Cùng với thị trường mua bán quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản cũng đã ra đời và phát triển mạnh mẽ từ năm 1993.
Thị trường cho thuê bất động sản chủ yếu gồm các hoạt động: thuê đất, thuê lại đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng. Thị trường cho thuê bất động sản diễn ra sôi động ở các khu đô thị lớn với nhiều mục đích khác nhau: phục vụ cho sinh hoạt hoặc kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Trong giai đoạn này, mặc dù các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản suy giảm đáng kể nhưng thị trường cho thuê bất động sản vẫn diễn ra sôi động.
Thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước để vay vốn và phục vụ đời sống và sản xuất kinh doanh cũng là một trong các hoạt động vô cùng quan trọng. Đặc biệt trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay, khi các chủ đầu tư đang đứng trước quy luật cạnh tranh gay gắt, vốn là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất giúp họ mở rộng phạm vi sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản xuất, tạo chỗ đứng vững chắc trong nền kinh tế thị trường.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị bất động sản cũng diễn ra sôi động ở nước ta. Cùng với quá trình đổi mới, các cơ sở sản xuất kinh doanh của mọi thành phần kinh tế phát triển nhanh cả về số lượng lẫn quy mô và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta. Quá trình phát triển đó đã dẫn tới sự liên doanh, liên kết giữa các tổ chức kinh tế trong nước với nhau, liên doanh, liên kết và hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa các tổ chức trong nước với tổ chức cá nhân, nước ngoài. Đến nay, nhiều dự án đầu tư nước ngoài vào nước ta dưới hình thức liên doanh hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh mà trong đó vốn góp liên doanh phía Việt Nam chủ yếu là giá trị bất động sản. Đây thực sự là quá trình chuyển hoá giá trị bất động sản thành vốn trên thị trường.
Nói chung, thị trường bất động sản nước ta trong thời gian qua có nhiều biến động phức tạp. Hiện tượng đóng băng thị trường giai đoạn sau năm 2003 vừa bao hàm yếu tố tích cực cũng như tiêu cực nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Tuy nhiên đây là thời gian chuyển mình trong chính sách cũng như cơ chế vận hành nên điều này sẽ không thể tránh khỏi. Với những nhận thức và định hướng đúng đắn của Nhà nước về chính sách cũng như cơ chế quản lý, hy vọng thị trường bất động sản ở nước ta sẽ sớm đi vào hoạt động hiệu quả và lành mạnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
PHẦN 3
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
Việc tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản là cần thiết nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất ở, nhà ở và các công trình gắn liền với đất đai.
Đề tài đề cập đến đối tượng chính trong công tác quản lý thị trường bất động sản tại khu vực đô thị - đó là đất đai và các tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên – tỉnh Thái Nguyên.
3.2. Nội dung nghiên cứu
3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên Thái Nguyên
3.2.2. Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản của thành phố Thái Nguyên Thái Nguyên
- Phân vùng giá nhà đất
- Sự biến động giá bất động sản
3.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Thái Nguyên
- Nhóm yếu tố tự nhiên – cơ sở hạ tầng - Nhóm yếu tố kinh tế
- Nhóm yếu tố văn hóa xã hội
- Nhóm yếu tố về thể chế chính sách
3.2.4. Định hƣớng giải pháp
3.3. Phƣơng pháp nghiên cứu
3.3.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu
- Thu thập các văn bản quy định về giá đất ở, nhà ở và các công trình xây dựng trên đất của UBND tỉnh Thái Nguyên áp dụng cho thành phố Thái Nguyên.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Thu thập các tài liệu, số liệu về mua bán bất động sản từ năm 2007 đến năm 2009 tại phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường, các công ty môi giới bất động sản trên địa bàn.
- Điều tra giá bất động sản tại một vài địa điểm để đánh giá, phân tích và tổng hợp thông tin trong các tài liệu đã thu thập được nhằm chỉ ra yếu tố chủ đạo ảnh hưởng đến giá bất động sản.
3.3.2. Phƣơng pháp điều tra, phân tích
- Phương pháp điều tra khảo sát thực địa: khảo sát tình hình thực tế, thu thập bổ sung thông tin thực tế có liên quan đến thị trường bất động sản trên địa bàn, kiểm tra kết quả nghiên cứu, khẳng định các yếu tố chủ đạo ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.
- Phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu, tài liệu.
- Phương pháp điều tra chọn mẫu: Chọn mẫu điều tra điển hình đại diện cho các đối tượng sử dụng tài nguyên đất. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
3.3.3. Phƣơng pháp xử lý số liệu
- Loại bỏ những số liệu không phản ánh đúng giá cả của thị trường, những thông tin phản ánh sai sự thật.
- Đánh giá chất lượng: thẩm định lại độ chính xác của các chỉ số tính toán.
- Trong quá trình điều tra những mảnh đất có các tài sản trên đó, việc xác định giá đất sẽ được tính bằng phương pháp tách giá trị tài sản gắn liền với đất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
PHẦN 4
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên Thái Nguyên
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1.Vị trí địa lý
Thành phố Thái Nguyên nằm ở phía tây bắc thủ đô Hà Nội, có tổng diện tích 18630.56 ha, được tiếp giáp với các huyện trong tỉnh theo hướng sau:
- Phía Bắc giáp với huyện Đồng Hỷ, huyện Phú Lương - Phía Đông giáp với thị xã Sông Công
- Phía Tây giáp với huyện Đại Từ - Phía Nam giáp huyện Phổ Yên
Thành phố có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Là trung tâm giao lưu văn hóa của vùng Việt Bắc, là đầu mối giao thông với các tỉnh miền xuôi và nhất là thủ đô Hà Nội với các tỉnh miền núi phía bắc như Hà Giang, Tuyên Quang, Bắc Cạn, Cao Bằng, Lạng Sơn…
4.1.1.2.Địa hình
Địa hình của thành phố Thái Nguyên được coi như miền đồng bằng riêng của tỉnh Thái Nguyên. Đây là miền có độ cao thấp nhất, ruộng đất tập trung ở hai bên bờ sông Cầu và sông Công, được hình thành bởi sự bồi tụ phù sa của 2 con sông này. Tuy nhiên, vùng này vẫn mang tính chất, mang dáng dấp của địa mạo trung du với kiểu bậc thềm phù sa và bậc thang nhân tạo, thềm phù sa mới và bậc thềm pha tích (đât dốc tụ). Địa hình của vùng này gồm có những đồi gò, thoải, bát úp xen kẽ nhau. Độ dốc từ 8º - 25º chiếm không đáng kể, phần lớn diện tích có độ dốc nhỏ hơn 8º loại này thích hợp với cây lúa, cây trồng hàng năm. Kết quả xác định độ dốc của thành phố thể hiện bảng sau (đất ở, đất chuyên dùng và sông suối không phân cấp độ dốc).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
Thành phố Thái Nguyên là khu trung tâm của tỉnh Thái Nguyên cho nên nó có vị trí địa lý thuận lợi, có hệ thống đường giao thông thuận lợi để lưu thông hàng hóa trong và ngoài tỉnh. Do đó điều kiện sản xuất thuận lợi, có thị trường tiêu thụ nên đời sống của nhân dân ngày càng được nâng cao, mức tăng trưởng kinh tế bình quân từ năm 2005-2009 đạt 14.5%
Thành phố Thái Nguyên có 28 đơn vị hành chính (xã, phường) thuộc tỉnh Thái Nguyên với tổng dân số toàn thành phố là 279.710 người, trong đó số dân sống ở vùng nông thôn có 79.290 người, số dân sống ở thành thị có 200.420 người. Mật độ dân trung bình của thành phố hiện nay là 1.474 người/km2
.
Cơ cấu kinh tế của thành phố Thái Nguyên có các ngành: Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp; Thương mại dịch vụ và du lịch; Nông nghiệp. Sản xuất nông nghiệp của thành phố tuy phát triển nhanh nhưng không đáp ứng được nhu cầu của thị trường, không có sản phẩm suất khẩu lớn. Cùng với sự phát triển của ngành nông nghiệp, ngành lâm nghiệp của thành phố cũng không ngừng phát triển.
Chỉ tiêu Diện tích (ha) Tỉ lệ %
1. Cấp 1 (0 – 3 độ) 5 366,65 28,81 2. Cấp 2 (3 – 8 độ) 1 567,80 8,42 3. Cấp 3 (8 – 15 độ) 1 454,86 7,81 4. Cấp 4 (15 – 20 độ) 1 754,79 9,42 5. Cấp 5 (20 – 25 độ) 353,87 1,90 6. Cấp 6 (25 độ trở lên) 2 271,97 12,19 7. Đất chuyên dùng 3 161,16 16,97 8. Đất ở 1 553,22 8,34 9. Sông, suối, ao hồ 1 146,24 6,15 Tổng cộng 18 630,56 100,00
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Cơ cấu kinh tế những năm gần đây trên địa bàn thành phố được chuyển đổi nhanh chong theo hướng tăng tỷ trọng các ngành công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, xây dựng và thương mại, dịch vụ. Mạng lưới thương mại dịch vụ được xây dựng củng cố và ngày càng chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu kinh tế của thành phố
4.1.3. Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng
Thành phố Thái Nguyên là thành phố công nghiệp, dân số đô thị ngày một tăng do sự phát triển cơ học nên việc quản lý đô thị của thành phố ngày một phức tạp. Vì vậy thành phố đã quan tâm chú trọng đến việc xây dựng cơ sở hạ tầng để phù hợp với chương trình phát triển công nghiệp và dịch vụ du lịch.
Mạng lưới giao thông của thành phố khá đa dạng và phong phú. Có nhiều tuyến giao thông quan trọng chạy qua thành phố như Quốc lộ 3, Quốc lộ 1B, Quốc lộ 37. Ngoài hệ thống đường bộ còn có hệ thống đường sắt, đường thủy cũng góp phần thúc đẩy lưu thông hàng hóa và đi lại của nhân dân ra các tỉnh bên ngoài.
Mạng lưới điện phát triển mạnh toàn thành phố có điện lưới quốc gia phuc vụ cho sinh hoạt và sản xuất. Nguồn điện phục vụ cho nhân dân trong thành phố là từ mạng điện Quốc gia 110kv, mạng điện 220kv, lưới điện 35kv. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Sự nghiệp giáo dục và đào tạo được duy trì ổn định và có bước phát triển. Các công trình trường học đều được dầu tư xây dựng, nâng cấp. Hiện nay trên địa bàn thành phố có 39 trường mầm non, 35 trường tiểu học, 28 trường THCS, 12 trường PTTH, 01 Trung tâm giáo dục thường xuyên, 3 trường trung cấp, 10 trường Cao đẳng, 06 trường Đại học.
4.1.4. Tình hình sử dụng đất
Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010 của thành phố Thái Nguyên (bảng 4.2), tổng diện tích tự nhiên của thành phố là 18 630,56 ha. Trong đó đất nông nghiệp là 12 266,51 ha, chiếm 65,84% diện tích đất tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 5 992,86 ha, chiếm 32,17% diện tích đất tự nhiên; đất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
chưa sử dụng là 371,19 ha, chiếm 1,99% diện tích đất tự nhiên. Diện tích đất ở trong thành phố là 1 553,22 ha, chiếm 8,34% diện tích đất tự nhiên. Trong đó đất ở đô thị là 997,02 ha, chiếm 5,35% diện tích đất tự nhiên; đất ở nông thôn là 556,20 ha, chiếm 2,97% diện tích đất tự nhiên.
Bảng 4.2: Diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2010
STT Loại đất Mã Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
Tổng diện tích tự nhiên 18 630,56 100,00
1 Tổng diện tích đất nông nghiệp NNP 12 266,51 65,84
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 9 021,64 48,42
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 5 017,50 26,93
1.1.1.1 Đất trồng lúa LUA 3 661,23 19,65
1.1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC 17,57 0,09
1.1.1.3 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 1 338,70 7,19
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 4 004,14 21,49
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 2 911,52 15,63
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1 926,70 10,34
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 984,82 5,29
1.3 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 329,94 1,77
1.4 Đất nông nghiệp khác NKH 3,41 0,02
2 Đất phi nông nghiệp PNN 5 992,86 32,17
2.1 Đất ở OTC 1 553,22 8,34
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 556,20 2,99
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 997,02 5,35
2.2 Đất chuyên dùng CDG 3 161,16 16,97
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp
CTS 85,86 0,46
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 258,88 1,39
2.2.3 Đất an ninh CAN 16,28 0,09 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.2.4 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp
CSK 498,68 2,68
2.2.5 Đất có mục đích công cộng CCC 2 301,46 12,35
2.3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng TTN 13,54 0,07
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 115,40 0,62
2.5 Đất sông suối và nặt nước chuyên dùng
SMN 1 146,24 6,15
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 3,30 0,02
3 Đất chƣa sử dụng CSD 371,19 1,99
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 282,96 1,52
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 88,23 0,47
Theo đó cũng đánh giá được các đối tượng sử dụng đất trên địa bàn thành phố được thể hiện tại bảng 4.3.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 4.3: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tƣợng sử dụng
Đối tƣợng sử dụng Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Mục đich sử dụng
Hộ gia đình cá nhân 1 551,36 8,33 OTC, CDG
Tổ chức kinh tế 696,93 3,74 CDG, NTD,
SMN, PNK
Các tổ chức khác sử dụng 28,34 0,15 CDG, TTN
Cơ quan đơn vị của nhà nước 810,42 4,35 CDG, SMN
UBND cấp xã 174,54 0,95 CDG, TTN,
PNK
Qua kế quả kiểm kê đất đai năm 2010 và kết quả kiểm kê đất đai năm 2005 có sự biến động về cơ cấu sử dụng đất và đối tượng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên được thể hiện trên bảng 4.4 và 4.5.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Bảng 4.4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2005 và năm 2010
STT Loại đất Mã Diện tích năm 2010 Diện tích năm 2005 So sánh Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tăng (+) Giảm (-) 1 Tổng diện tích tự nhiên 18 630.56 100,00 17 707,52 100,00 0 1.1 Tổng diện tích đất nông nghiệp NNP 12 266,51 65,84 11 700.30 66.08 -0.24
1.1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 9 021,64 48,42 8 392,97 47,40 1,02
1.1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CH N 5 017,50 26,93 4 637,3 26,19 0,74 1.1.1.2 Đất trồng lúa LUA 3 661,23 19,65 3 439,49 19,42 0,23 1.1.2 Đất cỏ dùng vào chăn nuôi COC 14,57 0,09 3,38 0,02 0,07
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm HN (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
K
1 338,70 7,19 1 194,43 6,75 0,44
1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 4 004,14 21,49 3 755,67 21,21 0,28
1.2.1 Đất lâm nghiệp LNP 2 911,52 15,63 2 997,80 16,93 -1,30 1.2.2 Đất rừng sản xuất RSX 1 926,70 10,34 2 011,89 11,36 -1,02 1.3 Đất rừng phòng hộ RPH 984,82 5,29 985,91 5,57 -0,28 1.5 Đất nuôi trồng thủy sản NTS 329,94 1,77 301,08 1,70 0,07 2 Đất nông nghiệp khác NK H 3,41 0,02 8,45 0,05 -0,03
2.1 Đất phi nông nghiệp PNN 5 992,86 32,17 5 647,64 31,89 0,28
2.1.1 Đất ở OTC 1 553,22 8,34 1 432,26 8,09 0,25
2.1.2 Đất ở tại nông thôn ONT 556,20 2,99 401,24 2,27 0,72
2.2 Đất ở tại đô thị ODT 997,02 5,35 1 031,02 5,82 -0,47
2.2.1 Đất chuyên dùng CD
G
3 161,16 16,97 3 379,37 19,08 -2,11
2.2.2 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp
CTS 85,86 0,46 92,32 0,52 -0,06
2.2.3 Đất quốc phòng CQP 258,88 1,39 213,56 1,21 0,18