CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Tổng quan về bất động sản
1.1.1 Khái ni ệm về bất động sản
Bất động sản bao gồm các tài sản không thể di dời như đất đai, nhà ở và công trình xây dựng liên quan đến đất Ngoài ra, các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình, cũng như những tài sản khác theo quy định của pháp luật, đều được xem là bất động sản.
181 bộ luật dân sự nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995)
Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá bất động sản được hiểu là đất đai và tài sản gắn liền với đất đai
1.1.2 Thu ộc tính của bất động sản
Bất động sản có tính chất bất động, nghĩa là không thể di chuyển đất đai từ vị trí này sang vị trí khác Điều này dẫn đến việc giá trị bất động sản phụ thuộc vào vị trí địa lý của nó, thể hiện tính chất địa phương của thị trường bất động sản.
Bất động sản thường không đồng nhất, với mỗi tài sản sở hữu những đặc điểm riêng biệt như vị trí và hình dáng Chính vì sự khác biệt này, việc đánh giá bất động sản trở nên phức tạp và đòi hỏi sự xem xét kỹ lưỡng các yếu tố cụ thể của từng tài sản.
Tính khan hiếm của đất đai là một yếu tố quan trọng, khi diện tích đất có hạn trong khi dân số ngày càng phát triển Do đó, giá đất dự kiến sẽ tăng lên theo thời gian.
Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài: bất động sản đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao, đời sống kinh tế lâu dài
1.1.3 Đặc trưng của bất động sản
Khả năng co giãn của cung bất động sản kém
Cung bất động sản thường không linh hoạt trước sự thay đổi của giá cả, do những hạn chế về nguồn cung đất đai Những hạn chế này thể hiện qua nhiều khía cạnh khác nhau, ảnh hưởng đến khả năng điều chỉnh cung ứng trong thị trường bất động sản.
Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định
Do đất đai có tính biến động
Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn
Thời gian giao dịch bất động sản thường kéo dài và chi phí mua, bán cao, do đây là loại tài sản có giá trị lớn Việc cân nhắc kỹ lưỡng trong quá trình mua bán là cần thiết, dẫn đến chi phí giao dịch tăng.
Bất động sản thường có giá trị lớn và thời gian giao dịch kéo dài, dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt.
Nhà nước thực hiện sự can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với bất động sản, đặc biệt là đất đai, do tầm quan trọng của nó đối với đời sống kinh tế, chính trị và xã hội Các quy định nghiêm ngặt được áp dụng nhằm kiểm soát việc sử dụng và chuyển nhượng bất động sản.
1.1.4 Phân lo ại bất động sản
Dựa trên nghiên cứu thực tế tại Việt Nam, bất động sản được phân loại thành ba loại chính theo mục đích sử dụng: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản không đầu tư xây dựng và bất động sản đặc biệt.
Bất động sản có đầu tư xây dựng bao gồm nhiều loại hình như nhà ở, nhà xưởng, công trình thương mại-dịch vụ, và hạ tầng kỹ thuật cũng như xã hội Trong số đó, bất động sản nhà đất, bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất, chiếm tỷ trọng lớn và có tính chất phức tạp cao, chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố chủ quan và khách quan Nhóm bất động sản này không chỉ đóng vai trò quan trọng trong quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước mà còn góp phần vào phát triển đô thị bền vững Hơn nữa, bất động sản nhà đất chiếm đa số giao dịch trên thị trường bất động sản cả trong nước và quốc tế.
Bất động sản không đầu tư xây dựng chủ yếu bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất hiếm và đất chưa từng sử dụng Những loại đất này được xem như tư liệu sản xuất quan trọng trong lĩnh vực nông nghiệp và phát triển bền vững.
Bất động sản đặc biệt bao gồm các công trình như di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo và nghĩa trang Những loại bất động sản này thường có khả năng tham gia thị trường rất thấp, do tính chất bảo tồn và giá trị văn hóa của chúng.
Việc phân chia bất động sản thành ba loại là cần thiết để xây dựng cơ chế chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện xã hội của Việt Nam.
Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
1.2.1 Khái ni ệm về thẩm định giá và th ẩm định giá bất động sản
Theo giáo sư W.seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:
Thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị tài sản cụ thể dưới dạng tiền tệ, phục vụ cho một mục đích nhất định đã được xác định.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan từ trường Xây dựng và Bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore, thẩm định giá là một nghệ thuật và khoa học trong việc ước lượng giá trị của một tài sản cụ thể cho một mục đích nhất định tại một thời điểm Quá trình này xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm cả các loại hình đầu tư thay thế.
Theo pháp lệnh giá Việt Nam ban hành ngày 8/5/2002, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, tuân thủ theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc các thông lệ quốc tế.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình đánh giá hoặc xác định lại giá trị của bất động sản dựa trên tình hình thị trường tại một thời điểm cụ thể, theo các tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
1.2.2 C ơ sở giá trị của thẩm định giá
Giá trị thị trường là mức giá dự kiến mà tài sản sẽ được giao dịch trên thị trường tại thời điểm định giá, giữa một bên là người bán sẵn lòng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua.
Bảy người mua sẵn sàng giao dịch tài sản, nơi mà cả bên bán và bên mua đều hành động tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trong điều kiện thương mại bình thường.
Giá trị thị trường là mức giá ước tính mà tài sản có thể được giao dịch trong điều kiện thương mại bình thường, phản ánh số tiền mà người mua và người bán sẵn sàng chấp nhận Điều này có nghĩa là giá trị thị trường được xác định dựa trên các điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.
Vào thời điểm thẩm định giá, ngày, tháng, năm cụ thể sẽ ảnh hưởng đến quá trình định giá tài sản, vì nó liên quan đến các yếu tố như cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường.
Người bán là người sở hữu tài sản (không bao gồm đất) và có quyền sử dụng đất, họ mong muốn bán tài sản của mình với mức giá tốt nhất có thể trên thị trường.
Người mua sẵn sàng chi tiền là những cá nhân có khả năng tài chính và nhu cầu thực sự đối với tài sản có giá trị thị trường xác định.
Việc mua bán được thực hiện dựa trên sự tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau giữa bên bán và bên mua.
“Điều kiện thương mại bình thường” đề cập đến việc mua bán diễn ra ổn định khi các yếu tố như cung, cầu, giá cả và sức mua không bị ảnh hưởng bởi thiên tai, dịch bệnh, hoặc sự biến động của nền kinh tế Trong điều kiện này, thông tin về cung cầu và giá cả tài sản được công khai trên thị trường, tạo ra một môi trường giao dịch minh bạch và hiệu quả.
Giá trị thị trường được xác định thông qua các phương pháp thẩm định giá, thể hiện đặc điểm của tài sản và các điều kiện liên quan đến giao dịch trên thị trường.
Giá trị thị trường của tài sản được dựa trên giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản đó
Là giá bán có thể được thực hiện tốt nhất của một tài sản
Là mức giá thịnh hành dưới những điều kiện thị trường xác định
Có sự nhất trí của người mua và người bán và cả hai bên đều không giành lợi thế của nhau
Nhận biết được sử dụng hiện tại và tương lai của tài sản
Các trường hợp không được coi là giá trị thị trường:
Bên mua hoặc bên bán, hoặc cả hai bên đều bị bắt buộc
Bên mua đồng thời là một bên sở hữu chung của tài sản bán
Các bên mua và bên bán là thành viên trong một gia đình
Các giao dịch mua bán trong cùng một công ty
Các cuộc mua bán mang tính chất đầu cơ
Các cuộc mua bán diễn ra khi tài sản đang do người thuê chiếm giữ
Giá trị phi thị trường:
Mặc dù thẩm định giá thường dựa trên giá trị thị trường, nhưng nhiều tài sản như nhà ga, nhà thờ, bệnh viện và trường học lại ít khi được mua bán trên thị trường hoặc thậm chí không có thị trường cho chúng Để đánh giá giá trị của những tài sản này, cần phải áp dụng phương pháp thẩm định dựa trên giá trị phi thị trường.
Một số khái niệm về giá trị phi thị trường:
Giá trị sử dụng (value in use) là giá trị của một tài sản khi được sử dụng bởi một cá nhân cho một mục đích cụ thể, do đó giá trị này không phụ thuộc vào thị trường.
Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá
Theo Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC, ngày 31/12/2008, có 06 tiêu chuẩn thẩm định giá được ban hành trong đợt 3, trong đó các phương pháp chủ yếu để thẩm định giá bất động sản bao gồm nhiều kỹ thuật khác nhau nhằm đảm bảo tính chính xác và minh bạch trong quy trình định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp chi phí giảm giá
Trong đầu tư, không có phương pháp thẩm định giá nào là hoàn hảo, mà chỉ có những phương pháp phù hợp nhất với từng trường hợp cụ thể Việc lựa chọn phương pháp đầu tư hiệu quả là yếu tố quan trọng để đạt được thu nhập tối ưu.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau đây:
Thuộc tính của bất động sản
Khả năng thu nhập thông tin và sự tin cậy của các tài liệu thị trường
Mục tiêu của việc thẩm định giá
Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau, mỗi phương pháp đều đóng vai trò quan trọng trong việc so sánh, nhằm xác định giá trị gần nhất với giá thị trường.
Thẩm định viên cần xác định phương pháp tối ưu cho bất động sản, từ đó áp dụng làm phương pháp chính trong quá trình thẩm định Các phương pháp khác có thể được sử dụng như công cụ kiểm tra hoặc hỗ trợ, đặc biệt khi có sự khác biệt lớn trong kết quả.
Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập việc sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất
1.3.1 Ph ương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế
Phương pháp này dựa trên lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản liên quan chặt chẽ đến giá trị của các bất động sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường.
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để định giá đất và nhà đất trong các trường hợp mua, bán, thế chấp, góp vốn và phân chia quyền lợi tài sản Phương pháp này đặc biệt phù hợp với các bất động sản có tính đồng nhất cao, như đất trống, căn hộ chung cư, nhà liền kề xây dựng cùng kiểu, và các bất động sản liền kề trong cùng khu vực.
1.3.1.1 Cơ sở thẩm định giá
Phương pháp định giá tài sản này dựa trên việc so sánh giá của các tài sản tương tự để xác định giá trị của tài sản cần thẩm định Để áp dụng phương pháp này, cần đảm bảo hai điều kiện tiên quyết quan trọng.
Thị trường đã phát triển mạnh mẽ với yêu cầu kiện toàn, thường xuyên diễn ra các giao dịch mua bán tài sản tương tự Thông tin giá cả tài sản từ thị trường được phản ánh một cách chân thật và chính xác.
Giá cả mua bán ở thời gian gần đó của tài sản tương đồng hay có khả năng so sánh với tài sản cần thẩm định làm vật tham chiếu
1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá tài sản trong các trường hợp sau:
Các tài sản đồng nhất bao gồm căn hộ, chung cư, dãy nhà xây dựng theo một kiểu, nhà riêng biệt và bán riêng biệt, phân xưởng, nhà kho trên cùng một mặt bằng, cùng với các nhóm văn phòng và cửa hiệu.
Phương pháp so sánh trực tiếp được xem là cơ sở cho các phương pháp thẩm định giá khác, bao gồm phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp là một kỹ thuật phổ biến trong thẩm định giá, được áp dụng để xác định giá trị tài sản trong các giao dịch mua bán, thẩm định giá trị thế chấp, và đánh thuế tài sản Phương pháp này cũng được sử dụng để thẩm định giá trị khi chuyển nhượng quyền sở hữu đất đai từ nhà nước, cũng như trong các trường hợp có bằng chứng rõ ràng về giao dịch bán hoặc cho thuê tài sản.
1.3.1.3 Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp:
Nguyên tắc thay thế cho rằng một người mua thông minh sẽ không chi trả cho một bất động sản cao hơn chi phí của một bất động sản khác có giá trị sử dụng tương đương.
Nguyên tắc đóng góp là quá trình điều chỉnh nhằm ước lượng sự tham gia và ảnh hưởng của các yếu tố hoặc bộ phận của bất động sản đến tổng giá trị thị trường của nó.
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau :
Bước đầu tiên trong quy trình thẩm định giá là chuẩn bị và thu thập thông tin về các tài sản đã được bán trong vòng 6 tháng gần đây Những tài sản này cần có tính chất tương đồng để có thể so sánh hiệu quả với tài sản đang được thẩm định.
Các tiêu chí để lựa chọn bất động sản so sánh:
Cùng kết cấu và kiểu xây dựng
Cùng mức giá gần nhau
Bán gần thời điểm thẩm định giá
Bước 2: Kiểm tra các tài sản có thể so sánh để xác định giá trị và đảm bảo rằng chúng có thể được sử dụng làm cơ sở so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 - 5 cái)
Các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản
1.4.1 Nhóm các y ếu tố tự nhi ên
Vị trí bất động sản đóng vai trò quyết định đến khả năng sinh lời và giá trị của tài sản Mỗi bất động sản đều có hai loại vị trí: vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Cả hai yếu tố này đều quan trọng trong việc xác định giá trị thực của bất động sản, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư và tiềm năng sinh lợi.
Bất động sản tại trung tâm đô thị có giá trị cao hơn so với những bất động sản tương tự ở vùng ven trung tâm Ngoài ra, những bất động sản nằm ở các ngã 4, ngã 3 hoặc trên các trục lộ giao thông quan trọng cũng có giá trị vượt trội so với những vị trí khác Việc đánh giá ưu thế về vị trí bất động sản là rất quan trọng, đặc biệt trong việc xác định giá đất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đât
Một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng
Tại Hà Nội, để đáp ứng nhu cầu ở, kích thước thửa đất lý tưởng thường có mặt tiền từ 4m đến 5m và chiều sâu từ 10m đến 15m.
Địa hình của bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó Những khu vực có địa hình thấp thường dễ bị ngập nước vào mùa mưa hoặc gặp hiện tượng triều cường, dẫn đến giá trị bất động sản giảm Ngược lại, những khu vực cao hơn thường có giá trị cao hơn do ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố thiên nhiên này.
Hình thức – kiến trúc bên ngoài của bất động sản:
Yếu tố này chỉ liên quan đến bất động sản là nhà ở hoặc các công trình xây dựng khác Nếu hai bất động sản có chi phí xây dựng tương đương, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu sẽ có giá trị cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất
Độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng và tính chất vật lý là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Mức độ tác động của các yếu tố này phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất.
Độ màu mỡ của đất là yếu tố quan trọng trong nông nghiệp, nhưng lại không ảnh hưởng đến giá trị sử dụng của đất cho mục đích xây dựng.
Tình trạng môi trường Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên
Bất động sản ở những khu vực thường xuyên chịu ảnh hưởng của thiên tai như bão, lũ, động đất và khí hậu khắc nghiệt thường có giá trị giảm sút Ngược lại, những vùng ít bị thiên tai thường có giá trị bất động sản cao hơn.
Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản:
Mức thu nhập hàng năm từ bất động sản có ảnh hưởng lớn đến giá trị của nó Khi khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản tăng lên, giá trị chuyển nhượng của bất động sản đó cũng tăng theo, và ngược lại.
Những tiện nghi gắn liền với bất động sản:
Tiện nghi trong bất động sản, bao gồm hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hòa nhiệt độ và thông tin liên lạc, đóng vai trò quan trọng trong việc nâng cao giá trị của tài sản Sự đầy đủ và chất lượng của các tiện nghi này càng cao thì giá trị bất động sản sẽ càng tăng.
1.4.3 Nhóm các y ếu tố liên quan đến thị trường
Thị hiếu của người dân đối với bất động sản đang có sự chuyển biến rõ rệt, với những khu vực gần trung tâm thành phố thu hút nhiều sự quan tâm từ các nhà đầu tư hơn so với những nơi hẻo lánh Điều này cho thấy xu hướng đầu tư ngày càng ưu tiên các vị trí thuận lợi, dễ dàng tiếp cận các tiện ích và dịch vụ.
Cung và cầu trong thị trường bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp đến giá tài sản, và ngược lại, giá tài sản cũng tác động đến sự cân bằng giữa cung và cầu.
1.4.4 Các y ếu tố pháp lý liên quan đến b ất động sản
Tình trạng pháp lý của bất động sản:
Để đảm bảo giá trị cao cho bất động sản, cần có đầy đủ giấy tờ pháp lý như chứng thư quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà và giấy phép xây dựng Những bất động sản sở hữu các giấy tờ này thường có giá trị cao hơn so với những bất động sản thiếu giấy tờ pháp lý.
Các quy định về xây dựng kiến trúc liên quan đến bất động sản bao gồm các hạn chế về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, cũng như các công trình xây dựng liên quan Những quy định này nhằm đảm bảo tính hợp pháp và an toàn trong việc phát triển bất động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi của người sử dụng đất và chủ sở hữu nhà.
Tranh chấp quyền sử dụng đất và sở hữu nhà, cùng với các hạn chế về sở hữu chung và quy định kiến trúc, đều có tác động đáng kể đến giá trị bất động sản Những yếu tố này cần phải phù hợp với đặc điểm của khu vực lân cận để đảm bảo sự phát triển bền vững và thu hút đầu tư.
Ví dụ : nhà xây dựng ở các khu vực là đường băng lên xuống của máy bay không được cao quá 3 tầng
1.4.5 Các y ếu tố chung b ên ngoài
Các yếu tố chính trị pháp lý:
