4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ:
Các lập luận và chọn biến được đề cập ở phần phương pháp nghiên cứu. Cơ sở để xây dựng lên các biến đó là sự thay đổi mức độ chính xác của kết quả thẩm định dưới tác động của các yếu tố được đề xuất.
Variables in the Equation
B S.E. Wald df Sig. Exp(B)
95% C.I.for EXP(B) Lower Upper Step 1a MBACH ,887 ,302 8,627 1 ,003 2,428 1,477 3,989 TRTHUC ,005 ,287 ,000 1 ,987 1,005 ,627 1,611 QMOCTY ,007 ,001 23,838 1 ,000 1,007 1,004 1,009 CTRANH -,081 ,238 ,117 1 ,733 ,922 ,623 1,364 QTHUOCTT ,200 ,302 ,437 1 ,509 1,221 ,743 2,006 TRDO ,818 ,474 2,978 1 ,084 2,267 1,039 4,944 APLUC -1,840 ,935 3,875 1 ,049 ,159 ,034 ,739 Constant -4,444 1,579 7,920 1 ,005 ,012
a. Variable(s) entered on step 1: MBACH, TRTHUC, QMOCTY, CTRANH, QTHUOCTT, TRDO, APLUC.
4.3.2. Phân tích các kiểm định:
4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy:
Trong hình 4.1, cột mức ý nghĩa (Sig.) của kiểm định Wald cho thấy: Các biến có mức ý nghĩa =<90% bao gồm:
+ Yếu tố trung thực của thẩm định viên được xem là có vai trị quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định trong điều kiện TĐV phải đối mặt với nhiều loại áp lực (khách hàng,doanh số, đối thủ cạnh tranh…) diễn ra mạnh mẽ và chất lượng nguồn thông tin kém minh bạch. Tuy nhiên trong nghiên cứu này, biến X2 (TRTHUC) có Sig=0.987>0.05. Do đó, biến X2 (TRTHUC) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC)
+ Khi thị trường dịch vụ thẩm định giá có sự cạnh tranh gay gắt về giá phí, chất lượng dịch vụ, trình độ đội ngũ thẩm định viên, chế độ đãi ngộ nhân viên, hoạt động tiếp thị-hậu mãi ….tùy theo định hướng phát triển của công ty mà thẩm định viên buộc phải tuân theo để thu hút khách hàng. Chính điều này sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến mức độ khách quan và chính xác của kết quả thẩm định. Tuy vậy, trong nghiên cứu này, biến X4 (CTRANH) có Sig=0.733>0.05. Do đó, biến X4 (CTRANH) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
+ Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường, thì giá trị ước tính ban đầu, cũng như nguồn dữ liệu để xác minh giá trị dự đốn đó sẽ đầy đủ và đáng tin cậy hơn. Mặc dù vậy, theo kết quả của nghiên cứu này, biến X5( QTHUOCTT) có Sig=0.509>0.05. Do đó, biến X5 (QTHUOCTT) tương quan khơng có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC)
Các biến có mức ý nghĩa từ 90-94% bao gồm:
Thẩm định giá là một nghề địi hỏi cao về trình độ chun mơn và kiến thức nghiệp vụ liên quan đến nhiều lĩnh vực. Thẩm định viên có trình độ sẽ hạn chế được những vi phạm, sai sót nghiêm trọng ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Trong nghiên cứu này, biến X6 (TRDO) có Sig=0.084< 0.01. Do đó, biến X6 (TRDO) tương quan đồng biến có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 92%.
Các biến có mức ý nghĩa >95% bao gồm:
+ Hệ thống thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, mơi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định. Do hàng hóa BĐS có tính cá biệt, mang yếu tố không gian, thời gian và chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS cịn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ. Chính vì vậy, để có thể định giá hàng hóa BĐS một cách chính xác địi hỏi phải có một hệ thống thơng tin đồng bộ, đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Trong nghiên cứu này, biến X1( MBACH) có Sig=0.003< 0.05. Do đó, biến X1( MBACH) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
+ Theo các nghiên cứu trước đây, tại các công ty lớn (nhiều nhân viên) thường có sự phân chia bộ phận, phịng ban rõ ràng. Chính vì vậy, thẩm định viên sẽ khơng phải chịu áp lực một mình đảm trách nhiều cơng việc. Bên cạnh đó, lượng hồ sơ cần thẩm định cũng sẽ được dàn đều ở mức hợp lý, tránh tình trạng quá tải công việ do thiếu thời gian dẫn đến sai sót trong q trình thẩm định. Tại nghiên cứu này, biến X3( QMOCTY) có Sig=0.000< 0.05. Do đó, biến X3( QMOCTY) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%.
+ Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm, và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế; hay Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TĐG là
một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định”. Chính những lập luận này là cơ sở biện
của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng lớn, quan trọng đối với công ty. Trong nghiên cứu này, biến X7 (APLUC) có Sig=0.049< 0.05. Do đó, biến X7 (APLUC) tương quan có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 95%.
Như vậy kiểm định Wald cho biết mơ hình có 4 biến phù hợp, bao gồm: (X1(MBACH); X3(QMOCTY); X6 (TRDO); X7( APLUC)).
4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mơ hình:
Classification Tablea
Observed Predicted
(Y)DO CHINH XAC (=GIA THI TRUONG - GIA TRI
THAM DINH) Percentage Correct
KHƠNG CĨ
Step 1 (Y)DO CHINH XAC KHONG
(=GIA THI TRUONG - CO GIA TRI THAM DINH) Overall Percentage
54 18 75,0
15 65 81,3
78,3
Hình 4.8. Phân loại dự báo
Trong hình 4.8, với 69 trường hợp kết quả thẩm định khơng chính xác (xem theo cột) mơ hình dự đốn đúng 54 trường hợp (xem theo hàng), vậy tỷ lệ đúng là 75%. Đối với 83 trường hợp kết quả thẩm định chính xác, mơ hình dự đốn đúng 65 trường hợp, tỷ lệ đúng là 81,3%. Tỷ lệ dự báo đúng của tồn bộ mơ hình (Overall Percentage) là 78,3%.
Mức độ phù hợp của mơ hình: (kết quả kiểm định Omnibus)
Omnibus Tests of Model Coefficients
Chi-square df Sig. Step 1 Step Block Model 78,351 7 ,000 78,351 7 ,000 78,351 7 ,000
Kiểm định Omnibus cho thấy Sig.<0.0001 (độ tin cậy 99%). Như vậy, các biến độc lập có quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc trong tổng thể. Nói cách khác, mơ hình lựa chọn là phù hợp tốt.
4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mơ hình:
Model Summary
Step -2 Log likelihood
Cox & Snell R Square
Nagelkerke R Square
1 131,944a ,403 ,538
Hình 4.10. Tóm tắt mơ hình
R2- Nagelkerke: 0,538 có ý nghĩa là 53,8% thay đổi của biến phụ thuộc được giải thích bởi các biến độc lập của mơ hình.