Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại thành phố hồ chí minh

i BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM TRẦN THANH TÂM CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI TP.HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60 31 0105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học PGS.TS: Đinh Phi Hổ TP.Hồ Chí Minh- Năm 2015 ii LỜI CAM ĐOAN “Tôi xin cam đoan luận văn này là công trình do chính tôi nghiên cứu và soạn thảo. Tôi không sao chép từ bất kỳ một bài viết nào đã được công bố mà không trích dẫn nguồn gốc. Nếu có bất kỳ một sự vi phạm nào, tôi xin chịu hoàn toàn trách nhiệm”. TP.Hồ Chí Minh, ngày 26 tháng 06 năm 2015 Tác giả luận văn Traàn Thanh Taâm iii MỤC LỤC Trang phụ bìa ............................................................................................................. i Lời cam đoan .............................................................................................................ii Mục lục ..................................................................................................................... iii Danh mục viết tắt ..................................................................................................... vi Danh mục bảng ........................................................................................................vii Danh mục hình vẽ, sơ đồ....................................................................................... viii CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU ............................................................................ 1 1.1. Xác định vấn đề nghiên cứu: .................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu: ................................................................................ 3 1.2.1. Mục tiêu chung: ................................................................................. 3 1.2.2. Mục tiêu cụ thể: .................................................................................. 3 1.3. Câu hỏi nghiên cứu: ................................................................................. 3 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:........................................................... 3 1.4.1. Đối tượng: ........................................................................................... 3 1.4.2. Phạm vi: .............................................................................................. 3 1.5. Phương pháp nghiên cứu: ........................................................................ 4 1.6. Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: ....................................................... 4 1.6.1. Ý nghĩa nghiên cứu: ........................................................................... 4 1.6.2. Giới hạn nghiên cứu: ......................................................................... 5 1.7. Cấu trúc của luận văn: ............................................................................ 5 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT........... 6 2.1. Khái niệm: ................................................................................................. 6 2.1.1. Thẩm định giá: .......................................................................................... 6 2.1.2. Bất động sản: ............................................................................................. 7 2.1.2.1. Khái niệm: ........................................................................................... 7 2.1.2.2. Đặc điểm: ............................................................................................ 7 iv 2.1.3. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: ............................................... 9 2.1.3.1. Khái niệm: ........................................................................................... 9 2.1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá: ....................................................... 10 2.1.3.3. Cơ sở giá trị phi thị trường: .............................................................. 12 2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: ............................................ 12 2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan:.............................. 15 2.2.1. Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG: ......................... 16 2.2.2. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 22 2.2.3. Đặc điểm của môi trường thẩm định: .................................................... 24 2.2.4. Quy trình thẩm định giá: ........................................................................ 26 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....................................... 30 3.1. Thiết kế nghiên cứu: .............................................................................. 30 3.2. Khung phân tích đánh giá tác động: .................................................... 30 3.3. Mô hình nghiên cứu định tính: ............................................................. 31 3.4. Mô hình nghiên cứu định lượng: .......................................................... 32 3.5. Các giả thuyết: ........................................................................................ 35 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................. 41 4.1. Thực trạng công tác thẩm định giá: ....................................................... 41 4.1.1. Điểm mạnh: ............................................................................................. 41 4.1.2. Điểm yếu: ................................................................................................. 41 4.1.3. Cơ hội: ..................................................................................................... 46 4.1.4. Thách thức: ............................................................................................. 46 4.2. Phân tích kết quả thống kê mô tả:.......................................................... 48 4.2.1. Thông tin về giới tính, độ tuổi, trình độ chuyên môn nghiệp vụ. ......... 48 4.2.2. Mức độ minh bạch thông tin: ................................................................. 50 4.2.3. Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá: .................. 51 4.2.4. Quy mô Công ty thẩm định: .................................................................... 51 v 4.2.5. Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên: ............................. 52 4.2.6. Mức độ trung thực của thẩm định viên: ................................................ 52 4.2.7. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: ......................... 53 4.2.8. Áp lực khách hàng: ................................................................................. 54 4.3. Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ: .... 54 4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ: ........... 54 4.3.2. Phân tích các kiểm định: ................................................................. 55 4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy: ............................................................... 55 4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: ...................................... 57 4.3.2.4. Kiểm định mức độ giải thích của mô hình: .................................... 58 4.4. Thảo luận kết quả hồi quy Binary logistic:.......................................... 58 4.5. Mô hình dự báo thay đổi xác suất mức độ chính xác của KQTĐ...... 60 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................. 63 5.1. Kết luận: .................................................................................................. 63 5.2. Kiến nghị giải pháp: ............................................................................... 64 5.2.1. Nâng cao trình độ, phẩm chất đạo đức của thẩm định viên ................... 64 5.2.2. Nâng cao chất lượng thông tin: .............................................................. 66 5.2.2.1. Về phía cơ quan quản lý:................................................................... 66 5.2.2.2. Về phía các Công ty thẩm định giá: .................................................. 68 5.2.2.3. Về phía các sàn giao dịch BĐS: ......................................................... 68 5.2.3. Đối với các phương tiện truyền thông đại chúng.................................. 68 Danh mục tài liệu tham khảo .................................................................................. ix Phụ lục 01: Danh sách Công ty khảo sát ............................................................. xiii Phụ lục 02: Bảng câu hỏi khảo sát ........................................................................ xiv Phụ lục 03: Kết quả chạy hồi qui .........................................................................xvii vi DANH MỤC VIẾT TẮT APLUC : Áp lực khách hàng BĐS : Bất động sản CTRANH : Cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá DVTĐG : Dịch vụ thẩm định giá DOCXAC : Mức độ chính xác của kết quả thẩm định KQTĐ : Kết quả thẩm định MBACH : Minh bạch thông tin TĐG : Thẩm định giá TĐV : Thẩm định viên TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TRTHUC : Mức độ trung thực của thẩm định viên TRDO : Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên QMOCTY : Quy mô công ty thẩm định QTHUOCTT : Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên vii DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Khung lý thuyết các yếu tố tác động ......................................................... 28 Bảng 3.1. Định nghĩa các biến .................................................................................. 39 Bảng 4.1. Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát .......................................................... 49 Bảng 4.2. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên................................................. 50 Bảng 4.3. Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên .................................................... 50 Bảng 4.4. Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất ................................................ 52 Bảng 4.5. Dự báo kịch bản các yếu tố tác động ....................................................... 61 viii DANH MỤC HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ: Hình 3.1.Khung tác động .......................................................................................... 31 Hình 3.2. Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định .......... 32 Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ.............. 50 Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ ............. 51 Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ. .................. 52 Hình 4.4. Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ.................... 53 Hình 4.5. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ .............. 53 Hình 4.6. Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ ................................................... 54 Hình 4.7.Các biến trong mô hình (Variables in the Equation) ................................. 54 Hình 4.8. Phân loại dự báo ....................................................................................... 57 Hình 4.9. Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình .................................. 57 Hình 4.10. Tóm tắt mô hình ...................................................................................... 58 Hình 4.11. Mô phỏng xác suất mức độ chính xác thay đổi ....................................... 58 Hình 4.12. Kết quả hệ số hồi quy .............................................................................. 60 1 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1. Xác định vấn đề nghiên cứu: Nghề thẩm định giá của Việt Nam mới xuất hiện từ những năm 1993-1994 của thế kỷ trước, còn khá non trẻ so với các nước trong khu vực và trên thế giới. Dịch vụ thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng khi nền kinh tế đã chuyển một cách cơ bản từ cơ chế giá hành chính sang cơ chế giá thị trường, cụ thể: qua thẩm định giá góp phần tích cực trong việc tiết kiệm chi tiêu ngân sách Nhà nước trong đầu tư, mua sắm tài sản; chống lãng phí, thất thoát, tiêu cực trong hoạt động sản xuất, kinh doanh; đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ tài sản, của các nhà đầu tư và các bên liên quan tham gia giao dịch. Đến nay, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về thẩm định giá tài sản trong xã hội ngày càng lớn, đặt ra yêu cầu phải đưa thẩm định giá tài sản trở thành một nghề - một loại hình dịch vụ tư vấn mang tính chuyên nghiệp, độc lập, khách quan, đủ năng lực hoạt động nhằm góp phần bảo đảm lợi ích chính đáng của các bên tham gia thị trường. Không chỉ riêng ở Việt Nam mà trên thế giới, dường như luôn có sự đồng thuận giữa giới học giả, chuyên viên thẩm định, và tòa án, về tính tất yếu của sai số trong hoạt động thẩm định giá bất động sản. Chẳng hạn như, theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản, the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: "Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định so với giá trị thị trường”. Hay “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế”. Sự không chính xác trong thẩm định thường được mọi người chấp nhận như là một hiện tượng không thể tránh khỏi, nhưng các tác động tiềm ẩn của nó lại cực kỳ nghiêm trọng đối với các thẩm định viên, nghề thẩm định giá, thị trường bất 2 động sản và cả nền kinh tế của đất nước nói chung. Ví dụ như sự sụp đổ thị trường tài chính và thị trường bất động sản ở nước Anh vào thập niên 90 được quy kết phần lớn là do kết quả thẩm định không chính xác (Hager và Lord, 1985). Sự không chính xác trong thẩm định giá cũng từng là lý do hàng đầu dẫn đến sự sụp đổ của" các khoản tiết kiệm và khoản vay", chính điều này đã làm rung chuyển thị trường tài chính và bất động sản Mỹ vào những năm 1980 (Yovino-Young, 1997). Khủng hoảng tài chính Châu Á gần đây cũng liên quan đến việc giá trị thẩm định không chính xác, đây là lý do để Uỷ ban giao dịch chứng khoán Thái Lan ủy thác cho Tập đoàn RICS tạo ra sách trắng về vấn đề phát triển nghiệp vụ thẩm định giá ở Thái Lan. Căn cứ vào vai trò chính yếu của thẩm định giá trong hoạt động và sự phát triển lành mạnh của thị trường tài sản và thị trường tài chính, đề tài về độ chính xác trong thẩm định giá, đặc biệt là xác định và lượng hóa các yếu tố tác động đến nó đã thu hút sự chú ý của cả hai giới học thuật và các chuyên gia đầu ngành trong 30 năm qua nhất là ở Anh, Mỹ và Úc (Parker, 1999; Blundell và Ward, 1993; Guilkey et al, 1986). Những nghiên cứu thực nghiệm tại các nước phát triển như Anh, Mỹ và Úc đều cho thấy kết quả thẩm định đạt mức độ chính xác cao (Hager và Lord, 1985; IPD/Drivers Jonas, 1988, 1990, 2003 và 2004; 2005; McAllister, 1995; Parker, 1999). Trái lại, kết quả thẩm định tại các nước đang phát triển thường chỉ đạt mức độ chính xác rất thấp (Ogunba và Ajayi, 1998; Ajibola,2010). Gần đây, các nghiên cứu đã có sự chú ý hơn đến khía cạnh hành vi liên quan đến quy trình định giá và đặc biệt là các yếu tố làm giảm độ chính xác của định giá (Havard, 1995, 2001a, 2001b; Levy và Schuck, 1999). Tuy nhiên, vẫn có rất ít nghiên cứu tìm ra nguyên nhân làm cho định giá không chính xác một cách đầy đủ, nhất là định lượng được các tác động đó. Những nghiên cứu hầu hết chỉ nhấn mạnh vào kết quả định giá cuối cùng hơn là quá trình định giá, do mối quan tâm chính của khách hàng là độ tin cậy của kết quả định giá hơn là cách làm ra con số đó. Điều này có vẻ hợp lý, tuy nhiên một sự hiểu biết hơn về các yếu tố làm cho định giá không chính xác sẽ giúp xác định những cải tiến nào trong thẩm định là cần thiết và có hiệu quả, qua đó 3 nâng cao chất lượng thẩm định giá nói riêng và phát triển kinh tế đất nước nói chung. Điểm qua tình hình chung trên thế giới và xét thấy tại Việt Nam mức độ chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm nghiên cứu do đặc điểm nền kinh tế đang phát triển, ngành thẩm định giá còn non trẻ và nhiều thách thức. Tác giả chọn luận văn là: “Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh”- như một đóng góp trong việc hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu: 1.2.1. Mục tiêu chung: Xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể: (1). Xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh (2). Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó. 1.3. Câu hỏi nghiên cứu: (1). Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh? (2). Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào? 1.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu: 1.4.1. Đối tượng: Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh. 1.4.2. Phạm vi: Nội dung: xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản tại TP.Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp hạn chế các tác động đó. 4 Không gian: các đơn vị có thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh Thời gian: số liệu được thu thập trong năm 2015 thông qua việc phát bảng câu hỏi khảo sát. 1.5. Phương pháp nghiên cứu: - Để đạt được các mục tiêu đề ra, tác giả vận dụng kết hợp phương pháp định tính và định lượng cho quá trình nghiên cứu đề tài. - Số liệu: Đề tài sử dụng số liệu khảo sát 152 thẩm định viên đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2015. Tác giả thu thập số liệu bằng phương pháp phỏng vấn trực tiếp thông qua bảng câu hỏi, căn cứ vào mục tiêu và tình hình hình thực tế, tác giả phát thảo bộ câu hỏi nghiên cứu, có tham khảo ý kiến của chuyên gia, đưa ra điều tra sơ bộ. Thu hồi phiếu điều tra bổ sung hiệu chỉnh phù hợp với yêu cầu nghiên cứu làm cơ sở cho việc hình thành các thang đo thích hợp trước khi tiến hành điều tra chính thức. + Nguồn gốc thông tin thứ cấp: Số liệu thứ cấp được thu thập qua Internet, báo, tạp chí, đề tài nghiên cứu khoa học…. liên quan đến đề tài nghiên cứu. + Nguồn gốc thông tin sơ cấp: Số liệu sơ cấp được thu thập thông qua việc phỏng vấn trực tiếp 152 nhân viên thẩm định giá đại diện cho 19 công ty thẩm định trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh trong năm 2015 và được chọn theo phương pháp chọn ngẫu nhiên. + Xử lý phân tích số liệu: Đề tài sử dụng mô hình hồi quy Binary logistic để phân tích dữ liệu thu thập được, ngoài ra tác giả còn sử dụng phương pháp thống kê suy diễn, trên cơ sở thống kê mô tả làm cơ sở cho thống kê suy diễn bằng các kiểm định: kiểm định mối quan hệ giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của mô hình, kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố. 1.6. Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: 1.6.1. Ý nghĩa nghiên cứu: Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh. 5 Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các giải pháp nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung. 1.6.2. Giới hạn nghiên cứu: Nội dung: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản trên địa bàn TP.Hồ Chí Minh mà không đề cập trên phạm vi toàn lãnh thổ Việt Nam. Tính khái quát: Do điều kiện về thời gian và ngân sách thực hiện nghiên cứu có hạn nên số mẫu nghiên cứu chưa đảm bảo đại diện cho tổng thể và chưa so sánh được với các địa phương khác tại Việt Nam. 1.7. Cấu trúc của luận văn: Chương 1: Giới thiệu về: tính cấp thiết, mục tiêu, đối tượng, phạm vi, phương pháp, ý nghĩa của nghiên cứu. Chương 2: Tổng quan tài liệu và cơ sở lý thuyết : nêu khái niệm về thẩm định giá; Bất động sản; Giá trị bất động sản trong thẩm định giá; Mức độ chính xác của kết quả thẩm định; Lý thuyết về thông tin bất cân xứng, Lý thuyết về năm lực cạnh tranh; Sơ lược các nghiên cứu liên quan. Chương 3: Phương pháp/thiết kế nghiên cứu: rút ra mô hình nghiên cứu định tính và trình bày cách thực hiện phân tích định lượng các yếu tố tác động bằng phương pháp hồi quy Binary Logistic. Chương 4: Thực trạng chung của ngành thẩm định giá Việt Nam và kết quả nghiên cứu Chương 5: Kết luận và kiến nghị/ gợi ý chính sách. 6 2 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU VÀ CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2.1. Khái niệm: 2.1.1. Thẩm định giá: - Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá (valuation) là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”. - Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện Đại học Portsmouth Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ”. - Theo GS Lim Lan Yuan- Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. - Theo Luật giá số 11/2012/QH13 của Việt Nam thì: “Thẩm định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ Quốc tế”. - Mặc dù có thể còn nhiều định nghĩa khác, song thẩm định giá có những nét đặc trưng cơ bản cần thừa nhận là: Thẩm định giá là công việc ước tính; Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn; Giá trị của tài sản được tính bằng tiền; Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản; Xác định tại một thời điểm cụ thể; Xác định cho một mục đích nhất định; Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. - Để khái quát một cách đầy đủ và rõ ràng những đặc trưng nêu trên, có thể định nghĩa như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị của tài sản (quyền tài sản) phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm 7 nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. - Thẩm định giá bất động sản không chỉ liên quan đến một ý kiến về giá trị mà hơn nữa là một ý kiến được chứng minh, ủng hộ bởi những bằng chứng, sự kiện, con số và phân tích. Quy trình thẩm định giá là các bước thẩm định viên phải tuân thủ nhằm đi đến một kết luận khách quan, chứ không phải chỉ để minh họa cho một mức giá chủ ý đã được hình thành từ trước. 2.1.2. Bất động sản: 2.1.2.1. Khái niệm: Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. 2.1.2.2. Đặc điểm: Đặc điểm của bất động sản có nhiều tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Bất động sản còn mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ. Cụ thể như sau: Thứ nhất: bất động sản có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có khả năng di dời được. Do bất động sản luôn gắn liền với đất đai, mà đặc điểm của đất đai là cố định và giới hạn về diện tích và không gian. Chính vì vậy giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể: yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ thuộc vào khả năng tiếp cận. Khi những 8 yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất động sản sẽ thay đổi. Do vậy một mặt, khi định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục nhằm tăng khả năng tiếp cận và giảm khoảng cách đến các trung tâm. Cũng do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường. Trong những yếu tố trên, có những yếu tố vùng mang tính cố định song cũng có những yếu tố vùng thay đổi làm cho sự tác động của chúng đến giá trị bất động sản cũng thay đổi. Thứ hai, tính dị biệt của bất động sản. Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v.. Do đó, trong định giá cần phải chú ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị của các bất động sản, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính dị biệt của người tiêu dùng. Xã hội càng phát triển yêu cầu về tính dị biệt càng tăng. Khi đánh giá các bất động sản phải chú ý đến tính dị biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các bất động sản với nhau. Thứ ba, hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. 9 Nhìn chung, mọi hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hóa bất động sản thì đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó. Thứ tư, hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa bất động sản kia. Thí dụ, việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ…bám theo trục đường đó. Bất động sản là loại tài sản có tính ảnh hưởng rất mạnh giữa các bất động sản liền kề và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Do vậy khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời. 2.1.3. Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: 2.1.3.1. Khái niệm: Thuật ngữ “giá trị” đối với lĩnh vực bất động sản là giá trị thực, giá đúng trong trao đổi của bất động sản được thể hiện dưới dạng tiền (VND, USD, EURO…). Tiền là thước đo chung (vật ngang giá chung) dùng để đo lường giá trị của bất động sản. Theo Boyce, Byrl N (1980) định nghĩa: “giá trị bất động sản là giá trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai từ quyền sở hữu của người sử dụng bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản”. Giá trị được phân thành 2 loại: - Giá trị chủ quan: liên quan đến tác động bên trong bản thân tài sản- nó đáng giá bao nhiêu đối với cá nhân người sử dụng hoặc đang sở hữu, gọi là giá trị đang sử dụng. 10 Giá trị khách quan: liên quan đến tác động bên ngoài đến tài sản- nó đáng - giá bao nhiêu đối với số đông mọi người 2.1.3.2. Cơ sở giá trị của thẩm định giá: Cơ sở giá trị thị trường: Theo tòa án Tối cao bang California, Mỹ: “giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính lớn nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại khi được bán trên thị trường cạnh tranh, công khai, có đủ thời gian thích hợp để tìm kiếm người mua có kiến thức đầy đủ về các mục đích sử dụng có thể thay thế mà tài sản có thể đưa lại”. Theo Boyce, Byrl N (1980): “Giá trị thị trường của tài sản là mức giá lớn nhất, biểu hiện bằng tiền mà một bất động sản sẽ mang lại trên thị trường cạnh tranh, công khai, đáp ứng những yêu cầu cho một cuộc giao dịch mua bán công bằng, khách quan, theo đó người bán và người mua mỗi bên đều hành động một cách đáng tin cậy, hiểu biết và giá cả không bị bóp méo bởi những động cơ phi lý, vụ lợi”. Có nhiều khái niệm khác nhau về giá trị thị trường, nhưng các khái niệm đều dựa trên những giả thuyết chung sau đây: Giá trị thị trường là số tiền ước tính lớn nhất mà một tài sản có khả năng đem lại khi bán trên thị trường công khai, cạnh tranh. Tài sản được bày bán trong một thời gian hợp lý, trên thị trường công khai. Các khoản thanh toán, chi trả thực hiện bằng tiền mặt hoặc vật ngang giá tương đượng theo những điều kiện, phương thức thanh toán phổ biến trên thị trường, tại thời điểm định giá. Bên mua và bên bán đều hành động tự nguyện, nhiệt tình; giá cả không bị bóp méo (quá cao hoặc quá thấp) bởi các hành động thái quá hoặc phi pháp. Bên mua và bên bán hành động thành thật, đáng tin cậy, hiểu biết và đều có những kiến thức cơ bản về tải sản. Cụ thể như sau: 11 Mức giá có khả năng xảy ra cao nhất: hàm ý rằng phải chấp nhận một cách tiếp cận đến một mức độ chính xác nào đó, mà không có sự chính xác tuyệt đối. Thời gian tiếp thị trên thị trường: giả thiết rằng mức giá cuối cùng căn cứ vào tài sản được trưng bày trong thời gian hợp lý trên thị trường để có được sự tìm hiểu của số lượng người mua phù hợp. Bên mua, bên bán cần đủ thời gian kiểm chứng của thị trường. Độ dài thời gian tùy thuộc vào loại hình tài sản và điều kiện thị trường. Tiền mặt hoặc phương thức thanh toán tương đương: ám chỉ rằng bên mua sẵn sàng mua và có khả năng trả tiền ngay Hành động mua, bán tự nguyện: giả thiết này loại bỏ bất cứ yếu tố phi pháp, mua hoặc bán trong tình thế bị ép buộc hoặc bất cứ sức ép nào chi phối lên bên mua hoặc bên bán. Hành động một cách hiểu biết, đáng tin cậy: bên mua và bên bán đều thông thạo, hiểu rõ về tài sản và loại hình thị trường tài sản, cả hai bên đều hành động đáng tin cậy, đủ thông tin, hiểu biết và lý trí. Một số thẩm định viên, chuyên gia về bất động sản và các nhà kinh tế có ý phản biệt một vài giả định trên: Thứ nhất: phần lớn mức giá cần ước lượng là giá tại thời điểm tiến hành, nên tài sản không có khả năng “được bày bán trong một thời gian hợp lý” trên thị trường. Thứ hai: trong phần lớn giao dịch, bên mua hoặc bên bán hoặc thậm chí cả hai bên chưa hiểu trọn vẹn về tài sản, thị trường tài sản mà họ giao dịch. Do đó, ít có khả năng mỗi bên “hành động một cách hiểu biết” như giả định. Thứ ba: thẩm định viên có thể căn cứ vào thực tế diễn ra trên thị trường để đánh giá những hiểu biết của người mua, nhưng không có bằng chứng nào kiểm chứng cho sự “hành động một cách đáng tin cậy” của họ. Thứ tư: bên mua hoặc bên bán tài sản đều “chịu sức ép” nhất định (cần mua hoặc cần bán) vì nếu không họ đã không thực hiện giao dịch. Hơn nữa, giá trị thị 12 trường là một khái niệm trong ngắn hạn, không thể kiểm chứng được có hay không những “động cơ vụ lợi” từ phía người mua, người bán. Căn cứ vào các giả định và tính hình thực tế, Hiệp Hội thẩm định giá bất động sản Hoa kỳ đã thông qua khái niệm: “Giá trị thị trường của là mức giá cao nhất mà một bất động sản có khả năng bán tại thời điểm thẩm định, sau khi đã có thời gian thích hợp tiếp thị bên mua; Trong điều kiện thị trường cạnh tranh, công khai, đáp ứng tất cả những yêu cầu của cuộc mua bán công bằng; Đồng thời bên mua và bên bán đều hành động hiểu biết, tin cậy, giá cả không bị bóp méo bởi động cơ vụ lợi, phi pháp”. 2.1.3.3. Cơ sở giá trị phi thị trường: Tại Việt Nam, theo Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/04/2005 của Bộ Tài chính ban hành, định nghĩa:“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính khi mà thẩm định giá tài sản dựa vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường. 2.1.4. Mức độ chính xác của kết quả thẩm định: Theo Hager và Lord (1985); Guilkey et al. (1986); Matysiak và Wang (1995); McAllister (1995) định nghĩa " Thẩm định giá là việc ước tính giá giao dịch tiếp theo của một tài sản. Do đó, mức độ chính xác của thẩm định được mô tả như là khả năng dự báo đúng nhất giá trị thị trường của tài sản tại một thời điểm nhất định”. Nói cách khác, mức độ chính xác là thước đo khoảng cách giữa giá trị thẩm định và giá mua/bán tiếp theo sẽ được giao dịch trên thị trường. Mức độ chính xác tuyệt đối: Theo cơ quan quản lý hàng đầu của Anh về định giá tài sản the Royal Institution of Chartered Surveyors (1995), từng nhận xét: “Hầu hết người sử dụng thông tin định giá đều nhận thấy số liệu mà thẩm định viên cung cấp luôn gắn liền với một sai số nhất định so với giá trị thị trường”. Theo Gabriel Babawale (2013): “Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với 13 một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm, và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế”. Khi xem xét vụ kiện của Singer and Fried lander Ltd và JohnD.Wood&Co. (1977) một thẩm phán gia đã đưa ra lời biện hộ: “thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị tài sản, do đó không thể yêu cầu kết quả luôn đạt độ chính xác tuyệt đối”. Theo Millington (1985) mức độ chính xác của thẩm định giá phụ thuộc phần lớn vào kinh nghiệm, trình độ chuyên môn, “độ nhạy” đối với thị trường và mức độ am hiểu nhiều lĩnh vực liên quan và của thẩm định viên. Hay nói cách khác, đặc điểm của thẩm định viên quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Nghiên cứu của Hager và Lord (1985) đã tìm ra các yếu tố làm mất đi tính chính xác của định giá, bao gồm: sự không hoàn hảo của thị trường bất động sản, thiếu trung tâm đăng ký giao dịch, tính dị biệt của bất động sản và độ bảo mật của thông tin. Biên độ sai số cho phép: Theo Crosby et al (1998) và Wyatt (2003) tòa án không hề mong đợi các thẩm định viên có thể đưa ra con số định giá hoàn toàn chính xác. Tuy bản chất “nghệ thuật” của hoạt động thẩm định giá được chấp nhận rộng rãi nhưng tòa án lại không được quyền buông lỏng phán xét về vấn đề này. Giải pháp đặt ra là phải tìm ra một phạm vi sai số thích hợp để hạn chế tình trạng thẩm định viên đưa ra những giá trị quá rủi ro. Theo John Murdoch (2002), phán quyết của tòa án và các thẩm phán gia liên quan đến những tranh chấp, kiện tụng về kết quả thẩm định như sau: “ngay cả khi bên nguyên đơn có đầy đủ bằng chứng chứng minh thẩm định viên không đủ năng lực và có nhiều sai sót, bất cẩn trong quá trình thẩm định, tuy nhiên nếu kết quả định giá nằm trong “biên độ cho phép” thì thẩm định viên vẫn có thể thoát khỏi mọi trách nhiệm liên quan đến cáo buộc.” Biên độ này được xác định tùy theo quan điểm đánh giá của tòa án tại thời điểm định giá, căn cứ vào: mức độ khó khăn, phức tạp khi thực hiện công tác thẩm định; các yếu tố liên quan khác như: Loại hình tài sản cần thẩm định; Mức độ đầy đủ của thông tin và bằng chứng có thể sử dụng để so sánh, phân tích; Tình trạng thị 14 trường (ổn định hay bất ổn; tăng trưởng hay suy thoái). Theo nghiên cứu của John Murdoch (2002) có thể đơn cử một số vụ kiện nổi tiếng trên thế giới nhằm xác định “biên độ sai lệch” so với giá trị thực đã được các tòa án thông qua: Trường hợp của Singer & Friedlander Ltd và John D Wood & Co. (1977). Thông thường, Tòa án chấp nhận “biên độ sai số” là ±10% so với giá trị thực, trường hợp ngoại lệ, biên độ có thể lên đến ±15%. Vụ kiện của Corisand Investments Ltd và Druce & Co. (1978). Các bên liên quan chấp nhận “biên độ sai số” là ±15% khi thẩm định giá loại hình tài sản khách sạn. Trường hợp của Mount Banking Corporation Ltd và Brian Cooper & Co. (1992). Các bên liên quan chấp nhận biên độ sai số là ±17,5% đối với loại hình thẩm định giá trị còn lại của cao ốc văn phòng cho mục đích sửa chữa lại. Vụ kiện của Private Bank & Trust Co. Ltd và S (UK) Ltd (1993). Đối với trường hợp thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, đặc biệt trong điều kiện thị trường đang suy thoái mạnh. Các bên liên quan chấp nhận giá trị thẩm định được phép sai lệch ±15% so với giá trị thực. Trường hợp của Nykredit Mortage Bank plc và Edward Erdman Group Ltd (1993). Khi thẩm định giá trị còn lại mang tính phức tạp cao, thẩm định viên đề nghị cho phép biên độ sai lệch là ±18,7%. Tuy nhiên, thẩm phán chỉ cho phép biên độ dao động không vượt quá ±15%. Vụ kiện của Nyckeln Finance Co.Ltd và Stumpbrook Continuation Ltd (1994). Các bên liên quan cho rằng khi thẩm định giá trị còn lại, ngay cả đối với những trường hợp phức tạp, dao động ±10% so với giá trị thực được xem là biện độ sai lệch thích hợp nhất. Trường hợp của Arab Bank plc và John D Wood (Commercial) Ltd (2000). Trường hợp thẩm định tài sản công nghiệp có giá trị lớn và phức tạp, nếu yêu cầu thẩm định một phần giá trị tài sản biên độ sai lệch cho phép là ±20%, trường hợp thẩm định toàn phần giá trị tài sản biên độ cho phép được xác định nhỏ hơn. 15 Vụ kiện của BNP Mortage Ltd và Barton Cook & Sams (1996). Các bên liên quan cho rằng biên độ ±5% là phù hợp với loại hình thẩm định nhà ở thông thường. Trường hợp của Axa Equity & Law Home Loana Ltd và Goldsack & Freeman (1994). Thẩm phán yêu cầu biên độ khoảng ±5,1% đối với thẩm định căn hộ cho thuê, ngay cả khi tòa án biết rằng thông tin và bằng chứng có thể so sánh đối với loại tài sản này rất ít. Vụ kiện của Credit Agricole Personal Finace plc và Murray (1995). Thẩm phán chấp nhận biên độ là ±15% đối với loại hình thẩm định tài sản nhà ở dân cưmục đích cho vay thế chấp.. Trường hợp của Legal & General Mortage Services Ltd và HPC Professional Services Ltd (1997). Khi tài sản được thẩm định nhằm mục đích cho vay thế chấp, trường hợp giá trị căn nhà và mảnh đất có diện tích quá lớn không thường gặp, biện độ cho phép là ±14,3%. Vụ kiện của The Mortage Corporation và Halifax (SW) Ltd (1999). Đối với những căn nhà giá trị cao nằm trên những đại lộ lớn thuộc khu vực trung tâm, thẩm phán chấp nhận biên độ sai lệch khoảng ±15,5% so với giá trị thực. 2.2. Tổng quan các nghiên cứu trước đây có liên quan: Căn cứ các báo cáo thống kê, đa số nghiên cứu tập trung vào sự khác biệt giữa giá giao dịch thực tế và giá trị thẩm định trong một khoảng thời gian nhất định, nhằm xác định xem yêu cầu về độ chính xác có tồn tại không và mức độ cần đạt được đối với từng loại hình thẩm định là bao nhiêu. Có thể kể đến một vài nghiên cứu nổi bật như: nghiên cứu về khả năng của thẩm định giá trong việc dự đoán giá bán các tài sản thương mại ở Anh (Hager và Lord, 1985; và Guilkey, Cole & Miles, 1986); hay tập trung vào sự khác biệt về quan điểm định giá giữa các nhân chứng chuyên môn - thẩm định viên của bên nguyên đơn và bị đơn (Crosby et al,1998). Tuy nhiên, mãi đến khi các nghiên cứu về hành vi, và quy trình định giá được thực hiện, câu trả lời cho vấn đề tại sao thẩm định giá lại không chính xác mới thật sự chỉ ra được những lý lẽ thỏa đáng, chẳng hạn như: nghiên cứu của Harvard (2001a, 2001b) chỉ ra nguyên nhân khiến thẩm định viên mắc sai lầm dẫn đến sai lệch kết 16 quả thẩm định; Levy và Schuck (1999) nghiên cứu về áp lực khách hàng; trong khi Adegoke (2008) lại quan tâm đến vấn đề ảnh hưởng của kinh nghiệm và mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên. Các yếu tố có tác động làm giảm mức độ chính xác của kết quả thẩm định được phân loại như sau: 2.2.1 Đặc điểm của cá nhân và tổ chức cung cấp DV TĐG: Sự trung thực của thẩm định viên và công ty định giá: Theo Poneman (1992) cho rằng trong mỗi công ty thường tồn tại nhiều chuẩn mực văn hóa khác nhau. Do đó, mỗi cá nhân kiểm toán viên cũng có “mức độ trung thực” và hành vi ứng xử khác nhau tùy thuộc vào môi trường văn hóa mà họ đã được tiếp xúc và giáo dục. Điều này có ảnh hưởng rất lớn đến mức độ dễ sai phạm hay mức độ trung thực của kiểm toán viên trước nhiều áp lực từ phía công ty, khách hàng và mức độ cạnh tranh. Đối với những trường hợp thẩm định phức tạp, Harvard (2001a, 2001b) chỉ ra rằng thẩm định viên thường sẽ “đánh giá dựa theo giá trị được thẩm định trước đó” và hiếm khi muốn đặt mình vào vị trí buộc họ phải giải thích hay biện minh cho một thay đổi lớn về giá trị, đặc biệt là khi thay đổi đó mang tính tiêu cực. Vì vậy trong nhiều trường hợp áp lực không diễn ra trực tiếp mà thay vào đó thẩm định viên sẽ tự thay đổi kết quả định giá dựa theo phán đoán về các phản ứng có thể xảy ra của đối tượng khi nhận được kết quả. Theo nghiên cứu của Church và Schneider (l993), nếu trước đây thẩm định viên đã đề nghị thực hiện giao dịch tại một mức giá cụ thể; thì sau này họ có thể vẫn tuân thủ các khuyến nghị đó để giữ vững niềm tin từ khách hàng. Theo nghiên cứu của Harvard (1995) khẳng định đặc điểm cá nhân của thẩm định viên bao gồm: giới tính, mức độ trung thực, trình độ chuyên môn, và mức độ quen thuộc với thị trường- như là các yếu tố làm cho kết quả thẩm định không chính xác. Ông đã tiến hành khảo sát trên nhiều quốc gia thậm chí ở Anh nơi mà nghề thẩm định giá luôn được thực thi theo những tiêu chuẩn hành nghề bắt buộc rất khắt 17 khe và những ghi chú hướng dẫn chi tiết. Tuy nhiên, một số giá trị thẩm định vẫn đạt dưới chuẩn yêu cầu do bị các yếu tố trên tác động. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: Thẩm định viên về giá chuyên nghiệp là một chuyên gia có khả năng nhận thức đầy đủ các lực về chính trị, kinh tế và xã hội tác động đến giá trị bất động sản. Nắm vững những nguyên lý căn bản về lý thuyết và thực tế chi phối các phương pháp thẩm định giá là một yêu cầu trong hành nghề của thẩm định viên. Thẩm định viên chuyên nghiệp được đào tạo để điều tra, khảo sát sự việc theo đúng thực tế diễn ra, đánh giá và kết nối những sự việc đó và trình bày kết quả với khách hàng theo một trật tự logic, dưới hình thức một báo cáo định giá tài sản. Thẩm định viên có nhiệm vụ cung cấp cho khách hàng sự ước tính một cách chặt chẽ, không thiên chệch về mức giá của bất động sản, dựa vào đó khách hàng và bên thứ ba liên quan tiến hành các giao dịch dân sự bình đẳng, tin cậy lẫn nhau. Các giao dịch phổ biến bao gồm: trao đổi, mua bán, bồi thường, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, bảo hiểm… Trong mỗi hoạt động đó, đều giả định rằng thẩm định viên đã được trang bị kiến thức, kinh nghiệm đủ để đánh giá chặt chẽ các mục đích sử dụng có thể thay thế cho nhau của bất động sản và giá trị thực của bất động sản thể hiện bằng tiền. Không đòi hỏi thẩm định viên phải ước tính chính xác tuyệt đối giá trị của một bất động sản đã cho, tại một ngày cụ thể, vì các yếu tố tác động đến giá trị không ổn định mà thay đổi hàng ngày. Tuy nhiên, kết luận về giá trị cụ thể do thẩm định viên đưa ra được dự kiến là phù hợp với giá trị thị trường, có khả năng xảy ra lớn nhất, được minh chứng bằng các bằng chứng, sự kiện đã và đang diễn ra trên thị trường, thông qua những phân tích lập luận chặt chẽ với các thông tin, số liệu minh họa cụ thể. Theo Millington (1985) và Havard (2001) trình độ chuyên môn nghiệp vụ của thẩm định viên quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Nghiên cứu chỉ ra trình độ của thẩm định viên thể hiện ở sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô hình, phương pháp định giá phù hợp; tuân thủ quy trình định giá một cách khoa học; hiểu đúng thông tin từ những tín hiệu thị trường. 18 Nghiên cứu chỉ ra các yếu tố như: tuổi tác, kinh nghiệm và trình độ của thẩm định viên có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Qua khảo sát nhận thấy những người lớn tuổi thường có xu hướng đưa ra các đánh giá mang tính chủ quan dựa theo kinh nghiệm bản thân nhiều hơn, ngược lại, những người trẻ tuổi và có trình độ chỉ thay đổi quan điểm đánh giá khi có đầy đủ bằng chứng xác minh. Nghiên cứu cho thấy, kết quả thẩm định đa phần dựa vào đánh giá chủ quan, sẽ có khả năng bị nhiều loại áp lực chi phối. Ngoài ra, những thẩm định viên có khả năng cập nhật thông tin tốt và kịp thời thường tự tin hơn về giá trị báo cáo của mình và tránh được những áp lực không cần thiết. Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên: Thẩm định giá bất động sản là hoạt động ước lượng giá trị biểu hiện bằng tiền những quyền và lợi ích nằm trong bất động sản, dựa trên những bằng chứng thích đáng trên thị trường. Bằng chứng chủ yếu của giá trị hình thành từ mức giá bán hoặc giá thuê gần nhất của những bất động sản tương tự với bất động sản cần thẩm định. Đó là loại bằng chứng có tính thuyết phục và độ tin cậy cao nhất khi phân tích, đi đến mức giá ước tính cuối cùng.Trường hợp không có bằng chứng chủ yếu thì thẩm định viên có thể tìm kiếm những bằng chứng thứ yếu kém quan trọng hơn, hình thành từ những mức giá bán hoặc giá thuê gần đây của những bất động sản có nhiều điểm khác biệt hơn so với bất động sản cần định giá. Đối với các bằng chứng chủ yếu, thẩm định viên cần phân tích về tính logic để tìm ra mức giá, còn đối với các bằng chứng thứ yếu, thẩm định viên cần tập trung phân tích về tính hợp lý của quá trình này. Nếu thị trường có những bằng chứng trực tiếp thì thẩm định viên dùng cách phân tích- chứng minh. Ví dụ: bằng chứng trực tiếp của ước tính giá trị của một tòa nhà cao tầng cho thuê làm văn phòng là các toàn nhà cao tầng tương tự khác cũng đang cho thuê làm văn phòng ở khu vực xung quanh hoặc lân cận với tòa nhà cần định giá. Nếu thị trường chỉ có bằng chứng gián tiếp thì thẩm định viên dùng các suy luận hợp logic – tư duy, kết nối những thông tin, số liệu thị trường ít thích đáng 19 hơn nhằm tìm ra mức giá cần ước lượng tài sản. Cũng ví dụ như trên, những ở khu vực xung quanh lân cận lại không tìm được tòa nhà tương tự nào đang cho thuê làm văn phòng, chỉ có những tòa nhà đang cho thuê làm căn hộ để ở. Trong trường hợp này có thể suy luận, điều chỉnh hợp lý từ giá thuê căn hộ ra giá thuê văn phòng. Theo Adegoke (2008) và Harvard (2001) yếu tố quyết định biên độ sai lệch trong định giá là “mức độ quen thuộc với thị trường” của thẩm định viên. Nếu tài sản không có đặc điểm bất thường và thẩm định viên quen thuộc với khu vực thẩm định, dự đoán ban đầu sẽ chính xác hơn do được xác định từ nhiều nguồn thông tin đa dạng và phù hợp, chẳng hạn như: các giao dịch gần nhất của một tài sản tương tự nằm trong khu vực lân cận hoặc kiến thức liên quan đến xu hướng giá trị hiện tại trên thị trường. Vì vậy, sau khi các nghiên cứu thị trường được thực hiện, thẩm định viên có thể không cần phải thực hiện quá nhiều bước điều chỉnh giá trị ban đầu mà vẫn đạt được kết quả tối ưu nhất. Trái lại, khi tiếp xúc với một thị trường không quen thuộc, giá trị ước tính phần lớn bắt nguồn từ kiến thức và kinh nghiệm riêng của cá nhân thẩm định viên. Họ luôn mong đợi thu thập những bằng chứng thị trường khẳng định phán đoán ban đầu là chính xác, đồng thời cố tình bỏ qua hay xem nhẹ những chứng cứ trái chiều phủ nhận quan điểm của mình. Tuy nhiên, đối với một thị trường mới, bằng chứng thị trường thường không đầy đủ và đáng tin cậy. Do đó, kết quả định giá thường không đạt độ chính xác cao do đa phần được hình thành từ đánh giá chủ quan của thẩm định viên. Theo Adegoke & Aluko (2007) khi nghiên cứu về vai trò của “kinh nghiệm” trong thẩm định giá đã chỉ ra rằng đánh giá của thẩm định viên có thể xuất phát từ những thông tin cụ thể liên quan đến tài sản, như: giá trị thẩm định trước đó hoặc giá giao dịch tài sản trên thực tế. Phán đoán cũng có thể bắt nguồn từ các nguồn thông tin không chính thống hoặc từ kinh nghiêm và kiến thức riêng mà mỗi thẩm định viên tích lũy được trong suốt quá trình làm việc. Theo Harvard, (2001a)- vận dụng “kinh nghiệm” thường được xem là cách xử lý tắt khi con người phải đối mặt với những công việc phức tạp. Bản thân 20 phương pháp này không phải là một chiến lược tồi, trái lại nó rất hữu ích do khả năng xử lý của não bộ con người thường có hạn, đặc biệt khi phải đối mặt với những tài sản phức tạp cộng với nguồn thông tin ít và không đáng tin cậy. Chiến lược này giúp tiết kiệm đáng kể thời gian phân tích và xử lý dữ liệu, nhưng cũng dễ mắc phải sai lầm do giá trị ước tính ban đầu phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của mỗi cá nhân . Ngoài ra, rủi ro xảy ra là do thẩm định viên bỏ sót hoặc thiếu thông tin để thực hiện các bước điều chỉnh một cách đầy đủ. Do đó, trình độ của thẩm định viên và chất lượng thông tin là rất quan trọng khi sử dụng phương pháp “kinh nghiệm” trong thẩm định giá vì nó quyết định mức độ chính xác mà kết quả cuối cùng đạt được. Trên thực tế, có 4 hình thức “kinh nghiệm” thường được sử dụng, bao gồm: - Kinh nghiệm rập khuôn: tình huống chưa xảy ra trong quá khứ. Nhận diện và giải quyết vấn đề bằng kinh nghiệm như những trường hợp tương tự đã từng xảy ra. - Kinh nghiệm sẵn có: tình huống đã xảy ra trong quá khứ. Khi những yếu tố cần thiết được xác định, giải pháp cho vấn đề hoàn toàn dựa trên kinh nghiệm đã có trong quá khứ. Vì vậy, dữ liệu cần thu thập cũng được lựa chọn sao cho dễ dàng và thuận tiện nhất. - Kinh nghiệm khách quan: qua điều tra, quan sát thẩm định viên sẽ hình thành một ước tính ban đầu về giá trị được coi là hợp lý nhất. Sau đó phán đoán này được kiểm định lại dựa trên mọi chứng cứ có thể thu thập được trên thị trường và bước cuối cùng là điều chỉnh giá trị cho phù hợp nếu cần thiết. Đây là phương pháp phổ biến nhất thường được thẩm định viên sử dụng. - Kinh nghiệm chủ quan: thẩm định viên đưa ra nhận định ban đầu và chỉ tìm kiếm thông tin để củng cố thêm cho nhận định đó mà cố tình xem nhẹ hoặc bỏ qua những thông tin trái chiều . Quy mô Công ty thẩm định: Hutchinson et al (1996) trong nghiên cứu về mức độ chính xác của thẩm định giá tài sản ở Anh cũng chỉ ra 2 yếu tố quan trọng: “hệ thống cơ sở dữ liệu” và “quy 21 mô công ty thẩm định”. Nghiên cứu cho thấy một số sai biệt quan sát được là do sự lạc hậu của nguồn dữ liệu thị trường và hạn chế của thẩm định viên trong việc truy cập thông tin chi tiết của từng giao dịch. Qua khảo sát, các doanh nghiệp lớn không những có thể tiếp cận với nguồn thông tin đa dạng mà chất lượng và mức độ cập nhật thông tin chi tiết về các giao dịch cũng hơn hẳn các công ty thẩm định quy mô nhỏ. Việc nắm giữ những thông tin quan trọng trực tiếp liên quan đến tài sản giúp thẩm định viên giữ vững lập trường về quan điểm định giá của mình trước áp lực khách hàng. Levy và Schuck (1999) đặc biệt phát hiện yếu tố “quy mô công ty định giá” có ảnh hưởng rất lớn đến việc thẩm định viên đồng thuận chỉnh sửa kết quả theo yêu cầu của khách hàng. Nghiên cứu chỉ ra rằng ngành thẩm định giá đặc trưng với đa số loại hình công ty nhỏ, thường gặp khó khăn về tài chính là lý do chủ yếu khiến nó dễ bị ảnh hưởng bởi áp lực của khách hàng. Kết quả nghiên cứu cho thấy những công ty thẩm định lớn thường không bị tác động bởi những áp lực trực tiếp từ khách hàng bao gồm: lời hứa tăng thêm nhiều công việc mới, giảm bớt trách nhiệm pháp lý liên quan, bổ sung vào danh sách thẩm định viên được phê duyệt, khích lệ bằng tiền, đe dọa kiện tụng, từ chối trả tiền phí, hay hủy bỏ hợp đồng. Đồng thời, khi phân tích bảng câu hỏi mở nghiên cứu cũng tiết lộ rằng hơn 80% số thẩm định viên làm việc tại các công ty lớn cho biết nỗi lo sợ mất khách hàng hoặc không quan trọng hoặc chỉ có ảnh hưởng trung lập đối với kết quả định giá của họ. Lindsay (1989) và Levy và Schuck (1999) đều phát hiện ra rằng: kết quả mà các công ty kinh doanh dưới hình thức “đa dịch vụ” cung cấp thường có tỷ lệ chính xác không cao. Lý do là mỗi nhân viên thường phải đối mặt với áp lực tăng doanh số cho cả đơn vị. Đặc biệt khi đối tượng là một khách hàng lớn - vấn đề giữ mối quan hệ hợp tác lâu dài với họ rất quan trọng vì nó liên quan đến nhiều lợi ích khác cho công ty. Wyatt (2003), khi nghiên cứu về đặc điểm hành vi của thẩm định viên đặc biệt lưu ý các yếu tố: “tính trung thực của thẩm định viên”, “quy mô công ty thẩm định” và “mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ ”- như là nguyên nhân chính 22 dẫn đến sự không chính xác trong thẩm định giá bất động sản tại New Zealand. Đối với các công ty nhỏ, thẩm định viên rất dễ hành xử “thiếu đạo đức” tùy vào mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá để thu hút khách hàng, tránh xung đột về phí dịch vụ và giữ mối quan hệ làm ăn lâu dài. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng đối với những công ty lớn, tác động này hầu như không đáng kể vì phương châm hoạt động của họ chủ yếu là uy tín và chất lượng. 2.2.2 Áp lực khách hàng: Quy mô khách hàng: Tình hình tài chính của khách hàng là một trong những yếu tố có tác động đến quy trình thẩm định. Lindsay (1989) nhận thấy rằng khách hàng có tình hình tài chính tốt hay các khách hàng lớn thường có nhiều cơ hội nhận được kết quả như mong đợi hơn.Trong khi Kinnard et al. (l997) tìm thấy mối quan hệ trực tiếp giữa quy mô khách hàng và khả năng thẩm định viên sửa đổi giá trị chứng thư của mình, tuy nhiên qua khảo sát họ lại nhận thấy các thẩm định viên hầu như không cho rằng quy mô khách hàng có ảnh hưởng đến quyết định của mình. Theo Hendriskson và Espahbodi, (l99l) khi nghiên cứu về hành vi của người tiêu dùng, họ đưa ra định nghĩa về “quan điểm mua sắm”, quan điểm cho rằng : khách hàng không tìm kiếm một câu trả lời đúng, mà chỉ tìm kiếm câu trả lời họ thực sự muốn nghe; nếu không cảm thấy hài lòng với kết quả được cung cấp, họ sẵn sàng tìm đến các thẩm định viên khác cho đến khi mục đích của bản thân được thỏa mãn. Chẳng hạn như ngân hàng thường có xu hướng gây áp lực giảm giá trị thẩm định đối với mục đích cho vay thế chấp, ngược lại nhà đầu tư lại muốn tăng giá trị thẩm định nhằm thu hút đầu tư, tài trợ, trong khi nhà quản lý quỹ tài trợ lại mong muốn một giá trị phản ánh được mức tăng trưởng của các năm tiếp theo nhằm duy trì tính ổn định của danh mục đầu tư. Tương tự, nghiên cứu của Kinnard et al. (l997) cũng cho thấy khách hàng luôn tìm kiếm quan điểm của nhiều thẩm định viên khác nhau cho đến khi đạt được kết quả thuận lợi như mong muốn. Mục đích thẩm định: 23 Theo nghiên cứu của Rutledge (l994): khi khách hàng có tồn tại lợi ích tài chính liên quan đến kết quả thẩm định, họ thường tìm mọi cách gây ảnh hưởng đến thẩm định viên và quy trình thẩm định. Điều này được minh chứng cụ thể trong trường hợp khoản tiền thưởng của giám đốc đầu tư liên quan trực tiếp đến kết quả định giá. Theo Kinnard et al (1997): khi kết quả thẩm định càng quan trọng đối với khách hàng, họ càng có khuynh hướng gây sức ép buộc thẩm định viên phải làm theo mong muốn của mình. Chẳng hạn như thẩm định cho mục đích đàm phán bao gồm: đánh giá lại giá trị cho thuê, giao dịch mua/bán, mục đích bồi thường giải tỏa, mục đích cho vay có thế chấp tài sản và thủ tục chứng thực di chúc... Trong những trường hợp trên, thẩm định viên đóng vai trò là người biện hộ- họ không chỉ cung cấp kết quả thẩm định mà còn thay mặt khách hàng đảm nhận vai trò thương lượng để đi đến một giá trị thỏa đáng nhất. Nhiều công ty định giá đã tạo được danh tiếng rất tốt bằng việc đưa vào báo cáo định giá của mình ít nhiều những đánh giá lạc quan và điều này được rất nhiều khách hàng ưa thích và ủng hộ. Loại khách hàng: Nghiên cứu của Harvard (1995) phát hiện “khả năng truy cập và kiểm soát tốt thông tin của thẩm định viên” giúp họ tránh được thế bị động trong nhiều tình huống. Lý do là khách hàng luôn muốn che giấu những thông tin bất lợi nếu chúng gây ảnh hưởng xấu cho kỳ vọng của họ. Nghiên cứu của Levy và Schuck (1999) xem xét tác động áp lực của khách hàng và mức độ trung thực của thẩm định viên, nghiên cứu đặc biệt chú ý đến 2 nhóm: - Khách hàng “sành sỏi”: người có thể đạt được mục đích của mình nhờ khả năng nắm giữ những thông tin quan trọng và “nhạy cảm“ liên quan đến tài sản và thị trường. Ngoài ra họ còn rất am hiểu về quy trình thẩm định cũng như những thông tin đặc biệt có thể làm thay đổi quan điểm đánh giá của thẩm định viên về giá trị tài sản. - Khách hàng “bình dân”: thường là những khách hàng nhỏ, lẻ. Họ chỉ cung 24 cấp những thông tin có lợi đồng thời cố tình che dấu hoặc tìm cách làm sai lệch những thông tin bất lợi. Khi muốn đạt được kết quả mong muốn họ có thể “lót tay” cho thẩm định viên hoặc đe dọa sẽ không trả phí hay hủy hợp đồng và tìm đến một công ty thẩm định khác. Trong trường hợp này, mặc dù quan điểm đánh giá về tài sản không có gì thay đổi nhưng có thể thẩm định viên sẽ thay đổi giá trị thẩm định do những khoản “ lót tay” của khách hàng hoặc do bị đe dọa sẽ không trả phí hay hủy hợp đồng và tìm đến một công ty thẩm định khác. Sự tinh vi có thể phát sinh do yếu tố “quy mô khách hàng” hoặc “loại hình được yêu cầu thẩm định”. Phát hiện dựa trên phỏng vấn chuyên sâu của Levy và Schuck (1999) với những chuyên gia định giá hàng đầu ở NewZealand. Một trong những phát hiện của nghiên cứu này là cách mà khách hàng “sành sỏi” thao túng thông tin cung cấp đến thẩm định viên trong suốt quá trình định giá. Chẳng hạn, những thông tin được coi là bí mật sẽ được cung cấp trong trường hợp họ tin rằng thẩm định viên sẽ không thể điều tra chính xác hay xem xét một cách đầy đủ, kỹ lưỡng mọi thông tin. Trên thực tế, “khách hàng tinh vi” thường có nhiều kinh nghiệm đối phó với thẩm định viên và một số trong đó khá quen thuộc với các kỹ thuật, công cụ định giá được áp dụng trong trường hợp của mình. Điều này đặt khách hàng ở một vị thế tốt hơn trong các cuộc tranh luận, thương thảo với thẩm định viên. Ngược lại, đối với “khách hàng bình dân”, mối đe dọa từ họ diễn ra trực tiếp hơn trong cách tiếp cận với thẩm định viên, phổ biến nhất là việc họ đe dọa không trả phí thẩm định hay hủy hợp đồng. 2.2.3 Đặc điểm của môi trường thẩm định: Vai trò của tiêu chuẩn thẩm định giá quốc gia: “Tiêu chuẩn định giá quốc gia” chứa đựng những nguyên tắc chỉ đạo bắt buộc và không bắt buộc khi thực hiện công tác thẩm định. Mục tiêu nhằm khuyến khích sự nhất quán trong sử dụng những cơ sở và giả định cần thiết cho công tác thẩm định, qua đó nâng cao chất lượng báo cáo thẩm định. Thiếu tiêu chuẩn định giá bắt buộc trong thẩm quyền phán quyết của thẩm định viên có thể khuyến khích 25 thẩm định viên lạm dụng quyền hành, không thống nhất, và không hợp lý trong cách tiếp cận quy trình và đưa ra báo cáo kết quả định giá. Theo Kinnard etal. (l997) cần phải có một hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá thống nhất nhằm ngăn chặn áp lực khách hàng và nâng cao tính khách quan trong thẩm định giá. Nghiên cứu lập luận cho sự ra đời của luật liên bang đối với ngành định giá nhằm loại trừ những thẩm định viên thiếu trung thực. Ngoài ra tác giả còn nêu lên vấn đề hình phạt đối với hành vi vi phạm đạo đức nghề nghiệp trong ngành thẩm định không có hiệu quả răn đe. Nhận định dựa trên sự phổ biến của “quan điểm mua sắm” trong thực tế và ảnh hưởng liên quan đến mức độ trung thực của thẩm định viên; sự tín nhiệm cũng như vai trò và vị thế của nghề thẩm định. Geltner (1993) đưa ra lý lẽ khi thẩm định viên không thể dự đoán giá trị bất động sản một cách chính xác là do “sự không hoàn hảo của thị trường bất động sản”. Không giống như thị trường vốn - nơi giá thị trường của tài sản có thể xác định dễ dàng bằng cách tham chiếu với giá của các tài sản tương tự được giao dịch trên thị trường thứ cấp, thị trường bất động sản đặc trưng bởi: các hàng hóa không đồng nhất; giao dịch diễn ra không thường xuyên; thiếu sàn đăng ký giao dịch tập trung và yếu tố tâm lý của người dân. Do đó, giá thẩm định không thể trùng khớp với giá thị trường là một thực tế được chấp nhận. Áp lực cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá: Theo Harvard (1995) khi nghiên cứu về vai trò của thẩm định viên trong định giá bất động sản đã phát hiện ra yếu tố “áp lực cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định” gây ra ảnh hưởng rất lớn làm sai lệch giá trị thẩm định. Hàm ý vấn đề này là: khi một thị trường với mức độ cạnh tranh cao có thể khuyến khích thẩm định viên đưa ra kết quả định giá với mục đích chính là làm sao giúp công ty tồn tại và phát triển công việc kinh doanh. Vì vậy, để thu hút và duy trì mối quan hệ làm ăn lâu dài một số công ty thể hiện tính chuyên nghiệp với khách hàng bằng việc luôn cung cấp kết quả theo yêu cầu của họ. Mức độ minh bạch thông tin: 26 Aluko (2004) khẳng định: "Vấn đề chuẩn hóa thông tin trong thẩm định giá có ý nghĩa đảm bảo rằng thông tin mà tất cả thẩm định viên được tiếp cận là như nhau. Do thẩm định giá là một chức năng của thông tin, vì vậy, hệ thống thông tin được thiết lập càng tốt thì công tác thẩm định sẽ có chất lượng càng cao. Trong thực tế, độ chính xác của thẩm định phụ thuộc vào mức độ hiểu đúng những tín hiệu thông tin từ thị trường hay mức độ hoàn chỉnh của việc thiết lập hệ thông thông tin". Theo tác giả những thị trường phát triển, dữ liệu giao dịch luôn đầy đủ cả về số lượng và chất lượng. Trái lại, ở các nước đang phát triển thông tin thị trường vẫn còn nhiều bí mật do: áp lực thuế giao dịch cao; tâm lý của người dân; chi phí cao, thủ tục rườm rà trong việc đăng ký và thực hiện giao dịch trên các sàn tập trung, việc tiếp cận thông tin sâu và kịp thời về đất đai chỉ có được ở một số cơ quan công quyền hay những doanh nghiệp lớn, có tiềm lực và mối quan hệ đủ mạnh.… Do đó, thẩm định viên thường khó tìm thấy các giao dịch đáng tin cậy và dữ liệu liên quan cần thiết, mặt khác số lượng giao dịch có thể so sánh trực tiếp cũng thường bị giới hạn cho nên bắt buộc họ phải dựa vào những chứng cứ thứ cấp kém khả năng so sánh hơn về địa điểm, mức độ chi tiết và thời gian (Galimore, 1994). 2.2.4 Quy trình thẩm định giá: Biên độ điều chỉnh: “Biên độ điều chỉnh” được xem là một yếu tố xác định liệu rằng thẩm định viên có được chuẩn bị trước để thay đổi kết quả định giá hay không. Nếu biên độ điều chỉnh càng lớn, mức độ tin cậy của kết quả thẩm định sẽ càng giảm đi. Phạm vi dãy giá trị này có liên quan chặt chẽ tới tình trạng của thị trường bất động sản; số lượng và chất lượng dữ liệu sẵn có có thể so sánh. Theo Levy và Schuck (1999) tiêu chí “biên độ điều chỉnh” tạo cơ hội cho khách hàng áp đặt giá trị kỳ vọng của mình, và đa số thẩm định viên nhận thức được vai trò là một nhà cung cấp dịch vụ sẽ không ngần ngại điều chỉnh kết quả thẩm định trong biên độ cho phép để làm hài lòng khách hàng. Hạn chế của các giả định: 27 Theo Gabriel Babawale (2013) chất lượng thẩm định giá phụ thuộc rất lớn vào chất lượng thông tin. Tuy nhiên, thẩm định giá thường phải dựa trên hàng loạt các giả định và điều kiện giới hạn (như đã nêu ở phần khái niệm), điều này làm cho kết quả thẩm định gần như là hư cấu. Lý do là không phải lúc nào thẩm định viên cũng có thể thu thập đủ những thông tin cần thiết, do đó bắt buộc họ phải sử dụng rất nhiều giả định thay thế khi không thể thu thập được dữ liệu. Hiện đã có chỉ trích rằng các định nghĩa hiện tại quá mơ hồ dẫn đến việc đôi khi thẩm định viên được yêu cầu phải thực hiện những nhiệm vụ bất khả thi. Đặc biệt, chúng thường có xu hướng giới hạn thẩm định viên trong một số hoàn cảnh nhất định, trong khi thực tế tài sản giao dịch luôn biến động dưới nhiều hình thức đa dạng khác nhau. Vì vậy, cho dù thẩm định viên có đủ trình độ và cẩn thận như thế nào đi nữa, thì việc tạo ra một giá trị khớp đúng hoàn toàn với giá thị trường là một kỳ vọng bất hợp lý. Những vi phạm trong quá trình thẩm định: Harvard (2001a) đã chỉ ra những sai sót thường gặp trong quá trình định giá có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, bao gồm: Sai sót trong khảo sát tài sản : liên quan đến những vi phạm trong đo lường hay bỏ sót hoặc hiểu sai những yếu tố quan trọng (chẳng hạn như: những khiếm khuyết về cấu trúc của tài sản, tình trạng tài sản hay những chi tiết về kết cấu xây dựng) Sai sót trong quá trình thu thập thông tin: thẩm định viên không tuân thủ theo đúng các bước của quy trình thẩm định dẫn đến việc bỏ sót những thông tin quan trọng, hay thu thập không đầy đủ lượng thông tin tối thiểu cần thiết Sai sót liên quan đến quy trình thẩm định: thẩm định viên không thể thực hiện đầy đủ các nghiên cứu thị trường, nên việc áp dụng một quy trình thẩm định không phù hợp và thiếu khoa học sẽ gặp rất nhiều hạn chế do thiếu thông tin cần thiết. Sử dụng phương pháp thẩm định khác nhau: thẩm định viên không thể luôn áp dụng thống nhất cùng một phương pháp trong mọi trường hợp, do tính dị 28 biệt của tài sản và sự không hoàn hảo của thị trường. Vì vậy việc tìm được những thông tin về tài sản có thể so sánh phù hợp thương gặp nhiều khó khăn. Kết luận Chương 2: Điểm qua tình hình thực tế tại TP. Hồ Chí Minh và các nghiên cứu tiền nghiệm tác giả xin đề xuất mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá. Bảng 2.1. Khung lý thuyết các yếu tố tác động Kỳ Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết vọng dấu Biến giả, nhận giá trị 1 Hager và Lord (1985); Y: Biến phụ thuộc (DOCXAC) nếu kết quả thẩm định Guilkey et al. (1986); chính xác và giá trị là 0 Matysiak và Wang (1995); nếu kết quả thẩm định McAllister (1995). không chính xác. Aluko (2004) X1: Mức độ minh Đo lường bằng thang bạch thông tin đo Liker 5 mức độ + (MBACH) X2: Mức độ trung thực của (TRTHUC) X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY) X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG (CTRANH) X5: Mức độ quen Đo lường bằng thang đo Liker 5 mức độ Harvard (1995, 2001a, 2001b) + Hutchinson et al (1996) Số lượng nhân viên của + công ty (người) Đo lường bằng thang Harvard (1995) - đo Liker 5 mức độ Đo lường bằng thang Adegoke (2008); + 29 Kỳ Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết vọng dấu thuộc với thị đo Liker 5 mức độ Harvard (2001) trường của TĐV (QTHUOCTT) Biến giả, nhận giá trị 1 nếu trình độ chuyên X6: Trình độ môn, nghiệp vụ của chuyên môn, thẩm định viên có tác Millington (1985); nghiệp vụ của động đến mức độ chính Havard (2001) TĐV (TRDO) xác của kết quả thẩm + định và giá trị là 0 nếu không tác động. Biến giả, nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng X7: Áp lực khách có tác động đến mức độ hàng (APLUC) chính xác của kết quả thẩm định và giá trị là 0 nếu không có tác động. Levy và Schuck (1999) - 30 3 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Thiết kế nghiên cứu: a) Phương pháp chọn mẫu: - Phương pháp chọn mẫu thuận tiện. - Quy mô mẫu: khảo sát phát ra là 200 phiếu, số lượng thu lại là 180 và kiểm tra số phiếu thu hồi thì có 152 phiếu sử dụng được. Theo Green (1991) và Tabachnick & Fidell (2007), nghiên cứu sử dụng dữ liệu dạng số liệu chéo thì quy mô mẫu tối thiểu là n>=50+8k (k: số biến độc lập của mô hình) - Thời gian khảo sát: từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015. b) Phương pháp thu thập dữ liệu: - Dữ liệu sơ cấp: được thu thập bằng cách sử dụng “bảng câu hỏi- trả lời” - Đối tượng khảo sát: Bảng câu hỏi cho các cán bộ thẩm định giá Bất động sản đang công tác tại các đơn vị thẩm định tại Quận 1, 3, 5, 7, 10, Bình Thạnh, Gò Vấp, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú và Thủ Đức c) Phương pháp phân tích dữ liệu: - Phương pháp thống kê mô tả: Mô tả đặc điểm của đối tượng khảo sát. - Phương pháp phân tích định lượng: Sử dụng mô hình hồi quy Binary Logistic nhằm tìm ra các nhân tố và mức độ tác động của nó đối với độ chính xác của KQTĐ. 3.2. Khung phân tích đánh giá tác động: Đánh giá tác động được tác giả thực hiện bằng phương pháp định lượng. Cụ thể tác giả tiến hành khảo sát bằng bảng câu hỏi đối với 152 thẩm định viên trên địa bàn thành phố thành phố Hồ Chí Minh, kết quả khảo sát tổng hợp sẽ đánh giá tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Khung đánh giá tác động được trình bày dưới bảng như sau: 31 Tác động Mức độ minh bạch thông tin Mức độ trung thực của TĐV 152 thẩm định viên Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV Mức độ chính xác Quy mô công ty thẩm định Mức độ cạnh tranh của TT DVTĐG Áp lực khách hàng Nhóm đại diện Hình 3.1.Khung tác động 3.3. Mô hình nghiên cứu định tính: Đề tài nghiên cứu các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định; lựa chọn biến độc lập dựa trên kết quả của các nghiên cứu trước và tình hình thực tế tại địa bàn nghiên cứu, biến mức độ chính xác là biến phụ thuộc đại diện cho tình trạng của kết quả sau khi bị các yếu tố tác động. 32 Mức độ minh bạch thông tin (MBACH) X1 Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC) X2 Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY) X3 Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG (CTRANH) X4 Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT) X5 Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO) X6 Áp lực khách hàng (APLUC) X7 MỨC ĐỘ CHÍNH XÁC Hình 3.2. Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định 3.4. Mô hình nghiên cứu định lượng: Qua thực tế khảo sát trên địa bàn TP. Hồ chí minh, một số thẩm định viên cho rằng kết quả thẩm định hiện tại là chính xác, ngược lại, cũng có những thẩm định viên cho rằng kết quả đạt được vẫn chưa chính xác. Trên cơ sở đó, tác giả đề xuất mô hình Binary logistic nghiên cứu về tác động của các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định như sau: e β 0 + β1 X 1 + β 2 X 2 +...+ β k Xk Pi = 1 + e β 0 + β1 X 1 + β 2 X 2 +...+ β k Xk Trong đó: Pi : Xác suất kết quả thẩm định thứ i là chính xác. P = 1: Xác suất nếu kết quả chính xác. P = 0: Xác suất nếu kết quả không chính xác. Xi: là các biến độc lập. 33 Theo những nghiên cứu trước, dưới tác động của các yếu tố nêu trên, kết quả đạt được có thể là chính xác hoặc không, đây là cơ sở để chọn P như trên. Đặt : Zi= β0 + β1X1 + β2X2 +…+ βkXk + ε Pi: là giá trị của biến phụ thuộc từ 0 đến 1. Ta thấy rằng, khi Zi tiến đến + ∞ thì Pi tiến đến 1 và khi Zi tiến đến - ∞ thì Pi tiến đến 0. Cho nên Pi không thể nào nằm ngoài khoảng 0 < Pi < 1. Sử dụng phương pháp tuyến tính hóa biến đổi mô hình trên như sau: Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = Zi = β0 + β1X1 + β2X2 +…+ βkXk + ε Trên cơ sở kế thừa từ các nghiên cứu trước và đặc điểm của địa bàn nghiên cứu, Mô hình dự kiến sử dụng các biến độc lập gồm: Biến X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ Biến X2: Mức độ trung thực của thẩm định viên (TRTHUC), dùng thang - đo LIKERT 5 mức độ Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY)- đo lường bằng số lượng - thẩm định viên. Biến X4: Mức độ cạnh tranh của TT DVTDG (CTRANH), dùng thang đo - LIKERT 5 mức độ Biến X5: Mức độ quen thuộc với thị trường của thẩm định viên - (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ Biến X6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên (TRDO), - biến giả nhận giá trị 1 nếu trình độ học vấn của TĐV có tác động đến mức độ chính xác của kết quả TĐ, là 0 nếu không có tác động. - Biến X7: Áp lực khách hàng (APLUC), biến giả nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng có tác động đến mức độ chính xác của kết quả TĐ, là 0 nếu không có tác động. Hàm logit xác định các nhân tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của kết quả thẩm định được viết lại như sau: 34 Li = Ln[Pi/(1-Pi)] = β0 + β1x (MBACH) + β2 x (TRTHUC) + β3 x (QMOCTY) + β4 x (CTRANH)+ β5 x (QTHUOCTT)+ β6 x (TRDO)+ β7 x (APLUC)+ ε. Tác động cận biên của Xk lên P được tính bằng cách lấy đạo hàm riêng từng phần của P theo Xk. Tác động cận biên được tính như sau: ∂P = P × (1 − P) × β k ∂X k Khi yếu tố Xk tăng thêm một đơn vị thì tác động của yếu tố này đối với xác suất chính xác của kết quả sẽ là P x (1-P) x βk (với điều kiện các yếu tố khác không đổi). Hệ số Odds: O0 = P0 P (chính xác) = (là hệ số chênh lệch về chính xác ban đầu, 1 − P0 P(không chính xác) trong đó P0 là xác suất chính xác của kết quả ban đầu (cho trước). Ở giá trị Xk ta có Pk = P0 Từ biểu thức trên: P0 => X k = O0 = P0 = e β0 + β1 X1 + β 2 X 2 +...+ β k X k 1 − P0 Khi yếu tố Xk tăng lên một đơn vị thì xác suất chính xác tăng lên của kết quả sẽ chuyển dịch từ P0 sang P1 (với điều kiện các yếu tố khác không đổi). P1 => X k = O1 = P1 = e β0 + β1X1+ β2 X 2 +...+ βk ( X k +1) 1 − P1 ∆X k = X k + 1 − X k = 1 Ta có: O1 = eβk ⇒ O1 = O0 × eβk O0 P1 O0 × e βk βk ⇒ = O0 × e ⇒ P1 = 1 − P1 1 + O0 × e βk Thay hệ số Odds vào ta được: P0 × e β k P1 = 1 − P0 (1 − e β k ) 35 Công thức trên có ý nghĩa rằng: với các yếu tố khác không đổi, khi yếu tố Xk tăng lên một đơn vị thì xác suất chính xác của kết quả sẽ chuyển dịch từ P0 sang P1. Với cách triển khai như vậy, ta có thể mô tả những kịch bản cho các nhân tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định và từ đó có thể tiến hành định lượng các tác động này. 3.5. Các giả thuyết: • Biến X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Thông tin được đánh giá là minh bạch khi nó đáp ứng được các tiêu chí là“đầy đủ- chính xác- kịp thời” Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác). Do bất động sản có tính chất cố định về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường… Vì vậy, không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy đủ. Giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Do vậy, khi định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục… Thẩm định giá là một chức năng của thông tin, vì vậy, hệ thống thông tin được thiết lập càng tốt thì công tác thẩm định sẽ có chất lượng càng cao. Hay nói cách khác, khi mức độ minh bạch thông tin càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao. Vì vậy, biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc. H1: Thông tin càng minh bạch thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao 36 • Biến X2: Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. TĐV được đánh giá là trung thực khi đáp ứng được các yếu cầu: “độc lập, chính trực khách quan”. Trung thực là một trong những quy tắc đạo đức nghề nghiệp bắt buộc được quy định trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Độc lập: TĐV có xu hướng định giá bất động sản dựa theo giá trị thẩm định trước đó, tránh những khác biệt quá lớn đặc biệt là khi nó đi ngược lại với kỳ vọng của khách hàng. Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản không có sự độc lập- phụ thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước. Khách quan: sự công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến, thiên vị của TĐV trong việc thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động sẽ quyết định mức độ chính xác của KQTĐ. Một số trường hợp thẩm định viên phải tiến hành công việc thẩm định khi những ý kiến và kết luận thẩm định đề ra đã có chủ ý từ trước. Đối mặt với nhiều áp lực từ phía công ty, khách hàng và đối thủ cạnh tranh, mức độ trung thực của thẩm định viên sẽ quyết định mức độ chính xác, khách quan của kết quả thẩm định. Vì vậy biến được kỳ vọng mang dấu dương, tác động cùng chiều với biến phụ thuộc. H2: Thẩm định viên càng trung thực thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao • Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY). Trong phạm vi bài nghiên cứu, Quy mô công ty được xác định dựa vào số lượng thẩm định viên. Khi quy mô công ty lớn, TĐV sẽ ít bị bị áp lực do quá tải trong công việc, học hỏi được nhiều kinh nghiệm từ đồng nghiệp, dễ dàng san sẻ những vướng mắc khó khăn trong quá trình thẩm định. Ngoài ra, công ty lớn ít gặp khó khăn về tài chính và có nhiều mối quan hệ KH. Hệ thống kiểm tra, giám sát cũng được xây dựng chặt chẽ khoa học, đảm bào độ chính xác theo quy đinh. Uy tín, thương hiệu của công ty cũng là một trong những yếu tố tác động làm cho kết quả thẩm định chính xác hơn. Vì vậy Quy mô công ty càng lớn thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy 37 ra càng cao. Hay nói cách khác, biến này được kỳ vọng mang dấu dương - quan hệ đồng biến với biến phụ thuộc. H3: Quy mô công ty thẩm định càng lớn thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao • Biến X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG được xác định dựa trên các tiệu chí về “giá phí - thời gian - chất lượng thẩm định”. Cụ thể: Giá phí hợp lý Thời gian thẩm định nhanh Chất lượng thẩm định thỏa mãn yêu cầu của khách hàng Khi thị trường dịch vụ thẩm định càng cạnh tranh, thẩm định viên càng có xu hướng thu hút khách bằng cách thỏa mãn các yêu cầu của họ. Do đó, kết quả thẩm định thường không đảm bảo tính chính xác và khách quan. Vì vậy, khi mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng thấp. Hay, Dấu kỳ vọng của biến là âm, nghịch biến với biến phụ thuộc. H4: Thị trường DVTĐG càng cạnh tranh thì độ chính xác của kết quả thẩm định càng thấp • Biến X5: Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Trong phạm vi bài nghiên cứu, Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV được hiểu là mức độ TĐV nắm rõ tình hình thị trường tại địa bàn đó. Trong thẩm định giá, kinh nghiệm thường được xem là một giải pháp hữu hiệu giúp thẩm định viên giải quyết những vấn đề khó khăn không thường gặp, tuy nhiên đây là một cách làm chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan. Làm việc tại một thị trường mà thẩm định viên vốn đã quen thuộc luôn là một lợi thế do: Phán đoán dựa trên kinh nghiệm của TĐV thường sẽ chính xác hơn do có thể được kiểm chứng và điều chỉnh bởi nhiều chứng cứ thị trường có giá trị và giàu sức thuyết phục. 38 Có cơ sở chắt lọc được nguồn thông tin đáng tin cậy Có sẵn nguồn thông tin đa dạng Có nhiều mối quan hệ để thu thập thông tin Vận dụng được phương pháp kinh nghiệm có cơ sở đáng tin cậy Vì vậy, khi mức độ quen thuộc với thị trường càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao. Biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc. H5: Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao • Biến X6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO), biến giả nhận giá trị 1 nếu trình độ chuyên môn nghiệp vụ của thẩm định viên có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, là 0 nếu không có tác động. TĐV được đánh giá là đáp ứng đầy đủ trình độ theo quy đinh xét trên 2 tiêu chí là” bằng cấp được đào tạo và thâm niên công tác trong lĩnh vực”. Thẩm định viên chuyên nghiệp được đào tạo để điều tra, khảo sát sự việc theo đúng thực tế diễn ra, đánh giá và kết nối những sự việc đó và trình bày kết quả với khách hàng theo một trật tự logic, dưới hình thức một báo cáo định giá tài sản. Kiến thức, kinh nghiệm được trang bị phải đảm bảo đủ để họ có thể đánh giá chặt chẽ các mục đích sử dụng có thể thay thế cho nhau của bất động sản và giá trị thực của bất động sản thể hiện bằng tiền. Không đòi hỏi thẩm định viên phải ước tính chính xác tuyệt đối giá trị của một bất động sản đã cho, tại một ngày cụ thể, vì các yếu tố tác động đến giá trị không ổn định mà thay đổi hàng ngày. Tuy nhiên, kết luận về giá trị cụ thể do thẩm định viên đưa ra được dự kiến là phù hợp với giá trị thị trường, có khả năng xảy ra lớn nhất, được minh chứng bằng các bằng chứng, sự kiện đã và đang diễn ra trên thị trường, thông qua những phân tích lập luận chặt chẽ với các thông tin, số liệu minh họa cụ thể.Vì vậy, khi TĐV đáp ứng được đầy đủ yêu cầu về trình độ theo quy định, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra. Kỳ vọng của biến mang dấu dương- đồng biến với biến phụ thuộc. 39 H6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên càng cao thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao. • Biến X7: Áp lực khách hàng (APLUC), biến giả nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng có ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, là 0 nếu không có ảnh hưởng. Áp lực khách hàng liên quan đến 3 yếu tố là: Quy mô khách hàng, Loại khách hàng, Mục đích TĐ: Quy mô khách hàng: liên quan đến doanh thu, mối quan hệ lâu dài của công ty. Loại khách hàng: liên quan đến trình độ khách hàng. Mục đích thẩm định: liên quan đến lợi ích cá nhân của khách hàng. Theo kết quả của các nghiên cứu trước, khi áp lực khách hàng càng tăng thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định càng giảm. Do đó, biến được kỳ vọng mang dấu âm- nghịch biến với biến phụ thuộc. H7: Áp lực khách hàng càng lớn thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng thấp. - Định nghĩa các biến của mô hình được trình bày trong bảng sau: Bảng 3.1. Định nghĩa các biến Kỳ Ký hiệu biến Nội dung Thước đo vọng dấu DOCXAC MBACH TRTHUC QMOCTY Mức độ chính xác của kết quả Chính xác=1 thẩm định (Biến phụ thuộc) Không chính xác=0 Tác động của mức độ minh Thang đo Liker 5 mức độ bạch thông tin Tác động của mức độ trung Thang đo Liker 5 mức độ thực của TĐV Quy mô công ty thẩm định Số lượng TĐV + + + 40 Kỳ Ký hiệu biến Thước đo Nội dung vọng dấu Tác động của mức độ cạnh CTRANH tranh của TT DVTĐG - Tác động của mức độ quen QTHUOCTT TRDO APLUC Thang đo Liker 5 mức độ Thang đo Liker 5 mức độ thuộc với thị trường của + TĐV Trình độ chuyên nghiệp vụ của TĐV Áp lực khách hàng môn, Có tác động = 1 Không tác động = 0 Có tác động = 1 Không tác động = 0 + - 41 4 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. Thực trạng công tác thẩm định giá: 4.1.1. Điểm mạnh: Môi trường kinh tế, pháp lý có nhiều thuận lợi; được sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước. Tuy ra đời muộn nhưng đang dần tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới Năng lực cạnh tranh của ngành đã có bước cải thiện đáng kể từ chỗ cơ quan Nhà nước độc quyền cung cấp, đến nay hầu hết đã chuyển sang loại hình công ty TNHH và công ty Cổ phần cung ứng dịch vụ. Về cơ bản các công ty cung ứng dịch vụ TĐG đã tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đáp ứng được yêu cầu của khách hàng theo đúng mục đích ghi trong hợp đồng TĐG, mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội. Hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG của các công ty đã tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp TĐG, hệ thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành. 4.1.2. Điểm yếu: Công tác quản lý nhà nước về TĐG còn nhiều bất cập; các quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là các tiêu chuẩn thẩm định giá, chưa hoàn chỉnh; phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng nhất để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định giá. Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ. Bản thân bất động sản là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường. Quy trình thẩm định giá đầy đủ, nhưng chưa thật khoa học; Việc áp dụng cụ thể các phương pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành; Lập luận về kết quả thẩm định giá chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của bất động sản thẩm định trong tương lai; Việc áp dụng các 42 văn bản pháp luật có liên quan đến thẩm định giá vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thẩm định giá. Nhiều cán bộ thẩm định có kinh nghiệm lâu năm trong ngành nhưng kiến thức mới về tài chính, về thẩm định giá còn chưa kịp thời cập nhật. Đặc biệt là trình độ ngoại ngữ còn rất hạn chế. Một số cán bộ trẻ mới tuyển dụng lại thiếu kinh nghiệm trong phân tích đánh giá các tình huống. Thực tế cho thấy hầu hết các đơn vị sau khi tuyển dụng đều phải đào tạo lại nguồn nhân lực để sử dụng cho doanh nghiệp mình. Nếu so sánh với các nước trong khu vực và trên thế giới, nguồn nhân lực của chúng ta vẫn còn khá yếu về cả số lượng và chất lượng. Hầu hết các công ty hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá, song đội ngũ thẩm định viên lại chưa nhiều. Do vậy, các thẩm định viên phải cùng lúc thực hiện rất nhiều công việc khác nhau như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá,... Trong khi đó, thời gian để thực hiện một hợp đồng thẩm định là có hạn, do đó kết quả định giá cũng mắc phải một số hạn chế nhất định không thể tránh khỏi. Hệ thống cơ sở dữ liệu chưa đa dạng, phong phú do chưa có thư viện điện tử lưu giữ thông tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường; dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường hoặc ghi chép lại sau các cuộc thẩm định giá. So với các nước có thị trường BĐS phát triển thì thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn khá manh mún, thiếu chuẩn xác, nhất là thông tin về thị trường, nguồn cung, nguồn cầu bất động sản… Cụ thể như sau: Thông tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành đưa vào sử dụng. Tại Việt Nam, các số liệu này thường khó cập nhật một cách chính xác, do không phải công ty thẩm định nào cũng có thể thu thập đầy đủ thông tin theo dõi xem dự án có hoàn thành kịp tiến độ hay không. Nếu các dự án bị đình hoãn kéo dài do tiến độ xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp thì thông 43 tin nguồn cung sẽ bị sai lệch. Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam, các số liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật. Từ tháng 01-2009 khi các giao dịch kinh doanh nhà ở đều phải qua sàn thì việc từng bước áp dụng quy định này sẽ trở nên khả thi hơn. Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng. Thông tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải ngân để cho vay mua nhà, dự kiến mức tăng hộ gia đình mới. Tại Việt Nam, số liệu trên có thể thu thập được từ ngân hàng Nhà nước và các địa phương. Tuy nhiên, để cập nhật kịp thời và chính xác các số liệu này là điều khó khăn vì phải có giải pháp để loại trừ nhu cầu do đầu cơ và số lượng đơn xin mua nhà trong diện được giải chấp sẽ thường xuyên thay đổi phụ thuộc chính sách tín dụng của ngân hàng. Tình trạng thiếu minh bạch thông tin của thị trường xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết bắt nguồn từ sự thiếu cập nhật trong hệ thống dữ liệu của cơ quan nhà nước. Đồng thời, các thông tin về bất động sản được phân làm nhiều mảng, do nhiều cơ quan khác nhau quản lý và chưa có sự kết nối liên hoàn nên muốn nắm bắt một cách đầy đủ phải qua nhiều đầu mối mà không phải ai cũng làm được. Mặt khác, quy định về trách nhiệm công bố thông tin của các chủ đầu tư cũng rất bất cập. Theo pháp luật hiện hành, các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin tại sàn giao dịch bất động sản và trên các phương tiện thông tin đại chúng. Tuy nhiên, cơ chế kiểm tra, giám sát việc công bố thông tin bất động sản lại có nhiều sơ hở, chưa kịp thời, chưa xử lý nghiêm những trường hợp cung cấp thông tin gian dối, thậm chí xào xáo thông tin để trục lợi. Đặc biệt, công tác nghiên cứu và đưa ra các báo cáo đánh giá định kỳ về toàn cảnh thị trường BĐS còn rất yếu, vai trò của thông tin chính thống trong định hướng đầu tư và tiêu dùng 44 bất động sản gần như vẫn bị bỏ ngỏ... Đây là kẽ hở rất lớn cho các thành phần cơ hội lợi dụng tung tin thất thiệt, đồn thổi. Trao đổi về việc thẩm định giá nhà đất, thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn định giá tài sản (Học viện Tài chính), cho biết: Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu... Trong khi đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn. Hiện nay, nhận định về giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá tự thu thập và đối chiếu từ thị trường, độ chính xác chỉ mang tính khu vực. Dữ liệu chính xác về giao dịch BĐS, phần nhiều trong số đó là giao dịch "ngầm" với mức giá cụ thể ra sao lại không được tiết lộ. Hạn chế trong quá trình điều tra, thu thập, khảo sát thông tin làm cho các phương pháp thẩm định không phát huy hết được tính tối ưu của nó. Cụ thể như sau: Phương pháp so sánh: đặc điểm của phương pháp này là cần nhiều thông tin về các tài sản tương tự tài sản cần thẩm định đã giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, do thiếu thông tin về các tài sản đã được giao dịch thành công nên các thẩm định viên trong nhiều trường hợp phải sử dụng các tài sản chưa được giao dịch thành công với mức giá đang rao bán, giá ước tính của các tài sản lân cận hoặc dùng giá quy định của Nhà nước điều chỉnh lại cho hợp lý. Khi điều chỉnh sự khác biệt giữa tài sản so sánh với tài sản thẩm định đa phần sử dụng các hệ số tăng giảm phần trăm theo kinh nghiệm và thống kê riêng lẻ của mỗi tổ chức thẩm định giá, thiếu sự thống kê một cách hệ thống, có sự liên kết giữa các tổ chức thẩm định và không cập nhật kịp thời theo sự thay đổi của thị trường. Điều này ít nhiều làm ảnh hưởng đến kết quả thẩm định và làm tăng sai số so với giá trị thực của BĐS cần thẩm định. Phương pháp chi phí: Ở bước 1 - Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc BĐS bằng cách coi đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất. Tuy nhiên, 45 để ước tính được chính xác giá trị lô đất này thì cần có thông tin quy hoạch đầy đủ, đây cũng chính là vấn đề bất cập hiện nay ở Việt Nam vì ngoài việc thiếu thông tin quy hoạch thì một số nơi vẫn chưa có quy hoạch hoặc đang đợi xét duyệt với thời gian không ước tính được làm nản lòng các thẩm định viên. Hơn nữa, nếu lấy giá trị lô đất theo giá Nhà nước quy định thì giá này lại quá thấp so với giá thị trường, gây mâu thuẫn về mặt lợi ích giữa các bên, lấy theo giá thị trường thì lại thiếu thông tin. Ở bước 2 - Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, tái tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu về thuế, phí phải nộp theo quy định của Nhà nước - hiện ở nước ta Bộ Xây dựng có công bố chỉ số xây dựng hàng quý và suất vốn đầu tư xây dựng công trình hàng năm nhưng các chỉ số này thiếu tính kịp thời và không theo kịp diễn biến thị trường. Lợi nhuận nhà thầu cũng như thuế, phí phải nộp cũng có rất ít thông tin hoặc thiếu rõ ràng. Những tổ chức, cá nhân không trong lĩnh vực BĐS muốn có thông tin tham khảo cũng rất khó tiếp cận. Ở bước 3 - Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế - để tiến hành chính xác giai đoạn này cần có sự tư vấn từ các kỹ sư xây dựng hoặc những người có hiểu biết sâu về lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên, không phải tổ chức, cá nhân thẩm định viên nào cũng có kiến thức hoặc tìm sự hỗ trợ chuyên môn. Phương pháp thu nhập: đối với phương pháp này, khó khăn lớn nhất là xác định các tỷ suất chiết khấu, tỷ suất vốn hóa. Do không có một cơ quan chức năng nào ở nước ta đứng ra công bố các chỉ số này, nên mỗi tổ chức, cá nhân thẩm định giá lại sử dụng một chỉ số khác nhau. Vẫn còn nhiều tranh cãi chưa thống nhất về cách tính các chỉ số này trên thị trường Việt Nam nên kết quả thẩm định có sự khác biệt lớn giữa các bên. Thêm vào đó, việc xác định thu nhập tiềm năng, doanh thu từ việc khai thác tài sản ngoài số liệu do khách hàng cung cấp thì rất khó tìm được các dữ liệu từ các tài sản tương tự để so sánh. Việc xác định các loại chi phí thì dễ dàng hơn do đã có các văn bản hướng dẫn của Nhà nước. Phương pháp thặng dư: việc xác định tổng doanh thu phát triển của dự án và tỷ suất chiết khấu cũng gặp khó khăn như đối với phương pháp thu nhập. Các 46 loại chi phí cũng đã có hướng dẫn, quy định của Nhà nước, riêng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư cũng gặp nhiều khó khăn để xác định chính xác, đầy đủ do quá trình giải phóng mặt bằng kéo dài và xảy ra nhiều tranh chấp, mâu thuẫn. Phương pháp lợi nhuận: đây là phương pháp rất ít được sử dụng ở Việt Nam hiện nay. Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên phải am hiểu những kiến thức về kế toán và doanh nghiệp cũng như phân tích báo cáo tài chính mới có ước tính được chính xác giá trị tài sản. 4.1.3. Cơ hội: Kinh tế ngày càng phát triển, thúc đẩy thu hút đầu tư nước ngoài, nhu cầu giao dịch tài sản, nhu cầu sản xuất kinh doanh ngày càng lớn là cơ hội cho phát triển dịch vụ TĐG. Việc mở cửa thị trường dịch vụ tư vấn theo cam kết với tổ chức thương mại thế giới – WTO sẽ dẫn tới việc tăng cường liên doanh, liên kết với các công ty TĐG nước ngoài. Đây cũng chính là điều kiện cho doanh nghiệp cung ứng trong nước có cơ hội học tập kinh nghiệm các phương pháp, kỹ thuật tiên tiến và tính chuyên nghiệp từ các nước phát triển trên thế giới. Kinh tế thị trường ngày càng phát triển, môi trường pháp luật về thẩm định giá ngày càng được quan tâm hoàn thiện, thị trường tài sản cũng ngày càng trở nên minh bạch, cùng với sự hỗ trợ của ngành công nghệ thông tin, số lượng và chất lượng TĐG chắc chắn sẽ không ngừng được cải thiện. 4.1.4. Thách thức: Cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp cung ứng dịch vụ TĐG cũng là một mối đe dọa đáng lo ngại. Hiện nay, một số doanh nghiệp thường giảm giá, hoặc rút ngắn thời gian cung cấp dịch vụ nhằm cạnh tranh lẫn nhau mà chưa quan tâm đến việc cạnh tranh thông qua nâng cao chất lượng dịch vụ. Cải thiện hệ thống thông tin, dữ liệu được xem là một trong những thách thức lớn nhất của ngành thẩm định giá Việt Nam hiện nay: 47 Về quy mô, chất lượng hệ thống thông tin: Do thị trường tài sản vẫn đang trong quá trình phát triển, hơn nữa do tập quán dân cư, nên thông tin thị trường tài sản chưa được minh bạch, đặc biệt là thị trường bất động sản. Ngoài ra, hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về TĐG cũng chưa được xây dựng một cách chuẩn mực và thống nhất, chủ yếu là cơ sở dữ liệu nội bộ của mỗi đơn vị tự thu thập có độ tin cậy thấp và chưa đáp ứng được yêu cầu xã hội. Các loại thông tin, cơ sở dữ liệu cần thiết cho hoạt động TĐG (từ các thông tin về cơ chế chính sách, văn bản chế độ, định hướng, quy hoạch, giá cả, đến các thông tin mang tính chuyên môn kỹ thuật về các dây chuyền thiết bị máy móc, công nghệ, sản phẩm hàng hóa …) phân tán nhiều nơi rất khó thu thập. Về mức độ sử dụng và tiếp cận thông tin: trong quá trình thu thập số liệu, thực tế cho thấy, Internet là nguồn tin được sử dụng nhiều nhất cũng như dễ tiếp cận nhất. Kế đến là nguồn tin từ khảo sát thực tế khu vực xung quanh BĐS cần thẩm định tọa lạc. Trái với mong đợi, thông tin từ các sàn giao dịch BĐS cũng như các công ty BĐS chưa được sử dụng nhiều và mức độ tiếp cận được chưa dễ dàng. Nguồn tin ít sử dụng và cũng khó tiếp cận nhất là từ phía các công ty thẩm định giá khác. Điều này cũng có thể hiểu được là do tính bảo mật cũng như sự canh tranh thông tin là sức mạnh - của các công ty thẩm định giá. Về mức độ minh bạch thông tin: Yêu cầu cơ bản của sự minh bạch thông tin là tính đầy đủ, chính xác và kịp thời. Qua thực tế cho thấy mức độ đáp ứng yêu cầu minh bạch đối với những thông tin cơ bản nhất về quy luật thị trường là cung-cầu và các chính sách Nhà nước ở Việt Nam chỉ đạt mức trung bình thấp. Sự minh bạch thể hiện qua mức độ dễ hiểu, dễ vận dụng, sự công bằng, hiệu quả của chính sách thuế phần lớn chưa được đáp ứng. Chính sách quy hoạch sử dụng đất chưa đầy đủ, chính xác, kịp thời và không ổn định. Các văn bản hướng dẫn thẩm định giá tuy đã dễ hiểu nhưng vẫn gặp khó khăn khi áp dụng vào thực tế và chưa cụ thể, đầy đủ, thậm chí có sự mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho hoạt động TĐG. 48 Ngoài ra, ở Việt Nam khoảng thời gian trung bình cho việc khảo sát thông tin thị trường từ khi nhận hồ sơ tài sản đến khi cho ra báo cáo kết quả thẩm định giá BĐS chiếm gần gấp đôi so với các nước có mức độ minh bạch thông tin cao. Đồng thời, mức độ kiểm tra lại thông tin thị trường đã khảo sát về BĐS cần thẩm định cũng ở mức thường xuyên - bằng hình thức liên hệ trực tiếp người rao thông tin về tài sản. Điều này thể hiện phần nào mức độ tin cậy thấp của thông tin công bố trên thị trường. 4.2. Phân tích kết quả thống kê mô tả: 4.2.1. Thông tin về giới tính, độ tuổi, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của TĐV được khảo sát. Về giới tính: Qua số liệu tổng hợp, tổng số thẩm định viên được khảo sát là 152 người trong đó có 58 thẩm định viên là nữ chiếm 38,16% và 94 thẩm định viên là nam chiếm 61,84%, kết quả định giá do thẩm định viên là nam đưa ra thường có độ chính xác cao hơn. Vì nam thường thu thập được những thông tin quan trọng, do lợi thế về sức khỏe, quan hệ ngoại giao, và khả năng dễ tiếp cận với đối tượng khảo sát hơn nữ. Về độ tuổi: theo số liệu khảo sát có 130 thẩm định viên độ tuổi từ 25– 34 tuổi chiếm tỷ lệ cao nhất là 85,5%, còn lại 22 thẩm định viên độ tuổi từ 35-54 tuổi chiếm tỷ lệ 14,5% . Đây có thể xem là điều kiện thuận lợi cho việc tiếp thu các tiến bộ khoa học công nghệ, cụ thể là họ có khả năng cập nhật và ứng dụng các phương pháp thẩm định mới một cách hiệu quả nhất. Về số năm công tác: qua thu thập 152 mẫu khảo sát, số lượng thẩm định viên có thâm niên công tác trong lĩnh vực bất động sản dưới 3 năm là 13 người chiếm 8.54 %; từ 3 đến 5 năm là 99 người chiếm 65,14%, và trên 5 năm là 40 người chiếm 26.32%. Thực tế cho thấy đa số thẩm định viên đều còn khá trẻ, đây cũng có thể coi là ưu và nhược điểm của ngành thẩm định giá tại TP. Hồ Chí Minh. Ưu điểm là những thẩm định viên trẻ thường có sự nhiệt huyết, ham học hỏi, cập nhật thông tin tốt- những yếu tố rất cần thiết cho sự chính xác của kết quả thẩm định. Tuy nhiên, những người trẻ thường ít kinh nghiệm và sự nhạy bén trong phán đoán tình huống. 49 Bảng 4.1. Thông tin cơ bản của mẫu khảo sát ĐVT: Người Tổng số mẫu khảo sát (152 mẫu) Chỉ tiêu Số lượng Tỷ lệ (%) 1. Giới tính của thẩm định viên 152 100,00 - Nữ 58 38,16 - Nam 94 61,84 152 100,00 - Nhỏ hơn 34 tuổi 130 85,54 - 34 – 54 20 13,16 - Lớn hơn 54 tuổi 2 1,3 152 100,00 - Dưới 3 năm 13 8,54 - 3– 5 99 65,14 - Trên 5 năm 40 26,32 2. Tuổi của thẩm định viên: 3. Số năm công tác Về trình độ chuyên môn, nghiệp vụ: Theo kết quả khảo sát, trình độ học vấn của thẩm định viên qua khảo sát 152 mẫu cho thấy: 94 thẩm định viên có trình độ học vấn là đại học chiếm 61,84%, và 58 thẩm định viên có trình độ học vấn là trên đại học chiếm 38,16%. Về chuyên môn, mẫu khảo sát bao gồm 130 thẩm định viên chưa có thẻ (85,5%) và 22 thẩm định viên có thẻ (14,5%). Qua khảo sát nhận thấy trình độ chuyên môn của thẩm định viên tương đối cao, tuy nhiên trình độ nghiệp vụ vẫn chưa đạt yêu cầu. Trình độ chuyên môn là yếu tố rất quan trọng không chỉ trong tiếp thu tri thức mới, kinh nghiệm hay mà còn quyết định chất lượng kết quả thẩm định. Khi thẩm định viên có trình chuyên môn càng cao, họ càng có khả năng cập nhật và ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học, công nghệ vào công tác thẩm định. Từ đó có nhiều khả năng sẽ cho ra những quyết định đúng đắn và chính xác hơn. 50 Bảng 4.2. Trình độ chuyên môn của thẩm định viên Chỉ tiêu Số người (ĐVT: người) Đại học Trên đại học Cộng Tỷ lệ % 94 58 61,84 38,16 152 100,0 Bảng 4.3. Trình độ nghiệp vụ của thẩm định viên Chỉ tiêu Có thẻ Chưa có thẻ Số người (ĐVT: người) 22 130 Cộng 152 Tỷ lệ % 14,5 85,5 100,0 4.2.2. Mức độ minh bạch thông tin: Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên về mức độ minh bạch thông tin đối với kết quả thẩm định giá tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 18 người cho rằng thông tin minh bạch rất không có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định chiếm 11,8%, 54 người cho rằng không tác động chiếm 35,5%, ý kiến trung lập là 29 người chiếm 19,1%. Ngược lại, 21,7% số thẩm định viên (33 người ) được khảo sát cho rằng sự minh bạch của thông tin có tác động đến kết quả thẩm định và 18 đối tượng khảo sát chiếm 11,8% cho rằng có tác động rất lớn. Thẩm định giá được xem là một chức năng của thông tin. Vì vậy, khi thông tin càng minh bạch sẽ góp phần làm cho kết quả thẩm định càng chính xác. Hình 4.1.Minh bạch thông tin tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ 51 4.2.3. Mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá: Theo kết quả khảo sát các thẩm định viên về tác động của cạnh tranh trên thị trường dịch vụ giữa các công ty thẩm định giá tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 32 người chiếm 21,1%, cho rằng sự cạnh tranh này rất không có tác động đến độ chính xác của kết quả thẩm định,33 người chiếm 21,7% cũng đồng quan điểm cho rằng yếu tố này không có tác động, ý kiến trung lập là 14 người chiếm 9,2%. Trong khi đó, 33,6% số thẩm định viên (51 người) được khảo sát lại cho rằng cạnh tranh giữa các công ty có tác động đến kết quả thẩm định và 22 đối tượng khảo sát chiếm 14,5% cho rằng tác động này rất lớn. Thực tế, để giúp công ty tồn tại và phát triển công việc kinh doanh lâu dài tại một thị trường có mức độ cạnh tranh cao, một số công ty thường thu hút khách hàng bẳng cách luôn cung cấp kết quả làm thỏa mãn yêu cầu của họ. Dựa theo các nghiên cứu trước đây thì tính khách quan, chính xác của kết quả thẩm định thường tỷ lệ nghịch với mức độ cạnh tranh của thị trường dịch vụ thẩm định giá. Hình 4.2.Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG tác động đến KQTĐ 4.2.4. Quy mô Công ty thẩm định: Các nghiên cứu trước đây chỉ ra rằng, các công ty thẩm định quy mô lớn không chỉ có ưu thế về mặt tài chính mà còn sở hữu được đội ngũ nhân viên giỏi chuyên môn, nghiệp vụ và khả năng tiếp cận nguồn cơ sở dữ liệu dồi dào, phong phú. Bên cạnh đó các công ty lớn thường xây dựng cơ chế kiểm tra, kiểm soát chất lượng công tác thẩm định rất nghiêm túc, chặt chẽ. Vì vậy kết quả thẩm định của họ thường đạt độ chính xác cao hơn các Công ty qui mô nhỏ trong ngành. 52 Quy mô Cty Dưới 100 nhân viên Từ 100 đến dưới 500 Cỡ mẫu 55 42 Phần trăm 36.18 27.64 Lũy kế phần trăm 36.18 63.82 Từ 500 đến 1000 55 36.18 100.0 Total 152 100.0 Bảng 4.4. Quy mô Công ty hoạt động hiệu quả nhất 4.2.5. Mức độ quen thuộc thị trường của thẩm định viên: Theo kết quả khảo sát các thẩm định viên về yếu tố mức độ quen thuộc thị trường tác động đến chất lượng của công tác thẩm định tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 65 người chiếm 42,8%, cho rằng yếu tố này không có tác động đến độ chính xác của kết quả thẩm định, ý kiến trung lập là 22 người chiếm 14,4%. Trong khi đó, 65 người chiếm 42,8% số thẩm định viên được khảo sát lại cho rằng mức độ quen thuộc thị trường có tác động đến kết quả thẩm định. Trong định giá, mỗi thẩm định viên thường đưa ra phán đoán về giá trị ước tính ban đầu dựa theo kinh nghiệm của bản thân và những thông tin thu thập được từ thị trường. Các nghiên cứu đã chỉ ra rằng, đối với những thị trường mới, họ thường gặp khó khăn do thiếu kinh nghiệm và hạn chế trong việc thu thập thông tin. Hình 4.3.Mức độ quen thuộc thị trường của TĐV tác động đến KQTĐ. 4.2.6. Mức độ trung thực của thẩm định viên: Theo khảo sát ý kiến của các thẩm định viên về mức độ trung thực tác động đến công tác thẩm định giá tại TP. Hồ Chí Minh như sau: 69 người cho rằng trung 53 thực không có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định chiếm 45,4%, ý kiến trung lập là 17 người chiếm 11,2%. Ngược lại, 43,4% số thẩm định viên (66 người) được khảo sát cho rằng yếu tố này có tác động đến kết quả thẩm định. Trong thẩm định, đối mặt với nhiều loại áp lực từ phía công ty, đối thủ cạnh tranh và khách hàng, ngoài trình độ và kinh nghiệm, mức độ trung thực của thẩm định viên cũng được đánh giá là một yếu tố quan trọng quyết định độ chính xác của kết quả thẩm định. Hình 4.4. Mức độ trung thực của thẩm định viên tác động đến KQTĐ 4.2.7. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên: Chỉ tiêu Số người Tỷ lệ % (ĐVT: người) Không tác động 71 46,7 Có tác động 81 53,3 Tổng cộng 152 100,00 Hình 4.5. Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV tác động đến KQTĐ Đa phần thẩm định viên được khảo sát trả lời rằng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ có tác động đến chất lượng thẩm định giá chiếm 53,3 % (81 người). Trình độ của thẩm định viên thể hiện ở sự nhạy bén trong việc lựa chọn mô hình và phương pháp định giá phù hợp, hiểu đúng thông tin từ tín hiệu thị trường, hợp lý và khoa học trong việc tuân thủ quy trình định giá. Do đó, thẩm định viên càng có trình độ thì kết quả thẩm định đưa ra càng chính xác và đáng tin cậy. 54 4.2.8. Áp lực khách hàng: Số người Chỉ tiêu Tỷ lệ % (ĐVT: người) Không tác động 78 51,3 Có tác động 74 48,7 Tổng cộng 152 100,00 Hình 4.6. Áp lực khách hàng tác động đến KQTĐ Qua phỏng vấn, 74 thẩm định viên chiếm 48,7% cho rằng áp lực khách hàng có tác động đến kết quả thẩm định. Áp lực khách hàng bao gồm: quy mô khách hàng, tầm quan trọng của kết quả thẩm định đối với khách hàng (mục đích thẩm định) và loại khách hàng. Theo các nghiên cứu trước đây, khi áp lực khách hàng càng lớn, thẩm định viên thường dễ có khả năng sửa đổi giá trị chứng thư của mình, điều này sẽ ảnh hưởng đến tính khách quan và chính xác của kết quả thẩm định. 4.3. Phân tích các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của KQTĐ: 4.3.1. Các yếu tố ảnh hưởng đến xác suất chính xác của KQTĐ: Các lập luận và chọn biến được đề cập ở phần phương pháp nghiên cứu. Cơ sở để xây dựng lên các biến đó là sự thay đổi mức độ chính xác của kết quả thẩm định dưới tác động của các yếu tố được đề xuất. Variables in the Equation 95% C.I.for EXP(B) B Step 1a MBACH TRTHUC QMOCTY CTRANH QTHUOCTT TRDO APLUC S.E. Wald ,887 ,302 8,627 ,005 ,287 ,000 ,007 ,001 23,838 -,081 ,238 ,117 ,200 ,302 ,437 ,818 ,474 2,978 -1,840 ,935 3,875 -4,444 1,579 7,920 df Sig. 1 1 1 1 1 1 1 1 ,003 ,987 ,000 ,733 ,509 ,084 ,049 ,005 Exp(B) Lower Upper 2,428 1,005 1,007 ,922 1,221 2,267 ,159 ,012 1,477 ,627 1,004 ,623 ,743 1,039 ,034 3,989 1,611 1,009 1,364 2,006 4,944 ,739 Constant a. Variable(s) entered on step 1: MBACH, TRTHUC, QMOCTY, CTRANH, QTHUOCTT, TRDO, APLUC. Hình 4.7.Các biến trong mô hình (Variables in the Equation) 55 4.3.2. Phân tích các kiểm định: 4.3.2.2. Kiểm định hệ số hồi quy: Trong hình 4.1, cột mức ý nghĩa (Sig.) của kiểm định Wald cho thấy: Các biến có mức ý nghĩa =0.05. Do đó, biến X2 (TRTHUC) tương quan không có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) + Khi thị trường dịch vụ thẩm định giá có sự cạnh tranh gay gắt về giá phí, chất lượng dịch vụ, trình độ đội ngũ thẩm định viên, chế độ đãi ngộ nhân viên, hoạt động tiếp thị-hậu mãi ….tùy theo định hướng phát triển của công ty mà thẩm định viên buộc phải tuân theo để thu hút khách hàng. Chính điều này sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến mức độ khách quan và chính xác của kết quả thẩm định. Tuy vậy, trong nghiên cứu này, biến X4 (CTRANH) có Sig=0.733>0.05. Do đó, biến X4 (CTRANH) tương quan không có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) + Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường, thì giá trị ước tính ban đầu, cũng như nguồn dữ liệu để xác minh giá trị dự đoán đó sẽ đầy đủ và đáng tin cậy hơn. Mặc dù vậy, theo kết quả của nghiên cứu này, biến X5( QTHUOCTT) có Sig=0.509>0.05. Do đó, biến X5 (QTHUOCTT) tương quan không có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) Các biến có mức ý nghĩa từ 90-94% bao gồm: Thẩm định giá là một nghề đòi hỏi cao về trình độ chuyên môn và kiến thức nghiệp vụ liên quan đến nhiều lĩnh vực. Thẩm định viên có trình độ sẽ hạn chế được những vi phạm, sai sót nghiêm trọng ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. Trong nghiên cứu này, biến X6 (TRDO) có Sig=0.084< 0.01. Do đó, biến X6 (TRDO) tương quan đồng biến có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 92%. 56 Các biến có mức ý nghĩa >95% bao gồm: + Hệ thống thông tin liên quan đến BĐS, bao gồm thông tin về: pháp luật, chính sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, vị trí của BĐS, môi trường, nhu cầu, mức cung, tâm lý, tập quán của người mua ở từng không gian và thời gian nhất định. Do hàng hóa BĐS có tính cá biệt, mang yếu tố không gian, thời gian và chịu tác động của các yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu. Các hàng hóa BĐS còn có tác động, ảnh hưởng qua lại lẫn nhau. Mặt khác, BĐS là loại hàng hóa khan hiếm và là bộ phận tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, nên hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS thường được quy định chặt chẽ, và chịu sự tác động mạnh của các chính sách của Chính phủ. Chính vì vậy, để có thể định giá hàng hóa BĐS một cách chính xác đòi hỏi phải có một hệ thống thông tin đồng bộ, đầy đủ, công khai, minh bạch và dễ tiếp cận. Trong nghiên cứu này, biến X1( MBACH) có Sig=0.003< 0.05. Do đó, biến X1( MBACH) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%. + Theo các nghiên cứu trước đây, tại các công ty lớn (nhiều nhân viên) thường có sự phân chia bộ phận, phòng ban rõ ràng. Chính vì vậy, thẩm định viên sẽ không phải chịu áp lực một mình đảm trách nhiều công việc. Bên cạnh đó, lượng hồ sơ cần thẩm định cũng sẽ được dàn đều ở mức hợp lý, tránh tình trạng quá tải công việ do thiếu thời gian dẫn đến sai sót trong quá trình thẩm định. Tại nghiên cứu này, biến X3( QMOCTY) có Sig=0.000< 0.05. Do đó, biến X3( QMOCTY) tương quan có ý nghĩa với biến Y(DOCXAC) với độ tin cậy 99%. + Thẩm định giá là một quy trình mang tính chủ quan, phụ thuộc nhiều vào quan điểm đánh giá của thẩm định viên- có thể là quá bi quan hoặc quá lạc quan đối với một tài sản cụ thể. Do đó, tất cả thẩm định viên đều có khả năng mắc phải sai lầm, và tất nhiên họ sẽ không bị buộc tội là cẩu thả đơn thuần vì kết quả đưa ra khác so với thực tế; hay Theo GS Lim Lan Yuan – Singapore: “TĐG là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm nhất định”. Chính những lập luận này là cơ sở biện minh cho hành vi thay đổi giá trị báo cáo chứng thư của thẩm định viên trước áp lực 57 của khách hàng, đặc biệt là những khách hàng lớn, quan trọng đối với công ty. Trong nghiên cứu này, biến X7 (APLUC) có Sig=0.049< 0.05. Do đó, biến X7 (APLUC) tương quan có ý nghĩa với biến Y (DOCXAC) với độ tin cậy 95%. Như vậy kiểm định Wald cho biết mô hình có 4 biến phù hợp, bao gồm: (X1(MBACH); X3(QMOCTY); X6 (TRDO); X7( APLUC)). 4.3.2.3. Kiểm định mức độ phù hợp của mô hình: Classification Tablea Observed Predicted (Y)DO CHINH XAC (=GIA THI TRUONG - GIA TRI THAM DINH) KHÔNG Step 1 Percentage CÓ Correct (Y)DO CHINH XAC KHONG 54 18 75,0 (=GIA THI TRUONG - CO 15 65 81,3 GIA TRI THAM DINH) Overall Percentage 78,3 Hình 4.8. Phân loại dự báo Trong hình 4.8, với 69 trường hợp kết quả thẩm định không chính xác (xem theo cột) mô hình dự đoán đúng 54 trường hợp (xem theo hàng), vậy tỷ lệ đúng là 75%. Đối với 83 trường hợp kết quả thẩm định chính xác, mô hình dự đoán đúng 65 trường hợp, tỷ lệ đúng là 81,3%. Tỷ lệ dự báo đúng của toàn bộ mô hình (Overall Percentage) là 78,3%. Mức độ phù hợp của mô hình: (kết quả kiểm định Omnibus) Omnibus Tests of Model Coefficients Step 1 Chi-square df Sig. Step 78,351 7 ,000 Block 78,351 7 ,000 Model 78,351 7 ,000 Hình 4.9. Kiểm định Omnibus đối với các hệ số của mô hình 58 Kiểm định Omnibus cho thấy Sig.[...]... tượng: Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP .Hồ Chí Minh 1.4.2 Phạm vi: Nội dung: xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản tại TP .Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp hạn chế các tác động đó 4 Không gian: các đơn vị có thực hiện nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh. .. thể: (1) Xác định và định lượng tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP .Hồ Chí Minh (2) Đề xuất giải pháp hạn chế tác động của các yếu tố đó 1.3 Câu hỏi nghiên cứu: (1) Những yếu tố nào tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP .Hồ Chí Minh? (2) Mức độ tác động của các yếu tố đó như thế nào? 1.4 Đối tượng và... định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh - như một đóng góp trong việc hoàn thiện và phát triển ngành thẩm định giá Việt Nam 1.2 Mục tiêu nghiên cứu: 1.2.1 Mục tiêu chung: Xác định các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản tại TP .Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ chính xác của kết quả thẩm định 1.2.2 Mục tiêu cụ thể: (1) Xác định và định lượng tác. .. pháp nhằm hạn chế các tác động làm cho định giá bất động sản tại TP Hồ Chí Minh không chính xác, tạo nền tảng cho việc hoàn thiện ngành thẩm định giá còn non trẻ ở Việt Nam và phát triển kinh tế đất nước nói chung 1.6.2 Giới hạn nghiên cứu: Nội dung: Nghiên cứu chỉ tập trung vào các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bất động sản trên địa bàn TP .Hồ Chí Minh mà không đề cập... giữa các yếu tố, kiểm định mức độ phù hợp của mô hình, kiểm định mức độ liên hệ dựa trên các yếu tố 1.6 Ý nghĩa và giới hạn của nghiên cứu: 1.6.1 Ý nghĩa nghiên cứu: Đóng góp về lý thuyết: bổ sung thêm bằng chứng thực tiễn tại Việt Nam về các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá bất động sản trên địa bàn TP .Hồ Chí Minh 5 Đóng góp về thực tiễn: Cung cấp luận cứ khoa học cho các. .. độ nhạy” đối với thị trường và mức độ am hiểu nhiều lĩnh vực liên quan và của thẩm định viên Hay nói cách khác, đặc điểm của thẩm định viên quyết định mức độ chính xác của kết quả thẩm định Nghiên cứu của Hager và Lord (1985) đã tìm ra các yếu tố làm mất đi tính chính xác của định giá, bao gồm: sự không hoàn hảo của thị trường bất động sản, thiếu trung tâm đăng ký giao dịch, tính dị biệt của bất động. .. và có tác động ảnh hưởng rất mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan Do vậy khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng khi có các công trình bất động sản khác sự ra đời 2.1.3 Giá trị bất động sản trong thẩm định giá: 2.1.3.1 Khái niệm: Thuật ngữ giá trị” đối với lĩnh vực bất động sản là giá trị thực, giá đúng trong trao đổi của bất động sản được thể hiện dưới dạng tiền (VND,... tình hình thực tế tại TP Hồ Chí Minh và các nghiên cứu tiền nghiệm tác giả xin đề xuất mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định giá Bảng 2.1 Khung lý thuyết các yếu tố tác động Kỳ Biến số Diễn giải Nguồn lý thuyết vọng dấu Biến giả, nhận giá trị 1 Hager và Lord (1985); Y: Biến phụ thuộc (DOCXAC) nếu kết quả thẩm định Guilkey et al (1986); chính xác và giá trị là 0 Matysiak... lượng thẩm định giá nói riêng và phát triển kinh tế đất nước nói chung Điểm qua tình hình chung trên thế giới và xét thấy tại Việt Nam mức độ chính xác của kết quả thẩm định là một vấn đề cấp thiết cần được quan tâm nghiên cứu do đặc điểm nền kinh tế đang phát triển, ngành thẩm định giá còn non trẻ và nhiều thách thức Tác giả chọn luận văn là: Các yếu tố tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định. .. chung (vật ngang giá chung) dùng để đo lường giá trị của bất động sản Theo Boyce, Byrl N (1980) định nghĩa: giá trị bất động sản là giá trị thực, quy về hiện tại của những lợi ích trong tương lai từ quyền sở hữu của người sử dụng bất động sản hoặc nhà đầu tư bất động sản Giá trị được phân thành 2 loại: - Giá trị chủ quan: liên quan đến tác động bên trong bản thân tài sản- nó đáng giá bao nhiêu đối ... đến mức độ xác kết thẩm định giá bất động sản TP .Hồ Chí Minh (2) Đề xuất giải pháp hạn chế tác động yếu tố 1.3 Câu hỏi nghiên cứu: (1) Những yếu tố tác động đến mức độ xác kết thẩm định giá bất. .. bất động sản TP .Hồ Chí Minh? (2) Mức độ tác động yếu tố nào? 1.4 Đối tượng phạm vi nghiên cứu: 1.4.1 Đối tượng: Các yếu tố tác động đến mức độ xác kết thẩm định giá bất động sản TP .Hồ Chí Minh. .. tác động đến mức độ xác kết thẩm định giá bất động sản TP .Hồ Chí Minh; đề xuất giải pháp nhằm nâng cao mức độ xác kết thẩm định 1.2.2 Mục tiêu cụ thể: (1) Xác định định lượng tác động yếu tố ảnh