Ký hiệu biến Nội dung Thước đo
Kỳ vọng
dấu
DOCXAC Mức độ chính xác của kết quả thẩm định (Biến phụ thuộc)
Chính xác=1 Khơng chính xác=0 MBACH Tác động của mức độ minh
bạch thông tin
Thang đo Liker 5 mức độ +
TRTHUC Tác động của mức độ trung thực của TĐV
Thang đo Liker 5 mức độ +
Ký hiệu biến Nội dung Thước đo Kỳ vọng dấu CTRANH Tác động của mức độ cạnh tranh của TT DVTĐG
Thang đo Liker 5 mức độ -
QTHUOCTT
Tác động của mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV
Thang đo Liker 5 mức độ +
TRDO Trình độ chun mơn,
nghiệp vụ của TĐV Có tác động = 1 Không tác động = 0 + APLUC Áp lực khách hàng Có tác động = 1 Khơng tác động = 0 - 49
CH
ƯƠ NG 4 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Thực trạng công tác thẩm định giá:
4.1.1. Điểm mạnh:
Môi trường kinh tế, pháp lý có nhiều thuận lợi; được sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước.
Tuy ra đời muộn nhưng đang dần tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới
Năng lực cạnh tranh của ngành đã có bước cải thiện đáng kể từ chỗ cơ quan Nhà nước độc quyền cung cấp, đến nay hầu hết đã chuyển sang loại hình cơng ty TNHH và cơng ty Cổ phần cung ứng dịch vụ.
Về cơ bản các công ty cung ứng dịch vụ TĐG đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đáp ứng được yêu cầu của khách hàng theo đúng mục đích ghi trong hợp đồng TĐG, mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội. Hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG của các công ty đã tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp TĐG, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
4.1.2. Điểm yếu:
Cơng tác quản lý nhà nước về TĐG còn nhiều bất cập; các quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là các tiêu chuẩn thẩm định giá, chưa hoàn chỉnh; phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định giá.
Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ.
Bản thân bất động sản là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong q trình điều tra, thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cũng như các thơng tin có liên quan khác trên thị trường.
Quy trình thẩm định giá đầy đủ, nhưng chưa thật khoa học; Việc áp dụng cụ thể các phương pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành; Lập luận về kết quả thẩm định giá chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của bất động sản thẩm định trong tương lai; Việc áp dụng các
văn bản pháp luật có liên quan đến thẩm định giá vẫn cịn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thẩm định giá.
Nhiều cán bộ thẩm định có kinh nghiệm lâu năm trong ngành nhưng kiến thức mới về tài chính, về thẩm định giá cịn chưa kịp thời cập nhật. Đặc biệt là trình độ ngoại ngữ cịn rất hạn chế. Một số cán bộ trẻ mới tuyển dụng lại thiếu kinh nghiệm trong phân tích đánh giá các tình huống. Thực tế cho thấy hầu hết các đơn vị sau khi tuyển dụng đều phải đào tạo lại nguồn nhân lực để sử dụng cho doanh nghiệp mình. Nếu so sánh với các nước trong khu vực và trên thế giới, nguồn nhân lực của chúng ta vẫn còn khá yếu về cả số lượng và chất lượng.
Hầu hết các công ty hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá, song đội ngũ thẩm định viên lại chưa nhiều. Do vậy, các thẩm định viên phải cùng lúc thực hiện rất nhiều công việc khác nhau như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá,... Trong khi đó, thời gian để thực hiện một hợp đồng thẩm định là có hạn, do đó kết quả định giá cũng mắc phải một số hạn chế nhất định không thể tránh khỏi.
Hệ thống cơ sở dữ liệu chưa đa dạng, phong phú do chưa có thư viện điện tử lưu giữ thơng tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường; dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường hoặc ghi chép lại sau các cuộc thẩm định giá.
So với các nước có thị trường BĐS phát triển thì thơng tin trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn khá manh mún, thiếu chuẩn xác, nhất là thông tin về thị trường, nguồn cung, nguồn cầu bất động sản… Cụ thể như sau:
Thông tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng cơng trình hồn thành đưa vào sử dụng. Tại Việt Nam, các số liệu này thường khó cập nhật một cách chính xác, do khơng phải cơng ty thẩm định nào cũng có thể thu thập đầy đủ thơng tin theo dõi xem dự án có hồn thành kịp tiến độ hay khơng. Nếu các dự án bị đình hỗn kéo dài do tiến độ xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp thì thơng
tin nguồn cung sẽ bị sai lệch.
Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật. Từ tháng 01-2009 khi các giao dịch kinh doanh nhà ở đều phải qua sàn thì việc từng bước áp dụng quy định này sẽ trở nên khả thi hơn.
Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng.
Thông tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân để cho vay mua nhà, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, số liệu trên có thể thu thập được từ ngân hàng Nhà nước và các địa phương. Tuy nhiên, để cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lượng đơn xin mua nhà trong diện được giải chấp sẽ thường xuyên thay đổi phụ thuộc chính sách tín dụng của ngân hàng.
Tình trạng thiếu minh bạch thông tin của thị trường xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết bắt nguồn từ sự thiếu cập nhật trong hệ thống dữ liệu của cơ quan nhà nước. Đồng thời, các thông tin về bất động sản được phân làm nhiều mảng, do nhiều cơ quan khác nhau quản lý và chưa có sự kết nối liên hoàn nên muốn nắm bắt một cách đầy đủ phải qua nhiều đầu mối mà không phải ai cũng làm được. Mặt khác, quy định về trách nhiệm công bố thông tin của các chủ đầu tư cũng rất bất cập. Theo pháp luật hiện hành, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tuy nhiên, cơ chế kiểm tra, giám sát việc công bố thông tin bất động sản lại có nhiều sơ hở, chưa kịp thời, chưa xử lý nghiêm những trường hợp cung cấp thông tin gian dối, thậm chí xào xáo thơng tin để trục lợi. Đặc biệt, công tác nghiên cứu và đưa ra các báo cáo đánh giá định kỳ về toàn cảnh thị trường BĐS còn rất yếu, vai trị của thơng tin chính thống trong định hướng đầu tư và tiêu dùng
bất động sản gần như vẫn bị bỏ ngỏ... Đây là kẽ hở rất lớn cho các thành phần cơ hội lợi dụng tung tin thất thiệt, đồn thổi.
Trao đổi về việc thẩm định giá nhà đất, thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng mơn định giá tài sản (Học viện Tài chính), cho biết: Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thơng tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu... Trong khi đó, việc tiếp cận các thơng tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn. Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Dữ liệu chính xác về giao dịch BĐS, phần nhiều trong số đó là giao dịch "ngầm" với mức giá cụ thể ra sao lại không được tiết lộ.
Hạn chế trong quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin làm cho các phương pháp thẩm định không phát huy hết được tính tối ưu của nó. Cụ thể như sau:
Phương pháp so sánh: đặc điểm của phương pháp này là cần nhiều thông tin về các tài sản tương tự tài sản cần thẩm định đã giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, do thiếu thông tin về các tài sản đã được giao dịch thành công nên các thẩm định viên trong nhiều trường hợp phải sử dụng các tài sản chưa được giao dịch thành công với mức giá đang rao bán, giá ước tính của các tài sản lân cận hoặc dùng giá quy định của Nhà nước điều chỉnh lại cho hợp lý. Khi điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh với tài sản thẩm định đa phần sử dụng các hệ số tăng giảm phần trăm theo kinh nghiệm và thống kê riêng lẻ của mỗi tổ chức thẩm định giá, thiếu sự thống kê một cách hệ thống, có sự liên kết giữa các tổ chức thẩm định và không cập nhật kịp thời theo sự thay đổi của thị trường. Điều này ít nhiều làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định và làm tăng sai số so với giá trị thực của BĐS cần thẩm định.
Phương pháp chi phí:
Ở bước 1 - Ước tính riêng giá trị của lơ đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Tuy nhiên,
để ước tính được chính xác giá trị lơ đất này thì cần có thơng tin quy hoạch đầy đủ, đây cũng chính là vấn đề bất cập hiện nay ở Việt Nam vì ngồi việc thiếu thơng tin quy hoạch thì một số nơi vẫn chưa có quy hoạch hoặc đang đợi xét duyệt với thời gian khơng ước tính được làm nản lịng các thẩm định viên. Hơn nữa, nếu lấy giá trị lô đất theo giá Nhà nước quy định thì giá này lại quá thấp so với giá thị trường, gây mâu thuẫn về mặt lợi ích giữa các bên, lấy theo giá thị trường thì lại thiếu thơng tin. Ở bước 2 - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế cơng trình
xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu về thuế, phí phải nộp theo quy định của Nhà nước - hiện ở nước ta Bộ Xây dựng có cơng bố chỉ số xây dựng hàng quý và suất vốn đầu tư xây dựng cơng trình hàng năm nhưng các chỉ số này thiếu tính kịp thời và không theo kịp diễn biến thị trường. Lợi nhuận nhà thầu cũng như thuế, phí phải nộp cũng có rất ít thơng tin hoặc thiếu rõ ràng. Những tổ chức, cá nhân không trong lĩnh vực BĐS muốn có thơng tin tham khảo cũng rất khó tiếp cận.
Ở bước 3 - Xác định hao mịn và ước tính giá trị hao mịn lũy kế - để tiến hành chính xác giai đoạn này cần có sự tư vấn từ các kỹ sư xây dựng hoặc những người có hiểu biết sâu về lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên, không phải tổ chức, cá nhân thẩm định viên nào cũng có kiến thức hoặc tìm sự hỗ trợ chuyên môn.
Phương pháp thu nhập: đối với phương pháp này, khó khăn lớn nhất là xác định các tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa. Do khơng có một cơ quan chức năng nào ở nước ta đứng ra công bố các chỉ số này, nên mỗi tổ chức, cá nhân thẩm định giá lại sử dụng một chỉ số khác nhau. Vẫn còn nhiều tranh cãi chưa thống nhất về cách tính các chỉ số này trên thị trường Việt Nam nên kết quả thẩm định có sự khác biệt lớn giữa các bên. Thêm vào đó, việc xác định thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác tài sản ngoài số liệu do khách hàng cung cấp thì rất khó tìm được các dữ liệu từ các tài sản tương tự để so sánh. Việc xác định các loại chi phí thì dễ dàng hơn do đã có các văn bản hướng dẫn của Nhà nước.
Phương pháp thặng dư: việc xác định tổng doanh thu phát triển của dự án và tỷ suất chiết khấu cũng gặp khó khăn như đối với phương pháp thu nhập. Các
loại chi phí cũng đã có hướng dẫn, quy định của Nhà nước, riêng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng gặp nhiều khó khăn để xác định chính xác, đầy đủ do q trình giải phóng mặt bằng kéo dài và xảy ra nhiều tranh chấp, mâu thuẫn.
Phương pháp lợi nhuận: đây là phương pháp rất ít được sử dụng ở Việt Nam hiện nay. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên phải am hiểu những kiến thức về kế tốn và doanh nghiệp cũng như phân tích báo cáo tài chính mới có ước tính được chính xác giá trị tài sản.
4.1.3. Cơ hội:
Kinh tế ngày càng phát triển, thúc đẩy thu hút đầu tư nước ngoài, nhu cầu giao dịch tài sản, nhu cầu sản xuất kinh doanh ngày càng lớn là cơ hội cho phát triển dịch vụ TĐG.
Việc mở cửa thị trường dịch vụ tư vấn theo cam kết với tổ chức thương mại thế giới – WTO sẽ dẫn tới việc tăng cường liên doanh, liên kết với các cơng ty TĐG nước ngồi. Đây cũng chính là điều kiện cho doanh nghiệp cung ứng trong nước có cơ hội học tập kinh nghiệm các phương pháp, kỹ thuật tiên tiến và tính chuyên nghiệp từ các nước phát triển trên thế giới.
Kinh tế thị trường ngày càng phát triển, môi trường pháp luật về thẩm định giá ngày càng được quan tâm hoàn thiện, thị trường tài sản cũng ngày càng trở nên minh bạch, cùng với sự hỗ trợ của ngành công nghệ thông tin, số lượng và chất lượng TĐG chắc chắn sẽ không ngừng được cải thiện.
4.1.4. Thách thức:
Cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ TĐG cũng là một mối đe dọa đáng lo ngại. Hiện nay, một số doanh nghiệp thường giảm giá, hoặc rút ngắn thời gian cung cấp dịch vụ nhằm cạnh tranh lẫn nhau mà chưa quan tâm đến việc cạnh tranh thông qua nâng cao chất lượng dịch vụ.
Cải thiện hệ thống thông tin, dữ liệu được xem là một trong những thách thức lớn nhất của ngành thẩm định giá Việt Nam hiện nay:
Về quy mô, chất lượng hệ thống thông tin: Do thị trường tài sản vẫn đang
trong quá trình phát triển, hơn nữa do tập quán dân cư, nên thông tin thị trường tài sản chưa được minh bạch, đặc biệt là thị trường bất động sản. Ngoài ra, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về TĐG cũng chưa được xây dựng một cách chuẩn mực và thống nhất, chủ yếu là cơ sở dữ liệu nội bộ của mỗi đơn vị tự thu thập có độ tin cậy thấp và chưa đáp ứng được yêu cầu xã hội. Các loại thông tin, cơ sở