372 hoàn thiện công tác thấm định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam (SIVC hà nội),khoá luận tốt nghiệp

ĐỀ TÀI: “HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM (SIVC HÀ NỘI)” LỜI CAM ĐOAN Tôi đọc hiểu hành vi vi phạm trung thực học thuật Tôi cam kết danh dự cá nhân nghiên cứu tự thực không vi phạm yêu cầu trung thực học thuật Tác giả Phạm Thùy Dung CẢM ƠNTẮT DANHLỜI MỤC VIẾT Để hoàn thành báo cáo này, tác giả nhận giúp đỡ lớn từ PGS.TS Tô Kim Ngọc, người quan tâm, trách nhiệm nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tác giả q trình thực khóa luận Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Tô Kim Ngọc Tác giả xin trân trọng thầy, Khoa Tài chính, anh chị chuyên viên, lãnh đạo, cán nhân viên Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội, khách hàng công ty giúp đỡ tác giả suốt thời gian thực tập viết khóa luận Để đạt kết nghiên cứu tốt tương lai, tác giả mong tiếp tục nhận hướng dẫn, giúp đỡ nhà chuyên mơn, thầy Khoa Tài phương pháp luận, cách thức tiếp cận khoa học hợp lý Tác giả TỪ VIẾT TẮT SIVC NGUYÊN NGHĨA Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam SIVC HN Phạm Thùy Dung Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội DVTĐG Dịch vụ thẩm định giá TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên Bảng 1.1: Kết thẩm định SIVC qua năm (2014-2018) Trang 39 Bảng 1.2: Bảng theo dõi số lượng hồ sơ SIVC Hà Nội thực DANH MỤC BANG năm (từ 2014-2018) Trang 41 Bảng 1.3: Biều đồ thống kê số lượng hồ sơ phản ánh thái độ khách hàng SIVC Hà Nội năm (từ năm 2014-2018) Trang 42 Biểu đồ 1.1 Biểu đồ thể xu hướng phát triển tổng giá trị thẩm định giá tài sản SIVC từ năm 2014-2018 Trang 40 Biểu đồ 1.2: Biểu đồ theo dõi tình hình xử lý hồ sơ SIVC từ năm2014 -2018 Biểu đồ 1.3: Biểu đồ cho biết cấu nguyên nhân khách hàng phàn nàn hồ sơ thẩm định SIVC từ năm 2014-2018 DANH MỤC BIỂU ĐỒ Trang 42 Trang 43 MỤC LỤC PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦU PHẨN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU Cơ sở lý thuyết: .8 1.1 Khái niệm doanh nghiệp thẩm định giá đặc điểm thẩm định giá: 1.2 Thẩm định giá bất động sản: 1.3 Thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá 14 Tổng quan nghiên cứu: 28 Một số kinh nghiệm quốc tế liên quan đến hoạt động định giá doanh nghiệp .31 3.1 Một số kinh nghiệm quốc tế liên quan đến hoạt động định giá doanh nghiệp 31 3.2 Bài học kinh nghiệm rút cho Việt Nam: 34 PHẦN 3: SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36 PHẦN 4: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 37 Chương 1: Tình hình hoạt động thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần Thông tin Thẩm đinh giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội 37 1.1 Một vài nét chi nhánh cơng ty cổ phần thơng tin Thẩm định giá miền nam Hà Nội .37 1.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty CP thông tin thẩm định giá miền nam Hà Nội (SIVC Hà Nội) 40 1.3 Những nguyên nhân tác động 51 Chương 2: Một số kiến nghị nâng cao chất lượng thẩm định giá Bất động sản Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội 54 2.1 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty cổ phần Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội (SIVC Hà Nội) 54 PHẦN 5: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ KẾT LUẬN 62 PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO 63 PHẦN 1: LỜI MỞ ĐẦU Việc định giá bất động sản điều thiết yếu với nhà đầu tư, chủ sở hữu tài sản nhà nghiên cứu lĩnh vực thời gian gần Tuy nhiên, thời điểm tại, nước giới hay doanh nghiệp ngồi nước chưa có đồng thuận rộng rãi cách tiếp cận, phương pháp luận hay lý thuyết thẩm định giá Trong đó, cơng tác thẩm định giá lại quan trọng giao dịch bất động sản xảy không liên tục, thường xun, dẫn đến tính khơng ổn định thị trường Không giống với sản phẩm tiêu dùng dân dụng xe cổ phiếu công ty, loại bất động sản có khác biệt với sản phẩm (cùng ngành) đời sau, đặc biệt thiếu tương đồng tạo nên từ vị trí đất hay khu hộ Thêm vào đó, giá trị loại hình tài sản cịn chịu tác động hai yếu tố vô hinh hữu hình dẫn đến việc xác định giá trị gặp nhiều khó khăn Hiện nay, nước ta có nhiều đối tượng, loại hình doanh nghiệp cung cấp dịch vụ thẩm định giá như: ngân hàng, công ty chứng khốn, cơng ty kiểm tốn hay cơng ty thẩm định giá chuyên nghiệp Từ thấy thị trường rộng lớn, có nhiều tiềm phát triển tồn nhiều đối thủ cạnh tranh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội (SIVC Hà Nội) hoạt động đơn vị cung cấp dịch vụ thẩm định giá chuyên nghiệp, thẩm định giá bất động sản nòng cốt bên cạnh loại hình dịch vụ khác Bài nghiên cứu tìm hiểu công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh năm gần đây, phát yếu tố gây cản trở tốc độ gia tăng phát triển doanh nghiệp đưa giải pháp cụ thể nhằm giải vấn đề Hoạt động thẩm định giá đánh giá thông qua tiêu việc tuân thủ pháp luật thẩm định giá, quy trình làm việc, cách áp dụng phương pháp thẩm định, chất lượng chứng thư thẩm định đội ngũ cán làm công tác xác định giá Qua đó, khóa luận tìm vấn đề tồn tại, đưa khuyến nghị nhằm khắc phục yếu tố sở phù hợp với tình hình phát triển ngành điều kiện hoạt động cơng ty Kết cấu khóa luận tốt nghiệp gồm 07 phần bao gồm: lời mở đầu, tổng quan nghiên cứu, số liệu sử dụng phương pháp nghiên cứu, nội dung nghiên cứu, kết nghiên cứu, kết luận tài liệu tham khảo PHẨN 2: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU CƠ SỞ LÝ THUYẾT: 1.1 Khái niệm doanh nghiệp thẩm định giá đặc điểm thẩm định giá -Khái niệm: Doanh nghiệp thẩm đinh giá theo Luật giá số 11/2012/QH13 định nghĩa là: “doanh nghiệp thành lập hoạt động theo quy định Luật doanh nghiệp Bộ Tài cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá theo quy định pháp luật” -Đặc điểm thẩm định giá: Luật Giá năm 2012 (thay Pháp lệnh Giá) đưa khái niệm thẩm định sau: “Thẩm định giá việc quan, tổ chức có chức thẩm định giá xác định giá trị tiền loại tài sản theo quy định Bộ luật dân phù hợp với giá thị trường địa điểm, thời điểm định, phục vụ cho mục đích định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” Từ khái niệm trên, rút đặc điểm thẩm định sau: -Thứ nhất, thẩm định giá việc xác định giá trị tài sản Tài sản thẩm định giá phải tài sản hợp pháp tham gia thị trường tài sản theo quy định hành pháp luật; -Thứ hai, việc xác định giá trị tài sản phải quan, tổ chức có chức thẩm định giá thực hiện; -Thứ ba, giá trị tài sản thẩm định giá biểu hình thái tiền tệ; -Thứ tư, việc xác định giá trị phải đặt địa điểm, thời điểm định gắn với điều kiện thị trường định (kinh tế - xã hội, quan hệ cung - cầu Vì vậy, liệu sử dụng cho trình thẩm định giá trực tiếp gián tiếp liên quan đến thị trường; -Thứ năm, thẩm định giá thực theo yêu cầu mục đích định; -Thứ sáu, việc thẩm định giá phải tuân thủ theo tiêu chuẩn thẩm định giá Từ đặc điểm thẩm định giá đây, thấy hoạt động thẩm định giá trình xác định giá trị tài sản Đây công việc khoa học, phải dựa tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp, tiêu chuẩn mặt chuyên môn quy định Kết hay sản phẩm cụ thể việc thẩm định giá báo cáo cụ thể, với mức giá cụ thể phục vụ cho mục đích định 1.2 THẨM ĐỊNH GIA BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Những vấn đề bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm đặc điểm bất động sản -Khái niệm bất động sản (BĐS): Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Hiện nay, pháp luật nhiều nước giới có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Khái niệm Bất động sản là: “các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy địnỉỉ\ Điều 174, Bộ luật Dân năm 2005 nước Cộng hoà XHCN Việt Nam) -Đặc điểm bất động sản: Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa đặc điểm, bên cạnh đặc điểm chung hàng hóa, cịn mang nét riêng Việc tìm hiểu, nghiên cứu đặc điểm có ý nghía quan trọng hoạt động thẩm định giá Theo tài liệu từ Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dưng, bất động sản có đặc điểm sau: +Tính cá biệt khan hiếm: phương hướng hoạt động khơng có vấn đề khác đột ngột phát sinh trinh phát triển như: mua bán sáp nhập với công ty khác, PHẦN 6: TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ tài (2015), Thơng tư số 28/2015/TT-BTC, Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Bộ tài chinh - Trung tâm Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (2006), Pháp luật định giá văn hướng dẫn thi hành, NXB Tổng hợp Tp Hồ Chí Minh Bộ Tài (2017), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn nghiệp vụ thẩm định giá Hội thẩm định giá Việt Nam (2018), Hệ thống tiêu chí đánh giá xếp hạng doanh nghiệp thẩm định giá (Kèm theo Đề án xây dựng hệ thống tiêu chí đánh giá xếp hạng doanh nghiệp TĐG Việt Nam) Phòng Tổ chức - hành - thơng tin SIVC (2017), Giới thiệu tổng quan SIVC Phịng Tổ chức - Hành - Thơng tin SIVC (2014-1018), Báo cáo tài năm Quốc hội (2012), Luật giá số 11/2012/QH13, Luật giá Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Vinh, Vai trò thẩm định giá hạn chế phát sinh ngân hàng Nguyễn Khánh Tuyền (2008), Mơ hình lượng hóa rủi ro nghiệp vụ thẩm định giá 10 Vũ Ngọc Ln (2015), Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay ngân hàng thương mại cổ phần Bản Việt 11 Trần Thị Thanh Hà ( 2013), Hoàn thiện phương pháp thẩm định giá bất động sản chấp ngân hàng thương mại 12 Lục Mạnh Hiền (2014), Định giá nhà thương xây dựng doanh nghiệp đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà 13 Phạm Thị Ngọc Mỹ , Các giải pháp thúc đẩy phát triển thẩm định giá Việt Nam năm tới 63 14 Lưu Văn Nghiêm, Thẩm định giá bất động sản Việt Nam - Thực trạng giải pháp PHẦN 7: PHỤ LỤC 15 Jerome C German, Dennis Robinson, and Joan Youngman (2019), Traditional methods and New Approaches to Land Valuation 16 Damien Georges (2011), RealPHỤ estateLỤC valuations an enhanced approach, Hipercept co BÁO CÁO THUYẾT MINH KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 17 (Kèm Janektheo Ratnatunga David (2012), A capability approach real estate chứng thư thẩm Parker định giá Số 19/04/18/BĐS-HN, ngàyto17/04/2019 valuation and value enhancement SIVC HN) 18 Research and markets (2018), The US Real estate appraisal market 2018-2022 19 Appraisal Institute (2017), U.S Valuation profession fact sheet - December 2017 20 Interagency land acquisition conference (2016), Uniform appraisal standards for federal land acquisitions Khách hàng yêu cầu TĐG: Công ty TNHH Xuất nhập Đầu tư Xây Dựng Địa chỉ: Số nhà 72, phố Chùa Bộc, phường Quang Trung, qu Đống Đa, thành phố Hà Nội Người đại diện theo pháp Ông Lưu Xuân Đang - Giám đốc luật: Tài sản thẩm định giá: Địa điểm thẩm định giá: Quyền sử dụng đất & cơng trình xây dựng đất Thửa đất số 242+(241+6+203)1f, tờ đồ số 6H-IV-38, dãy 25 Bách Khoa (mới: 29 phố Nguyễn Hiền), phường Bách Khoa, qu Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội Mục đích thẩm định giá: Làm sở tham khảo chấp vay vốn Ngân hàng Thời điểm thẩm định giá: Tháng 04/2019 64 - Giấy yêu cầu thẩm định giá, ngày 03/04/2019 Công ty TNHH Xuất nhập Đầu tư Xây Dựng Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá số 0022/HĐDV-PN-HN, ngày 03/04/2019 Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá miền Nam tiến hành thẩm định trạng, thu thập xử lý thông tin thị trường liên quan đến giá trị tài sản định giá số 2A, phố Nguyễn Hiền, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội theo yêu cầu định giá Công ty TNHH Xuất nhập Đầu tư Xây Dựng thời điểm tháng 04/2019 — Kết thẩm định sau: Căn pháp lý: — 65 St t Đặc điểm BĐS Đvt Bất động sản định giá Bất động sản so sánh TSSS1 TSSS2 TSSS3 Tại+ thời địaa,điểm thẩm1, định thị trường bấtđất động đối sôi động, Căn điểm Điểm Khoản Điềugiá116 Luật đaisản số tương 45/2013-QH13, ngàycó nhiều tài sản đưa giao dịch, nhiên tài sản đưa rao bán với giá cao, người bán 29/11/2013 ban hành Luật đất đai quy định: Thực tư vấn xác định giá ítđấtcó thiện năngcủagiao dịchĐất thành hạn chế cáccủa tài sản sánhcócóliên đặc theochí, quykhảđịnh Luật đai;công Luậtthấp giá nên quy địnhcho khác phápsoluật điểm tương đồng tài sản thẩm định giá (về mục đích sử dụng đất, quy mơ, kích thước ) quan Tổ+ thẩm giá đề 1, nghị chọn29các sản so có đặc điểmngày gần 20/06/2012 tương đồng quy (đặc Căn định Khoản Điều củatàiLuật giásánh số 11/2012/QH13, điểm, vị trí địa lý giống mặt an ninh môi trường sống, giao thông, định: Nguyên tắc hoạt động thẩm định giá tuân thủ pháp luật, tiêu chuẩn thẩm địnhcơ sở giá hạ Việt tầng,Nam lợi kinh doanh buôn bán) nằm lân cận tài sản thẩm định giá để làm sở +trảCăn lời khách hàngtư(Điểm a, khoản 1, phụ lục TĐGVN 08 - Cách tiếp Chính cận từ thị Thơng số 158/2014/TT-BTC, ngày1 27/10/2014 Bộ Tài trường) việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 04 + Căn Khoản Thông tư 28/2015/TT-BTC ngày 06/03/2015 Bộ Tài việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 07; Khảo sát thực tế thu thập thông tin: Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho trình thẩm định giá bao gồm: thơng tin khách hàng cung cấp; thông tin từ kết khảo sát thực tế; thông tin từ giao dịch mua bán tài sản thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao *Nhậndịch, địnhthời tổnggian quangiao thị trường: dịch, địa điểm giao dịch); thông tin phương tiện truyền I Quyền sử dụng đất: thông địa phương, trung ương quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; Cách tiếp thị trường: thơngcậntintừtrên văn thể tính pháp lý quyền chủ sở hữu, Quyền sử dụng CB 776271: Thửavềđấtquy số 242+(241+6+203)1f, tờ đặc tính kinh tế - đất kỹ số thuật tài sản, hoạch phát triển kinh kế, xã hội vùng, miền có liên quan đến tài sản đồ số 6H-IV-38, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội + Căn Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số - Cách tiếp cận từ thị trường: sảntinsothịsánh tài hệtđịahoặc sản tương tự vớitintài sảnkhảo thẩm định — “Tài Thông trường: Tạisản thời giống điểm điểm tài thẩm định giá, thông tham giá thành chàothẩm mua trênđã thị giao trườngdịch có đặc điểmcơng tươnghoặc đồng với tài sản địnhhoặc giá hạnchào chế bán thị trường với địa điểm giao dịch, chào mua, chào bán tương tự với tài sản thẩm định — Kết tính tốn sau: giá vào thời điểm thẩm định giá gần thời điểm thẩm định giá ” *Nhận định tổng quan thị trường: Thị trường bất động sản năm 2019 tiếp tục có bước phát triển tốt, diễn biến tương đối tích cực Quận Hai Bà Trưng quận nội thành Hà Nội với hệ thống sở hạ tầng tốt hệ thống giao thơng thuận lợi, thị trường bất động sản thu hút nhiều quan tâm giá không rẻ 66 Thông tin thu I thập Nguồn tin Thời điểm thu thập Địa PTTTT PTTTT PTTTT Anh Thông 01253314050 Đức Anh Anh Kiên Tháng 04/2019 Phố Nguyễn Phố Hiền, phường Hiền, Bách Khoa, Bách quận Hai Bà quận 0976458896 Tháng 04/2019 096820652 Tháng 04/2019 Nguyễn Phố Nguyễn Phố Tạ Quang phường Hiền, phường Bửu, Khoa, Bách Khoa, Hai Bà quận Hai Bà phường Bách Trưng, Hà Nội Pháp lý Vị trí Giấy Trưng, Hà Nội chứng Giấy Trưng, Hà Nội chứng Giấy chứng nhận QSDĐ nhận QSDĐ Nằm đất số 242+(241+6+20 3)1f, tờ đồ số 6H-IV-38, phố Nguyễn Hiền, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Đường trước mặt trải nhựa rộng khoảng 7m, vỉa hè rộng 2m Tài sản cách đường Lê Thanh Nghị khoảng 100m, cách đường Tạ Quang Bửu khoảng 450m, gần sân vận động Bách Khoa Nằm khu vực nội thành dân cư Nằm mặt phố Nằm mặt Nguyễn phố Nguyễn Hiền, quận Hai Hiền, Bà Trưng, Hà quận Hai Bà Nội Đường + Trưng, Hà Nội vỉa hè trước Đường + vỉa hè mặt rộng trước mặt rộng khoảng 10m khoảng Khu vực đông dân cư, gần 10m nhiều trường Khu vực đông học, bệnh viện, dân cư, gần cách TS TĐG nhiều trường khoảng 25m học, bệnh viện, cách TS TĐG khoảng 35m 67 nhận QSDĐ Trưng, Hà Nội Giấy chứng Nằm phố Tạ Quang Bửu quận Hai Bà Trưng, Hà Nội Đường trước mặt rộng khoảng 8m Khu vực đông dân cư, gần nhiều trường học, bệnh viện cách TS TĐG khoảng 550m đông đúc, sở hạ tầng đầy đủ Diện tích khn viên 139,10 128,0 62,0 95,0 95,00 Đất thổ cư m2 139,10 128,00 62,00 ~7 Kích thước Hình dáng m MT 2,2m Không vuông vức ~ 5,15 x 24,8 Không vuông vức ~ 5,5 x 11,3 Không vuông vức Nhà tầng Nhà 3,5 tầng Nhà tầng Nhà tầng 300 186 540 Số tầng 35 Ket cấu Tường gạch, mái Tường gạch, mái ~9 Tài sản đất ~ Diện tích sử dụng (m2) Tỷ lệ GTCL Đơn giá xây dựng ~ x 15,8 Không vuông vức m2 % 83% 70% 5.932.64 đ/m 96% 5.932.64 68 Móng BTCT, mái 7.201.0 00 Giá trị CTXD đồn 1.477.229.52 g ɪ Đơn giá QSDĐ đ/m Giá thu thập - Giá ước tính ɪ đồn 19.700.000.0 22.000.000.000 12.300.000.000 0C 98% 97% 98% % đồn g Giá QĐ 96/2014/QĐ4 UBND UBND TP Hà Nội 3.732.998.6 07 179.976.92 163.926.330 156.896.64 g 2^ Tỷ lệ ước tính 772.430.86 đ/m Nhận xét 19.306.000.0 21.560.000.000 11.931.000.000 00 33.000.000 32.000.000 - vị 32.000.000 - vị 32.000.000 - vị vi trí trí trí phố trí phố Tạ phố phố Nguyễn Hiền, Quang Nguyễn Hiền, Nguyễn Hiền, quận Hai Bà quận Hai Bà quận Hai Bà Bửu Trưng Trưng Trưng quận Hai Bà Trưng I ɪ Quy mơ m2 Hình dáng ~ T Mặt tiền Tốt Tốt Không vuông vức Không vuông vức Không vuông vức Không vuông vức 5,5 Tương đồng (Mặt phố Nguyễn Hiền) Tốt (Mặt phố Tạ Quang Bửu) 2,2 m Vị trí Mặt phố Nguyễn Hiền S t t Yếu tố so sánh 139,1 Đvt TSTĐG 5,15 Tương đồng (Mặt phố Nguyễn Hiền) TSSS TSSS Tốt TSSS Thực điều chỉnh: - Điều chỉnh tài sản so sánh tài sản thẩm định giá - Mức giá bị trừ bất động sản so sánh lợi tài sản thẩm định giá ngược lại - Điều chỉnh quy mô: Chênh lệch 10m2 có tỷ lệ điều chỉnh 1% - Điều chỉnh mặt tiền: Chênh lệch 1m có tỷ lệ điều chỉnh 1% - Điều chỉnh vị trí: Mặt phố Nguyễn Hiền so với mặt phố Tạ Quang Bửu có tỷ lệ điều chỉnh 3% 69 Giá thị trường A (Giá trước điều chỉnh) Giá quy đổi đơn vị so sánh B chuẩn đồn g 20.082.770.474 đ/m 11.158.569.139 15.573.001.3 93 163.926.33 156.896.644 179.976.922 Giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ Giấy chứng nhận QSDĐ 0 139,1 156.896.644 128,0 179.976.922 62,0 -1,0% -1.568.966 -8,0% -14.398.154 155.327.678 52 165.578.768 55 -3% -4.706.899 -3% -5.399.308 Điều chỉnh C yếu tố so sánh Tình trạng pháp lý - - Mức điều chỉnh đ/m Giá sau điều chỉnh đ/m 163.926.33 Quy mô m Tỷ lệ điều chỉnh % Mức điều chỉnh đ/m Giá sau điều chỉnh đ/m ~3 Mặt tiền ~ Tỷ lệ điều chỉnh 2,2 m % đ/m Giá sau điều chỉnh đ/m 950 -4,0% -6.557.053 6,0 -4% -6.557.053 157.369.27 Hình dáng Khơng vng vức Mức điều chỉnh 157.369.27 Mức điều chỉnh Tỷ lệ điều chỉnh Giấy chứng nhận 152.189.745 Không vuông vức 174.577.614 Không vuông vức 0% 0% Không vuông vức % đ/m 70 0% Giá sau điều chỉnh đ/m 163.926.33 Vị trí, lợi kinh doanh Tỷ lệ điều chỉnh Mặt phố Nguyễn Hiền 179.976.922 Tương đồng (Mặt phố Nguyễn Hiền) 0% 0% 156.896.644 179.976.922 Tương đồng Tương đồng Tương đồng 0% 0% Tốt (Mặt phố Tạ Quang Bửu) % Mức điều chỉnh đ/m Giá sau điều chỉnh đ/m -3% -4.917.790 159.008.54 Cảnh quan, môi trường, phong thủy Tỷ lệ điều chỉnh 156.896.644 Tương đồng (Mặt phố Nguyễn Hiền) % Mức điều chỉnh đ/m Giá sau điều chỉnh đ/m 0% 157.369.27 156.896.644 165.578.768 Mức giá D dẫn 145.894.43 150.620.779 Giá trị trung bình mức giá dẫn 160.179.460 đồn g 152.231.558 Mức độ chênh lệch với giá trị trung bình mức giá dẫn % -1,06% Tổng hợp E số liệu điều 71 5,22% -4,16% chỉnh mục C Tổng giá trị điều chỉnh gộp Tổng số lần điều chỉnh đồn g 6.275.866 19.797.461 18.031.896 2 0% - 3% 0% - 8% 0% - 4% lần Biên độ điều chỉnh % Tổng giá trị điều chỉnh đồn g -6.275.866 -19.797.461 18.031.896 Nhận xét: - Tỷ lệ % chênh lệch mức giá dẫn trung bình với mức giá dẫn nằm khoảng từ 1,06% đến 5,22%, đảm bảo khơng q 15% - Mức giá thị trường quyền sử dụng đất Tài sản TĐG dao động khoảng: 145.894.434 160.179.460 đồng/m2 - Sau phân tích thị trường bất động sản đặc điểm quyền sử dụng đất tài sản thẩm định giá, Tổ thẩm định giá đề nghị lấy mức giá bình qn 03 TSSS sau làm trịn là: 152.232.000 đồng/m2 - ứng với quyền sử dụng đất có mục đích sử dụng đất thị, tọa lạc đất số 242+(241+6+203)1f, tờ đồ số 6H-IV-38, phố Nguyễn Hiền, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội phù hợp với thị trường Kết luận: - Đơn giá Tài sản thẩm định giá thuộc đất số 242+(241+6+203)1f, tờ đồ số 6H-IV-38, phố Nguyễn Hiền, phường Bách Khoa, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội thời điểm 04/2019 là: 152.232.000 đồng/m2 72 Tên tài sản Quyền sử dụng đất số CB Loại đất OĐT Diện tích (m2) 139,1 Giá trị tài sản Đơn giá (đồng/m2) Thành tiền 152.232.000 21.175.471.200 776271 II Kết thẩm định giá: Quyền sử dụng đất: Đvt: đồng 73 PHỤ LỤC 2: PHIẾU ĐIỀU TRA (Đối tượng điều tra: Khách hành sử dụng dịch vụ thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội) Phiếu điều tra gồm 03 (ba) trang, phiếu điều tra phần nội dung khảo sát mức độ hài lòng khách hàng dịch vụ thẩm định giá bất động sản cơng ty Ơng (Bà) cung cấp số thơng tin cần thiết cách điền thông tin III Sơ đồ vị trí tài sản thẩm định giá: io tạo Quốc tế (SIE) ường Đại học Bách liên quan Những thông tin phục vụ cho mục đích nêu Bế bơi Bách Khoa Nhả văn I Hai Bà Tr Thi Đâu Bach Khoa Xin Ơng (Bà) đánh dấu (X) vào lựa chọn tương ứng: Đõĩ diện 60 Lẽ Mua bán, trao đổi ay vốn Câu 1: Ông (Bà) sử dụng dịch vụ thẩm định giá loại tài sản nào? I hanh Viện tin học phápEJ ɪhanf Làm nghĩa vụ tài hanh lý tài sản Trườngvới Tiểunhà nước ngữ Lê Thanh Nghi _ Bất động (BĐS) Ti uừny THCS Ngủ Động sản học Le sản van lam Sân vân động Bách KhoaEJ I Tự Hai Bà Trưng Góp vốn, cổ phần hóa — Sáo trúc Lãnc Doanh nghiệp Tài sản khác (ghi rõ loại tài sản) Nhà Luyện Tập & Kaffe Cây Xănq sở để hạch toán Sân động Bách _ Làm cơCâu 2: Ông (bà) biết đến tyvậnthông quaKhoa kênh thông tin nào? Laptop88 Z-Vcông HANOICOMPUTER ψ hình BĐS nào?: Câu 4: Ơng (bà) thẩm định giỏ loi Tnrũng QTrang ãôJSC web chớnh thc Nh f Nhá công Hàngty Molstar Đai học Kênh thông tin khác (ghi Mởtâm Ha Nội Đất nông nghiệp rung thương mại — rõ) Đất đô thị Ioa nhà phức hợp — Ngân hàng (bên thứ ba) Trung tiếp Tâm nhận hồ Mạng xã hội THPT Trường Thăng Long TS TĐG — Đất nông thôn ộng sản sơ giới thiệu Đất thương mại, dịch vụ Uiacli sạn, khu nghỉ — Bạn bè, người thân dưỡng — Nhà \lhà xưởng = Tιπ5ng rào DH KTQD r I Tế Quõc Dân LJ lj Trần Đại Nghĩa Câu 3: Mục đích thẩm định giá BĐS ơng (bà) gì? 74 Trường Di Rách KhOi U sách Sdch Tân Sieu thị Vincom I Rất khơng hài lịng (1) Khơng hài lịng (2) Tương đối hài lịng (3) Hài lòng (4) Bất động sản khác Văn phòng Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Câu 5: Đánh giá công tác tư vấn thông tin công ty: I Rất khơng hài lịng (1) Tương đối hài lịng (3) Hài lịng (4) Khơng hài lịng (2) I Rất hài lòng (5) Câu 6: Mức độ đánh giá thời gian phát hành chứng thư thẩm định giá: I Rất khơng hài lịng (1) Tương đối hài lịng (3) Hài lịng (4) Khơng hài lịng (2) I Rất hài lòng (5) Cấu 7: Đánh giá chất lượng chứng thư thẩm định giá BĐS: I Rất không hài lòng (1) Tương đối hài lòng (3) Hài lòng (4) Khơng hài lịng (2) I Rất hài lịng (5) Lý ơng (bà) thấy chưa hài lịng: Câu 8: Đánh giá chuyên môn nhân viên làm công tác thẩm định giá BĐS: I Rất không hài lòng (1) Tương đối hài lòng (3) Hài lòng (4) Khơng hài lịng (2) I Rất hài lịng (5) Lý ơng (bà) thấy chưa hài lịng: Câu 9: Đánh giá thái độ phục vụ nhân viên thẩm định giá: I Rất khơng hài lịng (1) Tương đối hài lịng (3) Hài lịng (4) Khơng hài lịng (2) Câu 10: Đánh giá ơng (bà) mức phí thẩm định giá BĐS: 75 Rất hài lòng (5) Câu 11: Trong tương lai, ơng (bà) có dự đinh tiếp tục tái thẩm định tài sản sử dụng dịch vụ khác cơng ty khơng? Có Khơng Xin chân thành cảm ơn ông(bà)! 77 76 ... chi nhánh cơng ty cổ phần thơng tin Thẩm định giá miền nam Hà Nội .37 1.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty CP thông tin thẩm định giá miền nam Hà Nội (SIVC Hà. .. BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CÔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẢM ĐINH GIẢ MIỀN NAM CHI NHẢNH HÀ NỘI 1.1 MỘT VÀI NÉT CHÍNH VỀ CHI NHÁNH CƠNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐINH GIÁ MIỀN NAM CHI NHÁNH HÀ NỘI 1.1.1... 1.3 Thẩm định giá bất động sản doanh nghiệp thẩm định giá 1.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản Theo Mục 9, Điều luật kinh doanh bất động sản năm 2006, thẩm định giá bất động sản hoạt động