Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết
Kỳ vọng
dấu
Y: Biến phụ thuộc (DOCXAC)
Biến giả, nhận giá trị 1 nếu kết quả thẩm định chính xác và giá trị là 0 nếu kết quả thẩm định khơng chính xác. Hager và Lord (1985); Guilkey et al. (1986); Matysiak và Wang (1995); McAllister (1995). X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH)
Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ Aluko (2004) + X2: Mức độ trung thực của (TRTHUC)
Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ
Harvard (1995, 2001a,
2001b) +
X3: Quy mô công ty thẩm định
(QMOCTY)
Số lượng nhân viên của công ty (người) Hutchinson et al (1996) + X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG (CTRANH)
Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ
Harvard (1995)
-
Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết Kỳ vọng dấu thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT)
đo Liker 5 mức độ Harvard (2001)
X6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO)
Biến giả, nhận giá trị 1 nếu trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và giá trị là 0 nếu không tác động. Millington (1985); Havard (2001) + X7: Áp lực khách hàng (APLUC)
Biến giả, nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và giá trị là 0 nếu khơng có tác động. Levy và Schuck (1999) -
CH
ƯƠ NG 3 : PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Thiết kế nghiên cứu:
a) Phương pháp chọn mẫu:
- Phương pháp chọn mẫu thuận tiện.
- Quy mô mẫu: khảo sát phát ra là 200 phiếu, số lượng thu lại là 180 và kiểm tra số phiếu thu hồi thì có 152 phiếu sử dụng được. Theo Green (1991) và Tabachnick & Fidell (2007), nghiên cứu sử dụng dữ liệu dạng số liệu chéo thì quy mơ mẫu tối thiểu là n>=50+8k (k: số biến độc lập của mơ hình)
- Thời gian khảo sát: từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015.
b) Phương pháp thu thập dữ liệu:
- Dữ liệu sơ cấp: được thu thập bằng cách sử dụng “bảng câu hỏi- trả lời”
- Đối tượng khảo sát: Bảng câu hỏi cho các cán bộ thẩm định giá Bất động sản đang công tác tại các đơn vị thẩm định tại Quận 1, 3, 5, 7, 10, Bình Thạnh, Gị Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú và Thủ Đức
c) Phương pháp phân tích dữ liệu:
- Phương pháp thống kê mô tả: Mô tả đặc điểm của đối tượng khảo sát.
- Phương pháp phân tích định lượng: Sử dụng mơ hình hồi quy Binary Logistic nhằm tìm ra các nhân tố và mức độ tác động của nó đối với độ chính xác của KQTĐ.
3.2. Khung phân tích đánh giá tác động:
Đánh giá tác động được tác giả thực hiện bằng phương pháp định lượng. Cụ thể tác giả tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi đối với 152 thẩm định viên trên địa bàn thành phố thành phố Hồ Chí Minh, kết quả khảo sát tổng hợp sẽ đánh giá tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Khung đánh giá tác động được trình bày dưới bảng như sau:
Tác động
Mức độ minh bạch thông tin
Mức độ trung thực của TĐV Mức
độ Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV
152
thẩm định viên chính
xác
Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của TĐV
Quy mô công ty thẩm định
Mức độ cạnh tranh của TT DVTĐG
Áp lực khách hàng
Nhóm đại diện
Hình 3.1.Khung tác động
3.3. Mơ hình nghiên cứu định tính:
Đề tài nghiên cứu các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định; lựa chọn biến độc lập dựa trên kết quả của các nghiên cứu trước và tình hình thực tế tại địa bàn nghiên cứu, biến mức độ chính xác là biến phụ thuộc đại diện cho tình trạng của kết quả sau khi bị các yếu tố tác động.
MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC X1
Hình 3.2. Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định
3.4. Mơ hình nghiên cứu định lượng:
Qua thực tế khảo sát trên địa bàn TP. Hồ chí minh, một số thẩm định viên cho rằng kết quả thẩm định hiện tại là chính xác, ngược lại, cũng có những thẩm định viên cho rằng kết quả đạt được vẫn chưa chính xác. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất mơ hình Binary logistic nghiên cứu về tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định như sau:
eβ0 + β1 X1 + β2 X 2 +...+ βk
Xk
Pi =
1 + eβ0 + β1 X1 + β2 X 2 +...+ βk Xk
Trong đó: Pi : Xác suất kết quả thẩm định thứ i là chính xác. P = 1: Xác suất nếu kết quả chính xác.
P = 0: Xác suất nếu kết quả khơng chính xác. Xi: là các biến độc lập.
Mức độ minh bạch thông tin (MBACH)
Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC) X2
Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY) X3
Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG
(CTRANH) X4
Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT)
X5
Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO)
X6
Theo những nghiên cứu trước, dưới tác động của các yếu tố nêu trên, kết quả đạt được có thể là chính xác hoặc khơng, đây là cơ sở để chọn P như trên.
Đặt : Zi= β0 + β1X1 + β2X2 +…+ βkXk + ε
Pi: là giá trị của biến phụ thuộc từ 0 đến 1. Ta thấy rằng, khi Zi tiến đến + ∞ thì Pi tiến đến 1 và khi Zi tiến đến - ∞ thì Pi tiến đến 0. Cho nên Pi khơng thể nào nằm ngoài khoảng 0 < Pi < 1.
Sử dụng phương pháp tuyến tính hóa biến đổi mơ hình trên như sau: Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = Zi = β0 + β1X1 + β2X2 +…+ βkXk + ε
Trên cơ sở kế thừa từ các nghiên cứu trước và đặc điểm của địa bàn nghiên cứu, Mơ hình dự kiến sử dụng các biến độc lập gồm:
- Biến X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ - Biến X2: Mức độ trung thực của thẩm định viên (TRTHUC), dùng thang
đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)- đo lường bằng số lượng thẩm định viên.
- Biến X4: Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X5: Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ
- Biến X6: Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của thẩm định viên (TRDO), biến giả nhận giá trị 1 nếu trình độ học vấn của TĐV có tác động đến mức độ chính xác của kết quả TĐ, là 0 nếu khơng có tác động.
- Biến X7: Áp lực khách hàng (APLUC), biến giả nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng có tác động đến mức độ chính xác của kết quả TĐ, là 0 nếu khơng có tác động.
Hàm logit xác định các nhân tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của kết quả thẩm định được viết lại như sau:
Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = β0 + β1x (MBACH) + β2 x (TRTHUC) + β3 x (QMOCTY) + β4 x (CTRANH)+ β5 x (QTHUOCTT)+ β6 x (TRDO)+ β7 x (APLUC)+
ε.
Tác động cận biên của Xk lên P được tính bằng cách lấy đạo hàm riêng từng
phần của P theo Xk. Tác động cận biên được tính như sau:
∂P
∂Xk = P × (1 − P) × βk
Khi yếu tố Xk tăng thêm một đơn vị thì tác động của yếu tố này đối với xác suất chính xác của kết quả sẽ là P x (1-P) x βk (với điều kiện các yếu tố khác không đổi). Hệ số Odds: O0 = P0 1− P0 = P(khơngchính P (chính xác) xác)
(là hệ số chênh lệch về chính xác ban đầu,
trong đó P0 là xác suất chính xác của kết quả ban đầu (cho trước). Ở giá trị Xk ta có Pk = P0 Từ biểu thức trên: P0 => Xk = O = P0 0 1 − P = eβ0 +β1X1 +β2 X 2 +...+βk Xk
Khi yếu tố Xk tăng lên một đơn vị thì xác suất chính xác tăng lên của kết quả sẽ chuyển dịch từ P0 sang P1 (với điều kiện các yếu tố khác không đổi).
P1 => Xk = O 1 = P1 1− P1 = eβ0 +β1X1+β2 X 2 +...+βk ( Xk +1) Ta có: ∆X k = X k + 1 − X k = 1 O1 = eβk ⇒ O = O ×eβk 1 0 0 P O × eβk ⇒ 1 = O × eβk ⇒ P = 0 1 − P1 Thay hệ số Odds vào ta được: 1 + O0 × e P1 = P0 × 0 O β k 0 1
e β k
β k
Cơng thức trên có ý nghĩa rằng: với các yếu tố khác không đổi, khi yếu tố Xk tăng lên một đơn vị thì xác suất chính xác của kết quả sẽ chuyển dịch từ P0 sang P1. Với cách triển khai như vậy, ta có thể mơ tả những kịch bản cho các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và từ đó có thể tiến hành định lượng các tác động này.
3.5. Các giả thuyết:
• Biến X1: Mức độ minh bạch thơng tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Thông tin được đánh giá là minh bạch khi nó đáp ứng được các tiêu chí là“đầy đủ- chính xác- kịp thời”
Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản khơng chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu cơng trình, chất lượng cơng trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác).
Do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện mơi trường… Vì vậy, khơng phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ.
Giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Do vậy, khi định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục…
Thẩm định giá là một chức năng của thơng tin, vì vậy, hệ thống thơng tin được thiết lập càng tốt thì cơng tác thẩm định sẽ có chất lượng càng cao. Hay nói cách khác, khi mức độ minh bạch thơng tin càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao. Vì vậy, biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc.
H1: Thơng tin càng minh bạch thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X2: Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. TĐV được đánh giá là trung thực khi đáp ứng được các yếu cầu: “độc lập, chính trực khách quan”. Trung thực là một trong những quy tắc đạo đức nghề nghiệp bắt buộc được quy định trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Độc lập: TĐV có xu hướng định giá bất động sản dựa theo giá trị thẩm định trước đó, tránh những khác biệt quá lớn đặc biệt là khi nó đi ngược lại với kỳ vọng của khách hàng. Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản khơng có sự độc lập- phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước.
Khách quan: sự công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến, thiên vị của TĐV trong việc thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động sẽ quyết định mức độ chính xác của KQTĐ. Một số trường hợp thẩm định viên phải tiến hành công việc thẩm định khi những ý kiến và kết luận thẩm định đề ra đã có chủ ý từ trước.
Đối mặt với nhiều áp lực từ phía cơng ty, khách hàng và đối thủ cạnh tranh, mức độ trung thực của thẩm định viên sẽ quyết định mức độ chính xác, khách quan của kết quả thẩm định. Vì vậy biến được kỳ vọng mang dấu dương, tác động cùng chiều với biến phụ thuộc.
H2: Thẩm định viên càng trung thực thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X3: Quy mơ cơng ty thẩm định (QMOCTY). Trong phạm vi bài nghiên cứu, Quy mô công ty được xác định dựa vào số lượng thẩm định viên.
Khi quy mô công ty lớn, TĐV sẽ ít bị bị áp lực do quá tải trong công việc, học hỏi được nhiều kinh nghiệm từ đồng nghiệp, dễ dàng san sẻ những vướng mắc khó khăn trong q trình thẩm định. Ngồi ra, cơng ty lớn ít gặp khó khăn về tài chính và có nhiều mối quan hệ KH. Hệ thống kiểm tra, giám sát cũng được xây dựng chặt chẽ khoa học, đảm bào độ chính xác theo quy đinh. Uy tín, thương hiệu của cơng ty cũng là một trong những yếu tố tác động làm cho kết quả thẩm định chính xác hơn. Vì vậy Quy mơ cơng ty càng lớn thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy
ra càng cao. Hay nói cách khác, biến này được kỳ vọng mang dấu dương - quan hệ đồng biến với biến phụ thuộc.
H3: Quy mô công ty thẩm định càng lớn thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG được xác định dựa trên các tiệu chí về “giá phí - thời gian - chất lượng thẩm định”. Cụ thể:
Giá phí hợp lý
Thời gian thẩm định nhanh
Chất lượng thẩm định thỏa mãn yêu cầu của khách hàng
Khi thị trường dịch vụ thẩm định càng cạnh tranh, thẩm định viên càng có xu hướng thu hút khách bằng cách thỏa mãn các yêu cầu của họ. Do đó, kết quả thẩm định thường khơng đảm bảo tính chính xác và khách quan. Vì vậy, khi mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng thấp. Hay, Dấu kỳ vọng của biến là âm, nghịch biến với biến phụ thuộc.
H4: Thị trường DVTĐG càng cạnh tranh thì độ chính xác của kết quả thẩm
định càng thấp
• Biến X5: Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Trong phạm vi bài nghiên cứu, Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV được hiểu là mức độ TĐV nắm rõ tình hình thị trường tại địa bàn đó.
Trong thẩm định giá, kinh nghiệm thường được xem là một giải pháp hữu hiệu giúp thẩm định viên giải quyết những vấn đề khó khăn khơng thường gặp, tuy nhiên đây là một cách làm chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan. Làm việc tại một thị trường mà thẩm định viên vốn đã quen thuộc luôn là một lợi thế do:
Phán đoán dựa trên kinh nghiệm của TĐV thường sẽ chính xác hơn do có thể được kiểm chứng và điều chỉnh bởi nhiều chứng cứ thị trường có giá trị và giàu sức thuyết phục.
Có cơ sở chắt lọc được nguồn thơng tin đáng tin cậy Có sẵn nguồn thơng tin đa dạng
Có nhiều mối quan hệ để thu thập thơng tin
Vận dụng được phương pháp kinh nghiệm có cơ sở đáng tin cậy Vì vậy, khi mức độ quen thuộc với thị trường càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao. Biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc.
H5: Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao
• Biến X6: Trình độ chun mơn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO), biến giả nhận giá trị 1 nếu trình độ chun mơn nghiệp vụ của thẩm định viên có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, là 0 nếu khơng có tác động. TĐV được đánh giá là đáp ứng đầy đủ trình độ theo quy đinh xét trên 2 tiêu chí là” bằng cấp được đào tạo và thâm niên công tác trong lĩnh vực”.
Thẩm định viên chuyên nghiệp được đào tạo để điều tra, khảo sát sự việc theo đúng thực tế diễn ra, đánh giá và kết nối những sự việc đó và trình bày kết quả với khách hàng theo một trật tự logic, dưới hình thức một báo cáo định giá tài sản.
Kiến thức, kinh nghiệm được trang bị phải đảm bảo đủ để họ có thể đánh giá