Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG VÕ THỊ NHƢ ÁNH HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM Chuyên ngành: Tài – ngân hàng Mã số : 60.34.20 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH Đà Nẵng – Năm 2015 Cơng trình hồn thành ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN TRƢỜNG SƠN Phản biện 1: TS Nguyễn Trung Kiên Phản biện 2: PGS.TS Nguyễn Ngọc Vũ Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm Luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản trị kinh doanh họp Đại Học Đà Nẵng vào ngày 25 tháng 01 năm 2015 Có thể tìm hiểu Luận văn tại: - Trung tâm Thông tin - Học liệu, Đại học Đà Nẵng - Thư viện trường Đại học Kinh tế, Đại học Đà Nẵng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ngày thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay NHTM quan tâm mà rủi ro tín dụng ln tiềm ẩn khó lường ngân hàng Hơn nữa, công tác thẩm định giá BĐS hoạt động cho vay sở để ngân hàng xác định mức cho vay tối đa, thời hạn cho vay, vấn đề bảo đảm tiền vay, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng hoạt động có hiệu Thẩm định giá BĐS cho vay không đảm bảo an tồn cho hoạt động tín dụng, “sợi dây bảo hiểm” ngân hàng đề phòng khách hàng xảy rủi ro, mà nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng có hiệu vốn vay, ý thức trả nợ hạn khách hàng Thẩm định giá BĐS cho vay NHTM Việt Nam thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ nợ xấu cao đáng báo động Việc thẩm định giá BĐS cho hợp lý, sát với giá thị trường vấn đề quan trọng đặt Ngân hàng TMCP Xuất Khẩu Việt Nam số ngân hàng TMCP có Trung tâm TĐG Tài sản độc lập Tuy nhiên, trình tác nghiệp, Trung tâm TĐG Tài sản tồn số bất cập rủi ro định ảnh hưởng đến công tác thẩm định giá BĐS Nhận thấy tầm quan trọng hoạt động thẩm định giá BĐS kết hợp với thực tế Ngân hàng TMCP Xuất Khẩu Việt Nam, tơi định chọn đề tài “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam” nhằm nghiên cứu hoạt động thẩm định giá BĐS cho vay, phân tích đề xuất giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Hệ thống lại sở lý luận liên quan đến thẩm định giá BĐS cho vay NHTM Phân tích, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Trên sở lý luận thực tiễn nghiên cứu, đề xuất số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Những vấn đề lý luận công tác thẩm định giá BĐS cho vay NHTM thực trạng công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung, đề tài tập trung nghiên cứu đề giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Về thời gian, nghiên cứu thu thập liệu từ thực tế công tác thẩm định giá BĐS cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam khoảng thời gian từ năm 2011 đến năm 2013 Phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng tổng hợp phương pháp vật biện chứng để giải mục tiêu Cụ thể: phân tích tổng hợp, logic lịch sử, thống kê, so sánh,…để nghiên cứu phân tích So sánh điều chỉnh BĐS so sánh tiêu chí với BĐS thẩm định; q trình tham chiếu thống kê, thu thập thông tin, số liệu số lượng; phân tích diễn giải chất lượng để đến giá trị ước tính BĐS biểu số lượng tiền định; khảo sát thực tế tư logic kết hợp với kiến thức tổng hợp từ nhiều lĩnh vực Bố cục đề tài Chương 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Chương 3: Một số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng Thương mại cổ phần Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Tổng quan tài liệu nghiên cứu (1) Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (2) Nguyễn Minh Diện, “Thẩm định giá tài sản doanh nghiệp” (3) TS Nguyễn Minh Hoàng, “Nguyên lý chung định giá tài sản giá trị doanh nghiệp” (4) TS Nguyễn Ngọc Tuấn, “Thẩm định giá bất động sản” (5) TS Nguyễn Văn Thọ, “Nâng cao lực phát triển nghề thẩm định giá Việt Nam” (6) Công ty thẩm định giá miền Nam SIVC, “Ứng dụng công nghệ thông tin thẩm định giá bất động sản” (7) NCS Ngô Thị Phương Thảo, “Định giá bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Việt Nam nay” (8) Th.S Trần Thị Thanh Vinh, “Phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam” (9) Th.S Phan Nguyễn Linh Đa (2010), “Hồn thiện cơng tác thẩm định giá bất động sản công ty TNHH thẩm định giá dịch vụ tài Đà Nẵng”, Luận văn thạc sĩ – Trường Đại học kinh tế Đại học Đà Nẵng CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Khái quát bất động sản a Khái niệm đặc điểm chủ yếu bất động sản b Các thuộc tính bất động sản c Giá bất động sản  Giá trị thị trƣờng bất động sản - Giá trị thị trường BĐS số tiền ước tính để BĐS nên trao đổi vào ngày TĐG người mua tự nguyện (muốn mua) với người bán tự nguyện (muốn bán) giao dịch khách quan, khoảng thời gian giao dịch đủ dài sau tìm hiểu kỹ thị trường bên hành động cách hiểu biết lẫn nhau, thận trọng không áp đặt  Giá trị phi thị trƣờng bất động sản d Các yếu tố tác động đến giá bất động sản 1.1.2 Khái quát bất động sản chấp a Khái niệm bất động sản chấp b Đặc điểm bất động sản chấp c Điều kiện bất động sản chấp 1.2 THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.2.1 Khái niệm thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại Trong toàn nội dung luận văn, thẩm định giá BĐS hiểu sau: “Thẩm định giá tài sản BĐS định nghĩa ước tính giá trị quyền sở hữu BĐS cụ thể hình thức tiền tệ theo mục đích xác định rõ thời điểm định với phương pháp phù hợp, có cân nhắc đến tất nhân tố kinh tế tiềm ẩn thị trường BĐS” [4] 1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 1.2.3 Các phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại a Phƣơng pháp so sánh  Khái niệm: phương pháp TĐG tài sản dựa sở sử dụng số liệu phản ánh giao dịch mua bán tài sản tương tự thị trường, cách ước tính giá trị tài sản cần TĐG thông qua so sánh với mức giá tài sản tương tự thị trường mua bán  Nguyên tắc áp dụng  Các trƣờng hợp áp dụng  Các bƣớc tiến hành  Những ƣu điểm hạn chế phƣơng pháp so sánh b Phƣơng pháp chi phí  Khái niệm: Là phương pháp thẩm định giá dựa sở chi phí tái tạo lại chi phí thay tài sản tương tự với tài sản TĐG  Nguyên tắc áp dụng  Các trƣờng hợp áp dụng  Các bƣớc tiến hành  Những ƣu điểm hạn chế phƣơng pháp chi phí c Phƣơng pháp thu nhập  Khái niệm: Phương pháp thu nhập phương pháp thẩm định giá dựa sở chuyển đổi dịng thu nhập rịng tương lai nhận từ việc khai thác tài sản thành giá trị tài sản (quá trình chuyển đổi cịn gọi q trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường tài sản cần TĐG  Nguyên tắc áp dụng  Các trƣờng hợp áp dụng  Phƣơng pháp định giá  Phƣơng pháp vốn hóa trực tiếp: Áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm không thay đổi số năm đầu tư vơ hạn  Phƣơng pháp dịng tiền chiết khấu (DCF): Áp dụng trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua năm khác  Những ƣu điểm hạn chế phƣơng pháp thu nhập d Phƣơng pháp thặng dƣ  Khái niệm: Phương pháp thặng dư phương pháp thẩm định giá trị thị trường tài sản cần TĐG xác định vào giá trị vốn có cách lấy giá trị ước tính phát triển giả định tài sản (tổng doanh thu) trừ tất chi phí phát sinh để tạo phát triển  Nguyên tắc áp dụng  Các trƣờng hợp áp dụng  Các bƣớc tiến hành  Những ƣu điểm hạn chế phƣơng pháp thặng dƣ e Phƣơng pháp lợi nhuận  Khái niệm: Phương pháp lợi nhuận phương pháp thẩm định giá dựa khả sinh lợi việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường tài sản cần thẩm định giá  Nguyên tắc áp dụng  Các trƣờng hợp áp dụng  Các bƣớc tiến hành  Những ƣu điểm hạn chế phƣơng pháp lợi nhuận 1.2.4 Nội dung công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Ngân hàng thƣơng mại a Xác định vấn đề b Lên kế hoạch thẩm định giá c Thẩm định trạng BĐS thẩm định giá BĐS so sánh d Phân tích tài liệu ứng dụng phƣơng pháp thẩm định giá BĐS e Ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng/phi thị trƣờng BĐS thẩm định giá f Báo cáo chứng thƣ thẩm định giá bất động sản 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.3.1 Nhóm nhân tố chủ quan Gồm nhân tố: Trình độ đội ngũ cán định giá, sở vật chất phục vụ cho công tác thẩm định giá, quy định, văn ngân hàng áp dụng cho công tác thẩm định giá, quy trình định giá BĐS chấp ngân hàng 1.3.2 Nhóm nhân tố khách quan Gồm nhân tố: Những quy định Nhà nước hoạt động thẩm định giá BĐS nói chung thẩm định giá đất nói riêng, yếu tố thuộc kinh tế khách hàng KẾT LUẬN CHƢƠNG CHƢƠNG THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ PHẦN XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 2.1 TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM (EXIMBANK) 2.1.1 Quá trình hình thành phát triển Eximbank 2.1.2 Sơ lƣợc Trung tâm Thẩm định giá Tài sản Eximbank a Quá trình thành lập cấu tổ chức Trung tâm b Chức nhiệm vụ Trung tâm 2.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh Ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam giai đoạn 2011-2013 Bảng 2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh Eximbank 2011 – 2012 – 2013 ĐVT: triệu đồng, % Chỉ tiêu Nguồn vốn huy động từ tiền gửi khách hàng Tổng dư nợ cho vay KH Nợ xấu Tỷ lệ Nợ xấu/Tổng dư nợ Tổng thu nhập hoạt động Tổng chi phí hoạt động Tổng lợi nhuận (đã trích dự phòng rủi ro thuế) 2011 53.756.243 2012 70.516.238 2013 74.922.289 83.354.232 1.202.977 987.624 1.652.206 6.245.674 1,32 5.358.901 2013/2012 Chênh lệch Tốc độ (%) Chênh lệch Tốc độ (%) 16.759.995 31,18 9.063.995 12,85 258.959 0,35 8.431.943 11,25 -215.353 -17,90 664.582 67,29 -0,29 -18,01 0,66 50,00 -886.773 -14,20 -2.127.927 -39,71 388.272 20,40 -181.093 -7,90 -30,68 -1.465.672 -69,22 79.580.233 74.663.330 1,61 2012/2011 1,98 3.230.974 1.903.065 2.291.337 2.110.244 3.054.305 2.117.290 651.618 -937.015 (Nguồn: Báo cáo tài riêng ngân hàng Eximbank giai đoạn 2011-2013) Tình hình huy động vốn Eximbank có chuyển biến tích cực theo chiều hướng tăng, nhờ Eximbank linh 10 b Nguyên tắc chấp Quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đủ điều kiện bảo đảm tiền vay 2.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản Eximbank 2.2.3 Thực trạng việc áp dụng phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank Giá trị bất động sản xác định sau: Giá trị bất động sản = Giá trị QSDĐ + Giá trị tài sản gắn liền với đất Thẩm định giá BÐS để đảm bảo tiền vay Eximbank tiến hành chủ yếu phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí phương pháp thu nhập Phƣơng pháp so sánh trực tiếp: Khi tiến hành TĐG theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tìm kiếm thơng tin BÐS - 03 BÐS giao dịch thị trường có thời điểm gần với thời điểm TĐG (trong vòng tháng), để tiến hành phân tích, so sánh điểm thuận lợi thuận lợi BĐS so sánh với BÐS cần TĐG, áp dụng Quyết định ban hành Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh, thành phố đồng thời áp dụng Quy định hướng dẫn điều chỉnh giá đất Trung tâm TĐG tài sản Eximbank ban hành nội (Phụ lục 2.2), để từ có điều chỉnh giá thích hợp nhằm xác định giá trị thị trường BÐS cần thẩm định giá Tuy nhiên, phương pháp có hạn chế mà BĐS so sánh thu thập chủ yếu dựa báo chí, thơng qua internet, giá bán giá mời chào Khi ngân hàng sử dụng thông tin thiếu xác, chưa phản ánh giá giao dịch thực tế thị trường Phƣơng pháp chi phí: phương pháp thẩm định giá tiến hành cách xác định tỷ lệ CLCL công trình xây dựng đất (Phụ lục 2.3) biểu giá chuẩn suất vốn đầu tư – phần xây dựng cơng trình (Xác định giá trị cơng trình phục vụ thẩm định giá BĐS Eximbank – Lưu hành nội bộ) Trung tâm TĐG tài sản Eximbank ban hành ngày 25/11/2013 (Phụ lục 2.4) 11 Theo đó, giá trị phần cơng trình xây dựng tính sau: Diện tích sànĐơn giáTỷ lệ chấtGiá trị phần =xx sử dụngxây dựnglượng cịn lạicơng trình xây dựng Tỷ lệ chất lượng cịn lại cơng trình xây dựng (%) Tỷ lệ giá trị kết Tỷ lệ lạiTỷ lệ chất cấu thức so với kết cấu xlượng cịn lại tổng giá trị cơng trình thức (%)của cơng xây dựng (%) trình xây = Tổng tỷ lệ giá trị kết cấu so với tổng dựng (%) giá trị cơng trình xây dựng Với i: số thứ tự kết cấu n: số kết cấu Việc ước tính số khoản giảm giá chủ quan khó thực Việc đánh giá thực trạng cơng trình xây dựng dựa quan sát, nhận định theo thông tin người vay vốn cung cấp, số trường hợp kết công tác thẩm định giá BĐS bị sai lệch thiếu xác Việc mơ tả kết cấu cơng trình xây dựng cịn mang tính chung chung, chưa cụ thể, khơng nói đến mức độ hư hỏng số phận tường, mái, sàn, cầu thang số thiết bị khác… ảnh hưởng nhiều đến việc ước tính tỷ lệ CLCL Phƣơng pháp thu nhập: giá trị thị trường BĐS xác định theo công thức vốn hóa thu nhập sau: I V= R Trong đó: V: giá trị tài sản I: thu nhập ròng năm R: tỷ suất vốn hóa Tỷ suất vốn hóa Trung tâm TĐG tài sản Eximbank sử dụng phổ biến 10% (Căn lãi suất trái phiếu phủ 12 kỳ hạn 12 tháng (đấu thầu tháng 12/2013) phụ phí rủi ro ngành tham khảo thị trường) Thông thường, kết thẩm định giá BĐS theo phương pháp thu nhập so sánh với kết thẩm định giá BĐS theo phương pháp so sánh Nếu phương pháp cho giá trị thị trường BĐS nhỏ sử dụng kết TĐG phương pháp Do đó, với phương pháp xác định giá trị BĐS chấp phần đem lại hài lòng cho khách hàng, kết TĐG tiến gần đến giá trị thị trường Bên cạnh ưu nhược điểm phương pháp thu nhập, việc sử dụng phương pháp thu nhập Eximbank tồn số hạn chế mà việc ước lượng thu nhập ròng nhiều khách quan nên tỷ suất vốn hóa có độ xác không cao Công tác thu thập thông tin khoản thu nhập tương lai chưa thực đầy đủ Chính vậy, phương pháp sử dụng công tác thẩm định giá Eximbank 13 2.2.4 Nội dung quy trình cơng tác thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank Tiếp nhận hồ sơ TĐG - Kiểm tra tính pháp lý BĐS cần TĐG (bản photo) - Vào sổ tiếp nhận, ghi rõ ngày nhận hồ sơ, ngày thẩm định, ngày trả hồ sơ Phân công nhân viên TĐG Xác định tổng quát BĐS thẩm định sở giá trị thẩm định giá - Các đặc điểm pháp lý, kinh tế kỹ thuật BĐS cần thẩm định giá - Mục đích thẩm định giá - Xác định thời điểm TĐG - Xác định nguồn liệu cần thiết cho TĐG Lập kế hoạch thẩm định giá Khảo sát trường, thu thập thơng tin Phân tích thơng tin - Phân tích thơng tin từ khảo sát trường tài sản - Phân tích đặc trưng thị trường tài sản cần TĐG Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá - Xác định phương pháp TĐG sử dụng làm chủ yếu, phương pháp sử dụng để kiểm tra chéo Công tác nội nghiệp - Lập báo cáo TĐG chuyển hồ sơ kiểm sốt - Hồn tất hồ sơ trình cấp có thẩm quyền phê duyệt Trả kết thẩm định giá - Bàn giao kết TĐG cho đơn vị yêu cầu (ghi rõ ngày bàn giao), đơn vị nhận kết TĐG ký vào sổ theo dõi Lưu hồ sơ thẩm định giá (Nguồn: Trung tâm TĐG tài sản Eximbank) Hình 2.2 Nội dung quy trình thẩm định giá bất động sản Eximbank 14 a Quy trình thẩm định giá b Công tác nội nghiệp c Báo cáo kết thẩm định giá d Phê duyệt kết thẩm định giá e Trả kết thẩm định giá f Lƣu hồ sơ thẩm định giá 2.2.5 Quy định số trƣờng hợp cụ thể thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank a Định giá đất phi nông nghiệp đƣợc Nhà nƣớc giao có thu tiền sử dụng đất b Định giá đất thuê (hoặc thuê lại) trả tiền thuê đất cho thời gian trả cho nhiều năm mà thời hạn cịn lại năm (trƣớc ngày luật đất đai có hiệu lực thi hành) c Định giá Quyền sử dụng đất nông nghiệp d Định giá hộ chung cƣ e Định giá bất động sản hình thành tƣơng lai f Những trƣờng hợp xác định QSDĐ theo khung giá Nhà nƣớc g Thẩm định giá trị tài sản gắn liền với đất (nhà ở, nhà xƣởng,…) h Xác định diện tích đất thẩm định giá i Về việc xác định vị trí đất 2.2.6 Kết thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank giai đoạn 2011-2013 a Kết bảo đảm tiền vay loại tài sản Eximbank giai đoạn 2011-2013 15 Bảng 2.3 Kết bảo đảm tiền vay loại tài sản Eximbank giai đoạn 2011-2013 ĐVT: triệu đồng, % 2011 Chỉ tiêu Số tiền (triệu đồng) TỷTỷ 2012 Số tiền trọngtrọng (triệu đồng) (%)(%) 2013 Số tiền (triệu đồng) Dư nợ đảm bảo BĐS 50.687.344 67,89 46.089.417 61,52 42.877.099 51,44 Dư nợ đảm bảo giấy tờ có giá 11.464.700 15,36 12.711.533 16,97 23.018.992 27,62 Dư nợ đảm bảo động sản 7.184.183 9,62 9.759.531 13,03 10.594.900 12,71 Dư nợ đảm bảo tài sản khác 1.403.914 1,88 3.033.590 4,05 4.110.566 4,93 Dư nợ khơng có TSBĐ 3.923.189 5,25 3.328.218 4,44 2.752.675 3,30 Tổng dư nợ cho vay khách hàng 74.663.330 100 74.922.289 100 83.354.232 100 (Nguồn: Số liệu từ Trung tâm liệu - Ngân hàng TMCP XNK Việt Nam) Tại Eximbank dư nợ đảm bảo BĐS chiếm tỷ trọng lớn (hơn 50% dư nợ toàn ngân hàng năm) b Kết thẩm định giá bất động sản phê duyệt hồ sơ định giá Eximbank giai đoạn 2011-2013 - Số lượng hồ sơ mà Trung tâm TĐG trực tiếp thẩm định xử lý tăng dần qua năm Tuy nhiên, số lượng hồ sơ tổng giá trị thẩm định giá BĐS chi nhánh tự thẩm định lại giảm dần giảm đột biến từ năm 2012 Tỷ trọng (%) 16 Bảng 2.4 Số lượng hồ sơ xử lý giá trị bất động sản thẩm định Eximbank giai đoạn 2011 – 2013 Chỉ tiêu/Năm Hồ sơ trực tiếp thẩm định xử lý Phòng Thẩm định giá BĐS (TP HCM) Khu vực miền Bắc Khu vực miền Trung Khu vực miền Tây Hồ sơ chi nhánh thẩm định, Trung tâm thẩm định giá Tài sản kiểm soát phê duyệt Hồ sơ chi nhánh tự thẩm định phê duyệt Toàn hệ thống Số lượng hồ sơ thẩm định (Bộ hồ sơ) 201120122013 Tổng giá trị thẩm định (Tỷ đồng) 201120122013 8.804 18.391 19.565 50.030 77.547 83.384 8.804 14.713 13.396 50.030 55.252 61.658 - 1.724 2.383 - 17.145 10.391 - 1.018 2.351 - 3.219 7.392 - 936 1.435 - 1.931 3.943 7.986 6.029 7.018 20.026 89.711 9.473 14.830 1.323 1.399 51.497 2.670 4.386 31.620 25.743 27.982 121.554 92.381 97.243 (Nguồn: Báo cáo trình Tổng giám đốc Trung tâm thẩm định giá Tài sản Eximbank giai đoạn 2011 – 2013) 2.3 ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI EXIMBANK 2.3.1 Những kết đạt đƣợc công tác thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank 2.3.2 Những hạn chế công tác thẩm định giá bất động sản hoạt động cho vay Eximbank 17 - Thứ nhất, việc áp dụng văn pháp luật liên quan đến cơng tác TĐG cịn nhiều bất cập, chồng chéo - Thứ hai, quy trình thẩm định giá BĐS có số bước thực cịn mang tính chung chung, chưa cụ thể - Thứ ba, áp dụng phương pháp thẩm định giá BĐS nhiều bất cập vướng mắc khâu thực - Thứ tư, hạng mục BĐS thẩm định cần nhập vào phần mềm sơ sài, chưa rõ ràng Đôi lúc phần mềm bị lỗi đưa vào sử dụng phụ thuộc chủ yếu vào việc sử dụng Internet - Thứ năm, thẩm định giá BĐS, CBTĐ chủ yếu dựa vào chủ quyền, giấy phép xây dựng, photo, không sử dụng gốc nên gặp khó khăn việc xác minh tính pháp lý BĐS - Thứ sáu, công tác thẩm định giá BĐS Eximbank chưa thực độc lập - Thứ bảy, giá trị BĐS thẩm định giá trị thời điểm định giá Lập luận kết định giá chưa tính đến yếu tố làm tăng giảm giá trị BĐS tương lai - Thứ tám, công tác định kỳ tái thẩm định giá BĐS Eximbank không trọng mức - Nguồn nhân lực cho thẩm định giá Eximbank kinh nghiệm cịn 2.3.3 Ngun nhân hạn chế a Nguyên nhân bên - Về hành lang pháp lý, văn pháp luật chưa thật thống nhất, nội dung mang tính chất định hướng, chưa sâu vào hướng dẫn nhiều bất cập khác so với thực tế - Thị trường BĐS Việt Nam minh bạch, gây khó khăn cho CBTĐ trình thu thập thơng tin - Xuất phát từ thuộc tính phức tạp vốn có BĐS nên giá trị chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác - Tại Việt Nam chưa có thư viện điện tử để lưu giữ 18 thông tin giao dịch BĐS thị trường tự động hóa số bước quy trình thẩm định giá BĐS nhằm tiết kiệm thời gian tăng độ xác giá trị BĐS cần thẩm định giá - Về nhân lực cho ngành TĐG Việt Nam, với việc trọng cho công tác đào tạo thời gian gần mà nguồn nhân lực phục vụ cho cơng tác TĐG cịn thiếu chưa đảm bảo chất lượng b Nguyên nhân bên - Mơ hình tổ chức TĐG Eximbank cịn chưa đồng - Trung tâm TĐG tài sản Eximbank thành lập, nhân giảm cuối năm 2013 làm cho lực lượng CBTĐ giảm sút, CBTĐ làm nhiều cơng việc so với trước, khơng có đủ thời gian điều kiện để tìm hiểu cách tường tận - Quy trình TĐG khơng thực đầy đủ cẩn thận, cẩu thả nên đơi số sai lệch tính tốn thiếu xác, kết định giá cịn mang nặng tính chủ quan Cơng tác tái định giá chưa trọng mức Vẫn chưa có quy định cụ thể thời gian giải hồ sơ loại tài sản - Việc sử dụng phương pháp thẩm định giá BĐS chưa linh hoạt, chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá Quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin chưa hiệu - Phần mềm thẩm định giá Eximbank đưa vào sử dụng hai năm trở lại nên hệ thống sở liệu chưa thực đa dạng phong phú Hệ thống sở liệu chủ yếu xây dựng sở điều tra, khảo sát thị trường ghi chép lại sau định giá - Cán thẩm định giá chưa có nhiều kinh nghiệm xử lý phân tích tình trình tác nghiệp KẾT LUẬN CHƢƠNG CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 3.1 ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 3.2 CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP XUẤT NHẬP KHẨU VIỆT NAM 3.2.1 Hồn thiện cơng tác tổ chức tác nghiệp hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank - Khuyến khích thẩm định viên lâu năm thi lấy thẻ thẩm định viên giá Bộ tài cấp tuyển dụng người có thẻ thẩm định viên có kinh nghiệm công tác TĐG, làm tiền đề để chuyển đổi từ Trung tâm TĐG tài sản lên doanh nghiệp TĐG - Tăng cường kết hợp Bộ phận tín dụng Bộ phận TĐG - Để nâng cao chất lượng hoạt động TĐG Eximbank, trước hết phải có thay đổi tư tưởng nhận thức cán kiểm soát lãnh đạo ngân hàng thẩm định giá TSĐB - Trung tâm TĐG Tài sản Eximbank nên tiến hành thu phí TĐG khách hàng chi nhánh, phòng giao dịch hay với đơn vị yêu cầu định giá - Cần thiết lập mối quan hệ Trung tâm TĐG Tài sản Eximbank với quan, tổ chức có liên quan Thường xuyên tặng quà, thăm hỏi hay tặng lịch tết nguyên đán, để tạo dựng mối quan hệ tốt với tổ chức 3.2.2 Hồn thiện cơng tác đào tạo nguồn nhân lực chuyên nghiệp cho công tác thẩm định giá bất động sản - Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, chế sách, văn liên quan cho đội ngũ cán TĐG, để họ có khả tiếp cận nhanh nhất, hiệu - Tổ chức đào tạo, tập huấn, nâng cao kiến thức cho CBTĐ kiến thức khác lĩnh vực liên quan như: kiến trúc, xây dựng, phong thuỷ, nghiệp vụ kỹ thuật - Cần cử số CBTĐ, kiểm soát viên tham gia khóa học, khóa đào tạo ngắn hạn nghiệp vụ TĐG nhằm nâng cao trình độ cho họ - Tạo môi trường làm việc động, lành mạnh, vui vẻ, thúc đẩy nhân viên phát huy hết khả mình, làm việc, nhiệt tình, hiệu - Eximbank cần nhân chất lượng cao, cần phải nhanh chóng tiến hành cơng tác tuyển dụng nguồn nhân lực đáp ứng yêu cầu có chế độ đãi ngộ, khuyến khích CBTĐ phấn đấu để lấy thẻ này, làm tiền đề cho việc thành lập doanh nghiệp TĐG độc lập - Công tác định giá hoạt động tốt trước hết nhân viên định kiểm soát viên cần thẳng thắn trao đổi kinh nghiệm, trao đổi vướng mắc, trường hợp cụ thể cá biệt gặp phải định giá - Cần xây dựng chế độ thưởng phạt rõ ràng, quy định rõ quyền lợi trách nhiệm cán làm công tác TĐG việc hành nghề định giá Đưa hệ thống tiêu chuẩn số lượng hồ sơ, thời gian giải hồ sơ, tổng giá trị thẩm định hay số tiền giải ngân hồ sơ, làm tảng để đánh giá nhân viên, tạo động lực cho nhân viên không ngừng phấn đấu 3.2.3 Hồn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản - Làm rõ tính pháp lý BĐS cần thẩm định giá sau nhận hồ sơ Các văn pháp lý (chủ quyền, giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế,…) phải nên giấy tờ gốc hợp lệ để CBTĐ kiểm tra kĩ, đối chiếu sử dụng hiệu hơn, tránh rủi ro cho ngân hàng khách hàng làm giả giấy tờ - Trong quy trình TĐG phải quy định cụ thể điều chỉnh, tỷ lệ điều chỉnh phương thức điều chỉnh BĐS so sánh với BĐS cần định giá phải nêu rõ biên TĐG - Cần có quy định cụ thể trường hợp áp dụng bước thực phương pháp TĐG quy trình thẩm định giá BĐS - Chú trọng nâng cao hiệu quy trình tái thẩm định giá TSBĐ Muốn vậy, ngân hàng cần cho phép CBTĐ định giá lại sát với giá giao dịch thị trường Ngoài ra, CBTĐ cần phải nêu rõ tình hình biến động giá BĐS khu vực nguyên nhân tăng giảm giá trị BĐS vào biên thẩm định, để kiểm soát viên cán tín dụng nắm bắt - Cần có phận cập nhật báo cáo xu hướng biến động thị trường BĐS, chuyên gia, tổ chức công ty có uy tín hoạt động lĩnh vực kinh doanh BĐS, phân tích số liệu giá đưa cảnh báo - Cần trọng việc tăng cường kiểm tra, giám sát chặt chẽ hoạt động thẩm định giá BĐS chấp Định kỳ hàng tháng hàng quý đơn vị cho vay cần tổ chức kiểm tra trực tiếp trường tình hình quản lý sử dụng BĐS chấp 3.2.4 Ứng dụng linh hoạt phƣơng pháp thẩm định giá bất động sản - Cần xây dựng nội dung chuẩn thống tất loại hình BĐS hoàn thiện phương pháp cho phù hợp với thực tế hoạt động tín dụng ngân hàng Bên cạnh cần thiết xem xét áp dụng kết hợp phương pháp khác để tăng tính hiệu cơng tác TĐG - Khi tham gia định giá BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp nên lấy thơng tin xác thông tin giao dịch 22 trung tâm địa ốc ngân hàng thương mại, trung tâm giao dịch BĐS quan có thẩm quyền hay đến tận nơi có BĐS so sánh để xem xét đánh giá Sau địi hỏi CBTĐ kiểm soát viên phải nghiên cứu đưa tỷ lệ điều chỉnh từ BĐS so sánh BĐS cần TĐG cách thống nhất, cần thiết phải đưa vào biên TĐG để lãnh đạo phê duyệt kiểm tra rõ ràng 3.2.5 Hồn thiện sở liệu phục vụ công tác thẩm định giá bất động sản a Hoàn thiện văn liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản cho vay Eximbank - Ban hành văn bản, tài liệu cần thiết phục vụ công tác thẩm định giá - Điều chỉnh, bổ sung kịp thời quy định hành khơng cịn phù hợp - Từ phía khu vực TĐG phải rà sốt lại trường hợp đặc thù tỉnh thành khu vực, trình lên lãnh đạo Trung tâm TĐG Tài sản Eximbank phê duyệt để bổ sung, điều chỉnh kịp thời cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương b Xây dựng khung giá đất thị trƣờng theo thời kỳ địa bàn chi nhánh Eximbank Đề xuất cho CBTĐ trực tiếp đến địa bàn hoạt động chi nhánh để khảo sát số tuyến đường chính, trọng điểm thơng qua ban TĐG Eximbank để xây dựng khung giá thị trường hoàn chỉnh với bảng hướng dẫn sử dụng cụ thể để cán tín dụng chi nhánh chủ động cơng tác cấp tín dụng mình, đồng thời CBTĐ nắm tình hình giá đất địa bàn cách tổng quát c Hồn thiện cơng tác thu thập, xử lý phân tích thơng tin Để hồn thiện cơng tác thu thập thơng tin, sử dụng số giải pháp: - Cần phải xác định thông tin cần thu thập - Phân loại thông tin, xác định thông tin chủ yếu thứ yếu làm sở xác định giá trị BĐS Lập biểu mẫu gồm danh mục chi tiết thông tin thu thập - Các thông tin so sánh cần phải thu thập từ ba BĐS trở lên Nguồn thông tin thu thập thường từ khảo sát thực tế, sở liệu, quan chuyên môn, ngân hàng, nhà nước, internet, báo,… Phải xác định nguồn thu thập thông tin để qua kiểm tra độ tin cậy thơng tin Cơng việc phân tích thông tin phải tiến hành cách khoa học chi tiết Cụ thể: - Khi phân tích tài sản cần phải nhận biết đặc điểm tiêu chuẩn chủ yếu BĐS ảnh hưởng đến giá trị BĐS cần thẩm định - Khi phân tích so sánh, CBTĐ cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, chất chứng thị trường, xem xét giao dịch có phải giao dịch thị trường hay khơng, có dựa sở “người bán tình nguyện người mua tình nguyện” hay khơng - Khi ước tính CLCL cơng trình xây dựng cần phải có rõ ràng - Khi lập luận để đến kết cuối cùng, CBTĐ cần phải xem xét yếu tố thị trường có liên quan ảnh hưởng đến giá trị BĐS để có kết luận phù hợp Xây dựng sở liệu nhằm cung cấp thông tin cho công tác định giá BĐS giải pháp cần thực Eximbank - Để hỗ trợ cho việc phân tích xử lý thơng tin cần hồn thiện phần mềm TĐG Eximbank Nâng cấp phần mềm TĐG tránh tình trạng tắt nghẽn hệ thống trình tác nghiệp, đồng thời thiết kế thêm số ứng dụng nhằm tự động hoá số bước hỗ trợ CBTĐ trình thực công tác định giá BĐS 24 - Xây dựng thư mục quản lý văn bản, nghị định, cơng văn nhà nước, giấy tờ có liên quan đến công tác thẩm định giá BĐS 3.3 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VỀ QUẢN LÝ VĨ MÔ KẾT LUẬN CHƢƠNG KẾT LUẬN Cùng với phát triển kinh tế, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh, nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn nhiều rủi ro Để hạn chế rủi ro ngân hàng thường yêu cầu khách hàng vay vốn phải có TSĐB mà chủ yếu BĐS Hoạt động thẩm định giá BĐS nhiệm vụ quan trọng Trong thời gian công tác Trung tâm TĐG Tài sản Eximbank, nhận thấy ban lãnh đạo ngân hàng nhận thức tầm quan trọng ngày quan tâm đầu tư cho công tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng Tuy nhiên, với kinh nghiệm làm việc qua phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá BĐS chấp Eximbank cho thấy cơng tác cịn nhiều hạn chế khó khăn định Để hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay Eximbank thời gian tới cần triển khai đồng giải pháp nêu có hỗ trợ từ phía Nhà nước Có góp phần nâng cao chất lượng tín dụng, tạo tiền đề quan trọng để ngân hàng phát triển an tồn, nhanh, mạnh bền vững môi trường hội nhập Trong trình thực luận văn, cịn số hạn chế nhận thức, kinh nghiệm thực tế thời gian vừa phải học tập vừa tham gia công tác nên luận văn chắn tránh khỏi thiếu sót Tuy nhiên tơi hy vọng luận văn đóng góp phần vào việc tìm giải pháp tháo gỡ khó khăn trước mắt hồn thiện cơng tác thẩm định giá BĐS cho vay ngân hàng TMCP Xuất Nhập Khẩu Việt Nam Rất mong nhận góp ý chân thành từ quý thầy giáo, cô giáo để luận văn hoàn thiện ... trình thẩm định giá bất động sản Eximbank 14 a Quy trình thẩm định giá b Công tác nội nghiệp c Báo cáo kết thẩm định giá d Phê duyệt kết thẩm định giá e Trả kết thẩm định giá f Lƣu hồ sơ thẩm định. .. pháp thẩm định giá BĐS e Ƣớc lƣợng giá trị thị trƣờng/phi thị trƣờng BĐS thẩm định giá f Báo cáo chứng thƣ thẩm định giá bất động sản 1.3 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG... VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CHO VAY TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 1.1.1 Khái quát bất động sản a Khái niệm đặc điểm chủ yếu bất động sản