• Biến X1: Mức độ minh bạch thông tin (MBACH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Thông tin được đánh giá là minh bạch khi nó đáp ứng được các tiêu chí là“đầy đủ- chính xác- kịp thời”
Sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí
đánh giá bất động sản không chính xác như đối với các hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý…đều
được đo lường một cách tương đối, khó chính xác).
Do bất động sản có tính chất cốđịnh về vị trí nên giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực rất rõ rệt. Những yếu tố đó là: tự nhiên; điều kiện kinh tế; tính chất xã hội; điều kiện môi trường… Vì vậy, không phải bao giờ cũng tìm được bất động sản cùng loại để so sánh một cách đầy
đủ.
Giá trị và lợi ích của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể. Do vậy, khi
định giá bất động sản phải dự tính trước các thay đổi này cũng như các chính sách liên quan đến việc phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông điện nước, điện thoại, y tế, giáo dục…
Thẩm định giá là một chức năng của thông tin, vì vậy, hệ thống thông tin được thiết lập càng tốt thì công tác thẩm định sẽ có chất lượng càng cao. Hay nói cách khác, khi mức độ minh bạch thông tin càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ
kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao. Vì vậy, biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc.
H1: Thông tin càng minh bạch thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X2: Mức độ trung thực của TĐV (TRTHUC), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. TĐV được đánh giá là trung thực khi đáp ứng được các yếu cầu: “độc lập, chính trực khách quan”. Trung thực là một trong những quy tắc đạo đức nghề
nghiệp bắt buộc được quy định trong hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Độc lập: TĐV có xu hướng định giá bất động sản dựa theo giá trị thẩm định trước đó, tránh những khác biệt quá lớn đặc biệt là khi nó đi ngược lại với kỳ vọng của khách hàng. Tiền thu dịch vụ thẩm định giá tài sản không có sự độc lập- phụ
thuộc vào kết quả thẩm định giá đã được thỏa thuận từ trước.
Khách quan: sự công bằng, tôn trọng sự thật và không thành kiến, thiên vị
của TĐV trong việc thu thập và sử dụng tài liệu để phân tích các yếu tố tác động sẽ
quyết định mức độ chính xác của KQTĐ. Một số trường hợp thẩm định viên phải tiến hành công việc thẩm định khi những ý kiến và kết luận thẩm định đề ra đã có chủ ý từ trước.
Đối mặt với nhiều áp lực từ phía công ty, khách hàng và đối thủ cạnh tranh, mức độ trung thực của thẩm định viên sẽ quyết định mức độ chính xác, khách quan của kết quả thẩm định. Vì vậy biến được kỳ vọng mang dấu dương, tác động cùng chiều với biến phụ thuộc.
H2: Thẩm định viên càng trung thực thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X3: Quy mô công ty thẩm định (QMOCTY). Trong phạm vi bài nghiên cứu, Quy mô công ty được xác định dựa vào số lượng thẩm định viên.
Khi quy mô công ty lớn, TĐV sẽ ít bị bị áp lực do quá tải trong công việc, học hỏi được nhiều kinh nghiệm từ đồng nghiệp, dễ dàng san sẻ những vướng mắc khó khăn trong quá trình thẩm định. Ngoài ra, công ty lớn ít gặp khó khăn về tài chính và có nhiều mối quan hệ KH. Hệ thống kiểm tra, giám sát cũng được xây dựng chặt chẽ khoa học, đảm bào độ chính xác theo quy đinh. Uy tín, thương hiệu của công ty cũng là một trong những yếu tố tác động làm cho kết quả thẩm định chính xác hơn. Vì vậy Quy mô công ty càng lớn thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy
ra càng cao. Hay nói cách khác, biến này được kỳ vọng mang dấu dương - quan hệ đồng biến với biến phụ thuộc.
H3: Quy mô công ty thẩm định càng lớn thì kết quả thẩm định đạt độ chính xác càng cao
• Biến X4: Cạnh tranh của TT DVTĐG (CTRANH), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG được xác định dựa trên các tiệu chí về “giá phí - thời gian - chất lượng thẩm định”. Cụ thể:
Giá phí hợp lý
Thời gian thẩm định nhanh
Chất lượng thẩm định thỏa mãn yêu cầu của khách hàng
Khi thị trường dịch vụ thẩm định càng cạnh tranh, thẩm định viên càng có xu hướng thu hút khách bằng cách thỏa mãn các yêu cầu của họ. Do đó, kết quả thẩm
định thường không đảm bảo tính chính xác và khách quan. Vì vậy, khi mức độ cạnh tranh của thị trường DVTĐG càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng thấp. Hay, Dấu kỳ vọng của biến là âm, nghịch biến với biến phụ
thuộc.
H4: Thị trường DVTĐG càng cạnh tranh thì độ chính xác của kết quả thẩm
định càng thấp
• Biến X5: Mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV (QTHUOCTT), dùng thang đo LIKERT 5 mức độ. Trong phạm vi bài nghiên cứu, Mức độ quen thuộc thị
trường của TĐV được hiểu là mức độ TĐV nắm rõ tình hình thị trường tại địa bàn
đó.
Trong thẩm định giá, kinh nghiệm thường được xem là một giải pháp hữu hiệu giúp thẩm định viên giải quyết những vấn đề khó khăn không thường gặp, tuy nhiên đây là một cách làm chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan. Làm việc tại một thị
trường mà thẩm định viên vốn đã quen thuộc luôn là một lợi thế do:
Phán đoán dựa trên kinh nghiệm của TĐV thường sẽ chính xác hơn do có thể được kiểm chứng và điều chỉnh bởi nhiều chứng cứ thị
Có cơ sở chắt lọc được nguồn thông tin đáng tin cậy
Có sẵn nguồn thông tin đa dạng
Có nhiều mối quan hệđể thu thập thông tin
Vận dụng được phương pháp kinh nghiệm có cơ sởđáng tin cậy Vì vậy, khi mức độ quen thuộc với thị trường càng cao, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra càng cao. Biến được kỳ vọng mang dấu dương, đồng biến với biến phụ thuộc.
H5: Thẩm định viên càng quen thuộc với thị trường thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao
• Biến X6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV (TRDO), biến giả nhận giá trị 1 nếu trình độ chuyên môn nghiệp vụ của thẩm định viên có tác động đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, là 0 nếu không có tác động. TĐV được
đánh giá là đáp ứng đầy đủ trình độ theo quy đinh xét trên 2 tiêu chí là” bằng cấp
được đào tạo và thâm niên công tác trong lĩnh vực”.
Thẩm định viên chuyên nghiệp được đào tạo để điều tra, khảo sát sự việc theo
đúng thực tế diễn ra, đánh giá và kết nối những sự việc đó và trình bày kết quả với khách hàng theo một trật tự logic, dưới hình thức một báo cáo định giá tài sản.
Kiến thức, kinh nghiệm được trang bị phải đảm bảo đủ để họ có thể đánh giá chặt chẽ các mục đích sử dụng có thể thay thế cho nhau của bất động sản và giá trị
thực của bất động sản thể hiện bằng tiền. Không đòi hỏi thẩm định viên phải ước tính chính xác tuyệt đối giá trị của một bất động sản đã cho, tại một ngày cụ thể, vì các yếu tố tác động đến giá trị không ổn định mà thay đổi hàng ngày. Tuy nhiên, kết luận về giá trị cụ thể do thẩm định viên đưa ra được dự kiến là phù hợp với giá trị
thị trường, có khả năng xảy ra lớn nhất, được minh chứng bằng các bằng chứng, sự
kiện đã và đang diễn ra trên thị trường, thông qua những phân tích lập luận chặt chẽ
với các thông tin, số liệu minh họa cụ thể.Vì vậy, khi TĐV đáp ứng được đầy đủ
yêu cầu về trình độ theo quy định, thì xác xuất chính xác của KQTĐ kỳ vọng sẽ xảy ra. Kỳ vọng của biến mang dấu dương- đồng biến với biến phụ thuộc.
H6: Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của thẩm định viên càng cao thì mức độ
chính xác của kết quả thẩm định đạt được càng cao.
• Biến X7: Áp lực khách hàng (APLUC), biến giả nhận giá trị 1 nếu áp lực khách hàng có ảnh hưởng đến mức độ chính xác của kết quả thẩm định, là 0 nếu không có ảnh hưởng. Áp lực khách hàng liên quan đến 3 yếu tố là: Quy mô khách hàng, Loại khách hàng, Mục đích TĐ:
Quy mô khách hàng: liên quan đến doanh thu, mối quan hệ lâu dài của công ty.
Loại khách hàng: liên quan đến trình độ khách hàng.
Mục đích thẩm định: liên quan đến lợi ích cá nhân của khách hàng. Theo kết quả của các nghiên cứu trước, khi áp lực khách hàng càng tăng thì mức độ chính xác của kết quả thẩm định càng giảm. Do đó, biến được kỳ vọng mang dấu âm- nghịch biến với biến phụ thuộc.
H7: Áp lực khách hàng càng lớn thì mức độ chính xác của kết quả thẩm
định đạt được càng thấp.
- Định nghĩa các biến của mô hình được trình bày trong bảng sau:
Bảng 3.1.Định nghĩa các biến
Ký hiệu biến Nội dung Thước đo
Kỳ vọng dấu DOCXAC Mức độ chính xác của kết quả thẩm định (Biến phụ thuộc) Chính xác=1 Không chính xác=0 MBACH Tác động của mức độ minh bạch thông tin Thang đo Liker 5 mức độ + TRTHUC Tác động của mức độ trung thực của TĐV Thang đo Liker 5 mức độ +
QMOCTY Quy mô công ty thẩm định
Ký hiệu biến Nội dung Thước đo Kỳ vọng dấu CTRANH Tác động của mức độ cạnh tranh của TT DVTĐG Thang đo Liker 5 mức độ - QTHUOCTT Tác động của mức độ quen thuộc với thị trường của TĐV Thang đo Liker 5 mức độ +
TRDO Trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của TĐV
Có tác động = 1
Không tác động = 0 +
APLUC Áp lực khách hàng Có tác động = 1
4 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. Thực trạng công tác thẩm định giá:
4.1.1. Điểm mạnh:
Môi trường kinh tế, pháp lý có nhiều thuận lợi; được sự quan tâm, hỗ trợ của Nhà nước.
Tuy ra đời muộn nhưng đang dần tiếp cận kỹ thuật và kinh nghiệm thẩm định giá của một số nước trên thế giới
Năng lực cạnh tranh của ngành đã có bước cải thiện đáng kể từ chỗ cơ quan Nhà nước độc quyền cung cấp, đến nay hầu hết đã chuyển sang loại hình công ty TNHH và công ty Cổ phần cung ứng dịch vụ.
Về cơ bản các công ty cung ứng dịch vụ TĐG đã tuân thủđúng các quy định của pháp luật, đáp ứng được yêu cầu của khách hàng theo đúng mục đích ghi trong hợp đồng TĐG, mang lại hiệu quả kinh tế đáng kể cho xã hội. Hoạt động cung cấp dịch vụ TĐG của các công ty đã tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp TĐG, hệ
thống tiêu chuẩn TĐG Việt Nam do Bộ Tài chính ban hành.
4.1.2. Điểm yếu:
Công tác quản lý nhà nước về TĐG còn nhiều bất cập; các quy định của Nhà nước về hoạt động thẩm định giá, đặc biệt là các tiêu chuẩn thẩm định giá, chưa hoàn chỉnh; phương pháp và nguyên tắc thẩm định giá bất động sản chưa đồng nhất
để có thể làm cơ sở cho việc xem xét kết quả của công tác thẩm định giá. Khung pháp lý cho nghề thẩm định giá còn thiếu và chưa đồng bộ.
Bản thân bất động sản là tài sản rất phức tạp, giá trị của nó chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau nên khó có thể tránh khỏi những thiếu sót trong quá trình điều tra, thu thập thông tin về bất động sản mục tiêu cũng như các thông tin có liên quan khác trên thị trường.
Quy trình thẩm định giá đầy đủ, nhưng chưa thật khoa học; Việc áp dụng cụ
thể các phương pháp thẩm định giá vẫn còn một số bất cập về kỹ thuật và các bước tiến hành; Lập luận về kết quả thẩm định giá chưa tính đến các yếu tố có thể làm tăng hay giảm giá trị của bất động sản thẩm định trong tương lai; Việc áp dụng các
văn bản pháp luật có liên quan đến thẩm định giá vẫn còn nhiều bất cập, ảnh hưởng
đến việc lựa chọn cũng như tiến hành các phương pháp thẩm định giá.
Nhiều cán bộ thẩm định có kinh nghiệm lâu năm trong ngành nhưng kiến thức mới về tài chính, về thẩm định giá còn chưa kịp thời cập nhật. Đặc biệt là trình
độ ngoại ngữ còn rất hạn chế. Một số cán bộ trẻ mới tuyển dụng lại thiếu kinh nghiệm trong phân tích đánh giá các tình huống. Thực tế cho thấy hầu hết các đơn vị sau khi tuyển dụng đều phải đào tạo lại nguồn nhân lực để sử dụng cho doanh nghiệp mình. Nếu so sánh với các nước trong khu vực và trên thế giới, nguồn nhân lực của chúng ta vẫn còn khá yếu về cả số lượng và chất lượng.
Hầu hết các công ty hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực thẩm định giá, song đội ngũ thẩm định viên lại chưa nhiều. Do vậy, các thẩm định viên phải cùng lúc thực hiện rất nhiều công việc khác nhau như: ký hợp đồng, thu thập, phân tích tài liệu, khảo sát hiện trạng tài sản, điều tra giá,... Trong khi đó, thời gian để thực hiện một hợp đồng thẩm định là có hạn, do đó kết quảđịnh giá cũng mắc phải một số hạn chế nhất định không thể tránh khỏi.
Hệ thống cơ sở dữ liệu chưa đa dạng, phong phú do chưa có thư viện điện tử
lưu giữ thông tin về các giao dịch bất động sản trên thị trường; dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định chủ yếu được xây dựng trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường hoặc ghi chép lại sau các cuộc thẩm định giá.
So với các nước có thị trường BĐS phát triển thì thông tin trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay còn khá manh mún, thiếu chuẩn xác, nhất là thông tin về
thị trường, nguồn cung, nguồn cầu bất động sản… Cụ thể như sau:
Thông tin liên quan đến CUNG: số lượng nhà ở (hoặc cao ốc) khởi công xây dựng, tổng chi tiêu cho xây dựng, giá trị đặt hàng cho các hợp đồng xây dựng, các giấy phép xây dựng đã cấp và tiến độ, số lượng công trình hoàn thành đưa vào sử
dụng. Tại Việt Nam, các số liệu này thường khó cập nhật một cách chính xác, do không phải công ty thẩm định nào cũng có thể thu thập đầy đủ thông tin theo dõi xem dự án có hoàn thành kịp tiến độ hay không. Nếu các dự án bịđình hoãn kéo dài do tiến độ xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng đã được cấp thì thông
tin nguồn cung sẽ bị sai lệch.
Thông tin liên quan đến khối lượng thị trường: số lượng nhà mới đã bán, số
lượng bán nhà đã có sẵn, số lượng nhà xây xong chưa bán hết. Tại Việt Nam, các số
liệu này rất khó thu thập vì từ trước đến nay các chủ đầu tư đều không muốn công bố số liệu thật. Từ tháng 01-2009 khi các giao dịch kinh doanh nhà ở đều phải qua sàn thì việc từng bước áp dụng quy định này sẽ trở nên khả thi hơn.
Thông tin liên quan đến giá trị thị trường: chỉ số giá xây dựng/chỉ số giá vật liệu xây dựng, chỉ số thị trường nhà ở, chỉ số giá bán nhà ở bình quân, chỉ số giá đất bình quân. Tại Việt Nam, các chỉ số này hiện vẫn đang được lập một cách rời rạc theo từng khu vực do các công ty kinh doanh BĐS tự xây dựng.
Thông tin liên quan đến CẦU: số lượng đơn xin vay mua nhà, giá trị giải