CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Khái niệm và đặc điểm của BĐS
1.1.1 Khái niệm bất động sản
Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý và sử dụng, người ta có các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau Một cách phân chia khái quát nhất mà tất cả các nước đêu sử dụng là phân chia tài sản thành 2 loại: động sản và bất động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “ khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản.” Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “ mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản” Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “ BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “ gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ ràng về khái niệm này và dẫn tới các cách hiều rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai” Luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống Điều 130 của Luật này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “Những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng” Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không kiên quan gì đến đất đai như “ tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS.
Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, tại điều 174 có quy định: “ BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng trên đó, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản quốc gia không cho là BĐS, trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay vẫn chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này.
Bất động sản có vai trò quan trọng trong đời sống xã hội – kinh tế của con người, một số vai trò cơ bản là:
- Bất động sản có vai trò là không gian, môi trường sống cho mọi loài sinh vật trên trái đất, bao gồm con người.
- Bất động sản là tư liệu quan trọng trong mọi hoạt động sinh hoạt, kinh tế xã hội của con người.
1.1.2 Đặc điểm của bất động sản
Bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận Khi những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi Do vậy một mặt, khi đầu tư kinh doanh phát triển hoặc định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này Đồng thời, đầu tư các công trình bất động sản phải đi đôi với việc phát triển các yếu tố tiếp cận và giảm khoảng cách đến cách trung tâm bằng việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục.
Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt Những yếu tố đó là: những yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến bất động sản thay đổi.
Thứ hai, bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng hóa bất động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, bất động sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hóa bất động sản được thể hiện trên cả hai góc độ vật lý và kinh tế song giữa tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế Chính vì vậy khi đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để quyết tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí hoặc đầu tư nhiều lần Trong khi nghiên cứu đánh giá một bất động sản phải tính đến cả hai yếu tố tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý, tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định sự tồn tại của bất động sản đó Trong giai đoạn nền kinh tế phát triển, một khu chung cư còn tốt, kết cấu bền chắc nhưng thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn hơn tuổi thọ vật lý, trong khi đó một vườn cây lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn hơn chu kỳ sinh học nhưng tuổi thọ kinh tế lại có thể dài hơn tuổi thọ vật lý.
Trong mối quan hệ giữa tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý của bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế do các chi phí duy trì tăng và nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do vậy phải so sánh giữa giá trị kinh tế mang lại với các chi phí duy trì và chi phí cơ hội của việc duy trì hay đổi mới bất động sản đó để quyết định sự tồn tại của chu kỳ vật lý
Một công thức đơn giản để đánh giá nên đào thải, cải tạo hay tiếp tục duy trì bất động sản là:
Trong đó: r – lãi suất tiền vay;
C- tổng chi phí kinh tế.
Nếu P > 0, thì nên tiếp tục duy trì, nếu P < 0 nên cải tạo xây dựng lại
Do có tính lâu bền nên trước khi đầu tư, thiết kế phải tính toán và dự báo được tất cả các công năng cũng như dự tính trước được các nhu cầu phát sinh Bởi lẽ nếu không dự tính trước những nhu cầu phát sinh sẽ không dễ gì thay đổi những yếu tố vật lý cho phù hợp với những nhu cầu này.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang tính khan hiếm Sở dĩ như vậy là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Bất động sản là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng Đất đai có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các công trình xây dựng lại càng giới hạn hơn Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công trình bất động sản Chính vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản luôn mất cân đối theo chiều hướng cung nhỏ hơn cầu dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản, người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên Vì vậy các chính sách điều tiết cân bằng cung cầu khong thể sử dụng công cụ giá cả mà quan trọng là phải có chính sách chống đầu cơ và hạn chế sở hữu bất động sản
Thứ tư, tính dị biệt của bất động sản Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một bất động sản nào khác Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác nhau về vị trí lô đất; khác nhau về kết cấu và kiến trúc; khác nhau về hướng; khác nhau về cảnh quan và các vật ngoại cảnh Do vậy trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh dập khuôn giữa các bất động sản với nhau Vấn đề quản lý không gian kiến trúc phải đảm bảo mang tính thống nhất khắc phục các nhược điểm do tính dị biệt tạo ra thuộc trách nhiệm của người quản lý vĩ mô
Thứ năm, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi đầu tư xây dựng các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công trình khác; khi đánh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sẽ ra đời Cũng chính vì sự ảnh hưởng của bất động sản đến các hoạt động kinh tế xã hội nên Nhà nước phải giữ vai trò quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Những vấn đề cơ bản về định giá bất động sản
1.2.1 Khái niệm và vai trò của định giá Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Ở nước ngoài, người ta thường sử dụng hai từ tiếng Anh là Appraisal và Valuation để nói đến thẩm định giá Nguồn gốc từ ngữ của cả hai thuật ngữ này là từ tiếng Pháp Valuation xuất hiện vào năm 1529 cònAppraisal từ năm 1817 Hai thuật ngữ đều có chung ý nghĩa, đó là sự ước tính, đánh giá và có hàm ý là cho ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một vật phẩm nhất định Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đa đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau:
Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một hiện vật, của một tài sản”; “ là sự ước tính giá trị hiện hanh của tài sản trong kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hinh thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”
Theo Ông Fred Peter Marrone – Giám đốc Marketing của AVO, Úc “ Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo Gs Lim Lan Yuan – Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng nhu xem xét tất cả các yếu tố kinh tê căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Điều 4, Luật Kinh doanh BĐS được Quốc hội thông quà ngày 29 tháng 6 năm 2006 quy định: “ Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của một BĐS cụ thể tại thời điểm xác định”.
Nhìn chung, các khái niệm trên đây khi để cập đến thẩm định giá đều có chung một số yếu tố là:
+ Sự ước tính giá trị hiện tại.
+ Về tài sản, bất động sản hoặc các quyền sở hữu đối với tài sản, bất động sản.
+ Theo yêu cầu, mục đích nhất định.
+ Ở địa điểm, thời điểm, thời gian cụ thể.
+ Trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường.
Do vậy, chúng ta có thể hiểu khái niệm về định giá như sau:
“ Định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một thời điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”.
Vai trò của định giá bất động sản với cá nhân
Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá trị thị trường khác nhau Hoặc cùng loại bất động sản, cùng thị trường (nông thôn/thành thị/vùng) nhưng ở những thời điểm khác nhau, có giá thị trường khác nhau Chưa kể đến các bất động sản có đặc tính kỹ thuật, xây dựng, kiến trúc phức tạp và rất khác nhau Trong khi đó, giá cả của bất động sản phụ thuộc rất lớn và các yếu tố này Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thế không đánh giá đúng giá thị trường của bất động sản Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản.
Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm… Ở đây vai trò của người định giá như một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trường bất động sản.
Vai trò của định giá bất động sản với nhà nước
Nhà nước, với tư cách là chủ sở hữu của một khối lượng rất lớn các loại bất động sản, sẽ bị ảnh hưởng rất lớn (bị thất thoát tài sản, thiệt hai về lợi ích kinh tế hoặc gây tổn hại cho người khác nếu định giá không đúng các loại bất động sản mà nhà nước sở hữu Cho đến nay, việc định giá các tài sản này đang được thực hiện bởi các cán bộ định giá thuộc hệ thống nước ( như cán bộ thuộc các sở tài chính,cán bộ thuế…) Với một khối lượng lớn, việc sử dụng hoạt động tư vấn định giá từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản là tất yếu Chính vì vậy, hoạt động định giá có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước Các bất động sản phải được định giá bao gồm:
Định giá đất làm cơ sở cho việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế tài sản, thuế trước bạ…
Định giá các bất động sản cho mục đích cổ phần hóa, sáp nhập, bán, khoán, cho thuê các doanh nghiệp nhà nước
Định giá bất động sản ( đặc biệt là đất đai) cho các hoạt động đấu giá
Định giá đất đai, nhà xưởng của các doanh nghiệp nhà nước khi tham gia liên doanh liên kết sản xuất
Định giá bất động sản để thanh lý tài sản
Định giá bất động sản cho các mục đích thế chấp, bảo hiểm…
Việc định giá BĐS phản ánh đúng giá trị thị trường sẽ có tác dụng lớn trong việc đảm bảo nguồn thu cho nhà nước, đảm bảo tính công bằng xã hội Đồng thời, định giá đúng giá trị BĐS, trong đó đặc biệt là đất đai, sẽ tạo động lực cho việc phân bố đất đai - như là một nguồn lực xã hội - một cách hợp lý và hiệu quả Nói một cách khác, đất đai sẽ được phân bố vào người “sử dụng đất tốt nhât và hiệu quả nhất” Khi tất cả nguồn lực đất đai đều được đánh giá theo giá trị thị trường và không có sự ưu đãi đặc biệt nào đối với một nhóm người sử dụng cụ thể, thì đất đai sẽ được sử dụng theo cách tốt nhất Trên thực tế hiện nay ở nước ta, còn rất nhiều cơ quan, doanh nghiệp nhà nước được “bao cấp” về giá đất khi tính toán các nghĩa vụ này không sát với giá thị trường, vì vậy cơ quan này không có động lực rời khỏi khu vực này để tìm đến những khu vực có giá đất rẻ hơn để thuê trụ sở hoặc nơi sản xuất kinh doanh Nói một cách khác, nguyên tắc “sử dụng cao nhất và tốt nhất” không được đảm bảo Nguyên nhân cở bản của tình trạng này là việc áp dụng các phương pháp xác định giá trị bất động sản trong thực tiến nước ta hiện này chưa đủ và đội ngũ cán bộ định giá bất động sản còn thiết kinh nghiệm và chuyên nghiệp.
1.2.2 Căn cứ định giá bất động sản
- Các yếu tố cơ bản của quá trình lao động lao động tạo ra bất động sản
- Chi phí cơ hội của sử dụng đất và công trình
- Dựa vào những thay đổi của nền kinh tế
- Dựa vào sự phù hợp và đóng góp của bất động sản vào quần thể bất động sản trong khu vực
- Dự vào các yếu tố cấu thành của bất động sản
- Dựa vào khả năng cạnh tranh của bất động sản
- Dựa vào các lợi ích mang lại trong tương lai của bất động sản
1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản
Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng bất động sản, tính khan hiếm bất động sản, nhu cầu có khả năng thanh toán của người tiêu dùng… Với cùng một bất động sản, bất động sản nào có khả năng phát triển, hoặc được khai thác tốt nhất, sẽ có giá trị cao hơn Hoặc, giá cả của bất động sản sẽ cao hơn, nếu người định giá dự báo được những kì vọng của bất động sản trong tương lai. Ở các thị trường bất động sản phát triển, hoạt động định giá bất động sản là một ngành có tính chuyên nghiệp cao Hầu hết các loại bất động sản giao dịch đều thông qua môi giới và định giá của các tổ chức tư vấn bất động sản chuyên nghiệp. Các chuyên gia định giá bất động sản thường là những người có kinh nghiệm, am hiểu về thị trường bất động sản, am hiểu về kĩ thuật kiến trúc Ngoài ra, người định giá kết hợp các kinh nghiệm thực tiễn, dự đoán thị trường, áp dụng thông thạo các nguyên tắc trong hoạt động định giá bất động sản.
Các nguyên tắc định giá bất động sản, về cơ bản được dựa trên các học thuyết kinh tế và khái niệm cơ bản về giá thị trường Các nguyên tắc này cần thiết phải được kết hợp chặt chẽ với nhau trong việc định giá bất động sản Trên thực tế hoạt động định giá, có nhiều nguyên tắc chi phối, tuy nhiên, các nguyên tắc chủ yếu trong định giá bất động sản bao gồm:
Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thực để thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp thuận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế- xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
“Sử dụng cao nhất và tốt nhất” là một trong những nguyên tắc cơ bản và quan trọng nhất của việc xác định giá trị bất động sản nói chung và xác định giá trị đất đại nói riêng Đất đai có thể được sử dụng theo những cách rất khác nhau Tuy nhiên, nguyên tắc này đòi hỏi phải đảm bảo các điều kiện sau:
Sử dụng hợp pháp: như việc thỏa mãn các yếu tố về quy hoạch, về sức khỏe, môi trường và các quy đinh về pháp luật, được nhà nước công nhận và bảo hộ Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng nó có thể thực hiện về mặt vật chất hay pháp luật cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng của người định giá về tính hợp lý của việc sử dụng hiên tại.
Đặc tính vậy lý có thể thỏa mãn: Ví dụ như có đủ tiện ích, các điều kiện về thổ nhưỡng và khả năng tiếp cận mảnh đất…
Khả thi về mặt kinh tế : thể hiện các đặc tính như việc có thể dự đoán khả năng có đươc thu nhập từ việc sử dụng đất đai.
Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản
Có 2 nhóm nhân tố tác động ảnh hưởng đến định giá BĐS là:
- Nhân tố con người – là nhân tố quan trọng, trực tiếp vận dụng các lý luận định giá vào việc định giá cụ thể Định giá BĐS là hoạt động phức tạp, kho khăn hơn các loại tài sản khác vì bất động sản ở Việt Nam là thị trường không hoàn hảo, thông tin không rõ ràng, có nhiều biến động Hơn nữa, phần lớn hoạt động định giá mang tính chủ quan vì vậy người định giá phải có chuyên môn, nghiệp vụ, am hiểu về pháp luật xây dựng, kinh tế, tài chính, làm việc phải có tinh thần trách nhiệm cao, có khả năng phân tích, dự đoán các khả năng hiện tại và tương lai của bất động sản…
- Trang bị kỹ thuật hỗ trợ công tác định giá bất động sản: Hiện nay mọi lĩnh vực hoạt động kinh tế đều phải cần sự hỗ trợ của thiết bị kỹ thuật Trong định giá bất động sản còn rất cần đến sự hỗ trợ này vì muốn định giá phải cần thông tin thị trường.
- Hành lang pháp lý cho hoạt động định giá bất động sản:
Các chính sách, quy định của pháp luật về định giá Đây là yếu tố tác động rất lớn đến hoạt động định giá bất động sản vì mỗi hoạt động kinh tế xã hội đều phải tuân thủ theo quy định của pháp luật Hiện nay có một số quy định về định giá như:
+ Nghị định số 101/2005/NĐ – CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của chính phủ về thẩm định giá Nghi định quy định cụ thể về:
+ Các phương pháp định giá
+ Lựa chọn phương pháp định giá
+ Doanh nghiệp thẩm định giá
+ Giá dịch vụ thẩm định giá
+ Quản lý thống nhất danh sách thẩm định viên hành nghề và doanh nghiệp định giá.
+ Các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam được quy định trong Quyết định của Bộ tài chính số 77/2005/QĐ – BTC ngày 01/11/2005, Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC ngày 18/04/2005 và Quyết định số 129/2008/QĐ – BTC ngày 31/12/2008 ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam cụ thể:
+ Tiêu chuẩn 01: giá trị thị trường làm cơ sở cho định giá tài sản
+ Tiêu chuẩn 02: Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 03: Những quy tăc đạo đức hành nghề thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 04: Báo cáo kết quả, hồ sơ và chứng thư thẩm định giá trị tài sản
+ Tiêu chuẩn 05: Quy trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 06: Những nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 07: Quy định phương pháp so sánh và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn 08: Quy định phương pháp chi phí và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 09: Quy định phương pháp thu nhập và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 10: Quy định phương pháp thặng dư và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 11: Quy định phương pháp lợi nhuận và hướng dẫn thực hiện phương pháp trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Tiêu chuẩn số 12: Quy định về phân loại tài sản và hướng dn thực hiện phân loại tài sản trong quá trình thẩm định giá tài sản.
+ Luật kinh doanh bất động sản.
- Các yếu tố trên vừa có tác động tiêu cực, vừa có tác động tích cực đến hoạt động định giá Các quy định làm căn cứ cho hoạt động định giá diễn ra bình thường va hợp pháp, đồng thời giúp cho hoạt động này phát triển đúng hướng có thể đem lại lợi ích cho cộng đồng, nhưng cũng có thể hạn chế sự phát triển.
- Việc xây dựng và hoàn thiện các tiêu chuẩn về định giá là một nhu cầu tất yếu và rất cấp bách với Việt Nam Các tiêu chuẩn về định giá không chỉ hướng dẫn mà còn mang tính bắt buộc Nó tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động định giá, đồng thời tạo cơ sở xây dựng hệ thống quản lý hoạt động của nghề này và hoạt động của các nhà định giá.
THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠIHÀ NỘI
Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty cổ phẩn thông tin và thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội
Tình hình và kết quả hoạt động kinh doanh của Chi nhánh SIVC tại Hà Nội.
- Bằng sự chỉ đạo sáng suốt của Ban Giám đốc Công ty, sự nỗ lực của tập thể, các nhân Chi nhánh Hà Nội, sự hỗ trợ kịp thời của các Phòng Ban Công ty, cán bộ, trong năm 2014 nhân viên Chi nhánh Hà Nội đã thực hiện được một số kết quả như sau:
- Đã thực hiện khoảng 2.000 Hợp đồng Thẩm định giá và Công văn yêu cầu Công tác chuyên môn, nghiệp vụ đã được triển khai trên nhiều địa phương như: Lai Châu, Hà Giang, Lạng Sơn, Bắc Giang, Vĩnh Phúc, Hà Tây, Hải Dương, Quảng Ninh, Nghệ An…
- Tổng giá trị tài sản thẩm định ước tính khoảng 25.000 tỷ đồng.
- Doanh thu đạt ước tính khoảng 8 tỷ đồng (chưa tính các khoản Trung tậm trực tiếp thu).
Năm 2014, SIVC Hà Nội có một số khó khăn trong công tác chuyển đổi nên các quý I/2014 đạt doanh thu thấp Tuy nhiên các quý II, III và IV/ 2014 đã có sự phát triển doanh thu rõ rệt và hoàn thành được chỉ tiêu được giao.
- Doanh thu năm 2014 chi nhánh Hà Nội ước tính 8 tỷ đồng.
Tuy nhiên tốc độ phát triển của chi nhánh Hà Nội cũng nằm trong xu hướng phát triển chung của nghề thẩm định giá tại Việt Nam Các doanh nghiệp khác tại Hà Nội vừa qua cũng đạt kết quả kinh doanh khá tốt và họ đang phát triển tương đối rầm rộ cả về số lượng và chất lượng Bên cạnh đó có sự câu kết của một số doanh nghiệp nghành thẩm định giá tại Hà Nội nhằm hạn chế sự phát triển của chi Nhánh Hà Nội bằng nhiều biện pháp khác nhau.
Tình hình và kết quả hoạt động những năm qua của phòng BĐS tại chi nhánh SIVC Hà Nội
- Phòng thẩm định giá Bất động sản được thành lập cùng với sự ra đời của SIVC – HN.
- Từ khi thành lập tới tháng 12 năm 2014 Phòng Bất động sản đã hoàn thành tốt nhiệm vụ lãnh đạo Công ty giao cho cụ thể là:
- Công việc: xử lý tốt các hợp đồng tại SIVC – HN một cách kịp thời, đúng quy trình và đảm bảo chất lượng.
- Kết quả thẩm định được thị trường chập nhận.
- Phối hợp với các phòng ban của SIVC – HN có sự thống nhất theo quy trình Công ty để ra.
- Hiện Phòng BĐS đang tập trung vào công tác đào tạo nhân viên trong phòng bằng hình thức hướng dẫn, giúp đỡ chuyên môn: Đến nay Phòng BĐS đã có một độ ngũ nhân viên đủ mạnh để giải quyết các nhiệm vụ theo sự phân công bố trí của lãnh đạo SIVC – HN.
- Lãnh đạo SIVC – HN luôn coi trọng công tác đào tạo, chính vì thế mà trong thời gian quy Phòng BĐS tạo mọi điều kiện giúp đỡ lẫn nhau để nhân viên trong phòng có điều kiện về thời gian học tập Hiện toàn bộ cán bộ nhân viên trong phòng được cấp Giấy chứng nhận hoàn thành lớp bồi dưỡng nghiệp vụ Thẩm Định Giá đúng quy định của ngành Thẩm Định Giá.
+ Công tác phát triển thị trường:
- Trong thời gian qua lãnh đạo và nhân viên trong phòng tập trung vào việc tiếp thị dưới nhiều hình thức: Gặp gỡ khách hàng, gửi danh thiệp, Catalogue tới khách hàng Ngoài ra còn vận động gia định, bạn bè cùng quảng bá thương hiệu của SIVC nói chung và SIVC - HN nói riêng Kết quả năm 2014 nhiều cán bộ nhân viên trong phòng đã giới thiệu được một số khách hàng cho Chi nhánh cũng như Công ty.
+ Công tác quần chúng đoàn thể:
- Trong thời gian cùng với sự hình thành SIVC – HN, chi bộ, Đoàn TN, tổ công đoàn và các phòng ban được thành lập, dần từng bước hoàn thiện về cơ cấu tổ chức và đi vào hoạt động một cách nhịp nhàng Tổ chức Đoàn TN, Tổ công đoàn là nơi tạo nguồn và ươm mầm cho Đảng viên, các đồng chí Bí thư chi đoàn, Tổ trưởng tổ công đoàn đều là những đoàn viên, đảng viên trẻ tuổi, sôi nổi đầy nhiệt huyết.
- Phòng BĐS là một phòng ban đóng góp không nhỏ vào các phong trào của Chi đoàn và Tổ công đoàn bám sát nhiệm vụ các đoàn thể giao cho, các thành viên trong liên kết chặt chẽ với tổ chức tại địa phương để đưa phong trào đi lên.
+ Quản lý cơ sở vật chất:
- Cán bộ nhân viên trong phòng luôn làm việc theo nguyên tác dùng tốt – dùng bền, thực hiện tốt công việc bảo quản tốt tài sản của cơ quan không để xảy ra những như hỏng đáng tiếc trong quá trình làm việc.
+ Công tác vệ sinh văn phòng:
- Phòng BĐS đã tự đề ra bảng trực nhật trong phòng Mỗi tuần mỗi thành viên trong phòng BĐS có trách nhiệm dọn dẹp vệ sinh trong phòng Ngoài ra toàn thể cán bộ nhân viên trong phòng đều có ý thức giữ gìn vệ sinh chung cho toàn SIVC –
HN, tham gia đầy đủ các đợt phát động dọn vệ sinh cho toàn SIVC – HN do Đoàn thanh niêm và các đoàn thể phát động.
- Kể từ khi thành lập tới nay Phòng BĐS luôn lanh đạo cán bộ nhân viên hoạt động một cách nhịp nhàng, công việc chuyên môn cũng như công tác phong trào đều đảm bảo đúng nguyên tắc, đúng quy trình mà Ban lãnh đạo Công ty đề ra.
- Công tác thẩm định giá: Phòng BĐS thực hiện tốt các hợp đồng của khách hàng tính đến cuối tháng 12/2014 tổng Doanh thu đạt khoảng 3 tỷ.
- Phát triển thị trường: Trong năm 2014 nhiều cán bộ nhân viên của Phòng BĐS đã giới thiệu được một số khách hàng cho SIVC – HN cũng như công ty.
- Công tác đoàn thể: Hoàn thành tốt nhiệm vụ mà các đoàn thể giao cho.
2.2 Thực trạng định giá tại công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam
2.2.1 Thực trạng về phương pháp định giá
Từ khi đi vào hoạt động, hoạt động định giá BĐS cú Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam chủ yếu là xác định giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng trên đất, khu đất dự án, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại,… Do đó, phương pháp được áp dụng chủ yếu tại công ty trong thời gian qua là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập
Phương pháp so sánh được áp dụng phổ biến và thường xuyên trong việc xác định giá trị quyền sử dụng đất Nhằm mục đích mua bán, định giá thế chấp, định giá để đánh thuế bất động sản, định giá cho việc mua bán chuyển quyền sở hữu đất đai…Việc định giá cho các BĐS theo phương pháp này chỉ được thực hiện khi có các bằng chứng về việc mua bán và cho thuê có thể sử dụng được.
Phương pháp chi phí cũng là một phương pháp được công ty sử dụng gần như song song với phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá trị các bất động sản có mục đích sử dụng riêng biệt, ít có trao đổi trên thị trường.
Đánh giá hoạt động định giá BĐS
2.3.1 Nhận xét về hoạt động định giá
Việc áp dụng quy trình và phương pháp định giá BĐS tại Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội trong thời gian qua đã đạt được những thành công sau:
- Một là, các thẩm định viên, chuyên viên định giá của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội luôn cập nhập và áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến hoạt động định giá nói chung và định giá BĐS nói riêng nên quy trình và phương pháp định giá BĐS được thực hiện theo đúng quy định của các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến hoạt động định giá BĐS.
- Hai là, quy trình định giá của công ty được thực hiện theo 6 bước là sự cụ thể hóa các bước định giá được quy định tại tiêu chuẩn số 05 trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Quy trình này đã giúp nhóm thẩm định có cái nhìn tổng quát về thứ tự và cách thức thực hiện công việc, góp phần hoàn thiện dịch vụ định giá Công ty đã xây dựng được kế hoạch định giá để có cái nhìn tổng quát về các bước cần phải thực hiện Mặc dù kế hoạch này mới chỉ dừng lại ở việc chỉ ra nội dung công việc và bố trí nhân lực thực hiện công việc nhưng đó cũng là một thành công lớn của công ty, trong khi nhiều công ty trong lĩnh vực định giá không thực hiện được mà chủ yếu làm theo ý chủ quan.
- Ba là, công ty có một phương pháp thu thập thông tin thị trường hiệu quả và lành mạnh; đã tiếp cận, khai thác thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như qua điều tra thực tế, trang Web, báo, tạp chí, các văn phòng nhà đất, cơ sở dữ liệu công ty. Mặt khác, nhóm định giá đã thu thập được những thông tin cần thiết cho công tác định giá BĐS như thông tin về BĐS mục tiêu, các chứng cớ so sánh, thông tin về thị trường.
- Bốn là, các phương pháp định giá BĐS được áp dụng phù hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tắc định giá BĐS.
- Phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo các bước hợp lý Đối với BĐS mục tiêu và các BĐS so sánh được điểu tra và khảo sát cụ thể các đặc điểm có tác động đến giá trị của BĐS như: đặc điểm pháp lý, đặc điểm kỹ thuật, đặc điểm kinh tế xã hội Công ty đã tận dụng được các ưu điểm của phương pháp so sánh trực tiếp. Đó là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường, là cơ sở vững chắc để khách hàng công nhận kết quả định giá Vì vậy, công ty đã sử dụng kết quả của phương pháp so sánh trực tiếp để cung cấp cho khách hàng.
- Phương pháp chi phí cũng được tiến hành cụ thể, có sự khảo sát chi tiết các công thông số kỹ thuật của công trình xây dựng góp phần nâng cao độ chính xác trong việc xác định giá trị còn lại của công trình.
- Khi phân tích các BĐS so sánh, thẩm định viên đã trả lời được một ố câu hỏi nhằm kiểm tra tính thị trường của các BĐS so sánh như các thương cụ có thật, đã diễn ra giao dịch, giao dịch, thời điểm thực hiện, tình trạng mua bán là tự nguyện. Tuy nhiện, những câu hỏi này vẫn chưa đảm bảo được các chứng cứ so sánh đó có đảm bảo tính thị trường hay không.
- Để đưa ra mức giá cuối cùng của giá trị QSD đất Chi nhánh Công ty cổ phẩn thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà nội đã sử dụng phương pháp điều chỉnh tỷ lệ phần trăm giá của BĐS so sánh về BĐS cần thẩm định dựa trên một số chỉ tiêu chủ yếu Vì vậy kết quả cuối cùng có độ chính xác cao.
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
Bên cạnh những thành công đã đạt được, trong công tác định giá BĐS tại Chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội vẫn tồn tại những hạn chế sau:
Một là, công ty đã thực hiện đầy đủ các bước cơ bản của một quy trình định giá nhưng quy trình này chưa thực sự cụ thể và chi tiết Công tác lập kế hoạch chưa được chú trọng đúng mức Do đó, ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ định giá.
Hai là, việc lựa chọn các phương pháp định giá BĐS tại Công ty tuy phù hợp với đặc điểm của BĐS, mục đích và nguyên tác định giá nhưng quy trình thực hiện các phương pháp này còn nhiều hạn chế Cụ thể:
Trong phương pháp so sánh trực tiếp:
- Quá trình khảo sát, thu thập thông tin về các đặc điểm của BĐS định giá và BĐS so sánh chưa đầy đủ.
+ Về đặc điểm pháp lý: không đề cập đến sơ đồ quy hoạch của BĐS. + Về đặc điểm kỹ thuật: không xác định vị trí BĐS tọa lạc là đô thị loại mấy, chưa chỉ ra hình dáng của thửa đất có vuông vức hay không.
Còn thiếu một số đặc điểm khác có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS định giá như phong thủy, tâm lý Chính vì còn thiếu một số đặc điểm này mà độ chính xác của kết quả định giá BĐS sẽ bị giảm.
- Các thông tin thu thập từ nhiều nguồn khác nhau có độ chính xác khác nhau. Định giá viên đã thu thập thông tin qua báo mua và bán nên các tài liệu này có độ tin cậy không cao và mức gia đó không phản ánh giá trị thị trường nên đã ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả định giá.
- Số lượng các BĐS so sánh không nhiều, ở đay chỉ mới dừng lại ở 3 BĐS so sánh Nếu thu thập được nhiều BĐS so sánh thì độ chính xác của kết quả định giá sẽ tăng lên.
Mục tiêu và phương hướng phát triển của Chi nhánh Công ty cổ phần thông
3.1 Mục tiêu và phương hướng phát triển của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội
Là một Công ty chuyền về lĩnh vực thẩm định giá, SIVC Hà Nội đã tập hợp lực lượng thẩm định viên về giá và các chuyên viên có phẩm chất đạo đức , có kinh nghiệm và giầu năng lực trong lĩnh vực Để khẳng định mình trong xu thế phát triển, một nhiệm vụ quan trọng của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam là xây dựng vững chắc thương hiệu và củng cố vị thế của Công ty trong lĩnh vực này. Để xây dựng vững chắc thương hiệu cũng như củng cố vị thế của công ty, mục tiêu của công ty là:
- Nâng cao chất lượng dịch vụ, cung cấp cho khách hàng dịch vụ chuyên nghiệp với chất lượng tốt nhất.
- Áp dụng công nghệ đào tạo cho các nhân viên ngày càng đáp ứng tốt hơn nhu cầu của công việc.
- Mở rộng mạng lưới khách hàng.
- Tăng doanh thu và lợi nhuận của tất cả các hoạt động cũng như của toàn công ty.
3.1.2 Phương hướng Định giá bất động sản cũng như thị trường bất động sản Việt Nam đang trong thời kì quá độ từ quản lý thiếu tập trung sang tập trung Trong giai đoạn này bên cạnh những hạn chế của thị trường bất động sản là những tồn tại của hoạt động định giá bất động sản Những tồn tại đó đã tạo ra cản trở đối với hoạt động định giá bất động sản của công ty nói riêng và của các tổ chức định giá nói chung Trong năm tới nhằm khắc phục những khó khăn cũng như những hạn chế còn tồn tại trong nội bộ, ban lãnh đạo công ty đã đưa ra một số định hướng phát triển như sau:
- Thực hiện tốt nhiệm vụ trọng tâm đó là: Thẩm định giá, làm tốt công tác Marketing, công tác tiếp cận thị trường Ngoài ra còn có kế hoạch, hợp tác phòng ban Hợp tác với các cơ quan ban ngành tại địa bàn Hà Nội và các tỉnh phía Bắc để mở rộng thị trường.
- Đào tạo chuyên môn nghiệp vụ nhằm đáp ứng tốt công việc được giao.
- Thực hiện các hợp đồng thẩm định giá đúng thủ tục, đúng quy trình mà lãnh đạo Công ty và lãnh đạo SIVC – HN đề ra Năm 2015 phấn đấu đạt doanh thu tăng lên trên 10 tỷ đồng.
- Phấn đấu cuối năm 2015 phòng BĐS đạt thành tích hoàn thành xuất sắc nhiệm vụ, ít nhất 4 cán bộ nhân viên trong phòng được cấp bằng khen của Bộ Tài Chính Hai đồng chí được danh hiệu Chiến sĩ thi đua Ngành Tài Chính và toàn thể nhân viên trong phòng được Công ty tặng Bằng khen chiến sĩ thi đua cấp cơ sở.
- Về dài hạn, công ty cần xây dựng và hoàn thiện quy trình định giá, áp dụng các phương pháp định giá một cách linh hoạt hiệu quả nhằm nâng cao chất lượng của công tác thẩm định giá.
Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá tại Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội
Giải pháp từ phía Nhà nước
Hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu công trình trên đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cở hữu công trình trên đất đóng vai trò rất quan trọng, nó tạo lập tính pháp lý cho hàng BĐS Hiện nay, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và sở hữu công trình trên đất còn diễn ra chậm chạp và tồn tại nhiều bất cập Các cơ quan ban ngành chức năng cần phải có những biện pháp đẩy nhanh tiến bộ cấp giấy chứng nhận cho người dân, những biện pháp đó là:
- Đối với người xin cấp giấy chứng nhận mà họ chưa có khả năng nộp các khoản phí theo quy định, cần cho nợ nghĩa vụ tài chính trong một khoảng thời gian nhấy định Cần phải kiểm tra, xử lý đối với những trường hợp vi phạm về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, đặc biệt đối với cán bộ, công chức có hành vi tiêu cựu trong quá trình cấp giấy chứng nhận.
Có thể nói khi tốc độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở được đẩy mạnh, số lượng BĐS có đầy đủ tính pháp lý tăng, thúc đẩy quá trình đưa BĐS tham gia vào các giao dịch trên thị trường như: mua bán, chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp qua đó thúc đẩy thị trường BĐS ngày càng phát triển, các thông tin thu thập được nhiều, thông tin thu thập được chính xác, phản ánh đúng với thị trường, tiết kiệm thời gian trong công tác thu thập thông tin, hoạt động định giá BĐS diễn ra nhanh hơn và giá trị định giá phù hợp với thị trường.
Giải pháp về công tác quy hoạch của Nhà nước
Thứ nhất: Về quy hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch sử dụng đất là một nội dung quan trọng, là một khâu trung tâm của quản lý Nhà nước về đất đai, quy hoạch sử dụng đất là nền tảng cho các hoạt động như phân bôt, sử dụng, quan hệ giao dịch đất đai Công tác quy hoạch sử dụng đất trong những năm gần đây đã được triển khai trên diện rộng những vẫn còn một số tồn tại như: Quy hoạch vẫn mang tính chủ quan của nhà quản lý, chưa bám sát thực tế và định hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch chi tiết sử dụng đất chưa được công khai Vì vậy, để giải quyết tình trạng trên thì phải đi trước một bước, quy hoạch phải đảm bảo tính khoa học, việc bố trí và sử dụng đất phải tiết kiệm, hiệu quả, trong công tác quy hoạch cần phải có sự tham gia của nhân dân, quy hoạch chi tiết cần phải công khai.
Thứ hai: Về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông.
Bên cạnh quy hoạch sử dụng đất, hệ thống quy hoạch ở nước ta hiện nay còn bao gồm các loại quy hoạch khác như: quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch đô thị, quy hoạch giao thông Từng loại quy hoạch có mối quan hệ mật thiết với nhau, tác động qua lại lẫn nhau Tuy nhiên, hiện nay các loại quy hoạch trên còn chồng chéo, chưa có sự liên hết giữa các bộ, ngành trong việc đưa ra quy hoạch, do vậy dẫn đến tình trạng lãng phí trong việc xây dựng và thực hiện quy hoạch, các thông tin của từng loại quy hoạch không phản ánh đúng tình hình kinh tế - xã hội Vì vậy, cần phải xây dựng và đưa ra văn bản luật quy định rõ ràng vị trí cũng như vai trò của từng loại quy hoạch, phải xác định rõ mối quan hệ giữa các loại quy hoạch.
Trong hoạt động định giá BĐS hiện nay, thì thông tin về các loại quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng đặc biệt là quy hoạch sử dụng đất Khi tiến hành định giá BĐS, thẩm định viên sẽ kiểm tra xem BĐS đó có sử dụng đúng quy hoạch Nhà nước hay không, BĐS đó có thuộc vào quy hoạch hay không, nếu thuộc thì toàn bộ BĐS thuộc quy hoạch hay chỉ một phần BĐS thuộc quy hoạch Nếu chỉ có một phần BĐS thuộc quy hoạch thì phần diện tích nằm trong quy hoạch sẽ được tính theo khung giá đất do Nhà nước ban hành, phần diện tích còn lại sẽ được tính theo giá thị trường Từ sự phân tích trên ta thấy rằng công tác quy hoạch đóng vai trò rất quan trọng trong hoạt động định giá hiện nay, không những xác định được chính xác giá trị BĐS mà còn xác định được tiềm năng của BĐS đó trong tương lai.
Thứ ba: Thúc đẩy phát triển của thị trường bất động sản
Kể từ khi chính thức được thừa nhận và phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam phát triển qua nhiều giai đoạn, có giai đoạn thị trường phát triển rất sôi nổi, có giai đoạn thị trường lại “đóng băng” hần như hoàn toàn, thị trường BĐS là một trong 5 thị trường (thị trường vốn, thị trường khoa học – công nghệ, thị trường hàng hóa – dịch vụ, thị trường lao động, thị trường BĐS) đóng vai trò quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế Thị trường BĐS ở nước ta mới được hình thành, do vậy còn tồn tại một số hạn chế như: Hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến thị trường còn thiếu, chưa đồng bộ, thị trường còn mang tính tự phát, còn tồn tại giao dịch ngầm từ đó làm thất thu Ngân sách Nhà nước Thị trường BĐS bất ổn như vậy do những nguyên nhân: Cung về nhất đất tăng nhanh nhưng chỉ đáp ứng phần nhỏ nhu cầu xã hội, sự quản lý chặt chẽ và kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước đối với thị trương BĐS Mặt khác, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, do vậy vai trò của Nhà nước trong việc điều tiết để bình ổn thị trường là cực kì quan trọng Để bình ổn và phát triển thị trường BĐS cần thực hiện một số giải pháp:
- Quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ Điều chỉnh thuế nhà đất theo hướng hạn chế đầu cơ.
- Cân đối lại cung – cầu về BĐS, xây dựng những khu nhà ở cho người có thu nhập thấp Phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp.
- Hoàn thiện hệ thống, cơ chế, chính sách liên quan đến thị trường BĐS theo nguyên tắc đồng bộ, nhất quán và tôn trọng các quy luật của thị trường: quy luật cung – cầu, quy luật cạnh tranh.
- Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường.
- Cho vay tín dụng đối với người thực sự có nhu cầu về nhà ở.
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra xử lý vi phạm các trường hợp vi phạm Luật kinh doanh BĐS.
- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS.
Có thể nói sự hình thành của thị trường BĐS nó có tác dụng rất lớn đối với hoạt động định giá BĐS Khi thị trường BĐS phát triển, các quy định về tính pháp lý đối với BĐS chặt chẽ hơn, các giao dịch diễn ra trên thị trường nhiều, hạn chế các giao dịch ngầm, từ đó thông tin thu thập trên thị trường sẽ chính xác, minh bạch hơn, phản ánh đúng giá trị thực của BĐS hay nói cách khác giá trị định giá sẽ chính xác hơn và phù hợp hơn với thị trường.
Giải pháp từ phía Công ty
Xây dựng hệ thống thông tin thị trường phục vụ cho công tác định giá tài sản
Các thông tin về các tài sản và các thông tin giao dịch trên thị trường là một nguồn tài nguyên rất quý giá Nó phục vụ rất tốt cho hoạt động thẩm định tài sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, làm cơ sở cho việc thống kê, dự báo biến động về giá BĐS theo từng thời kỳ Các nhân viên thẩm định tài sản phải thường xuyên theo dõi bám sát với thị trường đồng thời phải thu thập càng nhiều thông tin về thị trường BĐS qua các nguồn khác nhau nhằm tạo cho mình một hệ thống dữ liệu thông tin phong phú Điều này giúp ích rất nhiều cho hoạt động định giá bởi đối với công tác định giá thì có được các thông tin đảm bảo tính chính xác là điều quan trọng nhất. Để phát triển và hoàn thiện kho dữ liệu về giá của tài sản đảm bảo thì các nhân viên thẩm định cũng như các nhân viên khác đều phải cập nhật các thông tin giao dịch BĐS trên thị trường thông qua nhiều nguồn khác nhau.
Xây dựng một hệ thống dữ liệu cơ sở dữ liệu về hoạt động định giá BĐS đảm bảo trong toàn hệ thống công ty một cách cụ thể và nhanh chóng, giúp cho việc quản lý hoạt động định giá thuận tiện hơn Đồng thời cấp kinh phí để mở rộng hoạt động thẩm định giá hơn như chế độ đãi ngộ với nhân viên định giá, phụ phí an toàn khi cán bộ đi thực hiện nhiệm vụ của mình, chi phí cho cán bộ định giá đi tìm BĐS chứng cớ để thực hiện việc điều chỉnh về BĐS mục tiêu… Khi đó giá trị mà cán bộ định giá sẽ mang nhiều tính thị trường hơn, vì có thể thu thập được nhiều BĐS chứng cớ hơn những gì mà công ty đang làm.
Do chưa có luật nên việc điều chỉnh các quan hệ liên quan đến đất đai và BĐS khác phải dựa vào nhiều văn bản pháp quy về Luật Đất đai và các nghị định thông tư có liên quan, không tránh khỏi sự trùng chéo và gây nhiều khó khăn trong việc tổ chức thực hiện Hoàn chỉnh Luật Kinh doanh BĐS sẽ tạo môi trường pháp lý thông thoáng cho sự hình thành và phát triển của thị trường BĐS.
Đào tạo, nâng cao trình độ chuyên môn của các chuyên gia đánh giá tài sản
- Một lợi thế của Chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội đó là: Đội ngũ cán bộ nói chung và đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc Tuy nhiên trước sự biến động phức tạp của thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nước thì Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá Miền Nam tại Hà Nội cần:
