Kiểm định Omnibus cho thấy Sig.<0.0001 (độ tin cậy 99%). Như vậy, các biến độc lập có quan hệ tuyến tính với biến phụ thuộc trong tổng thể. Nói cách khác, mơ hình lựa chọn là phù hợp tốt.
4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mơ hình:
Model Summary
Step -2 Log likelihood
Cox & Snell R Square
Nagelkerke R Square
1 131,944a ,403 ,538
Hình 4.10. Tóm tắt mơ hình
R2- Nagelkerke: 0,538 có ý nghĩa là 53,8% thay đổi của biến phụ thuộc được giải thích bởi các biến độc lập của mơ hình.
4.4. Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:
Trong bảng phía dưới tác giả sử dụng kết quả của cột hệ số hồi quy (B) và cột (Exp(B) =eB) để hình thành kịch bản xác suất thay đổi khi xác suất ban đầu lần lượt là 10%, 20%, 30%, 40% và 50%.
Đặt P0: Xác suất ban đầu; P1: Xác suất thay đổi, với P1 được tính theo cơng thức sau:
P1 = P
0 × e β k
β k
Kết quả có được như sau:
1 − P 0 ( 1 − e )
B eB
Mơ phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi khi biến độc lập
thay đổi 1 đơn vị và xác suất ban đầu là:% 10 20 30 40 50 MBACH 0,887 2,428 21,2 37,8 51,0 61,8 70,8 QMOCTY 0,007 1,007 10,1 20,1 30,1 40,2 50,2 TRDO 0,818 2,267 20,1 36,2 49,3 60,2 69,4 APLUC -1,840 0,159 -0,10 -0,11 -0,12 -0,13 -0,14
Biến (X1) MBACH: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu
là 10%. Khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu thông tin thị trường liên quan đến bất động sản minh bạch thì xác suất chính xác của kết quả sẽ là 21,2% (so với mức ban đầu là 10%, tăng thêm 11,2 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ là 37,8%, tương tự, lần lượt là 51%; 61,8%; và 70,8% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Biến (X3)QMOCTY: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu là 10%. Khi các yếu tố khác khơng thay đổi, nếu cơng ty có thêm 1 thẩm định viên thì xác suất chính xác của kết quả sẽ là 10,1%(so với mức ban đầu là 10%, tăng thêm 0.1 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ là 20,1%, tương tự, lần lượt là 30,1%; 40,2%; và 50,2% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Biến (X6)TRDO: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu là
10%. Khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu thẩm định viên đáp ứng được đầy đủ yêu cầu về trình độ chun mơn, nghiệp vụ theo quy định thì xác suất chính xác của kết quả sẽ là 20,1% (so với mức ban đầu là 10%, tăng thêm 10,1 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ là 36,2%, tương tự, lần lượt là 49,3%; 60,2%; và 69,4% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Biến (X7)APLUC: Giả sử xác suất chính xác của kết quả thẩm định ban đầu
là 10%. Khi các yếu tố khác không thay đổi, nếu tồn tại áp lực khách hàng trong q trình thẩm định thì xác suất chính xác của kết quả chỉ còn -0.10%%(so với mức ban đầu là 10%, giảm 10,1 điểm phần trăm). Nếu xác suất ban đầu là 20%, xác suất chính xác của kết quả sẽ chỉ còn 0,11%; tương tự, lần lượt là 0,12%; 0,13%; và 0,14% khi xác suất ban đầu là 30%; 40%; 50%.
Kết luận: Thơng qua các kiểm định, có thể khẳng định: Các yếu tố ảnh hưởng
đến mức độ chính xác theo thứ tự tầm quan trọng là: MBACH, TRDO, APLUC, QUYMO.
4.5. Mơ hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ.
Loại bỏ biến khơng có ý nghĩa thống kê, thực hiện phân tích hồi quy Binary logistis, ta có kết quả hồi quy như sau:
Variables in the Equation
B S.E. Wald df Sig. Exp(B)
95% C.I.for EXP(B) Lower Upper Step MBACH 1a QMOCTY TRDO APLUC Constant ,929 ,250 13,815 1 ,000 2,532 1,551 4,132 ,007 ,001 26,916 1 ,000 1,007 1,004 1,009 ,813 ,471 2,986 1 ,084 2,256 ,896 5,676 -1,484 ,789 3,540 1 ,060 ,227 ,048 1,064 -4,388 ,983 19,922 1 ,000 ,012
a. Variable(s) entered on step 1: MBACH, QMOCTY, TRDO, APLUC
Hình 4.12. Kết quả hệ số hồi quy
Mơ hình hồi quy được rút ra sau khi loại bỏ biến khơng có ý nghĩa ra khỏi mơ hình, đây là mơ hình phù hợp nhất để đánh giá tác động của các yếu tố (minh bạch thơng tin, quy mơ cơng ty thẩm định, trình độ thẩm định viên và áp lực khách hàng) đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, kết quả mơ hình cho thấy:
Theo quan sát trong nghiên cứu này, mối quan hệ nhân quả tích cực của 2 yếu tố minh bạch thông tin và quy mơ cơng ty thẩm định có tương quan đồng biến với mức độ chính xác của kết quả thẩm định với độ tin cậy 99%. Kết quả phản ánh phù hợp với cơ sở lý thuyết và các nghiên cứu trước. Như vậy, cải thiện chất lượng thông tin (tăng mức độ minh bạch) và tăng quy mô công ty thẩm định (tăng số lượng thẩm định viên) sẽ góp phần gia tăng mức độ chính xác của kết quả thẩm định.
Sở dĩ trong giai đoạn vừa qua, ở Việt Nam ngành thẩm định tuy có gia tăng về quy mơ, tuy nhiên uy tín và chất lượng chứng thư thẩm định vẫn chưa được đánh giá cao là do đội ngũ thẩm định viên giỏi, giàu kinh nghiệm vẫn cịn rất ít. Kết quả
nghiên cứu cho thấy trình độ chun mơn, nghiệp vụ của thẩm định viên có mối tương quan đồng biến với mức độ chính xác của kết quả thẩm định với độ tin cậy 90%.
Khi áp lực khách hàng càng lớn, thẩm định viên càng dễ bị tác động phải chỉnh sửa kết quả thẩm định của mình do cả yếu tố chủ quan và khách quan như đã phân tích ở trên. Kết quả nghiên cứu cho thấy loại áp lực này có tương quan nghịch biến với mức độ chính xác của kết quả thẩm định với độ tin cậy 90%. Như vậy, khi có biện pháp làm giảm áp lực khách hàng sẽ giúp tăng xác suất chính xác của kết quả thẩm định.
Mơ hình dự báo xác suất độ chính xác của kết quả thẩm định:
Log Odds = b0 + b1MBACH + b2QMOCTY+ b3TRDO + b4APLUC (1) Thay các hệ số hồi quy trong hình trên vào phương trình (1):
LogOdds = -4.388 + 0.929MBACH + 0.007QMOCTY+ 0.813TRDO – 1.484APLUC (2)
Phương trình ước lượng khả năng xuất hiện thay đổi thu nhập như sau: E(Y/X) = eLogodds/1+ eLogodds
E(Y/X): Xác suất để Y=1 xuất hiện khi biến độc lập X có giá trị Xi.
Bảng 4.5. Dự báo kịch bản các yếu tố tác động
Stt Tên biến Hệ số hồi quy
Kịch bản Giá trị biến KB1 KB2 1 MBACH ,929 5 1 2 QMOCTY ,007 450 50 3 TRDO ,813 1 1 4 APLUC -1,484 1 1 Hệ số cắt trục tung -4,388 P(Y/Xi) 93.91% 2.23%
Trong bảng trên, theo kịch bản (KB1): nếu thông tin thị trường minh bạch, quy mô công ty thẩm định là 450 nhân viên, thẩm định viên đáp ứng đầy đủ trình độ
chun mơn, nghiệp vụ theo quy định, và có tồn tại áp lực khách hàng thì xác suất chính xác của kết quả thẩm định là 93.91%.
Trong bảng trên, theo kịch bản (KB2): nếu thông tin thị trường không minh bạch, quy mô công ty là 50 nhân viên, thẩm định viên đáp ứng đầy đủ trình độ chun mơn, nghiệp vụ theo quy định, và có tồn tại áp lực khách hàng thì xác suất chính xác của kết quả thẩm định là 2.23%.
Kết quả đánh giá phân tích tác động một lần nữa khẳng định vai trị của các yếu tố, đặc biệt là thông tin minh bạch và quy mô công ty lớn đối với sự chính xác của kết quả thẩm định. Theo ước lượng của mơ hình, thơng tin minh bạch và quy mơ cơng ty lớn có thể làm tăng xác suất chính xác của kết quả từ 2.23% lên đến 93.91% trong điều kiện thẩm định viên đáp ứng đầy đủ yêu cầu về trình độ theo quy định và có tồn tại áp lực khách hàng.
CH
ƯƠ NG 5 : KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. Kết luận:
Nghiên cứu sử dụng số liệu điều tra trực tiếp bằng bảng câu hỏi khảo sát 152 thẩm định viên- đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP.Hồ Chí, nhằm tìm ra các yếu tố có ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Đồng thời sử dụng phương pháp hồi quy binary logistic kết hợp với thống kê mô tả trong việc định lượng các yếu tố tác động đó.
Qua khảo sát và phân tích, nghiên cứu nhận thấy yếu tố mức độ minh bạch thơng tin có tác động mạnh nhất đến mức độ chính xác của KQTĐ, tiếp theo là trình độ thẩm định viên, áp lực khách hàng và quy mô công ty thẩm định. Tuy nhiên, trong điều kiện tại địa bàn TP. Hồ Chí Minh cả 4 yếu tố nêu trên lại có mối quan hệ mật thiết, ảnh hưởng lẫn nhau.
+ Thứ nhất: do đặc điểm môi trường thông tin kém minh bạch, nên một số khách
hàng có quyền lực, địa vị và thế mạnh về tài chính ra sức thâu tóm, kiểm sốt thơng tin, gây áp lực cho thẩm định viên nhằm chuộc lợi riêng cho bản thân.
+ Thứ hai: do năng lực trình độ của thẩm định viên cịn nhiều hạn chế, cũng như
chưa đủ kinh nghiệm trong việc đánh giá và sàng lọc thông tin, nên rất dễ bị những khách hàng “sành sỏi” lừa dối hoặc cố tình cung cấp thơng tin sai.
+ Thứ ba: số lượng công ty thẩm định tại khu vực TP. Hồ Chí Minh tuy khá đơng đảo nhưng đa phần là những cơng ty có quy mơ nhỏ. Thực trạng chung của hầu hết các cơng ty này là thường gặp khó khăn về tài chính; Khơng tự xây dựng được ngân hàng dữ liệu riêng nên gặp nhiều trở ngại khi thu thập thông tin trong điều kiện thị trường kém minh bạch; đội ngũ thẩm định viên thiếu về lượng yếu về chất nên thường gặp quá tải trong cơng việc.
Tất cả đặc điểm nêu trên có thể xem là điểm yếu của các công ty thẩm định tại TP.Hồ Chí Minh mà khách hàng thường nhắm vào để gây áp lực, qua đó tác động đáng kể đến chất lượng của cơng tác định giá- cụ thể là mức độ chính xác của kết quả thẩm định.
5.2. Kiến nghị giải pháp:
Với mục tiêu cải thiện các vấn đề nêu trên nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định, tác giả xin đề xuất một số giải pháp như sau:
5.2.1. Nâng cao trình độ, phẩm chất đạo đức của thẩm định viên
Nhà nước cần đưa ra tiêu chuẩn, quy định rõ ràng trình độ, trách nhiệm cũng như quy tắc đạo đức nghề nghiệp bắt buộc của nhà cung cấp dịch vụ TĐG. Các thẩm định viên tham gia hoạt động thẩm định phải được trang bị đầy đủ kiến thức và kinh nghiệm từ những khóa đào tạo khắt khe, bao gồm cả thời gian thực hành bắt buộc kèm theo. Đồng thời , họ bắt buộc phải thường xuyên cập nhật và nâng cao kiến thức chuyên môn nhằm đáp ứng mọi nhu cầu đa dạng và liên tục đổi mới của khách hàng.
Thẩm định viên giá chuyên nghiệp phải là người có kiến thức cơ bản về thị trường tài sản, nắm bắt được tác động qua lại của các bên tham gia thị trường để có thể đưa ra mức giá phù hợp nhất được người mua và người bán tài sản trên thị trường chấp nhận.
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải luôn tôn trọng và chấp hành đúng pháp luật của nhà nước trong quá trình hành nghề. Thẩm định viên phải là người có đạo đức tốt, có năng lực chun mơn và kinh nghiệm cần thiết để tiến hành thẩm định giá tài sản.
Các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chun mơn mà tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tuân thủ bao gồm:
Tiêu chuẩn đạo đức:
Độc lập:
Trong quá trình thẩm định giá tài sản, doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực sự không bị chi phối hoặc bị tác động bởi bất kỳ lợi ích vật chất hoặc tinh thần nào làm ảnh hưởng đến sự trung thực, khách quan của việc thẩm định giá.
Trong quá trình thẩm định giá, nếu có sự hạn chế khác về tính độc lập thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải tìm cách loại bỏ sự hạn
chế này. Nếu khơng loại bỏ được thì doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải nêu rõ điều này trong báo cáo kết quả thẩm định những mối quan hệ mang tính tập thể hay cá nhân, trực tiếp hoặc gián tiếp đối với tài sản hay với doanh nghiệp là đối tượng của nhiệm vụ thẩm định mà mối quan hệ đó có thể dẫn đến mâu thuẫn lợi ích tiềm tàng.
Chính trực:
Thẩm định viên phải thẳng thắn, trung thực và có chính kiến rõ ràng trong phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá. Thẩm định viên phải từ chối thẩm định giá khi xét thấy khơng có đủ điều kiện hoặc khi bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm định giá.
Khách quan:
Thẩm định viên phải công bằng, tôn trọng sự thật, không được thành kiến, thiên vị trong việc thu thập tài liệu và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động khi thẩm định giá.
Không được tiến hành công việc thẩm định giá khi những ý kiến và kết luận thẩm định đã được đề ra có chủ ý từ trước.
Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản phải được xác định một cách độc lập, theo quy định, không phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước.
Phải thẩm tra những thông tin, dữ liệu do khách hàng hay một bên nào cung cấp để khẳng định tính phù hợp hay khơng phù hợp của thông tin, dữ liệu đó. Trường hợp việc thẩm tra những thơng tin, dữ liệu bị hạn chế thì thẩm định viên phải nêu rõ sự hạn chế đó trong báo cáo thẩm định.
Không tiến hành thẩm định dựa trên những điều kiện có tính giả thiết khơng có tính hiện thực.
Công khai, minh bạch:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải công khai những điều kiện hạn chế và những điều kiện loại trừ theo thỏa thuận với khách hàng trong báo cáo kết quả thẩm định giá. Ngoài ra, báo cáo phải nêu rõ các điều kiện ràng buộc
về công việc, phạm vi công việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt ra của thẩm định viên.
Mọi tài liệu thể hiện tính pháp lý và đặc điểm kỹ thuật của tài sản và kết quả thẩm định giá phải được thể hiện đầy đủ, rõ ràng trong báo cáo kết quả thẩm định giá.
Trình độ chun mơn:
Năng lực chun mơn và tính thận trọng:
Thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập được trước khi đề xuất ý kiến chính thức với người đứng đầu tổ chức thẩm định giá.
Tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm không ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm trong hoạt động thực tiễn, trong môi trường pháp lý và ứng dụng các tiến bộ kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá.
Tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với hoạt động thẩm định giá hoặc trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá.
Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn:
Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và thẩm định viên phải thực hiện công việc thẩm định giá theo những kỹ thuật và tiêu chuẩn chuyên môn đã quy định trong hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam và các quy định pháp luật hiện hành.
5.2.2. Nâng cao chất lượng thơng tin:
5.2.2.1. Về phía cơ quan quản lý:
Nghiên cứu ban hành văn bản quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao về thơng tin BĐS. Cùng với việc phát triển hệ thống tin học Chính phủ và mạng