Các năm gần đây do việc đô thị hoá nhanh, các thành phố, thị xã mở rộng việc giao đất, cấp đất để xây dựng các khu đô thị. Cầu về đất đai, nhà ở, công trình gắn liền với đất đai đã vượt xa cung, tạo thành những “cơn sốt” về giá mà Nhà nước không thể kiểm soát và điều tiết kịp. Đặc biệt trong giai đoạn từ giữa năm 2001 - đến năm 2002 “nhiệt độ cơn sốt” thay đổi hang ngày, hàng giờ, không tuân theo một quy luật nào cả và tạo ra những thách thức lớn cho các nhà quản lý.
Có thể đánh giá một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng bùng nổ trên thị trường bất động sản vào giai đoạn này như sau:
- Do nền kinh tế tăng trưởng ở mức cao dẫn tới nhu cầu về đất đai phục vụ cho sản xuất kinh doanh và nhu cầu nhà ở của dân chúng liên tục gia tăng. Nếu như năm 1999, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đạt thấp nhất (4,77%) trong vòng 15 năm, thì từ năm 2001 đến nay, tăng trưởng kinh tế của Việt Nam đã đạt tới mức bình quân 7,5%/năm, đứng thứ 2 ở Châu Á, chỉ sau Trung Quốc. Nhiều doanh nghiệp mới ra đời kéo theo cầu đất cho sản xuất, kinh doanh gia tăng. Cũng vậy, đồng nghĩa với tăng trưởng kinh tế liên tục gia tăng trong nhiều năm dẫn đến thu nhập của các tầng lớp dân cư tăng lên. Cộng thêm việc cơ sở hạ tầng của Việt Nam ngày càng được mở rộng. Điều này làm nảy sinh nhu cầu nhà ở ngày càng cao của khu vực dân cư. Mặt khác, nhiều nhà đầu tư nước ngoài vào làm ăn, sinh sống ở Việt Nam cũng có nhu cầu về nhà ở.
- Do sự đầu cơ trong kinh doanh nhà đất gia tăng mạnh mẽ. Trước tình hình giá bất động sản bùng nổ đột biến đã tạo ra một lợi nhuận khổng lồ cho những nhà đầu tư. Trong khi đó, trong cùng thời gian này lãi suất ngân hàng giảm, thị trường chứng khoán Việt Nam lại chưa phát triển nên chưa tạo
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
được sự hấp dẫn để thu hút nguồn vốn; chính vì vậy nguồn tiền nhàn rỗi trong dân cư hầu như được huy động vào kinh doanh nhà đất.
- Do chính sách của Nhà nước về đất đai. Quy hoạch tổng thể được công bố, đối tượng mua đất, mua nhà được mở rộng cho Việt kiều, nhà đầu tư nước ngoài ở Việt Nam; một số quy định về tài chính đất đai cũng được sửa đổi: khung giá đất mới đã được ban hành, một số khoản thu được điều chỉnh…
- Do yếu tố tâm lý kỳ vọng vào khả năng sinh lợi vô tận của đất.
- Do thiếu thông tin về giá nhà đất. Nhà nước chưa hình thành một thị trường bất động sản chính thức nên việc cung cấp thông tin, dịch vụ tư vấn cho thị trường nhà đất, định giá và các thông tin liên quan đều do dư luận và người môi giới tạo ra. Do đó nhiều khi giá nhà đất bị thổi phồng so với thực tế và có lúc bị yếu tố tâm lý tác động làm tăng đột biến.
Cuối năm 2003 đến năm 2004 khi luật Luật Đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2004, sự giao dịch của thị trường đất đai trở nên trầm lắng. Đặc biệt sau khi Nghị định 181 ra đời, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội có hiện tượng đóng băng. Biểu hiện là khối lượng giao dịch giảm dần, việc bán nhà đất trở nên khó khăn hơn, giá cả chững lại và sụt giảm, số lượng các giao dịch mua, bán thành công và giao dịch “ngầm” đạt được ở mức độ thấp. Theo số liệu thống kê: năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%. Giá nhà đất trên mặt bằng cả nước có biểu hiện sụt giảm rõ nét, tuy diễn biến không đồng đều và khá phức tạp. Một số khảo sát tại các địa phương cho thấy có nơi giá nhà đất hạ tới 30 - 40% mà vẫn không có người mua. Tại Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh thực trạng cũng tương tự [24].
Nói về thị trường bất động sản trong năm 2005, vốn đã đóng băng lại chịu thêm sức ép về giá vàng tăng sẽ khó lòng mà phát triển sôi động lên trong năm mới. Giai đoạn này những năm trước, việc mua bán nhà đất diễn ra nhộn nhịp nhất vì theo tập quán, người dân thường thu vốn về vào giáp
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Tết để đầu tư mua nhà đất. Tuy nhiên, năm nay, việc mua bán gần như ngưng trệ do giá vàng lên quá cao. Tình trạng này kéo dài sang năm 2006, theo đánh giá của các chuyên gia, giá chung cư cao cấp từ khoảng 10-15 triệu đồng/m2 sàn đều cao gấp 3-4 lần giá trị thật. Ở Hà Nội, ngay cả giá bán cho các đối tượng chính sách cũng ở mức 6 triệu đồng/m2, mức giá phi thực tế đối với khả năng mua của đối tượng này.