Luận văn thạc sĩ các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại tp hồ chí minh

i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THANH TÂM CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60 31 0105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học PGS.TS: Đinh Phi Hổ TP.Hồ Chí Minh- Năm 2015 ii LỜI CAM ĐOAN “Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình tơi nghiên cứu soạn thảo Tôi không chép từ viết công bố mà khơng trích dẫn nguồn gốc Nếu có vi phạm nào, tơi xin chịu hồn tồn trách nhiệm” TP.Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 06 năm 2015 Tác giả luận văn Trần Thanh Tâm iii MỤC LỤC Trang phụ bìa i Lời cam đoan .ii Mục lục iii Danh mục viết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình vẽ, sơ đồ viii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Xác định vấn đề nghiên cứu: 1.2 Mục tiêu nghiên cứu: 1.2.1 Mục tiêu chung: 1.2.2 Mục tiêu cụ thể: 1.3 Câu hỏi nghiên cứu: 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 1.4.1 Đối tượng: 1.4.2 Phạm vi: 1.5 Phương pháp nghiên cứu: 1.6 Ý nghĩa giới hạn nghiên cứu: 1.6.1 Ý nghĩa nghiên cứu: 1.6.2 Giới hạn nghiên cứu: 1.7 Cấu trúc luận văn: CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1 Khái niệm: 2.1.1 Thẩm định giá: 2.1.2 Bất động sản: 2.1.2.1 Khái niệm: 2.1.2.2 Đặc điểm: iv 2.1.3 Giá trị bất động sản thẩm định giá: 2.1.3.1 Khái niệm: 2.1.3.2 Cơ sở giá trị thẩm định giá: 10 2.1.3.3 Cơ sở giá trị phi thị trường: 12 2.1.4 Mức độ xác kết thẩm định: 12 2.2 Tổng quan nghiên cứu trước có liên quan: 15 2.2.1 Đặc điểm cá nhân tổ chức cung cấp DV TĐG: 16 2.2.2 Áp lực khách hàng: 22 2.2.3 Đặc điểm môi trường thẩm định: 24 2.2.4 Quy trình thẩm định giá: 26 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 3.1 Thiết kế nghiên cứu: 30 3.2 Khung phân tích đánh giá tác động: 30 3.3 Mơ hình nghiên cứu định tính: 31 3.4 Mơ hình nghiên cứu định lượng: 32 3.5 Các giả thuyết: 35 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 41 4.1 Thực trạng công tác thẩm định giá: 41 4.1.1 Điểm mạnh: 41 4.1.2 Điểm yếu: 41 4.1.3 Cơ hội: 46 4.1.4 Thách thức: 46 4.2 Phân tích kết thống kê mô tả: 48 4.2.1 Thơng tin giới tính, độ tuổi, trình độ chun mơn nghiệp vụ 48 4.2.2 Mức độ minh bạch thông tin: 50 4.2.3 Mức độ cạnh tranh thị trường dịch vụ thẩm định giá: 51 4.2.4 Quy mô Công ty thẩm định: 51 v 4.2.5 Mức độ quen thuộc thị trường thẩm định viên: 52 4.2.6 Mức độ trung thực thẩm định viên: 52 4.2.7 Trình độ chun mơn, nghiệp vụ thẩm định viên: 53 4.2.8 Áp lực khách hàng: 54 4.3 Phân tích yếu tố tác động đến mức độ xác KQTĐ: 54 4.3.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất xác KQTĐ: 54 4.3.2 Phân tích kiểm định: 55 4.3.2.2 Kiểm định hệ số hồi quy: 55 4.3.2.3 Kiểm định mức độ phù hợp mơ hình: 57 4.3.2.4 Kiểm định mức độ giải thích mơ hình: 58 4.4 Thảo luận kết hồi quy Binary logistic: 58 4.5 Mơ hình dự báo thay đổi xác suất mức độ xác KQTĐ 60 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 63 5.1 Kết luận: 63 5.2 Kiến nghị giải pháp: 64 5.2.1 Nâng cao trình độ, phẩm chất đạo đức thẩm định viên 64 5.2.2 Nâng cao chất lượng thông tin: 66 5.2.2.1 Về phía quan quản lý: 66 5.2.2.2 Về phía Công ty thẩm định giá: 68 5.2.2.3 Về phía sàn giao dịch BĐS: 68 5.2.3 Đối với phương tiện truyền thông đại chúng 68 Danh mục tài liệu tham khảo ix Phụ lục 01: Danh sách Công ty khảo sát xiii Phụ lục 02: Bảng câu hỏi khảo sát xiv Phụ lục 03: Kết chạy hồi qui xvii vi DANH MỤC VIẾT TẮT APLUC : Áp lực khách hàng BĐS : Bất động sản CTRANH : Cạnh tranh thị trường dịch vụ thẩm định giá DVTĐG : Dịch vụ thẩm định giá DOCXAC : Mức độ xác kết thẩm định KQTĐ : Kết thẩm định MBACH : Minh bạch thông tin TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TRTHUC : Mức độ trung thực thẩm định viên TRDO : Trình độ chun mơn, nghiệp vụ thẩm định viên QMOCTY : Quy mô công ty thẩm định QTHUOCTT : Mức độ quen thuộc thị trường thẩm định viên vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1 Khung lý thuyết yếu tố tác động 28 Bảng 3.1 Định nghĩa biến 39 Bảng 4.1 Thông tin mẫu khảo sát 49 Bảng 4.2 Trình độ chun mơn thẩm định viên 50 Bảng 4.3 Trình độ nghiệp vụ thẩm định viên 50 Bảng 4.4 Quy mô Công ty hoạt động hiệu 52 Bảng 4.5 Dự báo kịch yếu tố tác động 61 viii DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ: Hình 3.1.Khung tác động 31 Hình 3.2 Các yếu tố tác động đến mức độ xác kết thẩm định 32 Hình 4.1.Minh bạch thơng tin tác động đến mức độ xác KQTĐ 50 Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ 51 Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường TĐV tác động đến KQTĐ 52 Hình 4.4 Mức độ trung thực thẩm định viên tác động đến KQTĐ 53 Hình 4.5 Trình độ chun mơn, nghiệp vụ TĐV tác động đến KQTĐ 53 Hình 4.6 Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ 54 Hình 4.7.Các biến mơ hình (Variables in the Equation) 54 Hình 4.8 Phân loại dự báo 57 Hình 4.9 Kiểm định Omnibus hệ số mô hình 57 Hình 4.10 Tóm tắt mơ hình 58 Hình 4.11 Mơ xác suất mức độ xác thay đổi 58 Hình 4.12 Kết hệ số hồi quy 60 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Xác định vấn đề nghiên cứu: Nghề thẩm định giá Việt Nam xuất từ năm 1993-1994 kỷ trước, non trẻ so với nước khu vực giới Dịch vụ thẩm định giá có vai trị đặc biệt quan trọng kinh tế chuyển cách từ chế giá hành sang chế giá thị trường, cụ thể: qua thẩm định giá góp phần tích cực việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thốt, tiêu cực hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp chủ tài sản, nhà đầu tư bên liên quan tham gia giao dịch Đến nay, với phát triển kinh tế, nhu cầu thẩm định giá tài sản xã hội ngày lớn, đặt yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành nghề - loại hình dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ lực hoạt động nhằm góp phần bảo đảm lợi ích đáng bên tham gia thị trường Không riêng Việt Nam mà giới, dường có đồng thuận giới học giả, chuyên viên thẩm định, tịa án, tính tất yếu sai số hoạt động thẩm định giá bất động sản Chẳng hạn như, theo quan quản lý hàng đầu Anh định giá tài sản, the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), nhận xét: "Hầu hết người sử dụng thông tin định giá nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp gắn liền với sai số định so với giá trị thị trường” Hay “Thẩm định giá quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá thẩm định viên- bi quan lạc quan tài sản cụ thể Do đó, tất thẩm định viên có khả mắc phải sai lầm tất nhiên họ không bị buộc tội cẩu thả đơn kết đưa khác so với thực tế” Sự khơng xác thẩm định thường người chấp nhận tượng tránh khỏi, tác động tiềm ẩn lại nghiêm trọng thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất động sản kinh tế đất nước nói chung Ví dụ sụp đổ thị trường tài thị trường bất động sản nước Anh vào thập niên 90 quy kết phần lớn kết thẩm định khơng xác (Hager Lord, 1985) Sự khơng xác thẩm định giá lý hàng đầu dẫn đến sụp đổ của" khoản tiết kiệm khoản vay", điều làm rung chuyển thị trường tài bất động sản Mỹ vào năm 1980 (Yovino-Young, 1997) Khủng hoảng tài Châu Á gần liên quan đến việc giá trị thẩm định khơng xác, lý để Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập đoàn RICS tạo sách trắng vấn đề phát triển nghiệp vụ thẩm định giá Thái Lan Căn vào vai trị yếu thẩm định giá hoạt động phát triển lành mạnh thị trường tài sản thị trường tài chính, đề tài độ xác thẩm định giá, đặc biệt xác định lượng hóa yếu tố tác động đến thu hút ý hai giới học thuật chuyên gia đầu ngành 30 năm qua Anh, Mỹ Úc (Parker, 1999; Blundell Ward, 1993; Guilkey et al, 1986) Những nghiên cứu thực nghiệm nước phát triển Anh, Mỹ Úc cho thấy kết thẩm định đạt mức độ xác cao (Hager Lord, 1985; IPD/Drivers Jonas, 1988, 1990, 2003 2004; 2005; McAllister, 1995; Parker, 1999) Trái lại, kết thẩm định nước phát triển thường đạt mức độ xác thấp (Ogunba Ajayi, 1998; Ajibola,2010) Gần đây, nghiên cứu có ý đến khía cạnh hành vi liên quan đến quy trình định giá đặc biệt yếu tố làm giảm độ xác định giá (Havard, 1995, 2001a, 2001b; Levy Schuck, 1999) Tuy nhiên, có nghiên cứu tìm ngun nhân làm cho định giá khơng xác cách đầy đủ, định lượng tác động Những nghiên cứu hầu hết nhấn mạnh vào kết định giá cuối q trình định giá, mối quan tâm khách hàng độ tin cậy kết định giá cách làm số Điều hợp lý, nhiên hiểu biết yếu tố làm cho định giá khơng xác giúp xác định cải tiến thẩm định cần thiết có hiệu quả, qua 66 cơng việc, phạm vi cơng việc, điều kiện hạn chế, giả thiết đặt thẩm định viên Mọi tài liệu thể tính pháp lý đặc điểm kỹ thuật tài sản kết thẩm định giá phải thể đầy đủ, rõ ràng báo cáo kết thẩm định giá Trình độ chun mơn: Năng lực chun mơn tính thận trọng: Thẩm định viên phải thực cơng việc thẩm định giá với đầy đủ lực chuyên môn cần thiết, tinh thần làm việc chuyên cần, cân nhắc đầy đủ liệu thu thập trước đề xuất ý kiến thức với người đứng đầu tổ chức thẩm định giá Tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm khơng ngừng nâng cao kiến thức chuyên môn kinh nghiệm hoạt động thực tiễn, môi trường pháp lý ứng dụng tiến kỹ thuật cho thẩm định viên để đáp ứng yêu cầu công việc thẩm định giá Tổ chức thẩm định giá có trách nhiệm mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp hoạt động thẩm định giá trích lập quỹ dự phịng rủi ro nghề nghiệp thẩm định giá Tuân thủ tiêu chuẩn chuyên môn: Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá thẩm định viên phải thực công việc thẩm định giá theo kỹ thuật tiêu chuẩn chuyên môn quy định hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam quy định pháp luật hành 5.2.2 Nâng cao chất lượng thơng tin: 5.2.2.1 Về phía quan quản lý: Nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao thơng tin BĐS Cùng với việc phát triển hệ thống tin học Chính phủ mạng Internet, việc tin học hóa tồn hệ thống thông tin BĐS yêu cầu cấp thiết Nghiên cứu ban hành văn quy phạm pháp luật có tính pháp lý cao cung cấp thông tin BĐS Điều nhằm để xây dựng số TTBĐS Trước mắt 67 số: Chỉ số giá nhà (Housing Price Index - HPI); Chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index - RPI); Chỉ số TTBĐS (Real Estate Market Index - REMI) Nhanh chóng xác lập hệ thống đăng ký thống nhất, đầy đủ, công khai minh bạch hoạt động tình hình sử dụng đất, tình hình đầu tư phát triển thị trường BĐS Công khai tác động Nhà nước vào thị trường BĐS mà vấn đề lớn công khai quy hoạch sử dụng đất.Tạo lập hành lang pháp lý thức cho hoạt động dịch vụ hỗ trợ phát triển thị trường BĐS, bao gồm: Mở sàn giao dịch BĐS, dịch vụ tài chính, ngân hàng Tiếp tục rà sốt lại hệ thống pháp luật nhằm luật pháp khơng cịn chỗ đứng cho thị trường BĐS “ngầm”, kiện tồn máy quản lý nhằm xố bỏ triệt để “kẽ hở” vấn đề “chồng chéo”, khuyến khích thực nhanh việc cải cách thủ tục hành quản lý đất đai BĐS Một kinh tế coi minh bạch việc xây dựng hệ thống pháp luật, quy định không công việc nhà lập pháp mà quyền lợi đối tượng kinh tế Các văn pháp quy phải đưa tham khảo rộng rãi ý kiến tất công chúng trước đưa vào thực nhằm đảm bảo văn thực có ý nghĩa thực tiễn tất công chúng nắm nội dung văn Bên cạnh đó, hạn chế tối đa xung đột lợi ích bên kinh tế Có việc thực văn quy định pháp luật đem lại hiệu kinh tế, xã hội cao Có thể sử dụng vài tiêu để đánh giá mức độ minh bạch thông tin sau: + Thông tin kinh tế (hệ thống luật pháp, sách, quy định…) ln sẵn có hay khơng, ví dụ hệ thống thông tin đại chúng, quan cơng quyền… + Các thơng tin có trình bày cách dễ hiểu cho đối tượng nhận tin hay khơng? + Các thơng tin có đưa kịp thời, đồng thời có chuẩn bị trước thay đổi hay khơng? 68 Nói cách khác, thể tính tiên liệu sách Để đáp ứng nhu cầu đối tượng tiếp cận thơng tin có nhiều chi phí (thời gian, tiền bạc…) hay không? Một kinh tế coi minh bạch tất thông tin kinh tế sẵn có cho đối tượng, thơng tin kịp thời, xác, dễ hiểu khơng nhiều chi phí đối tượng có nhu cầu tìm hiểu tiếp cận dễ dàng 5.2.2.2 Về phía Công ty thẩm định giá: Nâng cao lực, kiến thức chuyên môn nhạy bén việc thu thập thơng tin thị trường phân tích thơng tin nhằm hạn chế tối thiểu tác động thông tin minh bạch đến mức giá ước tính BĐS cần thẩm định Tăng cường công tác khảo sát, nghiên cứu thị trường, liên tục cập nhật thông tin phục vụ cho công tác thẩm định hiệu Các công ty thẩm định giá nên thành lập phận chuyên biệt thu thập sàng lọc thơng tin để từ thiết lập hệ thống sở liệu riêng cho quan cung cấp cho quan quản lý 5.2.2.3 Về phía sàn giao dịch BĐS: Cần tổ chức lại hoạt động cho thực chức nhiệm vụ ban đầu góp phần làm minh bạch thị trường BĐS Tăng cường hoạt động cung cấp thông tin BĐS phục vụ cho hoạt động kinh doanh sàn cung cấp liệu cho ngành, quan quản lý Nhà nước để xây dựng báo cáo thường niên cơng khai đến tồn dân chúng lĩnh vực BĐS 5.2.3 Đối với phương tiện truyền thông đại chúng Phương tiện truyền thơng đại chúng (đài truyền hình, báo chí…) kênh truyền tải thơng tin hiệu Tính minh bạch kịp thời thông tin đại chúng (nhất thông tin từ báo chí) hỗ trợ nhiều cho hoạt động thị trường bất động sản nói chung cơng tác thẩm định giá nói riêng Tuy nhiên, thực trạng thời gian qua cho thấy nhiều báo đưa thơng tin sai thật khơng tìm hiểu kỹ thông tin nên đưa thông tin gây ảnh hưởng xấu đến hoạt động 69 thị trường Vì vậy, cần phải có biện pháp chấn chỉnh hoạt động công bố thông tin phương tiện truyền thông đại chúng như: Ban hành văn pháp luật quy định chặt chẽ nội dung liên quan đến việc phổ biến công bố thông tin phương tiện truyền thông đại chúng Tăng cường đào tạo kiến thức thẩm định cho phóng viên phụ trách để đưa viết có tính chun nghiệp, định hướng tốt cho phát triển thị trường Thiết lập quy trình kiểm sốt thơng tin nhạy cảm, thơng tin liên quan ảnh hưởng đến giá bất động sản để ngăn ngừa tối đa tình trạng đưa thông tin gây nhiễu loạn thị trường Đồng thời, không ngừng nâng cao đạo đức nghề nghiệp nhà báo./ ix DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHẦN TIẾNG VIỆT Bộ luật dân số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng năm 2015 Luật Giá số 11/2012/QH13 Quốc hội ngày 20 tháng năm 2012 Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 Bộ Tài PHẦN TIẾNG ANH Aluko, B.T., 2004 Market data for better valuation/pricing: the holy grail of the valuation profession The Estate Surveyor and Valuers Auronen,L., 2003 Asymmetric Information: Theory and Application Emeraldinsight Adegoke, O.J and Aluko, B.T., 2007 Heuristic Behaviour in Valuation Practice in Lagos Metropolis The Estate Surveyor and Valuer Adegoke, O J., 2008 Valuation variance in unfamiliar locations and the significance of caution in valuer behaviour.The estate surveyor and valuer, Jounal of the Nigerian Estate Surveyors and Valuers Ajibola, M.O., 2010 Valuation Inaccuracy: An Examination of Causes in Lagos Metropolis Journal of Sustainable Development Boyce, Byrl N, 1980 Real estate appraisal terminology Ballinger Pub Co; Rev Sub edition (September 1, 1980) Brown, G.,1992 Valuation Accuracy: Developing the Economic Issues Journal of Property Research Baum, A., & Crosby, N., 1988 Property Investment Appraisal Routledge London: Routledge Babawale, G.K., 2008 An Evaluation of Factors Influencing Inaccuracy in Residential Property Valuation in Lagos Metropolis Unpublished PhD Thesis submitted to the Department Of Estate Management, University of x Lagos, Akoka, Lagos Church, B.K and Schneider, A.,1993 The effect of prior involvement in audit programme design Accounting and Finance, Vol.33 No.2 Crosby and Matysiak, 2003 Valuation Accuracy: Reconciling the Timing of the Valuation and Sale University of Reading, Reading Diaz, J., 2002 Behavioural Research in Appraisal and some Perspective on Implications for Practice Royal Institution of Chartered Surveyors Foundation Research Review Series, London Guilkey, D., Cole R., & Miles, M.,1986 Towards and Assessment of the Reliability of Commercial Appraisals The Appraisal Journal Geltner, D.,1993 Estimating market values from appraised values without assuming an efficient market Journal of Real Estate Research,Vol.8 No.3 Gallimore, P.,1994 Aspects of Information Processing in Valuation Judgment and choice Journal of Property Research Gabriel Babawale., 2013.Valuation accuracy – the myth, expectation and reality.African Journal of Economic and Management Studies Hager, D.P., & Lord, D.J., 1985 The Property Market, Property Valuations and Property Performance Measurement Journal of the Institute of Actuaries Hendrickson, H and Espahbodi, R.,1991 Second opinion, opinion shopping and independence.The CPA Journal, Vol 61 No Hutchison, N., MacGregor, B., Nanthakumaran, N., Adair, A and McGreal, S., 1996 Variations in the Capital Valuations of UK Commercial Property.The Royal Institution of Chartered Surveyors, London Harvard, T.M.,1995.Valuation versus valuation accuracy, the effect of methodology and behaviour Paper presented at the Royal Institution of Chartered Surveyors 1995 Cutting Edge Conference, Aberdeen Harvard, T., 2001 Valuation Reliability and Valuer Behavior Research Papers Funded by RICS: RICS Foundation Research Paper Series xi Harvard, T.M., 2001a Valuation reliability and valuer behaviour Royal Institution of Chartered Surveyors Foundation Research Paper Studies Harvard, T.M.,2001b Valuation reliability and valuer behaviour Research paper, RICS Foundation, London IPD/DJ, 1988 Variance in Valuation Investment Property Databank/Drivers Jonas, London IPD/DJ, 1990 Variance in Valuation Investment Property Databank/Driver Jonas, London IPD/DJ, 2003 Variance in Valuation Investment Property Databank/RICS, London IPD/DJ, 2004 Variance in Valuation.Investment Property Databank/RICS, London IPD/DJ, 2005 Variance in Valuation.Investment Property Databank/RICS, London IPD/DJ, 2006 Variance in Valuation.Investment Property Databank/RICS, London IPD/DJ, 2007 Variance in Valuation.Investment Property Databank/RICS, London IPD/DJ, 2008 Variance in Valuation.Investment Property Databank/RICS, London IPD/DJ, 2009 Variance in Valuation.Investment Property Databank/RICS, London John Murdoch, 2002 Negligence in valuations & Surveys UK: RICS Business Services Limited Knapp, M.C.,1985 Audit conflict: an empirical study of the perceived ability of auditors to resist management pressure.Accounting Review, Vol 60 No.2 Kohli, A.,1989 Determinants of influence in organizational buying: a contingency approach Journal of Marketing, Vol 53 No Kinnard, W Jr, Lenk, M and Worzala, E.,1997.Client pressure in the commercial appraisal industry: how prevalent is it? Journal of Property Valuation & Investment, Vol 15 No Lindsay, D.,1989.Financial statement users’ perceptions of factors affecting the ability of auditors to resist client pressure in a conflict situation Accounting and Finance, Vol 29 No Levy, D and Schuck, E.,1999 The influence of clients on valuations Journal of xii Property Investment & Finance Millington, A.F.,1985.Accuracy and the role of the valuer Estate Gazette, No 276 McAllister, P.,1995 Valuation accuracy: a contribution to the debate Journal of Property Research, Vol No Matysiak, G & Wang, P.,1995 Commercial Property Market Prices and Valuations: Analysing the Correspondence”, Journal of Property Research Ogunba, O.A & Ajayi, C.A.,1998 An Assessment of The Accuracy Of Valuation In The Residential Property Market in Lagos The Estate Surveyor and Valuer Poneman, L.A.,1992 Ethical reasoning and selection-socialization in accounting Accounting Organizations and Society, Vol 17 No Parker, D., 1999 Valuation Accuracy: An Australian Case Study Journal of Property Investment and Finance Roberts, J.R and Roberts, E.,1991.The myth about appraisals The Appraisal Journal, Vol 59 No Rushmore, S.,1993 Ethics in hotel appraising The Appraisal Journal, Vol 61 No.3 Rutledge, J.K.,1994 Conflicts of interest or ‘Thou Shalt Not Steal revisited Real Estate Issues, Vol 19 No Royal Institution of Chartered Surveyors, 1995 Appraisal and Valuation Manual RICS, London Smolen, G.E and Hambleton, D.C.,1997 Is the real estate appraiser’s role too much to expect? The Appraisal Journal, Vol 65 No Wyatt, P.,2003 How much wrong is right? Variance in commercial property valuation Yovinoo-Young, M.G.,1997 Appraisal - from the Middle Ages to now”, available at: www appraisal today.com/appraisi.htm (accessed June 23, 2005) WEBSITE http:// www.vva.org.vn Hội thẩm định giá Việt Nam http://www.luatvietnam.vn/VL/trang-chu/ Thư viện pháp luật https://www.google.com.vn/#q=wikipedia Wikipedia xiii PHỤ LỤC 01: DANH SÁCH CÔNG TY KHẢO SÁT (1) Chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá Dịch vụ tài Việt Nam (VVFC) (2) Cơng ty Cổ phần Định giá Đầu tư kinh doanh bất động sản Thịnh Vượng (3) Chi nhánh Công ty Cổ phần Định giá Tư vấn đầu tư Quốc tế TP HCM (4) Công ty Cổ phần Giám định - Thẩm định Việt Nam (5) Công ty Cổ phần Giám định thẩm định Sài Gịn (6) Cơng ty TNHH MTV Thẩm định giá địa ốc Á Châu (7) Công ty TNHH Thẩm định giá - Đấu giá Đại Việt (8) Công ty Cổ phần Thẩm định giá Chuẩn Việt (9) Công ty TNHH Thẩm định giá Đất Việt (10) Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đông Á (11) Công ty Cổ phần Tư vấn Thẩm định giá Đông Nam (12) Công ty TNHH Thẩm định giá EIC Việt Nam (13) Công ty Cổ phần Thẩm định giá EXIM (14) Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá Hồng Gia (15) Cơng ty TNHH Thẩm định giá Hồng Qn (16) Cơng ty TNHH MTV Thẩm định giá Sài Gòn nhà đất (17) Cơng ty Cổ phần thẩm định giá Thương Tín (18) Công ty Cổ phần Thẩm định giá Đầu tư Sài Gịn Thái Dương (19) Cơng ty Cổ phần Thẩm định giá dịch vụ tài Sài Gịn xiv PHỤ LỤC 02: BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT Đề tài: “Các yếu tố tác động đến mức độ xác kết thẩm định giá bất động sản TP Hồ Chí Minh” Phần 1: Thơng tin cá nhân vấn Câu Giới tính Anh/Chị: Nam Nữ Câu Độ tuổi Anh/Chị Từ 18 đến 24 tuổi Từ 25 đến 34 tuổi Từ 35 đến 44 tuổi Từ 45 đến 54 tuổi Trên 55 tuổi Câu Xin vui lịng cho biết thơng tin trình độ học vấn Anh/Chị: Trung cấp trở xuống Cao đẳng Đại học Trên đại học Câu 4: Xin vui lịng cho biết thơng tin trình độ chun mơn Anh / Chị: Có thẻ TĐV Chưa có thẻ TĐV Câu 5: Xin vui lịng cho biết tên Công ty/ Cơ quan anh/chị làm việc: Câu 6: Xin vui lịng cho biết số năm cơng tác anh/chị lĩnh vực thẩm định giá bất động sản: Dưới năm Từ đến