3. Một số kinh nghiệm quốc tế liên quan đến hoạt động định giá doanh nghiệp
1.2. Thực trạng của hoạt động thẩm định giá BĐS tại Chi nhánh Công ty CP thông
thông tin và thẩm định giá miền nam tại Hà Nội (SIVC Hà Nội)
SIVC Hà Nội được thành lập khi Công ty đã có nền tảng nhiều năm xây dựng và hoàn thiện, cùng với đó là sự quan tâm hỗ trợ từ đội ngũ ban lãnh đạo và sự cố gắng từ tập thể, đơn vị bước đầu có những kết quả như sau tính đến thời điểm tháng 12 năm 2018.
Trong 5 năm (từ năm 2014-2018), Chi nhánh đã thực hiện 3430 hồ sơ Thẩm định giá, phạm vi chuyên môn trải dài trên địa bàn các tỉnh phía Bắc như: Lai Châu, Sơn La, Hải Phòng, Ninh Bình, Hà Nội, Nam Định, Bắc Giang, Hà Giang. Cũng trong khoảng thời gian này, tổng giá trị tài sản ước tính khoảng hơn 52.000 tỷ đồng. Ước tính doanh thu đạt khoảng 9 tỷ đồng.
Tuy có sự tăng trưởng cả về mặt doanh thu và số lượng hồ sơ, tốc độ gia tăng các yếu tố trên của chi nhánh SIVC Hà Nội lại có xu hướng chậm lại, đặc biệt trong năm 2018, số lượng hồ sơ và doanh thu có sự giảm sút rõ rệt. Nguyên nhân có thể kể 40
đến sự phát triển tương đối rầm rộ của các công ty cùng hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá trên địa bàn thành phố Hà Nội. Ngoài ra, tốc độ tăng trưởng của SIVC Hà Nội bị kìm lại còn do sự hợp tác, liên kết của một số doanh nghiệp ngành thẩm định giá hoạt động tại Hà Nội thông qua các biện pháp khác nhau.
Xét về quy mô hoạt động, SIVC Hà Nội đã và đang mở rộng địa bàn hoạt động, tìm kiếm khách hàng tại các khu vực mới thông qua các biện pháp như: mở văn phòng đại diện tại các tỉnh phía Bắc, cung cấp dịch vụ cho khách hàng là cá nhân, doanh nghiệp, các tổ chức, cơ quan Nhà nước,..
1.2.1. Khái quát về công tác thẩm định giá BĐS trong những năm gần đây tại chi nhánh SIVC Hà Nội (2014-2018)
Ngay từ khi thành lập, SIVC Hà Nội đã được Ban Giám đốc tin tưởng cho phép hoạt động độc lập, hạch toán riêng, chịu trách nhiệm trong phạm vi số vốn do Công ty cấp và tài sản thuộc quyền sở hữu của Công ty. Chi nhánh được mở tài khoản và có con dấu riêng, do đó hoạt động kinh doanh có thể tổng hợp như sau:
Bảng 1.2: Bảng theo dõi số lượng hồ sơ SIVC Hà Nội đã thực hiện trong 5 năm
(từ 2014-2018)
Năm Số khách hàng phàn
nàn kết quả phàn nàn thời gianSố khách hàng phàn nàn thái độSố khách hàng
2014 3 47 0 2015 6 30 2 2016 2 32 1 2017 5 33 0 2018 4 22 0 Tổng 20 \- - 164 3 (Nguồn: SIVC Hà Nội) 41
Biểu đồ 1.2: Biểu đồ theo dõi tình hình xử lý hồ sơ tại SIVC từ năm 2014 -
2018
Biểu đồ theo dõi tình hình xử lý hồ sơ
—■—Tỗng hồ sơ —•— Hồ sơ chậ m tiền độ —•— Ho sơ thực hi ện lạ i
(Nguồn: SIVC Hà Nội)
Trong quá trình làm việc chuyên môn, đội ngũ thẩm định viên trong chi nhánh có gặp nhiều tình huống gây ra sự phàn nàn từ khách hàng. Những ý kiến đó được tổng hợp như sau:
Bảng 1.3: Biều đồ thống kê số lượng hồ sơ phản ánh thái độ khách hàng của SIVC Hà
Nội trong 5 năm (từ năm 2014-2018)
(Nguồn: Phòng Hành chính - tổng hợp SIVC Hà Nội)
Biểu đồ 1.3: Biểu đồ cho biết cơ cấu nguyên nhân khách hàng phàn nàn về hồ sơ thẩm
định tại SIVC từ năm 2014-2018
Biểu đồ thể hiện cơ cấu nguyên nhân khách hàng phàn nàn vê hồ sơ thẩm định So hồ So tiõ gian So hồ SO SO SO phản nán kết quà phàn nàn thời phàn nàn thái độ
(Nguồn: SIVC Hà Nội)
Nhìn chung, số lượng hồ sơ do SIVC Hà Nội tiếp nhận có sự gia tăng tương đối ổn định qua các năm. Chi nhánh duy trì mức tăng trong khoảng từ 2% đến 2,5% trong khoảng từ năm 2014 đến 2018. Năm 2016 là thời điểm công ty nhận được nhiều hồ sơ nhất (1491 bộ) từ các đối tượng khách hàng khác nhau, tăng khoảng 17%. Nguyên nhân của sự gia tăng bùng nổ này là do sự phát triển trỗi dậy của Việt Nam cùng với một số chiến lước nhằm đấy mạnh doanh thu như mở thêm Văn phòng đại diện, giữ mối liên hệ tốt với các doanh nghiệp, ngân hàng,.. là những khách hàng tiềm năng.
Tuy nhiên, số lượng hồ sơ có giảm từ 1479 trong năm 2017 xuống 1278 hồ sơ vào năm 2018, tỉ lệ giảm khoảng 14%. Vấn đề này chịu sự tác động từ sự cạnh tranh trong ngành thẩm định giá ngày càng cao. Theo Thông báo số 1083/TB-BTC ngày 28/12/2018 của Bộ Tài chính “Về việc công bố Danh sách thẩm định viên về giá đủ điều kiện hành nghề thẩm định giá tài sản năm 2019 tại các doanh nghiệp thẩm định giá được cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá”, toàn quốc có khoảng 212 doanh nghiệp và hơn 300 chi nhánh trực thuộc được cho phép hành nghề và thực hiện công tác thẩm định giá tài sản. Số lượng doanh nghiệp lớn hơn nhiều so với các năm về trước tạo điều kiện cho khách hàng dễ dàng tìm kiếm đối tác phù hợp với yêu cầu hơn đồng nghĩa với việc tạo ra thách thức cho các công ty thẩm
định giá trong đó có SIVC trong việc tìm kiếm khách hàng mới và giữ chân khách hàng lâu năm.
Ngoài ra, SIVC Hà Nội vẫn gặp phải những phản hồi không được tích cực trong quá trình thực hiện hồ sơ nhưng so với số lượng hồ sơ đã thực hiện thì con số này không đáng kể. Chủ yếu khách hàng có phản ánh về thời gian thực hiện hồ sơ, điều này chịu tác động bởi đặc thù khá phức tạp của ngành thẩm định giá cần có thời gian điều tra kỹ lưỡng và sự thiếu hụt về nhân lực của chi nhánh công ty. Số lượng hồ sơ bị phản hồi về kết quả rất thấp cho thấy sự tin tưởng của khách hàng vào chuyên môn của đội ngũ cán bộ và chất lượng của chứng thư thẩm định giá phát hành. Thái độ phục vụ của nhân viên SIVC Hà Nội được đánh giá tương đối tốt, trong 3 năm 2014, 2017, 2018 gần như tất cả khách hàng không có phàn nàn về vấn đề này.
1.2.2. Quy trình thẩm định giá bất động sản
1.2.2.1. Quy trình thẩm định giá bất động sản tại SIVC Hà Nội
SIVC Hà Nội thực hiện nghiêm túc theo Tiêu chuẩn số 05 - Quy trình thẩm định giá tài sản của Bộ Tài chính quy định. Cụ thể, quy trình gồm 6 bước như sau:
1.2.2.2. Đánh giá về quy trình thẩm định giá BĐS tại SIVC Hà Nội
Hiện nay, đội ngũ nhân viên, thẩm định viên của SIVC Hà Nội đã và đang tuân theo sát sao với những quy định trong Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 về quy trình thẩm định giá tài sản do Bộ Tài chính ban hành. Văn bản hướng dẫn giúp các thẩm định viên có cái nhìn bao quát về toàn bộ quá trình thẩm định giá tài sản, từ đó, việc lập trình tự các bước trong công việc chuyên môn được định hướng rõ ràng, cụ thể hơn.
Việc tìm kiếm, khảo sát và tích lũy thông tin dữ liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá trong bước khảo sát thực tế, thu thập thông tin đóng góp rất lớn, có nhiều ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả thẩm định.
Tuy nhiên, trong quá trình làm việc, những người mới vào nghề, kinh nghiệm chưa tích lũy nhiều trong công ty cảm thấy khó khăn khi tìm kiếm thông tin. Ví dụ, với những hồ sơ có tải sản thẩm định ở các vùng ít có giao dịch trên thị trường thì việc điều tra thông tin càng trở nên khó khăn hơn. Thẩm định viên nhận thấy những bước trong quy trình thẩm định còn chung chung, thiếu tính cụ thể và đôi khi chưa phù hợp với đặc điểm của từng loại tài sản thẩm định giá. Điều này dẫn đến một số trường hợp bỏ sót thông tin không đáng có, ảnh hưởng đến giá trị thực tế của tài sản thẩm định giá.
1.2.3. Việc thực hiện theo các chuẩn mực, quy định của pháp luật trong hoạt động thẩm định giá
1.2.3.1. Cơ sở pháp lý
Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam nói chung và SIVC Hà Nội nói riêng luôn tôn trọng những quy tắc, điều kiện chuyên môn và tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật ban hành có liên quan đến ngành nghề kinh doanh. Ngành thẩm định giá trong đó bao gồm lĩnh vực thẩm định giá bất động sản có rất nhiều văn ban pháp lý quy định do Nhà nước Việt Nam và các cấp chính quyền địa phương ban hành.
Có thể kể đến những văn bản điều hướng nghiệp vụ như: Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 quy định về giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá, số 04 về những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá, số 05 vè quy trình thẩm định giá, số 07 về nội dung phương pháp so sánh trực tiếp, số 07 về phương pháp chi phí,..Ngoài ra, mọi hoạt động thẩm định giá đều tuân thủ theo luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20/06/2012 của Quốc hội, Nghị định 89/2013/NĐ - CP ngày 06/08/2013 cua Chính phủ. Văn bản liên quan đến các lĩnh vực như: xây dựng, địa chính, giấy chứng nhận quyền sở hữu, môi trường,.. .cũng được thường xuyên sử dụng làm căn cứ chứng minh lập luận trong quá trình phân tích thông tin thu thập từ thực tế. Các ngành này có tính đặc thù nghề nghiệp cao và thường xuyên thay đổi, bổ sung để phù hợp với tình hình hiện tại của từng địa phương và sự phát triền của cả nước dẫn 45
đến đòi hỏi thẩm định viên phải theo dõi sát sao và nắm bắt kịp thời với những thay đổi đó.
Ngoài ra, đây cũng là động lực cán bộ nhân viên SIVC Hà Nội không ngừng học hỏi, tìm tòi và mở rộng sự hiểu biết bên cạnh chuyên môn vốn có để có thể đưa ra các báo cáo kết quả và chứng thư thẩm định giá có chất lượng tốt nhất.
1.2.3.2. Đánh giá về việc thực hiện theo các chuẩn mực, quy định của pháp luật trong hoạt động thẩm định giá BĐS tại SIVC Hà Nội
SIVC Hà Nội thực hiện tương đối sát sao các quy định của pháp luật về thẩm định giá, không vi phạm các hành vi bị cấm quy định trong Luật giá, không bị cơ quan có thẩm quyền khởi tố, xử lý vi phạm hành chính trong các năm xếp hạng gần đây và thực hiện đúng chế độ báo cáo về hoạt động thẩm định giá theo quy định của pháp luật về thẩm định giá.
Tuy nhiên, theo báo cáo của ban kiểm soát, thẩm định viên đôi khi còn bỏ sót các căn cứ pháp lý trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Nguyên nhân nằm ở việc áp dụng các văn bản chưa được linh hoạt và cập nhật chưa kịp thời. Ngoài ra, có những trường hợp khách hàng cung cấp thiếu hoặc giấy tờ cung cấp không còn hiệu lực cùng ảnh hưởng đến tính pháp lý của chứng thư thẩm định giá.
1.2.3. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản
1.2.3.1. Các phướng pháp thẩm định giá BĐS đang được áp dụng tại SIVC Hà Nội
Chi nhánh Công ty Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội có cơ cấu dịch vụ phong phú, đa dạng, các hợp đồng thẩm định đã và đang được thực hiện thuôc nhiều loai hình tài sản khác nhau. Tuy nhiên, lĩnh vực thẩm định giá bất động sản mới là thế mạnh thực sự của SIVC Hà Nội, trung bình mỗi năm chiếm khoảng 65-70% số lượng hồ sơ và khoảng trên 72% doanh thu.
Cụ thể hơn, SIVC Hà Nội thường xuyên nhận được các hợp đồng thẩm định giá các thửa đất trống, đất dân cư ở đô thị, nông thông; đất phục vụ nông nghiệp, căn hộ chung cư, biệt thự, nhà liền kề trên địa bàn Hà Nội và các tỉnh phía Bắc. Để thẩm đinh các loại hình bất động sản khác nhau này, chi nhánh lựa chọn áp dụng chủ yếu 04 phương pháp như sau: phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư, phương pháp chi phí và phương pháp đầu tư. Trong đó, SIVC Hà Nội chọn phương pháp so
sánh theo Tiêu chuẩn TĐGVN 08 - Cách tiếp cận từ thị trường để xác định giá trị quyền sử dụng đất để làm phương pháp chủ đạo trả lời khách hàng.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với bất động sản có tiềm năng phát triển, cụ thể là các dự án có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất nên phương pháp thặng dư không được áp dụng vào tính toán. Phương pháp vốn hóa trực tiếp, phương pháp dòng tiền chiết khấu thường được sử dụng để xác định giá trị bất động sản là nhà ở thương mại, nhất là các nhà ở xã hội, nhà được xây bởi các thành phần kinh tế để cho thuê theo cơ chế thị trường.
Do đó, các phương pháp còn lại SIVC HN không đủ cơ sở để để trả lời khách hàng. Đối với công trình xây dựng: SIVC HN chọn phương pháp chi phí thay thế - Theo TĐGVN 09 - Cách tiếp cận từ chi phí là phương pháp chính. Phương pháp so sánh - Theo TĐGVN 08 - Cách tiếp cận thị trường dùng để kiểm tra đối chiếu. Công ty xác định tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng dựa trên giá trị trung bình của tỷ lệ này khi áp dụng phương pháp phân tích kinh tế kỹ thuật và phương pháp tuổi đời. Tổng giá trị thẩm định giá được xác định bằng tổng giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất. Thời hạn có hiệu lực thâm định giá đối với bất động sản là 06 tháng và có kèm theo những điều kiện hạn chế của kết quả.
1.2.3.2. Đánh giá về việc lựa chọn các phương pháp thẩm định giá BĐS tại SIVC Hà Nội
Dựa trên khảo sát tình hình thực tế, so sánh với các kết quả thẩm định giá mà các doanh nghiệp trong ngành khác đưa ra, ta có thể nhận thấy việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là phù hợp với mục đích và nguyên tắc thẩm định giá, phát huy được ưu điểm và hạn chế được nhược điểm của từng phương pháp.
-Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thẩm định viên SIVC Hà Nội áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Khách hàng đến với công ty phần lớn có mục đích thẩm định giá tài sản để thế chấp vay vốn tại các ngân hàng nên giá trị thị trường là giá trị cần xác định. Yếu tố thuận lợi là các chứng cứ giao dịch trên thị trường khá rõ ràng, đã được công nhận nên từ đó có thể đưa ra kết luận chính xác, có cơ sở, dễ dàng nhận được sự chấp thuận từ khách hàng và các cơ quan pháp luật.
Năm Số khách hàng phàn
nàn kết quả Số khách hàng phàn nànthời gian Số khách hàng phànnàn thái độ
2014 3 47 0
-Các tài sản thẩm định bao gồm các công trình xây dưng lâu năm có dấu hiệu xuống cấp, các thửa đất trống không có hoặc rất hiếm có các tài sản so sánh có độ tương đồng phù hợp để đưa ra kết luận có căn cứ nên việc vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp là không khả thi. Điều dễ nhận thấy nhất khi đi hiện trạng thu thập thông tin tài sản là kết cấu. tình trạng xuống cấp hay chất lượng còn lại của công trình.... nên sử dụng phương pháp chi phí nhằm xác định giá trị công trình xây dựng được xem xét là phù hợp hơn. Thêm vào đó. khách hàng là những người sở hữu quyền sử dụng tài sản hoàn toàn chưa có kế hoạch cụ thể trong tương lai với tài sản thẩm định giá nên việc sử dụng phương pháp đầu tư dự báo lợi nhuận đem đến trong thời gian tiếp theo gặp khó khăn. thiếu căn cứ chính xác.
Trong quá trình thực hiện, các thẩm định viên còn gặp phải những vấn đề như:
-Đối với phương pháp so sánh trực tiếp: thẩm định viên của SIVC Hà Nội có