Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh công ty cp thông tin vàthẩm định giá miền nam tại hà nội1

VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN LUẬN VĂN Đề tài: ‘’HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀTHẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI’’ Học viên cao học: Phạm Mai Linh GV hướng dẫn: PGS TS Lê Trung Thành Mã học viên: CH230425 Lớp: Cao học 23E Chuyên ngành: Ngân hàng Tài Năm 2016 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan là công trình nghiên cứu của riêng Các số liệu, kết luận được đưa luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Phạm Mai Linh LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được công trình nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tác giả còn nhận được sự giúp đỡ rất lớn từ PGS.TS Lê Trung Thành, người đã quan tâm, trách nhiệm và nhiệt tình hướng dẫn, giúp đỡ, động viên tác giả quá trình thực hiện nghiên cứu của mình Tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành tới PGS.TS Lê Thành Trung Tác giả cũng xin trân trọng cảm ơn các thầy, Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo Sau đại học, các bạn đồng nghiệp, lãnh đạo và cán nhân viên Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam, các Khách hàng của Công ty, các bạn học viên lớp cao học 23E đã giúp đỡ tác giả suốt thời gian học tập và nghiên cứu luận văn của mình Để đạt được những kết quả nghiên cứu tốt tương lai, tác giả rất mong tiếp tục nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ của các nhà chuyên môn, của các thầy Viện Ngân hàng Tài chính, Viện Đào tạo sau đại học phương pháp luận, cách thức tiếp cận khoa học và hợp lý Tác giả luận văn Phạm Mai Linh MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1Tổng quan doanh nghiệp thẩm định giá 1.2.1.1 Khái niệm bất động sản .6 1.2.1.2 Đặc điểm bất động sản: .6 1.2.1.3 Phân loại bất động sản: .8 1.2.2 Thị trường bất động sản: 1.2.2.1 Khái niệm thị trường Bất động sản 1.2.2.2 Đặc điểm thị trường Bất động sản 1.2.2.3 Phân loại thị trường Bất động sản .11 1.2.3 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 12 1.2.3.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản: .12 1.2.3.2 Vai trò và mục đích của thẩm định giá bất động sản kinh tế 16 1.2.3.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản .17 1.2.3.4 Cơ sở giá trị và Các nguyên tắc của thẩm định giá bất động sản 20 1.2.3.5 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 24 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM - TẠI HÀ NỘI .34 2.1 Tổng quan chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội (viết tắt là SIVC HN) 35 2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển 35 2.1.2 Cơ cấu tổ chức SIVC HN 40 2.1.3 Khái quát hoạt động kinh doanh giai đoạn 2011-2015 41 2.2 Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội: 45 2.2.1 Quy trình thẩm định giá bất động sản SIVC HN 45 2.2.2 Các sở pháp lý của hoạt động thẩm định giá bất động sản SIVC HN 50 2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng SIVC HN 51 2.3 Đánh giá Công tác thực hiện thẩm định giá bất động sản Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam - Hà Nội 62 2.3.1 Những thành công và hạn chế 62 2.3.1.1 Thành công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 62 2.3.1.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 65 2.3.2 Những nguyên nhân ảnh hưởng 67 2.3.2.1 Nguyên nhân khách quan: 67 2.3.2.2 Nguyên nhân chủ quan: 70 CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 72 3.1 Phương hướng hoạt động của công ty giai đoạn năm 2016-2020 72 3.1.1 Định hướng phát triển chung 72 3.1.2 Định hướng phát triển dịch vụ thẩm định giá BĐS giai đoạn năm 2016-2020 73 3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội 74 3.2.1 Hoàn thiện quy trình công tác thẩm định giá bất động sản: .74 3.2.2 Hoàn thiện cơng tác thu thập, phân tích thơng tin 75 3.2.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát nhằm hạn chế sai sót công tác thẩm định giá 78 3.2.4 Hoàn thiện công tác xử lý, đánh giá thông tin 78 3.2.5 Kết hợp các phương pháp thẩm định giá phù hợp 80 3.2.6 Nâng cao trình độ đội ngũ Thẩm định viên 80 3.2.7 Tăng cường liên kết, hợp tác với các tổ chức, công ty khác 81 3.3 Một số kiến nghị với quan Nhà nước, Bộ, ngành có liên quan nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động thẩm định giá BĐS nước ta hiện 82 3.3.1 Xác định rõ vai trò của thẩm định giá thị trường bất động sản 82 3.3.2 Hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động thẩm định giá 82 3.3.3 Nâng cao chất lượng của công tác đào tạo thẩm định giá 83 3.3.4 Xây dựng và phát triển hệ thống thông tin, ngân hàng sở dữ liệu phục vụ hoạt động thẩm định giá 84 3.3.5 Mở rộng hoạt động thẩm định giá nói chung và hoạt động thẩm định giá bất động sản nói riêng 84 3.3.6 Thành lập quan kiểm tra, giám sát lĩnh vực thẩm định giá 85 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 86 DANH MỤC SƠ ĐỒ BẢNG BIỂU Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức công ty của SIVC 37 Hình 1.1: Sơ đồ cấu tổ chức của Chi nhánh Công ty CP thông tin và thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 40 Bảng 1.1: KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH CỦA SIVC QUA CÁC NĂM 42 Hình 1.2: Số lượng hồ sơ theo từng loại tài sản năm 2015 43 Bảng 1.2: Bảng tổng hợp theo dõi tổng hợp hợp đồng thẩm định giá bất động sản (năm 2011-2015) 44 Hình 1.3: Biểu đồ tổng hợp theo dõi hồ sơ thẩm định bất động sản từ năm 2011 đến năm 2015 45 Bảng 2.1: Pháp lý tài sản thẩm định giá 52 Bảng 2.2 : Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của công trình xây dựng đất 53 Bảng 2.3: Bảng các BĐS so sánh, tính toán các mức giá dẫn và xác định giá trị của BĐS cần thẩm định giá 55 Bảng 2.4 : Mức giá quyền sử dụng đất 59 Bảng 2.5: Kết quả đánh giá GTCL của công trình xây dựng đất 60 Bảng 2.6: Kết quả thẩm định giá 60 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT SIVC SIVC HN CBNV CN DN ĐHĐCĐ HĐQT CTHĐQT TGĐ CTCP BĐS DVTĐG TĐG TĐV Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội Cán nhân viên Chi nhánh Doanh nghiệp Đại hội đồng cổ đông Hội đồng quản trị Chủ tịch Hội đồng quản trị Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Dịch vụ thẩm định giá Thẩm định giá Thẩm định viên LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài “Đất nước ta thời kỳ đổi mới, đẩy mạnh phát triển kinh tế thị trường động và nỗ lực không ngừng để hội nhập kinh tế toàn cầu Ngành thẩm định giá Việt Nam đã có những bước khá muộn so với các nước khác thế giới và hiện nó hình thành rộng khắp các tỉnh, thành cả nước Thẩm định giá là những công cụ góp phần vào việc nâng cao hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp, của kinh tế, hạn chế thất thoát, tiêu cực, nâng cao khả cạnh tranh ” Trong quá trình phát triển kinh tế ngày nay, thẩm định giá nói chung và thẩm định giá Bất động sản nói riêng là công cụ hỗ trợ đắc lực cho các quan ban ngành, các đơn vị kinh tế thuộc mọi thành phần xác định giá trị cũng các vấn đề quản lý giá.Thẩm định giá đưa thước đo biểu hiện giá trị của tài sản thị trường Thực tế nhu cầu nghề thẩm định giá bất động sản chuyên nghiệp ngày càng thiết yếu với sự phát triển của kinh tế Việt Nam Giá trị của bất động sản có ảnh hưởng trực tiếp gián tiếp hầu hết các quyết định liên quan đến việc mua, bán, tài chính, quản lý, sở hữu, đánh thuế, thế chấp tài sản vay vốn, đánh giá lại tài sản đảm bảo nợ vay, nâng hạn mức tín dụng Trước đây, Nhà nước định giá trực tiếp tài sản, hàng hoá, dịch vụ kinh tế quốc dân thì Nhà nước chủ yếu sử dụng các công cụ kinh tế vĩ mô để quản lý và bình ổn giá cả thị trường các sách tài chính, sách tiền tệ, sách thương mại, sách thuế, sách thunhập, tiền lương Nhà nước còn định giá sớ tài sản, hàng hoá, dịch vụ (Theo điều 7, Nghị định 170/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành số điều của Pháp lệnh Giá) “Ngày 03 tháng năm 2005 Chính phủ ban hành Nghị định 101/2005/NĐ-CP thẩm định giá Để phù hợp với quy định và yêu cầu thực tế, Trung tâm Thông tin và Thẩm định giá miền Nam đã chuyển đổi sang Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm đinh giá miền Nam Hiện công ty đã có 01 trụ sở chính, 34 chi nhánh và 04 văn phòng các tỉnh, thành phố lớn cả nước Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội (SIVC HN) được thành lập sau Trung tâm chuyển đổi sang công ty cổ phần.” Hiện Chi nhánh có chức thực hiện các dịch vụ tài đặc biệt cung cấp các dịch vụ thẩm định giá động sản, bất động sản, xác định giá trị doanh nghiệp, giá trị thương hiệu Tuy nhiên, quá trình thẩm định giá bất động sản Chi nhánh còn tồn những vấn đề như: Quy trình thẩm định giá đầy đủ chưa thật khoa học, việc áp dụng các phương pháp còn số bất cập kỹ thuật và các bước tiến hành, chưa tính đến ́u tớ tương lai của thẩm định giá bất động sản Để tạo cho chi nhánh sự thay đổi thực sự chất lượng dịch vụ thẩm định giá thì việc hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là vấn đề hết sức bức xúc, là mối quan tâm hàng đầu của chi nhánh Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề, kết hợp với thực tế Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội tơi chọn đề tài: "HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI" với mong muốn nghiên cứu hoạt động thẩm định giá bất động sản và tìm số giải pháp để góp phần hoàn thiện nghiệp vụ này Mục tiêu nghiên cứu Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam Hà Nội Nhiệm vụ: hệ thống hóa lý thút; mơ tả, phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam Hà Nội; đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện những công tác thẩm định giá bất động sản chi nhánh Đối tượng phạm vi nghiên cứu “Đối tượng nghiên cứu: Công tác thẩm định giá bất động sản Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác thẩm định giá bất động sản của Chi nhánh Công ty cổ phần Thông tin và Thẩm định giá miền Nam Hà Nội từ năm 2011-2015.” Phương pháp nghiên cứu Sử dụng tổng hợp các phương pháp, quá trình tham chiếu thống kê, thu nhập thông tin số liệu số lượng, phân tích và diễn giải chất lượng để đến giá trị ước tính của bất động sản, biểu hiện số lượng tiền nhất định, tổng hợp và so sánh, khảo sát thực tế và tư logic kết hợp với các kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực Bố cục đề tài Bố cục luận văn bao gồm ba chương: ... THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÁC DOANH NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ... công công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá Miền Nam Hà Nội 62 2.3.1.2 Hạn chế công tác thẩm định giá BĐS Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin Thẩm định giá. .. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CHI NHÁNH CÔNG TY CP THÔNG TIN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ MIỀN NAM TẠI HÀ NỘI 4 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG