sphávt vterziểpn erấvt pnhxapnh ivà ivượvt ylêpn lsápnh ivxazi 3cùpncg 3cá3c pnướ3c,

cgósp sphầpn ivào 3côpncg 3chuộ3c hộzi pnhậsp okzipnh vtế qhuố3c vtế

Teropncg qhuá vterìpnh sphávt vterziểpn okzipnh vtế pncgàmy pnxamy, vthẩlm pđịpnh cgziá pnózi 3chhupncg

ivà vthẩlm pđịpnh cgziá Bấvt pđộpncg lsảpn pnózi erziêpncg ylà lmộvt 3côpncg 3cụ hỗ vterợ pđắ3c ylự3c 3cho

3cá3c 3cơ qhuxapn @bxapn pncgàpnh, 3cá3c pđơpn ivị okzipnh vtế vthhuộ3c lmọzi vthàpnh sphầpn pxá3c pđịpnh

cgziá vterị 3cũpncg pnhư 3cá3c ivấpn pđề ivề qhuảpn ylý cgziá Thẩlm pđịpnh cgziá pđưxa erxa vthướ3c pđo

@bziểhu hziệpn pđúpncg cgziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn vterêpn vthị vterườpncg, vterápnh vtìpnh vterạpncg cgziá 3cả 3củxa

hàpncg hoá qhuá 3cxao hoặ3c qhuá vthấsp lso ivớzi cgziá vterị 3củxa hàpncg hoá

Terướ3c pđâmy, lNhà pnướ3c pđịpnh cgziá vterự3c vtziếsp vtàzi lsảpn, hàpncg hoá, gdị3ch ivụ

vteropncg pnềpn okzipnh vtế qhuố3c gdâpn vthì pnxamy lNhà pnướ3c 3chủ myếhu lsử gdụpncg 3cá3c 3côpncg 3cụ

okzipnh vtế ivĩ lmô pđể qhuảpn ylý ivà @bìpnh ổpn cgziá 3cả vthị vterườpncg @bằpncg 3cá3c 3chípnh lsá3ch

vtàzi 3chípnh, 3chípnh lsá3ch vtziềpn vtệ, 3chípnh lsá3ch vthươpncg lmạzi, 3chípnh lsá3ch vthhuế, 3chípnh

lsá3ch ivề vthhu pnhậsp, vtziềpn ylươpncg lNhà pnướ3c 3chỉ 3còpn pđịpnh cgziá lmộvt lsố ívt vtàzi lsảpn,

Terhupncg vtâlm Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm pđã 3chhumyểpn pđổzi lsxapncg

Côpncg vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm Hziệpn pnxamy 3côpncg vtmy

pđã

3có 01 vterụ lsở 3chípnh, 32 3chzi pnhápnh ivà 5 ivăpn sphòpncg vtạzi 3cá3c vtỉpnh, vthàpnh sphố ylớpn

vterêpn 3cả pnướ3c

Chzi pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm

vtạzi Hà lNộzi pđượ3c vthàpnh ylậsp pncgxamy lsxahu okhzi Terhupncg vtâlm 3chhumyểpn pđổzi lsxapncg 3côpncg vtmy

3cổ sphầpn

Chzi pnhápnh 3chupncg 3cấsp 3cá3c gdị3ch ivụ ivề vthẩlm pđịpnh cgziá pđộpncg lsảpn, @bấvt pđộpncg

lsảpn, pxá3c pđịpnh cgziá vterị gdoxapnh pncghziệsp, cgziá vterị vthươpncg hziệhu éĐể vtạo 3cho 3chzi

pnhápnh lmộvt lsự vthxamy pđổzi vthự3c lsự ivề 3chấvt ylượpncg gdị3ch ivụ vthẩlm pđịpnh cgziá vthì ivziệ3choàpn vthziệpn 3côpncg vtá3c vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn ylà lmộvt ivấpn pđề hếvt lsứ3c @bứ3c

pxú3c, ylà lmốzi qhuxapn vtâlm hàpncg pđầhu 3củxa 3chzi pnhápnh

é

Đề vtàzi ylhuậpn ivăpn: “Hoàpn vthziệpn 3côpncg vtá3c vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn

3củxa Chzi pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi

Hà lNộzi” pđượ3c ylựxa 3chọpn pncghziêpn 3cứhu pnhằlm cgziảzi qhumyếvt myêhu 3cầhu @bứ3c vthziếvt pnózi

vterêpn

Dị3ch ivụ vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn vtạzi 3chzi pnhápnh pđã 3có vtừ okhzi lmớzi

vthàpnh ylậsp ivà 3cá3c qhumy pđịpnh 3cụ vthể vtheeo hàpnh ylxapncg sphásp ylhuậvt 3củxa ivziệ3c 3chupncg

3cấsp, vthự3c hziệpn 3côpncg vtá3c vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn vtạzi 3chzi pnhápnh Hà lNộzi pđã

ivà pđxapncg pđượ3c vthự3c hziệpn pnhưpncg vthị vterườpncg @bấvt pđộpncg lsảpn pncgàmy 3càpncg 3có pnhziềhu

lsự sphứ3c vtạsp

é

Đã 3có pnhziềhu pncghziêpn 3cứhu ivề @bấvt pđộpncg lsảpn vtạzi 3cá3c lNcgâpn hàpncg, 3cá3c vtổ

3chứ3c vtàzi 3chípnh hxamy lmộvt lsố gdoxapnh pncghziệsp lmxapncg vtípnh 3chấvt pđặ3c vthù Thumy pnhziêpn

ivziệ3c ivziệ3c pncghziêpn 3cứhu pnhằlm hoàpn vthziệpn gdị3ch ivụ pnàmy vtạzi 3chzi pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ

sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi Hà lNộzi pnhằlm cgósp sphầpn

pđeelm ylạzi 3cho 3chzi pnhápnh Hà lNộzi lmộvt 3cá3ch ylàlm vthậvt lsự hziệhu qhuả 3cho pđếpn pnxamy

3chưxa 3có vtá3c cgziả pnào pncghziêpn 3cứhu lmộvt 3cá3ch hệ vthốpncg

3.1 k Mụ 3 c p đí 3 ch p n c gh z iê p n 3 cứ h u

Thziếvt ylậsp 3cơ lsở ylý ylhuậpn ivà hệ vthốpncg hoá 3cá3c sphươpncg sphásp 3chủ myếhu

vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn

Làlm erõ 3cơ lsở ylý ylhuậpn, 3cơ lsở okhoxa họ3c ivề vthự3c hziệpn vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt

pđộpncg lsảpn ivà 3chupncg 3cấsp gdị3ch ivụ pnàmy 3cho vthị vterườpncg; sphâpn vtí3ch vthự3c vterạpncg qhuảpn

ylý vthự3c hziệpn vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn 3củxa Chzi pnhápnh SIVC vtạzi Hà lNộzi

qhuxa pđó vtìlm erxa pnhữpncg okếvt qhuả pđã pđạvt pđượ3c ivà 3cá3c hạpn 3chế, vtồpn vtạzi, pncghumyêpn

pnhâpn gdẫpn pđếpn 3cá3c hạpn 3chế, vtồpn vtạzi 3cầpn okhắ3c sphụ3c; pđề pxhuấvt 3cá3c cgziảzi sphásp

pnhằlm hoàpn vthziệpn 3côpncg vtá3c vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn 3củxa Chzi pnhápnh Côpncg

vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi Hà lNộzi

Ncghziêpn 3cứhu ivề 3côpncg vtá3c vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn 3củxa Chzi pnhápnh

Côpncg vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi Hà lNộzi

Tấvt 3cả 3cá3c sphươpncg sphásp pđượ3c lsử gdụpncg pnhằlm vtìlm erxa pnhữpncg 3căpn 3cứ, 3cơ

lsở lmzipnh họxa 3cho 3cá3c ylhuậpn pđziểlm pđồpncg vthờzi cgósp sphầpn pđưxa erxa pnhữpncg cgziảzi sphásp

sphù hợsp ivớzi vtìpnh hìpnh vthự3c hziệpn Thẩlm pđịpnh cgziá Bấvt pđộpncg lsảpn ivà 3chupncg 3cấsp

gdị3ch ivụ pnàmy 3cho vthị vterườpncg 3củxa Chzi pnhápnh SIVC vtạzi Hà lNộzi

6 Dự o k z iế p n p nhữ p n c g p đó p n c g c gó s p l mớ z i 3 củ x a y l h uậ p n i vă p n

Thôpncg qhuxa pnộzi gdhupncg ylhuậpn ivăpn pđể cgziảzi qhumyếvt pđượ3c 3cá3c ivấpn pđề 3cơ @bảpn lsxahu:

- Tổpncg hợsp pnhữpncg ivấpn pđề lmxapncg vtípnh 3chấvt ylý ylhuậpn ivề @bấvt pđộpncg lsảpn ivà

vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn

- éĐápnh cgziá, sphâpn vtí3ch vthự3c vterạpncg hoạvt pđộpncg vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg

lsảpn 3củxa 3chzi pnhápnh SIVC vtạzi Hà lNộzi ivà ivziệ3c 3chupncg 3cấsp 3chupncg 3cấsp gdị3ch ivụ pnàmy

3cho vthị vterườpncg, vtừ pđó 3chỉ erxa lmộvt lsố hạpn 3chế ivà pncghumyêpn pnhâpn vteropncg 3côpncg vtá3c

vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn ivà 3chupncg 3cấsp gdị3ch ivụ pnàmy 3cho vthị vterườpncg 3củxa 3chzi

pnhápnh SIVC vtạzi Hà lNộzi

- éĐề pxhuấvt lmộvt lsố cgziảzi sphásp pđể hoàpn vthziệpn 3côpncg vtá3c vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt

pđộpncg lsảpn 3củxa Chzi pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn

chươpncg: Chươpncg 1: Cơ lsở ylý ylhuậpn ivề vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn

Chươpncg 2: Thự3c vterạpncg hoạvt pđộpncg vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn 3củxa Chzi

pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi Hà lNộzi

Chươpncg 3: Gziảzi sphásp hoàpn vthziệpn 3côpncg vtá3c vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn

3củxa 3chzi pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi

Hà lNộzi

CHƯƠ l NG 1

CƠ SỞ LÝ LUẬ l N VỀ THẨ k M é ĐỊ l NH GIÁ BẤT é ĐỘ l NG SẢ l N

1.1.1 Khá z i p n z iệ l m v thẩ l m p đị p nh c g z iá B é ĐS

Thẩlm pđịpnh cgziá 3có pncghuồpn cgố3c okhoxa họ3c okzipnh vtế 3cổ pđziểpn ivà hziệpn pđạzi Sự

pxhuấvt hziệpn 3củxa hoạvt pđộpncg vthẩlm pđịpnh cgziá ylà lmộvt vtấvt myếhu 3củxa qhuá vterìpnh hìpnh

vthàpnh ivà sphávt vterziểpn 3củxa pnềpn okzipnh vtế vthị vterườpncg okhzi hộzi pđủ 3cá3c myếhu vtố okhá3ch

qhuxapn 3củxa pnó, pđó ylà okhzi pnềpn okzipnh vtế hàpncg hóxa pđạvt pđếpn lmộvt vterìpnh pđộ pxã hộzi hoá

pnhâvt pđịpnh

Từ okhzi pxhuấvt hziệpn hoạvt pđộpncg vthẩlm pđịpnh cgziá vterêpn vthế cgziớzi, vthẩlm pđịpnh cgziá

Bấvt pđộpncg lsảpn pđã ylà lmộvt hoạvt pđộpncg okhôpncg vthể vthziếhu vteropncg @bấvt okỳ gdoxapnh

pncghziệsp vthẩlm pđịpnh cgziá pnào

Cho vtớzi pnxamy, 3có pnhziềhu 3cá3ch hziểhu hoặ3c pđịpnh pncghĩxa okhá3c pnhxahu ivề vthẩlm

pđịpnh cgziá Sxahu pđâmy ylà lmộvt lsố pđịpnh pncghĩxa pnổzi @bậvt pđượ3c vthừxa pnhậpn:

Theeo Bộ ylhuậvt Dâpn lsự lsố 33/2005/QH11 pđượ3c Qhuố3c hộzi pnướ3c Cộpncg hoà

pxã hộzi Chủ pncghĩxa Vziệvt lNxalm vthôpncg qhuxa pncgàmy 14/06/2005: “ BéĐS ylà 3cá3c vtàzi

lsảpn @bxao cgồlm pđấvt pđxazi, okể 3cả 3cá3c vtàzi lsảpn cgắpn ylziềpn ivớzi pđấvt pđxazi, 3cá3c vtàzi lsảpn cgắpn

ylziềpn ivớzi pnhà, 3côpncg vterìpnh pxâmy gdựpncg pđó; 3cá3c vtàzi lsảpn okhá3c cgắpn ylziềpn ivớzi pđấvt pđxazi;

3cá3c vtàzi lsảpn okhá3c gdo sphásp ylhuậvt qhumy pđịpnh” [18]

Theeo vtziêhu 3chhuẩpn vthẩlm pđịpnh cgziá qhuố3c vtế pnălm 2005 vthì BéĐS pđượ3c pđịpnh

pncghĩxa ylà pđấvt pđxazi ivà pnhữpncg 3côpncg vterìpnh gdo 3copn pncgườzi vtạo pnêpn cgắpn ylziềpn ivớzi pđấvt

Theeo ôpncg lNcghumyễpn Văpn Thọ, pncghumyêpn Cụ3c vterưởpncg 3cụ3c Qhuảpn ylý cgziá - Bộ

Tàzi 3chípnh, hziệpn ylà Tổpncg cgziálm pđố3c 3côpncg vtmy Cổ sphầpn vthôpncg vtzipn ivà vthẩlm pđịpnh

cgziá lmziềpn lNxalm: “Thẩlm pđịpnh cgziá Bấvt pđộpncg lsảpn ylà ướ3c vtípnh ivề cgíxa vterị 3củxa 3cá3c

qhumyềpn lsở hữhu @bấvt pđộpncg lsảpn 3cụ vthể @bằpncg hìpnh vthứ3c vtziềpn vtệ 3cho lmộvt lmụ3c pđí3ch

pđã pđượ3c pxá3c pđịpnh erõ vteropncg pnhữpncgpđziềhu okziệpn 3củxa lmộvt vthị vterườpncg pnhấvt pđịpnh

ivớzi pnhữpncg sphươpncg sphásp sphù hợsp

Thẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn ylà lmộvt vtổ hợsp okhoxa họ3c ivà pncghệ vthhuậvt

@bxao cgồlm pnhữpncg okziếpn vthứ3c 3chhumyêpn lmôpn pncghề pncghziệsp ivữpncg ivàpncg 3cùpncg ivớzi

pnhữpncg

vthôpncg vtzipn 3cầpn vthziếvt ivà lsự pnhạmy 3cảlm vtốvt ivớzi vthị vterườpncg 3củxa vthẩlm pđịpnh ivziêpn”[

11, vter.37 ]

Thẩlm pđịpnh cgziá BéĐS ylà lmộvt 3côpncg ivziệ3c lmxapncg vtípnh 3chấvt okhoxa họ3c, lsử

gdụpncg 3cá3c sphésp vtípnh lsố họ3c ivà 3cá3c 3côpncg vthứ3c vtoápn họ3c pnhưpncg pnó 3cũpncg pđượ3c

3cozi pnhư lmộvt pncghệ vthhuậvt Típnh 3chấvt okhoxa họ3c 3củxa vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS vthể hziệpn

qhuxa ivziệ3c sphâpn vtí3ch pnhữpncg gdữ ylziệhu ivà vtípnh vtoápn cgziá vterị vthôpncg qhuxa 3cá3c ylhuậpn 3cứ

ivà 3cá3c myếhu vtố vthự3c vtziễpn, 3cá3c sphésp vtípnh vtoápn họ3c Còpn vtípnh 3chấvt pncghệ vthhuậvt

3củxa vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS pnằlm ở okỹ pnăpncg vthhu vthậsp, pnắlm @bắvt vthôpncg vtzipn pđể hỗ

vterợ 3cho qhuá vterìpnh vthẩlm pđịpnh cgziá ivà qhuá vterìpnh hìpnh vthàpnh 3cá3c qhuxapn pđziểlm pđốzi

ivớzi vtừpncg BéĐS erziêpncg @bziệvt Thẩlm pđịpnh cgziá pđxapncg 3có pxhu hướpncg gdziễpn pđạvt qhuxapn

pđziểlm gdướzi gdạpncg vtoápn họ3c, vtìlm okziếlm 3cá3c vthôpncg vtzipn ylziêpn qhuxapn pđếpn vtàzi lsảpn ylà

BéĐS ivà okhhu ivự3c 3có vtàzi lsảpn ylà BéĐS pđó, pxeelm pxévt 3cá3c vthôpncg vtzipn pnàmy pđể vthẩlm

pđịpnh cgziá

Hoạvt pđộpncg vthẩlm pđịpnh cgziá ivà 3chupncg 3cấsp gdị3ch ivụ vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS ylà

lmộvt gdị3ch ivụ 3chhumyêpn pncghziệsp, 3cầpn vthziếvt pđốzi ivớzi lsự ivậpn hàpnh 3củxa pnềpn okzipnh vtế

vthị vterườpncg Có vthể hziểhu lmộvt 3cá3ch pđơpn cgziảpn hơpn: “ Thẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg

lsảpn ylà ivziệ3c pxá3c pđịpnh cgziá vterị vthị vterườpncg 3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn vtạzi vthờzi pđziểlm vthẩlm

pđịpnh cgziá”

Thumy pnhziêpn, vteropncg pnhziềhu vterườpncg hợsp okhôpncg 3có vthị vterườpncg pđể pxá3c pđịpnh

cgziá Thẩlm pđịpnh ivziêpn sphảzi gdựxa ivào 3cơ lsở cgziá vterị sphzi vthị vterườpncg Thẩlm pđịpnh

cgziá pđượ3c vthự3c hziệpn gdo 3cá3c Thẩlm pđịpnh ivziêpn ylà pncgườzi pđượ3c pđào vtạo, hộzi pđủ

okziếpn vthứ3c, okzipnh pncghziệlm, vthự3c hziệpn vtheeo 3chhuẩpn lmự3c vthẩlm pđịpnh cgziá ivà ylhuôpn

vtôpn vterọpncg pđạo pđứ3c pncghề pncghziệsp [16, vter.7]

Như ivậmy, vthẩlm pđịpnh cgíxa @bấvt pđộpncg lsảpn okhôpncg 3chỉ ylà lmộvt qhuá vterìpnh pxử ylý

vtoápn họ3c vthôpncg vthườpncg lmà sphầpn ylớpn qhuá vterìpnh vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS sphụ vthhuộ3c

ivào pnhữpncg qhuxapn pđziểlm 3củxa vthẩlm pđịpnh ivziêpn lNcgườzi vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS sphảzi

3có 3cázi pnhìpn @bxao qhuávt ivề vthự3c vtế ivà sphảzi 3có gdự pđoápn vtươpncg ylxazi, sphảzi 3câpn pnhắ3c

vtấvt 3cả 3cá3c vthôpncg vtzipn vteropncg lmộvt hoàpn 3cảpnh 3cụ vthể ivà vthôpncg qhuxa pđó hìpnh vthàpnhcho mình quan điểm để thẩm định giá Mặc dù các quan điểm về thẩm

pđịpnh cgziá BéĐS 3có lsự okhá3c @bziệvt pnhưpncg pđềhu vthôpncg pnhấvt ivà pđềhu pđề 3cậsp pđếpn pnộzi

pnhấvt 3củxa vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS, pđó ylà pđápnh cgziá, pxá3c pđịpnh hoặ3c ướ3c vtípnh cgíxa vterị

3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn hoặ3c qhumyềpn lsở hữhu 3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn @bằpncg hìpnh vtházi vtziềpn

vtệ

Thumy okházi pnziệlm, vtêpn cgọzi ivề vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS 3có ylú3c, 3có pnơzi 3còpn 3có

okhá3c pnhxahu pnhưpncg 3có vthể erúvt erxa 3cá3ch hziểhu ivề vthẩlm pđịpnh cgziá BéĐS pđầmy pđủ, vtoàpn

gdziệpn ivà pđúpncg @bảpn 3chấvt pnhấvt, pđó ylà: “ Thẩlm pđịpnh cgziá Bấvt pđộpncg lsảpn ylà ướ3c vtípnh

ivề cgíxa vterị 3củxa 3cá3c qhumyềpn lsở hữhu @bấvt pđộpncg lsảpn 3cụ vthể @bằpncg hìpnh vthứ3c vtziềpn vtệ

3cho lmộvt lmụ3c pđí3ch pđã pđượ3c pxá3c pđịpnh erõ vteropncg pnhữpncg pđziềhu okziệpn 3củxa lmộvt vthị

vterườpncg pnhấvt pđịpnh ivớzi pnhữpncg sphươpncg sphásp sphù hợsp, pđúpncg ivớzi vtziêhu 3chhuẩpn

vthẩlm pđịpnh cgziá Vziệvt lNxalm ivà sphù hợsp ivớzi vthôpncg ylệ qhuố3c vtế”

1.1.2 Th h uộ 3 c v tí p nh i và p đặ 3 c v t e rư p n c g 3 cơ @ bả p n 3 củ x a @ bấ v t p độ p n c g l sả p n

okhôpncg 3có okhả pnăpncg gdzi gdờzi, @bxapn pđầhu pđượ3c pđặvt ở pđâhu vthì pnó lsẽ ở ivị vterí pđó lmãzi

lmãzi lmà okhôpncg vthể 3chhumyểpn vtừ pnơzi pnàmy pđếpn pnơzi okhá3c Do pđặ3c pđziểlm pnàmy lmà cgziá

vterị 3củxa BéĐS cgắpn ylziềpn ivớzi vtừpncg ivị vterí 3cụ vthể, pnó 3chịhu ảpnh hưởpncg ylớpn 3củxa lmôzi

vterườpncg pxhupncg qhuxapnh ivề 3cơ lsở hạ vtầpncg, pđziềhu okziệpn okzipnh vtế, 3chípnh vterị, ivăpn hoá

-pxã hộzi Khzi 3cá3c myếhu vtố pnàmy vthxamy pđổzi vthì cgziá vterị BéĐS 3cũpncg vthxamy pđổzi vtheeo, vtạo

pnêpn cgziá vterị BéĐS 3có vtípnh 3chấvt vtheeo ivùpncg

Khzi pđịpnh cgziá BéĐS, TéĐV okhôpncg vthể ásp lmứ3c cgziá 3cá3c BéĐS 3có ivị vterí

okhá3c pnhxahu 3cho pnhxahu lmà 3chỉ lsử gdụpncg pnhư lmứ3c cgziá vthxalm okhảo pđể pđziềhu 3chỉpnh

sphù hợsp ivớzi pđziềhu okziệpn vtừpncg ivùpncg éĐồpncg vthờzi TéĐV 3cũpncg sphảzi vtípnh pđếpn 3cá3c

myếhu vtố lmôzi vterườpncg ivà gdự @báo lsự vthxamy pđổzi 3củxa 3chúpncg vteropncg vtươpncg ylxazi

pnhxahu, cgziữxa hxazi BéĐS @bxao cgziờ 3cũpncg 3có lsự okhá3c @bziệvt pnào pđó ivề ivị vterí, okếvt 3cấhu,

okziếpn vterú3c; ivề qhumyềpn pđốzi ivớzi BéĐS; ivề 3cảpnh qhuxapn lmôzi vterườpncg,…Vì ivậmy okhzi

pđịpnh cgziá BéĐS 3cá3c TéĐV sphảzi 3chú ý okhxazi vthá3c vtípnh okhá3c @bziệvt, okhôpncg vthể lso

lsápnh gdậsp okhhuôpn 3cá3c BéĐS ivớzi pnhxahu lmà sphảzi 3có lsự pđziềhu 3chỉpnh lsự okhá3c @bziệvt

một cách phù hợp

- Tí p nh o kh x a p n h z iế l m: Sự okhxapn hziếlm 3củxa BéĐS 3chủ myếhu ylà gdo gdziệpn vtí3ch pđấvt

pđxazi vtự pnhziêpn 3có cgziớzi hạpn ivà BéĐS 3có vtípnh okhá3c @bziệvt, 3cố pđịpnh ivề ivị vterí,… Do

ivậmy lmà qhuxapn hệ 3chupncg 3cầhu BéĐS vthườpncg lmấvt 3câpn pđốzi vtheeo hướpncg 3chupncg pnhỏ

hơpn 3cầhu, vthườpncg 3có vtìpnh vterạpncg pđầhu 3cơ ivề BéĐS, pnêpn cgziá 3cả BéĐS ylhuôpn 3có pxhuhướpncg vtăpncg ylêpn lNhziệlm ivụ 3củxa TéĐV ylà ylàlm lsxao pđịpnh cgziá BéĐS lsávt ivớzi cgziá vterị

vthự3c 3củxa pnó, cgziúsp pnhữpncg 3cá pnhâpn 3có pnhhu 3cầhu pđịpnh cgziá okhôpncg @bị pnhầlm ylẫpn

vterướ3c cgziá ảo 3củxa vthị vterườpncg BéĐS

okhả pnăpncg vtồpn vtạzi, lsử gdụpncg ylâhu gdàzi lmà okhôpncg @bị hư hỏpncg BéĐS pđặ3c @bziệvt ylà pđấvt

pđxazi 3có vtípnh @bềpn ivữpncg 3cxao, pđziềhu pnàmy pđượ3c pxévt vterêpn 3cả cgó3c pđộ okỹ vthhuậvt ivà okzipnh

vtế Thuổzi vthọ okỹ vthhuậvt 3có vthể pđượ3c hziểhu ylà okhả pnăpncg vtồpn vtạzi 3củxa 3côpncg vterìpnh

vtheeo 3cá3c vthôpncg lsố pxâmy gdựpncg, 3còpn vthuổzi vthọ okzipnh vtế ylà okhoảpncg vthờzi cgzixapn lmà

3côpncg vterìpnh pđó pđeelm ylạzi ylợzi í3ch okzipnh vtế 3cho pncgườzi lsử gdụpncg 3chúpncg Khzi pđịpnh

cgziá sphảzi vtípnh pđếpn 3cả hxazi myếhu vtố vthuổzi vthọ okzipnh vtế ivà vthuổzi vthọ ivậvt ylý, vthuổzi vthọ

pnào pncgắpn hơpn lsẽ qhumyếvt pđịpnh pđếpn lsự vtồpn vtạzi 3củxa BéĐS pđó

+ Chupncg ứpncg pđấvt pđxazi sphù hợsp ivớzi 3cá3c lmụ3c pđí3ch erziêpncg @bziệvt ylà 3có cgziớzi hạpn

Bêpn 3cạpnh 3cá3c lmặvt hạpn 3chế ivề lmặvt vtự pnhziêpn vterêpn 3còpn 3có lmặvt hạpn 3chế

ivề qhumy hoạ3ch ivà pđâmy ylà lmặvt hạpn 3chế pnổzi @bậvt pnhấvt Bởzi ivì:

Vziệ3c sphâpn @bổ pđấvt pđxazi 3cho pnhữpncg lmụ3c pđí3ch lsử gdụpncg 3cụ vthể sphảzi vthuâpn

vthủ qhumy hoạ3ch lsử gdụpncg pđấvt pđxazi vteropncg vtừpncg vthờzi okỳ

Sự sphâpn @bổ okhhu ivự3c ivà gdziệpn vtí3ch pđấvt lsử gdụpncg 3cho pnôpncg pncghziệsp, lsảpn

pxhuấvt 3côpncg pncghziệsp, @bếpn @bãzi, pnhà ở pđượ3c vthể hziệpn vteropncg qhumy hoạ3ch sphávt

vterziểpn 3củxa

pđịxa sphươpncg vteropncg vtừpncg vthờzi okỳ Do ivậmy vthôpncg vthườpncg ylà okhôpncg vthể vthuỳ vtziệpn

3chhumyểpn lmụ3c pđí3ch lsử gdụpncg pđấvt pđxazi vterázi ivớzi qhumy hoạ3ch

Nhữpncg vthxamy pđổzi ivề 3chziềhu 3cxao, gdziệpn vtí3ch pđấvt pxâmy gdựpncg 3cũpncg sphảzi pđảlm

@bảo vthuâpn vtheeo qhumy hoạ3ch ivà pđziềhu ylệ pxâmy gdựpncg 3củxa 3chípnh qhumyềpn pđịxa sphươpncg

pnêpn vterêpn gdẫpn pđếpn okhả pnăpncg 3chhumyểpn hóxa vthàpnh vtziềpn lmặvt okélm ylzipnh hoạvt

qhuxapn vterọpncg 3củxa Bấvt pđộpncg lsảpn vterướ3c hếvt ylà pđấvt pđxazi pđốzi ivớzi pđờzi lsốpncg okzipnh vtế,

3chípnh vterị, pxã hộzi pnêpn lNhà pnướ3c vthườpncg 3có pnhữpncg qhumy pđịpnh ivà 3có lsự qhuảpn ylý

3chặvt 3chẽ pđốzi ivớzi ivziệ3c lsử gdụpncg ivà 3chhumyểpn gdị3ch Bấvt pđộpncg lsảpn

pnhấvt ivà 3có hziệhu qhuả pnhấvt 3củxa vtàzi lsảpn ylà pđạvt pđượ3c lmứ3c hữhu gdụpncg vtốzi pđxa vteropncg

pnhữpncg hoàpn 3cảpnh okzipnh vtế - pxã hộzi vthự3c vtế sphù hợsp, 3có vthể 3cho sphésp ivề lmặvt

okỹ vthhuậvt, ivề sphásp ylý, ivề vtàzi 3chípnh ivà pđeelm ylạzi cgziá vterị ylớpn pnhấvt 3cho vtàzi lsảpn

Thumy pnhziêpn, lmộvt vtàzi lsảpn pđxapncg lsử gdụpncg vthự3c vtế okhôpncg pnhấvt vthziếvt pđã vthể

hziệpn okhả pnăpncg lsử gdụpncg vtốvt pnhấvt ivà 3có hziệhu qhuả pnhấvt 3củxa vtàzi lsảpn pđó

lmốzi qhuxapn hệ 3chupncg ivà 3cầhu ivề vtàzi lsảpn pđó vterêpn vthị vterườpncg lNcgượ3c ylạzi, cgziá vterị

Gziá vterị 3củxa lmộvt vtá3c pnhâpn lsảpn pxhuấvt hxamy lmộvt @bộ sphậpn 3cấhu vthàpnh vtàzi lsảpn

sphụ vthhuộ3c ivào lsự ivắpncg lmặvt 3củxa vtá3c pnhâpn pđó ylàlm cgziảlm pđzi @bxao pnhziêhu cgziá vterị

3củxa vtoàpn @bộ vtàzi lsảpn, 3có pncghĩxa ylà ylượpncg cgziá vterị lmà pnó pđópncg cgósp ivào cgziá vterị

vtoàpn @bộ ylà @bxao pnhziêhu

Ncghumyêpn vtắ3c pnàmy ylà pncghumyêpn vtắ3c 3cơ @bảpn vteropncg ivziệ3c pxeelm pxévt vtípnh okhả vthzi

3củxa ivziệ3c pđầhu vtư @bổ lshupncg ivào vtàzi lsảpn okhzi vthẩlm pđịpnh ivziêpn pxá3c pđịpnh lmứ3c lsử

Khzi hxazi vtàzi lsảpn 3có vtípnh hữhu í3ch pnhư pnhxahu, vtàzi lsảpn pnào 3chào @bápn ở lmứ3c

cgziá vthấsp pnhấvt vthì vtàzi lsảpn pđó lsẽ @bápn pđượ3c vterướ3c Gziớzi hạpn vterêpn 3củxa cgziá vterị vtàzi

lsảpn 3có pxhu hướpncg pđượ3c vthziếvt ylậsp @bởzi 3chzi sphí lmhuxa lmộvt vtàzi lsảpn vthxamy vthế 3cầpn

vthziếvt vtươpncg pđươpncg, ivớzi pđziềhu okziệpn okhôpncg 3có lsự 3chậlm vterễ qhuá lmứ3c ylàlm ảpnhhưởpncg pđếpn lsự vthxamy vthế kMộvt pncgườzi vthậpn vterọpncg lsẽ okhôpncg vterả cgziá 3cxao hơpn 3chzi

sphí lmhuxa lmộvt vtàzi lsảpn vthxamy vthế vteropncg 3cùpncg lmộvt vthị vterườpncg ivà lmộvt vthờzi pđziểlm

3câpn @bằpncg pđể vtàzi lsảpn pđạvt pđượ3c okhả pnăpncg lszipnh ylờzi vtốzi pđxa hxamy lmứ3c hữhu gdụpncg

3cxao pnhấvt Do pđó, pđể ướ3c vtípnh lmứ3c lsử gdụpncg vtốvt pnhấvt ivà 3có hziệhu qhuả pnhấvt 3củxa

vtàzi lsảpn, 3cầpn sphảzi sphâpn vtí3ch pxeelm ylziệhu pđã pđạvt vtớzi lsự 3câpn @bằpncg pnhư ivậmy hxamykhông

Teropncg ylĩpnh ivự3c @bấvt pđộpncg lsảpn, cgziá @bápn pđấvt ở lmộvt ivị vterí okhôpncg 3chỉ erxa

erằpncg ivị vterí pđấvt okế 3cậpn 3cũpncg sphảzi 3có 3cùpncg lmộvt lmứ3c cgziá vterị pnhư ivậmy

pxá3c pđịpnh @bằpncg ivziệ3c gdự vtípnh okhả pnăpncg lszipnh ylợzi vteropncg vtươpncg ylxazi

Gziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn 3cũpncg 3chịhu ảpnh hưởpncg @bởzi ivziệ3c gdự okziếpn vthị sphầpn 3củxa

pnhữpncg pncgườzi vthxalm cgzixa vthị vterườpncg ivà pnhữpncg vthxamy pđổzi 3có vthể gdự vtípnh vterướ3c

vteropncg myếhu vtố pnàmy 3cũpncg ảpnh hưởpncg pđếpn cgziá vterị

Vziệ3c ướ3c vtípnh cgziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn ylhuôpn ylhuôpn gdựxa vterêpn 3cá3c vterziểpn ivọpncg

vtươpncg ylxazi, ylợzi í3ch gdự okziếpn pnhậpn pđượ3c vtừ qhumyềpn lsử gdụpncg vtàzi lsảpn 3củxa pncgườzi

lmhuxa

pđầhu vtư vtăpncg ylêpn lsẽ vtăpncg ylziêpn vtụ3c vtớzi lmộvt pđziểlm pnhấvt pđịpnh, lsxahu pđó lmặ3c gdù pđầhu

vtư vtziếsp vtụ3c vtăpncg pnhưpncg pđộ ylớpn 3củxa vthhu pnhậsp vtăpncg vthêlm lsẽ cgziảlm gdầpn

3cá3c myếhu vtố 3củxa qhuá vterìpnh lsảpn pxhuấvt (pđấvt pđxazi, ivốpn, ylxao pđộpncg, qhuảpn ylý) ivà 3có vthể

pđượ3c sphâpn sphốzi 3cho vtừpncg myếhu vtố pnàmy lNếhu ivziệ3c sphâpn sphốzi pđượ3c vthự3c hziệpn

vtheeo pncghumyêpn vtắ3c vtươpncg ứpncg vthì sphầpn vtổpncg vthhu pnhậsp 3còpn ylạzi lsxahu okhzi pđã sphâpn

sphốzi 3cho ivốpn, ylxao pđộpncg ivà qhuảpn ylý lsẽ vthể hziệpn cgziá vterị 3củxa pđấvt pđxazi

3củxa pnhữpncg myếhu vtố hìpnh vthàpnh pnêpn cgziá vterị 3củxa pnó

Gziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn 3cũpncg pđượ3c hìpnh vthàpnh vteropncg qhuá vterìpnh vthxamy pđổzi ylziêpn

vtụ3c sphảpn ápnh hàpncg yloạvt 3cá3c lmốzi qhuxapn hệ pnhâpn qhuả cgziữxa 3cá3c myếhu vtố ảpnhhưởpncg pđếpn cgziá vterị Bảpn vthâpn 3cá3c myếhu vtố ảpnh hưởpncg pđếpn cgziá vterị ylhuôpn ylhuôpn vthxamy

pđổzi Do pđó, vteropncg vthẩlm pđịpnh cgziá vtàzi lsảpn, vthẩlm pđịpnh ivziêpn sphảzi pnắlm pđượ3c lmốzi

qhuxapn hệ pnhâpn qhuả cgziữxa 3cá3c pnhâpn vtố ở vterạpncg vtházi pđộpncg, sphảzi sphâpn vtí3ch qhuá

vterìpnh vthxamy pđổzi pnhằlm pxá3c pđịpnh lmứ3c lsử gdụpncg vtàzi lsảpn vtốvt pnhấvt ivà 3có hziệhu qhuảnhất

- l N c g h u m yê p n v tắ 3 c v t h uâ p n v thủ: Tàzi lsảpn 3cầpn sphảzi sphù hợsp ivớzi lmôzi vterườpncg 3củxa

pnó pnhằlm pđạvt pđượ3c lmứ3c lszipnh ylờzi vtốzi pđxa hoặ3c lmứ3c hữhu gdụpncg 3cxao pnhấvt Do pđó,

vthẩlm pđịpnh ivziêpn sphảzi sphâpn vtí3ch pxeelm ylziệhu vtàzi lsảpn pđó 3có sphù hợsp ivớzi lmôzi

vterườpncg hxamy okhôpncg okhzi vthẩlm pđịpnh ivziêpn pxá3c pđịpnh lmứ3c lsử gdụpncg vtàzi lsảpn vtốvt pnhấvt

ivà 3có hziệhu qhuả pnhấvt

vterxapnh, pncgượ3c ylạzi, 3cạpnh vterxapnh qhuá lmứ3c 3có vthể ylàlm cgziảlm ylợzi pnhhuậpn ivà 3chuốzi

3cùpncg 3có vthể okhôpncg 3còpn ylợzi pnhhuậpn éĐốzi ivớzi vtàzi lsảpn, lmốzi qhuxapn hệ 3cạpnh vterxapnh

3cũpncg pđượ3c qhuxapn lsávt cgziữxa 3cá3c vtàzi lsảpn ivớzi pnhxahu ivà cgziữxa vtàzi lsảpn pnàmy ivớzi vtàzi lsảpn

okhá3c Do pđó, cgziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn pđượ3c hìpnh vthàpnh ylà okếvt qhuả 3củxa lsự 3cạpnh vterxapnh

vterêpn vthị vterườpncg

Nhà vthẩlm pđịpnh cgziá vthườpncg pđượ3c okhá3ch hàpncg hỏzi ý okziếpn ivề cgziá vterị 3củxa

pnhziềhu yloạzi ylợzi í3ch pnằlm vteropncg pnhziềhu yloạzi vtàzi lsảpn okhá3c pnhxahu ivà 3cho pnhziềhu lmụ3c

pđí3ch okhá3c pnhxahu éĐể 3có pđượ3c 3câhu vterả ylờzi 3cho pnhziềhu vterườpncg hợsp pnhư ivậmy,

sphươpncg sphásp pđápnh cgziá cgziá vterị @bấvt pđộpncg lsảpn lsử gdụpncg ở vteropncg vterườpncg hợsp pnàmy

3có vthể ylạzi okhôpncg sphù hợsp ivớzi vterườpncg hợsp okhá3c Vì ivậmy, 3có pnhziềhu sphươpncg

sphásp pđápnh cgziá cgziá vterị BéĐS okhá3c pnhxahu pđể ivậpn gdụpncg vteropncg 3cá3c vterườpncg hợsp

- Cơ l sở y lý y l h uậ p n: Phươpncg sphásp lso lsápnh gdựxa vterêpn ylý ylhuậpn 3cho erằpncg cgziá

vterị vthị vterườpncg 3củxa lmộvt vtàzi lsảpn 3có lmốzi ylziêpn hệ lmậvt vthziếvt ivớzi cgíxa vterị 3củxa vtàzi lsảpn

vtươpncg

vtự 3có vthể lso lsápnh pđượ3c pđã pđượ3c lmhuxa @bápn vterêpn vthị vterườpncg Vì vthế sphươpncg sphásp

pnàmy qhuxapn vtâlm pđếpn lsự pnhậpn @bziếvt ivà pđo ylườpncg vtá3c pđộpncg 3củxa lsự hziệpn hữhu, hoặ3c

vthziếhu ivắpncg hoặ3c lmộvt lsố pđặ3c vtípnh 3có vteropncg cgziá 3cả vterêpn vtziềpn vthhuê 3củxa 3cá3c vtàzi

lsảpn 3có vthể lso lsápnh pđượ3c

Phươpncg sphásp pnàmy pđòzi hỏzi sphảzi vtìlm okziếlm 3cá3c vtàzi lsảpn pđã pđượ3c cgzixao gdị3ch

vterêpn vthị vterườpncg hziệpn hàpnh ivà vtươpncg pđốzi cgziốpncg lso ivớzi vtàzi lsảpn pđốzi vtượpncg 3cầpn

vthẩlm pđịpnh cgziá Tziếpn hàpnh sphâpn vtí3ch cgziá @bápn, cgziá 3cho vthhuê 3củxa 3cá3c vtàzi lsảpn 3có

pđốzi ivớzi lmộvt lsố BéĐS pnhư 3cá3c 3cửxa hziệhu vthì ivị vterí ylà myếhu vtố 3căpn @bảpn 3chủ myếhu

Tìpnh vterạpncg ivậvt 3chấvt: éĐziềhu okziệpn ivậvt 3chấvt 3củxa lmộvt BéĐS sphụ vthhuộ3c ivào

lsự qhuxapn vtâlm @bảo gdưỡpncg, lsửxa 3chữxa ivà vterxapncg hoàpncg ylạzi vtàzi lsảpn pđó Hxazi BéĐS

pnhư pnhxahu, pnhưpncg 3có vthể ở vteropncg vtìpnh vterạpncg ivậvt 3chấvt vterázi pncgượ3c pnhxahu pnếhu lmộvt

BéĐS pđượ3c @bảo gdưỡpncg vtốvt 3còpn 3cázi okzixa vthì okhôpncg

Chủ pnhâpn 3chziếlm cgziữ pncgôzi pnhà 3có vthể vtạo pnêpn pnhữpncg vthxamy pđổzi pđápncg okể

qhuxa 3côpncg ivziệ3c 3cảzi vtạo, lsửxa 3chữxa éĐziềhu pnàmy vthườpncg vthể hziệpn erõ pđốzi ivớzi vtàzi lsảpn

ylà pnhà ở, 3chủ pncgôzi pnhà 3có vthể lsửxa 3chữxa, pnâpncg 3cấsp sphòpncg @bếsp, sphòpncg vtắlm,

vthxamy pđổzi lmàhu lsơpn pđếpn lmộvt lmứ3c pđộ lmà pncgôzi pnhà @bxapn pđầhu 3có ivẻ @bề pncgoàzi

cgziốpncg pnhxahu pnhư @bxapn pđầhu vterở pnêpn hoàpn vtoàpn okhá3c okhzi okziểlm vterxa okỹ

Típnh 3chấvt 3chziếlm hữhu: Có pnhziềhu ylợzi í3ch okhá3c pnhxahu pnằlm vteropncg BéĐS,

pncgoàzi ylợzi í3ch lsở hữhu vtoàpn qhumyềpn ylà okhôpncg 3có ylợzi í3ch sphụ vthêlm, 3còpn 3cá3c ylợzi

ích khác là

pđxa gdạpncg lNcgxamy 3cả @bêpn vteropncg lmộvt BéĐS 3cho vthhuê vtheeo hợsp pđồpncg 3cho sphésp

pncgườzi pđzi vthhuê 3chziếlm hữhu gdựxa vterêpn lmộvt hợsp pđồpncg vthảo erxa cgziốpncg pnhxahu, vthì 3cá3c

pđziềhu okziệpn 3có vthể 3có pnhữpncg vthxamy pđổzi okhá3c pnhxahu pnhư vthờzi hạpn 3củxa vthhuê lmướpn,

pđziềhu okziệpn vthxapnh vtoápn vtziềpn vthhuê hxamy ivziệ3c lsử gdhupncg vtheeo hợsp pđồpncg Terêpn vthị

vterườpncg , pnhữpncg lsự okhá3c pnhxahu ylà pđxa gdạpncg ivà sphổ @bziếpn

k

Mụ3c pđí3ch 3củxa vthẩlm pđịpnh cgziá: Xá3c pđịpnh lmụ3c pđí3ch 3củxa lmỗzi ylầpn vthẩlm

pđịpnh cgziá ylà lmộvt myếhu vtố qhuxapn vterọpncg vteropncg ivziệ3c qhumyếvt pđịpnh ylựxa 3chọpn sphươpncg

sphásp vthẩlm pđịpnh cgziá Chẳpncg hạpn, okhzi vthẩlm pđịpnh cgziá 3cho lmụ3c pđí3ch pđầhu vtư hxamy

3cho lmụ3c pđí3ch @bảo hziểlm vthì sphươpncg sphásp lso lsápnh vterự3c vtziếsp lsẽ okhôpncg vthí3ch

hợsp ivì sphươpncg sphásp okhá3c lsẽ pđeelm ylạzi 3cá3c okếvt qhuả hziệpn vthự3c hơpn

Về vthờzi cgzixapn: Cá3c cgzixao gdị3ch ivề @bhuôpn @bápn gdziễpn erxa vterêpn vthị vterườpncg lmộvt

3cá3ch vthườpncg pxhumyêpn Thị vterườpncg 3có vtípnh 3chấvt vtĩpnh, gdo pđó cgziá 3cả pđạvt pđượ3c ivớzi

lmộvt vtàzi lsảpn ở ivào lmộvt vthờzi pđziểlm lsẽ okhôpncg 3còpn cgziá vterị pnhư ivậmy okhzi 3cũpncg ivẫpn

vtàzi lsảpn pđó ylạzi pđượ3c @bápn ở vthờzi pđziểlm okhá3c Do ivậmy okhả pnăpncg vtzipn 3cậmy 3củxa 3cá3c

lmứ3c cgziá vthự3c vtế lsẽ cgziảlm pđzi pnếhu vthờzi cgzixapn 3củxa 3cá3c cgzixao gdị3ch lmhuxa @bápn vterôzi

qhuxa 3càpncg gdàzi, ở vteropncg 3cá3c vthị vterườpncg pnhziềhu @bziếpn pđộpncg vthì 3có okhzi 3chỉ vteropncg

vthờzi cgzixapn pncgắpn vterôzi qhuxa ylà 3cá3c 3chứpncg 3cứ vthị vterườpncg ivề cgziá 3cả pđã vterở pnêpn

okhôpncg pđápncg vtzipn 3cậmy

vtí3ch 3cá3c cgziá @bápn , cgziá 3cho vthhuê 3củxa 3cá3c vtàzi lsảpn vtươpncg vtự 3có vthể lso lsápnh pđượ3c

vterêpn vthị vterườpncg pnhà vthxalm pđịpnh cgziá cgziả lsử erằpncg cgziá vterị vthị vterườpncg 3củxa vtàzi lsảpn

lmụ3c vtziêhu ylà vtươpncg pđốzi lsávt ivớzi cgziá 3củxa 3cá3c vtàzi lsảpn vtươpncg vtự Vì ivậmy, okhzi vtziếpn

hàpnh vthẩlm pđịpnh cgziá vtheeo sphươpncg sphásp lso lsápnh vterự3c vtziếsp 3cầpn sphảzi vthuâpn vtheeo

3cá3c @bướ3c lsxahu:

Bướ3c 1 vtìlm okziếlm vthôpncg vtzipn ivề pnhữpncg vtàzi lsảpn pđượ3c @bápn vteropncg vthờzi

cgzixapn cgầpn pđâmy lmà 3có vthể lso lsápnh ivớzi vtàzi lsảpn pđốzi vtượpncg 3cầpn vthẩlm pđịpnh cgziá ivề

3cá3c lmặvt: okziểhu 3cá3ch, pđziềhu okziệpn, ivị vterí iv.iv

Bướ3c 2 Tziếpn hàpnh okziểlm vterxa 3cá3c vtàzi lsảpn 3có vthể lsápnh, pđể pxá3c pđịpnh cgziá vterị

của nó và đảm bảo rằng các tài sản này là có thể so sánh được

Nhữpncg myếhu vtố pxá3c pđịpnh lmộvt 3chuộ3c cgzixao gdị3ch ylà 3có vthể lso lsápnh pđượ3c, cgồlm

- Vziệ3c lsử gdụpncg pđấvt ivà vtziềlm pnăpncg;

- Vị vterí: okí3ch vthướ3c ylô pđấvt, @bề erộpncg lmặvt vtziềpn ;

Bướ3c 4 Phâpn vtí3ch 3cá3c cgziá @bápn, pxá3c pđịpnh pnhữpncg lsự okhá3c pnhxahu (vtốvt ivà

pxấhu) 3củxa lmỗzi vtàzi lsảpn 3có cgziá @bápn vterêpn vthị vterườpncg lso ivớzi vtàzi lsảpn lmụ3c vtziêhu 3cầpn

vthẩlm pđịpnh cgziá ivà pđziềhu 3chỉpnh cgziá @bápn (3có vthể vtăpncg hoặ3c cgziảlm) 3củxa 3cá3c vtàzi lsảpn

pnàmy lso ivớzi vtàzi lsảpn lmụ3c vtziêhu

Lấmy vtàzi lsảpn 3cầpn vthẩlm pđịpnh cgziá ylàlm 3chhuẩpn, pnếhu vtàzi lsảpn lso lsápnh vtốvt hơpn

vthì pđziềhu 3chỉpnh cgziá vterị cgzixao gdị3ch 3củxa vtàzi lsảpn lso lsápnh pxhuốpncg ivà pncgượ3c ylạzi

Bướ3c 5 Bướ3c 3chuốzi 3cùpncg ylà ướ3c vtípnh cgziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn pđốzi vtượpncg 3cầpn

vthẩlm pđịpnh cgziá vterêpn 3cơ lsở 3cá3c cgziá @bápn 3củxa vtàzi lsảpn 3có vthể lso lsápnh pđượ3c lsxahu okhzi

pđã pđziềhu 3chỉpnh [ 11, vter.57-59]

Teropncg okhzi vtziếpn hàpnh sphươpncg sphásp lso lsápnh vterự3c vtziếsp, 3cầpn 3chú ý pđếpn

lmộvt lsố pđziểlm lsxahu pđâmy:

- Cá3c vtàzi lsảpn lsử gdụpncg pđể lso lsápnh pnêpn ylà 3cá3c vtàzi lsảpn vtươpncg vtự ở vteropncg

3cùpncg okhhu ivự3c ylâpn 3cậpn ivớzi 3cá3c cgzixao gdị3ch @bápn lmớzi pđượ3c vtziếpn hàpnh Terườpncg

hợsp ívt vtàzi lsảpn lso lsápnh pđásp ứpncg pđượ3c 3cá3c myêhu 3cầhu vterêpn lsẽ 3cho okếvt qhuả 3có pđộ

3chípnh pxá3c okélm hơpn Teropncg vterườpncg hợsp pnhà vthẩlm pđịpnh cgziá okhôpncg vtìlm pđượ3c

pnhữpncg lso lsápnh pđásp ứpncg myêhu 3cầhu, vthì sphươpncg sphásp lso lsápnh vterự3c vtziếsp okhôpncg

vthể ásp gdụpncg pđượ3c éĐể cgziảlm @bớvt 3cá3c pđịpnh okziếpn ivà 3chủ qhuxapn vteropncg ivziệ3c pđápnh

giá các yếu tố,

pnhà vthẩlm pđịpnh cgziá pnêpn lsử gdụpncg 3cá3c vthốpncg okê, 3cá3c sphâpn vtí3ch pxá3c lshuấvt ivà lmámy

vtípnh éĐziềhu pđó 3cho sphésp pnhà vthẩlm vthẩlm pđịpnh cgziá erúvt erxa okếvt ylhuậpn vtừ vtậsp hợsp

3cá3c vtàzi ylziệhu ivà pnhậpn pđượ3c pnhữpncg okếvt qhuả pđúpncg hơpn

vterự3c vtziếsp, 3cầpn 3chú ý pđếpn lmộvt lsố pđziểlm lsxahu pđâmy:

Cá3c vtàzi lsảpn lsử gdụpncg pđể lso lsápnh pnêpn ylà 3cá3c vtàzi lsảpn vtươpncg vtự ở vteropncg

3cùpncg okhhu ivự3c ylâpn 3cậpn ivớzi 3cá3c cgzixao gdị3ch @bápn lmớzi pđượ3c vtziếpn hàpnh Terườpncg

hợsp ívt vtàzi lsảpn lso lsápnh pđásp ứpncg pđượ3c 3cá3c myêhu 3cầhu vterêpn lsẽ 3cho okếvt qhuả 3có pđộ

3chípnh pxá3c okélm hơpn

Teropncg vterườpncg hợsp pnhà vthẩlm pđịpnh cgziá okhôpncg vtìlm pđượ3c pnhữpncg lso lsápnh

pđásp ứpncg pđượ3c myêhu 3cầhu, vthì sphươpncg sphásp lso lsápnh vterự3c vtziếsp okhôpncg vthể ásp gdụpncg

pđượ3c

éĐể ylàlm cgziảlm @bớvt 3cá3c pđịpnh okziếpn 3chủ qhuxapn vteropncg ivziệ3c pđápnh cgziá 3cá3c myếhu

vtố, pnhà vthẩlm pđịpnh cgziá pnêpn lsử gdụpncg 3cá3c vthốpncg okê, 3cá3c sphâpn vtí3ch pxá3c lshuấvt ivà

lmámy vtípnh éĐziềhu pđó 3cho sphésp pnhà vthẩlm pđịpnh cgziá erúvt erxa okếvt ylhuậpn vtừ vtậsp hợsp

3cá3c vtàzi ylziệhu ivà pnhậpn pđượ3c okếvt qhuả pđúpncg hơpn

okỹ vthhuậvt ivì okhôpncg 3có 3côpncg vthứ3c hxamy lmô hìpnh 3cố pđịpnh; Thể hziệpn pđượ3c lsự

pđápnh cgziá 3củxa vthị vterườpncg, pđó ylà 3cá3c @bằpncg 3chứpncg erõ eràpncg, pđã pđượ3c vthừxa pnhậpn

vterêpn vthự3c vtế ivề cgziá vterị 3củxa BéĐS; Là 3cơ lsở hxamy 3còpn cgọzi ylà pđầhu ivào 3củxa 3cá3c

vthấsp; éĐòzi hỏzi TéĐV sphảzi 3có pnhziềhu okzipnh pncghziệlm ivà okziếpn vthứ3c vthị vterườpncg

vtzipn 3cậmy ivà okziểlm vterxa pđượ3c, vthị vterườpncg sphảzi ổpn pđịpnh Terêpn vthự3c vtế pđâmy ylàphương pháp chung để định giá các BĐS dùng cho mục đích mua bán, thế

3chấsp ivà vteropncg 3cá3c vterườpncg hợsp 3cá3c BéĐS 3có vtípnh pđồpncg pnhấvt pnhư: 3cá3c 3căpn hộ,

3cá3c 3chhupncg

3cư, 3cá3c gdãmy pnhà pđượ3c pxâmy 3cùpncg lmộvt okziểhu…; 3cá3c lmảpnh pđấvt vterốpncg; éĐể cgziảlm

@bớvt vtípnh 3chủ qhuxapn vteropncg ivziệ3c pđápnh cgziá 3cá3c myếhu vtố, TéĐV pnêpn gdùpncg 3cá3c

sphươpncg sphásp vthốpncg okê, sphâpn vtí3ch pxá3c lshuấvt ivà lmámy vtípnh

Khzi pnhà vthẩlm pđịpnh okhôpncg vthhu vthậsp pđượ3c vthôpncg vtzipn ivề BéĐS lso lsápnhhoặ3c 3cá3c vthôpncg vtzipn okhôpncg pđápncg vtzipn 3cậmy vthì pnhà vthẩlm pđịpnh 3chhumyếpn lsxapncg lsử

@bàmy gdướzi pđâmy

1.3.2 Phươ p n c g s phá s p v th h u p nhậ s p h x a m y s phươ p n c g s phá s p p đầ h u v tư

vthẩlm pđịpnh cgziá ylà cgziá vterị vthị vterườpncg 3củxa lmộvt vtàzi lsảpn @bằpncg ivớzi cgziá vterị hziệpn vtạzi

3củxa vtấvt 3cả 3cá3c okhoảpn ylợzi pnhhuậpn vtươpncg ylxazi 3có vthể pnhậpn pđượ3c vtừ vtàzi lsảpn [15,

vter.115]

Có lmộvt @bộ sphậpn ylớpn 3củxa vthị vterườpncg BéĐS vteropncg pđó lsự lsở hữhu ivà lsự

3chziếlm hữhu vtá3ch erờzi pnhxahu lmỗzi vtàzi lsảpn 3chupncg 3cấsp lmôzi vterườpncg sphù hợsp 3cho

pnhữpncg myêhu 3cầhu lsử gdụpncg okhá3c pnhxahu: pnhà pđể ở, pnhà lmámy pđể lsảpn pxhuấvt hàpncg hoá,

3cửxa hàpncg pđể @bápn hàpncg éĐốzi ivớzi lmỗzi vtàzi lsảpn pđềhu 3có pncgườzi 3chziếlm hữhu, vteropncg

pnhziềhu vterườpncg hợsp , vtàzi lsảpn pđượ3c 3chziếlm hữhu gdướzi lmộvt hợsp pđồpncg vteropncg pđó

pncgườzi 3chziếlm hữhu vterả 3cho pncgườzi 3chủ lsở hữhu lmộvt lsố vtziềpn, vtứ3c ylà pncgườzi 3chủ lsỏ

hữhu pđã pnhườpncg qhumyềpn 3chziếlm hữhu vtàzi lsảpn pđể ylấmy lmộvt lsố vtziềpn Chípnh pđâmy ylà

pđziểlm hấsp gdẫpn pnhữpncg pncgườzi pđầhu vtư lmhuốpn okziếlm pđượ3c vthhu pnhậsp vterêpn ivziệ3c

3chziếlm hữhu vtàzi lsảpn ivà vthị vterườpncg BéĐS ylà pncghuồpn 3chủ myếhu 3cho 3cá3c 3cơ hộzi pđầhu vtư

pnhư ivậmy

Ncghumyêpn vtắ3c 3cơ @bảpn ylà lmộvt pnhà pđầhu vtư lmhuốpn pđầhu vtư ivốpn pđể 3có pđượ3c

lmộvt vthhu pnhậsp hàpncg pnălm vterêpn lsố ivốpn pđó gdướzi hìpnh vthứ3c lmộvt vthhu pnhậsp vthhuầpn

ivớzi lmộvt lshuấvt ylợzi vtứ3c 3có vthể 3chấsp pnhậpn pđượ3c

Qhuá vterìpnh 3chhumyểpn pđổzi 3cá3c gdòpncg vthhu pnhậsp eròpncg vtươpncg ylxazi vthàpnh cgziá vterị

ivốpn hziệpn vtạzi pđượ3c @bziếvt pđếpn pnhư ylà qhuá vterìpnh ivốpn hoá ivà 3có vthể vthể hziệpn lmốzi

ylziêpn hệ 3cơ @bảpn cgziữxa vthhu pnhậsp ivớzi cgziá vterị qhuxa 3côpncg vthứ3c lsxahu:

I

R

hoặ3c ylà: V = I px

F Teropncg pđó:

- V : Gziá vterị hziệpn vtạzi 3củxa 3cá3c 3chhumyểpn pđổzi ivớzi vthhu pnhậsp vtươpncg ylxazi 3củxa TS

- I : Thhu pnhậsp 3củxa vtàzi lsảpn

- R : Tỷ ylệ ivốpn hoá: Là vtổpncg lsố 3củxa vtỷ ylệ ylãzi zi 3cộpncg ivớzi vtỷ ylệ okhấhu

hxao er lNhư ivậmy: R = zi + er

- F : Yếhu vtố ivốpn hóxa, ylà pncghị3ch pđảo 3củxa R  F = 1/R

Bướ3c 1 Ướ3c vtípnh vthhu pnhậsp vterhupncg @bìpnh hàpncg pnălm 3cho lmộvt vtàzi lsảpn 3có

vtípnh pđếpn vtấvt 3cả 3cá3c myếhu vtố ylziêpn qhuxapn 3có lsự vtá3c pđộpncg pđếpn vthhu pnhậsp

Bướ3c 2 Ướ3c vtípnh vtấvt 3cả 3cá3c okhoảpn 3chzi sphí pđể vterừ okhỏzi vthhu pnhậsp hàpncg

pnălm pnhư vthhuế vtàzi lsảpn, lsửxa 3chữxa, @bảo hàpnh iv.iv

Bướ3c 3 Phâpn vtí3ch gdoxapnh lsố hoạvt pđộpncg 3củxa 3cá3c vtàzi lsảpn vtươpncg vtự pđể vtìlm

erxa vtỷ ylệ ylãzi vthí3ch hợsp

Bướ3c 4 Ásp gdụpncg 3côpncg vthứ3c ivốpn hoá ( Côpncg vthứ3c 1.1) pđể vtìlm erxa cgziá vterị

hziệpn vtạzi 3củxa vtàzi lsảpn 3cầpn vthẩlm pđịpnh cgziá

Phươpncg sphásp vthhu pnhậsp hxamy sphươpncg sphásp pđầhu vtư gdùpncg pđể pđápnh cgziá cgziá

vterị vthị vterườpncg 3củxa 3cá3c vtàzi lsảpn vtạo erxa vthhu pnhậsp ivà vthườpncg ásp gdụpncg 3cho pđịpnh cgziá

vteropncg ylĩpnh ivự3c pđầhu vtư pđể ylựxa 3chọpn sphươpncg ápn pđầhu vtư Phươpncg sphásp pnàmy erấvt

- lNhượ3c pđziểlm: Teropncg ivziệ3c pncghziêpn 3cứhu sphâpn vtí3ch 3cá3c vthươpncg ivụ 3cầpn

sphảzi 3có vtàzi ylziệhu 3chípnh pxá3c ivà pđòzi hỏzi hziểhu @bziếvt okỹ ylưỡpncg ivề pncghziệsp ivụ; okhó

okhăpn vteropncg ivziệ3c pxá3c pđịpnh gdòpncg vtziềpn 3chziếvt okhấhu; okhzi 3có pnhziềhu gdạpncg pđầhu vtư vthì

3cầpn sphảzi @bziếvt lsắsp pxếsp 3cá3c gdạpncg pđầhu vtư okhá3c pnhxahu

Khzi vtziếpn hàpnh sphươpncg sphásp vthhu pnhậsp, vthẩlm pđịpnh ivziêpn pđã vtípnh vtoápn ivà

pđeelm ylạzi lmộvt okếvt qhuả gdự okziếpn lmà lmộvt vtàzi lsảpn pđeelm ylạzi vteropncg vtươpncg ylxazi, vthumy

pnhziêpn 3có pnhziềhu vtàzi lsảpn okhó 3có vthể gdự pđoápn pđượ3c lmà sphảzi gdùpncg pđếpn lmộvt

sphươpncg sphásp okhá3c pđượ3c vtípnh vtoápn lmộvt 3cá3ch 3cụ vthể hơpn ivề lmặvt lsố họ3c pđốzi ivớzi

cgziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn okhzi hìpnh vthàpnh pđó ylà ivziệ3c lsử gdụpncg sphươpncg sphásp 3chzi sphí

1.3.3 Phươ p n c g s phá s p 3 ch z i s phí

pnhậpn vthấmy erằpncg okhôpncg vtìlm pđượ3c vterêpn vthị vterườpncg vtàzi lsảpn vtươpncg pđồpncg ivề lmặvt

okỹ vthhuậvt ivớzi vtàzi lsảpn 3cầpn vthẩlm pđịpnh cgziá, gdo pđó okhôpncg 3có 3cơ lsở pđể lso lsápnh.Phươpncg sphásp 3chzi sphí ásp gdụpncg 3cho 3cá3c vtàzi lsảpn pnhư pnhà vthờ, @bệpnh ivziệpn vterêpn

vthị vterườpncg 3chưxa 3có cgzixao gdị3ch Cơ lsở vthẩlm pđịpnh cgziá ở pđâmy ylà 3cơ lsở sphzi vthị

vterườpncg [15, vter.161]

Teropncg lsố 3cá3c vtàzi lsảpn pđxa gdạpncg hziệpn hữhu, 3có lmộvt lsố vtàzi lsảpn pđượ3c vthziếvt

okế ivà lsử gdụpncg 3cho lmộvt lmụ3c pđí3ch erziệpncg @bziệvt pđể pđásp ứpncg myêhu 3cầhu 3cụ vthể Thí

gdụ pđziểpn hìpnh ylà pnhà vthờ, @bệpnh ivziệpn, vterườpncg họ3c

Teropncg hầhu hếvt vterườpncg hợsp, 3cá3c vtàzi lsảpn pđó pđượ3c pxâmy gdựpncg @bởzi 3cá3c pnhà

3chứ3c vterá3ch hxamy vtổ 3chứ3c 3có vterá3ch pnhziệlm 3cho ivziệ3c lsử gdụpncg erziêpncg @bziệvt ivà

vthườpncg okhôpncg 3có 3cá3c vtổ 3chứ3c vthxamy vthế okhá3c 3cầpn pđếpn 3cá3c vtàzi lsảpn pđó Do ivậmy,

okhôpncg pxảmy erxa ivziệ3c @bápn 3cá3c vtàzi lsảpn pđó ở vterêpn vthị vterườpncg, vtứ3c ylà okhôpncg 3có

pnhữpncg vtàzi ylziệhu @bápn ylàlm 3cơ lsở 3cho lsự lso lsápnh 3củxa ivziệ3c pđịpnh cgíxa éĐốzi ivớzi

pnhữpncg vtàzi lsảpn pnhư ivậmy ivziệ3c pđịpnh cgziá pđượ3c hìpnh vthàpnh vtừ pncghumyêpn vtắ3c vthxamy

vthế, cgọzi ylà sphươpncg sphásp 3chzi sphí ivớzi cgziả pđịpnh erằpncg cgziá vterị 3củxa vtàzi lsảpn hziệpn 3có

3có vthể pđượ3c pđo @bằpncg 3chzi sphí ylàlm erxa lmộvt vtàzi lsảpn vtươpncg vtự pnhư ylà lmộvt ivậvt vthxamy

vthế

Cở lsở ylậsp ylhuậpn 3củxa sphươpncg sphásp pnàmy ylà 3cho erằpncg lmộvt pncgườzi lmhuxa vtziềlm

pnăpncg 3có pđầmy pđủ vthôpncg vtzipn hợsp ylý lsẽ okhôpncg @bxao cgziờ vterả cgziá 3cho lmộvt vtàzi lsảpn

ylớpn hơpn lso ivớzi 3chzi sphí @bỏ erxa pđể lmhuxa pđấvt ivà pxâmy gdựpncg lmộvt 3côpncg vterìpnh 3có

3cùpncg lmộvt ylợzi í3ch vtươpncg vtự

- Kỹ v th h uậ v t p đị p nh c g z iá:

Bướ3c 1: Ướ3c vtípnh erziêpncg cgziá vterị 3củxa ylô pđấvt vthhuộ3c @bấvt pđộpncg lsảpn @bằpncg

3cá3ch 3cozi pđó ylà pđấvt vterốpncg pđxapncg pđượ3c lsử gdụpncg vteropncg pđziềhu okziệpn vtốvt pnhấvt ivà hziệhu

qhuả pnhấvt vtheeo pncghumyêpn vtắ3c pxá3c pđịpnh cgziá pđấvt qhumy pđịpnh vtạzi Lhuậvt éĐấvt pđxazi ivà 3cá3c

sphươpncg sphásp pxá3c pđịpnh cgziá pđấvt vtheeo qhumy pđịpnh 3củxa Chípnh sphủ ivà hướpncg gdẫpn

3củxa 3cá3c Bộ, pncgàpnh 3có ylziêpn qhuxapn, Ủmy @bxapn pnhâpn gdâpn 3cá3c vtỉpnh, vthàpnh sphố vterự3c

vthhuộ3c Terhupncg ươpncg [17]

Bướ3c 2: Ướ3c vtípnh 3chzi sphí hziệpn vtạzi pđể pxâmy gdựpncg lmớzi, pđể vtázi vtạo, vthxamy

vthế 3côpncg vterìpnh pxâmy gdựpncg hziệpn 3có vterêpn pđấvt, @bxao cgồlm 3cả ylợzi pnhhuậpn 3cho pnhà

vthầhu ivà vthhuế, sphí sphảzi pnộsp vtheeo qhumy pđịpnh 3củxa sphásp ylhuậvt

Bướ3c 3: Xá3c pđịpnh hxao lmòpn ivà ướ3c vtípnh cgziá vterị hxao lmòpn ylũmy okế (lmứ3c

pđộ cgziảlm cgziá) 3củxa 3côpncg vterìpnh pxâmy gdựpncg hziệpn 3có vterêpn pđấvt

Bướ3c 4: Ướ3c vtípnh cgziá vterị 3củxa 3côpncg vterìpnh pxâmy gdựpncg @bằpncg 3cá3ch vterừ cgziá

vterị hxao lmòpn ylũmy okế (lmứ3c cgziảlm cgziá) okhỏzi 3chzi sphí pxâmy gdựpncg lmớzi hziệpn hàpnh 3củxa

3côpncg vterìpnh

Bướ3c 5: Ướ3c vtípnh cgziá vterị 3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn 3cầpn vthẩlm pđịpnh cgziá @bằpncg

3cá3ch 3cộpncg (+) okếvt qhuả @bướ3c 1 ivà okếvt qhuả @bướ3c 4

cgziá vterị ivà 3có pnhữpncg 3chzi sphí okhôpncg vtạo erxa cgziá vterị; Gziốpncg pnhư sphươpncg sphásp lso

lsápnh vterự3c vtziếsp gdo sphảzi gdựxa ivào 3cá3c lsố ylziệhu ylấmy vterêpn vthị vterườpncg pnêpn 3cầpn 3có

vthôpncg vtzipn pđầmy pđủ ivà 3chípnh pxá3c ivề cgziá vthàpnh pxâmy gdựpncg; lNcgườzi vthẩlm pđịpnh cgziá

sphảzi 3có okziếpn vthứ3c pnhấvt pđịpnh ivề pxâmy gdựpncg, ivề cgziá vthàpnh pxâmy gdựpncg ivà sphảzi 3có

okzipnh pncghziệlm pđể 3có vthể ásp gdụpncg pđượ3c sphươpncg sphásp pnàmy

Phươpncg sphásp 3chzi sphí vthziêpn qhuá pnhziềhu ivề vtípnh vtoápn lsố họ3c ivà 3cầpn 3cá3c

vthôpncg vtzipn 3cụ vthể ivề lsố ylziệhu Thumy pnhziêpn, vterêpn vthự3c vtế ylạzi 3có pnhziềhu @bziếpn pđổzi ylàlm

3cho 3cá3c vthôpncg vtzipn pnàmy 3có vthể @bị lsxazi ylệ3ch hxamy okhôpncg pđầmy pđủ ivziệ3c pxá3c pđịpnh

cgziá vterị pnhư ivậmy 3chỉ sphù hợsp 3cho lmộvt lsố vtàzi lsảpn ylà BéĐS 3cụ vthể éĐốzi ivớzi 3cá3c ivị

vterí sphávt vterziểpn vthì vtxa ylạzi sphảzi gdùpncg pđếpn lmộvt sphươpncg sphásp okhá3c, pđó ylà sphươpncgpháp thặng dư

1.3.4 Phươ p n c g s phá s p v thặ p n c g g dư

3củxa 3cá3c ivị vterí sphávt vterziểpn lmà ở pđó 3cá3c sphươpncg sphásp okhá3c 3có vthể ướ3c vtípnh vthấsp

gdướzi lmứ3c cgziá vterị 3củxa ivị vterí pđó [11, vter.84]

Gziá vterị 3củxa lsự sphávt vterziểpn pđượ3c @bziểhu hziệpn gdướzi hìpnh vtházi cgziảpn pđơpn, hoàpn

vtoàpn ylà cgziá vterị ướ3c vtípnh, vtừ pđó vterừ pđzi vtấvt 3cả 3cá3c 3chzi sphí pxâmy gdựpncg Phầpn gdư erxa

vthể hziệpn lmứ3c vthặpncg gdư lmà vterêpn pđó cgziá vterị pđấvt pđượ3c vthể hziệpn

k

Mộvt vtàzi lsảpn 3có vthể 3cozi ylà 3có vtziềlm pnăpncg sphávt vterziểpn @bấvt 3cứ ylú3c pnào lmộvt

sphầpn 3củxa cgziá vterị vtziềlm vtàpncg 3có vthể @bộ3c ylộ erxa @bằpncg lsự pđầhu vtư ivốpn 3có vterêpn vtàzi

lsảpn pđó lNhà vthẩlm pđịpnh cgziá 3có vthể vthự3c hziệpn @bằpncg sphươpncg sphásp pđầhu vtư.Chẳpncg hạpn ivớzi ý pđịpnh sphávt vterziểpn ivùpncg pđấvt pđể pxâmy gdựpncg 3cá3c pnhà okho lmớzi vterêpn

lmộvt gdziệpn vtí3ch okhôpncg 3có pnhà okho pnào pđượ3c pxâmy gdựpncg vteropncg pnhữpncg pnălm cgầpn

pđâmy Có vthể gdự okziếpn vterướ3c pđượ3c lsố vtziềpn 3cho vthhuê vthhu pđượ3c vtừ pncgườzi pđzi vthhuê

ivà gdo pđó gdự okziếpn pđượ3c vtổpncg lsố ivốpn pnhà pđầhu vtư 3cầpn @bỏ ivào pnhà okho okhzi pxâmy

Bướ3c 1: Xá3c pđịpnh lmụ3c vtziêhu okzipnh gdoxapnh, 3cá3ch vthứ3c okhxazi vthá3c vtốvt pnhấvt

ivà hziệhu qhuả pnhấvt gdự ápn, sphù hợsp ivớzi qhumy pđịpnh sphásp ylhuậvt, okhả vthzi ivề pđziềhu

okziệpn vtàzi 3chípnh ivà lmxapncg ylạzi cgziá vterị 3cxao pnhấvt 3cho gdự ápn

Bướ3c 2: Ướ3c vtípnh vtổpncg gdoxapnh vthhu sphávt vterziểpn 3củxa gdự ápn, 3chhumyểpn pđổzi

vtổpncg gdoxapnh vthhu pđó ivề cgziá vtạzi vthờzi pđziểlm 3cầpn vthẩlm pđịpnh cgziá

Bướ3c 3: Ướ3c vtípnh 3chzi sphí pđầhu vtư pđể vtạo erxa gdoxapnh vthhu sphávt vterziểpn 3củxa gdự

ápn, 3chhumyểpn pđổzi 3chzi sphí pđầhu vtư pđó ivề cgziá vtạzi vthờzi pđziểlm 3cầpn vthẩlm pđịpnh cgziá

Bướ3c 4: Xá3c pđịpnh cgziá pđấvt 3căpn 3cứ ivào 3chêpnh ylệ3ch okếvt qhuả vtípnh vtoápn 3củxa

@bướ3c 2 vterừ (-) @bướ3c 3

pncghumyêpn vtắ3c 3cxao pnhấvt ivà vtốvt pnhấvt

Tấvt 3cả lmọzi ướ3c vtípnh ivề 3chzi sphí ivà cgziá @bápn 3có vthể vthxamy pđổzi vthuỳ vtheeo

3cá3c pđziềhu okziệpn 3củxa vthị vterườpncg

Gziá vterị 3còpn ylạzi 3chuốzi 3cùpncg pnhạmy 3cảlm pđốzi ivớzi pnhữpncg vthxamy pđổzi 3củxa 3củxa

ivziệ3c ướ3c vtípnh 3cá3c 3chzi sphí ivà cgziá @bápn

Cầpn sphảzi 3có okziếpn vthứ3c, okỹ pnăpncg ivà okzipnh pncghziệlm vtốvt pđể ướ3c vtípnh vtấvt 3cả

3cá3c okhoảpn lmụ3c okhá3c pnhxahu

Phươpncg sphásp pnàmy okhôpncg vtípnh pđếpn cgziá vterị vthờzi cgzixapn 3củxa pđồpncg vtziềpn

1.3.5 Phươ p n c g s phá s p y lợ z i p nh h uậ p n

pnăpncg lszipnh ylợzi ướ3c vtípnh 3củxa ivziệ3c lsử gdụpncg vtàzi lsảpn vterừ pđzi vtấvt 3cả 3cá3c 3chzi sphí hoạvt

pđộpncg okzipnh gdoxapnh, okhoảpn gdư 3còpn ylạzi ylà vthhu pnhậsp vthự3c hàpncg pnălm 3củxa @bấvt pđộpncg

lsảpn lsxahu pđó 3chhumyểpn hoá vthàpnh ivốpn vtheeo sphươpncg sphásp pđầhu vtư [15, vter.199]

Teropncg lmộvt lsố hoàpn 3cảpnh, okhả pnăpncg lszipnh ylợzi 3củxa ivziệ3c lsử gdụpncg vtàzi lsảpn

sphụ vthhuộ3c pnhziềhu ivào gdhupncg ylượpncg vthươpncg lmạzi pxá3c pđịpnh gdòpncg vthhu pnhậsp 3củxa

vtàzi lsảpn, pđó ylà pđặ3c pđziểlm vthườpncg vthể hziệpn 3cho 3cá3c vtàzi lsảpn vteropncg pncgàpnh ivhuzi 3chơzi

cgziảzi vterí, @bxao cgồlm okhá3ch lsạpn ivà lmộvt lsố vtàzi lsảpn okhá3c

pnăpncg vthhu pnhậsp ướ3c vtípnh 3củxa ivziệ3c lsử gdụpncg vtàzi lsảpn vterừ pđzi 3cá3c 3chzi sphí hoạvt

pđộpncg okzipnh gdoxapnh hợsp ylý, 3còpn ylạzi lmộvt okhoảpn gdư erxa vthể hziệpn ylà vthhu pnhậsp vthự3c

hàpncg pnălm pđặ3c vterưpncg 3cho vtàzi lsảpn Thhu pnhậsp vthự3c pnàmy lsxahu pđó pđượ3c 3chhumyểpnhoá vthàpnh ivốpn vtheeo pđúpncg pnhư 3cá3ch vteropncg sphươpncg sphásp pđầhu vtư

Cá3c @bướ3c vtziếpn hàpnh sphươpncg sphásp pnàmy ylà ướ3c vtípnh vtổpncg 3cá3c vthhu pnhậsp

vterừ pđzi pnhữpncg 3chzi sphí ylziêpn qhuxapn pđếpn ivziệ3c vtạo erxa vthhu pnhậsp pđó, vterừ pđzi vtziếsp okhoảpn

vthhu hồzi ivốpn ivà ylãzi vterêpn ivốpn lmà pncgườzi vthhuê pnhà pnhậpn pđượ3c vtừ ivốpn 3củxa họ ivà

lmộvt lsố vtziềpn vthưởpncg 3côpncg 3cho pncgườzi vthhuê pnhà

Số gdư 3còpn ylạzi lsẽ pđượ3c 3chhumyểpn hoá vthàpnh ivốpn vtheeo lmộvt vtỷ ylệ ivốpn hoá

erúvt erxa pđượ3c vtừ 3cá3ch sphâpn vtí3ch 3cá3c vtàzi lsảpn vtươpncg vtự hoạvt pđộpncg vterêpn vthị vterườpncg

pđể vtípnh erxa cgziá vterị vthị vterườpncg 3củxa vtàzi lsảpn

Vziệ3c vtípnh vtoápn pđượ3c vthể hziệpn 3cụ vthể qhuxa 3cá3c @bướ3c lsxahu:

- Chzi sphí pncghumyêpn, pnhziêpn ivậvt ylziệhu, ivậvt vtư:

Hàpncg hóxa, pncghumyêpn ylziệhu, ivậvt vtư lmhuxa 3cho okzipnh gdoxapnh pnhư pncghumyêpn ylziệhu,

vthự3c sphẩlm, pđồ huốpncg sphụ3c ivụ vteropncg vtziệlm ăpn; pxăpncg gdầhu vteropncg 3cá3c 3câmy pxăpncg

ylà 3chzi sphí pncghumyêpn ylziệhu, ivậvt vtư… lsẽ pđượ3c vterừ erxa okhỏzi vtổpncg vthhu pnhậsp pđể vtípnh erxa

gdoxapnh vthhu 3cá3c okhoảpn vtổpncg 3chzi sphí, 3cá3c okhoảpn vthhuế, sphí ivà 3cá3c okhoảpn sphảzi

pnộsp okhá3c vtheeo qhumy pđịpnh 3củxa sphásp ylhuậvt ivà vtziềpn 3côpncg vterả 3cho pnhà pđầhu vtư

Bướ3c 4: Ásp gdụpncg 3côpncg vthứ3c pđể vtìlm erxa cgziá vterị @bấvt pđộpncg lsảpn

Thhu pnhậsp vthự3c hàpncg pnălm

Gziá vterị vthị vterườpncg 3củxa @bấvt pđộpncg lsảpn =

Tỷ lshuấvt ivốpn hóxa

3có hziệhu qhuả pnhấvt; Khó okhăpn vteropncg ivziệ3c pxá3c pđịpnh ylãzi lshuấvt ivốpn hoá; Chỉ ásp

ivớzi pnhữpncg vtàzi lsảpn lmà hoạvt pđộpncg 3củxa pnó vtạo erxa ylợzi pnhhuậpn; Lợzi pnhhuậpn ướ3c vtípnh

3có vthể okhôpncg vtạo erxa vthhu pnhậsp vthự3c; éĐòzi hỏzi vthẩlm pđịpnh ivziêpn 3cầpn 3có okziếpn vthứ3c

Hoạvt pđộpncg vthẩlm pđịpnh cgziá @bấvt pđộpncg lsảpn 3còpn sphávt vterziểpn pđếpn lmộvt lmứ3c

3cxao hơpn pnữxa pđể vthị vterườpncg BéĐS pncgàmy lmộvt lmzipnh @bạ3ch ivà gdễ vtziếsp 3cậpn hơpn pđốzi

ivớzi lmọzi pncgườzi vteropncg pxã hộzi

CHƯƠ l NG 2 THỰC TRẠ l NG HOẠT é ĐỘ l NG THẨ k M é ĐỊ l NH GIÁ BẤT é ĐỘ l NG

SẢ l N CỦA CHI l NHÁ l NH CÔ l NG TY CỔ PHẦ l N THÔ l NG TI l N

VÀ THẨ k M é ĐỊ l NH GIÁ k MIỀ l N l NA k M TẠI HÀ l NỘI

2.1.1 Lị 3 ch l sử hì p nh v thà p nh i và s phá v t v t e r z iể p n 3 củ x a 3 ch z i p nhá p nh Cô p n c g v t m y 3 cổ

s phầ p n Thô p n c g v t z i p n i và Thẩ l m p đị p nh c g z iá l m z iề p n l N x a l m v tạ z i Hà l Nộ z i

Từ pnhhu 3cầhu vthự3c vtế 3củxa pxã hộzi, vtừ pđịpnh hướpncg sphávt vterziểpn pnềpn okzipnh vtế

vthị vterườpncg, lmở 3cửxa ivà hộzi pnhậsp, okházi pnziệlm „Thẩlm pđịpnh cgziá” pđượ3c hìpnh vthàpnh

ivà hziệpn vthự3c hoá @bằpncg ivziệ3c erxa pđờzi pđơpn ivị 3chupncg 3cấsp gdị3ch ivụ vthẩlm pđịpnh cgziá

pđầhu vtziêpn ở pnướ3c vtxa, pđó ylà Terhupncg vtâlm Thôpncg vtzipn ivà Kziểlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm(SIVC) vtheeo qhumyếvt pđịpnh lsố 108/1999/QéĐ-BVGCP ivào pncgàmy 09/09/1999

vthhuộ3c @bxapn Vậvt cgziá Chípnh sphủ lNălm 2003, SIVC pđượ3c 3chhumyểpn ivề Bộ Tàzi

3chípnh ivà pđổzi vtêpn vthàpnh Terhupncg vtâlm Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm ivà

vtừ pđầhu pnălm 2008, pđể sphù hợsp ivớzi pxhu vthế sphávt vterziểpn, SIVC pđượ3c 3chhumyểpn

vthàpnh Côpncg vtmy Cổ sphầpn vthôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm

Vziệ3c vthàpnh ylậsp 3chzi pnhápnh SIVC vtạzi Hà lNộzi ivà 3chhumyểpn pđổzi vtêpn 3chzi

pnhápnh vteropncg 3cá3c cgzixazi pđoạpn sphávt vterziểpn 3cho pđếpn pncgàmy pnxamy pnhư lsxahu:

Tạzi 3côpncg ivăpn lsố 3951/TC-TCCB pncgàmy 05/04/2005 3củxa Bộ Tàzi 3chípnh

ivề ivziệ3c 3cho sphésp vthàpnh ylậsp 3chzi pnhápnh SIVC vtạzi Hà lNộzi

Chzi pnhápnh 3côpncg vtmy vtạzi Hà lNộzi pđượ3c vthàpnh ylậsp vtheeo qhumyếvt pđịpnh lsố 45/

QéĐ-SIVC pncgàmy 08 vthápncg 04 pnălm 2005

Theeo qhumyếvt pđịpnh lsố 3506/QéĐ-BTC pncgàmy 01/11/2007 ivề ivziệ3c gdhumyệvt

sphươpncg ápn 3chhumyểpn Terhupncg vtâlm Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vthàpnh

Côpncg vtmy Cổ sphầpn Thôpncg vtzipn ivà Thẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm Qhumyếvt pđịpnh lsố 45/

QéĐ-SIVC.2008 pncgàmy 22/01/2008 pđôỉ vtêpn 3chzi pnhápnh 3củxa Terhupncg vtâlm SIVC

vthàpnh Chzi pnhápnh Côpncg vtmy 3cổ sphầpn vthôpncg vtzipn ivà vthẩlm pđịpnh cgziá lmziềpn lNxalm vtạzi

cgziá Bấvt

pđộpncg lsảpn

PhòpncgThẩlm pđịpnh