Luận văn hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜ NG ĐẠI HỌC KINH TẾ é l l l é l NGUYỄN VIỆT DŨNG l l HOÀN THIỆ N CÔNG TÁC THẨ M ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔ NG TIN VÀ THẨ M ĐỊNH GIÁ MIỀN NA M TẠI HÀ NỘI l l l k l l k é é l é l l l k l l l k l l l Hà Nội - 2009 l z l l l l LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢ N TRỊ KINH DOA NH l l ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜ NG ĐẠI HỌC KINH TẾ - é l l l é l NGUYỄN VIỆT DŨNG l l HỒN THIỆ N CƠNG TÁC THẨ M ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔ NG TIN VÀ THẨ M ĐỊNH GIÁ MIỀN NA M TẠI HÀ NỘI l l l k l l k é é l é l l l k l l l l l k l l Ch u yê n n gà nh: Q uả n t rị K i nh a nh Mã số: 60 34 05 h g x m p p p k c p h p v e z p l LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN TRỊ KINH DOANH l l l l l l NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ PHI NGA l l l Hà Nội - 2009 l z l l k MỤC LỤC Tra ng e DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC SƠ ĐỒ DANH MỤC BẢNG DANH MỤC BIỂU l k l k l k l k LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬ N VỀ THẨ M ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN l l k é l é l v h p h z p c l v i v v p i é l l p 3 p p v h v p v c p c v e p e z p 3 x z é é c p c @ x @ p @ v v p x p p p c @ c l v l p p c l p p p 1.2 Cá c ng u yê n tắ c thẩm đị nh g iá B ĐS bả n 1.3 Cá c phươ ng pháp thẩm đị nh giá B ĐS 1.3.1 Phươ n g pháp so sá nh t rự c t iếp 1.3.2 Phươ n g pháp th u nhập h a y phươ n g pháp đầ u tư 1.1.3 Phươ ng pháp ch i phí 1.1.4 Phươ ng pháp thặ n g dư 1.1.5 Phươ ng pháp lợ i nh uậ n p c h m p s z z z z z 5 7 12 12 18 20 22 23 l 1.1 Khá i q uá t ch u ng thẩm đị nh g iá B ĐS 1.1.1 Khá i niệm thẩm đị nh giá B ĐS 1.1.2 Th uộ c tí nh đặ c t rư n g bả n củ a bấ t độ ng sả n 1.1.2.1 Cá c th uộ c tí nh củ a bấ t độ n g sả n 1.1.2.2 Đặ c t rư n g củ a bấ t độ ng sả n z z é h c i ii ii ii l z p z é l x p v c v s l s p v p l p c s s l p c s s v p c s s p c s s v p c s s y c p l p v p z é c p h z z e v x @ p é s z m s s p c s s p h v s p c z g p h p CHƯƠNG 2: THỰC TRẠ NG HOẠT ĐỘNG THẨ M ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG 26 SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦ N THÔNG TIN VÀ THẨ M ĐỊNH GIÁ MIỀN NA M TẠI HÀ NỘI l l l é l l é l k l l k l l é l k l é l l l k l 2.1 G iới th iệ u ch i nhá nh Cô n g t y cổ phầ n thô n g t i n Thẩm đị nh z v z h i z p p p c v m s p v p c v z p i l p p g iá m iề n N am tạ i Hà Nộ i c l 26 z z p z l x l v z l z 2.1.1 Lị ch sử hì nh nh phá t t r iể n củ a ch i nhá nh Cô n g t y cổ phầ n Thô n g t i n Thẩ m đị nh g iá m iề n N am tạ i Hà Nội 26 2.1.2 Ng uồ n lự c củ a ch i nhá nh Cô n g t y Cổ phầ n thô n g t i n 27 Thẩm đị nh giá m iề n N am Hà Nội 2.1.3 Tì nh hì nh hoạ t độ n g củ a chi nhá nh t ro n g nhữ ng năm gầ n đâ y 27 2.1.3.1Q u y mô hoạ t độ n g 27 2.1.3.2Cơ cấ u dị ch vụ 28 2.1.3.3Chấ t lượ ng dị ch vụ 28 2.1.3.4Ch i nhá nh Cô n g t y cổ phầ n thô ng t i n thẩm đị nh g iá 29 m iề n N am Hà Nội thự c h iệ n q u y t rì nh thẩm đị nh giá l s l p p c p h p y l v c v p z p p p p m z c z z p p g y p p p x l c e z p p l c p x p v z c l v z p p p p l x s l z z m z x p l v p c v z v m l p c v z z p i z p v e p c p p c p l c p p m c i c g p l p x p p l v p p v h v p z l l z l v h v l z p s i x c i v z i c v m l s z v p v p z p c v h z m p i v e v p l v p l p p c p z B ĐS th eo bướ c s a u é v e @ l x h 2.2 Thự c t rạ n g củ a hoạ t độ n g thẩm đị nh g iá B ĐS củ a ch i nhá nh Cô n g 32 v e p c x v p p c v l p p c z é x z p p p c t y cổ phầ n Thô n g t i n Thẩm đị nh g iá m iề n N am tạ i Hà Nộ i v m s p p c v z p i l p p c z l z p l x l v z l z 2.2.1 Khá i q uá t ch u ng hoạ t độ ng thẩ m đị nh giá B ĐS củ a ch i 32 nhá nh Cô ng t y cổ phầ n Thô ng t i n Thẩ m đị nh giá m iề n N am Hà Nộ i z p h v p l x h p l v c p v z c m i v l s p p p c p v c l v z p p p c z i é l p x p c z z l z p z 2.3 Hoạ t độ n g thẩm đị nh g iá B ĐS củ a ch i nhá nh Cô n g t y Cổ phầ n thô n g t i n Thẩm đị nh g iá m iề n N am tạ i Hà Nộ i 32 v v z p p p c v i l l p p p p c c z z é l z p l x x l v z p p z l p c v m s p v p c z 2.3.1 Q ui t rì nh thẩm đị nh giá B ĐS tạ i chi nhá nh Hà Nộ i 32 2.3.2 Q uá t rì nh áp dụ ng cá c phươ n g pháp thẩ m đị nh g iá B ĐS tạ i 34 chi nhá nh Hà Nộ i 2.3.2 Q uá t rì nh p dụ n g phươ ng pháp so sá nh t rự c t iếp 34 2.3.2 Q uá t rì nh áp dụ ng phươ n g pháp th u nhập h a y phươ ng 54 pháp đầ u tư 2.3.2 Q uá t rì nh áp dụ ng phươ n g pháp chi phí 65 2.3.2 Q uá t rì nh áp dụ ng phươ n g pháp thặ ng dư 76 2.3.2 Q uá t rì nh áp dụ ng phươ n g pháp lợi nh uậ n 81 2.3.3 Đá nh g iá ch u ng hoạ t độ ng thẩm đị nh giá B ĐS cá c83 phươ ng pháp thẩm đị nh giá bấ t độ ng sả n ch i nhá nh Hà Nội 2.3.3 Mặ t tí ch cự c 83 2.3.3 Mặ t hạ n chế 84 2.3.3 N g u yê n nhâ n 84 h z v h e v z p e v l p s p g v v s p l s p z c z s p s p v l l s h g p c s p c s s l s g p c s p c s s v p z p c p v z é v z l h p e s v x z m s s p c v v e p s g p c s p c s s h v e p s g p c s p c s s v h v e p s g p c s p c s s y z s p c g z p z c v h h c é z p p z p e s p s e c c l h p p p p h é p h s p s c i v v l p p c p z p c @ v v l p p p c p l c p v z z é z i p 3 p z k v k v l c h v 3 p m 3 p p p CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨ M ĐỊNH GIÁ 85 BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦ N THÔNG TIN VÀ THẨ M ĐỊNH GIÁ MIỀN NA M TẠI HÀ NỘI l l é l k l é l l k l l l l l k l k l é l l l l 3.1 Q u a n đ iểm đị nh g iá B ĐS hiệ u q uả củ a Ch i nhá nh SIVC tạ i Hà Nộ i 85 3.2 Mộ t số g iải phá p hoà n th iệ n dị ch vụ thẩm đị nh giá B ĐS củ a ch i 85 h k x p v p l z l c p z p z c z s é z s p v h h z p g x z i v p p l p v p c z z l é z x z nhá nh SIVC tạ i Hà Nộ i p p v z l z 3.2.1 Nhóm g iải pháp phí a n g t y chi nhá nh Hà Nộ i l l c z z s s i s x p c v m i z p p l z 85 3.2.1 Nâ ng c ao h iệ u q uả củ a cá c phươ ng pháp thẩm đị nh g iá hiệ n hà nh 85 3.2.1 Q u y đị nh cụ thể hơ n điề u k iệ n áp dụ ng cá c phươ n g pháp đị nh g iá B ĐS 86 3.2.1 Tă n g cườ ng cô n g tá c ngh iê n u t iếp cậ n thị t rườ ng 86 3.2.1 Xâ y dự n g hệ thố ng thô n g t i n t ro n g hệ thố ng cô n g t y 87 chi nhá nh Hà Nội l p c c x z h h x 3 s p c s s v l p p z z p h p m s p p s p v p c p m v p c e i p p z c i p z h o z p s g p c 3 s p c é p c v p c z p h i v z s p v c g p z c v p p p c v l p c v z p v e p c v p c p c v m z 3.3 Phươ n g hướ n g hoà n th iệ n cô n g tá c Thẩm đị nh giá B ĐS củ a ch i 96 p c p c p v z p p c v l p p c z é x z nhá nh Cô n g t y Cổ phầ n thô n g t i n Thẩm đị nh g iá m iề n N am tạ i Hà Nộ i p p p l c v m s p v p c v z p i l p p c z l z p l x l v z z 3.3.1 Xâ y dự n g mộ t q u y t rì nh Thẩm đị nh giá B ĐS mớ i thự c hiệ n theo t iê u ch uẩ n Thẩm đị nh giá V iệ t N am 96 3.3.2 Áp dụ n g phươ ng pháp, q u y t rì nh mớ i g iám sá t thự c h iệ n 97 m v g e s p v g z c l h p c s v h h m p v e p l p c s l p s p c h l DANH MỤC TÀI LIỆU THA M KHẢO k z v p c z e p v l z l é x z l z v v v z p l i c z l l z p 99 KẾT LUẬN l m p k 100 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT l k B ĐS Bấ t độ ng sả n SIVC Cô ng t y Cổ phầ n Thô n g t i n Thẩm đị nh giá m iề n é l v p p p c v c l p m s p p c v z p i l p p c z l z p N am T ĐV Thẩm đị nh viê n x l é l p p i z p T ĐGVN Thẩm đị nh g iá V iệ t N am GPR Tỷ lệ tổ ng d iệ n tí ch m iế n g đấ t t rê n đấ t xâ y dự n g cho phép é l l y p v p p c c g z z z p v v l x l l z p c p i v v e p p v p m g p c s s DANH MỤC SƠ ĐỒ l k é SỐ HIỆU SƠ ĐỒ Sơ đồ TÊN SƠ ĐỒ l TRANG é l é p CƠ CẤU TỔ CHỨC CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI l l l 27 DANH MỤC CÁC BẢ NG l k l SỐ HIỆU TÊN BẢNG l BẢNG Bảng 2.1 TRANG l l BẢNG ĐIỀU CHỈNH CÁC MỨC GIÁ CHỈ DẪN THEO CÁC 47 YẾU TỐ SO SÁNH Bảng 2.2 BẢNG THÔNG TIN VỀ CÁC THỬA ĐẤT SO SÁNH 49 Bảng 2.3 BẢNG SO SÁNH VÀ ĐIỀU CHỈNH SỐ LIỆU 52 Bảng 2.4 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 61 Bảng 2.5 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 62 Bảng 2.6 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 63 Bảng 2.7 BẢNG ĐIỀU TRA THỊ TRƯỜNG VỀ CHUNG CƯ 64 Bảng 2.8 BẢNG SỐ LIỆU VỀ MỨC ĐỘ HAO MÒN BỘ PHẬN 73 Bảng 2.9 BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH 75 Bảng 2.10 BẢNG SỐ LIỆU SO SÁNH 76 DANH MỤC BIỂU l k SỐ HIỆU BIỂU B iể u 2.1 z h TÊN BIỂU CƠ CẤU DỊCH VỤ CỦA CHI NHÁNH SIVC TẠI HÀ NỘI l l ii l l TRANG l 28 LỜI NÓI ĐẦU l é Tí nh cấp th iế t củ a đề tà i p l l s v z v x p v z N gà nh thẩm đị nh g iá V iệ t N am có nhữ ng bướ c đầ u t iê n c p v l p p c z z v l x l p p p c @ p z p h v z p o m uộ n so với cá c nướ c c t rê n g iới h iệ n tạ i đ a ng hì nh nh h p l i z 3 p o v e p v c z z i z p v z p p x p c p v p rộ n g khắp cá c tỉ nh, nh t ro n g nướ c Thẩm đị nh giá mộ t t ro n g e p c o s v z 3 v p v p v e p c p l p p c z y l v v e p c nhữ n g cô n g cụ góp phầ n vào việ c nâ ng c ao h iệ u q uả ki nh a nh củ a cá c p p c p c c s s p i i z p p c x z h h o z p g x p x 3 a nh ngh iệp, củ a nề n k i nh tế, hạ n chế thấ t thoá t, t iê u cự c, nâ ng c ao khả g x p p c z s x p p o z p v p v v v v v z h 3 p p c x o nă n g cạ nh t r a nh p p c p l v e x p N gà nh thẩm đị nh g iá V iệ t N a m t u y r a đờ i m uộ n hơ n so vớ i nhiề u c p v l p p c z z v l x l v h m e x p z l h p p l i z p z h nướ c n g phá t t r iể n rấ t nh a nh vượ t lê n sá nh v a i cù ng cá c nướ c, p p p c p s v v e z p e v p x p i i v y p l p i x z p c 3 p góp phầ n vào cô ng c uộ c hộ i nhập ki nh tế q uố c tế c s s p i p c h z p s o z p v h v T ro ng q uá t rì nh phá t t r iể n ki nh tế n gà y n a y, thẩm đị nh g iá nói ch u n g e i p c h v e p s v v e z p o z p v p c m p x m v l p p c z p z h p c thẩm đị nh g iá Bấ t độ ng sả n nói r iê n g mộ t cô n g cụ hỗ t rợ đắ c lự c cho v l p p c z v p p c l p p z e z p c y l v p c v e p y 3 cá c q u a n b a n ngà nh, cá c n vị k i nh tế th uộ c mọ i nh phầ n xá c đị nh 3 h x p @ x p p c p 3 p p i o z p v v h l z v p s p p p p giá t rị cũ n g cá c vấ n đề q uả n lý giá Thẩm đị nh g iá đư a r a thướ c đo c z @ v e p c p 3 i p p i h p y c z l p p c z p x e x v p biể u h iệ n đú n g giá t rị củ a tà i sả n t rê n thị t rườ ng, t rá nh tì nh t rạ n g g iá củ a z h z p p p c c z v e x v z l p v e p v v e p c v e p v p v e p c c z 3 x hà n g hoá q uá c ao hoặ c q uá thấp so vớ i g iá t rị củ a hà n g hoá p c h x h v s l i z c z v e x p c T rướ c đâ y, Nhà nướ c đị nh g iá t rự c t iếp tà i sả n, hà n g hoá, dị ch vụ e p m l p p p c z v e v z s v z l p p c g i t ro n g nề n ki nh tế q uố c dâ n n a y Nhà nướ c chủ yế u sử dụ n g cá c cô ng cụ v e p c p p o z p v h g p v p x m l p 3 m h l g p c 3 p c k i nh tế vĩ mô để q uả n lý bì nh ổ n g iá thị t rườ ng bằ ng cá c chí nh sá ch o z p v i l p h p y i @ p p c z v v e p c @ p c 3 p l tà i chí nh, chí nh sá ch t iề n tệ, chí nh sá ch thươ n g mạ i, chí nh sá ch th uế, chí nh v l z p p l v z p v p l v p c l z p l v h p sá ch th u nhập, t iề n lươ n g Nhà nướ c cò n đị nh g iá mộ t số í t tài sả n, i v h p s v z p y p c l p 3 p p p c z l v l v v z l p hà n g hoá, dị ch vụ (Th eo đ iề u 7, Nghị đị nh 170/2003/N Đ-CP q u y đị nh chi p c g i e p z h l c p p l é h m p p z t iế t thi hà nh mộ t số điề u củ a Pháp lệ nh G iá) v z v v z p l l l v l p z h x s y p z N gà y 03 thá n g năm 2005 Chí nh phủ b a n hà nh Nghị đị nh 101/2005/ c m v p c p l p s @ x p p l c p p N Đ-CP thẩm đị nh g iá Để phù hợ p với q u y đị nh yê u cầ u thự c tế, é i v l p p c z é s s i z h m p p i m h h v v T r u ng tâm Thô ng t i n Thẩm đị nh giá m iề n N am ch u yể n đổ i s a ng e h p c v l p c v z p i l p p c z l z p l x l p h m p p z l x p c Cô ng t y cổ phầ n Thô ng t i n Thẩm đị nh giá m iề n N am H iệ n n a y cô ng t y p c v m s p p c v z p i l p p p c z l z p l x l z p p x m p c v m có 01 t rụ sở chí nh, 32 chi nhá nh vă n phò n g tạ i cá c tỉ nh, nh phố lớ n v e l p z p p i i p s p c v z 3 v p v p s y p t rê n nướ c v e p p Ch i nhá nh Cô ng t y cổ phầ n Thô ng t i n Thẩm đị nh giá m iề n N am z p p p c v m s p p c v z p i l p p c z l z p l x l tạ i Hà Nộ i đượ c nh lập ng a y s a u T r u ng tâm ch u yể n đổi s a ng cô n g t y v z l z p v p y s p c x m l x h o z e h p c v l h m p p z l x p c p c v m cổ phầ n s p Ch i nhá nh c u ng cấp cá c dị ch vụ thẩm đị nh giá độ ng sả n, bấ t độ ng z l p p h p c s 3 g i i v l p p c z p p c l p @ v p p c sả n, xá c đị nh g iá t rị a nh ngh iệp, g iá t rị thươ ng h iệ u Để tạo cho chi p p p p c z v e g x p p c z s c z v e v p c z h é v 3 z nhá nh mộ t th a y đổi thự c chấ t lượ n g dị ch vụ thẩm đị nh giá v iệ c p p l v l v x m p z v l i v y p c g i v l p p c z v i z hồ n thiệ n ng tá c thẩm đị nh giá bấ t độ ng sả n mộ t vấ n đề hế t sứ c bứ c p v z p p c v v l p p c z @ v p p c l p y l v i p p v l @ xú c, mố i q u a n tâm hà ng đầ u củ a ch i nhá nh p y l z h x p v l p c p h x z p p Đề tà i l uậ n vă n: “Hồ n th iệ n n g tá c thẩm đị nh g iá bấ t độ n g sả n é v z y h p i p p v z p p c v v l p p c z @ v p p c l p củ a Ch i nhá nh Cô n g t y cổ phầ n Thô n g t i n Thẩ m đị nh g iá m iề n N am x z p p p c v m s p p c v z p i l p p c z l z p l x l v z Hà Nội” đượ c lự a chọ n n ghiê n u nhằm giả i q u yế t yê u cầ u bứ c th iế t nói l z p y x p p c z p h p l c z z h m v m h h @ v z v p z t rê n v e p Tì nh hì nh ngh iê n u: p p p c z p h Dị ch vụ thẩm đị nh giá bấ t độ ng sả n chi nhá nh có từ i v l p p c z @ v p p c l p v z z p p p v o z l z nh lập cá c q u y đị nh cụ thể th eo hà nh l a n g pháp l uậ t củ a v iệ c c u n g v p y s i 3 h m p p v v e p y x p c s s y h v x i z 3 h p c cấp, thự c h iệ n cô ng tá c thẩm đị nh giá bấ t độ ng sả n ch i nhá nh Hà Nội i l s v z p p c v v l p p c z @ v p p c l p v z z p p l z p đ a n g đượ c thự c h iệ n n g thị t rườ ng bấ t độ ng sả n ngà y cà n g có nhiề u p x p c p v z p p p c v v e p c @ v p p c l p p c m p c p z h phứ c tạp s v s Đã có nhiề u n ghiê n u bấ t độ ng sả n cá c N gâ n hà ng, cá c tổ é p z h p c z p h i @ v p p c l p v z 3 l c p p c 3 v c tà i chí nh h a y mộ t số a nh n ghiệp m a n g tí nh chấ t đặ c thù T u y nh iê n i v z p x m l v l g x p p c z s l x p c v p v p v h m p z p v iệ c việ c n ghiê n u nhằm hoà n th iệ n dị ch vụ nà y ch i nhá nh Cô n g t y cổ s z i z p c z p h p l p v z p g i p m v z z p p p c v m phầ n Thô n g t i n Thẩ m đị nh giá m iề n N am tạ i Hà Nộ i nhằm góp phầ n p p c v z p i l p p c z l z p l x l v z l z p l c s s p đ em lại cho ch i nhá nh Hà Nộ i mộ t cá ch làm thậ t h iệ u q uả cho đế n n a y p e l y z 3 z p p l z l v 3 y l v v l chư a có tá c giả ngh iê n u mộ t cá ch hệ thố ng x v c z p p c z p h l v 3 v Mụ c đí ch nh iệm vụ n ghiê n u k p i p z l i p 3.1 Mụ c đí ch nghiê n u k p p c z p h c z p h p c z h h p p p x m Thiế t lập sở lý l uậ n hệ thố n g hoá cá c phươ ng pháp chủ yế u z v y s l y y h thẩm đị nh giá bấ t độ ng sả n v l p p c z @ v p p c l p p i v p c 3 s p c s s m h