1.2 .Tổng quan về thẩm định giá và thẩm định giá bất động sản
2.2. Đánh giá phương pháp thẩm định giá bất động sản bằng phương
2.2.2.2 Quy trình thẩm định
Sơ đồ 2.2: Quy trình thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh tại
KHÁCH HÀNG PHỊNG HÀNH CHÍNH BAN GIÁM ĐỐC TỔ THẨM ĐỊNH
Bổ sung thông tin
Tiếp nhận hồ sơ Chấp nhận Nghiên cứu Giám đốc ký hợp đồng với Khách hàng Tiến hành thẩm định, xử lý hồ sơ
Kiểm soát nội dung thẩm định Hồ sơ đúng quy định Giám đốc kiểm tra, ký duyệt Hồ sơ Phát hành Chứng thư Yêu cầu thẩm định Thiếu Liên hệ với Khách hàng để bổ sung Gửi E-mail Gửi E-mail Thu thập thông tin liên quan đến BĐS Liên hệ KH và đi hiện trạng BĐS Xử lý hồ sơ Tìm kiếm, lựa chọn TSSS với TS TĐ
51
Sau khi nhận được yêu cầu thẩm định giá của khách hàng,thẩm định viên xác định vấn đề, nghiên cứu hồ sơ yêu cầu, đánh giá sơ bộ xem xét giấy tờ đủ và đúng theo quy định của Chi nhánh hay khơng rồi trình lên Giám đốc để tiến hành ký kết hợp đồng thẩm định giá.
Sau khi ký kết hợp đồng, thì hợp đồng sẽ được giao cho Trưởng phòng thẩm định giá để thực hiện.
Trưởng phòng thẩm định giá kiểm tra hồ sơ, xác định mục đích thẩm định giá là: mua, bán, thế chấp, góp vốn, phân chia quyền lợi tài sản….sau đó phân cơng cho Tổ thẩm định giá.
Công việc của Tổ thẩm định giá khi quyết định thẩm định giá tài sản theo phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện theo các bước sau:
Bước 1: Thu thập thông tin liên quan đến bất động sản
Khi muốn định giá bất động sản nào người định giá cần xem xét và xác định đầy đủ thông tin cần thiết liên quan đến bất động sản đó. Tức là người định giá phải nhận biết về bất động sản trên các mặt chính. Trước hết là nhận biết về khía cạnh vật chất. Ví dụ một ngơi nhà muốn định giá phải xem xét nhà ở khu vực nào? Diện tích rộng bao nhiêu? (gồm diện thích đất xây dựng, diện thích sử dụng của ngôi nhà...), kiến trúc của ngôi nhà và các đặc điểm khác ... Đây là việc nhận biết trực tiếp ngay khi người định giá xem xét về bất động sản mục tiêu. Sau đó cần phải tìm hiểu tình trạng pháp lý của bất động sản như chủ sở hữu, chủ sử dụng hay bất động sản có là bất động sản hợp pháp hay khơng? Có giấy tờ pháp lý đầy đủ không? Đây cũng là yếu tố quan trọng vì hầu hết các bất động sản có tình trạng pháp lý ổn định và đảm bảo thường giao dịch diễn ra nhanh chóng hơn và giá của nó cũng cao hơn. Và cũng có thể xác định các quyền lợi của bất động sản mục tiêu đem lại. Bất động sản nào càng đem lại nhiều lợi ích thì càng có giá.
Bước 2: Tổ thẩm định liên hệ với khách hàng về thời gian, phương tiện đi thẩm định hiện trạng
Bước 3: Tìm kiếm thơng tin về bất động sản so sánh
Việc thu thập thông tin của những bất động sản phải có sự tương đồng với bất động sản mục tiêu. Tổ thẩm định tìm kiếm và tập hợp thông tin về những tài sản
52
được bán trong thời gian gần đây (cách thời điểm thẩm định giá khoảng 6 tháng) mà có thể so sánh với tài sản cần thẩm định.
Căn cứ vào các tiêu chí để lựa chọn bất động sản so sánh:
Cùng kết cấu và kiểu xây dựng
Cùng kích cỡ
Cùng số lượng phòng
Gần cùng độ tuổi
Cùng khu lân cận
Cùng cảnh quan
Cùng mức giá như nhau
Bán gần thời điểm thẩm định giá
Sau khi thu thập được các thơng tin về các bất động sản có một hoặc một số đặc tính tương đồng với bất động sản mục tiêu Tổ thẩm định giá quay lại kiểm tra các yếu tố để thấy được khả năng so sánh giữa những bất động sản đã thu thập được với bất động sản mục tiêu. Việc kiểm tra các bất động sản thu được nhằm mục đích quyết định lựa chọn những bất động sản thích hợp nhất để đưa vào làm bất động sản tham chiếu trong quá trình so sánh. Căn cứ vào các đặc tính, điều kiện mà những bất động sản đó có thể so sánh được. Người định giá có thể lựa chọn thông tin của 3- 5 cuộc giao dịch bất động sản tương tự trước đó diễn ra thành cơng để có thể so sánh được với bất động sản cần định giá.
Bước 4: Xử lý hồ sơ
Tổ thẩm định sẽ tổ chức phân công nhiệm vụ cho mỗi thành viên trong tổ thẩm định hiện trạng như: quay phim, chụp ảnh tài sản, vẽ sơ đồ, lập biên bản thẩm định…
Sau khi tìm hiểu rõ những thơng tin đã được thu thập thẩm định viên tiến hành so sánh trực tiếp từng yếu tố của bất động sản mục tiêu với bất động sản tham chiếu để tìm ra sự khác biệt, sai lệch nào đó. Đây chính là câu trả lời cho câu hỏi tại sao hai bất động sản được coi là giống nhau lại có những giá khác nhau? Từ sự khác biệt về một đặc tính nào đó người định giá có thể điều chỉnh nhiều hay ít để đảm bảo việc định giá là chính xác và sát thực. Trên cơ sở đánh giá sự thay đổi này, các tiêu thức so sánh sẽ được điều chỉnh tuỳ theo sự ảnh hưởng của các yếu tố.
Ví dụ: những yếu tố như kiến trúc, thẩm mĩ sẽ ít nhiều ảnh hưởng đến giá trị bất
động sản hơn là tuổi thọ bất động sản, tình trạng của bất động sản cịn tốt hay xấu, hoàn thiện hay chưa hồn thiện, tình trạng pháp lý ổn định hay không ổn định,
53
những tiện nghi đi kèm có giá trị lớn hay không? Phụ trợ đi kèm như thế nào hoặc kích thước của bất động sản ra sao?... Nhiều khi có những mảnh đất có cùng diện tích nhưng giá trị đánh giá lại khác nhau về hình thể diện tích. Giá các thửa đất hình thang, đối với hình thang có cạnh đáy lớn hơn mặt tiền đường phố thường cao hơn so với giá thị trường, đối với hình thang có cạnh đáy nhỏ hơn mặt tiền đường phố thì giá đất tính theo luật thường nhỏ hơn giá đất trên thị trường. Không chỉ so sánh về những sự khác nhau được thể hiện trực tiếp ra bên ngồi,thẩm định viên cịn xem xét đánh giá về mặt định tính: có nghĩa là mức độ tốt hay xấu của bất động sản, tâm lý chung của người chủ sở hữu bất động sản, tình trạng ổn định hay không của bất động sản...
Phân tích đánh giá các giá bán, xác định những sự khác nhau (tốt hơn, xấu hơn) của mỗi một tài sản so với tài sản mục tiêu và tiến hành điều chỉnh (tăng lên, giảm giá). Việc điều chỉnh này ta phải lấy bất động sản mục tiêu làm chuẩn để làm căn cứ sau đó ta so sánh những bất động sản tham chiếu để tìm ra những yếu tố sai lệch - đây chính là cơ sở để điều chỉnh. Việc điều chỉnh được thực hiện trên từng yếu tố như vị trí, hình thể, quy mơ bất động sản, yếu tố pháp lý…
Họp Tổ thẩm định giá để ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh và chuẩn bị báo cáo kết quả thẩm định giá về bất động sản thẩm định.
Sau khi kiểm soát nội dung thẩm định, nếu báo cáo đúng quy định thì tiến hành lập chứng thư, phụ lục (nếu có). Sau đó chuyển toàn bộ hồ sơ cho Trưởng phịng thẩm định và Phó giám đốc ký.
Chuyển toàn bộ hồ sơ bằng thư điện tử cho Giám đốc Chi nhánh (tại Tổng công ty ở thành phố Hồ Chí Minh) xem xét và ký duyệt cho phép phát hành Chứng thư cho khách hàng.