ta
Luật Đất đai năm 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật đất đai 1998, Luật đất đai 2003, Luật về Nhà ở 2005, Luật về kinh doanh bất động sản năm 2006 cũng như các nghị định, thông tư của Thủ tướng Chính phủ ra đời trong thời gian qua chính là cơ sở pháp lý quan trọng cho việc quản lý và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta. Công tác quản lý thị trường bất động sản bước đầu đã đạt được những kết quả quan trọng.
Để thực hiện Luật đất đai và Luật nhà ở có hiệu quả, nhiều văn bản đã được ban hành như khung giá các loại đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, các quy định về quyền sở hữu và kinh doanh nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng, về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai… đang từng bước làm cho đất đai, nhà ở tiếp cận với thị trường bất động sản. Đây là một trong những cơ sở quan trọng nhằm phát triển thị trường bất động sản, tăng nguồn thu đáng kể vào ngân sách nhà nước, thúc đẩy việc sử dụng đất đai có hiệu quả, tăng cường năng lực đầu tư cho cơ sở hạ tầng.
Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cũng như trên cơ sở kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở, bước đầu giúp cho việc phân bổ quỹ đất đai hợp lý hơn cho các mục đích sử dụng và tạo lập được một cơ chế hợp lý trong quản lý nhà nước của các cơ quan chức năng đối với đất đai, xây dựng và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng đô thị, phát triển thị trường bất động sản.
Việc giao đất và cấp GCNQSDĐ và quyền sở hữu nhà ở trong những năm gần đây đã được tiến hành khẩn trương, góp phần tăng cường công tác
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
quản lý đất đai. Đây là tiền đề quan trọng cho sự hình thành thị trường chuyển quyền sử dụng đất đai.
Các chương trình nhà ở cũng như các chính sách hỗ trợ vốn cho các hoạt động phát triển nhà ở cho các địa phương, Chính phủ đã cho phép các địa phương sử dụng phần lớn nguồn tiền thu về sử dụng đất đô thị để phát triển kết cấu hạ tầng đô thị và lo nhà cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cũng cho phép các địa phương giữ lại toàn bộ số tiền thu từ việc bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước dùng cho các phương án phát triển và cải tạo nhà ở.
Tất cả các chính sách, các chương trình trên làm cơ sở để phát triển một thị trường bất động sản. Tuy nhiên hiện nay ở nước ta đang tồn tại song song cả thị trường bất động sản chính thức do Nhà nước quản lý và thị trường bất động sản không chính thức.
Qua đánh giá thực trạng, thấy rằng thị trường bất động sản chính qui ở nước ta hiện nay vẫn còn phát triển không đồng bộ, thiếu tính chỉnh thể:
- Chưa hoàn thiện cơ cấu tổ chức và vận hành thị trường bất động sản. Người dân còn thiếu nhận thức đầy đủ về vai trò, ý nghĩa của việc đăng ký đất đai. Hệ thống thuế và các chính sách tài chính về đất đai còn nhiều bất cập với mức thuế suất quy định quá cao so với thu nhập của đa số người lao động. Hệ thống đăng ký bất động sản nói chung và đăng ký quyền sử dụng đất nói riêng do nhiều cơ quan khác nhau thực hiện với các quy trình, thủ tục hành chính không rõ ràng, rườm rà cộng với sự quản lý thị trường bất động sản yếu kém, quan liêu, cửa quyền. Chưa có các “quy chế về đăng ký thành lập và quản lý hoạt động của các tổ chức định giá bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn pháp lý về bất động sản, đăng ký bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản…”. Chính vì lý do trên mà thị trường bất động sản phi chính quy chiếm đa số trong các giao dịch bất động sản làm hoạt động của thị trường bất động sản thiếu lành mạnh. Có khoảng 70 – 80 các giao dịch về bất động sản không được đăng ký qua cơ quan Nhà nước, điều đó cũng có nghĩa là các cơ quan nhà nước chỉ nắm được 20 - 30% các
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
giao dịch, còn lại các giao dịch mua bán bất động sản được thực hiện trao tay và có nhiều trường hợp được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận.
- Thị trường bất động sản hoạt động thiếu tính chuyên nghiệp. Tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không dồi dào, phương thức kinh doanh không mang tính chuyên nghiệp, bài bản, thiếu chiến lược kinh doanh dài hạn. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan có thẩm quyền, thiếu các sàn giao dịch mang tính chuyên nghiệp của thị trường bất động sản.
Nhìn chung, hiện nay ở Việt Nam vẫn chưa có một cơ quan quản lý thống nhất về thị trường bất động sản. Mặc dù hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản đã được thiết lập, tuy nhiên pháp luật hiện hành chỉ mới dừng lại ở việc quy định các cơ quan quản lý từng yếu tố của bất động sản như cơ quan xây dựng quản lý nhà nước về nhà ở và công trình xây dựng, cơ quan tài nguyên và môi trường quản lý nhà nước về đất đai, ngành nông nghiệp và phát triển nông thôn quản lý nhà nước về rừng,... Nhưng việc quản lý nhà nước về bất động sản thì pháp luật lại chưa quy định cụ thể cơ quan nhà nước nào có nhiệm vụ thực hiện.
2.4.4. Thực trạng thị trƣờng bất động sản tại khu vực đô thị ở Việt Nam
2.4.4.1.Thị trường mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
* Thời gian trước Luật đất đai 2003
Trong thời gian trước Luật Đất đai 2003 các giao dịch chính thức và không chính thức về nhà đất diễn ra khá sôi động, đặc biệt là ở những khu vực đô thị lớn như Hà Nội, Hồ Chí Minh và những khu vực đô thị ở các tỉnh thành phố khác. Thị trường bất động sản tại các khu vực này diễn ra với quy mô ngày càng lớn. Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được thành lập và dần đi vào tổ chức sản xuất kinh doanh. Đặc biệt chính sách thu hút đầu tư của Nhà nước trên thị trường bất động sản ngày càng được hoàn thiện, thu hút được nhiều doanh nghiệp trong nước và nước ngoài vào đầu
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
tư. Các khu dân cư, khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất luôn phát triển rộng và đi vào sử dụng có hiệu quả cao.
Hình thức thuê đất trước đây khiến các doanh nghiệp không yên tâm đầu tư phát triển đã được khắc phục với chính sách cho phép nhà đầu tư được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và thu theo giá đất nông nghiệp đối với đất làm khu công nghiệp. Đây là bước đột phá quan trọng và chính sách tạo nên sự thành công của các khu công nghiệp tập trung. Theo đó Chính phủ quy định đơn giá đền bù, có hệ số được điều chỉnh linh hoạt với mục tiêu để phù hợp với giá thực tế của đất đai tại các địa phương.
Các năm gần đây do việc đô thị hoá nhanh, các thành phố, thị xã mở rộng việc giao đất, cấp đất để xây dựng các khu đô thị. Cầu về đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai đã vượt xa cung, tạo thành những “cơn sốt” về giá mà Nhà nước không thể kiểm soát và điều tiết kịp. Đặc biệt trong giai đoạn từ giữa năm 2001 - đến năm 2002 “nhiệt độ cơn sốt” thay đổi hàng ngày, hàng giờ, không tuân theo một quy luật nào cả và tạo ra những thách thức lớn cho các nhà quản lý. Giá nhà đất ở các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh tăng đột biến và ở mức cao trong suốt thời gian gần 1 năm. Chỉ tính riêng năm 2001, giá đất đã tăng từ vài lần cho tới hơn chục lần so với năm 2000. Theo nhiều chuyên gia nhận định, giá bất động sản của Việt Nam giai đoạn này đang ở mức đắt nhất thế giới, cao hơn cả một số thành phố lớn của các nước công nghiệp phát triển như: Tokyo, Paris, New York. Cơn sốt tạo nên một cuộc đua nước rút mua vào, diễn ra dưới nhiều hình thức, tạo nên một thị trường nhà, đất với mặt bằng giá cả vượt xa khung giá nhà nước quy định.
Có thể đánh giá một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bùng nổ trên thị trường bất động sản vào giai đoạn này như sau:
- Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng. Nếu như năm 1999, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt thấp nhất
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
(4,77%) trong vòng 15 năm, thì từ năm 2001 đến nay, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đã đạt tới mức bình quân 7,5%/năm, đứng thứ 2 ở Châu Á, chỉ sau Trung Quốc. Nhiều doanh nghiệp mới ra đời kéo theo cầu đất cho sản xuất, kinh doanh gia tăng. Cũng vậy, đồng nghĩa với tăng trưởng kinh tế liên tục gia tăng trong nhiều năm dẫn đến thu nhập của các tầng lớp dân cư tăng lên. Cộng thêm việc cơ sở hạ tầng của Việt Nam ngày càng được mở rộng. Điều này làm nảy sinh nhu cầu nhà ở ngày càng cao của khu vực dân cư. Mặt khác, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào làm ăn, sinh sống ở Việt Nam cũng có nhu cầu về nhà ở.
- Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ. Trước tình hình giá bất động sản bùng nổ đột biến đã tạo ra một lợi nhuận khổng lồ cho những nhà đầu tư. Trong khi đó, trong cùng thời gian này lãi suất ngân hàng giảm, thị trường chứng khoán Việt Nam lại chưa phát triển nên chưa tạo được sự hấp dẫn để thu hút nguồn vốn; chính vì vậy nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cư hầu như được huy động vào kinh doanh nhà đất.
- Do chính sách của Nhà nước về đất đai. Quy hoạch tổng thể được công bố, đối tượng mua đất, mua nhà được mở rộng cho Việt kiều, nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam; một số quy định về tài chính đất đai cũng được sửa đổi: khung giá đất mới đã được ban hành, một số khoản thu được điều chỉnh…
- Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất.
- Do thiếu thông tin về giá nhà đất. Nhà nước chưa hình thành một thị trường bất động sản chính thức nên việc cung cấp thông tin, dịch vụ tư vấn cho thị trường nhà đất, định giá và các thông tin liên quan đều do dư luận và người môi giới tạo ra. Do đó nhiều khi giá nhà đất bị thổi phồng so với thực tế và có lúc bị yếu tố tâm lý tác động làm tăng đột biến.
Xuất phát từ các nguyên nhân kể trên, có thể kết luận nhu cầu của thị trường nhà đất trong cơn sốt đất ở giai đoạn này chưa phản ánh đúng thực trạng thu nhập của dân cư mà phần nhiều là nhu cầu ảo và giá là giá đầu cơ, chưa phải là giá trị thật. Cơn sốt về giá đã gây ảnh hưởng lớn đến
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội. Giá nhà đất tăng nhanh là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự trì trệ trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng; do đó các dự án đầu tư xây dựng công trình, khu thương mại dịch vụ, khu công nghiệp bị đình trệ làm chậm cả quá trình đô thị hoá, gây tác động lớn tới quá trình hiện đại hoá, công nghiệp hoá đất nước [3].
* Giai đoạn từ 2004 đến nay
Từ cuối năm 2003, đầu năm 2004 đến nay, sự giao dịch của thị trường bất động sản trở nên trầm lắng. Đặc biệt sau khi Nghị định 181 ra đời, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội có hiện tượng đóng băng. Biểu hiện là khối lượng giao dịch giảm dần, việc bán nhà đất trở nên khó khăn hơn, giá cả chững lại và sụt giảm, (riêng giá cả của các căn hộ mặt phố loại 1 chỉ giảm giá nhẹ và các giao dịch vẫn được duy trì), số lượng các giao dịch mua, bán thành công trên các sàn giao dịch bất động sản và giao dịch “ngầm” đạt được ở mức độ thấp. Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Một số khảo sát tại các địa phương cho thấy có nơi giá nhà đất hạ tới 30 - 40% mà vẫn không có người mua. Tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh thực trạng cũng tương tự. Theo báo cáo của Sở Tài chính Hà Nội năm 2005, giá đất ở tại các khu đô thị mới giảm trung bình khoảng 3 triệu/m2 so với năm trước, giá tại các khu phố cổ giảm trung bình 5 – 10%, căn hộ chung cư ở khu đô thị Linh Đàm, khu đô thị Mỹ Đình giảm 50 – 70 triệu đồng/ căn hộ…
Hiện nay tại các thành phố lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh có rất nhiều công ty xây dựng đang được Nhà nước giao kế hoạch đầu tư xây dựng và được phép hoạt động kinh doanh nhiều khu nhà chung cư cao tầng, nhà thấp tầng nhưng mới chủ yếu phục vụ cho người có thu nhập cao. Đối với lượng dân số có thu nhập trung bình và thấp - chiếm đa số trong dân cư đô thị thì thực tế họ không có khả năng mua một căn hộ trong khu nhà chung cư. Do đó, nhu cầu về nhà ở đối với dân cư có mức thu nhập trung bình và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
thấp tại các đô thị đang là vấn đề bức xúc đòi hỏi Nhà nước phải có giải pháp kịp thời; có chính sách hỗ trợ về vốn, khoa học công nghệ cho các doanh nghiệp, xây dựng và kinh doanh nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp.
2.4.4.2. Đối với thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản
Cùng với thị trường mua bán quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, thị trường cho thuê, góp vốn, thế chấp bất động sản cũng đã ra đời và phát triển mạnh mẽ từ năm 1993.
Thị trường cho thuê bất động sản chủ yếu gồm các hoạt động: thuê đất, thuê lại đất, thuê nhà, thuê văn phòng, thuê nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thuê kết cấu hạ tầng. Thị trường cho thuê bất động sản diễn ra sôi động ở các khu đô thị lớn với nhiều mục đích khác nhau: phục vụ cho sinh hoạt hoặc kinh doanh nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Trong giai đoạn này, mặc dù các hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản suy giảm đáng kể nhưng thị trường cho thuê bất động sản vẫn diễn ra sôi động. Kết quả khảo sát của một số tổ chức nước ngoài cho biết: văn phòng cho thuê hiện nay mặc dù giá rất cao, cao gấp đôi Băng Kốc (27 USD/m2/tháng so với 14 USD/m2/tháng) nhưng hiệu suất cho thuê vẫn cao.
Thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp bất động sản tại các tổ chức tín dụng trong và ngoài nước để vay vốn và phục vụ đời sống và sản xuất kinh doanh cũng là một trong các hoạt động vô cùng quan trọng. Đặc biệt trong cơ chế kinh tế thị trường hiện nay, khi các chủ đầu tư đang đứng trước quy luật cạnh tranh gay gắt, vốn là yếu tố đầu tiên và quan trọng nhất giúp họ mở rộng phạm vi sản xuất kinh doanh, nâng cao hiệu quả sản xuất, tạo chỗ đứng vững chắc trong nền kinh tế thị trường.
Góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị bất động