1.2 .Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
1.3 Tổng quan về các phương pháp thẩm định giá
Căn cứ theo Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC, ngày 32/12/2008 về việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3), những phương pháp chủ yếu để tiến hành thẩm định giá bất động sản bao gồm:
Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp chi phí giảm giá Phương pháp thặng dư
Phương pháp đầu tư ( thu nhập)
Trong việc sử dụng các phương pháp để tiến hành thẩm định giá khơng có phương pháp nào là chính xác riêng lẻ mà chỉ có phương pháp thích hợp nhất.
Việc xác định phương pháp thích hợp nhất phụ thuộc vào các yếu tố sau đây: Thuộc tính của bất động sản
Khả năng thu nhập thông tin và sự tin cậy của các tài liệu thị trường. Mục tiêu của việc thẩm định giá.
Mặc dù có nhiều phương pháp thẩm định giá và chúng khác nhau một cách đáng kể, nhưng mỗi phương pháp đều cần thiết tiến hành cho sự so sánh vì đây là cơ sở cho ra giá trị tốt nhất gần với giá thị trường.
Thẩm định viên phải xác định phương pháp nào là tối ưu cho bất động sản và nó sẽ trở thành phương pháp chủ yếu trong quá trình thẩm định. Phương pháp khác có thể được sử dụng như một biện pháp kiểm tra hoặc hỗ trợ. Nếu có sự khác biệt lớn
16
Khi chấp nhận một phương pháp thẩm định giá, trước hết phải thiết lập việc sử dụng bất động sản một cách tốt nhất và có hiệu quả nhất.
1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế.
Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các bất động sản tương tự có thể so sánh đã được mua, bán trên thị trường.
Thông thường, phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất hoặc giá nhà đất cho các yêu cầu: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản…Nó đặc biệt thích hợp cho những bất động sản có tính đồng nhất cao như đất trống, các căn hộ ở chung cư, các dãy nhà liền kề được xây dựng cùng một kiểu, các bất động sản liền kế hoặc cùng khu vực.
1.3.1.1 . Cơ sở thẩm định giá
Vì phương pháp này thực hiện bằng cách so sánh giá của tài sản cùng loại để xác định giá trị tài sản cần thẩm định. Do đó, khi áp dụng phương pháp này có hai điều kiện tiên quyết sau:
Yêu cầu thị trường đã phát triển tương đối kiện toàn, thường xun có mua bán tài sản tương tự, thơng tin giá cả tài sản phản ánh từ thị trường là chân thật và chính xác.
Giá cả mua bán ở thời gian gần đó của tài sản tương đồng hay có khả năng so sánh với tài sản cần thẩm định làm vật tham chiếu.
1.3.1.2 Các trường hợp áp dụng
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng để thẩm định giá tài sản trong các trường hợp sau:
Các tài sản có tính đồng nhất như: các căn hộ, các chung cư, các dãy nhà xây dựng cùng một kiểu,các ngôi nhà riêng biệt và bán riêng biệt, các phân xưởng, các nhà kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phịng và nhóm cửa hiệu.
17
Phương pháp so sánh trực tiếp thường được coi là đầu vào cho các phương pháp thẩm định giá khác, như là các phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp chung cho việc thẩm định giá để mua, bán, thẩm định giá trị thế chấp, thẩm định giá trị tài sản, thẩm định giá trị để đánh thuế tài sản, thẩm định cho việc mua và chuyển quyền sở hữu đất đai của nhà nước, thẩm định giá cho các tài sản nơi có các bằng chứng về bán hoặc thuê có thể sử dụng được.
1.3.1.3. Các nguyên tắc cần áp dụng khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp:
Nguyên tắc thay thế: một người mua có lý trí khơng trả giá cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để mua một bất động sản khác có cùng hữu ích như nhau.
Ngun tắc đóng góp: q trình điều chỉnh có ước tính sự tham gia đóng góp của các yếu tố hay bộ phận của bất động sản đối với tổng số giá trị thị trường của nó.
1.3.1.4 Các bước tiến hành
Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau :
Bước 1: Chuẩn bị tìm kiếm và tập hợp thơng tin về những tài sản được bán
trong thời gian gần đây (cách thời điểm thẩm định giá trong vịng 6 tháng) mà có thể so sánh với tài sản đối tượng cần thẩm định.
Các tiêu chí để lựa chọn bất động sản so sánh: Cùng kết cấu và kiểu xây dựng.
Cùng kích cỡ. Cùng số lượng phòng. Gần cùng độ tuổi. Cùng khu lân cận. Cùng cảnh quan. Cùng mức giá gần nhau.
18
Bước 2: Tiến hành kiểm tra các tài sản có thể so sánh, để xác định giá trị của
nó và đảm bảo rằng các tài sản này có thể so sánh được làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
Bước 3: Lựa chọn một số tài sản có thể so sánh được thích hợp (khoảng 3 - 5 cái). Bước 4: Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn và xấu
hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên hoặc giảm giá).
Bước 5: Bước cuối cùng là ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.
Khi tiến hành phương pháp so sánh trực tiếp cần chú ý:
Các tài sản sử dụng để so sánh nên là các tài sản tương tự trong cùng khu vực gần cận với các giao dịch bán mới được tiến hành. Trong trường hợp ít tài sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên sẽ cho các kết quả có độ chính xác kém hơn.
Trong trường hợp nhà thẩm định khơng tìm được những so sánh đáp ứng được yêu cầu thì phương pháp so sánh trực tiếp khơng thể áp dụng được.
Giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh bao giờ cũng có sự khác nhau, vì bất động sản khơng có tính đồng nhất. Vì vậy, cần phải xem xét các yếu tôt khác nhau để điều chỉnh giữa bất động sản thẩm định và bất động sản so sánh. Các yếu tố so sánh tác động đến giá trị bất động sản (các yếu tố điều chỉnh):
Vị trí mặt bằng:
Bao gồm kích thước lơ đất, bề rộng mặt tiền, hình dạng và nét đặc trưng địa lý. Kích thước lơ đất: phù hợp hay không phù hợp với kiến trúc của bất động sản và loại hình bất động sản. Nếu khơng phù hợp thì nó sẽ làm giảm giá trị của bất động sản trên thị trường.
Hình dáng lơ đất: lơ đất có hình dáng méo mó hoặc tóp hậu thì có giá trị kém hơn lơ đất có hình dáng vng.
Quy mơ đất: đây cũng là điều hết sức chú ý trong thẩm định giá đối với đất ở hoặc đất chuyên dùng. Bởi vì đối với các loại đất chuyên dùng cách tính diện tích hàng nghìn m2 khơng đơn giản như cách tính một lơ đất có diện tích 60 – 100m2.
19
Địa điểm:
Khi xét đến yếu tố địa điểm làm xem xét khả năng tiếp cận bất động sản và môi trường chung quanh ra sao.
Khả năng tiếp cận tài sản ở gần các phương tiện thuận lợi như trường học, chợ, địa điểm, làm việc, vui chơi giải trí và các phương tiện cơng cộng khác.
Mơi trường xung quanh đóng góp với giá trị của bất động sản là các đặc trưng vật chất và kinh tế – xã hội, như các nhà láng giềng, dịng giao thơng, các công viên và khu vườn, sử dụng đất gần cạnh.
Địa thế lơ đất có ý nghĩa quan trọng đối với người phương Đơng, những lơ đất có địa thế tốt sẽ có giá trị hơn lơ đất có địa thế xấu sẽ kém giá trị.
Tình trạng pháp lý bất động sản:
Cần xem xét mức độ hoàn chỉnh về pháp lý của bất động sản, mức độ hoàn chỉnh càng cao thì giá trị càng lớn. Để có thể xem xét, đánh giá đúng ảnh hưởng của tình trạng pháp lý đối với giá trị của các bất động sản cần nắm vững các quy định của Nhà nước về nhà và đất, đặc biệt là các quy định về nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Thực trạng pháp lý về quyền sử dụng đất ở nước ta hết sức phức tạp. Vì vậy, khi thẩm định giá trước hết cần xem xét kỹ pháp lý về quyền sử dụng đất, các nội dung cần xem xét là:
Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay các giấy tờ xác nhận quyền sở hữu về nhà ở gắn liền với đất của các cấp có thẩm quyền theo pháp luật hay chưa?
Nếu chưa có các loại giấy tờ như trên thì có giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng lơ đất?
Mục đích của việc xem xét này nhằm xác định xem lô đất đã hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất hay chưa? Nếu như chưa hoàn thiện thì phải hồn thiện thêm các thủ tục gì? Nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước để hoàn chỉnh pháp lý về quyền sử dụng đất ra sao? Đây là điều rất quan trọng vì nó ảnh hưởng đến giá trị lô đất cần thẩm định.
20
Khi xem xét so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản cần thẩm định giá đối với các bất động sản đối chiếu so sánh có đồng dạng với nhau về mặt phù hợp với quy hoạch của khu vực không. Thường những bất động sản không phù hợp với quy hoạch sẽ có giá trị kém.
Các cơng trình xây dựng trên đất:
Là ngơi nhà chính và các hạng mục xây dựng khác như gara, nhà phụ, đường đi, các bức tường xây, hàng rào, phong cảnh và bãi cỏ, cây cối và vườn.
Các cơng trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào chi phí hình thành, tính hữu dụng, tính thẩm mỹ của bất động sản do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải xem xét tỉ mỉ yếu tố này.
Thông thường hiện nay trong thẩm định giá bất động sản, ta mới chú ý so sánh chi phí hình thành các cơng trình xây dựng hơn là tính hữu dụng và tính thẩm mỹ của các cơng trình xây dựng.
Điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường:
Giá một bất động sản phải được trả tiền ngay chắc chắn là khác với giá bán bất động sản tương tự được trả góp và ngay giá bán các bất động sản theo phương thức trả góp cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện trả góp.
Trách nhiệm về nghĩa vụ thuế, thời gian chuyển giao bất động sản, các yếu tố chủ quan, khách quan khác trong việc mua bán bất động sản cũng cần được xem xét phân tích kỹ khi so sánh giá bán giữa các bất động sản.
1.3.1.5 . Các điều kiện cần thiết
Chất lượng thông tin phải cao: thông tin cần phải phù hợp kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và đáng tin cậy.
Thông tin thu thập có thể so sánh được: trong trường hợp những cuộc mua bán có thể so sánh được lại khơng giống nhau lắm vì tính chất đặc biệt của tài sản được xem xét, điều đó sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này.
Thị trường cần phải ổn định: nếu thị trường biến động mạnh, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt được mức độ chính xác, mặc dù đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
21
1.3.2 Phương pháp chi phí giảm giá
Phương pháp chi phí giảm giá dùng cho thẩm định giá bất động sản được dựa trên cơ sở là người mua có đủ thơng tin và dự tính hợp lý thì khơng bao giờ trả giá tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng cơng trình có ích tương tự
Phương pháp này chủ yếu dựa vào nguyên tắc thay thế, theo nguyên tắc này giá trị tài sản hiện có có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế.
Phương pháp này thường được sử dụng để đánh giá các bất động sản đã qua sử dụng hoặc thẩm định giá nhằm phục vụ công việc bảo hiểm, các mục đích đặc biệt (bệnh viện, trường học...) hay các bất động sản chuyên dùng (nhà máy điện, nhà máy lọc dầu...).
1.3.2.1 . Cơ sở thẩm định giá
Khi tiến hành thẩm định giá một bất động sản nào ta nhận thấy rằng khơng tìm được trên thị trường tài sản tương đồng về mặt kỹ thuật với tài sản cần thẩm định giá, do đó khơng có cơ sở để so sánh. Phương pháp chi phí áp dụng cho những tài sản như nhà thờ, bệnh viện… mà thị trường bất động sản cho những tài sản này ở Việt Nam chưa có giao dịch, chuyển nhượng vì vậy khơng thể tìm được tài sản tương đồng và đã được giao dịch để so sánh. Vì vậy cơ sở thẩm định giá ở đây là cơ sở phi thị trường.
1.3.2.2 Các nguyên tắc khi áp dụng phương pháp chi phí
Nguyên tắc thay thế: một người mua tiềm năng có đầy đủ thơng tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng một cơng trình có cùng một lợi ích tương tự.
1.3.2.3 Các bước thực hiện
Bước 1: Ước tính giá trị của lơ đất mục tiêu thẩm định, coi như lô đất là đất
trống. Giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế những
22
Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định phải hiểu biết về thiết kế xây dựng về các nguyên vật liệu sử dụng, nhằm đạt được việc ước tính chi phí xây dựng ở một mức độ thích hợp.
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các cơng trình xây dựng
hiện có trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân. Sự giảm giá đó được chia làm 3 loại: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng và lỗi thời bên ngồi.
Bước 4: Cuối cùng ta tính được giá trị của bất động sản cần thẩm định giá.
Giá trị thị trường của tài
sản
= Giá trị trường của lơ đất trống +
Chi phí hiện tại của xây dựng
Trong đó:
Giá trị thị trường của tài
sản
= Giá trị trường của lô đất trống +
Chi phí hiện tại của xây dựng
1.3.2.4 Cách xác định chi phí
Trong phương pháp chi phí giảm giá có hai cách xác định chi phí: Chi phí tái tạo:
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình xây dựng thay thế giống hệt với cơng trình đang được thẩm định giá, bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của cơng trình mục tiêu đó.
Chi phí xây dựng tái tạo là bản sao chính xác của cơng trình ngun bản về ngun vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghề, kể cả việc thừa hưởng các sai lầm của thiết kế và tính khơng hiệu quả hoặc lỗi thời của nó.
Xét về mặt lý luận được coi là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện đối với các cơng trình lỗi thời cũ kỹ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái khơng hiệu quả và đã lỗi thời khơng có dùng được nữa.
23
Là chi phí hiện hành của việc xây dựng một cơng trình có giá trị sử dụng