Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cp thông tin và thẩm định giá miền nam tại hà nội

VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài: ‘’HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học viên cao học: Phạm Mai Linh GV hướng dẫn: PGS TS Lê Trung Thành Mã học viên: CH230425 Lớp: Cao học 23E Chuyên ngành: Ngân hàng Tài Năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan là công trình nghiên cứu của riêng Các số liệu, kết luận được đưa luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Phạm Mai Linh LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được công trình nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tác giả còn nhận được sự giúp đỡ rất lớn từ PGS.TS Lê Trung Thành, người đã quan tâm, trách nhiệm và nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tác giả quá trình thực hiện nghiên cứu của mình Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Lê Thành Trung Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các thầy, Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo Sau đại học, các bạn đồng nghiệp, lãnh đạo và cán nhân viên Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, các Khách hàng của Công ty, các bạn học viên lớp cao học 23E đã giúp đỡ tác giả suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn của mình Để đạt được những kết quả nghiên cứu tốt tương lai, tác giả rất mong tiếp tục nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ của các nhà chuyên môn, của các thầy cô Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo sau đại học phương pháp luận, cách thức tiếp cận khoa học và hợp lý Tác giả luận văn Phạm Mai Linh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Khái quát bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản: 1.1.1.2 Đặc điểm bất động sản: .4 1.1.1.3 Phân loại bất động sản: 1.1.2 Các yếu tố tác động đến giá của bất động sản 1.1.3 Thị trường bất động sản: .12 1.1.3.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 12 1.1.3.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản 12 1.1.4 Phân loại thị trường Bất động sản 14 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 15 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: 15 1.2.2 Vai trò và mục đích của thẩm định giá bất động sản kinh tế 19 1.2.2.1 Vai trò thẩm định giá trị bất động sản kinh tế 19 1.2.2.2 Mục đích thẩm định giá bất động sản .20 1.2.3 Cơ sở giá trị và Các nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản 21 1.2.3.1 Cơ sở giá trị tiến hành thẩm định giá bất động sản 21 1.2.3.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản: 22 1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 25 1.2.4.1 Phương pháp so sánh trực tiếp 26 1.2.4.2 Phương pháp đầu tư: .28 1.2.4.3 Phương pháp chi phí: .29 1.2.4.4 Phương pháp thặng dư .31 1.2.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản 33 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM - TẠI HÀ NỘI 37 2.1 Tổng quan chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội (viết tắt là SIVC HN) 37 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam 37 2.1.1.1 Lịch sử hình thành phát triển Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam (SIVC) 37 2.1.1.2 Lịch sử hình thành phát triển Chi nhánh Cơng ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội .40 2.1.2 Cơ cấu tổ chức 42 2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015 44 2.2 Thực trạng hoạt động thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội: 46 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản SIVC HN .46 2.2.2 Các sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản SIVC HN .51 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng SIVC HN 52 2.3 Đánh giá Công tác thực hiện thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 64 2.3.1 Kết quả hoạt động thẩm định giá bất động sản của SIVC HN những năm gần đây: 64 2.3.2 Những thành công và hạn chế .66 2.3.2.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 66 2.3.2.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 70 2.3.3 Những nguyên nhân ảnh hưởng 73 2.3.3.1 Nguyên nhân khách quan: .73 2.3.3.2 Nguyên nhân chủ quan: 76 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 78 3.1 Phương hướng hoạt động của công ty thời gian tới 78 3.1.1 Định hướng phát triển chung 78 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS thời gian tới 79 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 80 3.2.1 Hoàn thiện quy trình công tác thẩm định giá bất động sản: 80 3.2.2 Hoàn thiện công tác thu thập, phân tích thơng tin 82 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót công tác thẩm định giá 85 3.2.4 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin 85 3.2.5 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 87 3.2.6 Một số giải pháp hoàn thiện khác 88 3.3 Một số kiến nghị nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta hiện 90 3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá thị trường bất động sản 90 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá .90 3.3.3 Nâng cao chất lượng của công tác đào tạo thẩm định giá 91 3.3.4 Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá 92 3.3.5 Liên kết hoạt động thẩm định giá giữa các doanh thẩm định giá và với các cá nhân tổ chức khác có liên quan 93 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá .93 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .95 DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức công ty của SIVC 39 Hình 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức của Chi nhánh Công ty CP thông tin và thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 42 Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá .54 Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của công trình xây dựng đất 55 Bảng 2.3: Bảng các BĐS so sánh, tính toán các mức giá dẫn và xác định giá trị của BĐS cần thẩm định giá 57 Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất 61 Bảng 2.5: Kết quả đánh giá GTCL của công trình xây dựng đất 62 Bảng 2.7: Kết quả thẩm định giá 63 Bảng 2.8: Bảng tổng hợp theo dõi tổng hợp hợp đồng thẩm định giá bất động sản (năm 2011-2015) 65 Hình 1.2: Biểu đồ tổng hợp theo dõi hồ sơ thẩm định bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015 65 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT SIVC Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam SIVC HN Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội CBNV Cán nhân viên CN Chi nhánh DN Doanh nghiệp ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông HĐQT Hội đồng quản trị CTHĐQT Chủ tịch Hội đồng quản trị TGĐ Tổng giám đốc CTCP Công ty cổ phần BĐS Bất động sản DVTĐG Dịch vụ thẩm định giá TĐG Thẩm định giá TĐV Thẩm định viên LỜI NĨI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài “Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động và nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Ngành thẩm định giá Việt Nam đã có những bước khá muộn so với các nước khác thế giới và hiện nó hình thành rộng khắp các tỉnh, thành cả nước Thẩm định giá là những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh ” Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất động sản nói riêng là công cụ hỗ trợ đắc lực cho các quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng các vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu hiện giá trị của tài sản thị trường Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của kinh tế Việt Nam Giá trị của bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân thì Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trường các sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thuế, sách thunhập, tiền lương Nhà nước còn định giá sớ tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều của Pháp lệnh Giá) “Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm đinh giá miền Nam Hiện công ty đã có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh và 04 văn phòng các tỉnh, thành phố lớn cả nước Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội (SIVC HN) được thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.” HIện Chi nhánh có chức thực hiện các dịch vụ tài đặc biệt cung cấp các dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Tuy nhiên, quá trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh còn tồn những vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng các phương pháp còn số bất cập kỹ thuật và các bước tiến hành, chưa tính đến yếu tố tương lai của thẩm định giá bất động sản Để tạo cho chi nhánh sự thay đổi thực sự chất lượng dịch vụ thẩm định giá thì việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là vấn đề hết sức bức xúc, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội tơi chọn đề tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản và tìm số giải pháp để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ này Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống các phương pháp thẩm định giá bất động sản theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và Quốc tế, các văn bản pháp luậcó liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản Rà soát quy trình thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh thông qua hồ sơ thẩm định giá bất động sản giai đoạn 2011-2015 để tìm những tồn tại, hạn chế cần khắc phục Đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu “Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội ... CƠ SỞ LÝ THUYẾT CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI Chương 3: MỘT... GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 78 3.1 Phương hướng hoạt động của công ty thời gian... thành công và hạn chế .66 2.3.2.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 66 2.3.2.2 Hạn chế công tác thẩm định giá