NHỮNG yếu tố nào ẢNH HƯỞNG đến THỊ TRƯỜNG bất ĐỘNG sản tại THÀNH PHỐ hồ CHÍ MINH

MỤC LỤC CHƯƠNG I: GIỚI THIỆU Lí chọn đề tài Trong vài năm trở lại đây, Việt Nam có nhiều thuận lợi đường hội nhập kinh tế Nhà nước thực sách mở cửa, mở nhiều vận hội cho đất nước, kinh tế phát nhanh với tốc độ tăng trưởng kinh tế cao, theo xu hướng tăng dần Gắn liền đó, thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt từ tháng – 12/2007, phát triển cách đáng kể qui mô giá trị, phần nguồn tiền từ nước đầu tư vào Việt Nam Tuy nhiên, sau đó, vào đầu năm 2008, tác động khủng hoảng kinh tế giới, kinh tế Việt Nam có chuyển biến xấu, với tốc độ tăng trưởng GDP Việt Nam 6,23% - thấp kể từ năm 1999, với tỉ lệ lạm phát gia tăng q I/2008 16,37% so với kì năm trước Trong bối cảnh đó, thị trường xuất bong bóng bất động sản, làm giá nhà đất gia tăng nhanh chóng Vào năm 2009, tác động gói kích cầu, thị trường bất động sản khơng khơng thu hẹp mà cịn mở rộng cục Năm 2010, nhiều lý do, thị trường bất động sản tăng trưởng cục bộ, thị trường bất động sản Hà Nội Hệ năm 2011, kinh tế nói chung, thị trường bất động sản nói riêng buộc phải điều chỉnh theo hướng thu hẹp, suy giảm, có biểu luồng vốn nước rút khỏi thị trường bất động sản Việt Nam Đi đầu nước tốc độ tăng trưởng kinh tế, tốc độ thị hóa cao, hoạt động sôi động, cấu kinh tế chuyển dịch theo hướng dịch vụ-cơng nghiệp-nơng nghiệp, Thành phố Hồ Chí Minh nơi lý tưởng để đầu tư vào bất động sản Nền kinh tế phát triển có xu hướng làm gia tăng nhu cầu xã hội Tốc độ tăng dân số trung bình cao, chủ yếu học, bên cạnh thu nhập bình qn đầu người tăng lên (31 triệu đồng/ người/năm, 2007), làm tăng nhu cầu nhà ở, đầu tư vào lĩnh vực để kiếm lợi nhuận tăng theo, kết thị trường bất động sản hoạt động nhộn nhịp Tuy nhiên, ảnh hưởng khủng hoảng kinh tế, dòng tiền khơng cịn chảy nhiều vào lĩnh vực này, thị trường bất động sản năm gần bắt đầu chững lại đóng băng thời gian dài Trong khoảng thời gian năm, thị trường bất động sản có biến động đáng kể, theo chu kỳ tăng – giảm Vậy yếu tố làm nên biến động này? Cũng nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể Thành phố Hồ Chí Minh? Đây mối quan tâm lớn nhiều nhà đầu tư, để tìm câu trả lời cho câu hỏi này, nhóm chúng tơi thực đề tài “NHỮNG YẾU TỐ NÀO ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH” Mục tiêu nghiên cứu - Xác định nhân tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Xác định chiều hướng, mức độ tác động nhân tố đến tình hình kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh - Xem xét yếu tố tác động đến tình hình kinh doanh bất động sản thị trường - Dự báo nhu cầu tình hình kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 3-5 năm tới - Đề xuất giải pháp để khắc phục khó khăn gặp phải để cải thiện tình hình kinh doanh thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Thang đo Thang đo sử dụng nghiên cứu dạng thang đo Likert với điểm, với “1 ” “5 là:” Thang đo mức độ cảm Y đo biến X với nội dung: CHƯƠNG II: MƠ HÌNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Mơ hình Y = α + β1X1 + β 2X2 + β 3X3 + β 4X4 + β 5X5+ β 6X6 + β 7X7 Chính sách kiểm sốt (X1 Thu nhập nhâph bình quân(X2) Giá (X4)- Lợi nhuận lĩnh Tâm lý chờ giá (X3)-Tâm lý truyền thơng, định phí vực kinh doanh bất động sản TPHCM(Y) Nhu cầu (X6):+ cầu thực, cầu đầu tư->doanh thu Nguồn cung (X5): + tốc đô tăng trưởng kinh tế, quỹ bất động sản quy hoạch phủ, kết cấu hạ tầng cung bds, thơng tin bđs->sản lượng Chính sách hỗ trợ nhà nước (X7) Giải thích mơ hình: Lợi nhuận thị trường hình thành hình thành nào? 1Các sách kiểm sốt Nhà nước tác động vào thị trường bất động sản cách ban hành sách nhằm ổn định tình tình đầu tư, giảm đầu tư ạt nguy vỡ “bong bóng” bất động sản Thuế Thuế phương thức nhà nước tác động vào thị trường bất động sản để kiểm soát điều chỉnh thị trường phát triển theo hướng hoạch định sẵn Thuế tác động chủ yếu lên cầu bất động sản, phủ tăng tăng thuế bất động sản khiến giá bất động sản tăng lên, xu hướng làm giảm cầu Đây công cụ quan trọng phủ tác động lên thị trường bất động sản nhằm kiểm soát thị trường đồng thời thu cho ngân sách khoản đáng kể.Thuế tác động tới thị trường bất động sản chủ yếu gồm: Thuế chuyển nhượng thuế thu chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản Thuế trước bạ lệ phí đăng kí quyền sở hữu bất động sản Lệ phí cơng chứng phí thu cơng chứng cho hợp đồng bất động sản Thuế tác động nghịch tới hoạt động kinh doanh bất động sản, thuế tăng khiến giá bất động sản tăng, làm giảm lượng cầu ngược lại, lợi nhuận kinh doanh bất động sản giảm Lãi suất Lãi suất yếu tố tác động gián tiếp tới lượng giao dịch thị trường bất động sản Xét hai khía cạnh lãi suất huy động lãi suất cho vay, lãi suất tác động tới lượng cung cầu tham gia vào thị trường bất động sản Lãi suất huy động Tác động tới lợi nhuận ròng nhà đầu tư, qua tác động lên cung lãi suất huy động cao nhà đầu tư chọn phương án đầu tư rủi ro gửi ngân hàng thay đầu tư vào bất động sản Ngược lại, lãi suất huy động thấp, nhà đầu tư suy xét sang phương án đầu tư khác vàng, ngoại tệ bất động sản Lãi suất huy động có tác động nghịch tới lượng cung bất động sản Lãi suất cho vay: Lãi vay chi phí tài nhà đầu tư sử dụng nguồn vốn bên để mua nhà để đầu tư vào bất động sản Lãi suất cho vay thấp giúp người tiêu dùng có khả thêm hội tiếp cận nguồn vốn phù hợp với khả tài Vì vậy, quần chúng có thêm hội tiếp cận thị trường nhà ở, làm tăng lượng cầu ngược lại Do yếu tố lãi suất cho vay có tác động nghịch tới lượng cầu bất động sản Yếu tố lãi suất tác động gián tiếp vào khối lượng giao dịch, vào nhu cầu mua bất động sản người tiêu dùng theo xu hướng tác động nghịch, lãi suất tăng lên lợi nhuận thị trường giảm xuống Chính sách thắt chặt tín dụng Chính sách thắt chặt tín dụng, siết chặt cho vay bất động sản, giảm hạn mức tín dụng lĩnh vực làm cho chủ đầu tư gặp khó khăn nguồn vốn để thực dự án, người tiêu dùng nhà đầu tư khơng có khả tài để thực hợp đồng mua bán Chính sách tác động làm giảm cung lẫn cầu, làm cho thị trường tính linh hoạt 2Thu nhập Thu nhập gia tăng nhu cầu người gia tăng, số nhu cầu cải thiện chỗ ở, đồng thời thu nhập tăng tài trợ cho nhu cầu phát sinh Cầu bất động sản có xu hướng tăng đồng biến với thu nhập dân cư Tùy vào mức thu nhập khác mà định phân khúc thị trường khác hình thức chi trả khác thuê, mua, trả góp… 3Giá bất động sản Giá bất động sản hình thành dựa mức độ lợi ích lịch sử dụng, mức độ khan tương đối mức cầu người mua Giá bất động sản bị ảnh hưởng yéu tố: o Quan hệ Cung-Cầu thị trường Giá bất động sản tự điều chỉnh theo quan hệ cung- cầu vận động xoay quanh giá trị Giá tỷ lệ thuận với cung tỷ lệ nghịch với cầu: nhu cầu vượt qua mức cung giá bất động sản có xu hướng đẩy lên cao, ngược lại cầu xuống thấp cung giá bất động sản có xu hướng giảm Trên thực tế thị trường bất động sản có xu hướng cung khơng đủ cầu nên giá thường biến động tăng o Giá nguyên vật liệu đầu vào: Giá nguyên vật liệu đầu vào hình thành nên giá vốn bất động sản, giá tăng dẫn đến giá thành bất động sản thị trường tăng theo o Khung giá đất Việc áp dụng khung giá đất làm tăng chi phí đền bù giải tỏa mặt làm cho chi phí tăng lên dẫn đến giá bất động sản thị trường tăng theo o Năng lực đầu tư Năng lực quản lý nhà đẩu tư cao, động khả thích ứng với hồn cảnh kinh tế-xã hội lớn, giảm thiểu rủi ro kinh doanh, đa dạng hóa sản phẩm, hạ giá thành khai thác o Thông tin thị trường: Thông tin sách giá cả, sách thuế, thơng tin tiến trình dự ánh, quy hoạch điều chỉnh quy hoạch…góp phần làm thay đổi giá bất động sản o Đầu đẩy giá Việc nhà đầu tư huy động số tiền lớn từ nguồn vốn khác thực hoạt động đặt cọc mua bất động sản, chờ thời gian ngắn giá tăng lên bán, mua lại bán tạo nên sót thị trường, làm cho giá bất động sản tăng chóng mặt Việc giá bất động sản tăng cao khiến cho người tiêu dụng thực khó có khả tiếp cận vớibất động sản làm cho mức cầu bất động sản giảm xuống khiến thị trường bất động sản phải đóng băng Giá tăng làm cho hạn chế khả chi trả người tiêu dùng khiến cho nhu cầu bất động sản giảm Nguyên nhân tăng giá tăng chất lượng chủ đầu tư mà quản lý yếu việc dự dù kinh phí, quản lý chí phí, cung ứng sản phẩm khiến cho lợi nhuận chủ đầu tư tăng khơng đáng kể mà cịn ảnh hưởng đến lợi ích người tiêu dùng 4Tâm lý chờ giá Lo ngại tình hình khó khăn kinh tế hữu thời gian tới, người tiêu dùng có xu hướng tăng tích lũy đầu tư Họ chờ đợi thời gian tới giá tiếp tục giảm để mua hộ hợp túi tiền Rất nhiều người mua bất động sản (nhà ở) lo ngại giá bất động sản chưa phải giá thực nên e ngại việc đầu tư mua nhà Lý khác khiến cho người tiêu dùng có tâm lý chờ giá quan điểm “cung lớn cầu” giá cịn tiếp tục giảm Tâm lý đám đông chờ giá khiến cho thị trường bất động sản khó khăn việc “tiêu hóa” hàng cịn tồn kho Tâm lý chờ giá người tiêu dùng khiến cho nhà đầu tư phải loay hoay với dòng vốn, số bị phá sản, số phải cắt giảm chi phí để hạ giá bất động sản Trong tương lai gần tâm lý chờ giá hạn chế hoạt động thị trường bất động sản Nhưng thời gian dài người tiêu dùng “kiên trì” giữ tâm lý chờ giá, sức ép khoản vay lãi suất có lẽ nhà đầu từ phải chấp nhận bán rẻ để thu hồi vốn Người tiêu dùng mua bất động sản hợp với túi tiền hơn, chất lượng bất động sản khơng đảm bảo 5Nguồn cung bất động sản: Là lượng bất động sản sẵn sàn tham gia vào thị trường với mức giá xác định người bán Các chủ đầu tư lên kế hoạch dự án bất động sản, tiến hành quy hoạch, hoàn xây dưng để đưa sản phầm thị trường Các loại hình bất động sản cung cấp phong phú, đa dạng từ loại đất nền, nhà ở, chung cư hộ, biệt thự cao cấp phân khúc thị trường khác Vì giá bất động sản tính khoản chi phí cộng thêm khoản lợi nhuận kỳ vọng, nên doanh số bất động sản tăng lên, lợi nhuận lĩnh vực tăng theo 6Nhu cầu: Nhu cầu thực bất động sản Người mua người sử dụng cuối cùng, học có nhu cầu dùng thực sự, tạo nhu cầu tập trung cao phân khúc thấp trung bình Cầu đầu tư Lợi nhuận thu từ kinh doanh bất động sản giảm mạnh số lượng vốn để kinh doanh bất động sản lớn, tính “lỏng” bất động sản lại với việc thị trường bất động sản “đóng băng” giảm nhiệt nhanh chóng làm lợi nhuận từ việc kinh doanh bất động sản giảm mạnh, lĩnh vực đầu tư khác vàng, ngoại tệ, cổ phiếu, lãi suất trái phiếu Chính phủ, địa phương lãi suất Ngân hàng lại có mức lợi tức cao Đây nguyên nhân nhà đầu tư chuyển hướng kinh doanh sang lĩnh vực khác bất động sản Nhu cầu bất động sản tác động thuận đến hoạt động kinh doanh bất động sản, làm tăng số lượng dự án bán ra, mang lại lợi nhuận cho chủ đầu tư, nhà đầu tư, giúp người tiêu dùng mua loại hình bất động sản phù hợp 7Chính sách hỗ trợ nhà nước: Nhà nước ban hành sách hạn chế tiêu cực thủ tục, đầu cơ, làm cho thị trường bất động sản trở nên minh bạch rõ ràng giúp cho người có nhu cầu mua bất động sản tiếp cận thị trường, tiếp cận nhà cung cấp dễ dàng, mua bán thuận lợi Đồng thời sách hỗ trợ giúp cho người có nhu cầu nhu cầu thực lựa chọn cho loại hình bất động sản nói chung nhà nói riêng phù hợp với điều kiện kinh tế gia đình Các sách chất “bôi trơn” làm tăng nhu cầu bất động sản, thúc đẩy thị trường lên Chính sách cho phép Việt KIều muabất động sản Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố Chính sách nhà thu nhập thấp Thực trạng yếu tố tác động vào hiệu hoạt động kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh 1Các sách kiểm sốt Thuế Thuế chuyển nhượng có hai cách tính thuế chuyển nhượng: Thứ nhất, 25% thu nhập chuyển nhượng – tính cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi hợp đồng trừ giá vốn bao gồm giá mua chi phí liên quan Thứ hai trường hợp giá vốn khơng có hố đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh quan thuế áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi hợp đồng chuyển nhượng Thuế trước bạ tính 0.5% giá trị bất động sản Lệ phí cơng chứng tính tùy theo giá trị hợp đồng tối đa triệu đồng Lãi suất Năm 2010, tốc độ tăng trưởng kinh tế nước đạt mức 6,78%, vượt tiêu kế hoạch đặt 6,5% Tuy nhiên, tăng trưởng kinh tế cao chất lượng tăng trưởng thấp Tăng trưởng kinh tế chủ yếu dựa vào tăng vốn đầu tư lao động với chất lượng chưa cao Tỷ lệ lạm phát năm 2010 Việt Nam lên mức hai chữ số(11,75%), dự kiến đầu năm 7% Lạm phát tăng cao vượt mức dự kiến làm cho nỗ lực thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhiều ý nghĩa Trước tháng 3/2011, sách lãi suất Việt Nam khơng có nhiều biến động kinh tế đà phục hồi Các mức lãi suất trì mức thấp từ sau gói hỗ trợ lãi suất NHNN, vậy, chế lãi suất trần khơng cịn cần thiết Ngày 14/04/2010, NHNN banhành Thơng tư số 12/2010/TT-NHNN hướng dẫn tổ chức tín dụng cho vay đồng Việt Nam khách hàng theo lãi suất thỏa thuận Tuy nhiên, từ tháng 03/2011 nay, tỷ lệ lạm phát lại tăng cao với gia tăng mạnh giá nhiên liệu, lượng hàng hóa khác Nhằm ngăn chặn tình trạng cạnh tranh khơng lành mạnh ngân hàng NHNN ban hành Thông tư 02/2011/TT-NHNN ngày 3/3/2011 quy định mức lãi suất trần huy động tiền gửi 14% cho NHTM Ưu tiên hàng đầu NHNN giảm lãi suất cho vay doanh nghiệp cách kiểm soát chặt chẽ mức lãi suất huy động đầu vào ngân hàng Trước nguy rủi ro cao số NHTM chấp nhận huy động lãi suất 14%/năm với kỳ hạn ngắn(24 giờ, ngày, tuần, tuần ), NHNN phải bổ sung Thông tư số30/2011/TT-NHNN ngày 28/9/2011 quy định lãi suất tối đa gửi đồng Việt Nam tổ chức, cá nhân TCTD, chi nhánh ngân hàng tiền nước ngoài, cụ thể: lãi suất tối đa áp dụng tiền gửi khơng kỳ hạn vàcó kỳ hạn tháng 6%/năm Lãi suất tối đa áp dụng tiền gửi có kỳ hạn từ tháng trở lên 14%/năm, riêng Quỹ tín dụng nhân dân sở ấn định mức lãi suất tối đa tiền gửi kỳ hạn tháng trở lên 14,5% Chính sách thắt chặt tín dụng: 10 Báo cáo Ủy ban Giám sát Tài Quốc gia cho biết: dư nợ cho vay bất động sản cuối năm 2011 348.079 tỷ đồng, cao 1,8 lần so với số ngân hàng báo cáo Tỷ lệ nợ xấu thực tế tăng gấp 8,4 lần đạt 56.770 tỷ đồng theo đánh giá Ủy ban Năm 2011, NHNN nới lỏng cho vay số nhóm đối tượng lĩnh vực khơng khuyến khích cho vay Trước đây, lĩnh vực chứng khoán, bất động sản, tiêu dùng thuộc nhóm khơng khuyến khích cho vay Nay với cho vay tiêu dùng mở hết, cho vay tiêu dùng nước ngồi khơng khuyến khích Đối với bất động sản Thống đốc Nguyễn Văn Bình cho biết: “Trước đây, để kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô phải thắt chặt tín dụng, đưa bất động sản vào lĩnh vực khơng khuyến khích cho vay Nhưng đến naythanh khoản hệ thống ngân hàng dồi dào, nên phải tính đến chuyện tháo dần lĩnh vực hạn chế cho vay trước đây” Người đứng đầu NHNN cho rằng, giá nhà giảm xuống mức phù hợp với nhiều phân khúc khác Khi mở lĩnh vực giải phóng hàng tồn kho nhà ở, tạo chu chuyển dòng vốn hợp lý Tháo gỡ khó khăn vốn cho bất động sản 11 giúp nhiều lĩnh vực sản xuất khác xi măng, sắt thép, xây dựng, giải việc làm cho người lao động Với hệ thống ngân hàng, khoảng 60% dư nợ có đảm bảo bất động sản nên việc “tháo ra” tạo điều kiện xử lý nợ xấu hệ thống Với giải pháp trên, theo ơng Bình, khoảng 50% đối tượng vay vốn loại trừ khỏi lĩnh vực khơng khuyến khích cho vay Trong đó, NHNN yêu cầu giữ nguyên tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực khơng khuyến khích tối đa 16% tổng dư nợ cho vay Nghĩa dư nợ cho vay lĩnh vực khơng khuyến khích tăng lên gấp đôi 2Thu nhập Thu nhập thành phố Hồ Chí Minh mức cao so với nước Năm 2010, thu nhập bình quân đầu người thành phố 2900 USD/người/năm so với nước 1168 USD/người/năm GDP năm 2011 đạt 3130 USD, tốc độ gia tăng thu nhập bình quân 12% Thu nhập bình quân đầu người cao, đời sống nhân dân cải thiện đồng thời kéo theo nhu cầu khác có nhà Con người có xu hướng chuyển tới môi trường tốt hơn, rộng rãi tiện nghi hơn, yếu tố tiên tới hình thành cầu tác động vào thành cơng thị trường bất động sản 3Giá bất động sản Hiện tượng “làm” giá bất động sản, khiến cho giá tăng cao gấp nhiều lần so với giá thực tế bất động sản Theo quy hoạch, dự án nhà có hàng trăm hộ chung cư biệt thự, đợt, chủ đầu tư cung hàng thị trường khoảng vài chục để thăm dò phản ứng thị trường Nếu thị trường tỏ “mặn mà”, lập tức, giá bán đẩy lên Người mua sau nhìn người mua trước bán có lời, đổ xơ đến đặt suất mua nhà dự án! Ban đầu, chủ đầu tư “chủ trương” cho người cơng ty góp vốn (không cam kết cụ thể giá bán bao nhiêu) Sau dự án hồn thiện phần móng, chủ đầu tư có chiến dịch PR phương tiện thông tin đại chúng Khi khách hàng biết 12 thông tin đến hỏi thường nhận câu trả lời cịn hợp đồng góp, thái độ lửng lơ nhân viên công ty Đây cách thức làm giá phổ biến chủ đầu tư từ Bắc chí Nam Tất dự án tổ chức bốc thăm, đặt cọc tiền vào ngân hàng để hưởng quyền mua nhà… thời gian qua nằm “chiêu” Trên thực tế, số lượng người mua nhà thật không đông đến gấp - lần số hộ bán ra, đội ngũ “cò” hùng hậu sẵn sàng làm diễn viên “đóng thế” để tạo khơng khí “mua tranh bán cướp” cho buổi bốc thăm đặt chỗ Thực trạng giá nguyên liệu, giá đền bù, quản lý, môi giới, khung giá đất… 4Tâm lý chờ giá Người có nhu cầu nhà đầu tư tâm lý chờ đợi thị trường bất động sản tiếp tục hạ giá để mua mức giá tốt Điều khơng phải khơng có lý cung vượt cầu hầu hết phân khúc bất động sản Mặc dù nhu cầu nhà cao giá bán giảm mạnh so với mặt thu nhập phần đơng người dân Việt Nam cịn tương đối cao Trong năm 2007 – 2008, giá bất động sản giảm giá nhanh đến 50-60% Người mua kỳ vọng lo ngại giá giảm xuống nên chưa đầu tư vào bất động sản Bên cạnh đó, thị trường bất động sản đóng băng khiến công ty gặp phải vấn đề lớn trình xoay vịng vốn, hàng loạt cong ty phá sản, dự án ngổn ngang dẫn tới tâm lý lo sợ cho nhà đầu tư 5Nguồn cung Cung bất động sản trọng vào lợi nhuận cao mà khơng tính đến nhu cầu Cung tập trung chủ yếu vào thị trường bất động sản cao cấp với giá trị từ 1500USD/m2 trở lên Tuy nhiên, cầu bất động sản thực tập trung phân khúc trung 13 bình thấp giá từ 600 tới tỷ đồng căn-phân khúc có lợi nhuận khơng cao từ 15 – 20%/ năm Thiếu 6Nhu cầu Nhu cầu thực Nhu cầu bất động sản lớn, lượng người mua khổng lồ tình trạng chờ giá giảm, chờ hội mua cho tài sản bất động sản phù hợp với túi tiền, giai đoạn kinh tế khó khăn Theo đánh giá chuyên gia, nhu cầu bất động sản người dân Việt Nam cịn dồi dào, thị trường khó khăn hội có tầm nhìn trung hạn Về bản, người dân tiếp cận với giá rẻ chủ đầu tư bất động sản tồn qua lúc lớn mạnh hơn, chuyên nghiệp phát triển mạnh chớp hội tích lũy thêm quỹ đất vị trí tốt Và công ty dịch vụ bất động sản Việt Nam ý đến dịch vụ môi giới thị trường Do tình hình kinh tế khó khăn, nguồn cung hộ nhiều Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế khơng nhiều Dân số TP HCM năm trung bình tăng - 3%, nhu cầu nhà lớn Trong tháng đầu năm nay, Sở Xây dựng Thành phố cấp giấy phép xây dựng cho dự án với quy mô 20.000 hộ Chỉ cần thị trường khởi sắc trở lại, nguồn cung hấp thụ nhanh chóng Nhu cầu đầu tư Trước thị trường sức mua suy giảm, áp lực trả lãi ngân hàng gia tăng, cộng với việc bán tháo cắt lỗ số nhà đầu tư thứ cấp với giá bán thấp giá chủ đầu tư đưa đẩy nhiều công ty bất động sản vào khó khăn Nhiều doanh nghiệp nhỏ, lực tài hạn chế khơng cịn đủ sức để chống chọi với thị trường phải từ bỏ, tuyên bố giải thể Và thực trạng nội cơng, ngoại kích thị trường khiến số doanh nghiệp bất động sản có nguy sụp đổ sau thời gian dài kiệt sức gia tăng 14 Đối với nhà đầu tư cá nhân tham gia góp vốn vào dự ánbất động sản đặc biệt dự án phân khúc cao cấp - tình trạng tháo chạy, rút lui khỏi thị trườngbất động sản diễn phổ biến lãi suất cho vay tăng cao Hầu hết nhà đầu cơ, đầu tư thực mua dự án giai đoạn thị trường có sốt cục sử dụng đòn bẩy ngân hàng vào khoảng 60%-70% đặc biệt nhà đầu tư khu vực miền Nam Tuy nhiên với khó khăn việc tiếp cận nguồn tín dụng làm cho nhà đầu cơ, đầu tư phải bán tháo sản phẩm chí khơng lợi nhuận u cầu khả sinh lời thấp họ khơng đủ khả cho đợt tốn không chi trả lãi suất ngân hàng 7Chính sách hỗ trợ cua nhà nước: Trước hàng loạt hệ lụy thị trường bất động sản (BĐS) ngưng trệ, đóng băng gây cho kinh tế, từ đầu năm nhiều sách tháo gỡ khó khăn Chính phủ ban hành Trong đó, mang tính định Nghị 13/NQ-CP (NQ13) số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, có lĩnh vựcbất động sản Cụ thể, Chính phủ cho phép giảm 50% tiền thuê đất phải nộp năm 2012 cho doanh nghiệp (DN) hoạt động lĩnh vực thương mại, dịch vụ Nghị gia hạn tối đa 12 tháng thời hạn nộp tiền sử dụng đất chủ đầu tư dự án có khó khăn tài Song song giải pháp thuế, phí, tiền thuê đất, Chính phủ đạo Ngân hàng Nhà nước tháo gỡ vốn cho DN, thông qua việc nới lỏng tín dụng, hạ lãi suất Trước tháng 5.2012, tín dụng bất động sản bị xếp vào đối tượng không khuyến khích, ngân hàng cho vay tối đa 16% dư nợ tín dụng Tuy nhiên, sau hạn mức 16% xóa bỏ Ngoại trừ phân khúc bất động sản cao cấp, khu công nghiệp, khách sạn, nhà hàng…, hầu hết nhu cầu mua, sửa nhà; cơng trình dự án, phát triển nhà khu thị “mở cửa” tín dụng Tiếp đó, tháng 7.2012, Ngân hàng Nhà nước đạo ngân hàng thương mại phải giảm lãi suất khoản vay cũ xuống 15 15%/năm, cấu lại nợ, giãn nợ cho doanh nghiệp, kể doanh nghiệp bất động sản, giảm lãi suất vay mới, tích cực cho vay dự án nhà hồn thành… Chính sách nhà cho người có thu nhập thấp Những người dân mua nhà thu nhập thấp TPHCM ngân hàng hỗ trợ lãi suất 3%/năm UBND thành phố vừa định sửa đổi, bổ sung Quyết định ngày 22/6/2006 UBND thành phố sửa đổi, bổ sung quy định điều kiện cho đối tượng có thu nhập thấp vay tiền Quỹ Phát triển nhà thành phố để tạo lập nhà Lãi suất tiền vay tính bình qn lãi suất tiền gửi tiết kiệm 12 tháng trả lãi sau (mức tối đa) ngân hàng thương mại địa bàn thành phố cộng với phí quản lý 1,5%/năm; ngân sách hỗ trợ lãi suất 3%/năm Chính sách cho phép Việt KIều mua bất động sản Việt Nam Người Việt Nam định cư nước sở hữu nhà Việt Nam người có quốc tịch Việt Nam Những đối tượng mua nhà công dân Việt Nam không hạn chế số lượng, loại nhà thơng qua hình thức mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, đổi nhà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phát triển nhà doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Dự báo xu hướng thị trường bất động sản thời gian tới: Nhu cầu thực bất động sản phủ nhận ngày tăng, gắn liền với tốc độ gia tăng dân số, tốc độ thị hóa phát triển chóng mặt khu công nghiệp Ttrong thời gian tới, xu hướng thị trường bất động sản phát triển theo hững hướng sau: Thứ nhất, kinh tế suy thoái, lạm phát tăng cao, nhiều doanh nghiệp nước thiếu vốn nguy phá sản cao, nhà nước tiếp tục thực sách thặt chặt tiền tệ, ưu tiên khoản vay dành cho lĩnh vực sản xuất, hạn chế cho vay đầu tư vào lĩnh vực phi sản xuất, đặc biệt thị trường bất động sản, kiểm soát chặt chẽ khoản vay, giảm thiểu chí đóng cửa khoản mục liên quan làm bong bóng bất động sản xì dần, đưa thị trường giá trị thực Thứ hai, tốc động tăng dân số giới thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục tăng dẫn đến nhu cầu nhà tăng theo, Thu nhập tăng cao tác động chủ yếu 16 lạm phát, chênh lệch giàu nghèo mức độ cao nhu cầu bất động sản tiếp tục tập trung phân khúc thấp trung bình Thứ ba, dư đọng bất động sản mức cao, chủ đầu tư gặp khó khăn nguồn vốn, muốn giải phóng nhanh lượng tồn đọng nên bán với mức gần giá vốn, giá bất động sản gần với giá trị thực Thứ tư, với hỗ trợ từ sách phủ, chủ đầu tư trọng đến dự án nhà thụ nhập thấp, chung cư hộ bình dân, cung số lượng nhiều hơn, tăng doanh số để tăng lợi nhuận Thứ năm, Giải pháp: + Thông tin: Hiện nay, việc thiếu thông tin dự án thông tin cục hai ngun nhân khiến nhà đầu tư người có nhu cầu mua nhà để khơng cịn tin tưởng vào thị trường bất động sản Bên cạnh đó, niềm tin khách hàng giảm phần lớn chủ dự án không thực cam kết tiến độ Do đó, để cải thiện tình hình này, nhà đầu tư cần phải: - Thực hiện, mở rơng chương trình quảng cáo dự án cách rộng rãi, giới - thiệu đến khách hàng tiềm Liên hệ nhà mơi giới, sàn giao dịch bất động sản có uy tín để tạo niềm tin từ khách hàng để cung cấp thông tin cho khách hàng cách đầy đủ - hơn, rõ ràng hơn, xác Cung cấp đầy đủ thông tin, minh chứng dự án, cam kết thực tiến độ + Phân phối: Thị trường nhà phát triển cân đối, doanh nghiệp trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp dẫn đến thị trường hộ cao cấp bão hòa dư thừa nguồn cung nhà giá thấp thiếu, đặc biệt thiếu loại hình nhà cho thuê Vì 17 vậy, bên cạnh dự án trung tâm thành phố, nhà đầu tư cần mở rông đầu tư, phát triển đến vùng ngoại ô, vùng lân cận Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Mơn để đảm báo giá thấp, tạo hội mua nhà, đầu tư cho đối tượng, tầng lớp khác 18 BẢNG CÂU HỎI Xin chào Anh/Chị, tên , SV trường Đại học Kinh tế-Luật Chúng thực nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh Kính mong Anh/Chị dành chút thời gian để trả lời câu hỏi Giới tính: Nam Nữ Nhóm tuổi Anh/Chị: 25 – 35 35 – 45 Trên 45 Thu nhập hàng tháng gia đình Anh/Chị: 15 – 30 triệu 30 –45 triệu 45-65 triệu Trên 65 triệu Nghề nghiệp Chị: Nhân viên văn phịng Bn bán Cơng nhân/lao động phổ thơng Doanh nhân Khác (Xin ghi rõ): ……….……… Số người gia đình Anh/Chị >6 Anh/Chị có nhu cầu mua Bất động sản (nhà ở, đất, dự án ) Có Khơng (Nếu trả lời Có Anh/Chị trả lời câu hỏi từ 6a.1 tới 6a.6 Nếu trả lời Không Anh/Chị trả lời câu 6b.) 6a.1 Anh/Chị có nhu cầu mua bất động sản để: Đầu tư Để sử dụng (để ở, văn phòng kinh doanh ) 6a.2 Anh/Chị có nhu cầu loại hình bất động sản Chung cư Đất nông nghiệp Căn hộ, nhà thổ cư Văn phòng cho thuê Đất Dự án Khác: 6a.3 Anh/Chị có nhu cầo mua bất động sản với giá trị bao nhiêu? 3tỷ 19 6a.4 Anh chị dự định mua Bất động sản khu vực nào: Khu trung tâm (quận 1, quận 3, quận 5) Khu cận trung tâm (quận Bình Thạnh, quận 4, quận 6, quận 10, quận 11, quận Phú Nhuận) Khu ven nội thành (quận 2, quận Thủ Đức, quận 7, quận 8, quận 9, quận Tân Bình,quận Tân Phú, quận Bình Tân, Nhà Bè, Hóc Mơn) 6a.5 Nếu Anh/Chị có dự định mua/ đầu tư bất động sản, theo anh/ chị, thời gian thích hợp để mua/ đầu tư? Trong năm tới 1-3 năm tới 4-5 năm tới Trên năm tới 6a.6 Anh/Chị dự định mua/ đầu tưbất động sản thời gian bao lâu? Ít tương đương năm Ít tương đương năm Ít tương đương năm Ít tương đương 10 năm Trên 10 năm Chưa định 6b Lý Anh/Chị không mua bất động sản: Giá cao thị trường Bủi ro cao Tính khoản thấp Tỷ suất lợi nhuận thấp Thiếu thông tin Không có nhu cầu Anh/Chị đánh giá tình hình hoạt động kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh nào? 1: Rất thấp 2: Thấp 3:Vừa phải 4: Cao 5: Rất cao Mức lợi nhuận kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh Anh chị đánh giá mức độ ảnh hưởng yếu tố sau đến tình hình kinh doanh bất động sản thành phố Hồ Chí Minh theo thang điểm từ tới 5: 1: Hoàn tồn khơng ảnh hưởng đáng kể 2: Khơng ảnh hưởng 4: Hơi ảnh hưởng 5:Rất ảnh hưởng 20 3: Ảnh hưởng không Lãi suất Thuế Lãi suất cho vay Lãi suất huy động Thuế thu nhập Thuế trước bạ Lệ phí cơng chứng Thu nhập Tâm lý chờ giá Quan hệ cung cầu Nguyên liệu đầu vào Khung giá đất Giá Năng lực đầu tư Thông tin thị trường Đầu đẩy giá Nguồn cung Chính sách hỗ trợ từ phủ Chính sách cho phép Việt KIều muabất động sản Việt Nam Chính sách cho phép người khơng có hộ thành phố mua nhà thành phố Chính sách nhà thu nhập thấp Theo bạn tâm lý chờ đợi bất động sản chưa có thơng tin bất động sản từ dự án để có đầu tư phù hợp: Đúng sai Theo anh chị, kênh thông tin có ảnh hưởng lớn đến định mua/ đầu tư bất động sản anh/ chị? A Sàn giao dịch bất động sản B Môi giớibất động sản C Bạn bè, người thân D Truyền thông đại chúng ( Báo, tạp chí, Internet…) 21 D Động thái nhà đầu tư/ người mua khác E Khác: … Anh chị đánh giá lượng cung bất động sản phân khúc nào? 1rất nhiều Thấp Trung bình Cao cấp Theo anh chị mức độ ảnh hưởng sở hạ tầng đến hoạt động kinh doanh bất động sản nào? 1: Hồn tồn khơng ảnh hưởng đáng kể 2: Không ảnh hưởng 4: Hơi ảnh hưởng 5:Rất ảnh hưởng 22 3: Ảnh hưởng không ... tài “NHỮNG YẾU TỐ NÀO ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH? ?? Mục tiêu nghiên cứu - Xác định nhân tố ảnh hưởng đến tình hình kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh. .. thị trường bất động sản có biến động đáng kể, theo chu kỳ tăng – giảm Vậy yếu tố làm nên biến động này? Cũng nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản, cụ thể Thành phố Hồ Chí Minh? ... tác động nhân tố đến tình hình kinh doanh bất động sản TP Hồ Chí Minh - Xem xét yếu tố tác động đến tình hình kinh doanh bất động sản thị trường - Dự báo nhu cầu tình hình kinh doanh bất động sản