Tổ chức cơ quan đăng ký bất động sản. Các giao dịch về bất động sản đều phải được đăng ký. Tạo tiền đề cho Nhà nước quản lý và điều tiết thị trường bất động sản.
Tổ chức, thống nhất tập trung thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trước bạ vào một cơ quan.
Tổ chức hệ thống dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường bất động sản, đảm bảo các thông tin đầy đủ, minh bạch và dễ tiếp cận.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
Thị trường bất động sản là một thị trường đặc thù, khác với những thị trường khác và hiện đang diễn biến khá phức tạp. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản có ảnh hưởng tích cực nhiều mặt đến sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đai theo hướng tích cực và hiệu quả; tạo ra sự sôi động trong các lĩnh vực như hoạt động xây dựng; phát triển hệ thống ngân hàng tín dụng; phát triển hệ thống giao thông vận tải; tăng cường kết cấu hạ tầng xã hội; thay đổi diện mạo đô thị theo hướng hiện đại và cải thiện điều kiện ở của người dân.
Từ kết quả nghiên cứu chúng ta có thể nhận thấy:
- Công tác xác định giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên đã bám sát những quy định của Chính phủ
- Mức chênh lệnh giữa giá quy định của nhà nước và giá thị trường là không lớn;
- Giá bất động sản trên địa bàn thành phố Thái Nguyên chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố:
+ Vị trí của bất động sản quyết định giá của bất động sản đó cao hay thấp;
+ Khi có đầu tư cơ sở hạ tầng thì giá bất động sản tại các vị trí của tuyến đường được tăng lên;
+ Yếu tố chính trị pháp lý có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản đều được naamg lên;
+ Yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị bất động sản. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất động sản nơi đó sẽ tăng lên;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
+ Thu nhập, đời sống của người dân ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường bất động sản, khi thu nhập bình quân tăng lên nhu cầu về nhà ở cũng tăng lên;
+ Giá vật liệu xây dựng cao hay cũng góp phần làm cho giá bất động sản đó cao hay thấp.
5.2. Kiến nghị
Để thị trường bất động sản phát triển, thiết nghĩ Nhà nước cần khuyến khích phát triển thị trường cho thuê và thị trường thế chấp, tạo sự phát triển hài hòa ba phần của thị trường bất động sản.
Đối với thị trường cho thuê: đây là một bộ phận quan trọng của thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường mua bán và chuyển dịch. Giá cho thuê gắn liền với giá mua bán chuyển dịch. Muốn giảm giá thuê để phát triển thị trường cho thuê cần phải giảm chi phí đầu vào và được hướng ưu đãi trong các chính sách tài chính, tín dụng. Do đó đề nghị Chính phủ nghiên cứu ban hành chính sách thuế ưu đãi có thời hạn như giảm thuế VAT, thuế thu nhập, thuế chuyển mục đích sử dụng, giá thuê đất… để khuyến khích các doanh nghiệp và cá nhân đầu tư các công trình kiến trúc cho thuê. Phân cấp cho chính quyền địa phương quyền tự chủ trong việc định giá thuê đất tùy theo lĩnh vực khuyến khích đầu tư cho thuê.
Đối với các ngân hàng thương mại, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên có chính sách rõ ràng về khuyến khích các ngân hàng tài trợ cho các dự án xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác cho thuê. Các chính sách tài chính và tín dụng đều hướng vào mục tiêu tạo sự hấp dẫn thu hút các nhà đầu tư vào thị trường cho thuê và nhờ đó thị trường sẽ kéo giá thuê tiếp cận với mặt bằng chung của nền kinh tế; hướng các nhà đầu tư chuyển từ thị trường mua bán sang thị trường cho thuê.
Đối với thị trường thế chấp: Đây là thị trường quan trọng để chuyển từ “vốn chết” bất động sản sang “vốn sống” hoạt động trong thị trường tín dụng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Để phát triển thị trường này, đề nghị Chính phủ trước hết cho rà soát lại tất cả quy trình thủ tục liên quan đến thế chấp bất động sản từ giai đoạn thế chấp đến giai đoạn phát mãi bất động sản, mà hiện nay còn rất phức tạp, làm nản lòng nhiều tổ chức tín dụng. Mặc dù vấn đề này đã được chế định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai, nhưng trên thực tế những thủ tục liên quan đến xác định giá trị bất động sản, công chứng, phát mãi, đấu giá… đều rất phức tạp đối với cả người thế chấp lẫn người nhận thế chấp.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Báo cáo quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2000-2010.
2. Nguyễn Đình Bồng (2008), Giáo trình Thị trường bất động sản, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
3. Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng
4. Lê Văn Cư (2006), Để thị trường bất động sản phát triển bền vững hơn, Tạp chí Xây dựng 2/2006
5. Nguyễn Vũ Kiên (2005),Tìm hiểu và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh".
6. Trần Du Lịch, Để lành mạnh hóa thị trường bất động sản, Thời báo
Tài chính Việt Nam số 32 ngày 15/3/2006
7. Luật dân sự 2005 8. Luật đất đai 2003 9. Luật Xây dựng 2003
10. Luật Kinh doanh bất động sản 11. 2006Luật Nhà ở 2005
12. Trần Thị Ngọc (2007), Thiết kế cơ sở dữ liệu bất động sản phục vụ
quản lý và phát triển thị trường bất động sản tại khu vực đô thị.
13. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2005 14. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2006 15. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2007 16. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2008 17. Niên giám thống kê của tỉnh Thái Nguyên năm 2009
18. UBND tỉnh Thái Nguyên (2004), Đề án nâng cấp đô thị loại 1. 19. UBND tỉnh Thái Nguyên (2005), Quyết định số 3234/2004/QĐ-UB
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
20. UBND tỉnh Thái Nguyên (2006), Quyết định số 55/2006/QĐ-UB ngày 10 tháng 1 năm 2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
21. UBND tỉnh Thái Nguyên (2007), Quyết định số 2958/2006/QĐ-UB
ngày 27 tháng 12 năm 2006 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
22. UBND tỉnh Thái Nguyên (2008), Quyết định số 3033/2007/QĐ-UB
ngày 27 tháng 12 năm 2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
23. UBND tỉnh Thái Nguyên (2009), Quyết định số 72/2008/QĐ-UB ngày 29 tháng 12 năm 2008 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.
24. Webside http://www.hochiminhcity.gov.vn 25. Webside http://www.more.gov.vn
26. Webside http://www.moc.gov.vn
27. Webside http://www.tnmtthainguyen.gov.vn 28. http://www.bloomberg.com
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
PHẦN 1 ... 1
ĐẶT VẤN ĐỀ ... 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ... 1
1.2. Mục đích ... 2
1.3. Yêu cầu ... 2
PHẦN 2 ... 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU ... 2
2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản ... 2
2.1.1. Khái niệm về bất động sản ... 2
2.1.2. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản ... 3
2.1.3. Phân loại thị trƣờng bất động sản ... 6
2.1.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi ... 6
2.1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản ... 6
2.1.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản ... 7
2.1.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) ... 7
2.1.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường .. 7
2.2. Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ... 8
2.2.1. Vai trò quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản... 8
2.2.1.1. Tính chất, đặc điểm của thị trƣờng bất động sản ... 8
2.2.1.2. Vai trò của thị trƣờng bất động sản ... 11
2.2.1.3. Vai trò của nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ... 12
2.2.2. Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ... 13
2.3. Các thành phần tham gia thị trường bất động sản Việt Nam ... 14
2.4. Khái quát hiện trạng quản lý thị trường bất động sản khu vực đô thị ở Việt Nam ... 16
2.4.1. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta qua một số giai đoạn ... 16
2.4.2. Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản Việt Nam ... 20
2.4.3. Thực trạng công tác quản lý thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta ... 22
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
2.4.4.1.Thị trƣờng mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ... 24
2.4.4.2. Đối với thị trƣờng cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản .... 28
2.5. Khái quát hiện trạng quản lý thị trƣờng bất động sản khu vực đô thị ở Việt Nam... 29
2.5.1. Khái quát chung về thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta qua một số giai đoạn ... 29
2.5.2. Đặc điểm của thị trƣờng bất động sản Việt Nam ... 33
2.5.3. Thực trạng công tác quản lý thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta ... 35
2.5.4. Thực trạng thị trƣờng bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam ... 37
2.5.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ... 37
2.5.4.2. Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản ... 41
PHẦN 3 ...43
NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...43
3.1. Đối tượng nghiên cứu ... 43
3.2. Nội dung nghiên cứu... 43
3.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên ... 43
3.2.2. Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản của thành phố Thái Nguyên ... 43
3.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên ... 43
3.2.4. Định hƣớng giải pháp ... 43
3.3. Phương pháp nghiên cứu ... 43
3.3.1. Phƣơng pháp thu thập tài liệu, số liệu ... 43
3.3.2. Phƣơng pháp điều tra, phân tích ... 44
3.3.3. Phƣơng pháp xử lý số liệu ... 44
PHẦN 4 ...45
KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ...45
4.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Thái Nguyên ... 45
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ... 45
4.1.1.1.Vị trí địa lý ... 45
4.1.1.2. Địa hình ... 45
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
4.1.3. Cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng ... 47
4.1.4. Tình hình sử dụng đất ... 47
4.2. Tình hình biến động thị trƣờng bất động sản của thành phố Thái Nguyên 51 4.2.1 Biến động giá đất theo vùng ... 51
4.2.2. Giá đất các loại đƣờng trong nội thành ... 54
4.2.3. Biến động về giá đất trên các trục đƣờng... 57
4.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên ... 63
4.3.1. Yếu tố tự nhiên - cơ sở hạ tầng ... 63
4.3.2. Yếu tố chính trị pháp lý ... 67
4.3.3. Các yếu tố xã hội ... 71
4.3.4. Các yếu tố kinh tế ... 74
4.3.5. Các yếu tố liến quan đến thị trƣờng ... 76
4.4. Định hƣớng giải pháp ... 80
4.4.1. Mục tiêu phát triển thị trƣờng bất động sản ... 80
4.4.2. Quan điểm phát triển thị trƣờng bất động sản ... 81
4.4.3. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản... 83
4.4.3.1. Từng bước xây dựng và hoàn thiện hành lang pháp luật cho thị trường bất động sản ... 83
4.4.3.2. Công tác quy hoạch sử dụng đất ... 84
4.4.3.3. Giải pháp nhằm tạo ra nhiều hàng hoá bất động sản ... 84
4.4.3.4. Những giải pháp tài chính cơ bản ... 84
4.4.3.5. Tổ chức hoàn thiện hệ thống doanh nghiệp sản xuất kinh doanh bất động sản ... 85
4.4.3.6. Tổ chức quản lý Nhà nước với thị trường bất động sản ... 85
PHẦN 5 ...86
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...86
5.1. Kết luận ... 86
5.2. Kiến nghị ... 87