Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN - - CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI GVHD : TS Ngơ Thị Phương Thảo Sinh viên : Hồng Văn Quỳnh MSV : CQ533257 Lớp : Kinh tế & Quản lý địa Khóa : K53 HÀ NỘI - 2015 SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngơ Thị Phương Thảo MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản .3 1.1.2 Đặc điểm bất động sản 1.2 Những vấn đề định giá bất động sản 1.2.1 Khái niệm vai trò định giá 1.2.2 Căn định giá bất động sản .11 1.2.3 Nguyên tắc định giá bất động sản 12 1.2.4 Quy trình định giá bất động sản 18 1.2.5 Phương pháp định giá bất động sản 22 1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến định giá bất động sản 33 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠIHÀ NỘI 36 2.1 Thực trạng hoạt động kinh doanh công ty cổ phẩn thông tin thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội .36 2.2 Thực trạng định giá công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam 38 2.2.1 Thực trạng phương pháp định giá 38 2.2.2 Thực trạng quy trình định giá .39 2.3 Đánh giá hoạt động định giá BĐS 54 2.3.1 Nhận xét hoạt động định giá 54 2.3.2 Hạn chế nguyên nhân 56 SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẨN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 58 3.1 Mục tiêu phương hướng phát triển Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 58 3.1.1 Mục tiêu 58 3.1.2 Phương hướng 58 3.2 Giải pháp nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 59 KẾT LUẬN 65 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 66 SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản ĐGBĐS Định giá bất động sản ĐGTS Định giá tài sản QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu SDTNVHQN Sử dụng tốt hiệu NTCC Nguyên tắc cung cầu NTĐG Nguyên tắc đóng góp NTTT Nguyên tắc thay TĐV Thẩm định viên TĐG Thẩm định giá UBND Ủy Ban Nhân Dân SIVC Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam JVSC Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chuyên đề tốt nghiệp SV: Hồng Văn Quỳnh GVHD: TS Ngơ Thị Phương Thảo Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu hồi phục thời gian gần Tuy nhiên thị trường bất động sản Việt Nam chưa hoàn thiện cấu tổ chức vận hành thị trường, điều dẫn đến tình trạng thiếu minh bạch thơng tin Đặc biệt q trình mua bán đầu tư bất động sản, người mua người bán muốn tối đa hoa lợi nhuận bên Vì thế, vai trị đơn vị định giá độc lập thật quan trọng nhằm xác định giá trị thị trường bất động sản cách khách quan Việc phát triển dịch vụ định giá bất động sản góp phần khơng nhỏ việc thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam khôi phục phát triển hướng Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền nam công ty tiên phong lĩnh vực định giá Với đội ngũ cán nhân viên có trình độ tâm huyết, cố gắng với mục tiêu phát triển công ty Hiện nay, thị trường xuất nhiều doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực định giá bất động sản Nhằm cạnh tranh với công ty khác khẳng định vị công ty đầu lĩnh vực định giá Công ty không ngừng phát triển nâng cao chất lượng hoạt động định giá Trong thời gian thực tập chi nhánh Công ty cổ phần thông tin thẩm địnd giá Miền Nam nhằm mục đích nghiên cứu sâu hoạt động định giá bất động sản góp phần nâng cao chất lượng định giá bất động sản Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá miền nam em chọn đề tài: “Nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản Chi nhánh Công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội.” Mục tiêu nghiên cứu: Nghiên cứu đề tài nhằm đặt mục tiêu sau: - Thứ nhất, hệ thống hóa sở lý luận hoạt động định giá bất động sản - Thứ hai, đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản Chi nhánh công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo - Thứ ba, đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm nâng cao chất lượng hoạt động định giá bất động sản Chi nhánh công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội Đối tượng phạm vị nghiên cứu: Đề tài tập trung nghiên cứu thực tế hoạt động định giá Chi nhánh công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam Hà Nội, tập trung quy trình áp dụng phương pháp định giá bất động sản mà công ty sử dụng Phương pháp nghiên cứu: Các phương pháp áp dụng chuyên đề phương pháp nghiên cứu Chủ nghĩa vật biện chứng, kết hợp với phương pháp thống kê, phân tích, so sánh, tổng hợp… để rõ biện pháp, quy trình định giá Công ty cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam chi nhánh Hà Nội Kết cấu: Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, chuyên đề em kết cấu theo chương sau: CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI CHƯƠNG 3: PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CỔ PHẦN THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm đặc điểm BĐS 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước đêu sử dụng phân chia tài sản thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “ khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản.” Hầu coi BĐS đất đai tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (Điều 517, 518 Luật Dân Cộng hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Cộng hòa Liên bang Đức…) Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản “mảnh đất” khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Tuy nhiên, nước lại có quan niệm khác tài sản “gắn liền” với đất đai coi BĐS Điều 520 Luật Dân Pháp quy định “ mùa màng chưa gặt, trái chưa bứt khỏi BĐS, bứt khỏi coi động sản” Tương tự, quy định thể Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gịn cũ Trong đó, Điều 100 Luật Dân Thái Lan quy định: “ BĐS đất đai vật gắn liền với đất đai, bao gồm quyền gắn với việc sở hữu đất đai” Luật Dân Đức đưa khái niệm BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn với đất Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể coi “ gắn liền với đất đai”, BĐS; thứ hai, khơng giải thích rõ ràng khái niệm dẫn tới cách hiều khác tài sản “gắn liền với SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chun đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngơ Thị Phương Thảo đất đai” Luật Dân Nga năm 1994 quy định BĐS có điểm khác biệt đáng ý so với Luật Dân truyền thống Điều 130 Luật mặt liệt kê tương tự theo cách Luật Dân truyền thống; mặt khác, đưa khái niệm chung BĐS “Những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị chúng” Bên cạnh đó, Luật cịn liệt kê vật khơng kiên quan đến đất đai “ tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” BĐS Theo Bộ Luật Dân năm 2005 nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, điều 174 có quy định: “ BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác theo pháp luật quy định” Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản quốc gia khơng cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản Bất động sản có vai trị quan trọng đời sống xã hội – kinh tế người, số vai trò là: - Bất động sản có vai trị khơng gian, mơi trường sống cho loài sinh vật trái đất, bao gồm người - Bất động sản tư liệu quan trọng hoạt động sinh hoạt, kinh tế xã hội người 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Bất động sản có đặc điểm sau: Thứ nhất, bất động sản có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khơng có khả di dời Đặc điểm bất động sản gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích khơng gian Chính giá trị lợi ích bất động sản gắn liền với vị trí cụ thể: yếu tố vị trí khơng phải xác định tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà đánh giá chủ yếu khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch vụ công cộng, cơng trình cơng cộng thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục phụ SV: Hồng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53 Chuyên đề tốt nghiệp GVHD: TS Ngô Thị Phương Thảo thuộc vào khả tiếp cận Khi yếu tố thay đổi tính vị trí bất động sản thay đổi Do mặt, đầu tư kinh doanh phát triển định giá bất động sản phải dự tính trước thay đổi Đồng thời, đầu tư cơng trình bất động sản phải đôi với việc phát triển yếu tố tiếp cận giảm khoảng cách đến cách trung tâm việc phát triển hệ thống sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục Cũng bất động sản có tính chất cố định vị trí gắn liền với vị trí định nên giá trị lợi ích mang lại bất động sản chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt Những yếu tố là: yếu tố tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường Trong yếu tố trên, có yếu tố vùng mang tính cố định song có yếu tố vùng thay đổi làm cho tác động chúng đến bất động sản thay đổi Thứ hai, bất động sản loại hàng hóa có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hóa bất động sản gắn liền với trường tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu hủy (trừ số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở…) Mặt khác, cơng trình xây dựng, cơng trình kiến trúc vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, hàng trăm năm Ngay nơng nghiệp, bất động sản vườn lâu năm có thời gian tồn lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền hàng hóa bất động sản thể hai góc độ vật lý kinh tế song tuổi thọ vật lý tuổi thọ kinh tế không ngang nhau, thường tuổi thọ vật lý dài tuổi thọ kinh tế Chính đầu tư xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để tuổi thọ vật lý, tránh đầu tư lãng phí đầu tư nhiều lần Trong nghiên cứu đánh giá bất động sản phải tính đến hai yếu tố tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý, tuổi thọ ngắn định tồn bất động sản Trong giai đoạn kinh tế phát triển, khu chung cư tốt, kết cấu bền thiết kế kiểu cũ có tuổi thọ kinh tế ngắn tuổi thọ vật lý, vườn lâu năm, chu kỳ kinh doanh ngắn chu kỳ sinh học tuổi thọ kinh tế lại dài tuổi thọ vật lý Trong mối quan hệ tuổi thọ kinh tế tuổi thọ vật lý bất động sản, lợi ích kinh tế mang lại có xu hướng giảm dần đến cuối chu kỳ kinh tế chi phí trì tăng nguồn thu nhập có xu hướng giảm Do phải so sánh giá trị SV: Hoàng Văn Quỳnh Lớp: Kinh tế & Quản lý địa 53