Hiệu quả hoạt động của liên doanh nước ngoài kinh doanh cho thuê căn hộ văn phòng tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM BÙI THẾ BẢO LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2001 MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG 1.1 Chính sách đầu tư trực tiếp nước Việt Nam 1.2 Loại hình doanh nghiệp FDI xu hướng vận động, phát triển 1.3 LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng 1.4 Đặc điểm hoạt động quản lý 1.5 Chỉtiêu phântích hiệu yếu tố ảnhhưởng 12 CHƯƠNG II : PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP HCM 2.1 T quan tình hình ĐTNN lónh vực kinh doanh cho thuê hộ,văn phòng Tp HCM 15 2.1.1 Tìn h hình chung 15 2.1.2 Đo tác đầu tư nước 16 2.1.3 Sự phân bố theo địa bàn 18 2.1.4 Tìn h hình góp vốn 18 2.2 Phân tích hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp HCM 21 2.2.1 Hi ệu kinh tế – xã hội 21 2.2.2 Hi ệu hoạt động kinh doanh 22 2.2.2.1 Do anh thu với giá thuê hệ số khai thác 23 2.2.2.2 Ph ân tích chi phí lợi nhuận 27 2.2.2.3 Ph ân tích hoà vốn 34 2.2.2.4 Vo án,cơ cấu vốn hiệu sử dụng vốn 36 2.3 Tổng hợp yếu tố ảnh hưởng không thuận lợi đến hiệu hoạt động 39 CHƯƠNG III : MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG TẠI TP HCM 3.1 Các giải pháp nhằm đa dạng hoá hình thức kinh doanh 41 3.2 Các giải pháp vốn cấu vốn 44 3.3 Cổ phần hoá LDNN 46 3.4 Các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý 46 3.5 Một số kiến nghị 48 KẾT LUẬN 51 PHỤ LỤC ( Từ Phụ lục đến Phụ lục 9) DANH MỤC CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Thực đường lối độc lập tự chủ, rộng mở, đa phương hoá đa dạng hoá quan hệ đối ngoại, với tinh thần Việt Nam muốn bạn tất nước phấn đấu hoà bình, độc lập phát triển Chính sách mở cửa với đời Luật Đầu tư nước tạo nên sóng đầu tư vốn nước vào lónh vực kinh tế Tính đến ngày 15 / / 2001, theo báo cáo Vụ Quản lý Dự án – Bộ Kế hoạch Đầu tư (Bộ KH & ĐT), nước có 2.736 dự án hiệu lực với tổng số vốn đăng ký khoảng 36,59 tỷ USD, vốn pháp định 16,47 tỷ USD, vốn đầu tư thực từ năm 1998 đến đạt gần 17,80 tỷ USD Đầu tư nước có đóng góp quan trọng nghiệp phát triển kinh tế – xã hội, góp phần tích cực chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá, tạo nhiều ngành nghề lực sản xuất mới, góp phần tăng nguồn thu ngân sách giải việc làm cho hàng trăm ngàn lao động Nguồn vốn đầu tư, công nghệ kỹ quản lý từ quốc gia giới tiếp nhận ngành nghề, lónh vực kinh tế hầu hết địa phương nước Tuy nhiên , bên cạnh thành tựu đạt được, hoạt động đầu tư nước xuất không vấn đề, ảnh hưởng đến phát triển kinh tế – xã hội: tốc độ thu hút vốn đầu tư năm gần giảm số lượng dự án lẫn tổng vốn đầu tư, hiệu hoạt động kinh doanh đạt thấp, khả thu hồi vốn đầu tư …Thực trạng lónh vực kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Công ty liên doanh có vốn đầu tư nước Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) diễn gay gắt phức tạp không Hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh từ đầu nhà đầu tư đặc biệt quan tâm, có mức sinh lời cao Song vài năm gần đây, đầu tư nước có xu hướng chựng lại sút giảm, kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng không hấp dẫn nhà đầu tư nước (ĐTNN) hiệu hoạt động thấp Tại hoạt động Liên doanh nước (LDNN) kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng lại không mang lại hiệu mong muốn? Đây vấn đề xúc không LDNN hoạt động, nhà đầu tư, mà quan quản lý Do việc nghiên cứu thực trạng, tìm kiếm giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM việc làm cần thiết không giải pháp tình thế, mà chiến lược để phát triển bền vững, lâu dài Đó lý do, sở để chọn đề tài “Hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM Thực trạng giải pháp” Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu đặc điểm hoạt động quản lý, lựa chọn tiêu đánh giá hiệu nhận diện yếu tố ảnh hưởng đến hiệu hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng liên doanh có vốn ĐTNN Bằng số liệu kiện, phân tích thực trạng LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM thời gian qua, đánh giá hiệu ảnh hưởng môi trường bên ngoài, yếu tố bên đến hoạt động Nghiên cứu đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM Đối tượng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu tình hình triển khai dự án ĐTNN lónh vực hộ, văn phòng, kết hoạt động kinh doanh nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM 3.2 Phạm vi nghiên cứu -Về phạm vi không gian: đề tài tập trung nghiên cứu hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp Hồ Chí Minh -Về phạm vi khảo sát thu nhập số liệu: Luận án tập trung khảo sát dự án cấp giấy phép đầu tư theo hình thức công ty liên doanh lónh vực kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp Hồ Chí Minh Không bao gồm tổ hợp khách sạn có kinh doanh cho thuê văn phòng, hộ; trung tâm thương mại siêu thị; doanh nghiệp có vốn ĐTNN xây dựng hộ để bán … Trong lónh vực kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng, tính đến tháng 12 năm 2000 Tp.HCM có 55 dự án ĐTNN cấp giấy phép đầu tư Do nhiều lý do, đa số Dự án chưa triển khai Đến Tp.HCM có 28 dự án triển khai giấy phép vào hoạt động kinh doanh, có doanh thu Trong số 28 doanh nghiệp có vốn ĐTNN hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM, 22 doanh nghiệp tiến hành khảo sát So sánh tiêu thấy rằng: số lượng dự án khảo sát chiếm 78,57% tổng số dự án hoạt động, vốn đầu tư vốn pháp định doanh nghiệp khảo sát chiếm tỉ lệ 87,27% 89,91% so với vốn đầu tư vốn pháp định doanh nghiệp hoạt động Theo chúng tôi, số lượng mẫu đủ đại diện cho LDNN hoạt động có doanh thu Tp.HCM -Về phạm vi thời gian số liệu: Để đảm bảo đánh giá toàn diện, đồng bộ, số liệu lấy kết đến hết tháng 12 / 2000 Ngoài , đề tài cung cấp số số liệu có liên quan thời kỳ sau giới hạn để đảm bảo tính thời Phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở lý luận học thuyết Mác – Lênin, đường lối chủ trương Đảng Nhà nước, học thuyết kinh tế thị trường Vận dụng phương pháp vật biện chứng, xem xét giải vấn đề mối liên hệ phổ biến, trạng thái vận động phát triển Đi từ chung đến riêng, từ cụ thể đến tư trừu tượng để tổng hợp, phân tích vấn đề; lấy lý luận làm sở đề giải pháp thực tiễn, đồng thời sử dụng kinh nghiệm thực tế để củng cố phát triển tư lý luận Các phương pháp khảo sát vấn, điều tra (các số liệu, kiện thu nhập từ Bộ KH & ĐT, Sở KH & ĐT Tp.HCM, từ LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM …), phương pháp lịch sử mô tả, phương pháp thống kê phân tích tổng hợp …đã sử dụng để nghiên cứu đề tài Cấu trúc Luận văn Ngoài phần mở đầu kết luận, nội dung Luận văn trình bày phạm vi ba chương: Chương - Một số vấn đề hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Chương - Phân tích thực trạng hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM Chương Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Tp.HCM **** CHƯƠNG I MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ,VĂN PHÒNG 1.1 Chính sách đầu tư trực tiếp nước Việt Nam Đầu tư trực tiếp nước (FDI) việc nhà ĐTNN đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định Luật ĐTNN Việt Nam Đây hình thức đầu tư người bỏ vốn đầu tư người sử dụng vốn chủ thể Đối với nhà ĐTNN mục tiêu kinh tế chủ yếu, có nghóa lợi ích kinh tế thu phải mang lại nhiều đầu tư nước Còn mục tiêu Việt Nam - nước chủ nhà, chủ yếu : Thu hút nguồn vốn ĐTNN vào phát triển kinh tế – xã hội đất nước ; Khai thác hiệu nguồn lực, tài nguyên đất nước ; Thúc đẩy chuyển dịch cấu theo hướng công nghiệp hoá, đại hoá ; Mở nhiều ngành nghề, sản phẩm ; Nâng cao lực quản lý trình độ công nghệ ; Mở rộng thị trường xuất ; Tạo thêm nhiều việc làm ; Góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại chủ động hội nhập kinh tế giới… Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam khẳng định khu vực có vốn đầu tư nước thành phần kinh tế, phận cấu thành quan trọng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghóa Việt Nam, khuyến khích phát triển lâu dài, bình đẳng với thành phần kinh tế khác Thu hút sử dụng đầu tư trực tiếp nước chủ trương quán có ý nghóa quan trọng nhằm góp phần huy động khai thác nguồn lực nước, mở rộng hợp tác kinh tế quốc tế, tạo sức mạnh tổng hợp phục vụ nghiệp hoá, đại hoá, phát triển đất nước Hơn 14 năm kể từ ban hành Luật ĐTNN Việt Nam – năm 1987, hoạt động ĐTNN Việt Nam thu hút nhiều thành tựu quan trọng, góp phần tích cực vào việc thực mục tiêu kinh tế – xã hội, vào thắng lợi công đổi mới, đưa Việt Nam thoát khỏi khủng hoảng kinh tế, tăng cường lực thị trường quốc tế Tuy nhiên, nhịp độ thu hút ĐTNN vào Việt Nam thời gian từ cuối năm 1997 đến gần có chiều hướng giảm sút Mặc dù tiêu ĐTNN năm 2000 nhiều có khả quan so với năm 1999 xu hướng chưa ổn định Việt Nam nhận thức rõ ràng yếu tố khách quan ảnh hưởng khủng hoảng tài – kinh tế khu vực cạnh tranh thu hút vốn đầu tư nước nước ngày trở nên gay gắt … giảm sút thu hút ĐTNN có nguyên nhân hạn chế thân môi trường kinh doanh Việt Nam, bao gồm công tác quản lý Nhà nước Vì vậy, năm qua, Chính phủ Việt Nam ban hành nhiều biện pháp cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ khó 19 Nghị số 09/2001/NQ-CP, ngày 28.8.2001 Chính phủ Về tăng cường thu hút nâng cao hiệu đầu tư trực tiếp nước thời kỳ 2001 – 2005 20 Bộ KH & ĐT, Vụ Quản lý Dự án Báo cáo tình hình Đầu tư trực tiếp nước (tính đến ngày 15/4/2001) 21 Luật Đầu tư nước ngoài, Nghị định, Thông tư III/ Báo, Tạp chí Nghiên cứu : 22 Báo Sài gòn Giải phóng, Tuổi trẻ, Người Lao động, Thời báo Kinh tế Sài gòn 23 Báo Việt Nam Đầu tư nước ngoài, Thời báo Kinh tế Việt Nam 24 Tạp chí Phát triển Kinh tế – Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh Phụ lục - ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI THEO NGÀNH 1988-2001 (Chỉ tính Dự án hiệu lực đến ngày 15/4/2001) Số TT Chuyên ngành I CÔNG NGHIỆP II CN Dầu khí CN Nhẹ CN Nặng CN Thực phẩm Xây dựng NÔNG,LÂM III Nông,lâm nghiệp Thủy sản DỊCH VỤ S o 1.70 29 645 680 144 206 383 333 50 649 GTVT-Bưu điện 94 Khách sạn – Du lịch 126 Tài chính–Ngân 49 hàng Văn hoá,Y tế, 95 Giáo XD khudục đô thị XD văn phòng, 116 hộ XD hạ tầng KCX, 13 KCN Dịch vụ khác 153 TỔNG SỐ 2.73 Vốn (Triệu USD) Đầu tư 19.472, 38 3.154,8 4.141,9 6.702,5 2.311,4 3.161,5 2.292,8 2.132,0 160,74 14.830, 94 2.572,5 3.527,2 552,25 567,60 2.466,6 3.781,9 807,22 555,50 36.596, 14 Phaùp ñònh 8.855,9 2.094,1 1.832,1 2.834,7 977,74 1.117,2 1.060,8 8981,17 Thực 11.028, 39 2.555,5 2.001,1 3.535,6 1.319,2 1.616,8 1.150,7 1.054,8 79,71 6.560,4 2.028,3 95,89 5.624,5 0850,20 244,40 675,18 1.351,1 274,96 327,36 16.477, 29 1.867,3 494,54 144,97 0,39 1.652,6 460,99 153,40 17.803, 64 1.137,3 521,65 (Nguồn : Vụ Quản lý dự án – Bộ KH & ĐT) Phụ lục - ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI THEO NÙC 1988 – 2000 (Chỉ tính Dự án hiệu lực 10 nước dẫn đầu đến ngày 15-4-2001) Số TT Nước Đầu tư Số Vốn (Triệu USD) Dự Đầu tư Pháp Thực án Singapore 236 6.612,1 định 2.008,9 2.002,5 Đài Loan 665 5.003,8 2.127,7 2.404,2 9 Nhật Bản 308 3.888,2 1.929,1 2.627,8 Hàn Quốc 283 3.194,2 1.228,5 1.912,3 Hồng Kông 210 2.845,5 1.232,0 1.434,4 585,42 Phaùp 110 1.855,9 1.260,0 696,49 British Virgin 110 1.788,7 865,07 Islands Lieân bang Nga 36 1.484,2 918,39 600,25 Haø Lan 41 1.301,9 987,96 505,05 10 Vương quốc Anh 35 1.163,2 394,84 670,90 Tổng cộng 2.73 36.596, 16.477, 17.803, 64 (Nguồn : 6Vụ Quản14 lý dự án 29 – Bộ KH & ĐT) Phụ lục – DANH MỤC 55 LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ,VĂN PHÒNG ĐƯC CẤP GPĐT TẠI Tp.HCM TỪ 1987 - 2000 (ĐVT : USD) TT Tên dự án TT dịch vụ VP giao dịch nước ngoài.(OSIC) CTLD International Burotel (Landmark) Khu nhà nghỉ VP Bạch Đàn CTLD Vietcombank-BONDAY(Harbour View) Han Nam Group CTLD Ven sông Sài gòn(Sàigòn Riverside) CTLD thiết kế xây dựng phát triển (PDD) CTLD D/vụ cho thuê VP&nhà ở(TECASIN) CTLD Sercib Đồng Khởi(Jardine House) 10 CTLD Làng biệt thự Sài Gòn(Saigon Village) 11 CTLD Legavillas (Parkland) 12 CTLD Luks – Lavico (Saigon Trade Centre) 13 CTLD Đầu tư dịch vụ cao ốc 14 CTLD Heritage House 15 CTLD hộ văn phòng Sài Gòn (Somerset) 16 CTLD Sài Gòn Tower 17 CTLD Sun Wah - Fimexco 18 CTLD Cao ốc công viên Nguyễn Du 19 CTLD Easyway Thái sơn 20 CTLD Bến Thành – Windhost 21 CTLD SSI 22 CTLD Orienfimex 23 CTLD Neetaco 24 CTLD Luks - An Khánh 25 CTLD Hồng Bảo Indochina 26 CTLD PTC – Artking 27 CTLD nhà ở, hộ A-1 28 CTLD Cao ốc Indochine 29 CTLD Mekong-Hacota (Stamford Court) 30 CTLD Goldtech Tuyeàn Phong 31 CTLD Cao ốc Sài Gòn Metropolitan 32 CTLD Trung tâm Mê Linh (Melinh Point) 33 CTLD Cao ốc Công viên Trung tâm 34 CTLD Trans - Rose 35 CTLD Mỹ Cảnh (City View) Vốn Đầu tư 17,384,7 22 19,330,0 00 5,000,0 00 10,671,2 63 6,794,4 00 16,000,0 00 2,016,9 66 2,800,0 00 2,980,0 00 5,708,7 50 40,937,4 10 52,416,3 63 11,070,0 00 8,502,2 70 42,106,4 93 23,500,0 00 46,000,0 00 19,950,0 00 5,000,0 00 45,000,0 00 9,200,0 00 19,500,0 00 4,160,0 00 20,000,0 00 3,001,5 00 5,400,0 00 5,300,0 00 16,742,6 77 32,021,2 41 7,000,0 00 39,300,0 00 35,722,6 00 12,850,0 00 47,178,4 48 17,000,0 00 Vốn Pháp định 12,200,0 00 6,866,6 67 5,000,0 00 3,300,0 00 3,656,4 00 5,000,0 00 311,55 2,123,9 14 1,580,0 00 3,008,7 50 17,409,6 00 17,512,5 60 3,321,0 00 2,302,2 70 14,106,4 93 8,556,3 33 12,000,0 00 10,546,0 00 2,700,0 00 15,300,0 00 2,239,7 13 5,850,0 00 3,660,0 00 11,550,0 00 1,100,0 00 1,800,0 00 2,013,3 40 5,146,4 36 16,780,0 64 2,600,0 00 11,794,0 00 10,716,8 00 3,855,0 00 14,336,0 00 8,900,0 00 36 CTLD Keppel Land Artex 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 45,000,0 00 CTLD Cao oác RSC (Norfolk Mansion) 35,900,0 00 CTLD Trung tâm Quốc tếû IBC (Diamon Plaza) 91,941,6 35 CTLD hộ Sài Gòn 10,526,6 00 CTLD TT thương mại hộ Sài Gòn 19,671,0 30 CTLD Rimfire - SJC VN 26,048,0 00 CTLD Vườn Thiên Đàng Sài Gòn (Sky Garden) 37,244,0 00 CTLD Sài Gòn-Nhất Phương 15,520,0 00 CTLD Đắc Lắc-Nhật Bản (Saigon Court) 10,340,0 00 CTLD Sài Gòn-TT Ngân Hà 26,633,7 60 CTLD Daedong - Miền Đông (Pacific Garden) 20,461,5 93 CTLD Sông Thanh Ña (Saigon Domaine) 9,500,0 00 CTLD Abeco 50,000,0 00 CTLD Hướng Công viên (Garden View Court) 19,820,4 70 CTLD Olympic 35,833,2 15 CTLD Sài Gòn - Sakura 20,000,0 00 CTLD Cao ốc VP Quảng trường Lê Lợi 59,911,3 60 CTLD Avalon Sài Gòn 10,008,0 00 CTLD Vạn Thắng 25,314,4 10 CTLD SLP 10,000,0 00 Tổng cộng 1,237,219, 176 (Nguồn : Bộ KH & ĐT Sở Kh & ĐT Tp.HCM) Phụ lục - DANH MỤC 28 LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG ĐANG HOẠT ĐỘNG TAÏI TP.HCM USD) 13,500,0 00 12,030,0 00 23,353,9 77 3,017,0 00 5,901,3 09 7,814,4 00 13,908,0 00 5,010,6 20 3,339,4 00 8,157,8 59 11,882,3 00 2,875,0 00 15,000,0 00 5,946,1 41 20,571,4 28 6,000,0 00 17,973,4 08 3,450,0 00 7,635,6 00 3,985,9 00 440,495, 237 (ĐVT : Tên dự án TT dịch vụ VP giao dịch nước (OSIC) CTLD International Burotel (Landmark) CTLD Vietcombank-BONDAY(Harbour View) Han Nam Group CTLD ven sông Sài gòn(Sàigòn Riverside) CTLD thiết kế xây dựng phát triển (PDD) CTLD D/vụ cho thuê VP&nhà ở(TECASIN) Cty TNHH Sercib Đồng Khởi(Jardine House) CTLD Làng biệt thự Sài Gòn(Saigon Village) 10 CTLD Legavillas (Parkland) 11 CTLD Luks - Lavico(Saigon Trade Centre) 12 CTLD hộ văn phòng Sài Gòn (Somerset) 13 CTLD Sài Gòn Tower 14 CTLD Sun Wah – Fimexco 15 CTLD Neetaco 16 CTLD nhà ở, hộ A-1 17 CTLD cao oác Indochine 18 CTLD Mekong-Hacota (Stamford Court) 19 CTLD cao ốc Sài Gòn Metropolitan 20 CTLD trung tâm Mê Linh (Melinh Point) 21 CTLD Văn phòng Mỹ Cảnh (City View) 22 CTLD cao ốc RSC(Norfolk Mansion) 23 CTLD Trung tâm Quốc tếû IBC (Diamon Plaza) 24 CTLD Vườn Thiên Đàng Sài Gòn (Sky Garden) 25 CTLD Đắc Lắc-Nhật Bản (Saigon Court) 26 CTLD Daedong - Miền Đông (Pacific Garden) 27 CTLD Sông Thanh Đa (Saigon Domaine) 28 CTLD Hướng Công viên (Garden View Court) TỔNG CỘNG Vốn đầu tư Vốn PĐ Bên VN Bên NN Vốn vay 17,384,7 22 21,366,6 77 10,671,2 63 8,631,2 90 21,523,0 11 2,016,9 66 2,272,9 14 2,980,0 00 5,708,7 50 25,409,6 00 48,566,2 48 42,106,4 93 24,142,0 88 46,000,0 00 3,840,6 00 5,300,0 00 16,742,6 77 32,953,5 55 52,799,0 35 34,384,2 75 15,900,0 00 35,030,0 00 91,933,9 77 37,244,0 00 13,700,0 00 21,036,8 28 9,500,0 00 19,736,6 60 668,881,6 29 12,200,0 00 6,866,6 77 3,300,0 00 3,656,4 00 5,000,0 00 311,55 2,123,9 14 1,580,0 00 3,008,7 50 17,409,6 00 17,528,8 80 14,106,4 93 8,556,3 33 12,000,0 00 3,660,0 00 2,013,3 40 5,146,4 36 16,780,0 64 11,794,0 00 10,716,8 00 8,900,0 00 12,030,0 00 23,353,9 77 13,908,0 00 3,339,4 00 11,833,7 22 2,875,0 00 5,946,1 41 239,945,4 82 6,222,0 00 2,060,0 00 660,00 1,094,4 00 1,000,0 00 109,04 764,60 632,00 1,203,5 00 4,352,4 00 4,368,7 20 4,655,1 43 2,566,9 00 3,690,0 00 1,160,0 00 604,00 1,543,9 31 6,040,8 23 3,538,2 00 2,679,2 00 3,115,0 00 4,812,0 00 9,341,5 91 4,172,4 00 1,569,0 00 4,733,4 89 718,75 2,021,6 88 79,428,7 90 5,978,0 00 4,806,6 77 2,640,0 00 2,562,0 00 4,000,0 00 202,51 1,359,3 05 948,00 1,805,2 50 13,057,2 00 13,160,1 60 9,451,3 50 5,989,4 33 8,310,0 00 2,500,0 00 1,409,3 38 3,602,5 05 10,739,2 41 8,255,8 00 8,037,6 00 5,785,0 00 7,218,0 00 14,012,3 86 9,735,6 00 1,770,4 00 7,100,2 33 2,156,2 50 3,924,4 53 160,516,6 92 5,184,7 22 14,500,0 00 7,371,2 63 4,974,8 90 16,523,0 11 1,705,4 11 149,00 1,400,0 00 2,700,0 00 8,000,0 00 31,037,3 68 28,000,0 00 15,585,7 55 34,000,0 00 180,60 3,286,6 60 11,596,2 41 16,173,4 91 41,005,0 35 23,667,4 75 7,000,0 00 23,000,0 00 68,580,0 00 23,336,0 00 10,360,6 00 9,203,1 06 6,625,0 00 13,790,5 19 428,936,1 47 (Nguồn : Bộ KH & ĐT Sở KH & ĐT Tp.HCM) Phụ lục - DANH MỤC 22 LDNN KINH DOANH CHO THUÊ CĂN HỘ, VĂN PHÒNG ĐANG HOẠT ĐỘNG TẠI TP.HCM (ĐVT : USD) Tên dự án Vốn đầu tư TT dịch vụ VP giao dịch nước (OSIC) CTLD International Burotel (Landmark) Vốn PĐ 17,384,7 12,200,0 22 00 21,366,6 6,866,6 77 77 CTLD Vietcombank-Bonday(Harbour 10,671,2 3,300,0 View) 63 00 CTLD Ven sông Sài gòn(Sàigòn 21,523,0 5,000,0 Riverside) 11 00 CTLD D/vụ cho thuê VP&nhà 2,272,9 2,123,9 ở(Tecasin) 14 14 Cty TNHH Sercib Đồng Khởi(Jardine 2,980,0 1,580,0 House) 00 00 CTLD Làng biệt thự Sài Gòn(Saigon 5,708,7 3,008,7 Village) 50 50 CTLD Legavillas (Parkland) 25,409,6 17,409,6 00 00 CTLD Luks - Lavico(Saigon Trade Centre) 48,566,2 17,528,8 48 80 10 CTLD hộ văn phòng Sài 42,106,4 14,106,4 Gòn (Somerset) 93 93 11 CTLD Sài Gòn Tower 24,142,0 8,556,3 88 33 12 CTLD Neetaco 3,840,6 3,660,0 00 00 13 CTLD cao oác Indochine 16,742,6 5,146,4 77 36 14 CTLD Mekong-Hacota (Stamford Court) 32,953,5 16,780,0 55 64 15 CTLD cao ốc Sài Gòn Metropolitan 52,799,0 11,794,0 35 00 16 CTLD Trung tâm Mê Linh (Melinh 34,384,2 10,716,8 Point) 75 00 17 CTLD Myõ Caûnh (City View) 15,900,0 8,900,0 00 00 18 CTLD cao oác RSC (Norfolk Mansion) 35,030,0 12,030,0 00 00 19 CTLD Trung tâm Quốc tếû IBC 91,933,9 23,353,9 (Diamon Plaza) 77 77 20 CTLD Vườn Thiên Đàng Sài Gòn 37,244,0 13,908,0 (Sky Garden) 00 00 21 CTLD Daedong - Miền Đông (Pacific 21,036,8 11,833,7 Garden) 28 22 22 CTLD Hướng Công vieân (Garden View 19,736,6 5,946,1 Court) 60 41 583,733,3 215,749,7 TỔNG CỘNG 73 87 Bên VN Bên NN 6,222,0 00 2,060,0 00 660,00 1,000,0 00 764,60 632,00 1,203,5 00 4,352,4 00 4,368,7 20 4,655,1 43 2,566,9 00 1,160,0 00 1,543,9 31 6,040,8 23 3,538,2 00 2,679,2 00 3,115,0 00 4,812,0 00 9,341,5 91 4,172,4 00 4,733,4 89 2,021,6 88 71,643,5 94 5,978,0 00 4,806,6 77 2,640,0 00 4,000,0 00 1,359,3 05 948,00 1,805,2 50 13,057,2 00 13,160,1 60 9,451,3 50 5,989,4 33 2,500,0 00 3,602,5 05 10,739,2 41 8,255,8 00 8,037,6 00 5,785,0 00 7,218,0 00 14,012,3 86 9,735,6 00 7,100,2 33 3,924,4 53 144,106,1 93 Voán vay 5,184,7 22 14,500,0 00 7,371,2 63 16,523,0 11 149,00 1,400,0 00 2,700,0 00 8,000,0 00 31,037,3 68 28,000,0 00 15,585,7 55 180,60 11,596,2 41 16,173,4 91 41,005,0 35 23,667,4 75 7,000,0 00 23,000,0 00 68,580,0 00 23,336,0 00 9,203,1 06 13,790,5 19 367,983,5 86 (Nguoàn : Bộ KH & ĐT Sở KH & ĐT Tp.HCM) Phụ lục – BẢNG TỔNG HP KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG (của 22 LDNN khảo sát) (ĐVT : USD) TT Chỉ tiêu 1994 1995 1996 1997 3,188,6 98 13,896,7 45 23,205,8 83 34,115,8 44 1,406,3 6,124,9 9,949,7 17,030,3 1,782,3 7,771,7 13,256,0 17,085,4 1,517,4 6,105,6 5,749,9 10,336,9 1,162,0 2,085,0 18,527,7 Doanh thu Chi phí biến đổi Lãi gộp Chi phí vay vốn Khấu hao TSCĐ Chi phí cố định khác Chi phí cố định Lãi (Lỗ) trước thuế 783,63 1,889,5 124,19 745,00 3,720,6 616,82 2,797,3 5,082,4 8,429,5 (1,015,02 2,689,3 4,826,5 11 Toång vốn ĐT lũy kế 20,364,7 49,713,0 12 Tổng vốn PĐ 13,780,0 25,779,3 41 Vieät nam 00 6,854,0 10,882,1 00 09 Nước 6,926,0 14,897,2 00 32 13 Vốn vay lũy 6,584,7 23,933,7 kế 22 22 Tổng DT khả 14 dụng (m2) 10,58 35,02 15 Diện tích 7.33 30.70 khai Gía bq 16 thác(m2) usd/m2/tháng 36.2 37.7 17 Hệ số khai thác bq % 69.2 87.6 (Nguồn: Số 1998 40,941,3 70 20,618,1 30 20,323,2 40 14,322,8 16 19,952,4 46 3,728,7 14 38,003,9 76 1999 2000 40,664,2 56 44,774,6 89 20,492,1 22,336,1 20,172,0 22,438,5 20,227,8 27,430,3 20,936,8 3,781,1 21,360,2 4,243,9 40 44,945,7 53,034,5 (1,442,28 (17,680,73 (24,773,69 (30,596,02 437,678,4 96,645,6 193,306,1 61 529,612,4 583,733,3 175,732,8 48,188,9 86,711,7 69 199,086,8 215,749,7 41 67 87 57,601,1 46 16,234,5 28,391,5 66,942,7 71,643,5 15 09 52 06 94 118,131,7 31,954,4 58,320,2 54 132,144,1 144,106,1 32 15 93 261,945,5 40 48,456,7 106,594,3 92 330,525,5 367,983,5 33 51 86 326,61 271,97 92 62,33 136,80 301,05 52.97 100.78 155.21 181.20 220.00 21.9 16.9 36.5 28.2 18.7 57.0 67.3 84.9 73.6 60.1 liệu tổng hợp từ 22 LDNN khảo sát) Phụ lục – BẢNG TỔNG HP LAO ĐỘNG VÀ TIỀN LƯƠNG (của 22 LDNN khảo sát) TT Chỉ tiêu Lao động(người) Việt nam 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 78 22 54 89 1,36 1,56 1,79 76 21 51 84 1,29 1,51 1,72 66 59 67 Nước 2 Tổng qũy lương(usd) 162,8 42 Việt nam Nước 98,84 64,00 10 30 46 888,3 1,674,3 2,958,7 5,244,9 5,257,4 5,944,0 78 04 33 91 48 402,3 78 486,0 840,2 1,589,5 2,933,4 3,171,0 3,486,3 77 39 35 40 40 834,0 1,369,1 2,311,4 2,086,4 2,457,7 (Nguồn: Số liệu tổng hợp từ 22 LDNN khảo sát) Phụ lục - BẢNG TÍNH NGÂN LƯU VÀ ẢNH HƯỞNG CỦA CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG, CHI PHÍ VAY VỐN ĐẾN NGÂN LƯU CHỦ SỞ HỮU 1)Bảng thông số (để tính toán ngân lưu độ nhậy) (Đvt : 1.000 USD) STT Chỉ tiêu Doanh thu (DT) Chi phí biến đổi Chi phí cố định ( KH) Chi phí hoạt động Tỷ lệ chi phí hoạt động/DT 1994 1995 1996 3.18 13.89 23.2 34.11 40.94 40.66 44.77 1.41 6.12 9.95 17.03 20.62 20.49 22.34 0.12 0.62 1.16 2.09 3.73 3.78 4.24 1.53 6.74 11.11 19.12 24.35 24.27 26.58 0.481 0.485 0.479 0.561 0.595 0.597 0.594 0.78 1997 1998 1999 2000 0.74 1.52 6.11 14.32 20.22 27.43 Chi phí vay vốn Tỷ lệ chi phí vay vốn/DT 0.245 0.053 0.066 0.179 0.350 0.497 0.613 Tỷ lệ tổng chi phí (6+8)/DT 0.726 0.539 0.544 0.740 0.945 1.094 1.206 (Đvt : 1.000 USD) 2)Bảng tính ngân lưu STT Chỉ tiêu Doanh thu 1994 1995 1996 Chi phí hoạt động 1.53 NCF-TIP Chi phí vay vốn NCF-EIP 0.87 6.41 10.57 8.88 2.27 -3.83 -9.236 NCF-TIP : Ngân lưu theo quan điểm tổng vốn NCF-EIP : Ngân lưu theo quan điểm chủ sở hữu 3.18 13.89 1997 1998 1999 2000 23.2 34.11 40.94 40.66 44.77 6.74 11.11 19.12 24.35 24.27 26.58 1.65 7.15 12.09 14.99 16.59 16.39 18.19 0.78 0.74 1.52 6.11 14.32 20.22 27.43 Tyû lệ chi phí vay vốn Doanh thu (%) 3) Phân tích độ nhậy chiều: ảnh hưởng NCF-eip chi phí vay vốn đến ngân lưu chủ sở hữu -9.236 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.613 13.717 9.240 4.763 0.286 -4.191 -9.233 Ngân lưu chủ sở hữu (Đvt :1.000 USD) 4)Phân tích độ nhậy chiều: ảnh hưởng chi phí hoạt động chi phí vay vốn đến Doanh thu (%) ngân lưu chủ sở hữu Tỷ lệ chi phí vay vốn 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.613 0.1 35.816 31.339 26.862 22.385 17.908 12.866 0.2 31.339 Tỷ lệ chi phí hoạt động/ DT (%) 0.3 26.862 26.862 22.385 17.908 13.431 8.389 22.385 17.908 13.431 8.954 3.912 0.4 22.385 17.908 13.431 8.954 4.477 -0.565 0.5 17.90 13.43 8.95 4.47 0.00 -5.042 8.95 4.47 0.00 -4.477 -9.519 -9.236 0.6 13.43 Ngân lưu7chủ sở hữu (Đvt :1.000 USD) Khi chi phí vay vốn chiếm 61,26% doanh thu chi phí hoạt động chiếm 59,4% doanh thu ứng với chi phí vay vốn 27,43 triệu USD tổng số vốn vay 367,98 triệu USD, ngân lưu chủ sở hữu có giá trị âm(-) 1) Khi chi phí hoạt động chiếm 50 % doanh thu, Để ngân lưu có giá chi phí vay vốn < 50% doanh thu trị >0, thì: 2) Khi chi phí hoạt động chiếm 60 % doanh thu, chi phí vay vốn < 40% doanh thu 5)Phân tích độ nhậy chiều : ảnh hưởng Chi phí vay vốn doanh thu (%) lãi suất vay vốn chi phí vay vốn/Doanh thu đến vốn vay 40% Doanh thu năm 2000 Tr.USD Chi phí vay vốn/Doanh thu % Chi phí vay vốn Tr.USD Lãi suất vay vốn % Vốn vay Tr.USD 44.77 45% 20.15 Lãi suất vay vốn (%) 7% 287.81 Để ngân lưu chủ sở hữu > 0, điều kiện chi phí vay vốn < 50 % doanh thu, khi: (1) Lãi suất vay vốn ngân hàng 6,45% , vốn vay không nên vượt quá58,27% tổng vốn đầu tư (2) Lãi suất vay vốn ngân hàng 7,00% , vốn vay không nên vượt quá53,69% tổng vốn đầu tư (3) Lãi suất vay vốn ngân hàng 7,45% , vốn vay không nên vượt quá50,44% tổng vốn đầu tư 45% 47% 49% 287.8 17.91 20.15 6.45% 277.6 312.3 21.04 21.94 326.2 340.1 6.50% 275.5 309.9 323.7 337.5 6.75% 265.3 7.00% 255.8 298.4 287.8 311.7 300.6 325.0 313.3 7.45% 240.3 270.4 282.4 Vốn vay (Đvt : 1.000 USD) (340,11/583,73) 294.4 (313,39/583,73) (294,46/583,73) Chi phí vay vốn doanh thu (%) 40% 45% 47% 49% 6.45% 47.5 53.5 55.8 58.2 6.50% 47.2 53.1 55.4 57.8 Lãi suất vay vốn (%) 6.75% 45.4 7.00% 43.8 51.1 49.3 53.4 51.5 55.6 53.6 7.45% 41.1 46.3 48.3 50.4 Tỷ lệ vốn vay tổng vốn đầu tư (%) 0 0 0 0 0 0 30% 0 0 0 30% 0 0 nh hưởng CPHĐ CP vay vốn đến NCF-EPV Nhóm A Chí phí vay vốn CPHĐ 5% 10% 15% 20% 25% 15% 0 0 20% 0 0 30% 0 0 40% 0 0 50% 0 0 70% 0 0 94% 0 0 D T V 4526.55 DOL  DTV 4526.5515.7 F Nhóm A Doanh thu 6.83 Biến phí Dđịnh phí 20.147 Doanh thu thay đổi 1% ngân lưu hoạt động thay đổi = 1% *6,83 = 0.07 chiều Chi phí vay vốn 11.25 DFL  DTV I  DTV F I 4526.5511.25  45 26.5515.7511.25 -0.84 Doanh thu thay đổi 1% ngân lưu vốn chủ sở hữu thay đổi = 1% *(-0,84) = chiều DTL = DOL * DFL = 6,83% * (-8,4%)= -0.5737 ... khả quản lý, kinh nghiệm kinh doanh, LDNN kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Việt Nam có hình thức sau: - Chỉ kinh doanh cho thuê hộ; - Chỉ kinh doanh cho thuê văn phòng; - Kinh doanh cho thuê. .. cho thuê hộ, văn phòng Công ty liên doanh có vốn đầu tư nước Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) diễn gay gắt phức tạp không Hoạt động kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng Thành phố Hồ Chí Minh từ đầu... tư nước có xu hướng chựng lại sút giảm, kinh doanh cho thuê hộ, văn phòng không hấp dẫn nhà đầu tư nước (ĐTNN) hiệu hoạt động thấp Tại hoạt động Liên doanh nước (LDNN) kinh doanh cho thuê hộ, văn