1.2 .Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
2.2. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương
2.2.3.3 Tiến hành thẩm định giá
Khảo sát thực tế bất động sản thẩm định giá:
Vị trí: Tài sản thẩm định giá tọa lạc tại mặt tiền đường Ba Làng (hiện
trạng lòng đường rộng khoảng 8 ÷ 10 m), đường nội bộ (đường đất hiện trạng lòng đường rộng khoảng 5m) và đường nội bộ (đường đất hiện trạng lòng đường rộng khoảng 2m) thuộc phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa (Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng).
57
Diện tích: Lơ đất có tổng diện tích 2.021,6 m2 (căn cứ vào bản đồ trích đo Địa chính khu đất số 643/2009/TĐ.BĐ do văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Khánh Hịa ngày 31/12/2009).
Hình dáng kích thước: Lơ đất có hình dáng khơng vng vức(dạng hình thang).
Mặt tiền hướng Tây Nam rộng khoảng 47,3m tiếp giáp đường Ba Làng.
Mặt tiền hướng Tây Bắc rộng khoảng 58,01m, tiếp giáp đường bê tông.
Mặt tiền hướng Đông Nam rộng khoảng 40,08m tiếp giáp đường đất. Mục đích sử dụng đất:
Đất ở.
Thời hạn sử dụng: ổn định lâu dài. Các giới cận:
Hướng Tây Bắc: giáp đường nội bộ (đường đất hiện trạng rộng khoảng 5 m).
Hướng Tây Nam: giáp đường Ba Làng (hiện trạng đường rộng khoảng 10 m).
Hướng Đông Nam: giáp đường nội bộ (đường đất hiện trạng đường rộng khoảng 2 m).
Hướng Đông Bắc: giáp thửa đất số 50 và thửa 63.
Hiện trạng: Tại thời điểm và địa điểm thẩm định giá, khu đất đang thi
cơng cơng trình xây dựng chung cư cao cấp Vĩnh Hịa. Hình ảnh BĐS thẩm định:
58
59
60
61
Các bất động sản có tính tương đồng :
Có 3 bất động sản có tính tương đồng với bất động sản cần thẩm định:
Bất động sản so sánh 1:
Nguồn tin : khảo sát thực tế anh Nhị Thời điểm thu thập : 03/2012
Địa chỉ : Nằm mặt tiền đường Ba Làng, thuộc phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa (Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng).
Pháp lý: sổ đỏ.
Vị trí : nằm mặt tiền đường Ba Làng, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Cạnh tài sản bất động sản giả định.
Diện tích khn viên : 200m2 Kích thước : 5,7 x 35,08 (m). Hình dáng : vng vức ( hình chữ nhật). Tài sản trên đất: đất trống. Giá bán thành công: 2.150.000.000 đồng. Hình ảnh:
62
Bất động sản so sánh 2:
Nguồn tin: khảo sát thực tế chị Hoa Thời điểm thu thập : 03/2012
Địa chỉ: Số 192 đường Ba Làng, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa (Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng).
Pháp lý : sổ đỏ
Vị trí : nằm mặt tiền đường nội bộ, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Cách tài sản giả định khoảng 50m.
Diện tích khn viên: 150 m2 Kích thước : 5,5 x ~27,27 (m)
Hình dáng : vng vức (hình chữ nhật) Tài sản trên đất : nhà cấp 4
Kết cấu: một tầng,tường xây gạch dày 100, nền xi măng,tường qt vơi,mái lợp tole, ngói.
Diện tích sàn xây dựng: 150m2.
Đơn giá cơng trình xây dựng: 1.934.000 đồng/m2 (theo Quyết định số 46/2011/QĐ – UBND ngày 30/12/2011 của UBND tỉnh Khánh Hịa về bảng giá các loại cơng trình, vật kiến trúc).
Tỷ lệ chất lượng còn lại:65%
63
64
Bất động sản so sánh 3:
Nguồn tin: khảo sát thực tế anh Cường .
Thời điểm thu thập : 03/2012
Địa chỉ : Số 196 đường Ba Làng, thuộc phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa (Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng).
Pháp lý : sổ đỏ.
Vị trí : nằm mặt tiền đường nội bộ, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa. Cách tài sản thẩm định giá khoảng 50m.
Diện tích khn viên : 200m2
Kích thước : 10 x 20 (m)
Hình dáng: vng vức (hình chữ nhật).
Tài sản trên đất: Nhà cấp 4 cũ, nát.
65
66
Sơ đồ vị trí tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh:
SS 1
SS 3 SS 2
67
Tính tốn đơn giá các Bất động sản :
Cơng thức tính đơn giá các Bất động sản so sánh:
Giá ước tính - Giá trị CTXD - Nghĩa vụ tài chính Đơn giá bất động sản so sánh = Tổng diện tích khn viên đất
Giá ước tính: được thẩm định viên dựa trên việc thương lượng với chủ nhân các bất động sản so sánh về việc giảm giá. Đồng thời cũng theo các thông tin thu thập khác về thị trường nhà đất tại khu vực mà thẩm định viên ấn định một tỷ lệ % giảm giá.
Tuy nhiên, các bất động sản ở đây đã giao dịch thành cơng nên giá ước tính là giá bán thành cơng.
Giá trị cơng trình xây dựng: được tính tốn theo cơng thức sau:
Giá trị cơng trình xây dựng bất động sản 2 là:
150 m2 x 65% x 1.934.000 đ/ m2 = 188.565.000đồng Đơn giá bất động sản so sánh: Đơn giá bất động sản 1 là: 10.750.000 200 000 . 000 . 150 . 2 đ/m2 Đơn giá bất động sản 2 là : 10.743.000 150 000 . 565 . 188 000 . 000 . 800 . 1 đ/m2 Đơn giá bất động sản 3 là: 000 . 800 . 10 200 000 . 000 . 160 . 2 đ/m2 Giá trị CTXD = Diện tích xây dựng Chất lượng cịn lại
Đơn giá xây dựng mới
68 Bảng tóm tắt đơn giá bất động sản so sánh: Chỉ tiêu Bất động sản 1 Bất động sản 2 Bất động sản 3 I. Diện tích đất 200m2 150m2 200m2 II. Giá bán thành công 2.150.000.000đồng 1.800.000.000 đồng 2.160.000.000 đồng Tài sản trên đất Đất trống Nhà cấp 4 Nhà cấp 4 Diện tích sử dụng 150 m2 Kết cấu cơng trình xây dựng Một tầng, tường xây gạch dày 100, nền xi măng, tường qt vơi, mái lợp
tole, ngói.
Tỷ lệ
Giá trị còn lại 65%
Đơn giá xây dựng 10.743.000đ/ m2
III. Giá trị
Cơng trình xây dựng 188.565.000đồng
IV. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển
sang đất ở
0 0 0
V. Đơn giá Quyền sử dụng 10.750.000 đồng/m2 10.743.000 đồng/m2 10.800.000 đồng/m2 Thực hiện điều chỉnh
Bước 1: điều chỉnh về tài sản thẩm định giá giả định
Qua khảo sát thực tế tại khu vực tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận, Tổ thẩm định giá khảo sát được 3 thông tin để làm cơ sở so sánh. Trong đó có 1
69
thơng tin quy mơ 150m2 và 2 thông tin quy mô 200m2 nên Tổ thẩm định giá đề nghị điều chỉnh về tài sản thẩm định giá giả định có quy mơ 200m2, kích thước 10 x 20 (m). Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng đất ở đơ thị, tại vị trí mặt đường Ba Làng, đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng.
Mức giá bị trừ đi khi bất động sản so sánh lợi thế hơn bất động sản giả định và ngược lại.
Đối với yếu tố quy mô:
Đối với những tài sản có quy mơ lớn hơn 200m2, Tổ thẩm định giá nhận định với quy mô này sẽ giao dịch khó khăn hơn các tài sản có quy mơ 200m2. Cịn đối với những tài sản có quy mơ nhỏ hơn 200m2 thì ngược lại.
Với nhận định trên, Tổ thẩm định giá điều chỉnh tương đồng với tài sản so sánh 1 và tài sản so sánh 3, tài sản so sánh 2 tăng khoảng 5%.
Đối với yếu tố hình dáng kích thước:
TSSS1 và TSSS3 có quy mơ và hình dáng kích thước gần tương đồng với tài sản thẩm định giá giả định nên Tổ thẩm định giá xem như mức điều chỉnh bằng không.
Đối với TSSS 2 có hình dáng, kích thước nhỏ hơn, sẽ lợi thế tiềm năng người mua, do vậy sẽ lợi thế hơn tài sản thẩm định giá giả định, nên Tổ thẩm định giá đề nghị tăng 5%.
Về giao thông và lợi thế kinh doanh:
Đối với TSSS 1 nằm cạnh tài sản thẩm định giá giả định và cùng trên trục đường Ba Làng nên Tổ thẩm định giá xem như mức điều chỉnh bằng không.
Đối với TSSS2 và TSSS3 cách tài sản thẩm định giá giả định khoảng 50m, và nằm mặt tiền đường nhỏ hơn tài sản thẩm định giá giả định, nên Tổ thẩm định giá đề nghỉ giảm 5%.
70
ĐVT: đồng
STT Nội dung điều chỉnh BĐS Giả định BĐS SS1 BĐS SS2 BĐS SS3 Đơn giá QSDĐ 10.750.000 10.743.000 10.800.000 1 Pháp lý Có sổ Sổ đỏ Sổ đỏ Sổ đỏ
Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Tỷ lệ 100% 100% 100% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%
Mức điều chỉnh 0 0 0
2 Quy mô 200m2 200m2 150m2 200m2
Tương đồng Lợi thế hơn Tương đồng
Tỷ lệ 100% 100% 105% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% - 4.76% 0%
Mức điều chỉnh 0 0 - 511.319 0
3 Hình dáng, kích thước 10 x 20 (m) 5,7 x 35,08 (m) 5,5 x ~27,27 (m) 10 x 20 (m) Kém lợi thế hơnKém lợi thế hơn Tương đồng
Tỷ lệ 100% 95% 95% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 5,26% 5,26% 0%
Mức điều chỉnh 631.200 565.029 0
4 Giao thông Tương đồng Kém lợi thế hơn Kém lợi thế hơn
Tỷ lệ 100% 100% 95% 95%
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 5,26% 5,26%
Mức điều chỉnh 0 565.029 568.080
5 Lợi thế kinh doanh Tương đồng Kém lợi thế hơn Kém lợi thế hơn
Tỷ lệ 100% 100% 95% 95%
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 5,26% 5,26%
Mức điều chỉnh 0 565.029 568.080
6 Môi trường sống Tương đồng Tương đồng Tương đồng
Tỷ lệ 100% 100% 10 0% 100%
Tỷ lệ điều chỉnh 0% 0% 0%
Mức điều chỉnh 0 0 0
Tổng số lần điều chỉnh 1 4 2
Điều chỉnh thuần 631.200 1.183.768 1.136.160
Điều chỉnh tuyệt đối 631.200 2.206.406 1.136.160
71
Việc điều chỉnh được thực hiện theo cách thức quy định mức (+) % và (-) % là mức lợi thế thuận lợi hơn của bất động sản thẩm định giả định so với bất động sản so sánh, tùy theo tính chất đặc điểm khác nhau mà mức lợi thế cũng khác nhau. Mức giá bị trừ đi khi bất động sản thẩm định giả định kém lợi thế hơn bất động sản so sánh và ngược lại, mức giá được cộng vào khi bất động sản thẩm định giả định lợi thế hơn bất động sản so sánh. Thẩm định viên xem xét tính pháp lý, quy mơ kích thước, hình dáng, vị trí, lợi thế kinh doanh, điều kiện bán và thanh toán của các bất động sản để được thực hiện điều chỉnh.
“Tỷ lệ” được ước tính theo kinh nghiệm của thẩm định viên. “Mức điều chỉnh” = Tỷ lệ điều chỉnh x Đơn giá bất động sản.
Tỷ lệ so sánh bất động sản thẩm định Tỷ lệ điều chỉnh = Tỷ lệ so sánh bất động sản so sánh - 1
“Điều chỉnh thuần” = Tổng các mức điều chỉnh.
“Điều chỉnh tuyệt đối” = Tổng giá trị tuyệt đối các mức điều chỉnh.
Tính tốn điều chỉnh:
Về quy mô:
Bất động sản 1 và bất động sản 3 tương đồng với bất động sản giả định Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn so với bất động sản 2:
100%
1 4, 76%
105%
Về hình dáng, kích thước:
Bất động sản thẩm định giá tương đồng với bất động sản so sánh 3 Bất động sản thẩm định giá thuận lơi hơn so với bất động sản so sánh 1: 100% 1 5, 26% 95% Giá điều chỉnh cuối cùng = Điều chỉnh thuần +
Đơn giá quyền sử dụng đất
72
Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn so với bất động sản so sánh 2: 100%
1 5, 26% 95%
Về giao thông:
Bất động sản thẩm định giá tương đồng với bất động sản so sánh 1. Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản so sánh 2:
100%
1 5, 26% 95%
Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản so sánh 3: 100%
1 5, 26%
95%
Về lợi thế kinh doanh:
Bất động sản thẩm định giá tương đồng với bất động sản so sánh 1. Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn so với bất động sản so sánh 2: 100%
1 5, 26%
95%
Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn so với bất động sản so sánh 3: 100%
1 5, 26%
95%
Nhận xét:
Sau khi phân tích mức giá, Tổ thẩm định giá đề nghị chọn mức giá bình quân của 3 tài sản so sánh làm mức giá đại diện chung cho quyền sử dụng đất ở tại vị trí mặt tiền đường Ba Làng (Đoạn từ Mai Xuân Thưởng đến Phạm Văn Đồng) là 11.748.043 đ/m2.
Bước 2: Điều chỉnh về tài sản thẩm định giá: Điều chỉnh theo quy mô khu đất:
Tài sản thẩm định giá nằm vị trí tiếp giáp đường Ba Làng (đường qui hoạch rộng 16 m), tiếp giáp đường quy hoạch rộng 10 m và tiếp giáp đường nội quy hoạch
73
Khánh Hòa về việc ban hành Quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hịa tại mục III phần 7.1) thì trường hợp này tài sản thẩm định giá phải nhân với hệ số 1,1 lần.
11.748.043 đồng/m2 x 1,1 = 12.922.847 đồng/m2 Điều chỉnh theo tổng diện tích đất được xây dựng:
Căn cứ theo các chỉ tiêu kỹ thuật chính của Dự án Chung cư cao cấp Vĩnh Hòa đã được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt ngày 21/09/2010, khu đất chỉ có diện tích xây dựng được phép là 1.110 m2, mật độ xây dựng là 54,9%. Phần diện tích đất cịn lại chỉ được phép làm công viên cây xanh, thảm cỏ và đường nội bộ. Vì vậy, Tổ thẩm, định giá đề nghị điều chỉnh giảm yếu tố này 25%.
12.922.847 đồng/m2 x 75% = 9.692.135 đồng/m2
Điều chỉnh theo quy mô của tài sản thẩm định giá:
Diện tích của lơ đất lớn do đó nhà đầu tư phải thực hiện theo dự án đầu tư đã được duyệt, vốn đầu tư cao, thời gian thực hiện dự án và thu hồi vốn kéo dài, rủi ro cao. Mặt khác để đầu tư vào dự án, nhà đầu tư sẽ mất đi cơ hội để đầu tư vào dự án khác để sinh lợi. Xét các điều kiện trên, Tổ thẩm định giá đề nghị giảm 10% mức giá trên.
9.692.135 đồng/m2 x 90% = 8.722.922 đồng/m2
Kết luận: Đơn giá thị trường quyền sử dụng đất tại mặt tiền đường Ba Làng, phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa là: 8.722.922
đồng/m2. 2.2.3.5 Kết quả thẩm định giá Kết quả thẩm định: ĐVT: đồng Theo Quyết định số 43/2011/QĐ - UBND ngày 24/12/2011 của UBND tỉnh Khánh Hòa Giá trị Tên tài sản Diện tích
Đơn giá Thành tiền Đơn giá Thành tiền Quyền sử
74
Giá trị tài sản thẩm định giá tại thời điểm tháng 03/2012 là: 17.634.258.104 đồng (Mười bảy tỷ sáu trăm ba mươi tư triệu hai trăm năm mươi tám nghìn một
trăm lẻ bốn đồng).
Các điều kiện kèm theo kết quả thẩm định giá:
Các số liệu về diện tích đất, Tổ thẩm định giá căn cứ vào Bản đồ trích đo địa chính số 643/2010/TĐ.BĐ, thuộc phường Vĩnh Hòa, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa..
Kết quả thẩm định giá trên được tính tốn dựa theo các chỉ tiêu kỹ thuật chính của Dự án Chung cư cao cấp Vĩnh Hòa đã được UBND tỉnh Khánh Hòa phê duyệt ngày 21/09/2010. Kết quả trên có thể thay đổi khi các chỉ tiêu quy hoạch bị thay đổi. Kết quả thẩm định giá trên chỉ phục vụ cho một mục đích duy nhất làm cơ sở để xác định giá đất để tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất.
Kết quả thẩm định giá trên chỉ có giá trị khi khách hàng đã hoàn tất đủ các thủ tục pháp lý đối với tài sản thẩm định giá theo đúng quy định của pháp luật hiện hành. Kết quả thẩm định giá trên chỉ xác nhận giá trị quyền sử dụng đất có đặc điểm pháp lý, vị trí và hiện trạng được mô tả chi tiết như trên.
Nhận xét về hồ sơ thẩm định giá:
Số lượng thơng tin so sánh cịn ít, chỉ hạn chế trong phạm vi hẹp, chưa so sánh được các khu vực lân cận.
Việc điều chỉnh yếu tố khác biệt cịn mang tính chủ quan của người thẩm định