Đánh giá phương pháp thẩm định giá bằng phương pháp so sánh tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam chi nhánh khánh hòa

LỜI CAM ĐOAN - - Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu độc lập riêng thân tôi, nguồn tài liệu trích dẫn, số liệu sử dụng nội dung chuyên đề tốt nghiệp trung thực Đồng thời cam kết kết trình nghiên cứu chuyên đề tốt nghiệp chưa công bố cơng trình nghiên cứu Sinh viên thực Nguyễn Thị Hằng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com LỜI CẢM ƠN - - Qua năm học tập rèn luyện giảng đường Đại học, kết hợp với thời gian thực tập công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hịa, em học tích lũy nhiều kiến thức quý báu cho Chuyên đề tốt nghiệp hoàn thành kết hợp lý thuyết học thực tế thời gian thực tập Để có kiến thức hồn thành chun đề tốt nghiệp nhờ giảng dạy tận tình Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang, hướng dẫn cô Phan Thị Lệ Thúy giúp đỡ nhiệt tình anh (chị) chi nhánh cơng ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam Khánh Hòa Xin chân thành cảm ơn: - Quý Thầy Cơ Khoa Kế Tốn Tài Chính ngành Tài chính, Trường Đại học Nha Trang - Cô Phan Thị Lệ Thúy - Ban lãnh đạo anh chị công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hịa Sau Em kính chúc Quý Thầy Cô Trường Đại học Nha Trang tồn thể Anh (chị) cơng ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam chi nhánh Khánh Hịa dồi sức khỏe ln thành cơng công tác Sinh viên thực Nguyễn Thị Hằng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP o0o - LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN o0o - LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com i MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC BẢNG v DANH MỤC SƠ ĐỒ vi LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN .4 1.1 Tổng quan bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Thuộc tính bất động sản 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.4 Phân loại bất động sản 1.2.Tổng quan thẩm định giá thẩm định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá thẩm định giá bất động sản 1.2.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá 1.2.3 Mục tiêu thẩm định giá bất động sản 1.2.4 Sự cần thiết thẩm định giá bất động sản kinh tế thị trường 11 1.2.5 Các nguyên tắc định giá bất động sản 12 1.3 Tổng quan phương pháp thẩm định giá 15 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 16 1.3.1.1 Cơ sở thẩm định giá 16 1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng 16 1.3.1.3 Các nguyên tắc cần áp dụng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp: 17 1.3.1.4 Các bước tiến hành 17 1.3.1.5 Các điều kiện cần thiết 20 1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá 21 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ii 1.3.2.1 Cơ sở thẩm định giá 21 1.3.2.2 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp chi phí 21 1.3.2.3 Các bước thực 21 1.3.2.4 Cách xác định chi phí 22 1.3.2.5 Khấu hao tích tụ 24 1.3.3 Phương pháp thặng dư 25 1.3.3.1 Cơ sở thẩm định giá 25 1.3.3.2 Các trường hợp áp dụng 26 1.3.3.3 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp thẩm định giá 26 1.3.3.4 Các bước tiến hành 26 1.3.4 Phương pháp thu nhập (phương pháp đầu tư) 27 1.3.4.1 Cơ sở lý luận 27 1.3.4.2 Công thức 27 1.3.4.3 Các nguyên tắc áp dụng phương pháp thu nhập 27 1.3.4.4 Các bước tiến hành 27 1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản 28 1.4.1 Nhóm yếu tố tự nhiên 28 1.4.2 Nhóm yếu tố kinh tế 29 1.4.3 Nhóm yếu tố liên quan đến thị trường 29 1.4.4 Các yếu tố pháp lý liên quan đến bất động sản 29 1.4.5 Các yếu tố chung bên 30 CHƯƠNG ĐÁNH GIÁ PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HỊA 32 2.1 Tổng quan cơng ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 32 2.1.1 Khái quát công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam 32 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iii 2.1.1.1 Quá trình thành lập phát triển công ty 32 2.1.1.2 Lĩnh vực hoạt động 33 2.1.1.3 Những thành tựu đạt 34 2.1.2 Khái quát công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 34 2.1.2.1 Chức năng, nhiệm vụ công ty 35 2.1.2.2 Cơ cấu, tổ chức quản lý công ty 35 2.1.3 Đánh giá khái quát tình hình hoat động thẩm định giá cơng ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa năm qua 38 2.1.3.1 Các hoạt động kinh doanh đơn vị 38 2.1.3.2 Tình hình hoạt động kinh doanh công ty 38 2.2 Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hịa 45 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 49 2.2.2.1 Các nguyên tắc cần áp dụng sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp 49 2.2.2.2 Quy trình thẩm định 50 2.2.3 Ví dụ thưc tiễn 53 2.2.3.1 Thông tin chung Hồ sơ yêu cầu thẩm định 54 2.2.3.2 Lập kế hoạch thẩm định 56 2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá 56 2.2.3.5 Kết thẩm định giá 73 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com iv 2.2.4 Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 86 2.2.4.1 Ưu điểm 86 2.2.4.2 Nhược điểm 86 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 89 3.1 Kiến nghị Nhà nước,các quan có thẩm quyền liên quan tới cơng tác thẩm định giá 89 3.2 Kiến nghị Công ty Chi nhánh 89 KẾT LUẬN 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO 94 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com v DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Bảng cấu biến động tài sản công ty năm 40 Bảng 2: Bảng cấu biến động nguồn vốn chi nhánh năm 42 Bảng 3: Bảng tổng hợp tình hình hoạt động thẩm định giá Chi nhánh 43 Bảng 4: Bảng phân tích báo cáo kết hoạt đông kinh doanh Chi nhánh năm 44 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com vi DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 2.1 Quy trình thẩm định giá Bất động sản công ty Cổ phần 46 Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 50 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 80 Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định giá tài sản so sánh: SS SS Vị trí tài sản thẩm định giá SS LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 81 PHỤ LỤC KÈM THEO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ (Số Vc 12/03/14/BĐS/KH ngày 26/03/2013 Chi nhánh Khánh Hịa) Thơng tin bất động sản: Stt Đặc điểm BĐS Bất động sản giả định Bất động sản so sánh I Thông tin thu thập TSSS TSSS Khảo sát thực tế Nguồn tin Khảo sát thực tế 01697691198 (chị 0903502222 (anh Nhị) Hoa) Thời điểm thu thập 03/2012 03/2012 Khu chung cư cao cấp Nằm mặt tiền đường Ba Số 192 đường Ba Làng, Vĩnh Hòa, thuộc phường Làng, thuộc phường phường Vĩnh Hòa, Vĩnh Hòa, thành phố Nha Vĩnh Hòa, thành phố thành phố Nha Trang, Địa Trang, tỉnh Khánh Hòa Nha Trang, tỉnh Khánh tỉnh Khánh Hòa (Đoạn (Đoạn từ Mai Xuân Hòa (Đoạn từ Mai Xuân từ Mai Xuân Thưởng Thưởng đến Phạm Văn Thưởng đến Phạm Văn đến Phạm Văn Đồng) Đồng) Đồng) Pháp lý Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ Nằm mặt tiền đường Ba Nằm mặt tiền đường Ba Nằm mặt tiền đường làng đường nội bộ, Làng, phường Vĩnh Hòa, nội bộ, phường Vĩnh phường Vĩnh Hòa, thành thành phố Nha Trang, Hịa, thành phố Nha Vị trí phố Nha Trang, tỉnh tỉnh Khánh Hòa Cạnh Trang, tỉnh Khánh Hòa Khánh Hòa tài sản bất động sản giả Cách tài sản giả định định khoảng 50 m 2 Diện tích khn viên 200 m 200 m 150 m2 Mục đích sử dụng đất Đất Đất Đất Kích thước (R x D) 10 x 20 (m) 5,7 x 35,08 (m) 5,5 x ~27,27 (m) TSSS Khảo sát thực tế 0905906630 (anh Cường) 03/2012 Số 196 đường Ba Làng, thuộc phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa (Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng) Sổ đỏ Nằm mặt tiền đường nội bộ, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa Cách tài sản thẩm định giá khoảng 50 m 200 m2 Đất 10 x 20 (m) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 82 Hình dáng 10 Tài sản đất Vng vức (Hình chữ nhật) Có cơng trình xây dựng Vng vức (Hình chữ nhật) Đất trống Vng vức (Hình chữ nhật) Nhà cấp Một tầng,tường xây Vng vức (Hình chữ nhật) Nhà cấp cũ, nát gạch dày 100, xi Kết cấu măng,tường qt vơi,mái lợp tole, ngói Diện tích sàn XD 150 m2 Đơn giá CTXD 1.934.000 đồng/ m2 TLCLCL 65% Giá trị CTXD 188.565.000đồng II Đơn giá QSDĐ 10.750.000 đ/m 10.743.000 đ/m2 10.800.000 đ/m2 Giá bán thành công 2.150.000.000 đồng 1.800.000.000 đồng 2.1600.000.000 đồng Thực điều chỉnh:  Bước 1: Điều chỉnh tài sản thẩm định giá giả định  Qua khảo sát thực tế khu vực tài sản thẩm định giá khu vực lân cận, Tổ thẩm định giá khảo sát thông tin để làm sở so sánh Trong có thơng tin quy mơ 150 m2 thông tin quy mô 200 m2 nên Tổ thẩm định giá đề nghị điều chỉnh tài sản thẩm định giá giả định có quy mơ 200 m2, kích thước 10 x 20 (m) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất thị, vị trí mặt đường Ba Làng Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng  Mức giá bị trừ bất động sản so sánh lợi bất động sản giả định ngược lại  Đối với yếu tố quy mô: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 83  Đối với tài sản có quy mơ lớn 200 m2, Tổ thẩm định giá nhận định với quy mô giao dịch khó khăn tài sản có quy mơ 200 m2 Cịn tài sản có quy mơ nhỏ 200 m2 ngược lại  Với nhận định trên, Tổ thẩm định giá điều chỉnh tương đồng với tài sản so sánh tài sản so sánh 3, tài sản so sánh tăng khoảng 5%  Đối với yếu tố hình dáng kích thước:  TSSS1 TSSS3 có quy mơ hình dáng kích thước gần tương đồng với tài sản thẩm định giá giả định nên Tổ thẩm định giá xem mức điều chỉnh không  Đối với TSSS có quy mơ nhỏ hơn, lợi tiềm người mua, lợi tài sản thẩm định giá giả định, nên Tổ thẩm định giá đề nghị tăng 5%  Về vị trí lợi kinh doanh:  Đối với TSSS nằm cạnh tài sản thẩm định giá giả định trục đường Ba Làng nên Tổ thẩm định giá xem mức điều chỉnh không  Đối với TSSS2 TSSS3 cách tài sản thẩm định giá giả định khoảng 50 m, nằm mặt tiền đường nhỏ tài sản thẩm định giá giả định, nên Tổ thẩm định giá đề nghỉ giảm 5% Đvt: đồng Nội dung điều chỉnh TS giả định TS SS1 TS SS2 TS SS3 2 Đơn giá QSDĐ 10.743.000 đ/m 10.750.000 đ/m 10.800.000 đ/m2 có sổ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ 01 Pháp lý 100% 100% 100% 100% Tỷ lệ 0,00% 0,00% 0,00% Tỷ lệ điều chỉnh 0 Mức điều chỉnh 0 200 m2 200 m2 150 m2 200 m2 02 Quy mô Tương đồng Lợi Tương đồng Tỷ lệ 100% 100% 105% 100% Tỷ lệ điều chỉnh 0,00% -4,76% 0,00% LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 84 03 Mức điều chỉnh Hình dáng, kích thước 10 x 20 (m) 04 05 06 Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giao thông Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Lợi kinh doanh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Môi trường sống Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Mức giá dẫn (đồng/ m2) Tổng số lần điều chỉnh Điều chỉnh Điều chỉnh tuyệt đối 100% 100% 100% 5,7 x 35,08 (m) Kém lợi 95% 5,26% 631.200 Tương đồng 100% 0,00% Tương đồng 100% 0,00% - -511.319 5,5 x ~27,27 (m) Kém lợi 95% 5,26% 565.029 Kém lợi 95% 5,26% 565.029 Kém lợi 95% 5,26% 565.029 10 x 20 (m) Tương đồng 100% 0,00% Kém lợi 95% 5,26% 568.080 Kém lợi 95% 5,26% 568.080 11.381.200 631.200 631.200 11.926.768 1.183.768 2.206.407 11.936.160 1.136.160 1.136.160  Nhận xét: Sau phân tích mức giá, Tổ thẩm định giá đề nghị chọn mức giá bình quân tài sản so sánh làm mức giá đại diện chung cho quyền sử dụng đất vị trí mặt tiền đường Ba Làng (Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng) 11.748.043 đ/m2 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 85  Bước 2: Điều chỉnh tài sản thẩm định giá  Điều chỉnh theo vị trí khu đất: - Tài sản thẩm định giá nằm vị trí tiếp giáp đường Ba Làng (đường qui hoạch rộng 16 m), tiếp giáp đường quy hoạch rộng 10 m tiếp giáp đường nội quy hoạch rộng m Theo Quyết định số 43/2011/QĐ-UBND ngày 22/12/2011 UBND tỉnh Khánh Hòa việc ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Khánh Hịa mục III phần 7.1) trường hợp tài sản thẩm định giá phải nhân với hệ số 1,1 lần 11.748.043 đồng/m2 x 1,1 = 12.922.847 đồng/m2  Điều chỉnh theo tổng diện tích phép xây dựng: Căn theo tiêu kỹ thuật Dự án Chung cư cao cấp Vĩnh Hòa UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt ngày 21/09/2010, khu đất có diện tích xây dựng phép 1.110 m2, mật độ xây dựng 54,9% Phần diện tích đất cịn lại phép làm công viên xanh, thảm cỏ đường nội Vì vậy, Tổ thẩm, định giá đề nghị điều chỉnh giảm yếu tố 25% 12.922.847đồng/m2 x 75% = 9.692.135 đồng/m2  Điều chỉnh theo quy mô tài sản thẩm định giá: Diện tích lơ đất lớn nhà đầu tư phải thực theo dự án đầu tư duyệt, vốn đầu tư cao, thời gian thực dự án thu hồi vốn kéo dài, rủi ro cao Mặt khác để đầu tư vào dự án, nhà đầu tư hội để đầu tư vào dự án khác để sinh lợi Xét điều kiện trên, Tổ thẩm định giá đề nghị giảm 10% mức giá 9.692.135 đồng/m2 x 90% = 8.722.922 đồng/m2  Kết luận: Đơn giá thị trường quyền sử dụng đất mặt tiền đường Ba Làng, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa là: 8.722.922 đồng/m2(Mười bảy tỷ sáu trăm ba mươi tư triệu hai trăm năm mươi tám nghìn trăm lẻ bốn đồng) LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 86 2.2.4 Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa 2.2.4.1 Ưu điểm  Hầu khơng gặp khó khăn kỹ thuật, phương pháp đơn giản, đặc biệt thuận lợi với người có kinh nghiệm kiến thức thị trường kinh doanh bất động sản  Không cần thiết phải xây dựng mơ hình, cơng thức tính tốn mà dựa vào diện giao dịch thị trường  Kết phương pháp phản ánh thực tế, phản ánh đánh giá khách quan thị trường, sở thực số điều chỉnh thích hợp nên dễ người chấp nhận quan pháp luật  Là sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác  Đối với công ty:  Các thẩm định viên sử dụng phương pháp so sánh có chọn lọc:  Tìm kiếm thơng tin liên quan tài sản tương tự mua bán thị trường thành phố Nha Trang  Dựa vào đặc tính phương pháp so sánh mà thẩm định viên vận dụng mơ hình tính tốn dễ dàng  Dựa vào thơng tin tìm được, thẩm định viên phân tích, so sánh rút điểm tương tự, khác biệt, thuận lợi thuận lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Từ đó, đưa số liệu điều chỉnh mức giá hợp lý Bất động sản  Tiết kiệm thời gian  Tiết kiệm chi phí  Do tính chất đơn giản nên việc thương lượng thẩm định viên người bán dễ dàng 2.2.4.2 Nhược điểm Định giá phương pháp so sánh thực sở tìm kiếm thơng tin giao dịch thị trường hành giống so với tài sản đối tượng LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 87 định giá tiến hành điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác chúng nên hạn chế phương pháp Khi thực so sánh cần thiết phải có thơng tin Rõ ràng phương pháp khơng có thơng tin thị trường giao dịch tương tự khơng sử dụng Mặt khác đặc điểm vốn có giá trị thị trường thông tin không đầy đủ thường xun thay đổi thơng tin có tính chất khơng trung thực, khơng xác, không đầy đủ thị trường biến động thông tin trở nên lạc hậu thời gian ngắn Như để thực phương pháp địi hỏi phải có hệ thống thơng tin với chất lượng cao, đồng thông tin sử dụng điều kiện thị trường tương đối ổn định Mặt khác bất động sản có vị trí riêng biệt, việc định giá bất động sản phần lớn phụ thuộc nhiều vào vị trí ta khó đem giá trị bất động sản khu vực để áp dụng giá cho bất động sản khu vực khác Có nghĩa với bất động sản vị trí yếu tố định Việc điều chỉnh giá tuỳ theo khác biệt đem lại đánh giá xác khơng phải hồn tồn giá trị bất động sản mục tiêu Đơi có bất động sản riêng biệt đặc biệt cần định giá, bất động sản mang lại thu nhập mang tính cá biệt, việc sử dụng phương pháp so sánh khó khăn để có kết xác Trong trường hợp mua bán so sánh lại khơng giống tính đặc biệt bất động sản xem xét, điều gây ảnh hưởng đến tính xác phương pháp  Đối với cơng ty:  Số lượng thơng tin so sánh cịn hạn chế, chưa so sánh khu vực lân cận  Các số liệu diện tích, cơng trình xây dựng, Tổ thẩm định giá vào Giấy chứng nhận quyền sở nhà quyền sử dụng đất khách hàng thẩm định cung cấp nên độ xác khơng cao  Việc điều chỉnh yếu tố khác biệt cịn mang tính chủ quan người thẩm định chưa có barem xác LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 88  Kết thẩm định phương pháp so sánh thị trường xác khơng có thị trường ảo, khơng có đầu cơ, thị trường khơng có biến động lớn hay sốt ảo làm thay đổi giá trị bất động sản thời gian ngắn  Kết thẩm định dựa phương pháp so sánh giá bán bất động sản khu vực chưa tính đến điều kiện diễn giao dịch thành cơng nên chưa chắn giá trị thật bất động sản Kết thu thập người bán tự khai người thẩm định tự thương lượng, thực tế bất động sản so sánh chưa chuyển nhượng nên độ tin cậy không cao  Phương pháp chưa tính đến đặc điểm không tạo giá trị giá trị ngầm sở thích người có nhu cầu  Hạn chế thị trường: thời điểm thẩm định giá khu vực tài sản thẩm định giá nhiều tài sản đưa giao dịch thị trường, giá rao biến động nhiều người bán có thiện chí khả giao dịch thành công hạn chế LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 89 CHƯƠNG KIẾN NGHỊ ĐỀ XUẤT TRONG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẰNG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 3.1 Kiến nghị Nhà nước,các quan có thẩm quyền liên quan tới công tác thẩm định giá  Từng bước xây dựng mức giá cho phù hợp với mức giá tối thiểu, tối đa khung giá đất dựa mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính phổ biến loại đất theo vùng, loại thị để tìm hệ số k cho phù hợp  Không phải đoạn đường tuyến đường có khả sinh lợi giống cần phải phân chia hệ số giá đoạn tuyến đường cách hợp lý  Cần xây dựng quy định làm chuẩn mực cho thẩm định viên doanh nghiệp hoạt động thẩm định giá  Cần bước hoàn thành hành lang pháp lý cho nghiệp vụ thẩm định giá 3.2 Kiến nghị Công ty Chi nhánh Về công tác thẩm định giá phương pháp so sánh công ty: Phương pháp định giá phương pháp so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình định mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị Nó thể đánh giá giá trị thị trường, phải có sở vững để chủ sở hữu chuyên gia thừa nhận Nó dễ chấp nhận bao gồm số vấn đề thực tiễn vấn đề giải thích địi hỏi tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hành việc định giá cách phù hợp, nối vào thông tin thị trường liên quan quan trọng độ tin cậy kết Do phải có nguồn thơng tin từ thị trường vụ chuyển nhượng, mua bán bất động sản phải có thật hồn tất để có thơng tin so sánh Như thực so sánh người định giá cần đảm bảo yêu cầu sau: LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 90 Thứ nhất: Phải tìm đựơc bất động sản có tính chất tương đồng có yếu tố đồng để so sánh Có thể mục đích sử dụng kiến trúc kết cấu, chủng loại bất động sản tương đồng điều kiện khác Từ tương đồng ta so sánh bất động sản với Thứ hai: Phương pháp so sánh việc lấy giá bán thị trường quan hệ cung cầu, mà quan hệ thường xuyên thay đổi nên giá bán bất động sản thường xuyên thay đổi Vì việc thu thập giá bất động sản tương đồng cần phải thu thập khoảng thời gian không xa so với thời điểm định giá đồng thời phải có giá trị thời gian cụ thể để thơng tin thị trường khơng mang tính lịch sử, lạc hậu Tuy nhiên thị trường bất động sản ổn định người định giá lấy giá giao dịch tương đồng thời gian tương đối dài mà đảm bảo tính xác thơng tin dùng để so sánh Thứ ba: Trong trình định giá bất động sản phương pháp so sánh, dựa vào sở giá bán hình thành thị trường người định giá phải ước lượng giá bán mục tiêu Bởi có đồng mục đích sử dụng, chủng loại song bất động sản cần định giá có điểm riêng biệt việc so sánh thực tế địi hỏi kỹ năng, kinh nghiệm nhạy cảm người định giá để tìm điểm riêng biệt cho định giá Ví dụ hai mảnh đất cạnh nhiều người cho hoàn toàn có nhiều người thích mua mảnh đất giá cao lý Tóm lại, khơng thể có hai mảnh đất trùng vị trí khơng thể có hai người giống hồn tồn nên xác định giá đất phương pháp khoa học so sánh giống nhau, tính tốn khả sinh lợi đất kết cấu hạ tầng khu dân cư, mức tăng dân số, thu nhập cá nhân giá mảnh đất xác định có giao dịch xảy thời điểm xảy giao dịch có giá thị trường mảnh đất Nói cách khác, mảnh đất thị trường hình thành theo quy luật cung - cầu hàng hoá khác Tuy nhiên khơng phải khơng thể hồn tồn xác định giá xác bất động sản Vì so sánh cho kết xác sát với giá trị bất động sản người định giá phải tìm đựơc thơng tin phục vụ cho việc minh chứng cho dấu hiệu so sánh Chất lượng thông tin yếu tố quan trọng đảm bảo LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 91 kết thu đựơc có độ tin cậy cao Khi sử dụng phương pháp đòi hỏi người định giá phải thu thập nhiều thông tin tốt phải đảm bảo hệ thống thơng tin chọn lọc có kết chứa thơng tin cần thiết có liên quan đến bất động sản mục tiêu Tuy nhiên thời gian giao dịch bất động sản trước bất động sản mục tiêu, phải đảm bảo đủ gần để việc so sánh xác Nếu thị trường có biến đổi người định giá phải cần nhiều thông tin để thực điều chỉnh so sánh Thậm chí khơng có giao dịch thời gian gần người định giá cần phải xem xét thông tin thị trường thời gian gần để phát xu hướng biến động giá trị bất động sản đón nhận xu hướng thời điểm việc định giá thực Khi sử dụng phương pháp so sánh cần phải xem xét đến tính chất phong phú, đa dạng bất động sản yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường bất động sản Mặt khác, phương pháp so sánh khơng có mơ hình hay cơng thức nên việc xác định giá trị lại hay điều chỉnh tăng (giảm) bất động sản phụ thuộc vào kinh nghiệm thẩm định viên Vì vậy, đề nghị chi nhánh đưa mơ hình hay cơng thức riêng để áp dụng cách khách quan xác Về mặt nhân công ty  Ngày công ty thẩm định thành lập ngày nhiều, đòi hỏi tính cạnh tranh phải nâng cao, chất lượng cung cấp dịch vụ phải đảm bảo tính xác nên cơng ty cần đội ngũ nhân viên nói chung, Thẩm định viên nói riêng giàu kinh nghiệm, tận tụy với cơng việc trung thành với cơng ty Vì cần có sách lương thưởng hợp lý nhằm khích lệ tinh thần làm việc nhân viên, giữ chân Thẩm định viên có kinh nghiệm thẩm định lâu năm  Bên cạnh đó, cần phải mở thêm nhiều lớp đào tạo cán công tác thẩm định, thường xuyên cử nhân viên thẩm định tập huấn bồi dưỡng nghiệp vụ thẩm định nhằm tăng cường nhân lực cho công tác thẩm định, kiểm tra, đảm bảo tính xác kết thẩm định Qua q trình thực tập cơng ty, em xin đưa kiến nghị nhỏ việc áp dụng phương pháp so sánh công ty:  Số liệu điều chỉnh chênh lệch tài sản thẩm định tài sản so sánh % Thẩm định viên tự ước tính chủ yếu vào kinh nghiệm, LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 92 hạn chế, sai sót Chúng ta tính tốn số liệu để có kết phù hợp Ví dụ: So sánh bất động sản thẩm định A nằm hẻm 1, đường Củ Chi Thực tế, ta không tìm thấy bất động sản so sánh nằm hẻm mà ta tìm bất động sản so sánh B nẳm mặt tiền đường Củ Chi, bán với giá 1,5 tỷ đồng Chúng ta điều chỉnh xem thử hẻm mặt tiền đường chênh lệch %??? Khảo sát bất động sản ta tìm thấy bất động sản sau:  Bất động sản C nằm hẻm đường Củ Chi bán với giá 10 triệu/ m2  Bất động sản D nằm mặt tiền đường Củ Chi bán với giá 12 triệu/ m2  Bất động sản E nằm hẻm đường Bắc Sơn bán với giá triệu/ m2  Bất động sản F nằm mặt tiền đường Bắc Sơn bán với giá 11 triệu/ m2 Ta có: Tỷ lệ hẻm với mặt tiền đường đường Củ Chi là: 10  100 %  83 % 12 Tỷ lệ hẻm với mặt tiền đường đường Bắc Sơn là:  100%  82% 11  Giữa hẻm với mặt tiền đường chênh lệch trung bình 82,5%  Đơn giá bất động sản thẩm định A là: 82,5% x 1,5 tỷ = 1.237.500.000 đồng Vậy giá bất động sản thẩm định A 1.237.500.000 đồng Vậy để đưa giá bât động sản xác nên đưa mức điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh khách quan Một số kiến nghị khác:  Đề nghị công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam hỗ trợ chi nhánh nhiều công tác chuyên môn  Cập nhập nhanh thông tin thẩm định giá phù hợp với thị trường luôn biến động Việt Nam  Chi nhánh cần có liên kết chi nhánh Khánh Hịa với cơng ty mơi giới bất động sản để q trình thực hồ sơ thẩm định giá có thơng tin xác LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 93 KẾT LUẬN Định giá bất động sản Việt Nam công việc mẻ có nhiều khó khăn Đặc biệt sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp cịn nhiều khó khăn bất cập người định giá thực định giá bất động sản Việc thu thập thông tin thị trường để phục vụ cho việc định giá phương pháp so sánh ln cần thiết địi hỏi điều chỉnh hợp lý đảm bảo kết định giá xác sát với thực tế Qua thời gian thực tập công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hịa ta thấy tầm quan trọng ngành thẩm định giá phát triển kinh tế đất nước ta Qua tìm hiểu phương pháp thẩm định giá đặc biệt tiếp cận phương pháp so sánh giúp em biết công tác thẩm định giá bất động sản quy trình thực Đồng thời, qua việc phân tích đánh giá số liệu chi nhánh giúp em hiểu rõ tình hình bất động sản năm 2009 – 2011 Được học tập tìm hiểu ngành thẩm định giá bất động sản công ty giúp em mở rộng thêm kiến thức chuyên môn, thực tập chi nhánh điều quý báu giúp em tự tin trình thực tập làm việc Em xin chân thành cảm ơn trường Đại học Nha Trang tạo điều kiện cho em thực tập, cảm ơn cô Phan Thị Lệ Thúy, cảm ơn anh (chị ) công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – chi nhánh Khánh Hòa nhiệt tình giúp đỡ em, chia sẻ kiến thức, kinh nghiệm chun mơn, để em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Tuy nhiên thời gian thực tập ngắn lượng kiến thức cịn hạn chế khơng tránh thiếu sót hạn chế Em mong bảo thầy cô ban lãnh đạo chi nhánh giúp em làm chuyên đề tốt hơn, hoàn thiện LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 94 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Giáo trình “ Thẩm định giá trị doanh nghiệp”- Phan Thị Lệ Thúy, Trường Đại Học Nha Trang  Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3)  Quyết định số 43/2011/QĐ – UBND ngày 22 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Khánh Hòa việc quy định giá loại đất tỉnh Khánh Hòa năm 2012  Quyết định số 46/2011/QĐ – UBND ngày 30 tháng 12 năm 2011 UBND tỉnh Khánh Hòa việc quy định Bảng giá xây dựng loại cơng trình, vật kiến trúc chi phí đền bù, hỗ trợ số cơng trình địa bàn tỉnh Khánh Hịa  Tham khảo “Báo cáo kết Thẩm định giá” Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam - tỉnh Khánh Hòa cung cấp  www.tailieu.vn  www.saga.thamdinhgiabatdongsan.com LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com ... VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HỊA 2.1 Tổng quan cơng ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 2.1.1 Khái quát công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền. .. thẩm định giá bất động sản công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 45 2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản phương pháp so sánh công ty Cổ phần thông tin thẩm. .. THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM – CHI NHÁNH KHÁNH HÒA 32 2.1 Tổng quan công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá miền Nam – Chi nhánh Khánh Hòa 32 2.1.1 Khái quát công ty Cổ phần thông tin thẩm