Xác định vấn đề nghiên cứu
Nghề thẩm định giá tại Việt Nam bắt đầu xuất hiện từ những năm 1993-1994, còn khá mới mẻ so với các quốc gia khác Dịch vụ thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển đổi từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, giúp tiết kiệm ngân sách Nhà nước trong đầu tư và mua sắm tài sản, đồng thời ngăn chặn lãng phí và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của chủ tài sản và các nhà đầu tư Hiện nay, nhu cầu thẩm định giá tài sản ngày càng tăng, yêu cầu nghề này phải trở thành một dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp, độc lập và khách quan, nhằm bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường.
Trên toàn cầu, bao gồm cả Việt Nam, có sự đồng thuận giữa các học giả, chuyên viên thẩm định và tòa án về sự tồn tại của sai số trong thẩm định giá bất động sản Theo Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), nhiều người sử dụng thông tin thẩm định nhận thấy rằng dữ liệu do thẩm định viên cung cấp thường có sai số so với giá trị thị trường Quy trình thẩm định giá mang tính chủ quan, phụ thuộc vào quan điểm của thẩm định viên, có thể dẫn đến những đánh giá quá bi quan hoặc quá lạc quan về tài sản Vì vậy, mọi thẩm định viên đều có khả năng mắc lỗi và không thể bị coi là cẩu thả chỉ vì kết quả của họ khác với thực tế.
Sự không chính xác trong thẩm định được coi là hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng nó có thể gây ra những tác động nghiêm trọng đối với các thẩm định viên, nghề thẩm định giá và thị trường bất động sản.
Sự không chính xác trong thẩm định giá đã gây ra những tác động nghiêm trọng đến thị trường bất động sản và nền kinh tế toàn cầu Chẳng hạn, sự sụp đổ của thị trường tài chính và bất động sản ở Anh vào thập niên 90 chủ yếu do thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985) Tương tự, vào những năm 1980, chính sự sai lệch trong thẩm định giá đã dẫn đến sự sụp đổ của các khoản tiết kiệm và khoản vay, gây chấn động cho thị trường tài chính và bất động sản Mỹ (Yovino-Young, 1997) Khủng hoảng tài chính Châu Á gần đây cũng có liên quan đến vấn đề này, dẫn đến việc Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan đã ủy thác cho Tập đoàn RICS phát triển sách trắng về nghiệp vụ thẩm định giá tại Thái Lan.
Thẩm định giá đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển bền vững của thị trường tài sản và tài chính, do đó, nghiên cứu về độ chính xác trong thẩm định giá, đặc biệt là việc xác định và lượng hóa các yếu tố ảnh hưởng, đã thu hút sự quan tâm của giới học thuật và các chuyên gia trong suốt 30 năm qua, đặc biệt tại Anh, Mỹ và Úc.
Nghiên cứu thực nghiệm tại các nước phát triển như Anh, Mỹ và Úc đã chỉ ra rằng kết quả thẩm định đạt độ chính xác cao, theo các tài liệu của Hager và Lord (1985) cùng với các nghiên cứu của IPD/Drivers Jonas từ năm 1988 đến 2005 và McAllister (1995), Parker.
Kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường có độ chính xác thấp, trong khi các nghiên cứu gần đây đã tập trung vào khía cạnh hành vi trong quy trình định giá và các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của định giá Mặc dù có sự quan tâm đến nguyên nhân gây ra sự không chính xác trong định giá, nhưng vẫn thiếu các nghiên cứu định lượng đầy đủ về tác động của chúng Khách hàng thường chú trọng vào độ tin cậy của kết quả hơn là quy trình tạo ra con số đó Hiểu biết sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác sẽ giúp xác định những cải tiến cần thiết trong thẩm định, từ đó nâng cao chất lượng thẩm định giá và thúc đẩy phát triển kinh tế Tại Việt Nam, độ chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề quan trọng cần nghiên cứu, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế đang phát triển và ngành thẩm định giá còn non trẻ Vì vậy, tác giả đã chọn nghiên cứu với đề tài: “Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh” như một đóng góp cho sự phát triển ngành thẩm định giá tại Việt Nam.
M ụ c tiêu nghiên c ứ u
Mục tiêu cụ thể
Xác định và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh là rất quan trọng Việc phân tích các yếu tố này giúp nâng cao chất lượng và độ tin cậy của các báo cáo thẩm định, từ đó hỗ trợ các quyết định đầu tư và phát triển bất động sản hiệu quả hơn.
(2) Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó.
Câu h ỏ i nghiên c ứ u
(1) Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh?
(2) Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào?
Đố i t ượ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u
Đối tượng
Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung của bài viết tập trung vào việc xác định và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh Bài viết cũng đề xuất các giải pháp nhằm hạn chế những tác động tiêu cực đến quá trình thẩm định giá, từ đó nâng cao tính chính xác và độ tin cậy của các kết quả thẩm định.
ạ Ph m vi
Thời gian: số liệu được thu thập trong năm 2015 thông qua việc phát bảng câu hỏi khảo sát.
Ph ươ ng pháp nghiên c ứ u
- Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả vận dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng cho quá trình nghiên cứu đề tài.
Nghiên cứu được thực hiện dựa trên số liệu khảo sát từ 152 thẩm định viên đại diện cho 19 công ty thẩm định tại TP Hồ Chí Minh vào năm 2015 Tác giả đã thu thập dữ liệu thông qua phương pháp phỏng vấn trực tiếp với bảng câu hỏi, được thiết kế dựa trên mục tiêu nghiên cứu và thực trạng hiện tại Bộ câu hỏi đã được tham khảo ý kiến chuyên gia và tiến hành điều tra sơ bộ Sau đó, phiếu điều tra được thu hồi và chỉnh sửa để phù hợp với yêu cầu nghiên cứu, tạo cơ sở cho việc phát triển các thang đo thích hợp trước khi tiến hành điều tra chính thức.
Nguồn gốc thông tin thứ cấp được thu thập từ Internet, báo chí, tạp chí và các đề tài nghiên cứu khoa học liên quan đến chủ đề nghiên cứu Trong khi đó, nguồn gốc thông tin sơ cấp được thu thập thông qua phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá từ 19 công ty thẩm định tại TP Hồ Chí Minh vào năm 2015, sử dụng phương pháp chọn ngẫu nhiên.
Bài viết này tập trung vào việc xử lý và phân tích số liệu thông qua mô hình hồi quy logistic nhị phân Tác giả áp dụng phương pháp thống kê suy diễn dựa trên thống kê mô tả để thực hiện các kiểm định, bao gồm kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của mô hình, và kiểm định mức độ liên hệ giữa các yếu tố.
Ý ngh ĩ a và gi ớ i h ạ n c ủ a nghiên c ứ u
ớ Gi i h ạ n nghiên c ứ u
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh, không mở rộng ra toàn bộ lãnh thổ Việt Nam.
Do hạn chế về thời gian và ngân sách, số lượng mẫu nghiên cứu hiện tại chưa đủ để đại diện cho tổng thể và không thể so sánh với các địa phương khác tại Việt Nam.
C ấ u trúc c ủ a lu ậ n v ă n
Ch ươ ng 1 : Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp, ý nghĩa của nghiên cứu.
Ch ươ ng 2 : Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá;
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong thẩm định giá, với giá trị bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định Lý thuyết về thông tin bất cân xứng và lý thuyết về năm lực cạnh tranh cung cấp nền tảng lý luận cho việc đánh giá giá trị bất động sản Các nghiên cứu liên quan đã chỉ ra rằng việc hiểu rõ các yếu tố này là cần thiết để nâng cao tính chính xác và hiệu quả trong quy trình thẩm định giá bất động sản.
Chương 3: Phương pháp nghiên cứu sẽ trình bày mô hình nghiên cứu định tính và hướng dẫn thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động thông qua phương pháp hồi quy Logistic nhị phân.
Ch ươ ng 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên cứu
Ch ươ ng 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách.
CH ƯƠ NG 2 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Khái ni ệ m
Thẩm định giá
- Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”.
Theo giáo sư W Seabrooke từ Viện Đại học Portsmouth, thẩm định giá là quá trình ước lượng giá trị của quyền sở hữu tài sản cụ thể dưới hình thức tiền tệ, nhằm phục vụ cho một mục đích đã được xác định rõ.
Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học trong việc ước lượng giá trị của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định Quy trình này xem xét tất cả các đặc điểm của tài sản và các yếu tố kinh tế cơ bản của thị trường, bao gồm các lựa chọn đầu tư khác nhau.
Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam, thẩm định giá được định nghĩa là quá trình đánh giá hoặc xác định lại giá trị tài sản dựa trên thị trường tại một địa điểm và thời điểm cụ thể, tuân thủ theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.
-Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là:
Thẩm định giá là công việc ước tính;
Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn;
Giá trị của tài sản được tính bằng tiền;
Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản;
Xác định tại một thời điểm cụ thể;
Xác định cho một mục đích nhất định;
Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường.
Thẩm định giá là nghệ thuật và khoa học trong việc ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) theo thị trường tại một thời điểm và địa điểm cụ thể, nhằm phục vụ cho một mục đích nhất định, dựa trên các tiêu chuẩn được công nhận như các thông lệ quốc tế hoặc quốc gia.
Thẩm định giá bất động sản là quá trình xác định giá trị thông qua các bằng chứng, sự kiện, con số và phân tích, nhằm đưa ra một kết luận khách quan Quy trình này yêu cầu các thẩm định viên tuân thủ các bước nhất định, không chỉ đơn thuần là minh họa cho một mức giá đã được hình thành từ trước.
Bất động sản
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, bất động sản (BĐS) được định nghĩa là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà và công trình xây dựng gắn liền với đất, cùng với các tài sản gắn liền với nhà và công trình đó, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2.1.2.2 Đặc điểm: Đặc điểm của bất động sản có nhiều tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác) Bất động sản còn mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ Cụ thể như sau:
Thứ nhất: bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được.
Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, với đặc điểm cố định và giới hạn về diện tích Giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể, không chỉ dựa vào các tiêu chí địa lý thông thường mà còn bởi khoảng cách đến các trung tâm và dịch vụ công cộng như thương mại, văn hóa, y tế và giáo dục Sự thay đổi của những yếu tố này sẽ ảnh hưởng đến tính vị trí của bất động sản Do đó, khi định giá bất động sản, cần dự tính trước các thay đổi và chính sách liên quan đến phát triển hạ tầng giao thông, điện nước, y tế và giáo dục để tăng khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm.
Bất động sản có tính chất cố định về vị trí, do đó giá trị và lợi ích của nó chịu ảnh hưởng rõ rệt từ các yếu tố vùng và khu vực Những yếu tố này bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường Trong số đó, một số yếu tố là cố định, trong khi những yếu tố khác có thể thay đổi, dẫn đến sự biến động trong giá trị bất động sản.
Tính dị biệt của bất động sản (BĐS) xuất phát từ tính cá biệt và khan hiếm của đất đai, do diện tích bề mặt trái đất có hạn Mỗi miếng đất đều có diện tích và đặc điểm riêng, dẫn đến sự khác biệt ngay cả trong những BĐS liền kề Trên thị trường BĐS, không tồn tại hai sản phẩm hoàn toàn giống nhau, vì vị trí không gian và cấu trúc của chúng luôn khác biệt Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính dị biệt để thu hút khách hàng và đáp ứng sở thích cá nhân Do đó, việc khai thác tính dị biệt trong định giá BĐS là cần thiết để nâng cao giá trị và đáp ứng nhu cầu của người tiêu dùng Khi đánh giá BĐS, cần lưu ý tính dị biệt, tránh so sánh một cách máy móc giữa các sản phẩm.
Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Hàng hóa bất động sản có những đặc điểm nổi bật do nhu cầu phụ thuộc vào tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội của từng khu vực, quốc gia và dân tộc Ngoài ra, yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh của cư dân cũng ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường bất động sản.
Thứ tư, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Trong lĩnh vực bất động sản, các hàng hóa có sự tương tác và ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ Sự hình thành hoặc hoàn thiện của một loại bất động sản có thể dẫn đến sự gia tăng hoặc giảm giá trị của loại khác Chẳng hạn, việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội không chỉ nâng cao giá trị mà còn làm đẹp khu vực xung quanh Sự xuất hiện của một con đường mới thường kéo theo sự phát triển của các khu dân cư, khu công nghiệp, du lịch và thương mại dọc theo trục đường đó Bất động sản có tính ảnh hưởng lớn giữa các tài sản liền kề và tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội Do đó, khi định giá bất động sản, cần xem xét khả năng ảnh hưởng từ sự ra đời của các công trình bất động sản khác.
Giá trị bất động sản trong thẩm định giá
Trong lĩnh vực bất động sản, "giá trị" được hiểu là giá trị thực và chính xác trong giao dịch, thể hiện dưới dạng tiền tệ (VND, USD, EURO) Tiền đóng vai trò là thước đo chung để đánh giá giá trị bất động sản Theo định nghĩa của Boyce, Byrl N (1980), giá trị bất động sản là giá trị hiện tại của những lợi ích tương lai từ quyền sở hữu của người sử dụng hoặc nhà đầu tư bất động sản Giá trị bất động sản được phân thành hai loại.
Giá trị chủ quan của tài sản liên quan đến tác động nội tại mà nó mang lại cho cá nhân sử dụng hoặc sở hữu Giá trị này được gọi là giá trị đang sử dụng, phản ánh mức độ quan trọng và ý nghĩa của tài sản đối với người dùng.
-Giá trị khách quan: liên quan đến tác động bên ngoài đến tài sản- nó đáng giá bao nhiêu đối với số đông mọi người
2.1.3.2 Cơ sở giá trị của thẩm định giá:
Cơ sở giá trị thị trường:
Theo Tòa án Tối cao bang California, giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa là mức giá ước tính cao nhất mà một bất động sản có thể đạt được khi được bán trên thị trường cạnh tranh và công khai Điều này xảy ra trong điều kiện có đủ thời gian để tìm kiếm người mua có kiến thức đầy đủ về các mục đích sử dụng thay thế mà tài sản có thể cung cấp.
Giá trị thị trường của tài sản được định nghĩa là mức giá cao nhất mà một bất động sản có thể đạt được trong một thị trường cạnh tranh và công khai Điều này phản ánh sự thỏa thuận công bằng giữa người bán và người mua, nơi cả hai bên đều hành động một cách đáng tin cậy và hiểu biết, đồng thời giá cả không bị ảnh hưởng bởi các động cơ phi lý hay vụ lợi.
Có nhiều khái niệm khác nhau về giá trị thị trường, nhưng các khái niệm đều dựa trên những giả thuyết chung sau đây:
Giá trị thị trường là số tiền ước tính lớn nhất mà một tài sản có khả năng đem lại khi bán trên thị trường công khai, cạnh tranh.
Tài sản được bày bán trong một thời gian hợp lý, trên thị trường công khai.
Các khoản thanh toán và chi trả được thực hiện bằng tiền mặt hoặc tài sản tương đương, dựa trên các điều kiện và phương thức thanh toán phổ biến trên thị trường tại thời điểm định giá.
Cả bên mua và bên bán đều tham gia giao dịch một cách tự nguyện và nhiệt tình, đảm bảo rằng giá cả không bị ảnh hưởng tiêu cực bởi các hành động thái quá hoặc phi pháp, giữ cho mức giá công bằng và hợp lý.
Bên mua và bên bán hành động thành thật, đáng tin cậy, hiểu biết và đều có những kiến thức cơ bản về tải sản.
Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất cho thấy cần phải chấp nhận một phương pháp tiếp cận với một độ chính xác nhất định, mà không thể đạt được sự chính xác tuyệt đối.
Thời gian tiếp thị trên thị trường là yếu tố quan trọng quyết định mức giá cuối cùng của tài sản Để thu hút sự quan tâm từ số lượng người mua phù hợp, tài sản cần được trưng bày trong một khoảng thời gian hợp lý Cả bên mua và bên bán đều cần thời gian để kiểm chứng thị trường, và độ dài thời gian này sẽ phụ thuộc vào loại hình tài sản cũng như điều kiện thị trường hiện tại.
Tiền mặt hoặc phương thức thanh toán tương đương: ám chỉ rằng bên mua sẵn sàng mua và có khả năng trả tiền ngay
Hành động mua, bán tự nguyện là quá trình diễn ra mà không bị ảnh hưởng bởi yếu tố phi pháp hay áp lực từ bên ngoài Điều này có nghĩa là cả bên mua và bên bán đều tham gia vào giao dịch một cách tự do, không bị ép buộc hay chịu sức ép nào.
Cả bên mua và bên bán đều cần hành động một cách hiểu biết và đáng tin cậy, với sự thông thạo về tài sản cũng như loại hình thị trường liên quan Sự tin cậy và thông tin đầy đủ từ cả hai phía giúp đảm bảo rằng các quyết định được đưa ra một cách lý trí và có cơ sở vững chắc.
Một số thẩm định viên, chuyên gia về bất động sản và các nhà kinh tế có ý phản biệt một vài giả định trên:
Mức giá ước lượng chủ yếu dựa trên giá tại thời điểm thực hiện, do đó tài sản không thể được "bày bán trong một thời gian hợp lý" trên thị trường.
Trong nhiều giao dịch, cả bên mua lẫn bên bán thường không nắm rõ về tài sản cũng như thị trường mà họ đang tham gia Điều này dẫn đến khả năng các bên không thể "hành động một cách hiểu biết", như thường được giả định.
Thẩm định viên có thể dựa vào tình hình thị trường để đánh giá nhận thức của người mua, nhưng không có bằng chứng xác thực nào chứng minh cho hành động đáng tin cậy của họ.
Vào thứ tư, cả bên mua lẫn bên bán tài sản đều phải đối mặt với áp lực nhất định để thực hiện giao dịch, bởi nếu không họ sẽ không có lý do để tiến hành Thêm vào đó, giá trị thị trường thường chỉ phản ánh tình hình trong ngắn hạn và không thể xác minh được liệu có tồn tại "động cơ vụ lợi" từ phía người tham gia giao dịch hay không.
Theo Hiệp Hội thẩm định giá bất động sản Hoa Kỳ, giá trị thị trường được định nghĩa là mức giá cao nhất mà một bất động sản có thể đạt được tại thời điểm thẩm định, sau khi đã trải qua thời gian tiếp thị hợp lý cho bên mua Điều này diễn ra trong một thị trường cạnh tranh và công khai, đảm bảo tất cả các yêu cầu của một giao dịch công bằng Cả bên mua và bên bán đều phải hành động một cách hiểu biết và tin cậy, với giá cả không bị ảnh hưởng bởi các động cơ vụ lợi hoặc phi pháp.
2.1.3.3 Cơ sở giá trị phi thị trường:
Tại Việt Nam, theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của
Mức độ chính xác của kết quả thẩm định
Theo Hager và Lord (1985), Guilkey et al (1986), Matysiak và Wang (1995), McAllister (1995), thẩm định giá được định nghĩa là quá trình ước tính giá giao dịch tiếp theo của một tài sản Mức độ chính xác của thẩm định giá thể hiện khả năng dự đoán đúng giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm nhất định Nói cách khác, độ chính xác là thước đo khoảng cách giữa giá trị thẩm định và giá mua/bán tiếp theo trên thị trường.
Mức độ chính xác tuyệt đối:
Theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản the Royal
Theo Institution of Chartered Surveyors (1995), người sử dụng thông tin định giá thường nhận thấy rằng số liệu do thẩm định viên cung cấp thường có một mức sai số nhất định so với giá trị thị trường Gabriel Babawale (2013) cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hiểu rõ sự chênh lệch này trong quá trình định giá bất động sản.
Thẩm định giá là một quy trình chủ quan, phụ thuộc vào quan điểm của thẩm định viên, có thể dẫn đến những đánh giá quá bi quan hoặc lạc quan về tài sản Điều này cho thấy rằng tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc sai lầm mà không bị coi là cẩu thả Theo một thẩm phán trong vụ kiện Singer and Friedlander Ltd và John D Wood & Co (1977), thẩm định giá được xem như một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước tính giá trị tài sản, nên không thể yêu cầu độ chính xác tuyệt đối Millington (1985) nhấn mạnh rằng độ chính xác của thẩm định giá phụ thuộc vào kinh nghiệm, trình độ chuyên môn và hiểu biết của thẩm định viên Nghiên cứu của Hager và Lord (1985) chỉ ra rằng các yếu tố như sự không hoàn hảo của thị trường bất động sản, thiếu trung tâm đăng ký giao dịch, tính dị biệt của bất động sản và độ bảo mật thông tin có thể làm giảm tính chính xác của định giá.
Biên độ sai số cho phép:
Theo nghiên cứu của Crosby et al (1998) và Wyatt (2003), các tòa án không kỳ vọng rằng các thẩm định viên sẽ cung cấp con số định giá hoàn toàn chính xác Mặc dù bản chất của công việc thẩm định đòi hỏi sự chính xác, nhưng sự không chắc chắn trong các yếu tố liên quan có thể dẫn đến sự biến động trong kết quả định giá.
Hoạt động thẩm định giá được công nhận là một nghệ thuật, nhưng tòa án không thể lơ là trong việc phán xét vấn đề này Cần xác định một phạm vi sai số hợp lý để giảm thiểu rủi ro từ các giá trị mà thẩm định viên đưa ra Theo John Murdoch (2002), các phán quyết của tòa án và thẩm phán liên quan đến tranh chấp về kết quả thẩm định cần được xem xét một cách cẩn thận.
Mặc dù bên nguyên đơn có đủ chứng cứ chứng minh rằng thẩm định viên thiếu năng lực và mắc nhiều sai sót trong quá trình thẩm định, nhưng nếu kết quả định giá vẫn nằm trong "biên độ cho phép", thẩm định viên có thể không phải chịu trách nhiệm cho các cáo buộc liên quan.
Biên độ đánh giá được xác định dựa trên quan điểm của tòa án và các yếu tố như độ khó khăn trong thẩm định, loại tài sản cần thẩm định, mức độ thông tin và bằng chứng có sẵn để phân tích, cùng với tình trạng thị trường Nghiên cứu của John Murdoch (2002) đã chỉ ra một số vụ kiện nổi tiếng trên thế giới liên quan đến vấn đề này.
“biên độ sai lệch” so với giá trị thực đã được các tòa án thông qua:
Trong trường hợp của Singer & Friedlander Ltd và John D Wood & Co (1977), Tòa án thường chấp nhận biên độ sai số là ±10% so với giá trị thực Tuy nhiên, trong một số trường hợp ngoại lệ, biên độ sai số có thể được chấp nhận lên đến ±15%.
Vụ kiện giữa Corisand Investments Ltd và Druce & Co (1978) đã xác nhận rằng các bên liên quan đồng ý với "biên độ sai số" là ±15% trong quá trình thẩm định giá tài sản khách sạn.
Trường hợp của Mount Banking Corporation Ltd và Brian Cooper & Co.
Vào năm 1992, các bên liên quan đã đồng ý về biên độ sai số là ±17,5% cho việc thẩm định giá trị còn lại của cao ốc văn phòng, nhằm phục vụ cho mục đích sửa chữa.
Vụ kiện giữa Private Bank & Trust Co Ltd và S (UK) Ltd vào năm 1993 nêu bật sự phức tạp trong việc thẩm định giá trị còn lại, đặc biệt trong bối cảnh thị trường suy thoái Các bên liên quan đã đồng ý rằng giá trị thẩm định có thể sai lệch ±15% so với giá trị thực.
Trường hợp của Nykredit Mortage Bank plc và Edward Erdman Group Ltd
Năm 1993, trong trường hợp thẩm định giá trị còn lại có độ phức tạp cao, thẩm định viên đã đề xuất biên độ sai lệch là ±18,7% Tuy nhiên, thẩm phán chỉ chấp nhận biên độ dao động tối đa là ±15%.
Vụ kiện giữa Nyckeln Finance Co.Ltd và Stumpbrook Continuation Ltd vào năm 1994 cho thấy rằng trong quá trình thẩm định giá trị còn lại, các bên liên quan đồng thuận rằng mức dao động ±10% so với giá trị thực là biện độ sai lệch hợp lý, ngay cả trong những trường hợp phức tạp.
Trường hợp của Arab Bank plc và John D Wood (Commercial) Ltd (2000) liên quan đến việc thẩm định tài sản công nghiệp có giá trị lớn và phức tạp Khi yêu cầu thẩm định một phần giá trị tài sản, biên độ sai lệch cho phép là ±20% Đối với thẩm định toàn phần giá trị tài sản, biên độ cho phép sẽ được xác định nhỏ hơn.
Vụ kiện giữa BNP Mortgage Ltd và Barton Cook & Sams (1996) đã chỉ ra rằng biên độ ±5% được coi là phù hợp cho việc thẩm định nhà ở thông thường Tương tự, trong vụ kiện Axa Equity & Law Home Loans Ltd và Goldsack & Freeman, các bên cũng đã thảo luận về tiêu chuẩn thẩm định này.
T ổ ng quan các nghiên c ứ u tr ướ c đ ây có liên quan
Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG
Sự trung thực của thẩm định viên và công ty định giá:
Theo Poneman (1992), trong mỗi công ty tồn tại nhiều chuẩn mực văn hóa khác nhau, ảnh hưởng đến mức độ trung thực và hành vi của kiểm toán viên Sự khác biệt này có thể dẫn đến sai phạm trong bối cảnh áp lực từ công ty, khách hàng và cạnh tranh Harvard (2001a, 2001b) chỉ ra rằng trong các trường hợp thẩm định phức tạp, thẩm định viên thường dựa vào giá trị trước đó và ngại giải thích cho những thay đổi lớn, đặc biệt là khi thay đổi đó tiêu cực Do đó, áp lực không chỉ diễn ra trực tiếp mà còn khiến thẩm định viên tự điều chỉnh kết quả định giá theo phản ứng dự kiến của khách hàng Nghiên cứu của Church và Schneider (1993) cho thấy nếu thẩm định viên đã đề xuất một mức giá cụ thể trước đó, họ có xu hướng duy trì khuyến nghị đó để giữ vững niềm tin từ khách hàng.
Nghiên cứu của Harvard (1995) chỉ ra rằng các yếu tố cá nhân của thẩm định viên như giới tính, mức độ trung thực, trình độ chuyên môn và sự quen thuộc với thị trường có thể ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định Dù khảo sát được thực hiện ở nhiều quốc gia, bao gồm cả Anh với các tiêu chuẩn hành nghề nghiêm ngặt, vẫn có một số giá trị thẩm định không đạt yêu cầu do tác động của các yếu tố này.
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên:
Thẩm định viên về giá chuyên nghiệp là chuyên gia hiểu rõ các yếu tố chính trị, kinh tế và xã hội ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Họ cần nắm vững nguyên lý lý thuyết và thực tiễn liên quan đến các phương pháp thẩm định giá Được đào tạo để điều tra và khảo sát thực tế, thẩm định viên đánh giá và kết nối thông tin trước khi trình bày kết quả cho khách hàng trong một báo cáo định giá tài sản có trật tự logic.
Thẩm định viên đóng vai trò quan trọng trong việc cung cấp ước tính giá trị bất động sản một cách chính xác và khách quan, giúp khách hàng và bên liên quan thực hiện các giao dịch dân sự một cách tin cậy Các giao dịch này bao gồm mua bán, cho thuê, chuyển nhượng, và thế chấp Để thực hiện nhiệm vụ này, thẩm định viên cần có kiến thức và kinh nghiệm để đánh giá các mục đích sử dụng thay thế của bất động sản và giá trị thực của nó Mặc dù không yêu cầu thẩm định viên phải đưa ra giá trị chính xác tuyệt đối tại một thời điểm cụ thể, nhưng kết luận về giá trị phải phản ánh đúng giá trị thị trường, dựa trên các chứng cứ và phân tích chặt chẽ từ thông tin và số liệu thực tế.
Trình độ chuyên môn của thẩm định viên, theo nghiên cứu của Theo Millington (1985) và Havard (2001), ảnh hưởng trực tiếp đến độ chính xác của kết quả thẩm định Sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô hình và phương pháp định giá phù hợp, tuân thủ quy trình định giá khoa học, cùng với khả năng hiểu đúng thông tin từ tín hiệu thị trường là những yếu tố quan trọng thể hiện trình độ của thẩm định viên.
Nghiên cứu cho thấy rằng tuổi tác, kinh nghiệm và trình độ của thẩm định viên ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định Những thẩm định viên lớn tuổi thường có xu hướng đánh giá dựa vào kinh nghiệm cá nhân, trong khi những người trẻ tuổi chỉ thay đổi quan điểm khi có bằng chứng xác minh đầy đủ Kết quả thẩm định thường mang tính chủ quan và dễ bị chi phối bởi áp lực Thẩm định viên cập nhật thông tin tốt và kịp thời thường tự tin hơn về giá trị báo cáo của họ, từ đó giảm thiểu áp lực không cần thiết.
Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên:
Thẩm định giá bất động sản là quá trình ước lượng giá trị tiền tệ của quyền và lợi ích liên quan đến bất động sản, dựa trên các bằng chứng thị trường Bằng chứng chính cho giá trị thường đến từ mức giá bán hoặc giá thuê gần nhất của những bất động sản tương tự Nếu không có bằng chứng chính, thẩm định viên có thể tìm kiếm bằng chứng thứ yếu từ các bất động sản có sự khác biệt Trong quá trình thẩm định, thẩm định viên cần phân tích tính logic của các bằng chứng chính và tính hợp lý của các bằng chứng thứ yếu để đưa ra mức giá ước tính chính xác.
Khi thị trường có bằng chứng trực tiếp, thẩm định viên áp dụng phương pháp phân tích để chứng minh giá trị Chẳng hạn, để ước tính giá trị của một tòa nhà cao tầng cho thuê làm văn phòng, có thể tham khảo các tòa nhà tương tự trong khu vực xung quanh đang cho thuê.
Khi thị trường chỉ cung cấp bằng chứng gián tiếp, thẩm định viên phải sử dụng suy luận hợp logic để kết nối thông tin và số liệu thị trường hạn chế nhằm xác định giá trị tài sản Ví dụ, nếu không tìm thấy tòa nhà cho thuê làm văn phòng tương tự trong khu vực, mà chỉ có tòa nhà cho thuê căn hộ, thẩm định viên có thể điều chỉnh giá thuê căn hộ để ước lượng giá thuê văn phòng một cách hợp lý.
Theo Adegoke (2008) và Harvard (2001), yếu tố quyết định biên độ sai lệch trong định giá là “mức độ quen thuộc với thị trường” của thẩm định viên Khi tài sản không có đặc điểm bất thường và thẩm định viên am hiểu khu vực thẩm định, dự đoán ban đầu sẽ chính xác hơn nhờ vào việc thu thập thông tin từ nhiều nguồn đa dạng, như các giao dịch gần nhất của tài sản tương tự trong khu vực hoặc kiến thức về xu hướng giá trị hiện tại trên thị trường Do đó, sau khi thực hiện nghiên cứu thị trường, thẩm định viên có thể không cần điều chỉnh giá trị ban đầu nhiều mà vẫn đạt được kết quả tối ưu.
Khi tham gia vào một thị trường mới lạ, giá trị ước tính chủ yếu dựa vào kiến thức và kinh nghiệm cá nhân của thẩm định viên.
Trong quá trình đánh giá thị trường, nhiều người thường tìm kiếm những bằng chứng xác thực để củng cố phán đoán ban đầu, trong khi lại bỏ qua các chứng cứ trái chiều Tuy nhiên, đối với các thị trường mới, bằng chứng thường không đầy đủ và đáng tin cậy, dẫn đến kết quả định giá không chính xác, chủ yếu dựa vào đánh giá chủ quan của thẩm định viên.
Theo nghiên cứu của Adegoke và Aluko (2007), kinh nghiệm đóng vai trò quan trọng trong thẩm định giá, với việc đánh giá của thẩm định viên thường dựa trên thông tin cụ thể liên quan đến tài sản, chẳng hạn như giá trị thẩm định trước đó và giá giao dịch thực tế Ngoài ra, phán đoán của thẩm định viên cũng có thể xuất phát từ các nguồn thông tin không chính thống và kinh nghiệm cá nhân tích lũy trong quá trình làm việc.
Theo Harvard (2001a), việc vận dụng "kinh nghiệm" là cách xử lý thường được sử dụng khi đối mặt với công việc phức tạp Phương pháp này không phải là chiến lược tồi, mà thực tế rất hữu ích do khả năng xử lý của não bộ con người có giới hạn, đặc biệt khi phải làm việc với tài sản phức tạp và thông tin không đầy đủ Chiến lược này giúp tiết kiệm thời gian phân tích và xử lý dữ liệu, nhưng cũng dễ dẫn đến sai lầm do giá trị ước tính ban đầu phụ thuộc vào quan điểm cá nhân Rủi ro xảy ra khi thẩm định viên bỏ sót hoặc thiếu thông tin cần thiết để thực hiện các điều chỉnh Do đó, trình độ của thẩm định viên và chất lượng thông tin là yếu tố quan trọng khi áp dụng phương pháp này.
Kinh nghiệm trong thẩm định giá là yếu tố quyết định độ chính xác của kết quả cuối cùng Thực tế cho thấy có bốn hình thức kinh nghiệm thường được áp dụng trong quá trình này.
Áp l ự c khách hàng
Tình hình tài chính của khách hàng ảnh hưởng lớn đến quy trình thẩm định Theo Lindsay (1989), những khách hàng có tình hình tài chính tốt hoặc khách hàng lớn thường có cơ hội nhận được kết quả mong đợi cao hơn Mặc dù Kinnard et al (1997) phát hiện mối quan hệ trực tiếp giữa quy mô khách hàng và khả năng điều chỉnh giá trị chứng thư của thẩm định viên, nhưng khảo sát cho thấy các thẩm định viên không cho rằng quy mô khách hàng tác động đến quyết định của họ.
Theo Hendriskson và Espahbodi (1991) định nghĩa "quan điểm mua sắm" trong nghiên cứu hành vi tiêu dùng, cho rằng khách hàng không chỉ tìm kiếm câu trả lời đúng mà là câu trả lời mà họ mong muốn nghe Nếu không hài lòng với kết quả, họ sẽ tìm kiếm ý kiến từ nhiều thẩm định viên khác cho đến khi đạt được sự thỏa mãn Chẳng hạn, ngân hàng thường gây áp lực để giảm giá trị thẩm định cho vay thế chấp, trong khi nhà đầu tư lại muốn tăng giá trị thẩm định để thu hút vốn đầu tư Nghiên cứu của Kinnard et al (1997) cũng khẳng định rằng khách hàng luôn tìm kiếm quan điểm từ nhiều nguồn khác nhau để đạt được kết quả thuận lợi như mong muốn.
Nghiên cứu của Rutledge (1994) chỉ ra rằng khi khách hàng có lợi ích tài chính liên quan đến kết quả thẩm định, họ thường tìm cách tác động đến thẩm định viên và quy trình thẩm định Điều này được thể hiện rõ ràng qua việc khoản tiền thưởng của giám đốc đầu tư gắn liền với kết quả định giá.
Theo Kinnard et al (1997), khi kết quả thẩm định trở nên quan trọng đối với khách hàng, họ thường gây sức ép lên thẩm định viên để đáp ứng mong muốn của mình Những mục đích thẩm định như đánh giá giá trị cho thuê, giao dịch mua/bán, bồi thường giải tỏa, cho vay thế chấp và chứng thực di chúc đều yêu cầu thẩm định viên không chỉ cung cấp kết quả mà còn đóng vai trò thương lượng để đạt được giá trị hợp lý nhất Nhiều công ty định giá đã xây dựng được danh tiếng nhờ vào việc đưa vào báo cáo những đánh giá lạc quan, điều này được khách hàng ưa chuộng và ủng hộ.
Nghiên cứu của Harvard năm 1995 chỉ ra rằng khả năng truy cập và kiểm soát thông tin hiệu quả của thẩm định viên giúp họ chủ động trong nhiều tình huống Điều này đặc biệt quan trọng vì khách hàng thường có xu hướng giấu diếm những thông tin bất lợi có thể ảnh hưởng tiêu cực đến kỳ vọng của họ.
Nghiên cứu của Levy và Schuck (1999) phân tích ảnh hưởng của áp lực từ khách hàng đối với mức độ trung thực của thẩm định viên, tập trung vào hai nhóm chính.
Khách hàng “sành sỏi” là những người có khả năng khai thác thông tin quan trọng và nhạy cảm về tài sản và thị trường để đạt được mục tiêu của mình Họ không chỉ am hiểu quy trình thẩm định mà còn nắm vững những thông tin đặc biệt có thể ảnh hưởng đến quan điểm của thẩm định viên về giá trị tài sản.
Khách hàng "bình dân" thường là những cá nhân nhỏ lẻ, chỉ cung cấp thông tin có lợi và cố tình che giấu hay làm sai lệch thông tin bất lợi Để đạt được kết quả mong muốn, họ có thể "lót tay" cho thẩm định viên hoặc đe dọa không trả phí, dẫn đến việc thay đổi giá trị thẩm định mặc dù quan điểm đánh giá về tài sản không thay đổi.
Sự tinh vi trong quy trình định giá có thể xuất phát từ quy mô khách hàng hoặc loại hình thẩm định yêu cầu Nghiên cứu của Levy và Schuck (1999) cho thấy khách hàng “sành sỏi” thường thao túng thông tin cung cấp cho thẩm định viên, đặc biệt là khi họ tin rằng thẩm định viên không thể điều tra đầy đủ Khách hàng này thường có kinh nghiệm và hiểu biết về các kỹ thuật định giá, giúp họ có lợi thế trong thương thảo Ngược lại, “khách hàng bình dân” thường đe dọa trực tiếp đến thẩm định viên bằng cách từ chối thanh toán hoặc hủy hợp đồng.
Đặc điểm của môi trường thẩm định
Vai trò của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia:
"Tiêu chuẩn định giá quốc gia" bao gồm các nguyên tắc bắt buộc và không bắt buộc cho công tác thẩm định, nhằm khuyến khích sự nhất quán trong việc sử dụng các cơ sở và giả định cần thiết Mục tiêu chính là nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định Việc thiếu tiêu chuẩn định giá bắt buộc có thể dẫn đến tình trạng thẩm định viên lạm dụng quyền lực, gây ra sự không thống nhất và không hợp lý trong quy trình thẩm định cũng như trong các báo cáo kết quả định giá.
Theo Kinnard et al (1997) nhấn mạnh sự cần thiết phải xây dựng một hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá thống nhất để giảm thiểu áp lực từ khách hàng và nâng cao tính khách quan trong quá trình thẩm định Nghiên cứu này lập luận cho việc cần có luật liên bang đối với ngành định giá nhằm loại trừ những thẩm định viên thiếu trung thực Bên cạnh đó, tác giả cũng chỉ ra rằng hình phạt đối với hành vi vi phạm đạo đức nghề nghiệp trong ngành thẩm định hiện nay chưa đủ mạnh để tạo ra hiệu quả răn đe.
Quan điểm mua sắm đóng vai trò quan trọng trong thực tế, ảnh hưởng đến mức độ trung thực của các thẩm định viên Sự tín nhiệm của thẩm định viên không chỉ phụ thuộc vào khả năng chuyên môn mà còn vào cách họ thực hiện quy trình mua sắm Bên cạnh đó, vai trò và vị thế của nghề thẩm định cũng được xác định bởi cách mà các thẩm định viên duy trì sự minh bạch và chính xác trong công việc của mình.
Geltner (1993) cho rằng việc thẩm định giá trị bất động sản chính xác gặp khó khăn do “sự không hoàn hảo của thị trường bất động sản” Khác với thị trường vốn, nơi giá tài sản dễ dàng xác định qua giá của các tài sản tương tự, thị trường bất động sản có những đặc điểm như hàng hóa không đồng nhất, giao dịch không thường xuyên, thiếu sàn đăng ký giao dịch tập trung và ảnh hưởng của tâm lý người dân Vì vậy, sự chênh lệch giữa giá thẩm định và giá thị trường là điều không thể tránh khỏi.
Áp lực cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá:
Theo nghiên cứu của Harvard (1995), áp lực cạnh tranh trong thị trường dịch vụ thẩm định bất động sản có thể dẫn đến sai lệch trong giá trị thẩm định Trong môi trường cạnh tranh cao, thẩm định viên thường điều chỉnh kết quả định giá nhằm hỗ trợ công ty tồn tại và phát triển Để duy trì mối quan hệ lâu dài với khách hàng, nhiều công ty thể hiện tính chuyên nghiệp bằng cách cung cấp kết quả theo yêu cầu của họ.
Mức độ minh bạch thông tin:
Aluko (2004) nhấn mạnh rằng việc chuẩn hóa thông tin trong thẩm định giá là rất quan trọng để đảm bảo tất cả các thẩm định viên tiếp cận cùng một nguồn thông tin Chất lượng thẩm định giá phụ thuộc vào hệ thống thông tin được thiết lập, với độ chính xác cao hơn khi thông tin từ thị trường được hiểu đúng Ở các thị trường phát triển, dữ liệu giao dịch thường đầy đủ cả về số lượng và chất lượng, trong khi ở các nước đang phát triển, thông tin thị trường vẫn còn hạn chế do áp lực thuế cao, tâm lý người dân, chi phí lớn và thủ tục phức tạp trong giao dịch Việc tiếp cận thông tin về đất đai thường chỉ khả thi qua một số cơ quan công quyền hoặc doanh nghiệp lớn có đủ tiềm lực và mối quan hệ.
Thẩm định viên thường gặp khó khăn trong việc tìm kiếm các giao dịch đáng tin cậy và dữ liệu liên quan, do số lượng giao dịch có thể so sánh trực tiếp thường bị hạn chế Điều này buộc họ phải dựa vào các chứng cứ thứ cấp, mặc dù chúng có khả năng so sánh kém hơn về địa điểm, mức độ chi tiết và thời gian (Galimore, 1994).
Quy trình th ẩ m đị nh giá
“Biên độ điều chỉnh” là yếu tố quyết định khả năng thay đổi kết quả định giá của thẩm định viên Biên độ càng lớn thì độ tin cậy của kết quả thẩm định càng giảm Phạm vi này liên quan mật thiết đến tình trạng thị trường bất động sản và chất lượng dữ liệu so sánh Theo Levy và Schuck (1999), tiêu chí “biên độ điều chỉnh” cho phép khách hàng áp đặt giá trị kỳ vọng, và nhiều thẩm định viên, với vai trò là nhà cung cấp dịch vụ, sẵn sàng điều chỉnh kết quả trong biên độ cho phép để đáp ứng mong muốn của khách hàng.
Hạn chế của các giả định:
Chất lượng thẩm định giá phụ thuộc lớn vào chất lượng thông tin, nhưng thường phải dựa trên nhiều giả định và điều kiện giới hạn, dẫn đến kết quả thẩm định có thể không chính xác Thẩm định viên thường gặp khó khăn trong việc thu thập thông tin cần thiết, buộc họ phải sử dụng nhiều giả định thay thế Các định nghĩa hiện tại đôi khi quá mơ hồ, khiến thẩm định viên phải thực hiện những nhiệm vụ khó khăn, và thường giới hạn trong một số hoàn cảnh nhất định, trong khi thực tế tài sản giao dịch luôn biến động đa dạng Do đó, việc đạt được giá trị hoàn toàn khớp với giá thị trường là một kỳ vọng không thực tế, bất kể trình độ và sự cẩn thận của thẩm định viên.
Những vi phạm trong quá trình thẩm định:
Harvard (2001a) đã chỉ ra những sai sót thường gặp trong quá trình định giá có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, bao gồm:
Sai sót trong khảo sát tài sản có thể xảy ra do vi phạm trong quá trình đo lường, bỏ sót hoặc hiểu sai các yếu tố quan trọng Những sai sót này có thể liên quan đến các khiếm khuyết về cấu trúc của tài sản, tình trạng hiện tại của tài sản, cũng như các chi tiết liên quan đến kết cấu xây dựng.
Sai sót trong quá trình thu thập thông tin có thể xảy ra khi thẩm định viên không tuân thủ đúng các bước quy trình thẩm định, dẫn đến việc bỏ sót thông tin quan trọng hoặc thu thập không đầy đủ lượng thông tin tối thiểu cần thiết.
Sai sót trong quy trình thẩm định có thể xảy ra khi thẩm định viên không thực hiện đầy đủ các nghiên cứu thị trường Việc áp dụng quy trình thẩm định không phù hợp và thiếu tính khoa học sẽ dẫn đến nhiều hạn chế do thiếu thông tin cần thiết.
Thẩm định viên cần sử dụng các phương pháp thẩm định khác nhau vì không thể áp dụng một phương pháp duy nhất cho mọi tình huống Điều này xuất phát từ sự khác biệt của các loại tài sản và sự không hoàn hảo của thị trường Do đó, việc tìm kiếm thông tin so sánh phù hợp với tài sản là một thách thức lớn.
Kết luận Chương 2: Tóm tắt tình hình thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các nghiên cứu trước đây, tác giả đề xuất một mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định giá.
Bảng 2.1 Khung lý thuyết các yếu tố tác động
Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết
Biến giả, nhận giá trị 1 nếu kết quả thẩm định chính xác và giá trị là 0 nếu kết quả thẩm định không chính xác.
X1: Mức độ minh bạch thông tin
(MBACH) Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ
X2: Mức độ trung thực của
(TRTHUC) Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ
X3: Quy mô công ty thẩm định
Số lượng nhân viên của công ty (người)
X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG
(CTRANH) Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ
X5: Mức độ quen Đo lường bằng thang Adegoke (2008); +
Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết
Kỳ vọng dấu thuộc với thị trường của TĐV
(QTHUOCTT) đo Liker 5 mức độ Harvard (2001)
X6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của
Trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của thẩm định viên ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, với giá trị 1 nếu có tác động và giá trị 0 nếu không có tác động.
X7: Áp lực khách hàng (APLUC)
Biến giả sẽ nhận giá trị 1 khi áp lực từ khách hàng ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, và giá trị 0 khi không có sự tác động nào.
CH ƯƠ NG 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Thi ế t k ế nghiên c ứ u
- Phương pháp chọn mẫu thuận tiện.
Quy mô mẫu trong nghiên cứu này bao gồm 200 phiếu khảo sát phát ra, trong đó có 180 phiếu được thu lại, và 152 phiếu trong số đó là hợp lệ Theo Green (1991) và Tabachnick & Fidell (2007), để đảm bảo tính chính xác khi sử dụng dữ liệu dạng số liệu chéo, quy mô mẫu tối thiểu cần đạt n>P+8k, với k là số biến độc lập trong mô hình.
- Thời gian khảo sát: từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015. b) Phương pháp thu thập dữ liệu:
- Dữ liệu sơ cấp: được thu thập bằng cách sử dụng “bảng câu hỏi- trả lời”
Bài khảo sát được thực hiện với bảng câu hỏi dành cho các cán bộ thẩm định giá Bất động sản đang làm việc tại các đơn vị thẩm định tại các quận 1, 3, 5, 7, 10, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú và Thủ Đức Phương pháp phân tích dữ liệu sẽ được áp dụng để tổng hợp và đánh giá kết quả khảo sát một cách hiệu quả.
- Phương pháp thống kê mô tả: Mô tả đặc điểm của đối tượng khảo sát.
Phương pháp phân tích định lượng sử dụng mô hình hồi quy Binary Logistic để xác định các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến độ chính xác của KQTĐ.
Khung phân tích đ ánh giá tác ng độ
Tác giả thực hiện đánh giá tác động bằng phương pháp định lượng thông qua khảo sát 152 thẩm định viên tại thành phố Hồ Chí Minh Kết quả khảo sát sẽ tổng hợp và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định Khung đánh giá tác động được trình bày dưới dạng bảng.
Mức độ minh bạch thông tin
Mức độ trung thực của TĐV Mức
Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV độ
152 thẩm định viên chính xác
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV Quy mô công ty thẩm định
Mức độ cạnh tranh của TT DVTĐG Áp lực khách hàng
Mô hình nghiên c ứ u đị nh tính
Nghiên cứu này tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định Biến độc lập được lựa chọn dựa trên các nghiên cứu trước đó và tình hình thực tế tại khu vực nghiên cứu Biến độ chính xác được xem như biến phụ thuộc, phản ánh tình trạng của kết quả sau khi chịu tác động từ các yếu tố này.
Hình 3.2 Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
Mô hình nghiên c ứ u đị nh l ượ ng
Qua khảo sát tại TP Hồ Chí Minh, một số thẩm định viên cho rằng kết quả thẩm định hiện tại là chính xác, trong khi một số khác lại cho rằng kết quả vẫn chưa đạt độ chính xác cần thiết Từ đó, tác giả đề xuất mô hình Binary logistic để nghiên cứu các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, với công thức e β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 + + β k.
Trong đó: Pi : Xác suất kết quả thẩm định thứ i là chính xác.
P = 1: Xác suất nếu kết quả chính xác.
P = 0: Xác suất nếu kết quả không chính xác Xi: là các biến độc lập.
Mức độ minh bạch thông tin (MBACH)
Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC) X2
Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY) X3
Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG
Mức độ quen thuộc với thị trường của
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của
X6 Áp lực khách hàng (APLUC) X7
Theo các nghiên cứu trước, dưới ảnh hưởng của các yếu tố đã nêu, kết quả đạt được có thể chính xác hoặc không Đây là lý do để lựa chọn P như đã trình bày Mô hình được thiết lập như sau: Zi = β0 + β1X1 + β2X2 +…+ βkXk + ε.
Giá trị của biến phụ thuộc Pi nằm trong khoảng từ 0 đến 1 Khi giá trị Zi tiến đến +∞, Pi sẽ tiến gần đến 1, trong khi khi Zi tiến đến -∞, Pi sẽ tiến gần đến 0 Do đó, Pi luôn nằm trong khoảng 0 < Pi < 1.
Sử dụng phương pháp tuyến tính hóa biến đổi mô hình trên như sau:
Mô hình hồi quy logistic được thiết lập với công thức Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = Zi = β0 + β1X1 + β2X2 +…+ βkXk + ε Dựa trên các nghiên cứu trước và đặc điểm của khu vực nghiên cứu, mô hình này sẽ sử dụng các biến độc lập để phân tích và dự đoán.
- Biến X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X2: Mức độ trung thực của thẩm định viên (TRTHUC), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)- đo lường bằng số lượng thẩm định viên.
- Biến X4: Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X5: Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
Biến X6 phản ánh trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của thẩm định viên (TRDO) Biến giả nhận giá trị 1 nếu trình độ học vấn của thẩm định viên ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, và giá trị 0 nếu không có tác động nào.
Biến X7, được gọi là áp lực khách hàng (APLUC), là một biến giả có giá trị 1 khi áp lực khách hàng ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thực hiện (TĐ), và giá trị 0 khi không có tác động nào.
Hàm logit xác định các nhân tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của kết quả thẩm định được viết lại như sau:
Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = β0 + β1x (MBACH) + β2 x (TRTHUC) + β3 x (QMOCTY) + β4 x (CTRANH)+ β5 x (QTHUOCTT)+ β6 x (TRDO)+ β7 x (APLUC)+ ε.
Tác động cận biên của Xk lên P được tính bằng cách lấy đạo hàm riêng từng phần của P theo Xk Tác động cận biên được tính như sau:
Khi yếu tố Xk tăng thêm một đơn vị, tác động của nó đến xác suất chính xác của kết quả được tính bằng công thức P × (1 − P) × β k, với điều kiện các yếu tố khác không thay đổi.
Hệ số chênh lệch về chính xác ban đầu được xác định bởi P0, là xác suất chính xác của kết quả ban đầu Tại giá trị Xk, xác suất Pk sẽ tương đương với P0.
Khi yếu tố Xk tăng lên một đơn vị, xác suất chính xác của kết quả sẽ chuyển từ P0 sang P1, với điều kiện các yếu tố khác được giữ nguyên.
Thay hệ số Odds vào ta được:
Công thức trên cho thấy rằng, khi giữ nguyên các yếu tố khác, sự gia tăng một đơn vị của yếu tố Xk sẽ khiến xác suất chính xác của kết quả chuyển dịch từ P0 sang P1 Điều này cho phép chúng ta mô tả các kịch bản ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và tiến hành định lượng các tác động này một cách chính xác hơn.
Các gi ả thuy ế t
Biến X1 đại diện cho mức độ minh bạch thông tin (MBACH), được đo lường bằng thang đo LIKERT 5 mức độ Thông tin được coi là minh bạch khi đáp ứng đủ ba tiêu chí: đầy đủ, chính xác và kịp thời.
So sánh giữa các bất động sản cùng loại thường gặp khó khăn do các tiêu chí đánh giá không chính xác như đối với các loại hàng hóa khác Các yếu tố như kết cấu công trình, chất lượng xây dựng, vẻ đẹp kiến trúc và vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối, dẫn đến việc khó có thể đưa ra những so sánh chính xác.
Giá trị và lợi ích của bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố vùng và khu vực do tính chất cố định về vị trí Các yếu tố này bao gồm điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường Do đó, việc tìm kiếm bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ không phải lúc nào cũng khả thi.
Giá trị và lợi ích của bất động sản phụ thuộc vào vị trí cụ thể của nó Khi định giá bất động sản, cần xem xét các yếu tố thay đổi và chính sách liên quan đến phát triển hạ tầng như giao thông, điện nước, viễn thông, y tế và giáo dục.
Thẩm định giá là một chức năng quan trọng của thông tin, do đó, chất lượng công tác thẩm định tỷ lệ thuận với hệ thống thông tin được thiết lập Mức độ minh bạch thông tin càng cao, xác suất chính xác của kết quả thẩm định kỳ vọng cũng sẽ tăng Điều này cho thấy rằng biến kỳ vọng có dấu dương sẽ đồng biến với biến phụ thuộc.
H1: Thông tin càng minh bạch thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC) được đánh giá thông qua thang đo LIKERT 5 mức độ, với các tiêu chí “độc lập, chính trực, khách quan” Trung thực là một quy tắc đạo đức nghề nghiệp thiết yếu trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá tại Việt Nam TĐV cần duy trì tính độc lập bằng cách định giá bất động sản dựa trên giá trị thẩm định trước đó, tránh những chênh lệch quá lớn, đặc biệt khi không phù hợp với kỳ vọng của khách hàng Việc thu phí dịch vụ thẩm định giá tài sản phải đảm bảo tính độc lập và không bị ảnh hưởng bởi kết quả thẩm định đã được thỏa thuận trước.
Khách quan trong thẩm định là yếu tố then chốt, đảm bảo sự công bằng và tôn trọng sự thật, không bị ảnh hưởng bởi thành kiến hay thiên vị Sự chính xác của kết quả thẩm định (KQTĐ) phụ thuộc vào khả năng thu thập và sử dụng tài liệu của thẩm định viên, đặc biệt trong những trường hợp mà ý kiến đã được định hình trước Đối mặt với áp lực từ công ty, khách hàng và đối thủ, mức độ trung thực của thẩm định viên sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính khách quan và chính xác của KQTĐ Do đó, việc kỳ vọng vào những yếu tố tích cực sẽ tạo ra tác động thuận lợi đến biến phụ thuộc.
H2: Thẩm định viên càng trung thực thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY) Trong phạm vi bài nghiên cứu, Quy mô công ty được xác định dựa vào số lượng thẩm định viên.
Khi quy mô công ty lớn, nhân viên sẽ ít bị áp lực do quá tải công việc và có cơ hội học hỏi kinh nghiệm từ đồng nghiệp, đồng thời dễ dàng chia sẻ những khó khăn trong quá trình thẩm định Công ty lớn thường có nền tảng tài chính vững mạnh và nhiều mối quan hệ khách hàng, giúp nâng cao hiệu quả công việc Hệ thống kiểm tra và giám sát được xây dựng khoa học, đảm bảo độ chính xác theo quy định Uy tín và thương hiệu của công ty cũng góp phần quan trọng vào việc nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định.
Quy mô công ty lớn hơn sẽ làm tăng xác suất chính xác của kết quả dự đoán trong tương lai Điều này có nghĩa là biến này được kỳ vọng có ảnh hưởng tích cực và đồng biến với biến phụ thuộc.
H3: Quy mô công ty thẩm định càng lớn thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
Biến X4: Cạnh tranh trong thị trường dịch vụ thẩm định giá (DVTĐG) được đánh giá thông qua thang đo Likert 5 mức độ Mức độ cạnh tranh này được xác định dựa trên các tiêu chí quan trọng như giá cả, thời gian và chất lượng thẩm định.
Thời gian thẩm định nhanh
Trong bối cảnh thị trường dịch vụ thẩm định ngày càng cạnh tranh, thẩm định viên có xu hướng thỏa mãn yêu cầu của khách hàng để thu hút họ Tuy nhiên, điều này dẫn đến việc kết quả thẩm định không đảm bảo tính chính xác và khách quan Khi mức độ cạnh tranh tăng cao, xác suất chính xác của kết quả thẩm định kỳ vọng giảm xuống, cho thấy rằng dấu kỳ vọng của biến là âm và có mối quan hệ nghịch biến với biến phụ thuộc.
H4: Thị trường DVTĐG càng cạnh tranh thì độ chính xác của kết quả thẩm định càng thấp
Biến X5 thể hiện mức độ quen thuộc của TĐV với thị trường (QTHUOCTT) thông qua thang đo LIKERT 5 mức độ Trong nghiên cứu này, mức độ quen thuộc thị trường của TĐV được định nghĩa là khả năng nắm bắt thông tin và tình hình thị trường tại khu vực cụ thể mà TĐV hoạt động.
Trong thẩm định giá, kinh nghiệm được coi là một giải pháp hiệu quả giúp thẩm định viên đối phó với những tình huống khó khăn không phổ biến Tuy nhiên, phương pháp này cũng tiềm ẩn nhiều yếu tố chủ quan Việc làm việc trong một thị trường quen thuộc mang lại lợi thế lớn cho thẩm định viên.
Phán đoán của trader dựa trên kinh nghiệm thường chính xác hơn, vì nó có thể được kiểm chứng và điều chỉnh qua nhiều chứng cứ thị trường có giá trị và thuyết phục.
Có cơ sở chắt lọc được nguồn thông tin đáng tin cậy
Có sẵn nguồn thông tin đa dạng
Có nhiều mối quan hệ để thu thập thông tin
Vận dụng được phương pháp kinh nghiệm có cơ sở đáng tin cậy
Khi mức độ quen thuộc với thị trường tăng lên, xác suất chính xác của kết quả dự đoán sẽ cao hơn Biến kỳ vọng có giá trị dương và đồng biến với biến phụ thuộc.
H5: Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao
• Biến X6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO), biến giả nhận giá trị
Th ự c tr ạ ng công tác th ẩ m đị nh giá
Điểm mạnh
Môi trường kinh tế, pháp lý có nhiều thuận lợi; được sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước.
Tuy ra đời muộn nhưng đang dần tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới
Năng lực cạnh tranh của ngành đã được cải thiện rõ rệt, chuyển từ sự độc quyền của cơ quan Nhà nước sang mô hình công ty TNHH và công ty Cổ phần cung cấp dịch vụ.
Các công ty cung ứng dịch vụ thẩm định giá (TĐG) đã tuân thủ nghiêm ngặt các quy định pháp luật và đáp ứng yêu cầu của khách hàng theo hợp đồng TĐG Hoạt động này không chỉ mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội mà còn tuân theo nguyên tắc, phương pháp TĐG và hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
Điểm yếu
Công tác quản lý nhà nước về thẩm định giá (TĐG) hiện đang gặp nhiều vấn đề, với các quy định chưa hoàn thiện, đặc biệt là trong lĩnh vực tiêu chuẩn thẩm định giá Phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản cũng chưa được thống nhất, điều này gây khó khăn trong việc đánh giá kết quả của hoạt động thẩm định giá.
Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ.
Bất động sản là tài sản phức tạp, giá trị của nó bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố khác nhau, do đó việc điều tra và thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cũng như các thông tin liên quan trên thị trường thường gặp khó khăn và có thể thiếu sót.
Quy trình thẩm định giá hiện tại tuy đầy đủ nhưng chưa thực sự khoa học, với việc áp dụng các phương pháp thẩm định giá còn gặp nhiều bất cập về kỹ thuật và quy trình thực hiện Lập luận về kết quả thẩm định chưa xem xét đầy đủ các yếu tố có thể tác động đến giá trị bất động sản trong tương lai Hơn nữa, việc áp dụng các văn bản pháp luật liên quan đến thẩm định giá vẫn còn nhiều vấn đề, ảnh hưởng đến sự lựa chọn và thực hiện các phương pháp thẩm định giá hiệu quả.
Nhiều cán bộ thẩm định giá có kinh nghiệm lâu năm nhưng chưa cập nhật kịp thời kiến thức mới về tài chính và thẩm định giá, đặc biệt là trình độ ngoại ngữ còn hạn chế Trong khi đó, các cán bộ trẻ mới tuyển dụng lại thiếu kinh nghiệm trong việc phân tích và đánh giá tình huống Thực tế cho thấy hầu hết các đơn vị phải đào tạo lại nguồn nhân lực sau khi tuyển dụng để phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp So với các nước trong khu vực và trên thế giới, nguồn nhân lực của chúng ta vẫn còn yếu về cả số lượng và chất lượng.
Hầu hết các công ty thẩm định giá hoạt động chuyên nghiệp, nhưng đội ngũ thẩm định viên lại còn thiếu Điều này buộc các thẩm định viên phải đảm nhiệm nhiều công việc cùng lúc như ký hợp đồng, thu thập và phân tích tài liệu, khảo sát tài sản và điều tra giá Thời gian thực hiện một hợp đồng thẩm định có hạn, dẫn đến kết quả định giá không thể tránh khỏi một số hạn chế nhất định.
Hệ thống cơ sở dữ liệu hiện tại chưa phong phú và đa dạng do thiếu thư viện điện tử lưu trữ thông tin về giao dịch bất động sản trên thị trường Dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu dựa vào điều tra, khảo sát thị trường hoặc ghi chép sau các cuộc thẩm định giá.
So với các quốc gia có thị trường bất động sản phát triển, thông tin về thị trường BĐS tại Việt Nam hiện đang rất thiếu đồng bộ và chính xác Điều này đặc biệt thể hiện rõ ở các dữ liệu liên quan đến thị trường, nguồn cung và cầu bất động sản.
Thông tin về nguồn cung nhà ở tại Việt Nam bao gồm số lượng dự án khởi công, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị hợp đồng, giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ hoàn thành Tuy nhiên, việc cập nhật các số liệu này thường gặp khó khăn do không phải công ty thẩm định nào cũng thu thập đầy đủ thông tin Nếu các dự án bị đình hoãn do tiến độ không phù hợp với giấy phép đã cấp, thông tin về nguồn cung sẽ trở nên sai lệch.
Thông tin về khối lượng thị trường bất động sản tại Việt Nam, bao gồm số lượng nhà mới bán, số lượng nhà đã qua sử dụng và số lượng nhà xây xong nhưng chưa bán, thường rất khó thu thập do các chủ đầu tư không công bố số liệu thật Tuy nhiên, từ tháng 01-2009, khi các giao dịch nhà ở bắt buộc phải thực hiện qua sàn giao dịch, việc thu thập và công bố các số liệu này sẽ dần trở nên khả thi hơn.
Thông tin về giá trị thị trường bất động sản tại Việt Nam bao gồm các chỉ số như chỉ số giá xây dựng, chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân và chỉ số giá đất bình quân Hiện nay, các chỉ số này vẫn được lập rời rạc theo từng khu vực, do các công ty kinh doanh bất động sản tự xây dựng.
Thông tin liên quan đến cầu nhà ở tại Việt Nam bao gồm số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân cho vay và dự kiến mức tăng hộ gia đình mới Dữ liệu này có thể thu thập từ Ngân hàng Nhà nước và các địa phương, tuy nhiên, việc cập nhật kịp thời và chính xác gặp nhiều khó khăn Điều này chủ yếu do cần có giải pháp loại trừ nhu cầu đầu cơ, và số lượng đơn xin mua nhà trong diện được giải chấp thường xuyên thay đổi theo chính sách tín dụng của ngân hàng.
Tình trạng thiếu minh bạch thông tin trên thị trường bất động sản xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chủ yếu do hệ thống dữ liệu của cơ quan nhà nước chưa được cập nhật đầy đủ Thông tin bất động sản được phân chia và quản lý bởi nhiều cơ quan khác nhau, dẫn đến việc người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận thông tin một cách toàn diện Quy định về trách nhiệm công bố thông tin của các chủ đầu tư cũng còn nhiều bất cập, khi mà pháp luật yêu cầu công khai thông tin nhưng cơ chế kiểm tra và giám sát lại lỏng lẻo, thiếu nghiêm túc trong việc xử lý các trường hợp cung cấp thông tin gian dối Hơn nữa, công tác nghiên cứu và báo cáo đánh giá thị trường bất động sản còn yếu kém, khiến vai trò của thông tin chính thống trong việc định hướng đầu tư và tiêu dùng gần như bị bỏ ngỏ, tạo điều kiện cho những thông tin sai lệch và đồn thổi phát tán.
Thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn định giá tài sản tại Học viện Tài chính, nhấn mạnh rằng để định giá bất động sản (BĐS) chính xác, thẩm định viên cần có đầy đủ thông tin về thị trường và các yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch và nghĩa vụ thuế của người sở hữu Tuy nhiên, việc tiếp cận thông tin này chủ yếu thuộc về một số cơ quan quản lý và doanh nghiệp lớn Hiện nay, giá nhà đất được các tổ chức thẩm định giá thu thập và đối chiếu từ thị trường, nhưng độ chính xác chỉ mang tính khu vực Dữ liệu về giao dịch BĐS, đặc biệt là các giao dịch "ngầm" với mức giá cụ thể, thường không được công khai.
Hạn chế trong quá trình điều tra và thu thập thông tin dẫn đến việc các phương pháp thẩm định không đạt hiệu quả tối ưu.
Phương pháp so sánh yêu cầu nhiều thông tin về các tài sản tương tự đã giao dịch trên thị trường Tuy nhiên, do thiếu thông tin về các giao dịch thành công, các thẩm định viên thường phải dựa vào các tài sản chưa giao dịch thành công, giá rao bán, giá ước tính của tài sản lân cận hoặc giá quy định của Nhà nước để điều chỉnh Việc điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định chủ yếu dựa vào các hệ số tăng giảm phần trăm theo kinh nghiệm và thống kê riêng của từng tổ chức, thiếu sự thống kê hệ thống và liên kết giữa các tổ chức thẩm định, cũng như không kịp thời cập nhật theo biến động của thị trường Điều này có thể ảnh hưởng đến kết quả thẩm định và làm tăng sai số so với giá trị thực của bất động sản cần thẩm định.
Cơ hội
Kinh tế phát triển mạnh mẽ đã tạo ra cơ hội lớn cho dịch vụ thẩm định giá, nhờ vào việc thu hút đầu tư nước ngoài và gia tăng nhu cầu giao dịch tài sản cũng như sản xuất kinh doanh.
Việc mở cửa thị trường dịch vụ tư vấn theo cam kết với WTO sẽ thúc đẩy liên doanh với các công ty nước ngoài, tạo cơ hội cho doanh nghiệp trong nước học hỏi kinh nghiệm và kỹ thuật tiên tiến từ các nước phát triển.
Kinh tế thị trường đang phát triển mạnh mẽ, kéo theo sự hoàn thiện của môi trường pháp luật về thẩm định giá Sự minh bạch của thị trường tài sản ngày càng gia tăng, cùng với sự hỗ trợ từ ngành công nghệ thông tin, sẽ thúc đẩy số lượng và chất lượng thẩm định giá không ngừng được cải thiện.
Thách th ứ c
Cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ TĐG đang trở thành một mối đe dọa nghiêm trọng Nhiều doanh nghiệp hiện nay chọn cách giảm giá hoặc rút ngắn thời gian cung cấp dịch vụ để thu hút khách hàng, thay vì tập trung vào việc nâng cao chất lượng dịch vụ, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến ngành và lợi ích của người tiêu dùng.
Cải thiện hệ thống thông tin, dữ liệu được xem là một trong những thách thức lớn nhất của ngành thẩm định giá Việt Nam hiện nay:
Thị trường tài sản, đặc biệt là bất động sản, đang trong giai đoạn phát triển nhưng thiếu minh bạch về thông tin Hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về thẩm định giá (TĐG) chưa được xây dựng một cách chuẩn mực và thống nhất, chủ yếu dựa vào dữ liệu nội bộ của từng đơn vị với độ tin cậy thấp Các thông tin cần thiết cho hoạt động TĐG, bao gồm cơ chế chính sách, văn bản quy định, quy hoạch, giá cả, và thông tin kỹ thuật về thiết bị, công nghệ, sản phẩm, đang bị phân tán và khó thu thập.
Trong quá trình thu thập số liệu, Internet nổi bật là nguồn thông tin được sử dụng và tiếp cận nhiều nhất Tiếp theo, thông tin từ khảo sát thực tế khu vực xung quanh bất động sản cần thẩm định cũng được đánh giá cao Ngược lại, thông tin từ các sàn giao dịch và công ty bất động sản lại ít được sử dụng và khó tiếp cận Đặc biệt, nguồn tin từ các công ty thẩm định giá khác là ít được khai thác nhất do tính bảo mật và sự cạnh tranh trong ngành, nơi thông tin được coi là sức mạnh.
Mức độ minh bạch thông tin tại Việt Nam hiện nay chỉ đạt trung bình thấp, đặc biệt trong việc cung cấp thông tin về quy luật thị trường cung-cầu và các chính sách Nhà nước Yêu cầu cơ bản về tính đầy đủ, chính xác và kịp thời của thông tin chưa được đáp ứng, dẫn đến sự khó hiểu và khó vận dụng trong chính sách thuế Chính sách quy hoạch sử dụng đất cũng thiếu tính đầy đủ và ổn định Mặc dù các văn bản hướng dẫn thẩm định giá đã được cải thiện về tính dễ hiểu, nhưng vẫn gặp khó khăn trong thực tiễn do thiếu sự cụ thể, đầy đủ và có sự mâu thuẫn, chồng chéo, gây trở ngại cho hoạt động thẩm định giá.
Tại Việt Nam, thời gian trung bình để khảo sát thông tin thị trường từ khi nhận hồ sơ tài sản đến khi hoàn thành báo cáo thẩm định giá bất động sản gần gấp đôi so với các quốc gia có mức độ minh bạch thông tin cao Hơn nữa, việc kiểm tra lại thông tin thị trường bất động sản thường xuyên được thực hiện thông qua việc liên hệ trực tiếp với người rao bán tài sản, cho thấy mức độ tin cậy của thông tin công bố trên thị trường còn thấp.
Phân tích k ế t qu ả th ố ng kê mô t ả
Thông tin về giới tính, độ tuổi, trình độ chuyên môn nghiệp vụ
Trong một cuộc khảo sát với 152 thẩm định viên, có 58 người nữ chiếm 38,16% và 94 người nam chiếm 61,84% Kết quả cho thấy, độ chính xác trong các định giá do thẩm định viên nam thực hiện thường cao hơn, nhờ vào khả năng thu thập thông tin quan trọng, lợi thế về sức khỏe, mối quan hệ ngoại giao, và khả năng tiếp cận đối tượng khảo sát tốt hơn so với nữ.
Theo khảo sát, độ tuổi của 130 thẩm định viên cho thấy 85,5% thuộc nhóm 25-34 tuổi, trong khi 14,5% còn lại từ 35-54 tuổi Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp thu tiến bộ khoa học công nghệ, giúp họ dễ dàng cập nhật và áp dụng các phương pháp thẩm định mới một cách hiệu quả.
Theo khảo sát 152 mẫu, trong lĩnh vực bất động sản, 8.54% thẩm định viên có thâm niên dưới 3 năm, 65.14% từ 3 đến 5 năm, và 26.32% trên 5 năm Đa số thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh còn trẻ, điều này vừa là ưu điểm với sự nhiệt huyết và khả năng cập nhật thông tin tốt, nhưng cũng là nhược điểm do thiếu kinh nghiệm và nhạy bén trong phán đoán tình huống.
Bảng 4.1 Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát ĐVT: Người
Chỉ tiêu Tổng số mẫu khảo sát (152 mẫu)
1 Giới tính của thẩm định viên 152 100,00
2 Tuổi của thẩm định viên: 152 100,00
Theo khảo sát 152 mẫu, 61,84% thẩm định viên có trình độ học vấn đại học, trong khi 38,16% có trình độ trên đại học Về chuyên môn, trong số 130 thẩm định viên, 85,5% chưa có thẻ, còn 14,5% đã có thẻ.
Kết quả khảo sát cho thấy thẩm định viên có trình độ chuyên môn cao, nhưng nghiệp vụ vẫn chưa đạt yêu cầu Trình độ chuyên môn đóng vai trò quan trọng trong việc tiếp thu kiến thức và kinh nghiệm, quyết định chất lượng thẩm định Thẩm định viên với chuyên môn cao có khả năng cập nhật và ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ, từ đó đưa ra những quyết định chính xác hơn.
Bảng 4.2 Trình độ chuyên môn của thẩm định viên
(ĐVT: người) Tỷ lệ % Đại học 94 61,84
Bảng 4.3 Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên
M ứ c độ minh b ạ ch thông tin
Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh, có 11,8% (18 người) cho rằng thông tin minh bạch không có tác động đến độ chính xác của kết quả thẩm định, 35,5% (54 người) cho rằng không có tác động, và 19,1% (29 người) có ý kiến trung lập Ngược lại, 21,7% (33 người) thẩm định viên cho rằng sự minh bạch của thông tin ảnh hưởng đến kết quả thẩm định.
Trong một cuộc khảo sát, 18 đối tượng, chiếm 11,8%, cho rằng có tác động rất lớn đến kết quả thẩm định giá Thẩm định giá không chỉ là một chức năng của thông tin mà còn phụ thuộc vào mức độ minh bạch của thông tin Do đó, thông tin càng rõ ràng và minh bạch sẽ giúp nâng cao độ chính xác của kết quả thẩm định.
Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ
Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá
Theo khảo sát về tác động của cạnh tranh trên thị trường dịch vụ thẩm định giá tại TP Hồ Chí Minh, 21,1% thẩm định viên cho rằng sự cạnh tranh không ảnh hưởng đến độ chính xác kết quả thẩm định, trong khi 21,7% đồng tình với quan điểm này Tuy nhiên, 33,6% (51 người) cho rằng cạnh tranh có tác động đến kết quả, và 14,5% (22 người) nhận định tác động này rất lớn Để tồn tại và phát triển trong môi trường cạnh tranh cao, nhiều công ty thường cung cấp kết quả thẩm định đáp ứng yêu cầu khách hàng Nghiên cứu trước đây chỉ ra rằng tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định thường tỷ lệ nghịch với mức độ cạnh tranh trong lĩnh vực này.
Quy mô Công ty th ẩ m nh đị
Nghiên cứu cho thấy, các công ty thẩm định lớn không chỉ có lợi thế về tài chính mà còn sở hữu đội ngũ nhân viên chuyên môn cao và khả năng truy cập vào cơ sở dữ liệu phong phú Họ thường áp dụng cơ chế kiểm tra và kiểm soát chất lượng thẩm định nghiêm ngặt, dẫn đến kết quả thẩm định chính xác hơn so với các công ty nhỏ trong ngành.
Quy mô Cty Cỡ mẫu Phần trăm Lũy kế phần trăm
Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên
Theo khảo sát các thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh, 42,8% (65 người) cho rằng mức độ quen thuộc với thị trường không ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, trong khi 14,4% (22 người) có ý kiến trung lập về vấn đề này.
65 người, chiếm 42,8% số thẩm định viên được khảo sát, cho rằng mức độ quen thuộc với thị trường ảnh hưởng đến kết quả thẩm định Trong quá trình định giá, mỗi thẩm định viên thường dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin thu thập từ thị trường để đưa ra phán đoán về giá trị ước tính ban đầu Nghiên cứu cho thấy rằng các thẩm định viên thường gặp khó khăn trong những thị trường mới do thiếu kinh nghiệm và hạn chế trong việc thu thập thông tin.
Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ.
Mức độ trung thực của thẩm định viên
Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên tại TP Hồ Chí Minh, 45,4% cho rằng trung thực không ảnh hưởng đến độ chính xác của kết quả thẩm định, trong khi 43,4% (66 người) khẳng định yếu tố này có tác động Bên cạnh đó, 11,2% ý kiến trung lập cho thấy sự đa dạng trong nhận thức về vai trò của trung thực Trong bối cảnh thẩm định, các thẩm định viên phải đối mặt với áp lực từ công ty, đối thủ cạnh tranh và khách hàng, do đó, ngoài trình độ và kinh nghiệm, mức độ trung thực được coi là yếu tố quyết định độ chính xác của kết quả thẩm định.
Hình 4.4 Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ
Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên
Trình độ chuyên môn và nghiệp vụ của thẩm định viên có ảnh hưởng lớn đến chất lượng thẩm định giá, với 53,3% (81 người) khảo sát cho thấy sự liên quan này Thẩm định viên có trình độ cao thể hiện sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô hình và phương pháp định giá phù hợp, cũng như khả năng hiểu đúng thông tin từ tín hiệu thị trường Việc tuân thủ quy trình định giá một cách hợp lý và khoa học càng làm tăng độ chính xác và độ tin cậy của kết quả thẩm định.
Áp lực khách hàng
Hình 4.6 Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ
Trong một cuộc phỏng vấn, 74 thẩm định viên, chiếm 48,7%, cho rằng áp lực từ khách hàng ảnh hưởng đáng kể đến kết quả thẩm định Áp lực này bao gồm quy mô khách hàng, tầm quan trọng của kết quả thẩm định đối với khách hàng và loại khách hàng Các nghiên cứu trước đây chỉ ra rằng khi áp lực khách hàng gia tăng, thẩm định viên có xu hướng điều chỉnh giá trị chứng thư, điều này có thể làm giảm tính khách quan và độ chính xác của kết quả thẩm định.
Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ
Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ
Các lập luận và lựa chọn biến trong phần phương pháp nghiên cứu được xây dựng dựa trên sự thay đổi độ chính xác của kết quả thẩm định, chịu tác động từ các yếu tố đã được đề xuất.
Constant -4,444 1,579 7,920 1 ,005 ,012 a Variable(s) entered on step 1: MBACH, TRTHUC, QMOCTY, CTRANH, QTHUOCTT, TRDO, APLUC.
Hình 4.7 Các biến trong mô hình (Variables in the Equation)
Phân tích các kiểm định
4.3.2.2 Kiểm định hệ số hồi quy:
Trong hình 4.1, cột mức ý nghĩa (Sig.) của kiểm định Wald cho thấy:
Các biến có mức ý nghĩa =95% bao gồm:
Hệ thống thông tin liên quan đến bất động sản (BĐS) bao gồm các yếu tố như pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, cũng như vị trí, môi trường, nhu cầu, mức cung và tâm lý của người mua BĐS có tính cá biệt, chịu ảnh hưởng của không gian, thời gian và các yếu tố tâm lý, tập quán, do đó các hàng hóa BĐS có tác động lẫn nhau Với tính khan hiếm và vai trò quan trọng trong tài sản quốc gia, hệ thống pháp luật về BĐS thường được quy định chặt chẽ và chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ chính sách của Chính phủ Để định giá BĐS chính xác, cần có một hệ thống thông tin đồng bộ, đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận Nghiên cứu cho thấy biến X1 (MBACH) có Sig=0.003 < 0.05, cho thấy mối tương quan có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
Nghiên cứu cho thấy, tại các công ty lớn, sự phân chia bộ phận rõ ràng giúp thẩm định viên không bị áp lực khi đảm nhận nhiều công việc cùng lúc Điều này cũng giúp phân bổ lượng hồ sơ thẩm định một cách hợp lý, giảm thiểu tình trạng quá tải và sai sót trong quá trình làm việc Kết quả nghiên cứu chỉ ra rằng biến X3 (QMOCTY) có giá trị Sig=0.000, nhỏ hơn 0.05, cho thấy mối tương quan có ý nghĩa giữa biến X3 và biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc vào quan điểm của thẩm định viên, có thể dẫn đến sai lầm trong đánh giá giá trị tài sản Theo GS Lim Lan Yuan từ Singapore, thẩm định giá được xem như một nghệ thuật hay khoa học trong việc ước tính giá trị cho mục đích cụ thể tại một thời điểm nhất định Điều này giải thích cho việc thẩm định viên có thể thay đổi giá trị báo cáo chứng thư dưới áp lực từ khách hàng lớn Nghiên cứu cho thấy biến X7 (APLUC) có mối tương quan có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 95%, khi Sig=0.049
