Khác với các hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ và các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất v.v. Trước hết là các chế độ quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng về nhà đất. Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở này sẵn sàng và có đầy đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Những nguồn đất đai và nhà ở có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu và sử dụng không thể tham gia vào nguồn cung của thị trường bất động sản hợp pháp và không được tính vào nguồn cung chính thức về bất động sản; nếu có chăng nó chỉ tham gia giao dịch ngoài thị trường đen và do vậy nó cũng không được thể hiện mức cung đầy đủ.
Sự hợp pháp hoá về các quyền sở hữu và sử dụng bất động sản cùng với việc thừa nhận và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu về bất động sản. Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và đa dạng hoá cơ cấu về cung. Một thị trường hoạt động không công khai, không được thừa nhận và không có sự điều tiết của Nhà nước thường bị một số thế lực đen chi phối và điều tiết. Để thu được lợi nhuận, các thế lực này có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy, tính chất hoạt động của thị trường bất động sản, thái độ cũng như những can thiệp của Nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung và cầu.
Sự thừa nhận và chủ trương đa dạng hoá các nguồn cung về nhà ở cũng là một nhân tố hết sức quan trọng mở đường cho việc đa dạng hoá các hình
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
thức phát triển nhà ở và làm phong phú thêm số lượng và cơ cấu của các nguồn cung nhà ở.
Chính sách đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng và mở rộng phạm vi phát triển đô thị là những tác động trực tiếp đến cung về bất động sản. Dù bất luận là đa dạng hoá về hình thức và các nguồn tham gia xây dựng phát triển nhà ở, song Nhà nước luôn luôn là người duy nhất có chức năng, vai trò và khả năng trong việc đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng.
Việc đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng phải đi trước và theo đó các hoạt động xây dựng và cung cấp nhà ở, công sở văn phòng và các khu thương mại mới có thể phát triển tiếp theo. Nếu việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng của Nhà nước không được triển khai thì dù các tiềm lực xây dựng có to lớn đến đâu, các chủ trương chính sách khác có hấp dẫn biết bao nhiêu, những vùng đất không có cơ sở hạ tầng vẫn chỉ là đất không hơn không kém chứ không thể trở thành nguồn cung bất động sản. Vì vậy, sự phát triển và hoàn thiện của kết cấu hạ tầng là một tác nhân quan trọng đối với sự thay đổi về lượng cung bất động sản.
Đất đai là tài sản quý giá của mỗi quốc gia, thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Vì vậy nhà nướ nắm quyền tuyệt đối với đất đai trong phạm vi toàn lãnh thổ. Nhà nước phải đảm bảo sử dụng đất theo nguyên tắc: đầy dủ, tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả nhất. Để làm được điều đó Nhà nước cần quản lý chặt chẽ quỹ đất của mình thông qua các chính sách pháp luật. Bởi thế bất động sản rất “nhạy cảm” với sự thay đổi của các yếu tố pháp lý.
Các chính sách khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản tăng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất, chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản, các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Cụ thể là:
* Các chính sách có tác động gián tiếp như: sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua đó có thể làm cho giá bất động sản gia tăng.
* Các chính sách tác động trực tiếp như:
- Chính sách cho phép Việt kiều mua bất động sản tại Việt Nam.
- Chính sách cho phép những người không có hộ khẩu thành phố được mua nhà tại thành phố.
- Chính sách tài chính áp dụng đối với những người được nhà nước giao đất, cho thuê đất…
- Chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản
- Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.
Giá bất động sản là biểu hiện bằng tiền của giá trị của đất đai, là giá tiền thỏa thuận giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Ở các thời điểm khác nhau giá cả bất động sản cũng thay đổi theo chiều hướng khác nhau. Vì thế, những biến động về tiền tệ, chính sách tiền tệ có ảnh hưởng rất lớn đến giá bất động sản. Giá bất động sản phụ thuộc vào sự ổn định của đồng tiền, nếu sức mua của đồng tiền tăng giá bất động sản giảm, ngược lại nếu sức mua của đồng tiền giảm giá bất động sản tăng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Trước những thông tin phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản. Luật Thuế thu nhập cá nhân (có hiệu lực từ 1/1/2009) đã quy định thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên đã chịu tác động không nhỏ tới tâm lý người mua và người bán. Các hoạt động chuyền nhượng bất động sản trong những năm trước khi Luật Thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực diễn ra sôi động hơn.
Bảng 4.16: Lãi suất ngân hàng ảnh hƣởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên STT Chỉ số Đơn vị tính Năm 2005 2006 2007 2008 2009
1 Lãi suất ngân
hàng % 11,04 11,16 12,24 13,24 10,26 2 Số GCN được cấp chiếc 7079 8181 611 1271 381 3 Đường loại 1 VT 1 VT 2 VT 3 VT 4 1000đ/m2 15.000 18.000 20.000 24.000 31.000 11.000 13.000 16.000 20.000 24.000 8.000 10.000 12.000 16.000 18.000 3.000 5.000 7.000 8.000 8.000
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn 0 2 4 6 8 10 12 14 2005 2006 2007 2008 2009 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000
Lãi suất ngân hàng VT4
VT3 VT2 VT1
Hình 4.5: Lãi suất ngân hàng và giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên