3. Một số kinh nghiệm quốc tế liên quan đến hoạt động định giá doanh nghiệp
1.3. Những nguyên nhân tác động
1.3.1. Nguyên nhân khách quan
Đây là những yếu tố bên ngoài, thuộc về môi trường kinh tế, pháp luật, xã hội, tự nhiên. Những nhân tố này nằm ngoài sự kiểm soát của công ty và không thể tự khắc phục hoàn toàn.
-Yếu tố đầu tiên có thể xem xét đến là vấn đề hành lang pháp lý, cơ chế chính
sách của Nhà nước. Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật điều hướng hoạt động thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng có khối lượng khá đồ sộ nhưng chưa được hoàn thiện đầy đủ, thiếu đồng bộ, gây trở ngại trong công tác thẩm định tài sản nhưng rất khó để khắc phục.Thẩm định viên đôi lúc lúng túng không biết dẫn chứng văn bản nào làm căn cứ pháp lý bởi một yếu tố có thê được quy định chồng chéo trên nhiều văn bản.
Thêm nữa, các văn bản có thời điểm phát huy hiệu lực có độ trễ nhất định, chưa bắt kịp với sự biến động của tài sản và thị trường, nhất là trong bối cảnh tình hình phát triển dân cư ở khu vực thành phố có tốc độ gia tăng chóng mặt và những dự án xây dựng liên tiếp được triển khai. Để khắc phục tạm thời những khó khăn này, thẩm định viên thường dựa vào kinh nghiêm có từ trước đó chứ không dựa vào hoàn toàn hướng dẫn cụ thể nào từ các cơ quan có thẩm quyền, dẫn đến sự thiếu chặt chẽ trong quá trình đưa ra kết luận cuối cùng.
-Yếu tố khách quan thứ hai khó có thể phủ nhận rằng đặc điểm của đối tượng
thẩm định giá là bất động sản có tính phức tạp cao, độ dao động lớn và biên độ dao động khó dự đoán. Để xác định giá trị của nó cần xem xét rất nhiều yếu tố, liên quan đến nhiều lĩnh vực khác nhau như: xây dựng, kiến trúc, yếu tố môi trường kinh tế, xã hội.. .trong khi các thẩm định viên phần lớn tốt nghiệp từ các trường chuyên ngành kinh tế, không được bồi dưỡng chuyên sâu về những lĩnh vực khác.
Những kiến thức liên quan đến kỹ thuật công trình xây dựng,.. thường có được thông qua kinh nghiệm của lớp trước truyền lại và tự tìm tòi, học hỏi nên đôi khi thông tin đưa ra chưa sát với chuyên môn bất động sản, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá.
1.3.2. Nguyên nhân chủ quan
Bên cạnh những yếu tô khách quan, bên trong chủ thể công ty tồn tại những vấn đề gây ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá và kết quả kinh doanh trong những thời gian gần đây.
Trước hết, nhận thức lãnh đạo của công ty chưa toàn diện, chưa bắt kịp với tình hình phát triển và tính cạnh tranh lớn trong ngành thẩm định giá nói chung và trên thị trường bất động sản nói riêng. Do đó, công ty vẫn chưa có nhiều các phương án cạnh tranh cho riêng mình nên trong nhiều trường hợp bị rơi vào thế bị động khi giao dịch với khách hàng. Thêm vào đó, công ty chưa chú trọng phát triển mở rộng mạng lưới khách hàng mà thường dựa vào những mối liên hệ sẵn có.
Điều này tạo ra sự thiếu ổn định và công việc mang tính thời vụ hơn là thường xuyên, liên tục. Khoảng đầu năm 2018, SIVC Hà Nội có sự thay đổi nhân sự cấp cao, điều này có ảnh hưởng nhất định đến các mối quan hệ với các khách hàng lâu năm và đội ngũ nhân viên mất một khoảng thời gian để thích nghi với phương pháp làm việc 52
mới dưới sự chỉ đạo mới. Hơn nữa, mức lương của công ty đưa ra thấp hơn so với mặt bằng chung của các cơ sở thẩm định giá khác, chưa thực sự tạo động lực làm việc và khó giữ chân người lao động .
Nguồn nhân lực và năng lực của nhân viên còn hạn chế cũng là một trong những nguyên nhân gây ra sự tăng trưởng chậm lại của công ty trong những năm gần đây. Thẩm định giá là chuyên môn chính của công ty tuy nhiên đội ngũ thẩm định viên chưa đến 10 người và đa số còn rất trẻ, thiếu kinh nghiệm thực tế. Tình trạng thiếu hụt lao động khiến cho một cá nhân phụ trách rất nhiều công việc cùng một lúc như: liên hệ khác hàng, thu thập thông tin, đi hiện trạng, lập báo cáo,.. .Vấn đề này gây ra áp lực cho người làm việc, ảnh hưởng đến tiến độ và chất lượng hồ sơ thẩm định giá. Đây cũng là vấn đề chung của các doanh nghiệp cùng ngành trong thời điểm cạnh tranh khốc liệt hiện nay. Để đào tạo được một thẩm định viên kiêm nhiệm được nhiều công việc cần rất nhiều thời gian và công sức nhưng những cơ sơ đào tạo chuyên sâu về lĩnh vực này lại rất ít. Thiếu trải nghiệm cũng gây áp lực cho nhân viên thẩm định trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh khi làm việc thực tế.
Trong quá trình làm việc nhân viên SIVC Hà Nội có phàn nàn về quy trình thẩm định còn lòng vòng, máy móc. Có những địa điểm thực tế không thể tìm kiếm được thông tin tương đồng hoặc có thể so sánh với tài sản thẩm định giá Nhiều giao dịch xảy ra bất thường, tự phát, thiếu cơ sở pháp lý để làm chứng cứ chứng mình giá trị tài sản.Có những tài sản lại xảy ra tình trạng bất cân xứng thông tin không hợp lý giữa các đối tượng như khách hàng, môi giới, địa chính, nhà đầu tư,.. .nên khó có thể tránh khỏi những sai sót nhất định khi thực hiện.
Thông tin là cơ sở cho những phân tích đánh giá, là “nguyên liệu” cho quá trình tác nghiệp của cán bộ thẩm định. Tuy đã xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu của riêng công ty (bắt đầu khởi động từ cuối năm 2017 đầu năm 2018) nhưng hệ thống này còn nhiều bất cập. Công ty đã thành lập trang thông tin lưu trữ những dữ liệu về bất động sản đã từng được thẩm định bởi SIVC trong quá khứ. Vì còn non trẻ, nên hệ thống này còn gây khó khăn cho nhân viên khi nhập đầu vào hồ sơ dữ liệu và khi kiểm tra lại các thông tin đã lưu trước đó. Trang web này cũng chưa thực sự đồng bộ khi yêu cầu mỗi loại tài sản phải lưu trữ ở dưới những dạng khác nhau, gây cản trở trong công tác quản lý. Ngoài ra, hệ thống vẫn chưa khai thác những nguồn dữ liệu bên ngoài, đây là 53
nguồn có tiềm năng khai thác rộng lớn, có tác dụng hữu ích làm chứng cứ chứng minh thông tin sau này. Hiện nay, hồ sơ thẩm đinh giá của công ty vẫn chưa được lưu trữ số hóa toàn bộ, còn cất giữ theo phương pháp thủ công truyền thống, gây ra thêm chi phí quản lý và tốn thời gian khi tìm kiếm thông tin.
Trở ngại cuối cùng được tạo nên từ chính sự phức tạp của thị trường bất động sản. Thoát khỏi từ cuộc khủng hoảng kinh tế dẫn đến sự phá vỡ của “bong bóng bất động sản” trong những năm 2008-2009 trước đây, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã, đang dần phục hồi nhờ sự lớn lên của các tập đoàn, công ty lớn cùng môi trường đầu tư cạnh tranh hơn, nhộn nhịp hơn. Tuy dần chuyển sang hoạt động chính thức, chuyên nghiệp hơn nhưng thị trường này vẫn được đánh giá là kém minh bạch, gây ra sự nhiễu loạn thông tin cho thẩm định viên. Tình trạng đầu cơ giá nhà đất diễn ra khá phổ biến, các giao dịch phần lớn là không chính thức, không đăng ký với các cơ quan chức năng tạo ra sự khó kiểm soát. Hiện nay, chưa có cơ quan nào có thể thống kê đầy đủ về chất lượng và số lượng, đo lường về độ biến động của thị trường nhà đất, nhất là ở những vùng có điều kiện điều tra khó khăn. Do đó, có nhiều trường hợp thẩm định viên phải chấp nhận những chứng cứ thị trường vì sự lựa chọn rất hạn chế.
CHƯƠNG 2: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG THÂM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CÔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THÂM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM CHI NHÁNH HÀ NỘI