3. Một số kinh nghiệm quốc tế liên quan đến hoạt động định giá doanh nghiệp
2.1. Giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh Công
Công ty cổ phần Thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội (SIVC Hà Nội)
2.1.1. Phương hướng phát triển trong 5 năm tiếp theo (từ năm 2019-2024)
2.1.1.1. Phương hướng chung
Trong những năm gần đây, lĩnh vực thẩm định giá ngày càng thể hiện vai trò quan trọng, khó có thể thay thế trong sự phát triển nền kinh tế Việt Nam. So với những lĩnh vực khác, ngành này chưa có bề dày phát triển lâu dài nên vẫn hứa hẹn có nhiều tiềm năng mở rộng và phát triển. Nhận thức được cơ hội đó, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam xác định mục tiêu trở thành một trong những doanh nghiệp đứng đầu ngành trên cả nước và dần vươn mình ra quốc tế.
Công ty ra đời khi đất nước bắt đầu thoát khỏi cấm vận, thị trường có xu hướng phát triển mới, tinh thần hợp tác và hội nhập dâng cao, công ty lại là một trong những doanh nghiệp thẩm định giá thành lập đầu tiên ở Việt Nam. Dựa vào những nền tảng đó, công ty hoàn toàn có khả năng và cơ sở để phấn đấu đạt được mục tiêu đã đề ra.
Trong giai đoạn 5 năm tiếp theo từ năm 2019 đến năm 2024, công ty xác định mở rộng quy mô và phạm vi hoạt động là mục tiêu hàng đầu trên con đường vươn lên vị trí dẫn đầu. Mạng lưới chi nhánh công ty hiện nay chủ yếu nằm ở khu vực phía Nam và các tỉnh Tây Nam Bộ, đây là vùng có trình độ phát triển kinh tế khá cao trên cả nước, thị trường năng động, dồi dào về nguồn lực và thu hút nhiều đầu tư quốc tế. Tuy nhiên, số lượng chi nhánh và văn phòng đại diện của công ty ở khu vực phía Bắc và các tỉnh miền Trung còn có sự chênh lệch khá nhiều so với ở khu vực phía Nam. Công ty định hướng mở thêm cơ sở của mình ở các tỉnh Bắc bộ và Trung bộ nhằm mở rộng thị phần, đồng thời củng cố vị thế trên thị trường quen thuộc của mình.
Xét về các tiêu chí phát triển cụ thể như sau:
- Mức độ tăng trưởng doanh thu duy trì đà tăng từ 2,5%/năm trở lên, phấn đấu không năm nào có sự suy giảm đột ngột, bất thường hoặc trái với quy luật của thị trường.
- Lợi nhuận trước thuế đạt ngưỡng 23-25%/vốn chủ sở hữu nhằm đảm bảo các hoạt động của công ty diễn ra bình thường, không có nhiều biến động.
- Chia cổ tức cho các cổ đông hàng năm dao động khoảng 8%/năm.
- Kế hoạch nâng mức lương cho nhân viên trong công ty trong khoảng từ 4- 5%/năm, tùy thuộc vào tình hình phát triển, hoat động kinh doanh của công ty trong năm đó.
Công ty có phương án bổ sung nguồn nhân lực đi đôi với việc phát triển mạng lưới kinh doanh trên cả nước. SIVC hướng đến mục tiêu xây dựng nguồn nhân lực có chất lượng, chủ động và có khả năng phát triển bản thân có tinh thần đóng góp xây dựng tập thể vũng mạnh.
Ban Giám đốc xác định phương hướng đưa công ty phát triển theo hướng bền vững, gây dựng lợi thế cạnh tranh đối với các đối thủ cùng ngành nhưng không thực hiện các biện pháp cạnh tranh không lành mạnh, gây ảnh hưởng đến hình ảnh công ty và tạo tiền đề xấu trên thị trường. Phương châm của công ty là: “Tôn vinh giá trị đích 55
thực”, vì vậy chất lượng của sản phẩm dịch vụ và tạo dựng uy tín với khách hàng được coi trọng và đưa lên hàng đầu.
2.1.1.2. Định hướng phát triển lĩnh vực thẩm định giá bất động sản:
Ban lãnh đạo Chi nhánh tại Hà Nội mục tiêu phát triển toàn diện trên mọi loại hình dịch vụ hiện có tại công ty tuy nhiên tập trung trọng tâm phát triển ngành thâm định giá bất động sản bởi đây là khu vục đem lại lợi nhuận chủ yếu và vẫn có tiềm năng phát triển lâu dài.Dựa vào những thuận lợi và khó khăn của thị trường nói chung và công ty nói riêng, SIVC Hà Nội đề xuất đạt doanh thu 4 tỷ đồng trong năm 2019, tăng khoảng 2% so với doanh thu năm trước liền kề, trong đó thẩm định giá bất động sản vẫn chiếm trên 70% doanh thu.
Để đạt được mục tiêu đã đề ra, chi nhánh phấn đấu phát huy những mặt lợi thế và khắc phục những hạn chế đang tồn tại. Trước hết, SIVC Hà Nội ưu tiên phát triển vấn đề con người. Công ty dự kiến tuyển bổ sung nguồn nhân lực có chất lượng đều dặn hàng năm đồng thời tạo điều kiện cho những nhân viên mới phát triển năng lực bản thân, đóng góp cho công ty.
Công ty dự kiến nâng cao và cải thiện hệ thống cơ sở vật chất, thay mới và thanh lý các thiết bị đã xuống cấp, hỏng hóc như máy tính, máy in, bàn phím,..Chi nhánh thường xuyên góp ý với bộ phận công nghệ thông tin của công ty nhằm khắc phục những tồn tại của hệ thống lưu trữ thông tin điện tử đang được lưu thông hiện hành.
2.1.2. Các giải pháp cụ thể
2.1.2.1. Hoàn thiện quy trình thẩm định giá:
Quy trình thẩm định giá là yếu tố quyết đinh đến tính chính xác của giá trị tài sản. Quy trình ngắn gọn, chặt chẽ, logic và được sắp xếp khoa học sẽ rút ngắn thời gian chờ đợi chứng thư phát hành, tăng tính cạnh tranh so với các công ty cùng ngành. SIVC Hà Nội hiện nay áp dụng tuân thủ tương đối tốt trình tự thẩm định giá được Bộ Tài chính quy định, tuy nhiên cần được cụ thể hóa rõ ràng hơn thông qua các biện pháp như:
-Trong khâu lập kế hoạch, thẩm định viên trước tiên cần tìm hiểu sơ bộ về đối
tượng trong hồ sơ thẩm định giá, tự thiết lập một thời gian biểu chi tiết rõ ràng từng công việc trong các giai đoạn. Sau đó, dự đoán các khó khăn có thể găp phải với từng 56
đối tượng cụ thể, báo cáo với cấp trên nếu xét thấy vấn đề đó không thể tự giải quyết, việc này có thể giúp thẩm định viên giảm thiểu rủi ro trong quá trình thẩm định giá. Cần thiết có một bộ phận (hoặc cá nhân) làm nhiệm vụ giám sát xem thẩm định viên có thực hiện nghiêm túc theo thời gian biểu đã đề ra hay không, gặp những khúc mắc gì trong quá trình làm việc, đốc thúc, động viên người lao động thực hiện công việc trong khoảng thời gian quy định với hiệu quả tốt nhất. Cũng trong bước này, công ty cần nghiên cứu, tổ chức thành lập một kho cơ sở dữ liệu thông tin thị trường nhằm giúp thẩm định viên tiết kiệm thời gian thu thập và dễ dàng khoanh vùng những thông tin cần thiết để giải quyết hồ sơ, tránh việc gặp phải những thông tin gây nhiễu loạn, thiếu cơ sở, ảnh hưởng đến giá trị của tài sản.
-Quá trình phân tích thông tin được đánh giá là yếu tố quyết định lên công tác
thẩm định giá nhưng trên thực tế lại được hướng dẫn chung chung chưa chia ra thành từng mục tiêu cụ thể. Để tránh việc đưa ra dẫn chứng thông tin thiếu cơ sở hay biện luận dẫn giải vấn đề, bước này cần chia việc phân tích thông tin bao gồm: nghiên cứu thị trường, đưa ra pháp lý cần thiết, phân tích tài sản chủ thể (các đặc điểm đặc trưng, sự sử dụng phù hợp nhất và hiệu quả nhất,..) và phân tích các tài sản so sánh.
-Trong quá trình thu thập dữ liệu điều tra về tài sản thẩm định giá, cần ưu tiên
lựa chọn các tài sản so sánh có thời gian giao dịch thực tế trên thị trường càng sát với thời điểm diễn ra thẩm định càng tốt, trong trường hợp không thể tìm được đối tượng như vậy, cần đưa ra tỷ lệ ước tính, biên độ tăng/giảm giá trị và những dẫn chứng chứng minh biên độ đó là có cơ sở đối với tài sản so sánh có thời gian giao dịch diễn ra khá lâu trước đó.
2.1.2.2. Hoàn thiện việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá
Các thẩm định viên của SIVC Hà Nội có sự hiểu biết tương đối đầy đủ và chính xác các phương pháp thẩm định giá trị tài sản. Tuy nhiên, để nâng cao tính chính xác của giá trị tài sản đưa ra, người làm công tác thẩm định cần:
-Khi xác định có sở giá trị của tài sản, thẩm định viên cần căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đăc điểm kinh tế kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá để lựa chọn một trong hai cơ sở giá trị thị trường hay cơ sở giá trị phi thị trường. Lưu ý khi chọn cơ sở giá trị phi thị trường cần gọi tên cơ sở giá trị phi thị trường đó là gì, đưa ra lập luận dẫn chứng phù hợp và cụ thể.
-Áp dụng từ 02 phương pháp thẩm định giá trở lên để nâng cao tính khách quan của kết quả thẩm định giá, nêu rõ đâu là phương pháp đóng vai trò chủ đạo, đâu là phương pháp chứng minh bổ sung, kiểm tra, làm thước đo đối chiếu, từ đó phân tích, dự toán và đưa ra kết luận cuối cùng.
-Không chủ quan, bỏ sót các bước trong từng phương pháp thẩm định giá đã lựa chọn. Thẩm định viên có thể đối chiếu, kiểm tra việc áp dụng của mình thông qua hệ thống tiêu chuẩn
2.1.2.3. Cải thiện chất lượng Chứng thư thẩm định giá thẩm định giá:
Từ năm 2019, Chứng thư thẩm định giá do Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Việt Nam phát hành thực hiện bổ sung phần thuyết minh báo cáo kết quả tài sản thẩm định giá trong đó có thông tin chi tiết, cụ thể hơn về các tài sản so sánh, tạo sự chặt chẽ và thống nhất hơn. Ngoài ra, có thể tham khảo thêm những giải pháp như sau:
-Bổ sung mục phân tích môi trường kinh tế, các yếu tố thị trường, nhân tố vĩ mô, những ảnh hưởng mang tính hệ thống cùng tác động của sự thay đổi chính sách Nhà nước đối với tài sản thẩm định giá. Có thể đưa ra những phân tích ngắn gọn yếu tố tâm lý người mua hay các yếu tố phong thủy của bất động sản trong Chứng thư bởi trên thực tế, các yếu tố này có mức độ ảnh hưởng đáng kể đối với giá trị tài sản.
-Áp dụng việc cấp Chứng thư thẩm định giá số hóa, có chữ ký điện tử, kết hợp với các bộ phận hay công ty về công nghệ thông tin nhằm đảm bảo về tính bảo mật cũng như giá trị pháp lý của Chứng thư, tránh tình trạng làm giả, dùng với mục đích trái với quy định của pháp luật, sử dụng hệ thống lưu trữ và quản lý thông qua mã vạch điện tử. Biện pháp này giúp SIVC Hà Nội tiết kiệm được chi phí ký gửi văn bản thông qua bưu điện, chuyển phát nhanh, giảm bớt khối lượng công việc cũng như chi phí trả cho nhân viên quản lý, lưu trữ. Đồng thời, đây cũng là cách hạn chế việc chậm trễ phát hành Chứng thư thẩm định, tăng sự tín nhiệm của khách hàng đối với doanh nghiệp.
-Bổ sung thêm các giả thiết, giả định, giải thích rõ ràng các hạn chế của Chứng thư thẩm định giá nhằm hạn chế những hiểu lầm hay tranh chấp về sau đối với người yêu cầu thẩm định hay bên thứ ba sử dụng Chứng thư (mẫu phiếu điều tra nằm ở phần phụ lục)
-Bổ sung thêm phiếu khảo sát dưới dạng bảng hỏi trong hồ sơ phát hành Chứng thư nhằm thu thập đánh giá khách hàng về chất lượng chuyên môn, dịch vụ, phát hiện sớm những vấn đề tồn tại để tìm biện pháp khắc phục kịp thời, khách quan.
2.1.2.4. Nâng cao chất lượng nhân viên thực hiện thẩm định bất động sản:
Trong những năm gần đây, cơ cấu nhân sự của SIVC Hà Nội có sự biến động đáng kể. Một số cán bộ, nhân viên có kinh nghiệm dày dặn quyết định chuyển công tác đến những cơ quan hay công ty khác, một só quyết định ra thành lập công ty riêng sau khi đã tích lũy đầy đủ chuyên môn và có những khách hàng quen thuộc. Trong đó, nguồn lực lao động trẻ tuy nhiệt huyết nhưng lại cần có nhiều thời gian để đảm nhận độc lập các vị trí trong bộ máy công ty. Một số giải pháp có thể xem xét đến như:
-Trực tiếp đến các trường đại học, các cơ sở đạo tạo chuyên ngành thẩm định giá tuyển dụng nhân sự, cấp học bổng định kỳ đối với những học viên có kết quả học tập xuất sắc, năng động, thu hút và tạo cơ hội việc làm cho những cá nhân này ngay sau khi tốt nghiệp. Tăng cường số lượng nhân viên, phát triển nhân lực theo hướng chuyên môn hóa, hạn chế tình trạng một cá nhân kiêm nhiệm nhiều công việc
-Thường xuyên mở các đợt tập huấn nghiệp vụ tập trung cho nhân viên trong công ty, nhất là đội ngũ mới gia nhập nhằm giúp cho mọi người nâng cao trình độ và nhanh chóng hòa nhập với văn hóa công ty và chuyên môn nghiệp vụ ngành nghề. Khuyến khích, tạo điều kiện cho nhân viên đi học tập thêm các lĩnh vực có liên quan đến quá trình thẩm định giá thực tế như: kiến trúc, xây dựng, bất động sản,..
-Không chỉ cần chú trọng đào tạo lớp trẻ mà còn cần vun đắp đội ngũ nhân viên làm việc lâu năm cho công ty. Giữ chân nhân viên lâu năm bằng hệ thống lương thưởng hợp lý, có gia tăng định kỳ hàng năm, người có trình độ, năng suất lao động tốt sẽ được hưởng mức lương phù hợp, chính đáng với công sức họ bỏ ra. Ngoài ra, cần chú ý đến đời sống tinh thần của người lao động bằng việc tổ chức các hoạt động tập thể, thăm hỏi người có điều kiện khó khăn,...
-Khuyến khích nhân viên tạo mối quan hệ tốt với khách hàng, để nhân viên chủ động tìm kiếm, phát triển mạng lưới khách hàng thay vì chủ yếu chờ đợi công việc được phân công rồi hoàn thành. Có chính sách khen thưởng rõ ràng đối với nhân viên có lượng khách hàng tốt và tạo ra doanh thu lớn cho công ty.
2.1.2.5. Một vài giải pháp khác:
Trong năm 2018, Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam đã bắt đầu áp dụng biểu phí thẩm định giá mới, việc này giúp doanh thu trên một bộ hồ sơ tăng lên nhưng lại khiến cho số lượng hồ sơ thẩm định giá và khách hàng giảm đi đáng kể so với các năm về trước. Vì vậy, khuyến nghị công ty có sự điều chỉnh biểu phí sao cho vừa đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường, vừa đảm bảo sự gia tăng lợi nhuận doanh nghiệp hàng năm như:
-Mở rộng thêm đối với lĩnh vực dịch vụ mới như tư vấn bất động sản, phát triển thêm đối tượng khách hàng là những người mua/bán bất động sản với nhau, đây là đối tượng tiềm năng nhưng hiện tại chưa được nhiều công ty thẩm định giá chú ý đến.
-Nâng cấp cơ sở dữ liệu thông tin máy tính, sửa chữa những bất cập trong hệ thống, tạo thuận lợi và dễ dàng trong việc truy cập và sử dụng. Phân vùng dữ liệu theo cơ cấu địa lý, hành chính địa phương, thông tin có thể tham khảo tại các cơ quan chức năng có thẩm quyển như: Sở Quy hoạch kiến trúc, Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Sở Tài chính,.. .cấp tỉnh, thành phố. Liên kết với hệ thống thông tin của các công ty thẩm định giá khác, với cơ sở dữ liệu của đội ngũ môi giới trên thị trường,.. tạo thành ngân hàng dữ liệu có chất lượng và đáng tin cậy.
-Cung cấp và hướng dẫn cách sử dung cho thẩm định viên dụng cụ đo đạc cá nhân khi đi thực trạng thẩm định giá trị bất động sản thay vì chỉ lấy thông tin từ khách hàng hiện nay, đảm bảo quyền lợi cho khách hàng cũng như tính khách quan của số liệu điều tra, thu thập.
-Phát triển đội ngũ nhân viên khối Marketing nhằm quảng bá hình ảnh công ty, tiếp cận gần gũi hơn với khách hàng, nghiên cứu các dịch vụ chăm sóc khách hàng