đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 606216 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Gs.Ts NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái Nguyên - 2010 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên Bảng 2: Bảng diện tích, cấu sử dụng loại đất năm 2010 Bảng 3: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng Bảng 4: So sánh diện tích, cấu sử dụng đất năm 2005 năm 2010 Bảng 5: So sánh cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng đối tượng sử dụng đất Bảng 6: Khung giá đất đô thị từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 7: Khung giá đất nông thôn từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 8: Giá đất theo quy định loại đường năm 2005 Bảng 9: Giá đất theo quy định loại đường năm 2006 Bảng 10: Giá đất theo quy định loại đường năm 2007 Bảng 11: Giá đất theo quy định loại đường năm 2008 Bảng 12: Giá đất theo quy định loại đường năm 2009 Bảng 13: Giá đất theo quy định tuyến đường từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 14: Biến động giá đất giá đất thị trường giá quy định nhà nước Bảng 15: Chênh lệch giá đất thị trường giá quy định nhà nước có đầu tư nâng cấp sở hạ tầng Bảng 16: Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 17: Các số tăng trưởng dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 18: Tăng trưởng GDP thu nhập bình quân ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bảng 19: Chỉ số giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 20: Chỉ số giá tiêu dùng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Giá đất đường Hồng Văn Thụ từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 2: Giá đất đường Bắc Kạn từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 3: Giá đất đường Gang Thép từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 4: Giá đất đường Vó Ngựa từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 5: Lãi suất ngân hàng giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Hình 6: Tăng trưởng dân số giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Hình 7: Dân số trung bình diện tích đất dành cho đất thành phố Thái Nguyên Hình 8: Quy mơ gia đình nhu cầu bất động sản Hình 9: Tăng trưởng GDP thành phố Thái Nguyên Hình 10: Chỉ số giá vật liệu xây dựng giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Hình 11: Chỉ số giá tiêu dùng thành phố Thái Nguyên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt khơng có thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu sống, địa bàn phân bố khu dân cư, sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng Đảng Nhà nước ta có chủ trương đổi kinh tế đất nước phát triển theo hướng "phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo chế thị trường có quản lý Nhà nước" Các ngành kinh tế nhu cầu xã hội đất đai ngày tăng, biến động đất đai ngày nhiều Vì vậy, cơng tác quản lý sử dụng đất đai Đảng Nhà nước quan tâm, trình độ chuyên môn đội ngũ cán quản lý đất đai ngày nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia sử dụng đất đai có hiệu Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam hình thành bước đầu có hoạt động tích cực Nhưng thị trường nước ta cịn mang nặng tính tự phát, đơn giản sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước bất động sản nhiều mặt bất cập: quan quản lý nhà nước chưa có phối hợp chặt chẽ ngành có chức quản lý lĩnh vực đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, quan quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản Điều 17 Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý” Nhà nước nước phát triển kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo chế thị trường, có quản lý Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân Nhà nước giao đất cho tổ chức cá nhân sử dụng ổn định lâu dài Xác định yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tập trung chủ yếu vào thị trường bất động sản vấn đề quan trọng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản điều tiết thị trường thực tiễn Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, với hướng dẫn trực tiếp GS.TS Nguyễn Thế Đặng thực đề tài “Đánh giá số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên“ 1.2 Mục đích - Xác định yếu tố tác động chúng đến thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Dự đoán xu hướng biến động thị trường bất động sản đề xuất hướng quản lý, định giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 1.3 Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Xác định yếu tố tác động đến thị trường bất động sản thành phố Thái Nguyên - Tìm hiểu cơng tác định giá đất khu vực thành phố Thái Nguyên - Khái quát thực trạng thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Thu thập tổng hợp nguồn thơng tin có liên quan đến thị trường bất động sản - Trên sở phương pháp, số liệu điều tra, phân tích thống kê số liệu - Đề xuất giải pháp hợp lý có tính khả thi cao PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Bất động sản thị trƣờng bất động sản 2.1.1 Khái niệm bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo bất động sản khơng đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất Bất động sản bao gồm cơng trình xây dựng, mùa màng, trồng … tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, vật mặt đất với phận cấu thành lãnh thổ Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản gồm đất đai tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có nét đặc thù riêng thể quan điểm phân loại tiêu chí phân loại, tạo gọi “khu vực giáp ranh hai khái niệm bất động sản động sản” Theo Bloomberg_com/Financial Glossary [28]: “Bất động sản phần đất đai tất tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Luật dân Thái Lan, điều 100: “Bất động sản đất đai vật gắn liền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai, bao gồm quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai” Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân nước Cộng hoà XHCN Việt Nam năm 2005 thì: “Bất động sản tài sản di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác pháp luật quy định.” 2.1.2 Khái niệm thị trƣờng bất động sản Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bất động sản hàng hố đặc biệt, khơng thể di chuyển đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, làm nảy sinh quan hệ giao dịch Thị trường bất động sản nơi tiến hành giao dịch bất động sản, mang tính khu vực biến động theo thời gian Vì thị trường bất động sản tổng hoà giao dịch bất động sản đạt khu vực địa lý định giai đoạn định chịu chi phối quy luật thị trường Người mua người bán địa điểm trường hợp bán đấu giá, liên hệ với qua trung gian (công ty tư vấn nhà đất) qua mạng internet qua hệ thống thông tin liên lạc khác Chính thị trường bất động sản, giá bất động sản xác định Trong thực tế, nước ta số quan niệm thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp thị trường nhà đất Thị trường nhà đất bước đầu hình thành có xu hướng mở rộng nước ta Đâu có nhà đất dịch vụ gắn liền với nhà đất hình thành thị trường nhà đất Tuy nhiên điều lưu ý đề cập đến thị trường bất động sản, quyền sở hữu đất đai Đối với quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc tư nhân thị trường bất động sản ý nghĩa chung thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông thị trường đất đai đất đai thương phẩm hoá (đất đai đầu tư, khai thác dùng hàng hoá để thực việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai) Đối với quốc gia nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản nghĩa chung hiểu thị trường quyền sử dụng đất sở hữu nhà Đối tượng chủ yếu kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Cũng nhiều thị trường khác, ngày thị trường bất động sản khơng mang tính khu vực mà cịn mang tính quốc gia tính quốc tế Các giao dịch diễn thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm giải vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể bên bán bên Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn mua vị trí, hình thể, quy mơ, kích thước bất động sản, tiện ích sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản, hình thức phương thức tốn… Cịn giao dịch diễn thị trường bất động sản quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa bên mua bên bán Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu thơng tin chi tiết có liên quan đến bất động sản thị trường bất động sản yêu cầu thiết yếu đối tượng có tham gia vào thị trường bất động sản Theo phân tích lý luận chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu bất động sản nước quốc tế đưa số khái niệm sau thị trường bất động sản: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản nơi hình thành định việc tiếp cận bất động sản bất động sản sử dụng mục đích - Khái niệm 2: thị trường bất động sản đầu mối thực chuyển dịch giá trị hàng hoá bất động sản - Khái niệm 3: thị trường bất động sản “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý nhà nước thị trường bất động sản có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường bất động sản - Khái niệm 4: thị trường bất động sản "nơi" tiến hành giao dịch bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn Như vậy, có nhiều quan niệm khác thị trường bất động sản, sau tổng hợp kết quả, số khái niệm thị trường bất động sản khái niệm thị trường bất động sản sau: Thị trường bất động sản trình giao dịch hàng hố bất động sản bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn % 2005 2005.5 2006 2006.5 2007 2007.5 2008 1000/m 2008.5 2009 101.6 35000 101.4 30000 101.2 25000 Chỉ số giá tiêu dùng 100.8 20000 VT4 100.6 15000 VT2 10000 VT1 101 VT3 100.4 100.2 5000 100 99.8 2005 2006 2007 2008 2009 Hình 4.11: Chỉ số giá tiêu dùng thành phố Thái Nguyên 4.4 Định hƣớng giải pháp 4.4.1 Mục tiêu phát triển thị trƣờng bất động sản Báo cáo trị Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX Đảng rõ: “Thúc đẩy hình thành bước phát triển loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc biệt quan tâm đến thị trường quan trọng chưa có cịn sơ khai như: Thị trường lao động, thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản, thị trường khoa học cơng nghệ…” Đó tiếp tục tạo lập đồng yếu tố kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa giai đoạn nước ta, nhằm thực mục tiêu tổng quát chiến lược phát triển kinh tế xã hội 10 năm 2001-2010 Báo cáo trị Đảng khẳng định: “…hình thành phát triển thị trường bất động sản, cho phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy địn pháp luật” Từng bước khắc phục tồn yếu nay, chuẩn bị tốt sở hình thành phát triển thị trường bất động sản theo đường lối phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa, nhằm phát huy nguồn lực to lớn để phát triển kinh tế xã hội đồng thời đáp ứng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn xu hướng hội nhập khu vực quốc tế, đảm bảo cho việc thực quy hoạch xây dựng quản lý phát triển thị có trật tự kỷ cương nề nếp theo quy hoạch pháp luật Đó mục tiêu xây dựng phát triển thị trường bất động sản nước ta thời gian tới Tiến tới xây dựng làm minh bạch thị trường bất động sản 4.4.2 Quan điểm phát triển thị trƣờng bất động sản Nhằm thực mục tiêu trên, việc hình thành phát triển thị trường bất động sản nước ta phải quán triệt quan điểm sau: Một là, nước ta thị trường bất động sản phát triển nhanh bền vững phải thực sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Người mua, bán nhà cơng trình chuyển nhượng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Người chấp, góp vốn liên doanh bất động sản sử dụng giá trị quyền sử dụng đất chấp góp vồn liên doanh Giá trị quyền sử dụng đất lại tuỳ thuộc vào hình thức giao đất thuê đất, tuỳ thuộc vào phương pháp xác định giá trị quyền sử dụng đất… để khai thác cao nguồn lực từ đất đai, Nhà nước thực giao đất giao cho họ quyền chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn liên doanh giá trị quyền sử dụng đất Do đó, phát triển thị trường bất động sản phải phát huy cao quyền sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý mà vấn đề Nhà nước quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất mục đích, Nhà nước - người đại diện quyền sở hữu toàn dân đất đai phải thực quyền định đoạt tối cao quyền thu hút đất Sự phát triển thị trường bất động sản theo chế thị trường song khơng thể tách rời vai trị định hướng quản lý điều tiết Nhà nước Hai là, bình đẳng thành phần kinh tế Bình đẳng thành phần kinh tế để khai thác mạnh, nguồn lực đáp ứng nhu cầu đa dạng hình thành phát triển Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn thị trường bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản, doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế có quyền bán (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng), thuê, cho thuê, chấp, góp vốn liên doanh giá trị bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất)… sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản như: Biện pháp sử dụng quỹ đất tạo vồn ban đầu (tạo vốn xây dựng sở hạ tầng), biện pháp ưu đãi giao đất, thuế đất, ưu đãi tín dụng, sách thuế… Ba là, dân hoá quan hệ chuyển dịch bất động sản Thị trường bất động sản phát triển quan hệ chuyển dịch thực theo chế thị trường, Nhà nước - người quản lý xã hội tham gia điều tiết vĩ mô thị trường công cụ vĩ mơ: Chính sách, pháp luật, biện pháp hướng dẫn… Quan hệ chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, bị chi phối chủ yếu cơng cụ biện pháp kinh tế thực thị trường Vì thế, vấn đề mở rộng, dân hoá quan hệ chuyển dịch bất động sản phải xem quan điểm việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản Bốn là, phát triển thị trường bất động sản kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận động theo chế thị trường xã hội có phân hố giàu nghèo, người nghèo, người có thu nhập thấp khơng có khả tự lo chỗ ở, đô thị Mặt khác, hoạt động thị trường có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thời kỳ gặp khó khăn, cá biệt có trường hợp khơng cứu vãn bị phá sản, xã hội lại cần doanh nghiệp tồn tạo phát triển lợi ích chung xã hội Những khuyết tật vốn có mặt trái chế thị trường phải khắc Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn phục, đồng thời phát huy nhân tố người, mở rộng hội cho người có điều kiện phát huy khả tham gia vào trình phát triển bất động sản hưởng thụ thành phát triển đó, giảm bớt ngăn cách giàu nghèo mà biểu cụ thể góp phần nâng cao chất lượng sống nhân dân ăn, ở, lại học tập làm việc giữ gìn cơng xã hội 4.4.3 Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Để thực tốt mục tiêu, quan điểm nêu trên, cần phải định hướng phát triển thị trường bất động sản thời gian tới là: 4.4.3.1 Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản Xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật việc làm khởi đầu thường xuyên để thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Nhằm bước hạn chế xoá bỏ thị trường bất động sản khơng thức (thị trường Nhà nước khơng kiểm sốt được) Để tạo mơi trường pháp lý cần khẩn trương xây dựng Luật kinh doanh bất động sản Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh mối quan hệ liên quan để quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản, nhu cầu xúc để phát triển kinh tế thị trường bất động sản có quản lý vĩ mơ nhà nước Các quy định cần phải thơng thống hơn, khơng hạn chế đối tượng chuyển mua bán, chuyển nhượng nhận chuyển nhượng, thuê mướn, chấp, góp vốn liên doanh bất động sản Riêng tổ chức, cá nhân người nước ngồi có hạn chế thời gian sử dụng đất nên khống chế phạm vi thực số địa phương Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, chấp đất đai bất động sản phải thông qua đăng ký giao dịch Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Ngun http://www.lrc-tnu.edu.vn Có sách phù hợp giải sớm tốt tồn đọng nhà đất lịch sử để lại; tồn lớn cần giải dứt điểm 4.4.3.2 Công tác quy hoạch sử dụng đất Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch phải trước bước nhằm phát triển bất động sản mục đích, cân đối hiệu Diện tích đất đai có hạn mà áp lực đất đai lĩnh vực ngày tăng, phải bố trí sử dụng đất hợp lý, vừa đảm bảo nhu cầu vừa bảo vệ nguồn tài nguyên hữu hạn quý giá đất đai với quan điểm bền vững Phương án quy hoạch sử dụng đất mang tính khả thi cao 4.4.3.3 Giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hố bất động sản Hồn thiện tính pháp lý để thực giao dịch, đủ điều kiện lưu thông thị trường Để đạt giải pháp cần: Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (giảm bớt thủ tục, xem xét khoản thu tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ; xếp lại trụ sở làm việc khỏi trung tâm thương mại dịch vụ, v.v…) 4.4.3.4 Những giải pháp tài Phát triển thị trường vốn tiền tệ, huy động vốn đầu tư nước điều kiện cần thiết để hình thành thị trường bất động sản phát triển vững lành mạnh, khắc phục tình trạng cân đối cung - cầu bất động sản Giá đất Nhà nước quy định phải phù hợp với phát triển kinh tế xã hội giá thị trường điều kiện bình thường Hỗ trợ vốn ban đầu cho vay lãi suất thấp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Hỗ trợ trực tiếp từ ngân sách Nhà nước cho người nghèo, người có thu nhập thấp việc mua nhà thuê nhà Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp thời gian định doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản (số thuế miễn giảm doanh nghiệp đầu tư tăng cường lực sản xuất mở rộng kinh doanh bất động sản) 4.4.3.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản Bình đẳng thành phần kinh tế sản xuất kinh doanh bất động sản Mọi doanh nghiệp phải đăng ký kinh doanh hành nghề làm đủ nghĩa vụ tài Nhà nước Tổ chức tốt mạng lưới tư vấn giao dịch, tư vấn thông tin thị trường, tư vấn pháp luật, tư vấn giá cả, thủ tục hợp đồng giao dịch … Hình thành phát triển doanh nghiệp phát triển đất Khuyến khích tạo điều kiện để ngân hàng thương mại tham gia vào hoạt động thị trường bất động sản 4.4.3.6 Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản Tổ chức quan đăng ký bất động sản Các giao dịch bất động sản phải đăng ký Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý điều tiết thị trường bất động sản Tổ chức, thống tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào quan Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo thông tin đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn PHẦN KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1 Kết luận Thị trường bất động sản thị trường đặc thù, khác với thị trường khác diễn biến phức tạp Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến phát triển kinh tế - xã hội đất nước; góp phần chuyển dịch cấu sử dụng đất đai theo hướng tích cực hiệu quả; tạo sôi động lĩnh vực hoạt động xây dựng; phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng; phát triển hệ thống giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng xã hội; thay đổi diện mạo đô thị theo hướng đại cải thiện điều kiện người dân Từ kết nghiên cứu nhận thấy: - Công tác xác định giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên bám sát quy định Chính phủ - Mức chênh lệnh giá quy định nhà nước giá thị trường không lớn; - Giá bất động sản địa bàn thành phố Thái Nguyên chịu ảnh hưởng yếu tố: + Vị trí bất động sản định giá bất động sản cao hay thấp; + Khi có đầu tư sở hạ tầng giá bất động sản vị trí tuyến đường tăng lên; + Yếu tố trị pháp lý có tác động đến hoạt động thị trường bất động sản naamg lên; + Yếu tố xã hội tác động lớn đến giá trị bất động sản Một khu vực mà mật độ dân số tăng cao tốc độ tăng dân số học giá trị bất động sản nơi tăng lên; Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn + Thu nhập, đời sống người dân ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, thu nhập bình quân tăng lên nhu cầu nhà tăng lên; + Giá vật liệu xây dựng cao hay góp phần làm cho giá bất động sản cao hay thấp 5.2 Kiến nghị Để thị trường bất động sản phát triển, thiết nghĩ Nhà nước cần khuyến khích phát triển thị trường cho thuê thị trường chấp, tạo phát triển hài hòa ba phần thị trường bất động sản Đối với thị trường cho thuê: phận quan trọng thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường mua bán chuyển dịch Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán chuyển dịch Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào hướng ưu đãi sách tài chính, tín dụng Do đề nghị Chính phủ nghiên cứu ban hành sách thuế ưu đãi có thời hạn giảm thuế VAT, thuế thu nhập, thuế chuyển mục đích sử dụng, giá thuê đất… để khuyến khích doanh nghiệp cá nhân đầu tư cơng trình kiến trúc cho thuê Phân cấp cho quyền địa phương quyền tự chủ việc định giá thuê đất tùy theo lĩnh vực khuyến khích đầu tư cho thuê Đối với ngân hàng thương mại, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên có sách rõ ràng khuyến khích ngân hàng tài trợ cho dự án xây dựng nhà cơng trình kiến trúc khác cho thuê Các sách tài tín dụng hướng vào mục tiêu tạo hấp dẫn thu hút nhà đầu tư vào thị trường cho thuê nhờ thị trường kéo giá thuê tiếp cận với mặt chung kinh tế; hướng nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê Đối với thị trường chấp: Đây thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” bất động sản sang “vốn sống” hoạt động thị trường tín dụng Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Để phát triển thị trường này, đề nghị Chính phủ trước hết cho rà sốt lại tất quy trình thủ tục liên quan đến chấp bất động sản từ giai đoạn chấp đến giai đoạn phát bất động sản, mà phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng Mặc dù vấn đề chế định Bộ luật Dân Luật Đất đai, thực tế thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá… phức tạp người chấp lẫn người nhận chấp Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2000-2010 Nguyễn Đình Bồng (2008), Giáo trình Thị trường bất động sản, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Cục Quản lý nhà Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng Lê Văn Cư (2006), Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, Tạp chí Xây dựng 2/2006 Nguyễn Vũ Kiên (2005), Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh" Trần Du Lịch, Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, Thời báo Tài Việt Nam số 32 ngày 15/3/2006 Luật dân 2005 Luật đất đai 2003 Luật Xây dựng 2003 10 Luật Kinh doanh bất động sản 11 2006Luật Nhà 2005 12 Trần Thị Ngọc (2007), Thiết kế sở liệu bất động sản phục vụ quản lý phát triển thị trường bất động sản khu vực đô thị 13 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2005 14 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2006 15 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2007 16 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2008 17 Niên giám thống kê tỉnh Thái Nguyên năm 2009 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2004), Đề án nâng cấp đô thị loại 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2005), Quyết định số 3234/2004/QĐ-UB ngày 24 tháng 12 năm 2004 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2006), Quyết định số 55/2006/QĐ-UB ngày 10 tháng năm 2006 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 21 UBND tỉnh Thái Nguyên (2007), Quyết định số 2958/2006/QĐ-UB ngày 27 tháng 12 năm 2006 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 22 UBND tỉnh Thái Nguyên (2008), Quyết định số 3033/2007/QĐ-UB ngày 27 tháng 12 năm 2007 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Quy định loại giá đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 23 UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 72/2008/QĐ-UB ngày 29 tháng 12 năm 2008 UBND tỉnh Thái Nguyên việc Phê duyệt giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên 24 Webside http://www.hochiminhcity.gov.vn 25 Webside http://www.more.gov.vn 26 Webside http://www.moc.gov.vn 27 Webside http://www.tnmtthainguyen.gov.vn 28 http://www.bloomberg.com Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích 1.3 Yêu cầu .2 PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Bất động sản thịtrường bất động sản .2 2.1.1 Khái niệmvề bất động sản 2.1.2 Khái niệmvề thị trƣờng bất động sản 2.1.3 Phân loại thị trƣờng bất động sản 2.1.3.1 Căn vào hình thái vật chất đối tượng trao đổi 2.1.3.2 Căn vào khu vực có bất động sản 2.1.3.3 Căn theo công dụng bất động sản 2.1.3.4 Căn theo hoạt động thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) 2.1.3.5 Căn theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường 2.2 Quản lý nhà nước đối vớithịtrường bất độngsản 2.2.1 Vai trò quảnlý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 2.2.1.1 Tính chất, đặc điểm thị trƣờng bất động sản 2.2.1.2 Vai trò thị trƣờng bất động sản 11 2.2.1.3 Vai trò nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 12 2.2.2 Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản 13 2.3 Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam 14 2.4 Khái quát trạng quản lý thịtrường bất độngsản khu vực đô thịở Việt Nam 16 2.4.1 Khái quát chung thị trƣờng bất động sảnở nƣớc ta qua sốgiai đoạn .16 2.4.2 Đặc điểmcủa thị trƣờng bất động sảnViệt Nam .20 2.4.3 Thực trạng công tác quảnlý thị trƣờng bất động sản nƣớc ta 22 2.4.4 Thực trạng thị trƣờng bất động sảntại khuvực đôthị Việt Nam 24 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 2.4.4.1.Thị trƣờng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 24 2.4.4.2 Đối với thị trƣờng cho thuê, góp vốn, chấp bất động sản 28 2.5 Khái quát trạng quản lý thị trƣờng bất động sản khu vực đô thị Việt Nam 29 2.5.1 Khái quát chung thị trƣờng bất động sảnở nƣớc ta qua sốgiai đoạn .29 2.5.2 Đặc điểm thị trƣờng bất động sản Việt Nam 33 2.5.3 Thực trạng công tác quảnlý thị trƣờng bất động sản nƣớc ta 35 2.5.4 Thực trạng thị trƣờng bất động sảntại khuvực đôthị Việt Nam 37 2.5.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 37 2.5.4.2 Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, chấp bất động sản 41 PHẦN 43 NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .43 3.1 Đốitượng nghiên cứu .43 3.2 Nội dung nghiên cứu 43 3.2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 43 3.2.2 Tình hình biếnđộng thị trƣờng bất động sảncủa thành phố Thái Nguyên 43 3.2.3 Các yếutốảnh hƣởng đếngiá bất động sảncủa thành phố Thái Nguyên 43 3.2.4 Định hƣớng giải pháp .43 3.3 Phương pháp nghiên cứu 43 3.3.1 Phƣơng phápthu thậptài liệu, sốliệu 43 3.3.2 Phƣơng phápđiềutra, phântích 44 3.3.3 Phƣơng pháp xửlý sốliệu 44 PHẦN 45 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 45 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hộicủa thành phố Thái Nguyên .45 4.1.1 Điều kiện tự nhiên .45 4.1.1.1.Vị trí địa lý 45 4.1.1.2 Địa hình 45 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 46 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 4.1.3 Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng 47 4.1.4 Tình hình sử dụng đất 47 4.2 Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản thành phố Thái Nguyên 51 4.2.1 Biến động giá đất theo vùng 51 4.2.2 Giá đất loại đƣờng nội thành 54 4.2.3 Biếnđộng giá đất trêncác trục đƣờng 57 4.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên 63 4.3.1 Yếutốtự nhiên- sở hạ tầng .63 4.3.2 Yếutốchínhtrị pháp lý .67 4.3.3 Các yếutố xã hội 71 4.3.4 Các yếutố kinh tế 74 4.3.5 Các yếutốliến quanđếnthị trƣờng 76 4.4 Định hƣớng giải pháp 80 4.4.1 Mục tiêu phát triểnthị trƣờng bất động sản 80 4.4.2 Quan điểm phát triểnthị trƣờng bất động sản 81 4.4.3 Định hƣớng phát triểnthị trƣờng bất động sản 83 4.4.3.1 Từng bước xây dựng hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản 83 4.4.3.2 Công tác quy hoạch sử dụng đất 84 4.4.3.3 Giải pháp nhằm tạo nhiều hàng hoá bất động sản 84 4.4.3.4 Những giải pháp tài 84 4.4.3.5 Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản 85 4.4.3.6 Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản 85 PHẦN 86 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 86 5.1 Kết luận 86 5.2 Kiến nghị .87 TÀI LIỆU THAM KHẢO 89 Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Số hóa Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ... HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - -Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN... hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 17: Các số tăng trưởng dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản thành phố Thái Nguyên Bảng 18: Tăng trưởng GDP thu nhập bình quân ảnh hưởng. .. trường bất động sản thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên? ?? 1.2 Mục đích - Xác định yếu tố tác động chúng đến thị trường bất động sản khu vực thành phố Thái Nguyên - Dự đoán xu hướng biến động thị